Со дня, когда мы создали нашу компанию и начали разрабатывать мобильные приложения, которыми сейчас пользуются более 10 млн автомобилистов, прошло уже пять лет.
Как и многие российские предприниматели, мы долго посвящали себя бизнесу целиком, 24 часа в сутки. Сил, да и желания, делиться опытом и открыто рассказывать о своих достижениях и ошибках широкому кругу пользователей у нас не было.
Но со временем понимаешь, что широкая коммуникация с большим числом коллег по рынку, экспертов и обычных людей — не помеха бизнесу, а старательный и активный помощник. Она позволяет сделать лучше и наши продукты, и мир, в котором мы живем. Звучит амбициозно, но игра стоит свеч.
Вот пять фактов, которые мы путем проб и ошибок выяснили, когда делились опытом развития своего бизнеса и нашими ошибками.
Факт №1. Не надо торопиться
Время для открытости приходит не на первых этапах становления бизнеса. Во всех своих компаниях на старте я работал с утра до вечера. У меня просто не было времени думать, чем бы я хотел поделиться с миром: мы фокусировались на том, чтобы вдохнуть жизнь в компанию и продукты.
На мой взгляд, возможность делиться инсайтами возникает у предпринимателя не когда компания делает первые шаги, а когда уверенно встает на ноги и начинает идти сама.
Это как с ребенком: пока он не начал ходить, твои мысли подчинены ему полностью. Но вот ему уже два года, он бегает, его не надо держать за руку, и появляется возможность вспомнить, что вокруг тебя есть и другие люди, которым ты можешь быть полезен.
Для компании этот возраст, как я считаю, — примерно пять лет. Уже понятно: либо ничего не получилось и проект надо «закапывать», либо получилось — и у тебя есть команда, взявшая на себя операционное управление. У основателя появляется возможность мыслить стратегически и думать о том, что происходит вовне, а не внутри компании.
Это хорошее время, чтобы открываться и рассказывать о себе, своем бизнесе и ценностях, которые ты несешь миру.
Факт №2. Открытость — это не только когда ты что-то даешь миру: окружение, коллеги и потребители многое дают взамен
У нас открытость часто считается синонимом уязвимости, но она дает большие преимущества. В современном бизнесе трудно создавать новое, будучи изолированным от внешней среды.
Shutterstock / dvoevnore
А вот если ты делишься своим видением рынка, продуктов, желаний потребителей, просто идеями — это привлекает единомышленников. Дает сигнал: ты не один движешься в этом направлении, ты привлекаешь внимание к теме, в которой работаешь, и это полезно для людей, партнеров, инвесторов.
На тебя начинают работать не только сотрудники, но и широкий круг людей, мыслящих одинаково с тобой. И это приносит громадную пользу бизнесу.
Вот лишь один пример. После того как я начал транслировать для широкой аудитории свои мысли и идеи, я познакомился с Димой Мацкевичем, специалистом по искусственному интеллекту и серийным предпринимателем, создавшим несколько успешных бизнесов. Он порекомендовал мне книгу Даниэля Канемана «Думай медленно, решай быстро».
Когда я прочел ее, я полностью переработал наш подход к маркетингу: изменил графику и тексты наших приложений в магазинах AppStore и Google Play, используя нейромаркетинговый подход к тому, как помочь людям выбрать наши продукты. Это позволило нам занять первые позиции в магазинах приложений.
Еще один пример того, как открытость приводит к тебе людей и приносит идеи. Полгода назад в интервью я рассказал о своей сумасшедшей идее — снять сериал о просветлении на современном языке, — и упомянул, что ищу кого-то, кто помог бы в подготовке сценария. И ко мне пришли со своими идеями 20 человек!
Я получил важный инсайт: моя идея сериала интересна очень многим. Значит, стоит направить свою энергию в этом направлении.
Факт №3. Не нужно стесняться рассказывать о проблемах и неудачах
Есть два подхода к рассказу о бизнесе: честно говорить обо всех проблемах или умалчивать о них и показывать только успех, рассчитывая, что это вдохновит аудиторию. Первый подход честнее, второй — безопаснее, но я больше склоняюсь к тому, чтобы не стесняться рассказывать о неприятном.
История, в которой есть препятствия и их преодоление, лучше работает. Академический труд американского специалиста по сравнительной мифологии Джозефа Кэмпбелла «Тысячеликий герой» стал библией сценаристов и писателей: он доказал, что большинство сказаний имеют общую сюжетную структуру, построенную на путешествии героя, который развивается как личность, преодолевая препятствия.
Он проходит через соблазны, ему плохо, он много раз думает о том, чтобы все бросить и сдаться, но находит силы встретиться лицом к лицу со своими самыми большими страхами. И побеждает. А потом возвращается в мир с дарами, добытыми в этой битве.
Именно такие истории живут веками. Их помнят потому, что они совпадают с интуитивным пониманием каждого человека о том, как устроен мир, что жизнь — это не сладкая конфета, побеждает тот, кто не бежит от опасностей.
Поэтому мой подход в том, чтобы пытаться рассказывать историю целиком — не только о сладком, но и горьком.
Если не можешь умолчать о проблеме, поделись ей, чтобы другие люди не наступили на те же грабли. Даже если самому это неприятно или страшно, ты понимаешь, что это принесет пользу другим, и идешь на это.
Другое дело, что в бизнесе всегда есть чувствительные вещи, о которых я говорить не готов и считаю это нормальным.
Факт №4. Принцип «не навреди»
Я не люблю касаться темы финансового успеха. Хорошие финансовые показатели — это информация о том, что у тебя в бизнесе все работает очень круто. Кто-то порадуется, кто-то позавидует, а кто-то захочет взять с тебя больше налогов или составить тебе конкуренцию.
Последнее выгодно для человечества, ведь конкуренция двигает экономику вперед. Но тут интересы общества и меня как предпринимателя идут вразрез.
Мне непонятно, зачем самому создавать себе конкурентов. Я пока недостаточно просветлен для того, чтобы открыто сказать: делайте так же, как я, и зарабатывайте.
Известный венчурный инвестор Питер Тиль начинает свою книгу «От нуля к единице» с того, что единственный способ заработать большие деньги — создать монополию. Он пишет: обратите внимание, что все монополии молчат о своем монопольном положении.
Google и Facebook за счет него получают огромную долю денег, которые вкладываются во все стартапы мира, — эти средства идут на приобретение стартапами пользователей. Говорят ли они об этом активно? Никогда.
Я убежден, что большинству людей неважно, сколько ты зарабатываешь. Для них важно решение проблемы, твое видение, то, чем ты можешь им помочь, от каких ошибок ты можешь их предостеречь.
Факт №5. Рассказывать, а не командовать
Я долго не был активен в социальных сетях и считаю, что только начинаю осваивать этот инструмент. Если я задам вопрос «Нужно ли присутствовать в Facebook и Instagram?» американскому предпринимателю, он даже не поймет, зачем я об этом спрашиваю. В США люди гораздо более публичны, хотя это требует громадного количества времени, внимания и включенности в социальную среду.
У нас в России эта включенность меньше, потому что у нас в целом гражданское общество и горизонтальные связи развиты слабее.
