Выведение итоговой величины стоимости бизнеса

Итоговую величину рассчитывают взвешиванием стоимостей по подходам к оценке, весовые коэффициенты — методами логического анализа, согласования по критериям, анализа иерархий.

На основании полученных результатов оценки стоимости предприятия (бизнеса) различными подходами/ методами рассчитывается единая итоговая величина стоимости бизнеса. В процессе определения итоговой величины проводится согласование результатов применения отдельных подходов к оценке путем их взвешивания и сравнения по следующей формуле:

V = V_д × w_д + V_з × w₃ + V_с × w_с

где V – итоговая величина стоимости предприятия бизнеса;

V_д, V_з, V_с — предварительные величины стоимости предприятия, полученные по доходному, затратному, сравнительному подходам (после внесения необходимых поправок на степень контроля и ликвидности оцениваемой доли);

w_д , w_з, w_с —   удельные веса результатов применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке стоимости предприятия, сумма которых равна единице; как правило, значения удельных весов округляются с точностью до 0,1 (реже – до 0,05).

Для обоснования удельных весов w_д , w_з, w_с могут быть использованы следующие основные методы определения весовых коэффициентов:

• метод логического анализа,
• метод согласования по критериям,
• метод анализа иерархий.

Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов экспертно на основе логического анализа, проводимого оценщиком с учетом всех значимых факторов, например, следующим образом:

Пример применения метода логического анализа.

• Метод стоимости чистых активов базируется на рыночной стоимости реальных активов предприятия, однако не отражает будущие доходы бизнеса. Для действующего предприятия стоимость активов характеризует скорее величину его производственного потенциала. При этом стоимость предприятия (бизнеса), будучи зависимой от уровня использования его потенциала, может существенно отличаться от стоимости чистых активов предприятия.
• Метод дисконтированных денежных потоков позволяет учесть перспективы развития компании и наращивания ее производственного потенциала в результате освоения имеющегося месторождения. Однако в основе применения данного метода лежат прогнозные данные о динамике реализации продукции, состава затрат, прочих ключевых факторов формирования денежных потоков. Существующий риск несоответствия фактической динамики развития прогнозным параметрам характеризует недостаток данного метода.
• Использование метода сделок основано на ценах приобретения предприятия в целом или контрольного пакета акций. Технология применения метода рынка капитала и метода сделок в целом совпадает, различие заключается в типе исходной ценовой информации. Основное преимущество метода сделок – в сходстве компаний, т.к. использовалась информация сделок по приобретению именно малых нефтяных компаний. Недостатком метода является ограниченный доступ к информации, вследствие чего был использован только двух мультипликаторов – «цена/добыча» и «цена/ запасы».
• По мнению Оценщика, каждый из примененных методов характеризуется своими достоинствами и недостатками. В связи с этим результатам применения методов трех подходов присвоены примерно равные удельные веса — по 0,333.

В рамках метода согласования по критериям для определения весов различных подходов используется четыре критерия, которыми описываются преимущества/ недостатки примененного в рамках подхода к оценке метода с учетом особенностей оценки конкретного объекта. Расчет удельных весов результатов применения подходов/ методов оценки проводится в несколько этапов:

• строится матрица, в которой каждому подходу присваиваются баллы (наибольший балл соответствует наилучшей оценке) по каждому из следующих четырех критериев: а) достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты; б) способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта; в) способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/ продавца; г) соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости;
• определяется сумма баллов каждого подхода, затем суммируются баллы по всем использованным подходам;
• по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов по всем использованным подходам определяется удельный вес результата применения подходов.

Пример применения метода согласования по критериям

Показатель	Доходный подход	Сравнительныйподход	Затратныйподход
Величина стоимости, млн.руб.	975 488	618 351	199 622
Критерии
Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты, баллы	4	3	4
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта, баллы	5	3	2
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/ продавца, баллы	4	5	2
Соответствие подхода цели и задачи оценки, виду рассчитываемой стоимости, баллы	5	3	1
Сумма баллов по подходу (всего 41 балл)	18	14	9
Весовой коэффициент	0,44	0,34	0,22
Итог стоимости, млн.руб.	683 227

Оценка стоимости бизнеса — это деятельность профессионалов по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости предприятий, видов бизнеса (любого вида деятельности или долевого участия в нем), на основе действующего законодательства и стандартов.

Содержание:

• 4 вида стоимости бизнеса
•       1. Рыночная стоимость бизнеса
•       2. Инвестиционная стоимость бизнеса
•       3. Восстановительная (текущая) стоимость бизнеса
•       4. Ликвидационная стоимость бизнеса
• 3 подхода к оценке стоимости бизнеса
•       1. Доходный подход
•       2. Сравнительный подход
•       3. Затратный подход
•       Подходы и выводы
• Примечание к методам
• 5 шагов по оценке стоимости бизнеса
•       Шаг 1: Определение цели
•       Шаг 2: Выбор оценочной компании
•       Шаг 3: Сбор документов
•       Шаг 4: Выбор модели оценки
•       Шаг 5: Интерпретация результатов
• Как избежать ошибок при оценке стоимости бизнеса?
• Как повысить стоимость при оценке бизнеса?
• Заключение

Все чаще средства бизнеса инвестируются в предприятия для перепродажи / покупки или слияния с другими организациями для получения прибыли. И тогда возникает вопрос: «Как вы оцениваете стоимость компании, принимая во внимание все инвестиции?»

Экспресс оценка «на доске». Если у вас простой бизнес и вам нужна смета по оценке компании, подумайте о ней следующим образом: «заработок за 1-2 года + вся собственность» и продайте ее.

Далее мы расскажем об основных методах, которые может использовать профессиональный оценщик. Но также мы советуем Вам прочитать статью внимательно, особенно если вы планируете эту процедуру в Вашей компании.

4 вида стоимости бизнеса

Прежде всего, мы должны определиться с видами оценки бизнеса. Разные классификации дают нам разные виды стоимости, но мы решили остаться внутри базовых понятий. Кстати, у каждого из этих типов есть свои цели и задачи для оценки. Вы поймете, почему это необходимо!

Также мы хотим отметить, что эти виды стоимости относятся к существующим предприятиям.

1. Рыночная стоимость бизнеса

Цена продажи / покупки компании на конкурентном рынке.

Рыночная стоимость будет являться ценой всего имущества организации с учетом дохода, который может быть получен в будущем.

Эта стоимость бизнеса определяется, когда необходимо определить место организации на рынке слияний и поглощений (M&A), продаж компании или корректировки долгосрочной стратегии развития.

Определение рыночной стоимости при оценке компании основано на углубленном анализе прибыли и денежных потоков.

Простой пример

Проанализируем рыночную стоимость компании на примере ООО «Программные Технологии». Основатель хочет скорректировать стратегию развития. И для этого он устанавливает такую ​​таблицу:

Показатель / год	2017 год	2018 год	Скорость роста,%
Рыночная стоимость компании, руб.	7 000 000	7 320 000	104,5

Мы видим, что цена бизнеса в этом году выросла на 320 000 рублей, что свидетельствует о положительном темпе роста ООО «Программные Технологии». Компания идет вверх.

2. Инвестиционная стоимость бизнеса

Стоимость имущества для конкретных инвестиционных целей.

Она рассчитывается, когда владельцы бизнеса решают начать инвестиционные проекты. Или инвесторы считают, что в эту организацию они хотят инвестировать.

В зависимости от ожидаемой доходности инвестиций тип затрат этого вида может быть выше рыночных и ниже рыночных.

Простой пример

ООО «Программные Технологии» планирует стратегическое партнерство с ООО «Майкрософт Рус». Партнерство считается инвестиционным проектом.

В этом случае для оценки бизнеса необходимо определить инвестиционную ценность партнерства, для этого мы ожидаем выгоды, которые мы можем получить от слияния с другой компанией. 

Индикатор	Ценность
ООО «Программные Технологии» инвестиции, руб.	7 300 000
Доход от партнерских отношений ежегодно через 5 лет, руб.	11 756 723

Стоимость инвестиций компании в реализацию партнерского проекта через 5 лет составит 11 756 723 рубля, что выгодно для ООО «Программные Технологии». Этот пример расчета более подробно обсуждается ниже в разделе «метод скидок».

3. Восстановительная (текущая) стоимость бизнеса

Сумма всех затрат на создание и ведение бизнеса, включая активы.

Это необходимо, когда руководство организации решило застраховать имущество, в том числе, если учредители решили переоценить активы. И еще — когда вам нужно оптимизировать существующую налоговую систему.

Простой пример

Руководство ООО «Программные Технологии» считает, что необходимо застраховать компанию от рисков, а открытие бизнеса состоялось 5 лет назад. В этом случае активы переоцениваются для страхования и определяется стоимость замены компании.   

Показатель / год	Начальная стоимость (2013)	Стоимость обмена (2018)	Абсолютное изменение, руб.
Стоимость оборудования, руб.	1 800 000	980 000	— 820 000
Стоимость имущества, руб.	2 1000 00	1 650 000	— 450 000
Стоимость компании, руб.	7 200 000	6 500 000	— 700 000

За этот период цены на основные средства (оборудование, недвижимость) значительно снизились, что отражает стоимость замены предприятия.

Переоценка оборудования и недвижимости в 2018 году привела к снижению стоимости бизнеса по сравнению с 2013 годом на 700 000 рублей.

4. Ликвидационная стоимость бизнеса

Стоимость в денежном выражении за вычетом всех затрат, связанных с его продажей.

Эта оценка стоимости необходима, когда из-за непредвиденных обстоятельств необходимо как можно скорее закрыть компанию.

Важно помнить, что в случае экстренной продажи товаров их стоимость становится ниже, чем на рынке, а также при осуществлении деятельности в обычном режиме.

Простой пример

ООО «Программные Технологии» закрываются из-за высокой конкуренции на рынке. В этом случае, согласно последнему отчету, определяется цена всего имущества.

Все долги подрядчикам и партнерам, выплаты работникам, комиссия агентам по недвижимости за продажу недвижимости, расходы на содержание оборудования в хорошем состоянии до продажи вычитаются из полученной суммы.

Не забывайте, что даже при ликвидации организация может получать прибыль.   

Индикатор	Стоимость, руб.
Стоимость продажи недвижимости	5 600 000
Счета к оплате	1 800 000
Затраты на содержание имущества до продажи	1 200 000
Прибыль за период ликвидации	2 900 000
Ликвидационная стоимость компании	5 500 000

Разница между стоимостью имущества и затратами в период ликвидации ООО «Программные Технологии» составила 5 500 000 рублей.

3 подхода к оценке стоимости бизнеса

Есть три способа оценить компанию. И согласно российскому законодательству оценщик обязан применять все три подхода, и если какой-либо из них не будет использован, то необходимо подробно объяснить почему.

1. Доходный подход

Доходный метод оценки бизнеса основан на прогнозе прибыли бизнес-операций. Поэтому будущая прибыль компании доводится до текущей стоимости.

