Зона ответственности управляющей компании по водоснабжению в квартире нормативные документы

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Граница эксплуатационной ответственности водоснабжение

Граница эксплуатационной ответственности водоснабжение

Подборка наиболее важных документов по запросу Граница эксплуатационной ответственности водоснабжение (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты

15 июл 2015

Уважаемые жители!

В соответствии с п. 5 Постановления № 491 происходит разграничение зон ответственности системы холодного и горячего водоснабжения. Согласно указанному пункту в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В соответствии с п. 5 Постановления № 491 регламентированы зоны ответственности управляющей организации и собственника относительно системы водоотведения. Согласно указанному пункту в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В соответствии с п. 6 Постановления №491 в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

При этом следует учитывать, что согласно позиции судов, находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения. Таким образом, ответственность за обслуживание оборудования обслуживающие только одно конкретное помещение, относится  к зоне ответственности собственника помещения.

Согласно п. 7 Постановления № 491 в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного вод

Трубы водоснабжения и канализации в многоквартирном доме частично принадлежат собственникам жилья, а частично относятся к общедомовому
имуществу. Но где именно разграничивается ответственность? Этот вопрос нередко становится причиной споров и конфликтов, особенно, если произошла авария и есть имущественный ущерб. 

Многие считают, что за все трубы в квартире отвечает УК, ну
или до счетчиков. Это не так. Счетчики воды, как правило, размещаются уже в
зоне ответственности жильцов и не относятся к общедомовому имуществу (УК отвечает только за него).

«Признак общедомового имущества — данный объект обслуживает
более одной квартиры. Например, батарея без запирающих устройств (кранов), если
вы ее срежете, вы затопите всех и система отопления перестанет работать. (Такая) батарея — часть системы отопления и общедомового имущества», — прокомментировал
председатель координационного совета общественного движения «Народный контроль
в ЖКХ» Роман Казаков.

Что касается труб горячего и холодного водоснабжения, границей балансовой принадлежности между собственником и
эксплуатирующей организацией является первый запорный кран на отвороте от
стояка. То есть, кран, перекрывающий поступление воды в конкретную квартиру.
Само запирающее устройство (кран) также общедомовое имущество. 

Таким образом, стояки холодной и горячей воды до первого
крана — общее имущество на балансовой ответственности УК, а ответвления после
крана — уже ответственность собственника квартиры.

С канализацией похожее разделение. Унитаз принадлежит
собственнику квартиры, а тройник, которым он подключается к системе — часть
общедомового имущества.

Это регулируется пунктом 5 Постановления Правительства РФ № 491
«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».

«Иное по поводу ответственности за имущество в договоре с УК
прописано быть не может. УК не вправе ухудшать положение
жильцов, перекладывая на них свою ответственность за содержание общедомового
имущества», — прокомментировала Sibnet.ru доцент департамента правового
регулирования экономической деятельности Финансового университета при
Правительстве РФ Оксана Васильева.

Кто отвечает за счетчики?

«Оснащение жилого помещения приборами
учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая
техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть
обеспечены собственником жилого помещения», — говорится
в Постановлении Правительства РФ № 354.

Но опломбирует счетчики УК, то есть подтверждает, что они
исправные.

«Если счетчик вышел из строя, то следует сразу об этом
сообщить УК, запомнить последние цифры на нем. Если еще есть гарантия, то лучше
обратиться к продавцу, требовать ремонта или замены прибора», — посоветовала Васильева.

Но если же владелец квартиры сам виноват в
поломке, то он должен будет самостоятельно установить новый счетчик за свой счет. А затем
вызвать специалиста из УК для опломбирования. 

Кто чинит и оплачивает ущерб?

«Если с общедомовым имуществом случилась поломка,
управляющая компания должна его чинить. За счет тарифа, в который включено
содержание и текущий ремонт этого общего имущества», — сказала эксперт.

Брать плату с собственника квартиры (на территории которой случилась протечка) за починку общего
стояка, который относится к балансовой принадлежности УК, по закону нельзя.

Если человек затопил соседей по причине выхода из строя
общедомовых труб, то ответственность, по сути, несет управляющая компания. УК должна провести ремонт и возместить ущерб соседям, которых затопили, так как потоп произошел по ее
вине.

«Если соседей затопили из-за того, что вышли из строя трубы
уже владельца квартиры, то ремонт, как и компенсация затопленным соседям,
происходит за его счет», — заключила Васильева.

Заключая договор с собственниками и принимая на себя обязательства по обслуживанию многоквартирного дома, управляющая компания начинает нести перед жильцами определенную ответственность.

При недобросовестном исполнении обязанностей, УК может быть привлечена к серьезным наказанием — от выплаты штрафов до административной и уголовной ответственности.

В каких случаях это возможно и каковы зоны ответственности между собственником и управляющей компанией — обо всем этом пойдет речь в нашей статье.

