Понимание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилых помещений в МКД важно для избежания спорных ситуаций. В судебной практике нередки случаи споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за определенные участки инженерных сетей, насчет которых не была достигнута договоренность.
В половине административных дел подобного рода суд встает на сторону РСО, в этом случае УК несет большие убытки. Чтобы этого избежать и быть застрахованным от нежелательных конфликтов нужно составлять акт разграничения ответственности.
Границы эксплуатационной ответственности
Не для всех КУ в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ № 644).
Согласно этому документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или собственники. То же самое можно сказать и о других коммунальных ресурсах.
Граница эксплуатационной ответственности РСО, если мы говорим об электроснабжении, проходит до точки соединения общедомового прибора учета с электрической сетью, входящей в МКД. Ответственность УК — внутридомовая система электроснабжения и электрических устройств, отключающие устройства на квартиру. Ответственность жильцов — внутридомовые устройства и приборы после отключающих устройств в этажных щитах, счетчики в квартирах.
Ответственность по теплоснабжению распределяется следующим образом: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового прибора учета с теплосетью, входящей в МКД. УК отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке. Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.
Ответственность РСО, если дело касается водоснабжения и водоотведения, длится до точки соединения общедомового прибора учета с водопроводной сетью, входящей в МКД. УК обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке. Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в квартирах.
В договоре ресурсоснабжения граница балансовой принадлежности отделяет инженерные сети, являющиеся общедомовым имуществом (ст.36 ЖК РФ), от остальных инженерных сетей. Поэтому напомним, что относится к общедомовому имуществу (Постановление Правительства РФ № 491, ст.36 ЖК РФ):
- помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого/ нежилого помещения в доме;
- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления и электроснабжения.
Границы эксплуатационно ответственности могут быть внешними и внутренними. В первом случае они разделяют сферы компетенции РСО и УК (внешняя граница стены МКД), во втором — УК и собственников (внутренняя граница стены МКД).
Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД.
Внешние границы эксплуатационной ответственности
Если речь идет о внешней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, то границей эксплуатационной ответственности между РСО и УК будет считаться внешняя граница стены дома, а при наличии общедомового прибора учета определенного коммунального ресурса — место соединения этого общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД.
Отдельно стоит сказать о внешней границе сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества МКД. В данном случае граница эксплуатационной ответственности между РСО и УК — место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Нередко граница эксплуатационной ответственности проходит не по стене дома. Тогда в зону УК, управляющей МКД, попадает фрагмент инженерной сети, находящейся за пределами внешней стены, и, казалось бы, формально относящейся к зоне ответственности РСО. Ее содержание грозит большими убытками, поэтому нужно внимательно подходить к описанию границы эксплуатационной ответственности в акте разграничения ответственности.
Спорным можно считать случай, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке. Это происходит в том случае, если наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества. Тогда РСО осуществляет техническое обслуживание данной инженерной сети по тарифу, утвержденному собственниками помещений в МКД. Обязанность УК — предложить такой тариф собственникам. Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счет РСО.
А как быть с бесхозяйными инженерными сетями? То есть с такими сетями, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества. Обычно такие сети передаются в муниципальную собственность. В свою очередь орган местного самоуправления в течение тридцати дней с момента выявления бесхозяйственной инженерной сети обязан определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозной (п.6 ст.15 № 190-ФЗ).
Федеральная служба по тарифам должна будет включить расходы на содержание такой сети в тарифы РСО для дальнейшего регулирования. До тех пор, пока это не сделано, потери энергии на данном спорном участке сети, а также ремонтные работы осуществляются за счет УК пропорционально фактическому потреблению.
Как оспорить штраф за нарушение правил содержания и текущего ремонта МКД (часть 1).
Внутренние эксплуатационные границы
Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками, когда речь заходит о внутренней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, являются:
- для отопления – вентиля на подводках трубопровода отопления к квартирному радиатору. Если таковые отсутствуют, то граница проходит по резьбовому соединению в радиаторной пробке.
- для холодного и горячего водоснабжения – вентиль на отводе трубопровода от стояка. Если его нет в наличии, граница — сварочный шов на отводе трубопровода от стояка.
- для водоотведения – раструб фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод) на стояке трубопровода водоотведения.
- для электроснабжения – место присоединения отходящего провода квартирной электропроводки к пробке индивидуального прибора учета электроэнергии, автоматическому выключателю, УЗО.
Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками (мы говорим о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома) является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.
Ограждающие несущие сооружения, земельный участок (включая детские и игровые площадки, коллективные автостоянки), на котором находится дом, лестничные площадки, коридоры, крыши и чердаки, а также лифты находятся в зоне эксплуатационной ответственности УК.
Читайте также, за чей счёт происходит ремонт оборудования в квартире собственников.
Судебная практика
Возможно, главным аргументом в пользу того, что важно подробно обговаривать границы эксплуатационной ответственности в договоре ресурсоснабжения, послужат примеры из судебной практики.
Управляющая организация обратилась в суд с иском о признании условий договоров энергоснабжения недействительными и об обязании передать тепловые сети в зону ответственности РСО. Суд в удовлетворении исковых требований отказал, поскольку УК согласовала границы балансовой принадлежности, приняв спорный участок сетей на свое содержание (Постановление от 23 мая 2012 г. по делу N А63-9362/2011).
Суд может принять иное решение, если границы балансовой принадлежности в акте обозначены иначе, чем по внешней стене многоквартирного дома или в точке установки прибора учета. В этом случае акт разграничения балансовой принадлежности является недействительным (Определение ВАС РФ от 26.06.2012 N 6421/12 по делу N А14-11374/2010).
При заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно границы эксплуатационной ответственности, так как отсутствовал акт разграничения ответственности, суд постановил определить границу эксплуатационной ответственности согласно Правилам содержания общедомового имущества (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.05.2015 N Ф10-1143/2015 по делу N А68-2267/2014).
А согласно Постановлению ФАС УО от 28.02.2011 № Ф09-443/11-С5 при схожей ситуации отсутствия заключенного между сторонами конфликта акта разграничения ответственности суд заключил, что граница эксплуатационной ответственности должна проходить по границе балансовой принадлежности, иными словами, по линии раздела инженерных сетей между владельцами.
Судебная практика: Как оспорить административные штрафы УК.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!
Трубы водоснабжения и канализации в многоквартирном доме частично принадлежат собственникам жилья, а частично относятся к общедомовому
имуществу. Но где именно разграничивается ответственность? Этот вопрос нередко становится причиной споров и конфликтов, особенно, если произошла авария и есть имущественный ущерб.
Многие считают, что за все трубы в квартире отвечает УК, ну
или до счетчиков. Это не так. Счетчики воды, как правило, размещаются уже в
зоне ответственности жильцов и не относятся к общедомовому имуществу (УК отвечает только за него).
«Признак общедомового имущества — данный объект обслуживает
более одной квартиры. Например, батарея без запирающих устройств (кранов), если
вы ее срежете, вы затопите всех и система отопления перестанет работать. (Такая) батарея — часть системы отопления и общедомового имущества», — прокомментировал
председатель координационного совета общественного движения «Народный контроль
в ЖКХ» Роман Казаков.
Что касается труб горячего и холодного водоснабжения, границей балансовой принадлежности между собственником и
эксплуатирующей организацией является первый запорный кран на отвороте от
стояка. То есть, кран, перекрывающий поступление воды в конкретную квартиру.
Само запирающее устройство (кран) также общедомовое имущество.
Фото: © Sibnet.ru
Таким образом, стояки холодной и горячей воды до первого
крана — общее имущество на балансовой ответственности УК, а ответвления после
крана — уже ответственность собственника квартиры.
С канализацией похожее разделение. Унитаз принадлежит
собственнику квартиры, а тройник, которым он подключается к системе — часть
общедомового имущества.
Это регулируется пунктом 5 Постановления Правительства РФ № 491
«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».
«Иное по поводу ответственности за имущество в договоре с УК
прописано быть не может. УК не вправе ухудшать положение
жильцов, перекладывая на них свою ответственность за содержание общедомового
имущества», — прокомментировала Sibnet.ru доцент департамента правового
регулирования экономической деятельности Финансового университета при
Правительстве РФ Оксана Васильева.
Кто отвечает за счетчики?
«Оснащение жилого помещения приборами
учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая
техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть
обеспечены собственником жилого помещения», — говорится
в Постановлении Правительства РФ № 354.
#Ремонт
Чем отличаются унитазы
Но опломбирует счетчики УК, то есть подтверждает, что они
исправные.