Другими словами, чем выше планируемый доход организации, тем выше текущая цена компании.

1.1 Метод прямой капитализации

На основании доходов организации с учетом запланированных темпов роста бизнеса.

Этот метод подходит для организаций, которые планируют поддерживать или увеличивать темпы роста и прибыльности компании, то есть для крупных, постоянно растущих компаний. В этом случае формула оценки выглядит следующим образом:

V = I / R

Где «V» — стоимость компании, «I» — доход организации, «R» — коэффициент капитализации.

Доход рассчитывается на основе данных из отчета о финансовых результатах, отраженных в форме 2 финансового отчета. Чаще всего эти данные собираются в течение 3-5 лет и усредняются.

Если в отчетах можно найти информацию о доходах, то коэффициент капитализации (R) следует рассчитывать по формуле:

R = ставка дисконта — прогнозируемое среднее увеличение доходов компании

пример

Оценка стоимости направлена ​​на повышение эффективности управления. Примечание: в 2017 году стоимость ООО «Программные Технологии» оценивалась в 7 500 000, а выручка — 1 350 000 рублей.

Предположим, что ООО «Программные Технологии» в 2018 году имеет выручку 1 098 000 рублей. Мы делим это значение на коэффициент капитализации и получаем стоимость бизнеса в 7,320,000 рублей.   

Наименование показателя	Ред. Единицы	Формула	Значение показателя
База данных капитализации (I)	тереть	I = средневзвешенный прогноз доходов	1 098 000
Коэффициент капитализации (R)	%	R = ставка дисконта — прогнозируемое среднее увеличение доходов компании	15%
Стоимость капитализации (V)	тереть	V = I / R	7 320 000

После текущих расчетов мы видим, что организация теряет позиции, бизнес падает, управление денежными потоками становится менее эффективным.

1.2 Метод дисконтирования предполагаемых денежных потоков

Этот метод основан на том факте, что деньги и активы, которые у компании сейчас есть, стоят больше, чем те же деньги и активы в будущем.

Метод дисконтирования позволяет оценить стоимость крупного предприятия, подверженного воздействию различных факторов окружающей среды, например, сезонности доходов.

Денежный поток — это поток денежных средств в компанию.

Дисконтирование денежных потоков осуществляется путем умножения денежного потока на коэффициент дисконтирования по формуле:

Где «DCF» — дисконтированный денежный поток, «r» — ставка дисконтирования, «n» — количество периодов для расчета денежного потока, «i» — номер периода.

пример

Целью оценки затрат является определение влияния слияния ООО «Программные Технологии» с ООО «Майкрософт Рус».

Предположим, что ООО «Программные Технологии» сотрудничает с выручкой в ​​размере 7 300 000 рублей. в год, а после 5 лет партнерства стремится заработать 9 миллионов рублей с доходностью 10% в год. Как определить, является ли данный проект прибыльным?

Инвестиционная стоимость = (9 000 000) / (1 + 0,1) ^ 5 = 5 588 291,9 руб.

Благодаря элементарным расчетам получается, что через 5 лет ООО «Программные Технологии» сможет получить желаемый доход, вложив в общей сложности 5 588 291,9 рубля. Поэтому ООО «Программные Технологии» и ООО «Майкрософт Рус» прибыльны.

2. Сравнительный подход

В этом методе оценки деловой репутации оцениваемая организация сравнивается с аналогичными компаниями. Подобные компании должны быть похожими по экономическим, материальным, техническим и другим условиям.

После выбора компаний-аналогов для них рассчитываются соответствующие множители, то есть отношение цены продажи к экономическому индексу.

Стоимость компании с методом сравнительной оценки рассчитывается путем умножения полученных множителей на ключевые финансовые показатели оцениваемой организации.

2.1 Метод сделок или метод продаж

Этот метод основан на анализе рыночных цен на покупку или продажу контрольных или абсолютных пакетов акций в организациях, аналогичных оцениваемому бизнесу.

После расчета и применения множителей итоговая стоимость бизнеса приводит к средневзвешенному значению. Метод транзакции использует следующую формулу:

Стоимость бизнеса (рыночная капитализация) = Показатель * Мультипликатор

пример

Целью оценки является продажа бизнеса. Поэтому необходимо оценить 100% всех выпущенных акций ООО «Программные Технологии».

Мы возьмем предварительные данные из финансовой отчетности: выручка = 730 000 рублей, стоимость активов = 410 000 рублей.

Изучив рынок и внешнюю среду, мы выбрали три компании — аналоги. Поскольку они являются публичными компаниями, их отчетность открыта для внешних пользователей, благодаря чему мы можем легко отобразить интересующие нас множители.

В таблице ниже приведены данные аналогичных компаний, рассчитанные мультипликаторы и показатели ООО «Программные Технологии».   

Индикатор	ООО «Программные Технологии»	Аналог № 1	Аналог 2	Аналог № 3	Взвешенный мультипликатор
Большие буквы	???	30 000 000	5 500 000	1 000 000	—
Выручка в рублях	730 000	1 900 000	1 200 000	800 000	—
Стоимость активов, руб.	410 000	1 550 000	960 000	450 000	—
Мультипликатор P / R (капитализация к выручке)	—	15,79	4,58	12,50	9,30
Мультипликатор P / A (капитализация к сумме активов)	—	19,35	5,73	22,22	14,20

Чтобы определить точное значение множителей, необходимо вывести взвешенные значения множителей (у нас 9.30 и 14.20).

Кроме того, для оценки стоимости ООО «Программные Технологии» мы умножаем выручку и стоимость активов ООО «Программные Технологии» на полученное взвешенное соотношение и получаем две окончательные оценки компании:

• По множителю P R — 6 789 000 рублей;
• По коэффициенту P R — 5 822 000 руб.

Однако общая стоимость компании должна быть одна, поэтому необходимо взвесить полученные значения.

Если установить весовой коэффициент для множителя P R — 0,8, а для множителя P A — 0,2, то с помощью элементарных расчетов мы получим общую стоимость деятельности ООО «Программные Технологии» в размере 6 595 600 рублей.

Этот метод не требует дальнейшей адаптации к степени контроля, поскольку цены контрольных акций в аналогичных компаниях использовались в качестве предварительной информации.

2.2 Метод рынка капитала

Этот метод основан на анализе сопоставимых цен акций, доступных на открытом рынке.

В этом случае специалисты используют множители, в которых цена акций находится в числителе, а финансовый показатель, например, доход или прибыль, находится в знаменателе.

Используя этот метод, финансовые коэффициенты на акцию корректируются, например, прибыль на акцию. В противном случае этот метод идентичен методу транзакции:

Стоимость = Выручка * (цена за акцию) / (выручка на акцию)

пример

Целью оценки является продажа ООО «Программные Технологии». Учитывая то, что компания достигла годовой прибыли в 100 000 рублей за последние несколько лет.

Соотношение «цена за акцию / прибыль на акцию» (с поправкой на одну акцию) для аналогичных компаний равно 7. Как проверить, сколько стоит ООО «Программные Технологии»?

Стоимость ООО «Программные Технологии» = (годовая прибыль) x (множитель «цена за акцию / прибыль на акцию»)

100 000 х 7 = 700 000 руб.

2.3 Метод отраслевых коэффициентов

Этот метод основан на использовании предварительно рассчитанных и проанализированных отношений между продажной ценой компании в данной отрасли и ее финансовыми показателями.

Например, маркетинговые агентства могут быть проданы за 0,9 годового дохода, а консалтинговые агентства — за 0,7 годового дохода.

В России метод отраслевого фактора еще не получил широкого распространения, поскольку нет углубленного анализа отраслевых показателей статистическими и специализированными службами.

пример

Целью оценки является корректировка стратегии развития бизнеса. Для этого рассчитаем годовой доход, который составляет 6 500 000 руб.

ООО «Флорист» работает в сфере оптовой продажи цветов. Согласно анализу рынка, можно получить отраслевой коэффициент эквивалентный 1,8.

Так со стоимостью бизнеса 11,7 млн ​​руб. с выручкой в ​​размере 6 500 000 руб. правление ООО «Флорист» может принять решение о расширении сети.

3. Затратный подход

Метод стоимостной оценки стоимости определяет стоимость компании как цену существующего имущества компании. Чтобы применить этот подход, оценщик должен иметь достоверную информацию о стоимости покупки и обслуживания активов.

3.1 Метод чистых активов в оценке бизнеса

Этот метод основан на анализе активов. Первым шагом является оценка нематериальных активов. Затем проводится анализ инвентаря, инвентарь. Затем проводится детальная оценка неденежных активов (дебиторской задолженности).

Метод чистых активов достаточно прост в расчетах, стоимость бизнеса определяется по формуле:

Стоимость бизнеса = рыночная стоимость активов — долг

пример

Целью оценки является определение стоимости ООО «Программные Технологии» для страхования от кредитного риска.

Необходимо указать сумму активов и долгов ООО «Программные Технологии». Таким образом, все активы установлены на уровне 4 573 100 рублей, а долговые обязательства на уровне 25 466 900 рублей. Таким образом, стоимость ООО «Программные Технологии» оценивается в 7 120 000 рублей.

В результате оценки было установлено, что ООО «Программные Технологии» может быть застраховано на сумму 7 120 000 рублей.

3.2 Метод ликвидационной стоимости

Он используется, когда известно наверняка, что компания будет ликвидирована, и владельцы должны определить стоимость своего бизнеса для быстрой реализации. Расчетная формула:

Стоимость бизнеса = рыночная стоимость активов — долг

пример

Целью оценки является расчет стоимости бизнеса ООО «Программные Технологии» для определения общей суммы ликвидации, которая может быть использована для покрытия первоначального банковского кредита, поскольку организация не может справиться с погашением задолженности банку.

Поскольку компания находится в процессе ликвидации, мы рассчитываем выручку от продажи оборудования, инвентаря и материалов, адаптированных для быстрого внедрения.

Таким образом, рыночная стоимость активов ООО «Программные Технологии» установлена ​​в размере 5 213 100 руб. В то же время затраты на содержание и обслуживание оборудования и расходных материалов до продажи составят 543 000 руб.

Организация недавно понесла значительные долги перед кредиторами в размере 1 876 000.

Кроме того, на заключительном этапе все выходные пособия должны быть выплачены работникам в размере 665 200 рублей. Прибыль за ликвидационный период составит 4 871 100 руб.

В результате стоимость ООО «Программные Технологии» по методу ликвидационной стоимости установлена ​​в размере 7 000 000 рублей.

Подходы и выводы

После подробного анализа всех подходов к оценке компании целесообразно структурировать полученную информацию и определить преимущества и недостатки каждого метода.