Показать содержание

• Законодательные акты
• Границы ответственности между собственниками и управляющей компанией

По водоснабжению     По отоплению     Обязательства по поддержанию требуемой температуры в квартире и горячей воды      По электричеству    

• Нарушения деятельности управляющей компании

Ответственность за неправильное начисление     За общедомовое имущество    

• Как привлечь УК за ненадлежащее оказание услуг?

Административная ответственность     Уголовная    

• Кто накладывает штраф на УК?

Законодательные акты

Согласно действующему законодательству, управляющая компания должна вовремя проводить ремонт многоквартирных домов и своевременно решать организационные вопросы населения. О том, как написать заявление о ремонте, можно узнать здесь.

Требования, выдвигаемые к содержанию общего имущества, законодательно регламентированы п.10 Постановления Правительства РФ №491 от 13.08.06.

Под сферу ответственности УК попадают следующие действия:

• проведение капитального ремонта;
• текущие работы (Постановление Госстроя №170);
• подготовка к зимнему периоду;
• контроль за общим имуществом многоквартирных домов;
• выполнение уборки и поддержание чистоты (Федеральный закон №52);
• пожарная безопасность (Федеральный закон №69);
• устранение аварий ЖКХ;
• установка счетчиков.

В понятие организационных услуг, которые обязана предоставлять УК входит:

• регистрационный учет;
• платежи;
• проведение собраний собственников квартир;
• предоставление сведений об изменениях в оплате услуг ЖКХ;
• ведение отчетности перед собственниками;
• заключение договоров, перерасчет, ведение и хранение документации;
• выявление людей, занимающихся воровством электроэнергии.

Какая именно организация будет управлять домом и в какой форме это будет осуществляться, имеет право решать только общее собрание собственников квартир. Они же обсуждают условия договора и всегда имеют право отказаться от услуг ранее выбранной УК.

Видео о том, за что управляющая компания несет ответственность перед жильцами многоквартирного дома:

Границы ответственности между собственниками и управляющей компанией

Управляющая компания, согласно действующим законодательным нормам РФ берет на себя ответственность за содержание имущества многоквартирного дома. Между собственниками жилья и УК обычно составляется договор, в котором четко прописывается, какие работы УК обязана производить в доме, какую несет ответственность и размер ежемесячной платы, взимаемой с жильцов.

Редко, но встречаются случаи, когда между собственником жилья и УК договор был не подписан. При этом, если есть факт предоставления услуг и принятия их жильцом, то такая ситуация расценивается как возникновение договорных обязательств и означает, что собственник все равно должен выполнять предписанные требования.

Со своей стороны, управляющая компания также обязана выполнять все наложенные на нее законами обязательства.

Прежде всего, собственник жилья несет ответственность за своевременную оплату коммунальных услуг (ст.156 ЖК РФ), и оплату того, что входит в обязательный ремонт помещений (Постановление Правительства № 491, п. 17 и 35).

Отдельно следует сказать о непосредственном управлении (ст.161 ЖК РФ), во время которого границы ответственности между собственниками и УК могут показаться весьма размытыми.

Такой способ управления домом собственники зачастую выбирают из-за дешевизны. Они сами решают большую часть задач по поддержанию МКД в надлежащем состоянии. Для УК непосредственное управление жильцов также намного выгоднее, ведь тогда за собой она сохраняет лишь номинативные обязательства, например, уборка и вывоз мусора.

Но и эти обязательства должны быть прописаны в договоре и являются обязательными для выполнения управляющей компанией.

Обратите внимание! Если в доме более двенадцати квартир, то управление может осуществляться только непосредственно управляющей компанией.

Все, что касается содержания жилища и стоимости услуг, управляющая организация должна решать на общем собрании владельцев квартир. Если по каким-то причинам этого не происходит — за основу берется муниципальный тариф (п.4 ст.158 ЖК РФ).

Из видео вы можете узнать подробную информацию о границах ответственности управляющей компании:

По водоснабжению

Зоны ответственности управляющих компаний по водоснабжению и водоотведению определены в Постановлении правительства Российской Федерации под номером 644. Согласно этому документу, граница балансовой принадлежности определяется исходя из определения границы раздела собственности.

Относительно этих параметров и устанавливается граница эксплуатационной ответственности, которая в итоге и определяет – кто должен отвечать за содержание объекта в надлежащем состоянии – РСО, управляющая компания или сами собственники жилья.

Зоной ответственности управляющей компании в сфере водоснабжения и водоотведения являются стояки горячего и холодного водоснабжения, водозапорные устройства на ответвлениях стояков, а также запорно-регулирующая арматура на разводке внутри квартир.

Границы ответственности между управляющей организацией и собственниками жилья устанавливаются на основании имущественной принадлежности – при поломках, жильцы должны самостоятельно оплачивать ремонт того, что находится в личной собственности, например, сантехнического оборудования, смесителей, приборов индивидуального учета, унитазов и др.