Но нет универсального решения для всех бизнесов. Возможно, если ты работаешь в B2B — например, создаешь IT-решения для коммуникации банков и компаний, — то социальные сети для тебя — предмет не первой необходимости.
А вот если у тебя сеть кафе или венчурный фонд, то очень важно быть публичным: ведь рассказывая о вещах, которые ты понял в бизнесе, ты тем самым выстраиваешь свой бренд в глазах и умах других предпринимателей. Они понимают, «о чем ты», чем можешь им помочь, как ты смотришь на мир. Ты показываешь людям свою картину мира и этим привлекаешь людей.
Shutterstock / Mohd KhairilX
Бизнесмена, когда он становится открытым и начинает транслировать свой опыт, подстерегает опасность превратиться в доморощенного гуру, давать аудитории жесткие рекомендации: «Делай так!», «Бросайся в бизнес с головой!». Это чушь.
Жизнь очень разная, в разных ситуациях надо поступать по-разному — и поэтому рассказывать нужно только о своем опыте и своем видении мира, не навязывая его другим.
Как достичь максимума
Быть открытым — этому нужно учиться. Я начал учебу с преодоления своих, как я их называю, писательских блоков.
- Я был уверен, что мои мысли банальны и никому не нужны. Но как только я начал писать и делиться мыслями, обнаружил, что это не так. Любые тексты могут найти отклик у людей, которые имеют схожий опыт.
- Второй блок был связан привычкой скрывать человеческие переживания: зависть, страх неудач, неуверенность. Но переживания очень человечны, люди могут им сопереживать и узнавать себя.
- Третий блок — попытки шлифовать любую картинку, попытки приукрашивать, выдумывать. Теперь я понял: надо просто рассказывать все как есть. Когда люди видят тебя не как основателя компании, а как живого человека со взглядами и убеждениями, они лучше понимают твои решения и могут вступить с тобой в дискуссию.
Чтобы компания смогла вырасти, предпринимателю нужно затронуть струны души людей и использовать их творческий потенциал. Тогда публичность обретает смысл, порождая доверие, сплоченность и эмоциональную связь.
Фото на обложке: Shutterstock / wellphoto
Если вы сейчас сидите за рабочим столом и мечтаете о том, чтобы открыть собственный бизнес, эта статья для вас.
Наверняка вам известно, что открытие своей компании — непростой процесс, требующий огромных усилий. Но ваше желание стать предпринимателем настолько сильно, что не покидает вас ни днем ни ночью. Возможно, вам не нравится нынешняя работа. Может быть, вы всегда мечтали об открытии собственного магазина или консалтинговой фирмы. Или вы просто хотите радикально изменить свою жизнь. Какова бы ни была причина, существуют 50 признаков того, что вы действительно готовы стать предпринимателем.
- Вы обнаружили в себе качества, необходимые предпринимателю. В последнее время очень много разговоров ведется на тему того, рождаются предпринимателями или становятся. Неважно, какого мнения в этом вопросе придерживаетесь вы, наверняка у вас есть классические черты предпринимателя. Даже если вы не родились бизнесменом, многие качества, характерные для него, могли развиться у вас со временем, например, решительность.
- Вы постоянно о чем-то думаете. Предприниматели никогда не перестают размышлять, придумывать что-то. Это одновременно и дар, и проклятье. Если вы заметили в себе такое поведение, возможно, вам пора распрощаться с повседневной рутиной и заняться чем-то, что поможет реализовать ваши намерения. И для этого нет ничего лучше, чем стать бизнесменом.
- Вы увлеченный человек. Если существует некая бизнес-модель, которая не выходит из вашей головы и вызывает у вас восторг, значит, нужно ее реализовать. Предприниматели и владельцы собственного бизнеса всегда очень неравнодушны к тому, что делают, и готовы предпринять все попытки для того, чтобы превратить свою идею в реальный продукт или услугу.
- Вы независимы. Это не значит, что вы с трудом общаетесь с людьми или не знаете, как просить о помощи. Это значит, что вы решаете проблемы самостоятельно. Возможно, настал момент, когда вы почувствовали себя достаточно независимым для открытия своего дела.
- Вы целеустремленны. Вы не всегда нуждаетесь в том, чтобы кто-то или что-то заставляли вас двигаться вперед. Каждое утро вы просыпаетесь и делаете то, что нужно. Ощущение того, что вы достаточно целеустремленный человек, может сподвигнуть к запуску своего бизнеса.
- Вы организованы. Управление собственной компанией требует хороших организационных навыков. В какой-то момент вам потребуется привлечение экспертов, например, бухгалтеров или юристов, но поначалу в вопросах распределения финансов, делегирования полномочий и презентации идеи инвесторам рассчитывать придется только на себя.
- Вы ощущаете потребность помогать людям. Если вы чувствуете сильное желание помогать другим путем предоставления необходимого товара или услуги, считайте это контрольным сигналом. Вы подходящий кандидат на открытие своего дела. Желание помогать людям и улучшать их жизнь станет напоминанием о том, что, несмотря на все перипетии, останавливаться нельзя. Как показывает практика, компании-лидеры всегда вырастают из желания помочь миру решить какую-то проблему.
- Вы уверены, что можете построить лучшую компанию. Возможно, таким образом проявляется ваша самоуверенность или эгоизм, но вы вдруг понимаете, что способны как никто другой в этом мире создать лучшую компанию.
- Вы чувствуете, что застряли на работе. Если вы с ужасом просыпаетесь по утрам, то, скорее всего, вы профессионально не реализованы. Повышение или другая работа могут частично решить эту проблему, но перспектива работать с 9:00 до 17:00 вас все равно вряд ли вдохновит. Попробуйте понять, необходимо ли вам быть боссом для самого себя или же вы просто хотите заняться чем-то другим.
- Вы чувствуете необходимость доказать жизнеспособность своей идеи. Допустим, у вас есть идея, но все говорят вам, что реализовать ее невозможно. Что делать в такой ситуации? Сомнение окружающих может служить хорошей мотивацией.
- Вы хотите сделать себе имя. Некоторые известные предприниматели в определенный момент поняли, что хотят большего от жизни. Стив Джобс знал, что он особенный. Если вы рассуждаете в таком же ключе, у вас все должно получиться.
- Вы всегда хотели быть начальником самому себе. Неважно, одержимы ли вы идеей все контролировать или просто не любите, когда вам кто-то что-то указывает, вы просто решили, что хотите быть боссом.
- Сегодня на подъеме тенденция найма независимых работников. Harvard Business Review ссылается на исследование MBO Partners, согласно которому количество независимых работников (фрилансеров, контрактников или владельцев собственного бизнеса) постоянно растет. Ожидается, что оно достигнет показателя в 23 млн человек к 2017 году (в 2013 году — 17 млн). В США, если верить данным инфографики The New Independent Workforce компании Mavenlink за 2012 год, количество независимых работников к 2020 году составит 40% от всей рабочей силы.
- Ваша профессиональная сфера нуждается в рабочих местах. Экономика еще не совсем оправилась, и, возможно, в вашей индустрии сейчас все не так просто с наймом персонала. Вместо того чтобы ждать подходящего момента или соглашаться на должность, требующую меньше навыков, чем вы имеете, лучше рассмотрите возможность открытия собственного дела.