«Если счетчик вышел из строя, то следует сразу об этом
сообщить УК, запомнить последние цифры на нем. Если еще есть гарантия, то лучше
обратиться к продавцу, требовать ремонта или замены прибора», — посоветовала Васильева.
Но если же владелец квартиры сам виноват в
поломке, то он должен будет самостоятельно установить новый счетчик за свой счет. А затем
вызвать специалиста из УК для опломбирования.
Кто чинит и оплачивает ущерб?
«Если с общедомовым имуществом случилась поломка,
управляющая компания должна его чинить. За счет тарифа, в который включено
содержание и текущий ремонт этого общего имущества», — сказала эксперт.
Брать плату с собственника квартиры (на территории которой случилась протечка) за починку общего
стояка, который относится к балансовой принадлежности УК, по закону нельзя.
Если человек затопил соседей по причине выхода из строя
общедомовых труб, то ответственность, по сути, несет управляющая компания. УК должна провести ремонт и возместить ущерб соседям, которых затопили, так как потоп произошел по ее
вине.
«Если соседей затопили из-за того, что вышли из строя трубы
уже владельца квартиры, то ремонт, как и компенсация затопленным соседям,
происходит за его счет», — заключила Васильева.
15 июл 2015
Уважаемые жители!
В целях исполнения Протокола встречи с собственниками жилых помещений города-парка «Переделкино Ближнее» с управляющей организацией ООО «УК Комфорт Сити» публикуем следующую информацию.
Разграничение зон ответственности между управляющей организацией и собственником помещения установлено постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее по тексту Постановление № 491).
В соответствии с п. 5 Постановления № 491 происходит разграничение зон ответственности системы холодного и горячего водоснабжения. Согласно указанному пункту в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В соответствии с п. 5 Постановления № 491 регламентированы зоны ответственности управляющей организации и собственника относительно системы водоотведения. Согласно указанному пункту в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
В соответствии с п. 6 Постановления №491 в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
При этом следует учитывать, что согласно позиции судов, находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения. Таким образом, ответственность за обслуживание оборудования обслуживающие только одно конкретное помещение, относится к зоне ответственности собственника помещения.
Согласно п. 7 Постановления № 491 в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного вод
Полезное во всех отношениях разъяснение для жителей многоэтажных домов сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Высокая судебная инстанция рассказала о том, за какие трубы в доме отвечает управляющая компания.
А поводом для таких толкований стала коммунальная авария в одной из квартир. Пострадавшая собственница, у которой из-за поломки крана на стояке холодной воды случился потоп, потребовала от управляющей компании компенсации собственных затрат на устранение последствий протечки. Сумма вышла немаленькая, так как гражданка приплюсовала к расходам на ремонт моральный ущерб, штраф за то, что коммунальщики добровольно не стали возмещать сумму, а также расходы на экспертизу.
Уже в суде истица рассказала, что она — собственница квартиры. И в результате аварии на первом запорно-регулирующем кране стояка холодной воды у нее залило квартиру. По мнению пострадавшей, в аварии виновата управляющая компания, которая, «ненадлежаще исполняла обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома». Добровольно коммунальщики вину не признали. Пришлось идти в суд.
Городской суд с требованием истицы согласился и ее иск удовлетворил. А вот следующая инстанция — судебная коллегия по гражданским делам облсуда — с коллегами не согласилась. Она решение отменила и приняла новое — в иске гражданке отказать. Пришлось истице дойти до Верховного суда, где решение облсуда отменили.
Вот аргументы Верховного суда РФ. Суд заявил, что для правильного решения этого спора надо установить «наличие вины сторон в произошедшей аварии». А в материалах апелляционного суда оказались копии вступившего в силу решения другого суда по иску еще одного пострадавшего в этом потопе. Некий мужчина предъявил материальные требования к соседке, у которой стоял этот кран на стояке холодной воды, а также и к управляющей компании. Суд решил спор в пользу пострадавшего соседа, но деньги присудил заплатить ему только управляющей компании, а с соседки, у которой сломался кран, ничего брать не стал. В этом решении сказано, что виновны в аварии, случившейся в квартире соседки, коммунальщики. Эти выводы суда, которые никто не оспорил, апелляция не учла. В законе (ГПК, статья 61) сказано, что обстоятельства, установленные вступившим в силу решением суда, являются обязательными. И они не доказываются вновь и не оспариваются.
