Взаимодействие органов местного самоуправления с управляющими компаниями

Управляющие компании и ТСЖ при управлении МКД взаимодействуют не только с собственниками помещений и надзорными органами. Любой дом расположен на земельном участке, а участок входит в сферу интересов органа местного самоуправления, глава которого должен присматривать за тем, как проживает его электорат.
Орган местного самоуправления может «подарить» управляющей организации МКД в удручающем состоянии, установить экономически необоснованную стоимость услуги содержания жилого помещения при проведении конкурса или заставить убирать не входящую в состав общего имущества территорию…
Как взаимодействовать с органом местного самоуправления и бороться за свои права мы и расскажем на вебинаре.

Программа вебинара

1. Конкурсы по выбору УК: какая процедура проведения конкурсов и какие существуют «подводные камни».
2. Назначение временной УК при несостоявшемся конкурсе: когда это происходит и как не «вляпаться» в дома-развалюхи.
3. Муниципальный размер платы: когда и для кого ОМСУ должен установить такой размер.
4. Площадки для размещения ТКО: что должен и не должен делать ОМСУ.
5. Перепланировка помещений: роль ОМСУ в данном процессе.
6. Правила благоустройства территории: как ОМСУ «вешает» свои функции на УК и ТСЖ.
7. Взыскание задолженности по муниципальным квартирам: судебная практика по регионам и порядок взыскания.
8. Ответы на вопросы.

Лектор: Юрий Кочетков

Дата вебинара: вторник, 28 февраля 2023 г.

Статья 165 Жилищного кодекса Российской Федерации обязывает органы местного самоуправления создавать условия для управления многоквартирными домами.
Для этих целей органы местного самоуправления обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм, могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов, содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
Этой же статьей орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса, в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.
Органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг, о нормативных правовых актах органов местного самоуправления, регулирующих отношения в данных сферах, о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры, о лицах, осуществляющих эксплуатацию указанных объектов, о производственных программах и об инвестиционных программах организаций, поставляющих ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций, о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг (лиц, осуществляющих предоставление коммунальных услуг) с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотведение, о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг.
Организации, осуществляющие поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, в многоквартирные дома, жилые дома, а также лица, оказывающие услуги, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и предоставляющие коммунальные услуги, обязаны предоставлять органам местного самоуправления информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты потребителями услуг в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах их оплаты, о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры, о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций, о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотве-дение, о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг.
Порядок, сроки, периодичность и форма предоставления органам местного самоуправления информации, устанавливаются правительством Российской Федерации.
В Шаховском районе организациями, предоставляющими коммунальные услуги гражданам, являются МПКХ «Шаховская», МП «Раменское», МП «Серединское», МП «Муриково».
В. КОЧЕТКОВ,
заместитель прокурора района, советник юстиции

Погода

0 +2

утром 0 +2
днем +2 +4

Партнеры

все партнеры  

Состояние
жилищно-коммунального хозяйства — один из тех вопросов, который
интересует всех его участников, в частности управляющие компании и
органы власти муниципальных образований. На протяжении уже многих лет
ЖКХ находится в центре общественного внимания, является одним из
приоритетных направлений социальной политики государства, регулярно
освещается в средствах массовой информации. При этом
жилищно-коммунальное хозяйство представляет одну из крупнейших
отраслей российской экономики. Так, по объемам реализации продукции
она занимает третье место после газовой и нефтяной промышленности,
здесь задействовано более 52 тысяч предприятий разных форм
собственности, в них заняты 4,2 млн. человек, среднегодовой объем
производства составляет 8% от ВВП России.