- Вы можете позволить себе рисковать. Если у вас еще нет семьи и детей, то, скорее всего, вам придется волноваться только о себе. Получите выгоду от этого периода своей жизни, ведь у вас есть возможность рисковать.
- Вы не переносите ежедневную дорогу из дома в офис и обратно. Если вы каждый день вынуждены тратить огромное количество времени в пробках, может быть, вам стоит серьезно задуматься об открытии своего бизнеса. В конце концов, многие успешные компании начинались с гаража.
- Вы сильно верите в свое дело. Если вы не против того, чтобы работать по 12 часов в день неделями напролет (а именно в таком режиме часто живут люди, открывающие свое дело), то почему бы не потратить эти силы на что-то, что вам по душе?
- Вы хотите перемен. Вы расцветаете, когда познает что-то новое. Открытие своего дела может оказаться как раз тем, что вам нужно. Это, несомненно, гораздо лучше, чем до смерти скучать на работе, от которой вы ужасно устали.
- Вы во всем видите потенциал. Неважно, где вы и что вы делаете, вы всегда чувствуете, что это можно сделать лучше. Будь вы предпринимателем, вы реализовали бы огромный потенциал, зарабатывали деньги и совершенствовали жизнь других людей.
- Множество проектов перетекает к другим сотрудникам. Если вы видите, что работодатель нанимает других людей для выполнения работы, которую, на ваш взгляд, вы можете сделать лучше, измените ситуацию, откройте свое дело.
- Вы хотите быть частью команды. Возможно, вы хотите построить собственную команду с нуля, работать с группой людей, разделяющих ваши взгляды.
- Вы ненавидите работать на других. Если вы действительно терпеть не можете, когда вам что-то приказывают, не выносите своего босса со всеми его требованиями, то начните планировать стратегию увольнения.
- Вы чувствуете необходимость в том, чтобы заняться частной практикой. Открытие своего дела не всегда связано с деньгами, но часто бывают случаи, когда вы чувствуете себя загнанным в угол. Счета растут, а вам нужно что-то есть. Ощущения безысходности иногда достаточно для того, чтобы придумать что-то стоящее.
- Вы хотите создавать рабочие места. В текущей экономической ситуации рабочих мест действительно не хватает, в том числе и для ваших коллег, с которыми вы когда-то учились или работали. Если вы доверяете этим людям и уверены в их талантах, вы можете им помочь, создав компанию и взяв их к себе.
- Вы очень хотите развить продукт или услугу, которые пока никто не предлагает. Вы любите решать проблемы. Вам знакомо состояние просветления, когда становится понятно, что какого-то конкретного продукта на рынке пока нет. Пользуйтесь моментом и превращайте идею в реальность.
- Вам не нравится сидеть в офисе. Если вы чувствуете, что не можете в полной мере раскрыть свой талант на текущем месте работы, то вы можете освободить себя от этой необходимости и работать там, где хотите, например, в собственной компании.
- Вы хотите сами устанавливать для себя график работы. Возможно, вы наиболее продуктивны с 4:00 до 9:00 или же, наоборот, вы сова. Чтобы не выслушивать в очередной раз, когда вам нужно работать, а когда отдыхать или уходить в отпуск, начните определять график для себя самостоятельно.
- Вы креативный человек. Если вы устали от того, что в компании все ваши творческие идеи уходят в никуда, увольтесь, создайте собственный бизнес и начните выражать свои идеи.
- Вам нравится вдохновлять людей. Вы тот человек, к которому люди обращаются, когда им нужен совет или помощь? И вам нравится эта роль? Управление собственным бизнесом предоставит вам возможность вдохновлять людей, которые вас окружают.
- Вы хотите создать наследие для своих детей. У вас есть дети, и вы думаете о том, чтобы оставить им что-то, чем они будут гордиться. Даже если они не захотят заниматься семейным бизнесом, то могут просто стать свидетелями того, как упорно вы трудитесь и какое вознаграждение получаете за это.
- Вы не боитесь испачкать руки. В роли владельца бизнеса вам придется выполнять уйму тяжелой работы. И эта работа не всегда будет приятной. Но если это вас не особо волнует, то почему бы не взяться за нее.
- Вам необходимы новые задачи. Возможно, вы уже достигли потолка в том месте, где работаете сегодня, и вам стало смертельно скучно. Ситуация неприятная, особенно если вы относитесь к тому типу людей, которым постоянно необходимы новые задачи. Открытие своего бизнеса связано с большим напряжением и одновременно с новыми проблемами, а это как раз то, что вам нужно.
- Вы умеете решать проблемы. Вы тот человек, который берет на себя ответственность за решение той или иной проблемы? Допустим, на кухне под раковиной сломались трубы. Вы можете не просто починить их, но и сделать лучше, чем прежде? Если да, то считайте, что вам пора открывать свое дело.
- Вам нравится приобретать новые знания и навыки. Многие люди обладают непреодолимым желанием все время учиться чему-то новому. Вы никогда не удовлетворите его, если на протяжении многих лет будете делать одну и ту же работу. Но вы можете постоянно обогащать опыт, став предпринимателем.
- Вас не пугает мультизадачность. Есть люди, которые могут заниматься несколькими делами одновременно. Если вас не доводит до истощения давление сразу с нескольких сторон, тогда вы на правильном пути.
- Вы не боитесь неудач. Будучи бизнесменом, вы время от времени будете терпеть неудачи. Если это не вызывает у вас панику, то пора браться за дело.
- Вы хотите быть уверены в том, что не останетесь без работы. В работе по найму всегда существует вероятность, что вас уволят, если компанию продадут. Открыв свою компанию, вы уже никогда не будете этого бояться.
- Вы обнаружили свободную нишу. Если вы нашли свободную нишу на рынке или то, чем вообще никто не занимается, вы можете стать тем, кто сделает первый шаг.
- Вас окружает много талантливых людей. Вполне возможно, что вы только-только окончили университет и имеете возможность общаться с огромным количеством талантливых людей, которые тратят время на своей текущей работе. Вы могли бы переманить их в свой стартап, предложив им разделить прибыль, опцион на покупку акций и повышение.
- Вы думаете: «Если не сейчас, то когда?» Прокрастинация — худший враг стартапов. Вместо того чтобы целыми днями что-то делать с неохотой, лучше займитесь тем, что занимает вашу голову.
- Вы знаете все о налоговых стимулах. Владельцы малого бизнеса могут рассчитывать на налоговые льготы. Если вы не хотите понести убытки, начните работать прямо сейчас.
- Вы точно знаете, что увидите результаты. Когда вы работаете на кого-то, увидеть, какую выгоду приносит компании конкретно ваш труд, довольно сложно. Если вы хотите увидеть конкретные результаты ваших усилий, то, управляя собственным бизнесом, вы такую возможность получите.
- Вы легко устанавливаете контакты с людьми. Время от времени вы просто начинаете общаться с людьми и в результате заводите полезные знакомства. Однако ваша текущая должность не дает вам возможности развивать нетворкинг. Открытие своего дела станет отличным поводом для того, чтобы заниматься нетворкингом постоянно.