Подход	Плюсы	Минусы	Лучшая ситуация для метода
Доходный	Анализ будущих доходов; учитывает особенности компании; универсальный, подходит для различных целей оценки; выявляет слабые стороны бизнеса	Используются прогнозные данные; сложность расчетов; субъективный и вероятностный характер результатов; неточные результаты	Повышение эффективности управления; обоснование решения о запуске инвестиционного проекта
Сравнительный	Используются текущие рыночные данные; оценивает производительность в текущих условиях	Не учитывает ожидания инвесторов; Трудности с поиском похожих объектов в некоторых отраслях	Принятие решения о дополнительной эмиссии акций; изменение стратегии развития; покупка или продажа компании; реструктуризация
Затратный	Активы оцениваются; точность оценки оправдана; расчеты очень просты, информация доступна	Перспективы развития не принимаются во внимание; отражает прошлую ценность бизнеса; значение может не соответствовать текущим рыночным ценам	Ликвидация или быстрая продажа; переоценка активов; оценка финансовых результатов деятельности организации; платежеспособность предприятия и стоимость обеспечения по кредитам, страхованию

Примечание к методам

Итак, после проведения расчетов тремя методами необходимо определить окончательный результат. Кстати, расходы должны быть примерно одинаковыми.

Данные различаются в основном из-за того, что один конкретный подход больше подходит для цели оценки, чем другой или полностью отражает текущую ситуацию. Координация осуществляется по формуле:

Общая стоимость = прибыльная × K1 + сравнительная × K2 + стоимость × K3

«K1», «K2», «K3» — выбранные весовые коэффициенты в зависимости от важности заданной стоимости в итоговой оценке. Коэффициенты в сумме должны быть один.

пример

Рассмотрим уже известный ООО «Программные Технологии». Расчетные данные приведены в таблице ниже.   

Подход	Доходный	Сравнительный	Затратный
Стоимость, руб.	7 321 000	6 800 000	7 000 000
фактор	0.2	0.7	0,1

Уточнение коэффициентов: эксперт считает, что в этом случае сравнение является наиболее значимым, поэтому ему был присвоен максимальный вес.

Так, по расчетной формуле окончательный согласованный гудвилл установлен в размере 6 924 200 руб.

5 шагов по оценке стоимости бизнеса

В этой главе мы опишем основные этапы оценки стоимости бизнеса. Конечно, у каждой компании есть свои нюансы, об этом следует помнить.

Шаг 1: Определение цели

Прежде всего, Вы должны указать цели, для которых оценивается компания. Этот шаг важен для достижения экономических интересов сторон, которые приняли решение об оценке компании. И чаще всего оценка проводится в следующих случаях:

1. Повысить эффективность управления организацией;
2. Обосновать решение о начале инвестиционного проекта;
3. Купить или продать компанию или ее долю;
4. Реструктуризация предприятий;
5. Разработать долгосрочную стратегию развития;
6. Оценить финансовые результаты деятельности организации;
7. Примите решение о выпуске и продаже ценных бумаг.

Шаг 2: Выбор оценочной компании

Это очень важный шаг. Во многих странах оценки бизнеса проводятся независимыми специалистами, которые придерживаются установленных отраслевых стандартов в своей работе.

Хорошим инструментом, который может помочь вам выбрать оценщика, является оценка доверенных агентств, таких как:

1. Эксперт — рейтинговое агентство
2. КоммерсантЪ — издательский дом
   
3. TerraDoсsInvest — аккредитованная оценочная компания

Основными критериями выбора оценщика могут быть рыночное время, профессионализм и репутация, наличие списка известных партнеров, которые уже воспользовались услугами компании, положительные отзывы клиентов и узкая специализация.

Шаг 3: Сбор документов

На данном этапе оценки бизнеса документы собираются. Качественная информационная база является ключевым фактором точности оценки.

Необходимо использовать информацию из различных источников, что позволит вам изучить внешнюю среду организации и ситуацию на рынке. Список документов для оценки:

1. Учредительные документы компании (устав, учредительный акт, свидетельство о регистрации, проспект эмиссии, отчеты об итогах выпусков ценных бумаг).
2. Финансовая отчетность компании за последние три года (формы 1-5), квартальные отчеты за последний год.
3. Баланс компании.
4. Бизнес-план с доходами, прибылью, требованиями к капиталу и планами по текущим активам.
5. Ограничения оцениваемого предприятия (обязательства из-за залога или долгов).

Вся предоставленная информация должна соответствовать основным характеристикам информации об оценке: достоверность данных, точность информации, сложность материала, полнота.

Шаг 4: Выбор модели оценки

Давайте теперь рассмотрим, какой метод оценки использовать в качестве основного и что влияет на выбор.

Итак, исходя из основных критериев выбора подходов — стоимости (и цели), информационной базы, а также правовой формы, вы можете выбрать правильный подход к оценке бизнеса.   

Подход	Тип	Юридическая форма	Infobase
Дорогой	Рынок, ликвидация, восстановление	ИП, ООО, ОАО и др.	Очень подробная, полная отчетность, расшифровка всех статей
Рентабельный	Рынок, инвестиции	ИП, ООО, ОАО и др.	Очень подробная, полная отчетность, расшифровка всех статей
Сравнительная степень	Рынок, инвестиции	ОАО (ПАО)	Отчеты сверстников должны быть открыты

Шаг 5: Интерпретация результатов

В результате процедуры оценки бизнеса мы должны получить три значения, рассчитанные разными методами.

Чтобы согласовать окончательную стоимость, качество и надежность используемой информации, соответствие подхода заявленной цели оценки, преимущества и недостатки подходов должны быть приняты во внимание.

На основании этой информации оценщик определяет факторы корректировки стоимости, рассчитанные для каждого используемого подхода, что в конечном итоге приводит к согласованной стоимости и окончательной оценке компании.

В результате работы оценщик предоставляет клиенту отчет об оценке, в котором подробно описывается каждый этап оценщика и обобщаются результаты всего процесса.

Как избежать ошибок при оценке стоимости бизнеса?

Часто у финансистов и профессиональных оценщиков возникают проблемы с оценкой бизнеса. Это связано с нестабильной рыночной ситуацией и развитием новых направлений бизнеса.

В основном проблемы оценки бизнеса можно разделить на три большие группы:

1. Ошибки в выборе подхода к определению стоимости;
2. Ошибки в использовании конкретных методов оценки;
3. Ошибки в финансовом моделировании.

Мы предлагаем несколько простых советов, чтобы избежать ошибок:

• Нужно анализировать! Необходимо глубоко погрузиться в существующий бизнес, найти граф всех отношений и построить логическую интерпретацию результатов.
• Просите расшифровки! Достоверность результатов оценки во многом зависит от полноты и качества информации.
• Консультируйтесь! Проводите обсуждения и консультации по возникающим вопросам с топ-менеджментом компании.
• Только высококачественный анализ! Обратите внимание на внебалансовые активы, уровень оборотного капитала, стоимость исследовательской компании — репутацию компании.
• Оцените экологическую ситуацию . Рассмотрим конкурентов, поставщиков, потребителей и все, что может повлиять на создание денежного потока.

Как повысить стоимость при оценке бизнеса?

Цель любого существующего бизнеса — максимизировать прибыль. И, как мы уже поняли, чем выше выручка и денежный поток компании, тем выше стоимость оценки. Ниже приведены основные способы увеличения стоимости:

1. Оптимизация налоговой системы. Стоимость увеличивается, если налоговая база меньше.
2. Уменьшение оттоков. Сокращение оттока денежных средств и затрат компании окажет положительное влияние на стоимость бизнеса
   
3. Сокращение дебиторской задолженности. Дебиторская задолженность уменьшается, оборотный капитал уменьшается — доходы увеличиваются.
4. Создание рыночных барьеров. Чем меньше потребителей уходит к конкурентам, тем выше доходы организации.
5. Снижение стоимости заемного капитала. Большинство организаций на рынке работают с заемными средствами. Эти источники капитала всегда нуждаются в регулярной оптимизации.

Существует два основных принципа повышения стоимости компании: увеличение доходов, снижение затрат.

Заключение

Весь процесс оценки бизнеса основан на правильном определении цели, после которой выбирается подход.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, а также предрасположенности к использованию в конкретных ситуациях, которые соответствуют целям оценки бизнеса.

Основные особенности каждого подхода:

1. Сравнительный — цена сделки учитывает рыночную ситуацию, а гудвилл отражает ее экономический эффект. Однако информация о рынке ограничена, что делает результат оценки менее точным.
2. Затратный — фактическая стоимость и текущие активы организации оцениваются, но такой анализ не учитывает перспективы развития организации.
3. Доходный — отражает ситуацию на рынке, применяя корректировки учетной ставки и факторы риска. Это самый сложный метод, который не учитывает затраты, понесенные при открытии компании.

В идеале, независимо от используемого подхода, результат оценки должен быть одинаковым. На практике это происходит редко. Чаще всего конечный результат должен быть тщательно скоординирован и приведен к одному оптимальному значению.

Для руководителей бизнеса информация о результатах оценки является очень ценной, поскольку она помогает понять слабые стороны организации, а также показывает, как повлиять на величину дохода и стоимости компании.

Для того чтобы работа управленческого аппарата увеличивала стоимость бизнеса, необходимо выполнить следующие действия:

• Анализировать инвестиции и увеличивать доходы;
• Снижать стоимость использования накопленного капитала;
• Отслеживать возврат инвестиций, он должен быть выше стоимости приобретенного капитала;
• Генерировать денежный поток и ускорять развитие компании.

Содержание

Бизнес – это совокупность процессов, направленных на производство товаров или услуг с целью получения прибыли. Чтобы понять, насколько ваш проект интересен инвесторам и какой доход может принести в случае продажи, нужно знать его стоимость. В этой статье расскажем, как оценить стоимость бизнеса, какие есть методы расчета и подходы.

Что такое стоимость бизнеса

Стоимостью бизнеса называют аналитический показатель будущих денежных потоков, на которые может рассчитывать собственник экономического объекта: организации или предприятия.

Оценка бизнеса – это система процедур для подсчета экспертами стоимости бизнеса в текущий момент. Оценщик изучает все бизнес-процессы, учредительные документы, состояние имущества, деловую репутацию.

Виды стоимости бизнеса

Есть четыре вида стоимости бизнеса. Они отличаются подходами, целями и задачами определения.

Рыночная

Рыночная стоимость – цена имущества компании, в том числе, ее доходы. Этот формат используют для коррекции долгосрочной стратегии развития. Для ее подсчета анализируют прибыль за текущий период. Предпринимателю нужно знать рыночную стоимость бизнеса, чтобы определить место компании на рынке для организации сделок, связанных со слиянием или поглощением, продажей бизнеса.

Инвестиционная

Эта разновидность определяет стоимость имущества в рамках конкретных инвестиционных целей. Такой формат используют в двух случаях:

• когда владелец бизнеса решает запустить новый инвестиционный проект;
• когда инвесторы планируют вложить средства в развитие компании.

Исходя из потенциального (прогнозируемого) дохода в области инвестиций, цена бизнеса может быть выше или ниже рыночной.