В Жилищном кодексе перечислено, за какое оборудование отвечает управляющая компания. А еще есть Правила содержания общедомового имущества в многоквартирном доме. Их утверждало правительство (постановление №491 от 13 августа 2006 года). В правилах записано, что в состав общего имущества, кроме всего прочего, входят «общедомовые инженерные системы горячего и холодного водоснабжения, состоящего из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства». А управляющие многоквартирными домами компании отвечают перед собственниками за нарушение обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества.
Есть еще один закон, полезный для граждан , попавших в подобную ситуацию, — «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (№384 от 30 декабря 2009 года). Верховный суд сказал, что из этого закона, а также существующих стандартов и сводов правил следует, что первые отключающие устройства и запорно-регулирующие краны на отводах внутриквартирной разводки являются элементами внутридомовых инженерных сетей. Эти первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.
Если оборудование находится в квартире, это не значит, что оно используется только для обслуживания этой квартиры
А факт нахождения этого оборудования в квартире не означает, что оно используется исключительно для обслуживания этой квартиры, и не может быть отнесено к общему имуществу в многоквартирном доме, поскольку по Жилищному кодексу предусматривается его расположение как внутри, так и за пределами помещений.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС подчеркнула: обстоятельства, указывающие на принадлежность аварийного сантехнического оборудования к имуществу истицы или к общему имуществу жильцов дома, являются значимыми для решения спора и подлежат доказыванию. Когда апелляция пересматривала решение по этому спору, она заявила, что истица вместе с заменой внутренних инженерных сетей в квартире, которые являются ее собственностью, заменила и запорный вентиль, из-за которого была авария. Но дама с этим утверждением категорически не согласилась, а суд второй инстанции это не проверил и «достоверно не установил».
Верховный суд к этому утверждению добавил еще одну мысль — замена запорного вентиля не освобождает управляющую компанию от осуществления своих обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
Текст: Наталья Козлова
Российская газета — Федеральный выпуск №7423 (257)
Кто ответственный?
Инженерные системы посёлка
Уважаемые жители! В новой статье подробно разбираем, где «проходят границы» ответственности собственников домовладений посёлка «Княжье Озеро» и УК «КОМСЕРВИС» в решении бытовых вопросов. Рассмотрим, в каких случаях, за какие поломки и ремонт ответственность несут жители, а когда подключаются сотрудники управляющей компании. Уделим внимание ситуациям, которые касаются неполадок по инженерной части.
Электричество
Проблема: нет света в доме или на участке.
Чья зона ответственности: все собственники посёлка перешли на прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией, поэтому за неполадки со светом в доме или на участке отвечают сами жильцы. Но в качестве дополнительной услуги собственник может оформить вызов электрика УК, который дежурит 24/7 и всегда готов оказать помощь.
Проблема: не работает освещение на улице или на заборе.
Чья зона ответственности: здесь за налаживание освещения отвечает управляющая компания.
Водоснабжение
Проблема: прорвало трубы под забором.
Чья зона ответственности: если поломка произошла до первой запорной арматуры, которая находится в колодце, – за ремонт отвечает управляющая компания, если течь открылась в трубах после первой запорной арматуры – решением проблемы занимается собственник.
Комментарий специалиста
Между ресурсоснабжающей компанией ООО «Инжводком», УК «КОМСЕРВИС» и каждым собственником помещений заключён трехсторонний договор по водоснабжению и водоотведению.
Границы зоны эксплуатационной и балансовой ответственности ООО «Инжводком» и собственника домовладения, расположенного на земельном участке, проходят в разных местах для водоснабжения (подачи питьевой воды) и водоотведения (приема сточных вод):
· для водоснабжения – в водопроводном колодце до отсекающего крана Ø 32 мм;
· для водоотведения – по торцу подающей трубы самотечной канализации от придомового канализационного колодца владельца.
Что такое граница балансовой принадлежности и граница эксплуатационной ответственности?
Приводим определения этих терминов из договора с ООО «Инжводком» на отпуск питьевой воды и прием сточных вод:
1.1 «граница балансовой принадлежности» – линия раздела элементов систем водоснабжения и (или) канализации и сооружений на них между владельцами по признаку собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления;
1.2 «граница эксплуатационной ответственности» – линия раздела элементов систем водоснабжения и (или) канализации (водопроводных и канализационных сетей и сооружений на них) по признаку обязанностей (ответственности) за эксплуатацию элементов систем водоснабжения и (или) канализации, устанавливаемая соглашением сторон. При отсутствии такого соглашения граница эксплуатационной ответственности устанавливается по границе балансовой принадлежности.