- Вы устали чувствовать себя подавленным. Часто вы ставите под сомнение свои ценности относительно работы и личной жизни. Если вас никак не повышают или вы чувствуете, что достигли потолка, возможно, пришло время все взять в свои руки. Открыв свое дело, вы почувствуете себя вознагражденным за свои труды.
- Вы прирожденный лидер. Обладать великой идеей — это одно, а уметь заражать ею других людей — совсем другое. Если в вас действительно есть лидерские качества, которые помогут вести за собой команду и мотивировать ее, подумайте об открытии своего дела.
- Вы ищете приключения. Некоторые люди стараются избегать рисков, другие, наоборот, не могут жить без приключений. Не может быть ничего более захватывающим, чем реализация идеи и преодоление на пути всех неожиданных взлетов и падений.
- У вас есть жизненный опыт. Если вы относитесь к тем уникальным людям, которые не только развиты в профессиональном плане, но и имеют богатый личный опыт, вы можете применить ваши таланты в работе над чем-то, что вам по душе.
- Предприниматели могут получить доступ к различным инструментам и сервисам. Вы наверняка в курсе, что сегодня существует бесконечное количество ресурсов, помогающих начинающим предпринимателям.
- Вы готовы вырваться на свободу. Ваш начальник уже давно придирается к вам. Тогда избавьте себя от общения с ним. Начните делать то, что вам нравится, и вы удивитесь тому, насколько счастливее станете.
- Вы всегда хотели делать что-то ради удовольствия. Выдающийся американский изобретатель и предприниматель Томас Эддисон однажды сказал: «Я ни дня не работал в своей жизни. Все, что я делал, было сплошным развлечением!» Многие успешные люди говорят фактически то же самое. Вместо того чтобы постоянно думать о том, что может сделать вас счастливым, рискните и запустите стартап. Просто последуйте за своей мечтой, и вы увидите, как все встанет на свои места.
Подготовьте документы для регистрации бизнеса и откройте расчетный счет в одном месте
Подробности
Автор: Джон Рэмптон, предприниматель
По материалам сайта Entrepreneur.com
Бесплатно новым бизнесам
Консультации по открытию бизнеса и лайфхаки по экономии
Подробнее
Бесплатно новым бизнесам
Консультации по открытию бизнеса и лайфхаки по экономии
Подробнее
Начинающий предприниматель логично задается вопросом: какая организационно-правовая форма больше подходит для планируемого бизнеса? В этой статье мы рассмотрим ООО с точки зрения финансовой выгоды.
Финансовая ответственность
Считается, что ООО выгоднее ИП уже тем, что предприниматель отвечает по обязательствам своим личным имуществом, а учредитель ООО — только своей долей в уставном капитале, который чаще всего составляет 10 000 рублей. Например, из личного имущества ИП будут взысканы и долг по коммунальным услугам для его квартиры, и долг перед поставщиком за товары для перепродажи. У учредителя ООО иначе: долг по коммуналке закроют за счет его личного имущества, а долг перед поставщиком — за счет имущества организации.
Но в случае банкротства это правило не действует. Государство предусматривает субсидиарную ответственность для учредителей ООО: при банкротстве они тоже рассчитываются по долгам, если проблемы с финансовым положением возникли из-за их действий или бездействий. Личную собственность удается сохранить, если учредители докажут в суде, что действовали в интересах организации.
Так что риск потерять личное имущество есть и у ИП, и у ООО. Но закон очерчивает границы взысканий в ст. 446 ГПК РФ. У должника законодательно нельзя отобрать:
- единственное жилище (кроме роскошного, если предоставить замену, или ипотечного);
- предметы домашней обстановки, одежду и обувь (кроме предметов роскоши);
- продукты питания и деньги на сумму в размере прожиточного минимума должника и его иждивенцев;
- и другие необходимые для жизни вещи.
Бухгалтерский учет
Все ООО, в отличие от ИП, должны вести бухгалтерский учет (пп. 1 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ). Это непростой процесс, и большинство организаций нанимают для этих целей бухгалтера, покупают программное обеспечение или подключаются к сервису, который упростит ведение бухгалтерии. И это тоже влечет финансовые затраты — от 750 рублей в месяц за самостоятельную работу в бухгалтерском сервисе, от 3000 до 8000 рублей в месяц за бухгалтерские услуги на аутсорсинге и 20 000–40 000 рублей в качестве зарплаты штатному бухгалтеру. Если вы берете бухгалтера в штат, то появляются дополнительные расходы на организацию рабочего места и ежемесячные социальные налоги — около 30 % от зарплаты сотрудника.
ООО платит налог с дивидендов и с зарплаты директору
ИП может пользоваться доходами своего бизнеса, ни перед кем не отчитываясь. У ООО — обособленное имущество, оно отделено от имущества его учредителей. Чтобы учредители могли пользоваться доходами ООО, нужно либо начислять им зарплату, либо выплачивать дивиденды.
Зарплата облагается НДФЛ (13 % из зарплаты) и страховыми взносами (30 % от заработной платы, которые работодатель платит в фонды из своих средств). Дивиденды можно начислить раз в квартал при наличии бухгалтерской прибыли. Они также облагаются НДФЛ 13 % или 15 %, если их сумма превышает 5 млн рублей в год.
Рассчитаем доходы ООО и сравним с доходами ИП
Давайте предположим, что бизнес приносит доход 300 000 рублей в месяц. На предприятии есть три работника (один из них — директор), каждый получает зарплату 40 000 рублей. Предприятие находится на упрощенной системе налогообложения, налогооблагаемая база «Доходы» — 6 %. Аренда и хозяйственные расходы составляют 80 000 в месяц.
Пример 1. Вы работаете как ООО.
Ваши ежемесячные доходы будут формироваться следующим образом:
- зарплата сотрудникам — 120 000 рублей (НДФЛ платится из суммы зарплаты, поэтому дополнительно в расходах его не учитываем);
- страховые взносы по сотрудникам — 120 000 × 30 % = 36 000 рублей;
- аренда и хозяйственные расходы — 80 000 в месяц;
- налог 6 % от 300 000 рублей = 18 000 рублей. ООО имеет право уменьшить его на размер страховых взносов, уплаченных в расчетном периоде за сотрудников, но не более чем на 50 %. Взносы за сотрудников составили 36 000 рублей, мы не можем уменьшить налог на эту сумму, уменьшаем налог на 50 % = 9 000 рублей;
Итого расходов: 120 000 + 36 000 + 80 000 + 9 000 = 245 000 рублей;
Чистый доход предприятия, который остается на расчетном счете ООО: 300 000 — 245 000 рублей = 55 000 рублей.
Если учредитель хочет по итогам квартала вывести все средства в качестве дивидендов, то он должен будет уплатить с них подоходный налог 13 %, и месячный доход по дивидендам составит: 55 000 — 13 % = 47 850 рублей. Помимо дивидендов, учредитель получил чистый доход в виде зарплаты: 40 000 — 13 % = 34 800 рублей. Таким образом, чистый личный доход учредителя ООО в месяц составляет: 47 850 + 34 800 = 82 650 рублей.
Пример 2. Вы работаете как ИП.