Управляющие
компании в сфере ЖКХ – это достаточно новые субъекты жилищных
правоотношений, чья деятельность крайне актуальна. Так, в
важнейших официальных документах неоднократно отмечалась
необходимость активизации деятельности частных коммерческих структур
в сфере ЖКХ. В Бюджетном Послании Президента РФ Федеральному Собранию
РФ от 26 апреля 2007 г. «О бюджетной политике в 2008-2010
годах» акцентировалось внимание на принятии долгосрочной
стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан, а
также комплексе смежных вопросов: градостроительной политики,
использования энергосберегающих и ресурсосберегающих технологий,
стратегии развития строительной отрасли в целом. Обращалось внимание
на то, что: «Новый Жилищный кодекс возложил полную
ответственность за содержание жилых домов на собственника. Однако в
условиях хронического недофинансирования жилищного фонда в прежние
десятилетия эта нагрузка для подавляющего большинства новых
собственников, для наших с вами граждан, ставших собственниками после
приватизации квартир, оказалась абсолютно неподъемной» [1].

В
очередном Бюджетном послании Президент РФ вновь поставил вопрос об
актуальности привлечения субъектов предпринимательской деятельности в
сферу содержания и эксплуатации инфраструктурных элементов,
обеспечивающих функционирование жилищно-коммунального хозяйства [2].

Несмотря на официально
заявленный стратегический курс, сегодня приходится констатировать
несовершенство правовой регламентации в ЖК РФ [3] отношений по
управлению общим имуществом многоквартирного дома: в частности,
отсутствует системность подхода законодателя к вопросу о механизмах
реализации правомочий и исполнения обязанностей управляющих компаний,
что препятствует их полноценному и эффективному осуществлению; ряд
положений об управлении изложен неоднозначно, что создает почву для
злоупотреблений со стороны управляющих субъектов.

Действующий ЖК РФ не
содержит отдельных положений об управляющих организациях. По сути,
определена лишь основная цель и характер их деятельности. Также в ЖК
РФ (п. 1 ч. 1 ст. 165) упоминается, что управляющие организации могут
иметь различные организационно-правовые формы.

Обратившись в связи с этим
к легальной дефиниции управления многоквартирным домом, мы можем
заключить, что указанная категория, поименованная в ч. 1 ст. 161 ЖК
РФ, представлена в узком смысле из-за неполного отражения в ней
вопросов, касающихся управления общим имуществом дома. С точки зрения
целей, такое управление направлено на обслуживание как общего
имущества дома, так и самих собственников (пользователей) помещений в
доме (через коммунальное снабжение этих помещений).

Анализ литературы и
практики показывает, что управляющая организация многоквартирным
домом – это юридическое лицо, которое получает от собственников
помещений в многоквартирном доме функции (полномочия) по реализации
своих прав и обязанностей, связанных с управлением имуществом.

При этом
управление управляющей организацией многоквартирным домом – это
упорядочивающая система действий, связанных с осуществлением
правомочий и исполнением обязанностей собственника этого имущества,
направленная на обеспечение сохранности и эффективного
функционирования последнего (с возможным извлечением прибыли),
установленная по усмотрению и в интересах собственника и (или) иных
лиц в пределах, определенных законом и (или) самим собственником.

Кроме значимости
деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ необходимо указать, что
ЖКХ — это одно из важнейших и наиболее трудных направлений в
деятельности органов местного самоуправления – все они без
исключения должны заниматься проблемами жилищно-коммунального
хозяйства. Такое положение находит отражение в муниципальном
законодательстве. Так, в ФЗ «Об общих принципах организации
местного самоуправления в Российской Федерации»[4] определено,
что в числе вопросов местного значения, которые должны решать органы
местного самоуправления, значатся организации в границах
муниципального образования электро-, тепло-, газо- и водоснабжения
населения, водоотведения, снабжение населения топливом, утилизация
бытовых отходов и др. Эти и другие направления находят конкретизацию
в ЖК РФ, в постановлениях правительства РФ и многих других
подзаконных нормативно-правовых актах.

Однако
практика реализации органами местного самоуправления
жилищно-коммунальных полномочий показывает, что указанные и другие
вопросы решаются с огромными трудностями. Это обусловлено многими
факторами: изношенность муниципального жилищного фонда, инженерных
коммуникаций, нехватка финансирования на текущий и тем более на
капительный ремонт зданий, неэффективная деятельность предприятий
жилищно-коммунального комплекса, что, в свою очередь, во многом
обусловлено отсутствием конкурентной среды в данной отрасли, и др.