Иными словами – все, что находится дальше первых запорных вентилей на отводах от стояков. Управляющая компания при этом будет обязана бесплатно отремонтировать:

• Стояки как холодного, так и горячего водоснабжения (до первых запорных кранов).
• Стояки, отвечающие за водоотведение и их ответвления (в том числе заглушки, тройники и прочее).
• Счетчики, в том случае, если они установлены до точки установки первого запорного крана.

Важно! Границей ответственности между управляющей компанией и РСО является соединение внешней распределительной сети с первым внутридомовым вентилем.

По отоплению

Зона ответственности за теплоснабжение определяется исходя из норм Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 161 п. 2.1. Границей эксплуатационной ответственности по отопительной системе является соединение отопительного прибора (резьбовое) или магистрального трубопровода с первым отключающим вентилем.

Ответственность за техническое состояние и ремонт радиаторов, расположенных внутри помещения, трубопровода до первого запорного вентиля, а также за целостность и герметичность резьбового соединения с вентилем несет собственник жилья. При этом ответственность за техническое состояние отключающего устройства и стояков берет на себя управляющая организация.

Если запирающего устройства нет, а с общедомовыми коммуникациями выполнено соединение в форме резьбового соединения или сварного шва – границей ответственности эксплуатации становится первый сварной шов или резьбовое соединение со стороны прибора отопления.

Герметичность соединения труб отопительного прибора со стояковым трубопроводом несет владелец жилья. При этом управляющая компания отвечает за целостность сварного соединения прибора со стояковым трубопроводом.

Обязательства по поддержанию требуемой температуры в квартире и горячей воды

Единой нормы для показателей температуры нет. Норма температуры устанавливается в соответствии с требованиями по предоставлению жилищно-коммунальных услуг администрацией того или иного города РФ.

Критерии нормы температуры зависят от таких факторов:

1. климатические условия вашего региона;
2. показатели зимних и летних периодов;
3. данные средней месячной и годовой температур, также — солнечная радиация (СНИП 23-01-99).

Отдельно устанавливаются критерии для угловых комнат.

Справка: температура горячей воды не должна быть меньше 60 градусов. Самый долгий период ее отключения — две недели.

Если в доме отсутствует горячая вода больше 2-х недель, УК обязана снизить стоимость услуги на 0,15% от нормы оплаты за каждый лишний час. А если вода холоднее, чем требуется — то на 0,1% за каждые три градуса.

Если у вас в квартире нет горячей воды, либо помещение не отапливается должным образом, вы вправе привлечь УК к ответственности следующим образом:

1. Составить акт о ненадлежащем предоставлении услуг.
2. Потребовать устранить недостатки в инженерных системах.
3. Потребовать перерасчета.
4. Обратиться в суд в случае отказа со стороны УК решать проблему.

Чтобы добиться рассмотрения вашего дела в судебном порядке, нужно грамотно составить исковое заявление, приложить акт обследования квартиры и предоставить доказательства того, что вы пытались решить проблему с УК в досудебном порядке.

Скачать образец искового заявления на УК за ненадлежащее выполнение своих обязательств

Если вы собираетесь судиться с УК — советуем нанять хорошего адвоката, потому что в процессе разбирательстве вас может ожидать масса подводных камней. Они могут и развалить все ваши претензии и дать вашим противникам неоспоримые преимущества.

По электричеству

Граница эксплуатационной ответственности для электроснабжения квартиры определена как место подключения внутриквартирных проводов электропитания к защитному автомату, установленного до прибора учета (электросчетчика) данного помещения.

Исходя из установленных Жилищным кодексом норм, УК ответственна за состояние внутридомовой электрической сети от вводного устройства распределения до первых клемм на индивидуальных приборах учета. В том случае, если счетчик отсутствует – границей считаются первые клеммы отключающего прибора.

Прибор индивидуального учета расходования электроэнергии не принадлежит к общедомовому имуществу и является зоной ответственности собственника жилья.

Идеальной УК не существует, но чтобы она выполняла свою работу максимально законно, стоит внимательно присмотреться к кандидатам на управление домом еще на этапе конкурса по отбору управляющей компании.

Но и после выбора, в процессе работы, важно держать руку на пульсе. Для этого нужно не только понимать свои права, но и знать, кто контролирует УК и как ее проверить.

Нарушения деятельности управляющей компании

Не всегда организация, взявшая на себя обязанность по управлению домом, добросовестно относится к своим обязанностям. Со стороны работников УК могут наблюдаться такие нарушения:

• некачественное исполнение или игнорирование санитарно-эпидемиологических требований;
• нарушение правил пожарной безопасности;
• предоставление собственникам жилья неверной информации или ее сокрытие.