Текущая

Это сумма затрат, которые были вложены на развитие бизнеса с учетом активов. Текущая стоимость бизнеса нужна, если:

• необходимо застраховать имущество компании;
• учредители переоценивают активы;
• требуется оптимизировать систему налогообложения.

Текущую стоимость иногда называют «восстановительной».

Ликвидационная

Ликвидационная стоимость бизнеса рассчитывается в денежном выражении за исключением затрат, которые связаны с продажей. Оценку производят в случае необходимости экстренного закрытия бизнеса. Из-за этого стоимость товаров и бизнеса в целом снижается.

Для чего нужна оценка бизнеса

Существует много причин, по которым владельцу компании нужна экспертная оценка стоимости бизнеса. Например, для продажи дела, привлечения инвесторов, оценки эффективности бизнес-процессов или стартапа.

Для продажи

Оценка стоимости бизнеса с целью продажи предполагает определение вероятной стоимости компании. Заключение основывается на материальных активах и нематериальных элементах, от которых зависит доходность и эффективность бизнеса.

Для привлечения инвестиций

Бизнес нуждается в инвестициях. Особенно, когда это стартап. Расширение масштаба влияния и рост компании – главные ориентиры новичков в сфере бизнеса. Инвесторы захотят вложить деньги в перспективный и надежный проект.

Если сайт приносит прибыль и привлекает новых клиентов, инвесторы захотят вложить деньги в развитие вашего бизнеса, а потенциальные покупатели – стать владельцами актива. Рекомендуем изучить статистику роста трафика и конверсий на сайте компании. Сквозная аналитика Calltouch поможет проанализировать все рекламные каналы, продажи на сайте и оценить работу менеджеров и маркетологов.

Оценка эффективности

Узнав стоимость бизнеса, собственник может оценить перспективу его развития, увидеть проделанную работу и внести коррективы в управленческие, производственные и маркетинговые процессы. Оценка бизнеса помогает понять, насколько эффективна выстроенная система работы, как быстро происходит развитие компании.

Методы оценки бизнеса

Методы оценки бизнеса отличаются способами подсчета стоимости. Выбор способа оценивания зависит от сферы бизнеса. Различают метод дисконтированных денежных потоков, мультипликаторов и коэффициентов, чистых активов.

Метод дисконтированных денежных потоков

Этот способ подходит быстрорастущим стартапам на начальных стадиях развития, если они имеют небольшой доход. Стоимость рассчитывается как сумма свободного денежного потока будущего периода. Его величина формируется с учетом возможных рисков. При этом есть возможность завышения реальной стоимости компании ввиду неточностей и допущений, которые могут связывать с показателем роста или снижения выручки.

Метод чистых активов

Метод подходит для компаний с большими активами. Базой для расчета выступают балансовые показатели бизнеса. Преимущество метода – возможность проверки стоимости бизнеса на основе изучения бухгалтерских документов.

Другие методы оценки стоимости компаний

Для оценки стоимости можно использовать два правила:

• Правило компетенций. Предполагает оценку долей всех сторон с учетом навыков и компетенций участников компании.
• Правило жадности. Инвестиционную сумму нужно умножить на долю директора бизнеса, разделить на инвестиции директора и умножить на долю инвестора. Показатель объективной оценки – результат от 5 до 8. Если он превышает 10, собственник «жадничает» и обделяет инвесторов.

Как посчитать самому, сколько стоит бизнес

Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость бизнеса с помощью трех методов: доходного, сравнительного и затратного. Рассмотрим их особенности.

Рассчитываем цену доходным методом

Доходный метод – это расчет стоимости бизнеса в соответствии с ожидаемыми доходами и учетом временной стоимости денег. Чтобы упростить расчет, нужно показатели чистой прибыли за последний год умножить на горизонт планирования (3-5 лет) и сравнить с доходами за предыдущие периоды. Это позволит понять, растет прибыль или уменьшается.

Оцениваем по стоимости похожего бизнеса

Это сравнительный метод, который используют крупные компании с большой прибылью, но скромными активами. Собственник должен найти организации, которые имеют схожую отрасль, географическое положение, операционную и финансовую структуру, выручку, ассортимент товаров или услуг. Если бизнес работает недавно, можно использовать среднюю стоимость 4-5 схожих проектов и реализовывать свой за такую же цену. Если бизнес работает давно, можно сравнивать данные о доходах при помощи мультипликатора: отношения цены бизнеса к чистой прибыли за год.

Оцениваем по затратам на запуск

Этот метод самостоятельной оценки называется затратным. Он основывается на изучении затрат на создание бизнеса. Предприниматель считает, сколько средств потребуется вложить для запуска такого же бизнеса, и на основании этого формирует его стоимость.

Выводим среднее значение из трех оценок

Среднее значение складывается на основании итоговых показателей трех методов: доходного, сравнительного, затратного. Оно может получиться выше стоимости, по которой покупатель готов приобрести бизнес. Предпринимателю придется решить: готов ли он продавать свое дело дешевле. Во многом это зависит от ситуации на рынке и наличии аналогичных предложений.

Корректировка стоимости бизнеса

Корректировка итоговой стоимости проводится с помощью оптимизации системы налогообложения, сокращения дебиторских задолженностей бизнеса. Чем меньше будут эти показатели, тем выше будет оборот, что повлияет на доходную часть. Результаты этих изменений помогут выгоднее продать компанию или оптимизировать бизнес-процессы.

Если вы платите подрядчикам или рекламным площадкам за привлечение звонков в компанию, подумайте о защите от фрода. Это «мусорные» звонки, которые не приносят продаж, а просто тратят бюджет. Система Антифрод Calltouch выявляет такие звонки, помечая их как «Сомнительные», и предоставляет отчеты с неэффективными рекламными источниками.

Выводы

Расчет стоимости бизнеса – это оценка бизнес с точки зрения его предполагаемой доходности в будущем. Процедура подразумевает анализ бизнес-процессов, учредительных документов, состояния имущества, деловой репутации. Зная стоимость бизнеса, собственник может выгодно продать проект, привлечь инвесторов, спрогнозировать развитие действующего предприятия и успех стартапа.

Процесс
формирования итоговой величины стоимости
состоит из трех основных этапов:

• выбора
  величины мультипликатора;

• взвешивания
  промежуточных результатов;

• внесения
  итоговых корректировок.

Выбор
величины мультипликатора является
наиболее сложным этапом, требующим
особенно тщательного обоснования,
зафиксированного впослед­ствии в
отчете. Поскольку одинаковых компаний
не существует, диапазон величины одного
и того же мультипликатора по
компаниям-аналогам быва­ет достаточно
широк. Аналитик отсекает экстремальные
величины и рас­считывает среднее
значение мультипликатора по группе
аналогов. Затем проводит финансовый
анализ, причем для выбора величины
конкретного мультипликатора использует
финансовые коэффициенты и показатели,
наи­более тесно связанные с данным
мультипликатором. По величине финансо­вого
коэффициента определяет положение
(ранг) оцениваемой компании в общем
списке. Полученные результаты накладываются
на ряд мультиплика­торов, и достаточно
точно определяется величина, которая
может быть ис­пользована для расчета
стоимости оцениваемой компании.

Пример.
Диапазон мультипликатора цена/балансовая
стоимость активов по 15 компаниям, взятым
в качестве аналога, равен 0,92- 5,67. Среднее
значение мультипликатора — 2,15. Центр
диапазона равен 3,3[(5,67-0,92):2+0,92]. Следовательно,
большинство компаний имеют ве­личину
мультипликатора чуть ниже средней.
Практика показывает, что дан­ный
мультипликатор хорошо коррелирует с
финансовым коэффициентом — доходом на
собственный капитал. Проанализируем
этот коэффициент по компаниям-аналогам.
Диапазон представлен следующим образом:
4,1% — 15,6%; средняя величина — 8,32, что
несколько меньше центра диапазона
[(15,6 — 4,1) : 2+4,1] = 9,85. Доход на собственный
капитал в оцениваемой компании составляет
12,5%. Величина мультипликатора для
оцениваемой компании может быть получена
либо методом трендовой прямой, либо
ана­лизом соотношения трех величин:

• средневзвешенной
  величины мультипликатора;

• средневзвешенной
  величины финансового коэффициента;

♦ фактической
величины финансового коэффициента
оцениваемой ком­пании.

Анализ
показывает, что мультипликатор
цена/балансовая стоимость ак­тива
оцениваемой компании может быть несколько
выше среднего аналога, расчет дает
величину 3,3.

Сравнительный
подход позволяет использовать аналитику
максималь­ное число всех возможных
вариантов мультипликаторов, следовательно,
в процессе расчета будет получено
столько же вариантов стоимости. Если
ана­литик в качестве итоговой величины
предложит простую среднюю всех по­лученных
величин, то это будет означать, что он
одинаково доверяет всем мультипликаторам.
Наиболее правильным приемом определения
итоговой величины является метод
взвешивания. Оценщик в зависимости от
конкрет­ных условий, целей и объекта
оценки, степени доверия к той или иной
ин­формации придает каждому
мультипликатору свой вес. На основе
взвеши­вания получается итоговая
величина стоимости, которая может быть
взята за основу для проведения последующих
корректировок (табл. 5.1).

Таблица
5.1. Взвешивание предварительной величины
стоимости

Мультипликатор	Стоимость одной акции	Удельный вес мульти­пликатора	Итого
Цена/чистая прибыль	10	0,5	5
Цена/денежный поток	16	0,3	4,8
Цена/балансовая стоимость	14	0,2	2,8
Итоговая величина стоимости			12,6

Итоговая
величина стоимости, полученная в
результате применения муль­типликаторов,
должна быть откорректирована в зависимости
от конкретных обстоятельств, наиболее
типичными являются следующие поправки.
Порт­фельная скидка
предоставляется при наличии не
привлекательного для по­купателя
характера диверсификации производства.
Аналитик при определе­нии окончательного
варианта стоимости должен учесть
имеющиеся
активы непроизводственного назначения.
Если в процессе финансового анализа
выявлены либо
недостаточность собственного оборотного
капитала, либо экстренная
потребность в капитальных вложениях,
полученную величину Необходимо вычесть.
Возможно применение
скидки на ликвидность.
В не­которых случаях вносится поправка
в виде
премии за предоставляемые ин­вестору
элементы
контроля.

Таким
образом, сравнительный подход, несмотря
на достаточную слож­ность расчетов
и анализа, является неотъемлемым приемом
определения обоснованной рыночной
стоимости. Результаты, полученные таким
спосо­бом, имеют хорошую объективную
основу, уровень которой зависит от
воз­можности привлечения широкого
круга компаний-аналогов. Следователь­но,
развитие оценочных услуг будет
способствовать расширению сферы
ис­пользования сравнительного подхода.