Ваши ежемесячные доходы будут формироваться следующим образом:
- зарплата сотрудникам — 80 000 рублей (НДФЛ включен). Зарплата выплачивается уже двум сотрудникам, так как руководитель предприятия — ИП не получает зарплату, но распоряжается всеми доходами;
- страховые взносы по сотрудникам: 80 000 × 30 % = 24 000 рублей;
- страховые взносы за ИП: в 2022 году сумма всех фиксированных платежей составляет 43 211 рублей. Тогда в месяц ИП должен уплатить 3 600,92 рубля.
При доходах свыше 300 000 рублей в год ИП должен платить еще 1 % налога с суммы превышения. Таким образом, при ежемесячном доходе в 300 000 рублей выручка за год составит 3 600 000 рублей, а уплатить с нее в ПФР дополнительный однопроцентный взнос нужно будет в сумме 33 000 = (3 600 000 – 300 000) × 1 %. Но это следует сделать до 1 июля следующего года, поэтому учитывать взнос мы не будем.
- аренда и хозяйственные расходы: 80 000 рублей;
- налог 6 % от 300 000 рублей = 18 000 рублей. ИП с сотрудниками может уменьшить этот налог на размер страховых взносов, уплаченных за себя и сотрудников в расчетном периоде, но не более чем на 50% (ИП без сотрудников, который платит взносы только за себя, может уменьшать налог без ограничений): 18 000 — 24 000 — 3 406,17 — мы видим, что ИП вправе уменьшить налог вдвое: 18 000 × 50% = 9 000 рублей.
Итого расходов: 80 000 + 24 000 + 3 600,92 + 80 000 + 9 000 = 196 600,92 рубля;
Чистый ежемесячный доход предприятия, который ИП может использовать в том числе как личный доход, составляет: 300 000 — 196 600,92 = 103 399,08 рубля.
Так мы видим, что одно и то же предприятие, работающее в одинаковых условиях, на одном налоговом режиме, но в разных организационно-правовых формах, приносит своим руководителям неодинаковый личный доход:
Финал расчетов: 82 650 рублей в месяц у ООО против 103 593,83 рублей у ИП
Наш приблизительный расчет показал, что с точки зрения финансовой выгоды ИП выигрывает у ООО. Чтобы понять, как наиболее выгодно организовать бизнес именно в вашей сфере деятельности и вашем регионе, нужно разработать собственный бизнес-план. Затем цифры планового баланса нужно подставить в декларации различных систем налогообложения, учесть разные обязательства для ИП и ООО. Все это поможет выбрать оптимальный налоговый режим и организационно-правовую форму предприятия, а значит — увеличить свою потенциальную прибыль.
… но не сделали этого. Рассказываю, как не остаться и без друга, и без бизнеса.
#1 Создать общую идею
Партнерство с друзьями выгодно потому, что общая идея — более эффективный мотиватор, чем деньги. Растущий на фундаменте личных отношений бизнес держится крепче бизнеса, в основе которого только интересы партнеров в отдельности — меньше подводных течений.
Делать бизнес с другом хорошо на начальном этапе, когда нет прибыли, сотрудников и можно разделить обязанности с человеком, готовым работать за идею. И еще лучше в развитом бизнесе: есть на кого положиться, меньше эмоциональное выгорание.
Да, выстроить эффективную бизнес-модель можно и самостоятельно, но она все равно зависит от денег, которые получают наемные работники.
В бизнесе с друзьями очень важно ощущение общей идеи, чтобы каждый воспринимал дело как единый организм, а себя — как орган, без которого он не будет нормально работать. Мы начинали всемером, и у некоторых это понимание так и не сформировалось. Причем здесь так: если друг выходит из бизнеса, он выходит из твоей жизни тоже.
Некоторые изначально не понимали серьезность работы. Относились к ней в духе «Прикольно, вместе бизнес замутили», как будто это про поездку на шашлыки. Приходилось разговаривать, объяснять — со временем доходило.
Илья Петрушкин, соучредитель сети магазинов автозапчастей AWC, 10 лет ведет бизнес с друзьями
Продвинем ваш бизнес
В Google и «Яндексе», соцсетях, рассылках, на видеоплатформах, у блогеров
Подробнее
#2 Выбрать главного
В бизнесе кто-то должен быть главным — этот тезис я нашел в книге «Бизнес как игра. Грабли российского бизнеса и неожиданные решения» от создателей сети «Мосигра» Дмитрия Кибкало, Дмитрия Борисова и Сергея Абдульманова. И главного надо определить еще на берегу, потому что не просто подчиняться чуваку, с которым ты сидел на соседних горшках в детском саду. Равно как и командовать им. Дискомфорт надо побороть сразу, или не стоит начинать вообще.
При обсуждении стратегических вопросов видение ситуации может не совпадать. Кто-то один должен принять окончательное решение, а второй — согласиться с ним, иначе работа превратится в бесконечный поток споров.
Обсуждение стратегии — это нормальная ситуация, но, если точки зрения по ключевым вопросам противоположны, лучше всего разделить бизнес.
Лидера с самого начала у нас не было, но в процессе он появился. Выборов или чего-то в этом духе не было, просто в процессе каждый показал характер. У кого-то лидерских качеств больше.
При этом ключевые вопросы мы стараемся решать совместно. Вообще я думаю, многое зависит от людей: у нас пять учредителей, но обычно мы смотрим в одном направлении. Не было такого, чтобы кто-то уперся и решение пришлось продавливать.
Илья Петрушкин
Как маркетологу заключить грамотный договор с заказчиком
#3 Оформить ООО
Открывать ООО дорого, и с ведением бухгалтерии сложно, но форма ИП не позволяет распределить доли. По факту, один будет предпринимателем, а второй — наемным работником или вообще окажется участником предприятия только на словах. Даже если поводов нет, ситуация напрягает. Лучше заранее себя от лишних мыслей оградить.
Но детально прописывать ответственность друг перед другом в документах мы не стали. Наверное, это одна из особенностей национального ведения бизнеса: многое делается на доверии. Бумажки его, наоборот, нарушают.
Впрочем, доверие — это одно, а закон — другое, так что в будущем этим вопросом озаботимся.
Мы работаем уже десять лет, но какого-то жесткого разделения долей у нас в бизнесе нет. Вообще, я считаю, если начинаешь бизнес с мыслей, как потом расходиться и делиться, то лучше вообще не начинать. Значит ты изначально не доверяешь человеку, и вряд ли из этого что-то выйдет.
Илья Петрушкин
#4 Разделить обязанности
Когда у тебя мелкий бизнес, приходится делать все и сразу. Оптимальный вариант — если в стартовом багаже соучредителей есть полезные навыки. И еще лучше, если они разного плана. У меня была компетенция в маркетинге и рекламе, у партнера — опыт руководящей работы и настройки бизнес-процессов. В соответствии с ними мы распределили обязанности и зоны ответственности.
Фигня случается, когда один лезет в зону ответственности второго. Если тебе звонят по срочному вопросу, а ты не можешь ответить прямо сейчас, худшее из возможных решений — это «Макс, ты в офисе? Слушай, там икс сейчас подъедет, у меня в ноутбуке в папке “Доки9348” лежат акты, подпиши за меня, ему срочно надо».