Привлечь компанию к ответственности можно и за жесткие методы по взиманию платы и пеней в случае если кто-то не хочет вовремя вносить деньги. К примеру, отключение или перекрытие доступа к коммунальным услугам. Безусловно, жилищники могут применять такие меры, но в рамках закона.

В некоторых случаях, по решению суда возможно даже выселение злостного неплательщика. Но если УК просто взяли и обесточили весь дом (прецеденты случались) в качестве наказания за то, что кто-то не платит — это незаконно. Они имеют право только на индивидуальный подход, не затрагивая честных жильцов и не ущемляя их интересов, даже если сами имеют большую задолженность перед РСО.

Важно! УК не имеет права наказывать должника внезапно. Она обязана уведомить нарушителя о том, что он делает не так и предложить варианты решения проблемы, для чего направляет ему заказное письмо с уведомлением, которое вручается лично в руки и под подпись.

Вступление с должниками в досудебные переговоры для управляющей компании обязательно. Впрочем, тут стоит сказать, что борьба борьбой, но заплатить, если вы — должник, вас все равно обяжут. Поэтому самый лучший способ избежать разборок с чиновниками — это не иметь задолженностей и своевременно оплачивать свое проживание. Узнайте также, в нашей статье, что делать должнику, если УК сменилась.

Ответственность за неправильное начисление

Так как всю информацию в РКЦ для расчета коммунальных платежей предоставляет именно УК – именно на ней и лежит ответственность за неправильное их исчисление. Это подтверждается законодательно в ФЗ №485, принятом в 2017 году.

Для того чтобы привлечь к ответственности допустившую ошибку в расчетах управляющую компанию необходимо перепроверить начисления, и на основании произведенных расчетов добиться отмены ошибочно начисленных сумм.

Осуществить проверку можно непосредственно обратившись в бухгалтерию УК, либо самостоятельно проверить начисления в онлайн-режиме на официальном сайте ФАС. В этом случае нужно зайти на страницу с калькулятором ЖКХ, ввести сведения о начислениях в форму программы-калькулятора и получить результаты.

Обратиться с жалобой в первую очередь нужно в саму управляющую организацию. Если этот шаг не приведет к исправлению допущенной ошибкой – можно будет обращаться в вышестоящие инстанции. Если договориться с УК не удалось — обратитесь в надзорные органы.

Надзорные органы:

1. Жилищная инспекция. Если имеет место факт обмана в начислении коммунальных платежей – обращаться нужно именно в этот орган.
2. Роспотребнадзор. В эту инстанцию следует обращаться если УК не только неверно начисляет плату, но и предоставляет услуги ненадлежащего качества.
3. Прокуратура. На основании обращения гражданина управляющей компании будет вынесено предписание об устранении ошибки.
4. Суд. Обращение с исковым заявлением потребует долгой подготовки, сбора доказательной базы и имеет смысл в том случае, когда переплата по квитанциям УК очень существенна.

В случае выявления нарушений со стороны управляющей компании ей грозит оплата штрафа в размере 50% от суммы, превышающей реальный размер начисленных платежей. Если УК оказывала услуги ненадлежащего качества – штраф составит 30% от их стоимости.

Штрафы УК должны уплатить в пользу потребителей. Избежать оплаты можно лишь в случае, если нарушение будет устранено до момента обращения в надзорный орган или оплаты потребителем. Также пострадавший гражданин может обратиться с требованием выплаты компенсации за переплату, однако сделать это можно только обратившись в суд.

За общедомовое имущество

Если действия либо бездействие УК стали причиной повреждения общедомового имущества, технических неисправностей, причинили вред здоровью жильцов, возмещать ущерб за свои нарушения управляющая компания будет в полном объеме.

Если из-за действий УК был нанесен вред имуществу или жильцу, представителем организации должен быть составлен акт, где исчерпывающе указываются обстоятельства произошедшего и степень нанесенного вреда.

Документ оформляется в 2-х экземплярах. Если сам пострадавший не имеет возможности подписать акт, свои подписи ставят два незаинтересованных лица и представитель УК.

Как привлечь УК за ненадлежащее оказание услуг?

Управленцев можно привлечь к ответственности за недобросовестную работу также, как и любую другую организацию. Если УК некачественно выполняет свои обязанности по управлению и содержанию вверенного им жилья, то их ждут различные меры наказания.

Основанием для этого могут служить как законы, а именно ПП от 6.05.2011 г. номер 354, так и пункты договора, заключенного между компанией и жильцами.

При явных нарушениях со стороны УК, жильцы вправе требовать составления актов о некачественно предоставленных услугах, перерасчета установленной платы, привлечения УК к ответственности. Также любой проживающий может потребовать от УК выплаты пени и штрафов на основании ФЗ N2300-1 «О защите прав потребителей».