Выводы

Сравнительный
подход является одним из трех подходов,
используемых в оценочной практике.
Оценщик использует в качестве ориентира
реально сложившиеся на рынке цены на
сходные предприятия (акции). Важнейшим
условием применения сравнительного
подхода является наличие развитого
фондового рынка.

Сравнительный
подход в зависимости от целей, объекта
оценки и источ­ников информации
включает три метода:

• метод
  рынка капитала (компании-аналоги);

• метод
  сделок;

• метод
  отраслевых коэффициентов.

Расчет
стоимости капитала предприятия основан
на использовании це­новых мультипликаторов:

• цена
  / прибыль;

• цена
  / денежный поток;

• цена
  / дивиденды;

• цена
  / выручка от реализации;

• цена
  / балансовая стоимость.

Вывод
итоговой величины стоимости предприятия
в процессе примене­ния сравнительного
подхода включает три основных этапа:

• выбор
  величины мультипликатора, которую
  целесообразно
  применить к
  оцениваемому объекту;

• определение
  удельного веса стоимостей каждого из
  рассчитанных ти­пов мультипликаторов;

• корректировку
  итоговой величины стоимости

Метод
прямого анализа характеристик.

Суть
его заключается в ана­лизе
характеристик оцениваемого объекта и
аналога. Этим методом рассчи­тывается,
например, поправка на время продажи
объекта, фактически отра­жающая
изменение покупательной способности
валюты, в которой осуще­ствлялись
платежи за сопоставимые объекты
недвижимости. Цены на недвижимость
рассчитываются в долларах, поэтому для
определения по­правки на время продажи
необходимо знать индексы покупательной
спо­собности доллара. Данную информацию
можно почерпнуть во многих
фи­нансово-экономических справочниках
и специализированных периодичес­ких
изданиях. Обычно для оценки используется
информация о продаже объектов-аналогов,
проданных в различные периоды времени.
Для того что­бы определить вероятную
цену оцениваемого объекта, необходимо
ответить на вопрос, за какую сумму были
бы проданы аналоги, если бы сделка
состо­ялась на момент оценки нашего
объекта? Следовательно, в цены аналогов
необходимо ввести процентные поправки,
которые с учетом индексов инф­ляции
могут быть рассчитаны по следующей
формуле:

где
П_В
— поправка на время продажи;

У_ДЕСС
— индекс покупательной способности
доллара на дату совершения ^дсс
сделки с аналогом;

У_ДО
— индекс покупательной способности
доллара на дату оценки объекта, до

Вероятная
стоимость оцениваемого объекта может
быть рассчитана как среднее арифметическое
из приведенных цен аналогов.

V=(С
_анал1
• П _в1)+(С_анал
2 • П
_в2)+…+(С
_{анал n}
• П _вn)
: n,

Где
:

• V-
  вероятная стоимость объекта оценки;

• C
  _анал
  цена продажи аналога;

• П_В
  — поправка на время продажи;

• n
  число
  аналогов.

На
основе данных физического состояния
зданий методом прямого ана­лиза
характеристик рассчитывается
процентная поправка на износ.
Рас­чет производится по формуле

П_И=(
100-И₀):
( 100-И_анал)

Где:
П_и
— поправка на износ;

И₀
— износ объекта;

И_анал
— износ аналога.

Стоимость
объекта с учетом поправки на износ
рассчитывается по формуле

V=
С_анал
• П_и,

где
: V — вероятная стоимость оцениваемого
объекта;

С_анал
— цена продажи аналога;

П_и
— поправка на износ.

Пример
расчета процентной поправки на износ
методом прямого анализа характеристик.
Оценивается административное здание
с
износом 15%. Име­ются
следующие
данные по недавно проданным объектам
(табл. 6.6).

Таблица
6.6

Объект	Процент износа	Цена, долл.
1	20	75 400
2	90	30 680
3	25	70 600

V=75
400- [(100-15): (100- 20)] = 79 924 долл.

V
=70 600 • [(100 — 15): (100 — 25)] = 79 778 долл.

Объект
2 вообще не используется в качестве
аналога, так как его износ свыше 80%, и,
следовательно, объект приобретается с
иной инвестицион­ной мотивацией.
Вероятная стоимость административного
здания рассчи­тывается следующим
образом:

V
= (80 426 + 80 685): 2 = 80 600 долл.

Экспертные
методы расчета и внесения поправок.
Эти методы осно­ваны на представлениях
оценщика о преимуществах или недостатках
оце­ниваемого объекта по сравнению
с аналогом. Эти поправки рассчитывают­ся
как процентные и определяются по
следующей схеме, например:

• Объект
  лучше аналога на 9%, следовательно, цена
  аналога должна воз­расти, чтобы
  отразить эту разницу Пусть цена продажи
  аналога — 1,0, а сто­имость объекта
  оценки -X. Тогда:

Х=
1,0+0,09=1,09.

• Аналог
  лучше оцениваемого объекта на 9%. Цена
  продажи аналога Должна уменьшиться
  для отражения этого различия:

1,0
= Х+ 9%•
Х=Х%
(1 + 0,09).

X
= 0,92.

Метод
валового рентного мультипликатора
(мультипликатора валового дохода) —
второй метод сравнительного (рыночного)
подхода

Валовой
рентный мультипликатор — это отношение
продажной цены или ^к
потенциальному, или к действительному
валовому доходу.

Этот
метод осуществляется в три этапа:

1. Оценивается
   рыночный рентный доход от оцениваемой
   недвижимости.

2. Определяется
   отношение валового дохода к продажной
   цене исходя из недавних рыночных
   сделок.

3. Рассчитывается
   вероятная стоимость оцениваемого
   объекта посредст­вом умножения
   рыночного рентного дохода от оцениваемого
   объекта на валовой рентный мультипликатор.

V
= Д_р
• ВРМ
= Д_р

где
V —
вероятная цена продажи оцениваемого
объекта;

Др —
рентный доход оцениваемого объекта;

ВРМ
— валовой рентный мультипликатор;

С_анал
— цена продажи аналога;

ПВД_анал
— потенциальный валовой доход аналога.

Пример.
Необходимо оценить объект недвижимости
с ПВД в 15 000 долл. В банке данных имеются
следующие сведения о недавно проданных
анало­гах (табл. 6.7).

Таблица
6.7

Аналог	Цена продажи Санал	:	ПВД	=	ВРМ
А	80 000	16 000		5
В	95 000	17 500		5,43
С	65 000	13 500		4,8

ВРМ
(усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8): 3
= 5.

V
= 15 000 5
= 75 000 долл.

Валовой
рентный мультипликатор не корректируется
на различия, су­ществующие между
оцениваемыми и сопоставимыми объектами
недвижи­мости, так как в основу расчета
ВРМ положены фактические арендные
пла­тежи и продажные цены, в которых
учтены указанные различия.

Применение
затратного подхода

Этот
подход включает несколько этапов:

1.Определяется
стоимость земельного участка, на котором
находятся здания, сооружения.

2.Оценивается
восстановительная стоимость или
стоимость замещения здания и сооружения
на действительную дату оценки.

Под
восстановительной стоимостью
подразумевается стоимость строительства
в текущих ценах на действительную дату
оценки точной ко­пии оцениваемого
объекта из тех же строительных материалов,
при соблю­дении тех же строительных
стандартов, по такому же проекту, что и
оцени­ваемый
объект.
В
случае, если расчет восстановительной
стоимости не пред­ставляется возможным
или целесообразным, производится
определение стоимости замещения.

Под
стоимостью замещения
подразумевается стоимость строитель­ства
в текущих ценах на действительную дату
оценки объекта с полезнос­тью, равной
полезности оцениваемого объекта, однако
с использованием новых
материалов
в соответствии с текущими стандартами,
дизайном, пла­нировкой.

Рассчитывается
ли стоимость воспроизводства или
замещения, должно быть отражено в отчете,
причем выбор следует ясно обосновать
для пре­дупреждения неправильного
понимания.

Определение
полной стоимости строительства включает
расчет:

• прямых
  издержек (стоимости материалов,
  амортизационных отчисле­ний, стоимости
  временных зданий, сооружений, инженерных
  сетей, комму­нальных услуг, заработной
  платы строительных рабочих, стоимости
  мероприятий по технике безопасности
  и т.п.);

• косвенных
  издержек на оплату профессиональных
  услуг архитекторов, инженеров по
  проектированию, бухгалтеров и юристов
  за консультирование, накладных расходов
  застройщиков, оплату лицензий, процентов
  по строи­тельным ссудам, маркетинговых
  расходов на продажу или на перепродажу
  собственности, рекламных выплат в
  течение строительства, расходов на
  из­менение права собственности.
  Использование издержек замещения
  вместо издержек воспроизводства в
  процессе оценки позволяет удалить
  некоторые «устаревшие» элементы;

• предпринимательского
  дохода.

Предпринимательский
доход представляет собой сумму, которую
инве­стор планирует получить сверх
затрат на осуществление проекта с учетом
риска и доходности по сопоставимым
объектам. С учетом мировой практи­ки
расчета предпринимательский доход
определяется в 15% затрат на стро­ительство.

Стоимость		Предпринимательский		Полная стоимость
строительства	+	доход	=	строительства

3.Рассчитываются
все виды износа зданий и сооружений с
учетом их физического, функционального,
технологического и экономического
уста­ревания.

Физическое
устаревание —
потеря стоимости собственности, связанная
с использованием, изнашиванием,
разрушением, увеличением стоимости
обслуживания и прочими физическими
факторами, приводящими к сокра­щению
жизни и полезности объекта.

Функциональное
устаревание —
потеря стоимости собственности, связанная
с невозможностью выполнять те функции,
для которых она предназначалась.
Функциональное устаревание является
результатом внут­ренних свойств
объекта собственности и связано с такими
факторами, как конструкционные недостатки,
избыточные операционные издержки, и
про­является в устаревшей архитектуре
здания, удобствах планировки, инже­нерном
обеспечении и т.д. Иначе говоря, объект
перестает соответствовать современным
стандартам с точки зрения его функциональной
полезности.

Формой
функционального устаревания является
технологическое уста­ревание,
под которым понимается потеря стоимости,
вызванная изменения­ми в технологии,
в результате которых актив становится
менее продуктив­ным, более дорогим в
эксплуатации.

Экономическое
устаревание
характеризуется потерей стоимости
акти­ва, вызванной внешними факторами,
например изменениями, понизивши­ми
спрос, или возросшей конкуренцией.

4.Определяется
остаточная стоимость зданий и сооружений
как разность между стоимостью
воспроизводства (стоимостью восстановления
или стоимостью замещения) и совокупным
износом.

5.Рассчитывается
полная стоимость объекта недвижимости
посредством прибавления к остаточной
стоимости зданий и сооружений стоимости
земельного участка.