Вот не надо так делать! Дальше будет хаос с выяснением, кто, что, зачем, когда подписывал и кому это все передавал.
У нас учредители управляют каждый собственным отделом, поэтому доходы поровну не делим. БОльшая часть прибыли остается в обороте, инвестируется в развитие бизнеса, какая-то часть идет на зарплату учредителям. Хочешь зарабатывать больше — развиваешь свой отдел, приносишь больше денег компании в целом.
Илья Петрушкин
Спасибо!
Ваша заявка принята.
Мы свяжемся с вами в ближайшее время.
#5 Не искать виноватых
Успех — общее достижение, провал тоже общий. Даже если есть лидер, который отвечает за результат, или накосячил кто-то конкретный. Значит, недопланировали, недообсудили, недооценили риски. Надо исправлять косяки и предпринимать меры, чтобы они не повторились.
В какой-то момент из-за чисто человеческого фактора мы накосячили с поставщиком и потеряли скидку на закупку. Товар оплатили, но забрать его, когда договаривались, не смогли. А потом еще раз не смогли.
Виновник был, и можно было раздуть из этого проблему, но мы поговорили и пришли к нескольким выводам:
- Ссора не устранит причину проблемы: скидку мы все равно не вернем.
- Мы накосячили не потому, что виновник тупо забил на работу, а потому, что загрузился другими делами. На поверку некоторые оказались не такими важными: на часть из них можно было вообще забить, а остальные — отложить на потом.
- Потеря скидки — неприятность, но не критичная. Можно восстановить отношения с тем же поставщиком и вернуть скидку или сосредоточиться на работе с другим.
- По итогам:
- Стали лучше планировать дела, расставлять приоритеты.
- Нашли другого поставщика, который по факту оказался даже более выгодным.
Но нас двое. Чем больше людей, тем сложнее.
Спускать на тормозах косяки, от которых страдают все, нельзя. Это заразно. Сегодня накосячил один, промолчали, завтра то же самое сделает другой. В итоге косяк либо превращается в норму, либо возникает проблема: «А почему иксу можно, а мне нельзя?»
Но, если работаешь с друзьями, при всех тоже высказывать не надо. Кто-то встанет за одного, кто-то за другого, и начинаются разборки в духе «А вот ты то — А вот ты это». Или превращается в нападение все на одного. И то, и другое ненормально, и неизвестно чем обернется. Проводишь воспитательную беседу наедине, спокойно объясняешь косяк и почему так нельзя делать.
Раньше бывало, что человек принимал критику на личный счет, обижался. Приходилось доводить, что ругаю только по работе, дружеские отношения здесь ни при чем. Сложно это.
Илья Петрушкин
#6 Разделить рабочее и свободное время
Вот это просто косячище! Сидим в офисе, обсуждаем SMM-стратегию, делаем контент, а потом ВНЕЗАПНО обнаруживаем, что уже полчаса просто разговариваем о тачках. Дружба — это одна модель общения, бизнес — совсем другая, и надо научиться между ними переключаться.
Путать работу с личными делами — еще одна особенность национального бизнеса. Да и вообще рабочих отношений. Одно дело, когда этим страдают наемные работники, метод кнута и пряника решает. Если в то же болото тянет владельцев бизнеса, кончится плохо.
Когда не было наемных работников, кто-то из учредителей руководил, кто-то был за подчиненного. И бывало так, что заходишь в офис, а все сидят, ведут личные разговоры, смеются — на работе так не должно быть. Деньгами, лишением премии друзей мотивировать не получается.
Мы решали проблемы разговорами, объяснениями, но времени это заняло много. Полгода-год мы точно промучились, но в итоге все приняли, что на работе мы зарабатываем деньги. Вышли на перекур — здесь мы друзья, можно поговорить о личном.
Илья Петрушкин
Бизнес с другом ≠ бизнес со знакомым
Этот тезис не руководство к действию, поэтому я выношу его отдельно. У нескольких страшных историй про бизнес с друзьями общий сценарий.
- Работали вместе / случайно встретились, обнаружили общие интересы / познакомились в соцсетях на тематическом форуме.
- Запустили совместный проект.
- «Друг» начал косячить.
- Рассказчик сидит и думает: «Ну как так, нормально же общались, хороший был человек. Вот так вот бизнес меняет людей, правильно мне отец / дядька / начальник на старой работе говорил».
А может, дело не в том, что человек изменился, а в том, что ты его не знал раньше как следует?
Вот одна из таких историй: первый соучредитель выдернул из кассы деньги и пропал. Второй заявил в полицию, завели дело. Вскрылось, что у первого несколько миллионов долгов и просроченных кредитов, никак не связанных с общим бизнесом. Если друг склонен к авантюрам, тратит больше, чем зарабатывает, и прежде уже кидал общих знакомых, об этом знаешь заранее.
Это не значит, что можно работать только со знакомыми. Но не надо списывать такие траблы на то, что бизнес с другом — это плохо. Не знаешь, чем человек живет в частной жизни, — это просто потенциальный партнер по бизнесу, и воспринимай его соответственно.
25 мифов о вашей зарплате, больничных и отпуске – хватит верить эйчарам!
В рубрике «Активы» мы рассказываем про инвестиции в недвижимость. В этом тексте речь пойдет о приобретении помещения под магазин на первом этаже в новостройке
2020 год показал хрупкость многих инвестиционных стратегий. На какое-то время весной этого года недвижимость превратилась из актива в пассив. Особенно больно пандемия ударила по арендному рынку жилья и торговым центрам. А вот главными победителями в 2020 году можно признать владельцев дач и коттеджей под аренду в Подмосковье (ведь спрос на загородное жилье растет даже осенью), а также владельцев коммерческой недвижимости внутри жилых кварталов (особенно тех из них, кто смог сдать свои помещения под аренду продуктовому ретейлу).
В этой статье разберем тему приобретения площадей под магазины внутри ЖК-новостроек. Вместе с аналитиками, частными инвесторами и девелоперами рассказываем, как инвестировать деньги в коммерческую недвижимость на первых этажах новостроек максимально выгодно.
В этой статье
- Что со спросом
- Кто инвестирует
- Стоимость покупки
- Примеры цен
- Ставки аренды
- Ликвидность помещений
- Интервью с экспертом
Спрос на коммерческие площади в новостройках растет
Коммерческая недвижимость становится тихой гаванью для многих инвесторов. Это касается как инвестиций в апартаменты (данный формат относится к коммерческой недвижимости, а не жилой), так и инвестиций в офисы и стрит-ретейл.
Последний формат недвижимости оказался самым гибким в кризисном 2020 году. Благодаря этому интерес инвесторов к коммерческим помещениям под ретейл не только не падал, но даже вырос, говорят аналитики. «Спрос от частных инвесторов в 2020 году высокий и даже выше обычного, особенно на помещения под супермаркеты, аптеки и небольшие кафе. Помещения первой линии в бюджете до 50 млн руб. выкупаются задолго до ввода объекта в эксплуатацию», — подтверждает руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова.
Самые востребованные помещения в стрит-ретейле в новостройках — до 100 кв. м, на первой линии и стоимостью менее 50 млн руб.