Административная ответственность

КоАП РФ предусматривает штрафные санкции для УК в следующих случаях:

• дезинформация собственников или сокрытие информации (ст. 13.19.1 КоАП) — штраф в размере от 30 до 50 тысяч рублей;
• несоответствие критериям предоставления коммунальных услуг ( ст.7.23) — штраф от 5 до 10 тысяч рублей;
• если сотрудники УК что-то напутают в ведении технической документации либо откажут в ее предоставлении ( ст. 7.23.2) — штраф от 150 до 200 тысяч рублей;
• пренебрежение санитарно-эпидемиологическими требованиями (ст. 6.4 и 6.5): если речь идет об эксплуатации помещений — штраф от 10 до 20 тысяч рублей либо приостановление деятельности УК на срок до 90 суток; при нарушении требований к питьевой воде, а также к питьевому и хозяйственно-бытовому водоснабжению — штраф от 20 до 30 тысяч рублей, либо также приостановление деятельности УК на срок до 90 суток;
• ремонт и содержание (ст. 7.22) — штраф от 40 до 50 тысяч рублей;
• нарушение правил предпринимательской деятельности (ст. 7.23.3) — штраф от 150 до 250 тысяч рублей.

Уголовная

Если УК решит наказать жильцов, внезапно перекрыв им поставку жизненно важных ресурсов — воды, электричества, тепла либо газа, и окажется, что от этого кто-то реально пострадал, то согласно ст.215.1 УК РФ, действия компании могут быть квалифицированы и в качестве уголовного нарушения.

Кто накладывает штраф на УК?

Штрафовать управляющие организации имеют право Государственная жилищная инспекция и прокуратура. Однако, это невозможно без обращения жильцов в эти органы – для начала процесса нужно заявление о нарушении законодательства со стороны УК. Дополнительно следует приложить документы, подтверждающие факт нарушения (например, заключение Роспотребнадзора).

После обращения сотрудники надзорных органов осуществляют внеплановую проверку работы УК, и в случае подтверждения нарушений вручают управляющей компании уведомление о необходимости их устранения.

Если нарушения не будут устранены в оговоренный срок – ГЖИ или прокуратура обратятся в мировой суд. По итогам процесса в 80% случаев на УК накладывается штраф.

Важно! Размер штрафа управляющей компании за неправильное начисление сумм в квитанциях и другие нарушения устанавливается судом в соответствии с законом.

Становится очевидным, что управляющая компания несет перед собственниками квартир полную ответственность за качество предоставляемых услуг и выполнение своих обязательств.

Если УК недобросовестно выполняет свою работу — жильцы вправе привлечь ее к ответственности, вплоть до уголовной. При этом, имея достаточно широкий спектр серьезных обязательств, управляющая компания имеет возможность обезопасить себя. Для этого ей нужно воспользоваться возможностью страхования рисков связанных с ее деятельностью.

С целью сокращения потерь на сетях РСО стремится установить точку поставки как можно дальше от конечного потребителя, что абсолютно невыгодно для другой стороны договора. В данной статье будет рассмотрен способ законного определения точек поставки и границ эксплуатационной ответственности сторон.

Понятия и нормативное регулирование.

Для начала определим, что же является точкой поставки и границей эксплуатационной ответственности для каждого вида ресурсов согласно действующему законодательству.

 Наиболее полное представление о названных категориях можно составить на основе законодательных актов, регулирующих порядок поставки электрической энергии. Так, определение точки поставки содержится в Правилах электроэнергетики, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 № 530. Это место в электрической сети, находящееся на границе балансовой принадлежности энергопринимающих устройств покупателя электрической энергии либо лица, в интересах которого он ее приобретает, и являющееся местом исполнения обязательства по поставке электрической энергии, используемым для определения объема взаимных обязательств субъектов розничного рынка.

 Как видно из данного определения, точка поставки находится на границе балансовой принадлежности, которой в соответствии с Правилами доступа к услугам по передаче электрической энергии, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 № 861, является линия раздела объектов электроэнергетики между владельцами по признаку собственности или владения на ином предусмотренном федеральными законами праве, определяющая границу эксплуатационной ответственности между сетевой организацией и потребителем услуг по ее передаче (потребителем электрической энергии, в интересах которого заключается договор об оказании услуг по передаче электрической энергии) за состояние и обслуживание электроустановок.

 Границы балансовой принадлежности определяются актом разграничения балансовой принадлежности электросетей – документом, составленным в процессе технологического присоединения энергопринимающих устройств физических и юридических лиц к электрическим сетям.

 Границы ответственности сторон за эксплуатацию соответствующих энергопринимающих устройств и объектов электросетевого хозяйства устанавливаются актом разграничения эксплуатационной ответственности сторон, составляемым сетевой организацией и потребителем услуг по передаче электрической энергии в процессе технологического присоединения энергопринимающих устройств.