Пункты из Договора на комплексное обслуживание с УК
Деятельность УК «КОМСЕРВИС» в посёлке регулируется договором с жителями, нормативными документами по разным видам обслуживания, законодательством РФ.
Приводим пункты договора на комплексное обслуживание с УК, уточняющие зоны ответственности управляющей компании и жителей в случаях аварий, где Исполнитель – это УК.
Житель обязан:
3.4.9. Осуществлять за счёт собственных средств капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем и оборудования, установку дополнительного оборудования внутри Дома, капитальный ремонт элементов Дома, а также общего имущества Дома в соответствии с действующим законодательством
10.1 Исполнитель не отвечает за аварии, произошедшие на сетях, не входящих в зону ответственности Исполнителя, как например, произошедшие за пределами Посёлка или на сетях и оборудовании Жителя.
10.2. 3а отдельную плату Житель вправе воспользоваться дополнительными услугами Исполнителя, не вошедшими в состав настоящего Договора.
Пункты из «Правил поведения, проживания и пользования имуществом в Коттеджном посёлке «Княжье Озеро»
(Приложение №1 к Договору по комплексному обслуживанию)
Приводим пункты из «Правил поведения…», определяющие зоны ответственности жителя и управляющей компании.
IV. Порядок осуществления ремонтных работ, работ по перепланировке жилых домов
4.10. Житель для выполнения работ, затрагивающих электрические или газовые сети Посёлка или оборудование, привлекает лицензированные организации. Работы проводятся при условии осуществления технического надзора сотрудниками Исполнителя и с их предварительным согласованием.
VII. Порядок посещения жилых домов сотрудниками Исполнителя.
7.1. Житель ОБЯЗАН допускать представителей Исполнителя для работы с установками электро-, тепло-, водо- и газоснабжения, канализации, слаботочных сетей для устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля в следующем порядке:
– для проведения плановых работ по обслуживанию оборудования в жилом доме и на земельном участке, прилегающем к жилому дому, после получения письменного уведомления Исполнителя о необходимости таких работ, дате и времени их проведения, но не менее чем за 3 (три) рабочих дня до предлагаемой даты осуществления таких работ;
– для проведения аварийных работ Исполнитель направляет необходимых специалистов в жилой дом немедленно.
Управляющая компания всегда готова оказать помощь в тех ситуациях, которые в пределах её компетенции. По любым вопросам вы можете обратиться к своему персональному менеджеру и уточнить спорные моменты.
К вашим услугам,
«КОМСЕРВИС»
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Граница эксплуатационной ответственности канализационных сетей
Граница эксплуатационной ответственности канализационных сетей
Подборка наиболее важных документов по запросу Граница эксплуатационной ответственности канализационных сетей (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Ограничение принципа свободы договора в области водоснабжения и водоотведения
(Джапаков П.А.)
(«Законы России: опыт, анализ, практика», 2019, N 3)Существенными условиями для договора энергоснабжения, как и для всех договоров купли-продажи, является предмет договора: наименование и количество товара — отпущенной (переданной) энергии. Федеральный закон N 416-ФЗ расширил, по сравнению с ГК РФ, перечень существенных условий для договоров холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, единого договора холодного водоснабжения и водоотведения, а также договоров на транспортировку холодной воды, горячей воды, сточных вод. В качестве примера рассмотрим договор холодного водоснабжения. Так, ч. 5 ст. 13 Федерального закона N 416-ФЗ, помимо предмета договора, определяет в качестве существенных следующие условия: режим подачи воды, сроки осуществления подачи воды, качество воды, порядок контроля качества воды, условия прекращения или ограничения подачи воды, порядок осуществления учета поданной воды, сроки и порядок оплаты по договору, границы эксплуатационной ответственности по водопроводным сетям абонента и организации водопроводно-канализационного хозяйства (далее — организация ВКХ), порядок обеспечения доступа представителей организации ВКХ к местам отбора проб воды и приборам учета, права и обязанности сторон по договору, ответственность по договору, порядок урегулирования разногласий. Кроме того, к числу существенных также относятся и иные условия, установленные правилами горячего водоснабжения, правилами холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденными Правительством Российской Федерации. К иным существенным условиям в соответствии с Правилами холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 29 июля 2013 г. N 644 <2> (далее — Правила водоснабжения), относятся условия о порядке уведомления организации ВКХ о переходе прав на объекты, сроках и порядке передачи организации ВКХ показаний приборов учета, условиях холодного водоснабжения иных лиц, подключенных к сетям абонента.