Первый
этап.
Оценка стоимости земельного участка

Земля
в гражданский оборот была возвращена
Указом Президента № 1767 «О регулировании
земельных отношений и развитии аграрной
ре­формы в России» от 27 октября 1993 г.
Сделки с землей регулируются Граж­данским
кодексом РФ, Положением о порядке ведения
государственного зе­мельного кадастра,
Положением о проведении конкурсов и
аукционов по продаже земельных участков
и других операций с землей, Указом
Прези­дента РФ от 23 апреля 1993 г. № 480
«О дополнительных мерах по наделе­нию
граждан земельными участками», Основными
положениями Государ­ственной программы
приватизации государственных и
муниципальных пред­приятий в РФ с 1
июля 1994 г., утвержденными Указом Президента
РФ с 22 июля 1994 г. № 1535, постановлением
Правительства РФ от 1 февраля

1. г.
   № 96 «О порядке осуществления прав
   собственников земельных долей и
   имущественных прав», Указом Президента
   РФ № 198 от 14 февраля

2. г.
   «О праве собственности граждан и
   юридических лиц на земельные участки
   под объектами недвижимости в сельской
   местности», а также
   указом
   Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 г. «О
   реализации конституционных прав
   граждан на землю».

Различаются
нормативная и рыночная стоимости
земельного участка.

Оценщик
имеет дело прежде всего не с нормативной
ценой земли, а с ры- ночной, складывающейся
не в последнюю очередь под влиянием
спроса и предложения. При оценке рыночной
стоимости земельного участка необходимо
определить состав оцениваемых прав на
него. Частная собственность признаете
лишь для участков со следующими условиями
использования:

• индивидуальное
  (жилищное) строительство;

• крестьянское
  (фермерское) хозяйство;

• личное
  подсобное, садоводческое или дачное
  хозяйство;

• приватизированные
  участки под предприятиями.

В
Указе Президента РФ «О праве собственности
граждан и юридических лиц на земельные
участки под объектами недвижимости в
сельской ме- стности» от 14 февраля 1996
г. № 198 признается право граждан и юриди-
ческих лиц, получивших в собственность
здания, сооружения или иную недвижимость
в сельских населенных пунктах и на
землях сельскохозяйственного назначения,
приобретать в собственность земельные
участки, на которых расположены указанные
объекты недвижимости, за плату или
бесплатно. Этот Указ практически дает
возможность создания на значительной
части территории страны единого объекта
недвижимости —имущественного комплекса.
Но на сегодняшний день в большинстве
случаев объектов оценки является не
абсолютное (полное) право собственности
на земельный участок, а лишь право
пользования долгосрочной арендой.
Соответственно рыночным выражением
этого оцениваемого права является уже
н рыночная (продажная) стоимость
земельного участка, а рыночная стоимости
права долгосрочной аренды.

Для
оценки же рыночной стоимости земельного
участка необходим иметь следующую
информацию:

• титул
  собственности и регистрационные данные
  по земельному участку

• физические
  характеристики участка (топография,
  инженерно-геоло-
  гические, гидрогеологические
  характеристики участка, экологические
  па- раметры и т.д.);

• данные
  о взаимосвязи участка с окружением;

• экономические
  факторы, характеризующие участок
  (например, харак­тер экономического
  развития района и т.д.).

Оценка
рыночной стоимости участков осуществляется
следующими основными методами:

• методом
  техники остатка для земли;

• методом
  средневзвешенного коэффициента
  капитализации;

• методом
  сравнения продаж;

• методом
  разбиения;

• методом
  капитализации;

• методом
  валового рентного мультипликатора.

Метод
техники остатка для земли

При
применении метода техники остатка для
земли должны быть изве­стны:

• стоимость
  зданий и сооружений;

• чистый
  операционный доход, приносимый землей,
  зданиями и сооружениями;

• коэффициенты
  капитализации для земли, зданий и
  сооружений.

Расчеты
этим методом выполняются в несколько
этапов:

1.
Распределяется ЧОД между землей, зданиями
и сооружениями. Для определения дохода,
относимого к зданиям и сооружениям,
необходимо стои­мость зданий и
сооружений умножить на коэффициент
капитализации для зданий и сооружений.

I_ЗД
= V_ЗД
• R_ЗД

где
V_Зд
— текущая стоимость зданий и сооружений;

I_зд
— чистый операционный доход, приходящийся
на здания и сооружения;

R_ЗД
— коэффициент капитализации для зданий
и сооружений.

Коэффициент
капитализации для зданий и сооружений
можно взять из таблицы шести функций
сложного процента (графа «Взнос на
амортиза­цию денежной единицы») или
рассчитать по формуле

R
_ЗД=
R
_ВОЗМ+
R_ЗЕМ

где
: R
_ВОЗМ
— коэффициент возврата (возмещения)
капитала;

R_ЗЕМ
— коэффициент капитализации для земли.
Капитализация в этом случае прово­дится
только по ставке дохода на инвестиции
без учета возмещения капитала, так как
счита­ется, что земля не изнашивается.

2.Определяется
остаток чистого операционного дохода,
относимый к земле. Для этого из общего
чистого операционного дохода вычитается
доход, относимый к зданиям и сооружениям.

Iзем
= I
— I_ЗД

где
I_зем
— чистый операционный доход, относимый
к земле;

I
—
общий чистый операционный доход;

I_зд
— чистый операционный доход, относимый
к зданиям и сооружениям.

3.Рассчитывается
остаточная стоимость земли путем
капитализации ос­таточного чистого
операционного дохода от земли.

где
V_зем
— остаточная стоимость земли;

I_зем
— остаточный чистый операционный доход
от земли;

R_зем
— коэффициент капитализации для земли.

Пример.
Рыночная стоимость построенных сооружений
равна 450 000 долл. Продолжительность их
экономической жизни — 50 лет, соответствующая
им ставка дохода на инвестиции — 12%. В
первый год эксплуатации данный
имущественный комплекс (земельный
участок и построенные на нем сооружения)
принес чистый операционный доход в 65
000 долл. Расчет возмещения инвестиций
в здания ведется по аннуитет­ному
методу

Решение.

1. 450
   000 долл. • 0,120417 (графа 6, из таблицы
   сложного процента, 50 лет, 12%) = 54,187 долл.
   — чистый операционный доход, приносимый
   сооружениями.

2. 65
   000 долл. — 54,187 долл. = 10,813 долл. — чистый
   операционный доход, приносимый землей.

3. 10,813
   : 0,12 = 90,108 долл. — стоимость земельного
   участка.

Техника
остатка для земли может быть использована
при определении

варианта
наилучшего и наиболее эффективного
использования. При приме­нении метода
техники остатка для земли возможно
получение отрицатель­ной величины
остаточного дохода, приписываемого
земле. Это может сиг­нализировать о
том, что здание является избыточным
улучшением для дан­ного участка.

Метод
средневзвешенного коэффициента
капитализации.
Здесь ис­пользуется «долевой» подход
к оценке. Расчеты этим методом также
выпол­няются в несколько этапов:

1. Приблизительно
   рассчитываются пропорции, в которых
   стоимость не­движимости делится
   на стоимость земельного участка и
   стоимость зданий и сооружений.
   Традиционно для этого используются
   данные о норматив­ных ценах земли
   и ценах на строительные работы.

2. Определяется
   средневзвешенный, общий коэффициент
   капитализа­ции — коэффициент,
   используемый для капитализации всего
   чистого опера­ционного дохода. Он
   рассчитывается исходя из структуры
   стоимости объекта, т.е. распределения
   на стоимость земли и стоимость зданий
   и сооружений, по формуле

R_ср
=R_зд•
Д_зд
+R_зем
•Д_зем
,

где
R_ср
— средневзвешенный (общий) коэффициент
капитализации;

R_ЗД—
коэффициент капитализации для зданий,
сооружений;

Д_Зд
,Дзем ^_
процентная доля зданий, сооружений и
земельного участка в общей стоимости;

R_зем
— коэффициент капитализации для земли.

В
случаях, когда ожидается прирост или
снижение стоимости объекта, коэффициент
капитализации текущего дохода (общий
коэффициент капитализации) должен быть
подвергнут корректировке. В случае
прироста стоимости, как отмечалось
выше, фактор фонда возмещения,
соответству­ющий периоду владения
объектом, следует умножить на процентный
при­рост стоимости за этот период, а
полученный результат вычесть из
требуе­мой ставки конечной отдачи.

Текущая отдача	=	Требуемая	—	Фактор	X	Прогнозируемое
(общий		конечная		фонда		повышение
коэффициент		отдача		возмещения		стоимости
капитализации)						собственного капитала за период владения

Прирост
стоимости определяется в два этапа:

• Рассчитывается
средневзвешенный фактор роста.

Доля
зданий и сооружений х Фактор сложного
процента (фактор роста) +

+
Доля земли в общей стоимости х Фактор
сложного процента =

=
Средневзвешенный фактор роста

Фактор
сложного процента берется из таблицы
шести функций сложно­го процента.
Например, если предполагается, что
стоимость земли растет с учетом индекса
инфляции на 10% в год в течение следующих
8 лет, то фак­тор находим в колонке
фактора сложного процента за 8 лет при
10%. В слу­чае со зданиями и сооружениями
из индекса инфляции (10% в год) нужно
вычесть процент износа, например 2%, и
получим 8% реального роста в год. Таким
образом, для зданий и сооружений фактор
роста найдем в той же графе, но уже 8 лет
и 8%.

• Рассчитывается
прирост стоимости вычитанием единицы
из средне­взвешенного фактора роста.

В
случае же
снижения стоимости
часть первоначально инвестирован­ного
капитала должна быть возвращена за счет
текущего потока доходов.

Текущая отдача	=	Требуемая	+	Фактор	X	Прогнозируемое
(общий		конечная		фонда		снижение
коэффициент		отдача		возмещения		стоимости
капитализации)						собственного капитала за период владения

3.Определяется
стоимость всего недвижимого имущества
методом ка­питализации дохода.

где
I-
общий чистый операционный доход;

R_cp
— средневзвешенный (общий) коэффициент
капитализации;

V-
стоимость всего недвижимого имущества.

4.
И наконец, стоимость земельного участка
рассчитывается с помощью долевого
коэффициента:

Vзем
= V
• Д _ЗЕМ

Метод
сравнения продаж и метод валового
рентного мультиплика­тора.
Содержание этих двух методов ранее уже
было описано в данной гла­ве
в разделе, посвященном технологии
применения рыночного подхода в
недвижимости.

Метод
капитализации.
Стоимость земельного участка определяется
капитализацией доходов. Общий коэффициент
капитализации рассчитыва­ется
отношением чистого операционного дохода
аналога к его продажной цене
по формуле

Где:
R-общий коэффициент капитализации;

I
_анал—
чистый операционный доход аналога;

V_анал
–
продажная цена аналога.

Вероятная
стоимость объекта оценки определяется
по формуле:

где
V
— вероятная стоимость объекта оценки;

I-
чистый операционный доход объекта;

R
— коэффициент капитализации, рассчитанный
на базе рыночных данных по сопоставимым
аналогам.