 В Правилах пользования системами коммунального водоснабжения и канализации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 № 167, также приведены понятия границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. В частности, границей балансовой принадлежности названа линия раздела элементов систем водоснабжения и (или) канализации и сооружений на них между владельцами по признаку собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Границей эксплуатационной ответственности признается линия раздела элементов систем водоснабжения и (или) канализации (водопроводных и канализационных сетей и сооружений на них) по признаку обязанностей (ответственности) за эксплуатацию элементов систем водоснабжения и (или) канализации, устанавливаемая соглашением сторон. При отсутствии такого соглашения граница эксплуатационной ответственности определяется по границе балансовой принадлежности.

 В пункте 5 ст. 15 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (далее – Закон о теплоснабжении) также указано, что местом исполнения обязательств теплоснабжающей организации является точка поставки, которая располагается на границе балансовой принадлежности теплопотребляющей установки или тепловой сети потребителя и тепловой сети теплоснабжающей или теплосетевой организации либо в точке подключения к бесхозяйной тепловой сети.

 Подпунктом 3 п. 4 ст. 17 Закона о теплоснабжении установлено, что ответственность теплосетевой и теплоснабжающей организаций за состояние и обслуживание объектов тепловой сети определяется границей балансовой принадлежности, фиксируемой в акте о разграничении балансовой принадлежности тепловых сетей и акте о разграничении эксплуатационной ответственности сторон (в приложениях к такому договору).

 Согласно п. 2 ст. 19 Закона о теплоснабжении коммерческий учет тепловой энергии и теплоносителя осуществляется путем их измерения приборами учета, которые устанавливаются в точке учета, расположенной на границе балансовой принадлежности, если договором теплоснабжения или договором оказания услуг по передаче тепловой энергии не определена иная точка учета.

 Точка учета тепловой энергии и теплоносителя – это место в системе теплоснабжения, в котором с помощью приборов учета или расчетным путем устанавливаются количество и качество производимых, передаваемых или потребляемых тепловой энергии и теплоносителя для целей коммерческого учета (п. 24 ст. 2 Закона о теплоснабжении).

 Понятия в области газоснабжения несколько отличаются от приведенных выше. Они изложены в п. 3 Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.07.2008 № 549. Поставкой газа считается выполнение поставщиком газа обязательств, вытекающих из договора, выражающееся в совершении совокупности действий, обеспечивающих подачу природного газа по газораспределительной сети либо сжиженного углеводородного газа из резервуарной или групповой баллонной установки до границы раздела собственности на газораспределительные (присоединенные) сети, определенной в установленном порядке. В свою очередь, к внутридомовому газовому оборудованию отнесены газопроводы многоквартирного дома (МКД) или жилого дома, подключенные к газораспределительной сети либо резервуарной (групповой) баллонной установке, обеспечивающие подачу газа до места подключения газоиспользующего оборудования, а также газоиспользующее оборудование и приборы учета газа.

 Несмотря на то, что во всех перечисленных законодательных актах даны отличные друг от друга понятия точки поставки, границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, их суть все же сводится к следующему. Граница балансовой принадлежности, являющаяся границей раздела собственности, определяет границу эксплуатационной ответственности, а также точку поставки коммунального ресурса (точку учета, в которой устанавливается соответствующий прибор). При этом граница эксплуатационной ответственности предполагает линию раздела по признаку возложения бремени содержания соответствующих инженерных коммуникаций и в основном проходит по границе балансовой принадлежности, однако стороны договора могут согласовать и иную границу эксплуатационной ответственности.

Состав общего имущества собственников помещений в МКД.

Из анализа приведенных выше норм следует, что границы балансовой принадлежности зависят от границ собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления инженерных сетей. Следовательно, необходимо определить, где проходят данные границы.

В связи с тем, что УК заключает договоры с РСО и приобретает соответствующие ресурсы с целью оказания коммунальных услуг гражданам, положения ЖК РФ, Правил предоставления коммунальных услуг, а также Правил содержания общего имущества регулируют взаимоотношения по договору ресурсоснабжения.

Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом УК обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме и предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме. Поэтому необходимо определить состав общего имущества собственников и установить, зависят ли границы балансовой принадлежности инженерных сетей от состава общего имущества.

В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений дома и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с п. 1 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии – на основании нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ.

Следовательно, принимая в управление МКД, УК обязуется обеспечить поставку коммунальных ресурсов, объем которых определяется по показаниям приборов учета, а также надлежащую эксплуатацию всего вышеперечисленного общего имущества собственников помещений в МКД. Для определения точки поставки соответствующего коммунального ресурса в МКД необходимо определить, в каком месте должен быть установлен прибор учета, а также ответить на вопрос, где проходит граница эксплуатационной ответственности и находится точка поставки ресурса при отсутствии прибора учета.

В соответствии с п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг коллективный (общедомовой) прибор учета является средством измерения, используемым для определения объемов (количества) коммунальных ресурсов, поданных в МКД.