Нормативные акты
Границы эксплуатационной ответственности
Понимание границ ответственности между ресурсоснабжающими организациями (РСО), управляющими организациями (УО) и собственниками жилых помещений в МКД важно для избежания спорных ситуаций.
Не для всех коммунальных услуг в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения(Постановление Правительства РФ № 644).
Согласно этому документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или собственники помещений в многоквартирном доме. То же самое можно сказать и о других коммунальных ресурсах.
Граница эксплуатационной ответственности РСО, если мы говорим об электроснабжении, проходит до точки соединения общедомового прибора учета с электрической сетью, входящей в МКД. Ответственность УО — внутридомовая система электроснабжения и электрических устройств, отключающие устройства на квартиру. Ответственность жильцов –электроприборы, находящиеся в квартире после отключающих устройств в этажных щитах, счетчики в квартирах.
Ответственность по теплоснабжению распределяется следующим образом: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового прибора учета с теплосетью, входящей в МКД. УО отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке. Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.
Ответственность РСО, если дело касается водоснабжения и водоотведения, длится до точки соединения общедомового прибора учета с водопроводной сетью, входящей в МКД. УО обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке. Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в квартирах.
В договоре ресурсоснабжения граница балансовой принадлежности отделяет инженерные сети, являющиеся общедомовым имуществом (ст.36 ЖК РФ), от остальных инженерных сетей. Поэтому напомним, что относится к общедомовому имуществу (Постановление Правительства РФ № 491, ст.36 ЖК РФ):
помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого/ нежилого помещения в доме;
внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления и электроснабжения.
Границы эксплуатационно ответственности могут быть внешними и внутренними. В первом случае они разделяют сферы компетенции РСО и УО (внешняя граница стены МКД), во втором — УО и собственников (внутренняя граница стены МКД).
Внешние границы эксплуатационной ответственности
Если речь идет о внешней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, то границей эксплуатационной ответственности между РСО и УО будет считаться внешняя граница стены дома, а при наличии общедомового прибора учета определенного коммунального ресурса — место соединения этого общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД.
Отдельно стоит сказать о внешней границе сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества МКД. В данном случае граница эксплуатационной ответственности между РСО и УО — место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Нередко граница эксплуатационной ответственности проходит не по стене дома. Тогда в зону УО, управляющей МКД, попадает фрагмент инженерной сети, находящейся за пределами внешней стены, и, казалось бы, формально относящейся к зоне ответственности РСО. Ее содержание грозит большими убытками, поэтому нужно внимательно подходить к описанию границы эксплуатационной ответственности в акте разграничения ответственности.
Спорным можно считать случай, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке. Это происходит в том случае, если наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества. Тогда РСО осуществляет техническое обслуживание данной инженерной сети по тарифу, утвержденному собственниками помещений в МКД. Обязанность УО — предложить такой тариф собственникам. Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счет РСО.
Внутренние эксплуатационные границы
Границей эксплуатационной ответственности между УО и собственниками, когда речь заходит о внутренней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, являются:
для отопления – вентиля на подводках трубопровода отопления к квартирному радиатору. Если таковые отсутствуют, то граница проходит по резьбовому соединению в радиаторной пробке.
для холодного и горячего водоснабжения – вентиль на отводе трубопровода от стояка. Если его нет в наличии, граница — сварочный шов на отводе трубопровода от стояка.
для водоотведения – раструб фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод) на стояке трубопровода водоотведения.
для электроснабжения – место присоединения отходящего провода квартирной электропроводки к пробке индивидуального прибора учета электроэнергии, автоматическому выключателю, устройство защитного отключения.
Границей эксплуатационной ответственности между УО и собственниками (мы говорим о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома) является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.
Ограждающие несущие сооружения, земельный участок (включая детские и игровые площадки, коллективные автостоянки), на котором находится дом, лестничные площадки, коридоры, крыши и чердаки, а также лифты находятся в зоне эксплуатационной ответственности УО.
Источник: РосКвартал http://roskvartal.ru/o-kompanii.html