(Фото: Studio MDF/shutterstock)
Два типа инвесторов в коммерческую недвижимость внутри ЖК
Инвесторов, которые вкладывают свои средства в коммерческую недвижимость в новостройках, условно можно разделить на два типа: инвесторы-сберегатели и инвесторы-бизнесмены. «К первому можно отнести тех, кого интересует долгосрочный пассивный доход. Такие инвесторы предпочитают приобретать недвижимость на старте проекта, им важен стабильный доход, который они станут получать от сдачи этого помещения в аренду после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Ко второму типу инвесторов можно отнести людей, которые рассчитывают получить максимальную прибыль в наиболее короткие сроки. Например, они приобретают максимально готовое помещение, сдают его в аренду, а затем продают как готовый бизнес», — объяснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Сколько стоят коммерческие помещения в новостройках
Стоимость коммерческих помещений в ЖК-новостройках зависит от многих факторов: места, класса объекта, расположения внутри комплекса (первая или вторая линия), стадии готовности дома или проекта, площади самого помещения и пр.
По оценке RRG, в Москве (включая ТиНАО) коммерческие площади в новостройках стоят от 80 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м. «На первой линии ЖК без ограничения доступа клиентов форматные помещения до 100 кв. м могут стоить от 380 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м, а иногда и выше. Ходовые лоты в большинстве ЖК стоят 200–400 тыс. руб. за 1 кв. м. Если говорить про не самые ликвидные площади, то они могут стоить около 100 тыс. руб. за 1 кв. м и ниже», — рассказала Ярова из RRG.
Стоимость коммерческих помещений на первых этажах новостроек начинается от 80 тыс. руб. за 1 кв. м
(Фото: Studio MDF/shutterstock)
Примеры цен на помещения под ретейл в новостройках
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:
— В наших московских проектах комфорт-класса средняя стоимость квадратного метра варьируется от 170 тыс. до 220 тыс. руб. К примеру, в ЖК «Настроение», который мы возводим в Ростокинском районе, можно приобрести помещение площадью 67 кв. м за 12,5 млн руб. Стоимость квадратного метра составит 187 тыс. руб.
В более дорогих проектах средняя стоимость квадратного метра варьируется в пределах 260–340 тыс. руб. В ЖК бизнес-класса «Рихард» в помещении площадью 153 кв. м метр квадратный стоит 263 тыс. руб.
В проектах, которые мы реализуем в Московской области, средняя стоимость варьируется в пределах 130–170 тыс. руб. за 1 кв. м. Например, в ЖК «Южная Битца», который мы строим в Ленинском районе, в помещении площадью 50,8 кв. м стоимость метра составляет 153 тыс. руб.
Ставки аренды на ретейл-помещения в новых ЖК
Ставки аренды в жилых комплексах определяются двумя основными факторами: числом жителей самого ЖК (то есть размером комплекса, его плотностью) и наличием/отсутствием дополнительного трафика извне.
«Если речь идет о небольшом закрытом объекте, то ставки в нем будут низкие, потому что там мало людей и можно рассчитывать только на тот трафик, который присутствует непосредственно в этом ЖК», — отметила консультант департамента стрит-ретейла Colliers International Анастасия Шакина.
Ставки аренды на ретейл-площади в новостройках могут разниться достаточно серьезно даже в рамках одного комплекса. «Скажем, витринное помещение правильной формы с достаточной электрической мощностью, выходящее на улицу с высоким трафиком, может стоить в два-три раза дороже, чем помещение в том же ЖК, расположенное со стороны двора и предназначенное для сопутствующих услуг или детского/образовательного центра, где уже нет и таких характеристик самого помещения, и высокой проходимости», — продолжила эксперт из Colliers International.
Какие площади под стрит-ретейл в новостройках востребованы, а какие нет
Инвесторам в стрит-ретейл в новостройках важно, чтобы их помещения нашли арендатора максимально быстро, дорого и надолго. «Основные профили арендаторов, типичные для стрит-ретейла жилых комплексов, — это аптеки, ателье и бытовые услуги, небольшие продуктовые магазины, пекарни, магазины алкогольной продукции, а также различные детские заведения: школы иностранных языков, детские развивающие центры и т. д.», — перечисляет Шакина из Colliers International.
По словам эксперта, возможность размещения арендатора того или иного профиля обусловлена размерами помещений, потребностью в данном профиле, размерами самого жилого комплекса и технической готовностью девелопера предлагать решения для более широкого круга арендаторов. Например, для ресторанных помещений требуется специальная вытяжка, а для супермаркетов — продуманная зона погрузки-разгрузки, не мешающая жителям шумом.
Востребованными инвесторами могут быть не отдельные помещения, а целые ЖК. «Помещения раскупаются в комплексах «понятных» застройщиков либо в районах плотной застройки (ЖК от 1 тыс. квартир), либо в ЖК, встроенных в окружение, где есть перспектива роста — будущая застройка, появление станции метро и т. д.», — рассказала Ярова из RRG.
С трудом покупаются помещения в бюджете от 200 млн руб. либо просто крупные помещения от 150 кв. м без возможности деления, неформатные, темные, с большим количеством несущих стен и др. либо расположенные в ЖК, который находится в глубине района. «Также с некоторым затруднением продаются помещения на огороженных территориях или с окнами и входной группой во двор, так как это, скорее, офисы либо помещения под свой бизнес — йога, школа, салон красоты и др. Но визуальная и физическая доступность для клиентов, формальность помещения и качество инфраструктуры и самого ЖК являются крайне важными для инвесторов сегодня. Ну и цена, конечно. Она должна давать возможность рассчитывать на доходность от 8% годовых, иначе нет смысла в такой инвестиции», — добавила эксперт из RRG.
Аптеки, продуктовый ретейл, пекарни — самые востребованные и распространенные арендаторы в новостройках
(Фото: Studio MDF/shutterstock)
Личный опыт: интервью с инвестором в коммерческие площади в новостройках
Роман Лапурко — эксперт, в портфеле реализованных проектов которого находится более 40 торговых помещений коммерческой недвижимости различной квадратуры в Москве и Подмосковье
— Как выбрать локацию для покупки коммерческой недвижимости на первых этажах новостройки?
— В идеальном сценарии нужно выбирать локацию и инвестировать в покупку коммерческих площадей на первых этажах новостройки уже с расчетом на конкретную компанию-арендатора, согласовав эту покупку с ним. Сегодня на рынке нередки подобные случаи, и эти взаимодействия выгодны обеим сторонам. Если же таких партнеров у вас нет, то, обращая внимание на местоположение ЖК, вы должны исходить из того, что у большинства арендаторов какие-то районы максимально востребованы, какие-то менее, в каких-то часть арендаторов не развивается вообще. Здесь важна и густонаселенность, и покупательная способность. Скажем, потенциалы ЖК востока Москвы и западной части кардинально разные. Это касается и скорости сдачи помещения в аренду, и арендной ставки. Немаловажным фактором является близость к метро. Если говорить о Подмосковье, то учитывается удаленность ЖК от Москвы. Например, есть компании, не развивающиеся в удаленности более 15 км от МКАД. Но, помимо локации, вам необходимо обращать внимание на число жителей в ЖК. Если рассматривать самостоятельный ЖК, а не дома, вписанные в уже в существующий жилой фонд, то хороший сетевой арендатор, как правило, не рассматривает ЖК, где численность жителей менее 10 тыс. человек.