Метод
разбиения земельного участка при
определении стоимости.

Этот
метод используется в тех случаях, когда
необходимо определить сто­имость
земельного участка, пригодного для
разбиения на отдельные инди­видуальные
участки. В процессе применения метода
можно выделить следующие этапы:

1. Определяются
   количество и размеры индивидуальных
   участков. Здесь должны учитываться
   юридические ограничения, физические
   требования, касающиеся размеров,
   топографии, качества почв.

2. Рассчитывается
   стоимость освоенных участков с
   помощью метода сопоставимых продаж.

3. Рассчитываются
   издержки освоения и издержки, связанные
   с продажей, инженерные расходы по
   расчистке, разметке, окончательной
   подготовке земли, расходы на
   строительство дорог, подземных
   инженерных коммуникаций, оплата
   налогов, комиссионных за продажу и
   рекламу, а также рассчитывается
   разумная предпринимательская прибыль.

4. Составляется
   график освоения и предполагаемых
   продаж.

5. Определяются
   величины выручки от продажи
   индивидуальных участков.

6. Определяется
   чистая выручка от продажи путем
   вычитания издержек освоения, издержек
   по продаже и предпринимательской
   прибыли из предполагаемой выручки
   от продажи участков.

7. Определяется
   ставка дисконта.

8. Дисконтируется
   чистая выручка от продажи земельных
   участков для расчета стоимости
   земельного участка, разбитого на
   отдельные участки.

Второй
этап.
Оценка стоимости зданий и сооружений

Прежде
чем перейти к оценке стоимости зданий
и сооружений, оцен­щик должен не только
ознакомиться с технической документацией,
но и осуществить осмотр зданий и
сооружений. Это позволит ему составить
под­робное описание объекта оценки,
где будут даны характеристики внешних
и внутренних конструкций, инженерных
систем.

Оценка
восстановительной стоимости или
стоимости замещения осу­ществляется:

• методом
  сравнительной единицы;

• методом
  поэлементного расчета (разбивки на
  компоненты);

• индексным
  способом оценки.

Метод
сравнительной единицы.
Этот метод включает несколько этапов:

1. На
   основе данных об издержках строительства
   аналогичных объектов разрабатываются
   нормативы затрат на строительные
   работы (на 1 м²,
   на 1 м³
   здания). В качестве типичного сооружения
   лучше использовать недавно построенный
   объект, для которого известна контрактная
   цена. Если оценщику не удается найти
   недавно построенный сопоставимый
   объект, то он может воспользоваться
   разработками Центрального
   научно-исследова­тельского института
   экономики и управления, Коинвеста и
   др., где даны удельные показатели
   стоимости потребительской единицы
   строительной продукции по характерным
   типам зданий и сооружений в базисном,
   текущем и прогнозном уровнях цен.

2. Норматив
   удельных затрат умножается на общую
   площадь или объем оцениваемого здания.

3. Вносятся
   поправки на особенности оцениваемого
   объекта.

Метод
поэлементного расчета стоимости зданий
и сооружений
(его называют
также методом разбивки на компоненты).
Оценщик осуществля­ет расчеты в
следующей последовательности:

1. Разбивка
   здания на отдельные элементы (фундамент,
   стены, каркас, крышу и т.д.).

2. Расчет
   расходов, требуемых для установки
   конкретного элемента в строящемся
   здании на дату оценки. Для этого
   определяется сумма прямых и косвенных
   издержек, необходимых для строительства
   единичного объема.

Пример.
Единичная стоимость 1 м²
кирпичной стены состоит из сто­имости
кирпича, раствора, заработной платы
рабочих и т.д. Умножая стои­мость
единицы на площадь, получаем суммарные
затраты на установку все­го элемента.
Прибыль предпринимателя при этом
учитывается либо в еди­ничной стоимости,
либо подсчитывается отдельно.

3.
Суммирование поэлементных затрат.

Индексный
способ оценки
осуществляется посредством умножения
балансовой стоимости объекта на
соответствующий индекс для переоцен­ки
основных фондов, утвержденный
Правительством РФ.

Третий
этап.
Определение износа зданий и сооружений

После
определения полной стоимости восстановления
или замещения из полученной величины
вычитается износ для расчета остаточной
стоимо­сти объекта. Понятие «износ»,
используемое оценщиками, и понятие
«из­нос», используемое бухгалтерами,
отличаются друг от друга.

Термин
«износ» в теории оценки понимается как
утрата полезности объекта, а следовательно,
и его стоимости по различным причинам,
а не только вследствие фактора времени.
Этот термин в ином смысле употребля­ется
в бухгалтерском учете, где под износом
понимается механизм перено­са издержек
на себестоимость продукции на протяжении
нормативного срока службы объекта.

В
практике оценки применяется несколько
методов определения износа и сооружений:

• метод
  срока жизни;

• метод
  разбиения.

Метод
разбиения
заключается в учете всех видов износа,
к которым относятся:

• устранимый
  физический износ;

• неустранимый
  физический износ;

• устранимый
  функциональный износ;

• неустранимый
  функциональный износ;

• внешний
  износ.

Износ
считается устранимым, если затраты на
устранение дефекта яв­ляются меньшими
по величине, чем добавляемая при этом
стоимость. На­против, если затраты на
исправление больше, чем добавляемая
стоимость, то износ относится к
неустранимому. Клиенты оценщиков часто
требуют, чтобы список восстановимых
элементов вместе с расчетом издержек
вос­становления включался в отчет об
оценке.

Определение
(оценка) физического износа.
Ниже приведены табли­цы (6.8-6.12),
иллюстрирующие расчет физического
износа, как устрани­мого, так и
неустранимого.

Таблица
6.8. Определение обесценения, вызванного
устранимым физическим износом

Наименование работ	Стоимость, долл.
Ремонт участка	2200
Ремонт водопроводной сети	1300
Внутренняя покраска и отделка	900
Устранимое физическое ухудшение — всего	7900

Таблица
6.9. Определение обесценения, вызванного
неустранимым физическим износом
компонентов с коротким сроком жизни

Компоненты	Полная стои­мость воспро­изводства	Фактический или эффектив­ный возраст	Ожидае мый срок жизни	Износ, %	Износ, долл.
Вентиляция	12 000	5	15	33	3960
Канализация	10 000	5	30	17	1700
Отопление	12 000	5	25	20	2400

Таблица
6.10. Определение обесценения, вызванного
неустранимым физическим износом
долговременных элементов

Расчетные данные	Единица измерения, долл.
Полная стоимость воспроизводства (без прибыли застройщика), долл.	70 000
Устранимые физические ухудшения, долл.	7 900
Полная стоимость воспроизводства компонентов с коротким сроком жизни, долл.	24 000
Полная стоимость воспроизводства компонентов с долгим сроком жизни (1-2-3), долл.	38 100
Эффективный возраст сооружения, лет	19
Экономический срок жизни сооружения, лет	100
Износ компонентов с долгим сроком жизни (5/6 100 %	19
Обесценение компонентов с долгим сроком жизни ( , долл.	7 239

При
использовании другого метода расчета
физического износа —
экс­пертного метода
— эксперт путем осмотра определяет
процент износа каждо­го элемента
здания, а затем соответственно величину
износа в стоимостном выражении.

Таблица
6.11. Определение физического износа

Элемент здания	Восстановительная стоимость, долл.	X	Износ, %	=	Накопленный износ, долл.
Фундамент Энергосистема

Процент
износа элементов здания может быть
определен и как средне­взвешенная
величина по всем элементам здания

Наименование	Удельный вес кон­		Процент износа		Удельный вес
конструктивного	структивного эле­	X	=	износа в стоимости
элемента	мента здания			здания

Определение
(оценка) функционального износа.
Функциональный износ, так же как и
физический, бывает устранимым и
неустранимым. Кри­терий отнесения
износа к устранимому или неустранимому
такой же, как и в случае с физическим
износом. Соответственно стоимость
устранимого функционального износа
определяется как затраты, целесообразные
с точ­ки зрения их вклада в будущий
доход от эксплуатации объекта. Устранимый
функциональный износ вызывается:

• недостатками,
  требующими добавления элементов;

• недостатками,
  требующими замены или модернизации
  элементов.

В
первом случае он равен разнице между
стоимостью выполнения тре­буемых
добавлений на момент оценки и стоимостью
выполнения этих же добавлений, если бы
они были выполнены первоначально при
строительст­ве объекта оценки. Это
объясняется тем, что обычно перестройка
части объ­екта обходится дороже, если
бы эта часть создавалась в момент
строитель­ства самого объекта.

Во
втором случае устранимый функциональный
износ измеряется за­тратами на замену
устаревших элементов.

Неустранимый
функциональный износ может быть вызван
как недос­татком, так и избытком
качественных характеристик объектов
оценки. При недостатке он измеряется,
в частности, потерями в сумме арендной
платы при сдаче в аренду данного объекта.

Неустранимый
функциональный износ рассчитывается
следующим об­разом:

Потери в арендной плате	X	Мультипликатор валовой месячной
(за месяц)		арендной платы (ВРМ), характерный для
		данного типа недвижимости

Элементы
зданий и сооружений, наличие которых в
настоящее время неадекватно современным
требованиям рыночных стандартов,
относятся к «сверхулучшениям». В данном
случае речь идет о неустранимом
функцио­нальном износе, вызванном
избытком качественных характеристик.

Пример.
Создание систем внутренней связи
прибавило к стоимости объек­та 23 000
долл., а затраты на установку составили
30 000 долл. Таким образом, убыток установки
этих элементов составил 7000 долл.
Количество излишних элементов, как
правило, увеличивается с возрастом
недвижимости.

Определение
(оценка) экономического износа.
Внешний (экономичес­кий) износ
выражается в снижении функциональной
пригодности недви­жимости, вызванном
внешними по отношению к ней негативными
факто­рами: общим упадком района,
неудачным местоположением объекта и
т.д. Если физический и в определенной
степени функциональный износ можно
устранить путем реконструкции или
модернизации здания, то износ внеш­него
воздействия в большинстве неустраним.
Он традиционно рассчитыва­ется двумя
способами:

методом
связанных пар продаж.
Сравниваются два сопоставимых объекта,
один из которых имеет признаки внешнего
износа, а другой — нет. Разница в ценах
продаж трактуется как внешний износ;

методом
капитализации рентных потерь
с использованием валового рентного
мультипликатора. Осуществляется
сравнение доходов от аренд­ной платы
сопоставимых объектов, причем один
подвергается негативному внешнему
воздействию, а другой — нет. Таким образом,
экономический из­нос определяется
по формуле:

Эконом.
износ = Потери в аренд. плате • Валовой
рентный мультиплик.

Определение
износа объекта методом расчета срока
жизни
(рис. 6.2). При применении этого метода
оперируют следующими понятиями:

1.
Срок экономической жизни — это временной
отрезок, в течение кото­рого объект
(здание) можно использовать, извлекая
прибыль. В этот период улучшения вносят
вклад в стоимость объекта. Срок
экономической жизни объекта заканчивается,
когда производимые улучшения перестают
вносить вклад
в его стоимость вследствие общего
устаревания объекта.