Одной из
важных причин создавшегося положения является недостаточная правовая
разработанность сферы жилищно-коммунального хозяйства с позиций как
жилищного, так и муниципального права. Как правило, научные
исследования проводятся в таких отраслях науки, как экономика,
финансы, государственное и муниципальное управление, гражданское
право, административное право. Однако основным объемом
жилищно-коммунального хозяйства в муниципальных образованиях ведают
органы местного самоуправления, и в этой связи актуализируется
проблема надлежащего регулирования нормами как жилищного, так и
муниципального права деятельности управляющих компаний и органов
местного самоуправления в жилищно-коммунальной сфере.

Принятие
нового ЖК РФ некоторым образом улучшило ситуацию; вместе с тем по
ряду позиций, напротив, появились новые проблемы. В частности,
компетенция органов местного самоуправления в ФЗ «Об общих
принципах организации местного самоуправления в Российской
Федерации», который носит более общий, универсальный характер,
и в ЖК РФ, являющийся специальным, закрепляется с элементами
противоречий.

Равным
образом это касается деятельности управляющих компаний по управлению
и содержанию жилого фонда – здесь муниципалитет выступает и как
непосредственный участник жилищно-коммунального рынка (участвует в
конкурсе в виде учрежденных муниципальных унитарных предприятий на
общих основаниях), и как организатор этого жилищно-коммунального
рынка. Такое совмещение вызывает вопросы.

Требует
своего исследования вопрос о соотношении полномочий представительных
и исполнительных органов местного самоуправления в
жилищно-коммунальной сфере, и прежде всего в вопросах
установления(регулирования) тарифов на услуги жилищно-коммунального
комплекса. Этот аспект также оказывает существенное влияние на
деятельность управляющих компаний на рынке ЖКХ.

Кратко рассмотрим основные
направления деятельности органов местного самоуправления по
стимулированию общественной инициативы собственников квартир в
многоквартирных домах, что тесно связано с деятельностью управляющих
компаний.

В соответствии с ФЗ «Об
общих принципах организации местного самоуправления в Российской
Федерации» и ЖК РФ органы местного самоуправления должны
осуществлять деятельность по стимулированию общественной инициативы
собственников квартир в многоквартирных домах с целью возложения на
них, как наиболее заинтересованных лиц, часть функций по
жилищно-коммунальному обслуживанию общего имущества. Пока этот
процесс идет медленнее, чем ожидалось в связи с введением в действие
нового ЖК РФ.

Представляется,
что в рассматриваемой области деятельность органов местного
самоуправления должна проводиться по следующим основным направлениям:
1) проведение открытого конкурса по управлению многоквартирными
домами; 2) организация собраний собственников; 3) содержание и ремонт
помещений общего пользования в жилых домах, находящихся на балансе
муниципалитета; 4) реализация ФЗ «О Фонде содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Такая деятельность
муниципалитетов позволит регламентировать взаимодействие управляющих
компаний и органов местного самоуправления.

Кроме того, сегодня
полномочия органов местной власти в сфере ЖКХ на федеральном уровне
закрепляются в нескольких законах (прежде всего в ФЗ «Об общих
принципах организации местного самоуправления в Российской
Федерации», ФЗ «Об основах регулирования тарифов
организаций коммунального комплекса»[5], ФЗ «О Фонде
содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»[6]),
в многочисленных постановлениях Правительства РФ. Кроме того,
полномочия местных органов власти в сфере жилищно-коммунального
хозяйства определяются в нормативно-правовых актах субъектов РФ и
муниципальных правовых актах. В совокупности имеет место громоздкая и
по ряду аспектов противоречивая правовая база, затрудняющая
правоприменительную деятельность органов местного самоуправления в
жилищно-коммунальной сфере.