— А как выбирать помещения внутри ЖК-новостройки? На что обращать внимание при выборе?
— Каждый ЖК необходимо рассматривать индивидуально — факторов, влияющих на принятие решения, довольно много. Внутри новостроек, если это крупный ЖК с квартальной застройкой, самые топовые места находятся на основных трафиковых артериях либо рядом с крупными супермаркетами. Почти всегда хорошо работают въездные группы, где концентрируется максимальный трафик. Все просто — на въезде вас видят все жильцы, на периферии — только те, кто там живет. Локация очень важна для сетевых арендаторов — крупных компаний: кофеен, аптек, продуктового ретейла. Однако есть арендаторы, для которых локационные возможности не так важны. Например, коммерческие помещения где-нибудь вдали от пешеходного трафика, внутри ЖК, могут быть интересны различным службам доставки, дарк-китченам, студиям детского развития. Также надо понимать, в каком окружении находится дом, в котором предлагаются помещения, и стремиться искать соответствующих арендаторов. Например, если по соседству с объектом есть больница/поликлиника, то коммерческие помещения здесь могут стать магнитом для сопутствующего бизнеса — аптек, частных медицинских клиник, лабораторий. Школа или детский сад притягивают магазины канцтоваров, студии детского развития и дошкольного образования. В некоторых случаях также можно ориентироваться на близость помещения к остановкам общественного транспорта.
— Какие планировки удачные, а какие нет? Какие площади самые востребованные у арендаторов?
— Планировки коммерческих помещений в новостройках можно разделить на два типа: комнатные и зальные. Комнатные планировки в коммерческих помещениях — это наследие панельного домостроения, сегодня они считаются неликвидным активом и их очень сложно сдать в аренду. В последние годы застройщики даже при панельном строительстве стараются первый этаж, отведенный для нежилых помещений, делать монолитным. Это позволяет выводить на рынок гораздо большее количество помещений со свободными зальными планировками. Большое количество колонн, пилонов негативно влияет на сдачу помещения в аренду. Также необходимо учитывать меньшую ликвидность помещений, расположенных не на одном уровне с тротуаром, имеющих ступени. У помещения должны быть хорошие видовые и рекламные возможности — панорамные окна, двери должны выходить на проезжую часть либо трафиковую пешеходную артерию. Чем больше окон — тем лучше. Оптимальный размер коммерческого помещения в новостройках Москвы и Подмосковья, я бы сказал, от 60 до 90 кв. м. Многие компании работают в сегменте, предусматривающем открытия в такой квадратуре. Такие помещения находят арендаторов быстрее. Ну и, конечно, каждое помещение должно иметь мокрую точку.
— Если заранее арендатора найти не удалось, на каком этапе начинать его поиск?
— Я бы рекомендовал приступать к поиску уже в момент ввода корпуса в эксплуатацию, то есть за три-четыре месяца до получения ключей. Большинство компаний без проблем выходят на подписание предварительного договора аренды, тем самым заранее обеспечивая себя необходимым помещением.
— Как и где искать арендатора?
— Существует три основных варианта. Первый вариант назовем пассивным — через размещение объявления в интернете на специализированных площадках. Для этого достаточно короткого описания, плана помещения и нескольких фотографий объекта. Второй вариант — более активный — через работу с потенциальными арендаторами. Для этого необходимо найти контакты отдела развития интересующей вас сети, составить письмо — коммерческое предложение, отправить его потенциальному арендатору. Это более трудозатратная и профессиональная работа. Третий вариант, возможный только после передачи застройщиком помещения вам, — через застекольную рекламу. На окне-витрине своего помещения повесьте слово «Аренда» и оставьте телефон для связи. Самостоятельный поиск выглядит так. Все три варианта — рабочие, надо пользоваться всеми.
— Как собственнику определить ставку аренды?
— Самый верный способ правильно определить ставку — изучить конкурентную среду. Надо понять, какую ставку называют по помещениям в этом ЖК с максимально схожей локацией и квадратурой. Нужно понимать, что вы не можете проводить сравнение с помещением, расположенным на первой линии, и, например, помещением в глубине дворов. Характеристики должны быть максимально схожи. Так определяется стартовая ставка. Ставка ежегодно индексируется в среднем по рынку на 5%, это прописывается в договоре аренды. Повысить или пересмотреть ставку в новостройке возможно через некоторое время, после ввода основной части корпусов в эксплуатацию. В ЖК растет количество жителей, у вашего арендатора растет количество потенциальных клиентов, а значит, есть возможность повысить ставку. Но все зависит от ваших договоренностей с арендатором и от того, по долгосрочному договору вы работаете или краткосрочному. Желательно продумывать эти повышения заранее и согласовывать их с арендатором в самом начале взаимоотношений. Тогда ваши договоренности могут предусматривать градацию ставок на первый, второй, третий год аренды, что должно быть отражено в договоре. Встречаются такие примеры, когда за пару лет ставка может вырасти на 30–40% (с учетом, что количество жильцов в ЖК выросло как минимум на эту же процентовку).
Еще раз хотел бы уточнить: ориентировочное понимание арендной ставки должно определить целесообразность покупки помещения, прорабатывать этот вопрос необходимо еще до покупки. Нередко встречаются предложения с завышенным прайсом, да еще и с окончанием строительства корпуса и вводом его в эксплуатацию через два года. На этом непрофессиональный инвестор может обжечься и обмануться в своих ожиданиях.
— Как готовить помещение под арендатора? Стоит ли вкладываться в ремонт?
— Однозначно — нет. И сетевые арендаторы, и частный несетевой бизнес подписывают помещения «в бетоне», так как зонирование помещения, определение квадратуры торгового зала, склада, местонахождения санузлов и т. д. определяются индивидуально каждым арендатором в зависимости от специфики его деятельности. Например, студия детского творчества поделит ваше помещение на пять кабинетов, а алкомаркету нужны один торговый зал и небольшой склад. Зонирование совершенно разное, все очень индивидуально, по этой причине ремонт без подписанного арендатора выполнять не стоит. Также надо иметь в виду, что арендодатель частично компенсирует затраты на ремонт, давая арендатору арендные каникулы на время проведения строительных работ. Средний срок каникул для квадратуры 60–90 кв. м обычно составляет два-три месяца.
Еще одна важная деталь: каждому арендатору нужны определенные электромощности. Для большинства арендаторов, работающих в помещениях площадью 60–90 кв. м, мощность должна начинаться как минимум от 15 кВт.
— Стоит ли покупать коммерческие помещения на первых этажах новостроек с целью перепродажи для заработка на росте стоимости?
— Да, но для этого необходимо обладать глубокой рыночной экспертизой. Это возможно, но на сверхдоходность ориентироваться не стоит. Если сдать в аренду неправильно выбранное помещение тяжело, но все же возможно, пусть и запросив невысокую арендную ставку, то перепродать такое помещение с выгодой будет уже сложнее.
Читайте также «Я хочу купить однушку в новостройке для инвестиции. Как выбрать ЖК?»