Собственники помещений в МКД (в случае выбора непосредственного управления МКД) и собственники жилых домов вносят плату за приобретенные у РСО объемы (количество) холодной и горячей воды, газа, электрической и тепловой энергии, а также за оказанные услуги водоотведения, исходя из показаний приборов учета, установленных на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений или принадлежащих собственникам жилых домов, с системами коммунальной инфраструктуры, если иное не установлено законодательством РФ (п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг).

Пунктом 3 Правил предоставления коммунальных услуг определено, что к внутридомовым инженерным системам относятся инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для предоставления коммунальных услуг и расположенные в помещениях МКД или в жилом доме.

Из пунктов 5, 6 и 7 Правил содержания общего имущества следует, что внутридомовые системы холодного, горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления и электроснабжения, а также коллективные (общедомовые) приборы учета включаются в состав общего имущества собственников помещений.

Согласно п. 8 Правил содержания общего имущества внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены МКД (если иное не установлено законодательством РФ), а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса – место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД (если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или РСО).

Из совокупности вышеназванных норм следует, что точкой поставки соответствующего коммунального ресурса и границей эксплуатационной ответственности является внешняя граница сетей, входящих в состав общего имущества собственников. По общему правилу этой границей при отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета считается внешняя граница стены МКД, а при его наличии – место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей сетью РСО, входящей в МКД.

На практике часто встречаются случаи, когда на границе стены МКД не заканчивается общее имущество собственников. Соответственно, точка поставки и границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности определяются не по внешней границе стены МКД.

Это согласуется с положениями ст. 36 ЖК РФ, на основании которой к общему имуществу относятся, в частности, земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер этого земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности.

В связи с тем, что от установленных границ эксплуатационной ответственности зависит, какие участки инженерного оборудования будет обслуживать УК, во избежание споров в процессе исполнения договора между РСО и УК должны быть подписаны акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. При этом необходимо учитывать следующее.

 Пунктом 7 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 установлено, что границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества, устанавливаются органами местного самоуправления.

Таким образом, по каждому МКД органы местного самоуправления должны определить границы земельного участка, относящегося к общему имуществу дома. Границы земельного участка, входящего в состав общего имущества МКД, определяют границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, которые должны фиксироваться в акте между УК и РСО. Соответственно, если границы земельного участка больше площади МКД, содержание инженерных коммуникаций, проходящих по данному земельному участку, возлагается на УК на основании договора управления.

Бесхозяйные инженерные сети.

К сожалению, на практике часто встречаются случаи, когда инженерные сети не входят в зону ответственности ни одной стороны договора ресурсоснабжения, то есть являются бесхозяйными. Кто в этом случае должен обслуживать данные сети и оплачивать потери коммунальных ресурсов в них?

 Пунктом 4 ст. 8 Закона о теплоснабжении определено: если организации, осуществляющие регулируемые виды деятельности в сфере теплоснабжения, осуществляют эксплуатацию тепловых сетей, собственник или иной законный владелец которых не установлен (бесхозяйные тепловые сети), затраты на содержание, ремонт и эксплуатацию таких тепловых сетей учитываются при установлении тарифов в отношении указанных организаций в порядке, предусмотренном основами ценообразования в сфере теплоснабжения, утверждаемыми Правительством РФ.

В соответствии с п. 6 ст. 15 Закона о теплоснабжении в случае выявления бесхозяйных тепловых сетей (тепловых сетей, не имеющих эксплуатирующей организации) орган местного самоуправления поселения или городского округа до признания права собственности на указанные тепловые сети в течение 30 дней с даты их выявления обязан определить теплосетевую организацию, тепловые сети которой непосредственно соединены с данными тепловыми сетями, или единую теплоснабжающую организацию в системе теплоснабжения, в которую входят такие тепловые сети и которая осуществляет их содержание и обслуживание. Орган регулирования должен включить затраты на содержание и обслуживание бесхозяйных тепловых сетей в тарифы соответствующей организации на следующий период регулирования.

Согласно п. 55.1 Методических указаний по расчету регулируемых тарифов и цен на электрическую (тепловую) энергию на розничном (потребительском) рынке, утвержденных Приказом Федеральной службы по тарифам от 06.08.2004 № 20-э/2 (в ред. Приказа от 31.07.2007 № 138-э/6), если расходы на эксплуатацию бесхозяйных сетей не учтены при установлении тарифов, потребитель электрической энергии, присоединенный к бесхозяйным сетям, оплачивает потери электрической энергии в этих сетях пропорционально его фактическому электропотреблению.

Таким образом, если участок сетей между стеной МКД и сетями РСО является бесхозяйным, при установлении тарифа для РСО Федеральной службой по тарифам должны быть включены затраты на содержание, ремонт и эксплуатацию данного участка сетей. До того момента, пока расходы на эксплуатацию бесхозяйного участка сети не включены в тариф, потери энергии на данном участке должны оплачиваться УК пропорционально фактическому потреблению. В частности, в Постановлении ФАС МО от 11.01.2011 № КГ-А41/14529-10 суд пришел к выводу об обязанности потребителя уплачивать стоимость потерь тепловой энергии на бесхозяйном участке тепловой сети пропорционально фактическому потреблению другими потребителями. Но при этом обязанность по эксплуатации и несению расходов по данным сетям возникает у РСО.