В этой
связи представляется необходимым на федеральном уровне и уровне
субъектов РФ систематизировать соответствующие нормы и включить их
одним блоком в соответствующие законы о местном самоуправлении. В
перспективе, учитывая, особую значимость данной отрасли экономики для
социально-экономического развития всех территорий, представляется
целесообразным разработать специальный закон о жилищно-коммунальном
хозяйстве, где отдельная статья была бы посвящена регулированию
взаимодействия управляющих компаний и органов местного
самоуправления.

Литература:

1. Бюджетное Послание
   Президента РФ Федеральному Собранию РФ от 26 апреля 2007 г. «О
   бюджетной политике в 2008-2010 годах» // Российская газета.
   2007. 27 апр.

2. Бюджетное послание
   Президента РФ Федеральному Собранию от 23 июня 2008 г. «О
   Бюджетной политике в 2009 — 2011 годах» // Текст послания
   официально опубликован не был.

3. Жилищный
   кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от
   18.07.2011) // Собрание законодательства РФ. — 03.01.2005. — N 1
   (часть 1). — ст. 14.

4. Федеральный закон от
   06.10.2003 N
   131-ФЗ (ред. от 25.07.2011) «Об общих принципах организации
   местного самоуправления в Российской Федерации» (с изм. и
   доп., вступающими в силу с 02.08.2011) // Собрание законодательства
   РФ. 06.10.2003. N
   40. ст. 3822.

5. Федеральный закон от
   30.12.2004 N
   210-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «Об основах регулирования тарифов
   организаций коммунального комплекса» // Собрание
   законодательства РФ. 03.01.2005. N
   1 (часть 1). ст. 36.

6. Федеральный
   закон от 21.07.2007 N
   185-ФЗ (ред. от 11.07.2011) «О Фонде содействия реформированию
   жилищно-коммунального хозяйства» // Собрание законодательства
   РФ. 23.07.2007. N
   30. ст. 3799.

Основные термины (генерируются автоматически): местное самоуправление, жилищно-коммунальное хозяйство, РФ, деятельность управляющих компаний, общий принцип организации, Российская Федерация, сфера ЖКХ, жилищно-коммунальная сфера, многоквартирный дом, орган.

Похожие статьи

Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу

(в ред. Федерального закона от 18.10.2007 N 230-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. К полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:

(в ред. Федерального закона от 18.10.2007 N 230-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) учет муниципального жилищного фонда;

2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

2.1) определение дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

(п. 2.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

2.2) установление максимального размера дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

(п. 2.2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

3.1) ведение учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

(п. 3.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

7) согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме;

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

признание в установленном порядке жилых помещений муниципального и частного жилищного фонда непригодными для проживания, многоквартирных домов, за исключением многоквартирных домов, все жилые помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

(п. 8 в ред. Федерального закона от 27.12.2019 N 473-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9) осуществление муниципального жилищного контроля;

(п. 9 в ред. Федерального закона от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9.1) определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме;

(п. 9.1 введен Федеральным законом от 31.12.2005 N 199-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9.2) информирование собственников помещений в многоквартирных домах о способах формирования фонда капитального ремонта, о порядке выбора способа формирования фонда капитального ремонта;

(п. 9.2 введен Федеральным законом от 20.12.2017 N 399-ФЗ)

9.3) утверждение порядка и перечня случаев оказания на возвратной и (или) безвозвратной основе за счет средств местного бюджета дополнительной помощи при возникновении неотложной необходимости в проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;

(п. 9.3 введен Федеральным законом от 20.12.2017 N 399-ФЗ)

10) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

(в ред. Федерального закона от 18.10.2007 N 230-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. В субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе указанные в части 1 настоящей статьи полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации.

(в ред. Федеральных законов от 18.10.2007 N 230-ФЗ, от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений, установленные настоящим Кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

(часть 3 введена Федеральным законом от 29.12.2014 N 485-ФЗ)

опубликовано: 30.10.2020, 09:38 | изменено: 30.10.2020, 09:38

Вправе ли муниципалитет (ОМС) проводить в отношении управляющей организации (УО) жилищный контроль?

​