Границы эксплуатационной ответственности: арбитражная практика.

Одним из примеров, подтверждающих, что ответственность за содержание коммунальных сетей определяется подписанным актом разграничения эксплуатационной ответственности, является Постановление ФАС ВВО от 21.03.2011 по делу № А82-4853/2010. По данному делу суд взыскал сумму ущерба с ТСЖ в пользу РСО, руководствуясь актом разграничения эксплуатационной ответственности, согласно которому ответственность за эксплуатацию участка сетей, на котором произошла авария, возложена на ТСЖ, а РСО за свой счет провела ремонт этого участка. Следует отметить, что границы эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности в акте были установлены не на внешней границе стены МКД, а значительно дальше. Кроме того, по этим сетям проводилось обслуживание и других МКД, которые не находились под управлением ТСЖ. При этом доводы последнего относительно бесхозности данного участка сетей и незаконности указанного акта были отклонены судом, так как акт был подписан без замечаний уполномоченным лицом, а в договоре имелась ссылка на этот акт. ТСЖ не обращалось в суд с иском о признании акта незаконным. Суд вынес такое решение в связи с тем, что стороны договора добровольно определили границы ответственности соответствующим образом.

 В Постановлении ФАС УО от 28.02.2011 № Ф09-443/11-С5 суд пришел к выводу, что при отсутствии между сторонами соглашения об определении границ эксплуатационной ответственности указанная граница подлежит установлению по границе балансовой принадлежности, то есть по линии раздела инженерных систем между владельцами по признаку нахождения их на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Чтобы установить принадлежность участков инженерных сетей, расположенных за пределами внешних границ МКД, находящихся в управлении УК, необходимо доказать, что данные участки находятся на балансе соответствующей организации или относятся к общему имуществу собственников МКД. В случае отсутствия таких доказательств границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности определяются по внешней границе стены МКД, а при установке коллективного (общедомового) прибора учета – в месте соединения с соответствующей сетью РСО, входящей в МКД. Данный вывод подтвержден Определением ВАС РФ от 09.02.2011 № ВАС-406/11.

В Постановлении ФАС ВВО от 11.02.2011 по делу № А31-2407/2010 суд сделал вывод, что коллективный (общедомовой) прибор учета должен быть установлен на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД. При установлении данного прибора учета не на границе указанных сетей и отсутствии доказательств принадлежности внешних электросетей от МКД до прибора учета границей балансовой принадлежности считается внешняя граница стены МКД.

* * *

Подводя итог сказанному, следует отметить, что точки поставки коммунальных ресурсов (независимо от наличия или отсутствия прибора учета) должны находиться на границе балансовой принадлежности, которая проходит по границе общего имущества собственников помещений в МКД. Граница эксплуатационной ответственности проходит по границе балансовой принадлежности, если иная граница не согласована сторонами договора ресурсоснабжения в соответствующем акте.

 ,

руководитель юридического департамента КГ «Аюдар»

                 Понимание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилых помещений в МКД важно для избежания спорных ситуаций. В судебной практике нередки случаи споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за определенные участки инженерных сетей, насчет которых не была достигнута договоренность.

                 В половине административных дел подобного рода суд встает на сторону РСО, в этом случае УК несет большие убытки. Чтобы этого избежать и быть застрахованным от нежелательных конфликтов нужно составлять акт разграничения ответственности.

                                                                                      Границы эксплуатационной ответственности
                 Не для всех КУ в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ № 644).

                 Согласно этому документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или собственники. То же самое можно сказать и о других коммунальных ресурсах.

                  
                Ответственность по теплоснабжению распределяется следующим образом: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового прибора учета с теплосетью, входящей в МКД. УК отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке. Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.

                 УК обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке. Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в квартирах.

                В договоре ресурсоснабжения грани­ца балансовой принадлежности отделяет инженерные сети, являющиеся общедомовым имуществом (ст.36 ЖК РФ), от остальных инженерных сетей. Поэтому напомним, что относится к общедомовому имуществу (Постановление Правительства РФ № 491, ст.36 ЖК РФ):
                — помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого/ нежилого помещения в доме;
                — внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления и электроснабжения.

 
                Границы эксплуатационно ответственности могут быть внешними и внутренними. В первом случае они разделяют сферы компетенции РСО и УК (внешняя граница стены МКД), во втором — УК и собственников (внутренняя граница стены МКД).

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/dogovor-uk-s-rso/6724/granicy-ekspluatacionnoy-otvetstvennosti