Срок
физической жизни объекта—это период
времени, в течение которого здание
существует. Срок физической жизни
заканчивается сносом здания.

1. Эффективный
   возраст (экспертно оцениваемый) основан
   на оценке внешнего вида объекта с учетом
   его состояния. Это возраст, который
   соответствует его физическому состоянию.

2. Срок
   оставшейся экономической жизни здания
   составляет период даты оценки и до
   окончания экономической жизни объекта.

3. Нормативный
   срок службы—это определенный нормативными
   акт ми срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь
между износом, восстановительной
стоимостью, эффективным возрастом и
типичным сроком экономической жизни
здания выражается следующей формулой:

где
И — износ;

ВС
— восстановительная стоимость;

ЭВ
— эффективный возраст;

ЭЖ
— срок экономической жизни.

Эта
формула может быть записана следующим
образом:

=Процент
износа восстановительной стоимости.

Метод
срока жизни используется как для расчета
совокупного износа так и для вычисления
какого-либо одного вида износа.

Введение

Актуальность данной темы обусловлена пониманием того, что концепция управления предприятием основанная на максимизации его стоимости (стоимости его имущества), как показала жизнь, является одной из самых эффективных, поскольку изменение стоимости предприятия за период, будучи критерием эффективности хозяйственной деятельности, учитывает практически всю информацию, связанную с его деятельностью. Принимая то или иное управленческое решение, руководство предприятия должно соотносить последствия реализации этого решения на деятельность предприятия, итоговым критерием которой является стоимость.

Процессы, происходящие на современном этапе в российской экономике, привели к возрождению и развитию оценочной деятельности, актуальность и востребованность результатов, которой в условиях рынка фактически неоспоримы. Оценка и ее ключевая категория – «стоимость» являются комплексным показателем целесообразности, полезности и значимости того или иного результата какой-либо деятельности в сфере рыночных отношений.Оценка стоимости предприятия – представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости предприятия с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка. Особенностью процесса оценки стоимости предприятия, несомненно, является ее рыночный характер. Это означает, что оценка стоимости предприятия не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, она обязательно учитывает всю совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания. При этом подходы и методы, используемые оценщиком, определяются, в зависимости, как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.

Существуют следующие этапы формирования величины стоимости:

1) выбор величины мультипликатора, которую целесообразно использовать для оцениваемой компании;

2) согласование предварительных результатов рыночной стоимости, полученных в результате использования различных видов ценовых мультипликаторов;

3) внесение итоговых корректировок.

Целью исследования является изучение всех аспектов определения оценки предприятия.

Задачами работы, прежде всего, являются:

1)Дать определение оценки стоимости предприятия

2)Рассмотреть принципы оценочной деятельности

3)Рассмотреть все этапы формирование итоговой величины стоимости предприятия

Объект исследования в курсовой работе – формирование итоговой величины стоимости предприятия

Предметом исследования выступают этапы формирование итоговой величины стоимости предприятия

Глава 1. Основы оценки стоимости бизнеса

1.1 Понятие, сущность и принципы оценочной деятельности

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Несколько громоздкое, на первый взгляд, определение сущности оценки стоимости раскрывает, тем не менее основные (сущностные) черты данного процесса. Давайте разберем каждую из них.

Итак, во-первых, оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это процесс, то есть для получения результата эксперт оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и вы бранных методов. Вместе с тем можно выделить общие для всех случаев этапы оценки, например, определение цели оценки, выбор вида стоимости, подлежащего расчету, сбор и обработка необходимой информации, обоснование методов оценки стоимости; расчет величины стоимости объекта, внесение поправок; выведение итоговой величины, проверка и согласование полученных результатов. Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить» на другое место. Такие «вольности» приведут к искажению конечного результата. Отсюда вытекает вторая сущностная характеристика оценки, а именно то, что этот процесс — упорядоченный, то есть все действия совершаются в определенной последовательности.

В-третьих, оценка стоимости — процесс целенаправленный. Эксперт оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта. Но вот какую стоимость определить, зависит как раз от цели оценки, а также от характеристик оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли продажи, то рассчитывается рыночная стоимость, если же целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то рассчитывается ликвидационная стоимость.

Четвертая черта процесса оценки стоимости заключается в том, что оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные характеристики должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

Пятая сущностная черта стоимостной оценки заключается в ее рыночном характере. Это означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его технических характеристик, местоположения, генерируемого им дохода, состава и структуры активов и обязательств и т. п. оцениваемого объекта. Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом.

Основными факторами являются время и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом, отсюда время — важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, включая оценку стоимости предприятия (бизнеса). Время получения дохода или до получения дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Продолжительность прогнозного периода влияет на величину рыночной стоимости, прежде всего потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она определяется только по состоянию на конкретный момент времени. Уже через несколько месяцев она может быть иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности необходима в условиях рыночной экономики.

Другим существенным фактором рыночной стоимости является риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т.п. Иными словами, риск — это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.

Результатом произведенной оценки является рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации. Рыночная стоимость — это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства…» (Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации. Глава 1, стр.3).

Рыночная стоимость определяется обязательно в денежном выражении, например, в рублях или долларах. При этом необходимые для расчета стоимости вычисления целесообразно проводить сразу в вы бранной валюте, так как это позволит провести более точные расчеты и избежать или существенно уменьшить погрешность, возникающую при переводе итогового результата из одной валюты в другую.

Определяя величину стоимости, оценщик старается учесть всю полноту влияния основных факторов, к числу которых относятся доход, генерируемый оцениваемым объектом, риски, сопровождающие получение этого дохода, среднерыночный уровень доходности на аналогичные объекты, характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств (или составных элементов), конъюнктура рынка, текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом.

Отличительной чертой рыночной оценки стоимости и одновременно обязательным требованием является ее привязка к конкретной дате.

Расчет рыночной стоимости в современной экономике необходим в силу следующих причин:

· оценка (или определение) рыночной стоимости позволяет продавцу или покупателю «выставить» товар по наиболее реальной цене, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, но ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономические тенденции развития, оценку данного объекта со стороны рынка;

· знание величины рыночной стоимости позволяет собственнику объекта оптимизировать процесс производства, при необходимости приняв ряд мер, направленных на увеличение рыночной стоимости объекта, на сохранение разрыва между индивидуальной (внутренней) и рыночной стоимостью в случае превышения последней;

· периодическая рыночная оценка стоимости позволяет повысить эффективность управления и, следовательно, предотвратить банкротство и разорение;

· покупателю инвестору оценка стоимости помогает принять верное эффективное инвестиционное решение;

· конечно, заказчик может и самостоятельно проделать работу оценщика, однако ему для этого нужны специальные, профессиональные знания и навыки. Не все обладают ими, да и не все хотят получить такие знания. Поэтому в современной экономике оценку стоимости проводят специально обученные профессионалы — эксперты оценщики. Профессиональная оценка стоимости позволяет получить обоснованные результаты;

· если бы каждый участник предполагаемой сделки попытался самостоятельно оценить тот или иной объект, то его расходы оказались бы довольно существенны, так как пришлось бы сформировать определенную информационную базу, купить определенные программы и т.п., которые использовались бы один два раза и не смогли бы себя окупить. У профессионального же оценщика все поставлено «на поток», его транзакционные издержки существенно ниже;

· заказывая оценку профессионалу, инвестор заключает с ним договор, в котором устанавливаются права и обязанности сторон. Оценщик несет определенную ответственность за качество выполненных работ, следовательно, риск неправильной оценки «ложится на плечи» эксперта, а не заказчика;

· оценка стоимости в макроэкономическом аспекте является одним из рычагов управления и регулирования экономики со стороны государства, особое значение оценка имеет при управлении государственной и муниципальной собственностью.

Таким образом, оценка стоимости позволяет решать многие насущные задачи в рыночной экономике. Будучи важным инструментом рыночной экономики, стоимостная оценка должна быть определенным образом организована. От этого зависит качество работы оценщиков, эффективность и адекватность принимаемых с их помощью решений.

Практически во всех странах, где проводится оценка стоимости, ее осуществляют независимые профессионалы оценщики, которые тем не менее в своей работе придерживаются установленных стандартов оценки.

В нашей стране оценка стоимости различных объектов, в том числе и бизнеса, проводится на основании закона об оценочной деятельности и стандартов независимыми лицензированными оценщиками, прошедшими специальную профессиональную подготовку.

Принципы оценки

Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки:

· принципы, основанные на представлениях собственника;

· принципы, связанные с эксплуатацией собственности;

· принципы, обусловленные действием рыночной среды.

Принципы оценки отражают основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной жизни целый ряд факторов может исказить их действие. Например, государственное вмешательство иногда не дает правильной картины реализации тех или иных принципов оценки. Несовершенство рыночных отноше­ний, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, еще больше деформирует действие принципов оценки. По этим причи­нам принципы оценки лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют опре­деленного поведения. Вместе с тем по мере развития в нашей стране рыночных отношений действие объективных принципов оценки бизнеса будет усиливаться.

Рассмотрим первую группу принципов.

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полез­ность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и ко­личественно определена во времени и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить его способность приносить доход. Полезность бизнеса — это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оце­ночной стоимости.

Принцип полезности заключается в том, что, чем больше пред­приятие способно удовлетворять потребность собственника, тем вы­ше его стоимость.

С точки зрения любого пользователя, оценочная стоимость пред­приятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью. Кроме того, за объект не раз­умно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки. И еще один аспект применения принципа полезности:

• если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена определяется посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. При этом замещаю­щий объект необязательно должен быть точной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель.

Границы «пространства одинаково желаемых заменителей» опре­деляются потребностями и желанием пользователя. Предположим, что некоторый субъект хочет приобрести в свою собственность кон­дитерское предприятие, производящее конфеты. При этом он срав­нивает его цену с ценами на аналогичные предприятия, например, с ценами на фабрики, производящие печенье, пряники, пастилу и хлеб. Кроме того, покупатель не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа. Таким образом, можно выделить еще один методологи­ческий принцип оценки стоимости предприятия — это принцип за­мещения. Он определяется следующим образом: максимальная сто­имость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки — принцип ожидания, или предвидения. Конечно, прошлое и настоя­щее бизнеса важны, однако его экономическую оценку определяет его будущее. Прошлое и настоящее бизнеса являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего. Полезность любого бизне­са, предприятия определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценке предприятия непосредственно сказываются представление о чистой отдаче от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от его пере­продажи. При этом очень важны величина, качество и продолжи­тельность ожидаемого будущего дохода. Однако ожидания относи­тельно дохода могут меняться. Принцип ожидания заключается в оп­ределении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением производителей.

Доходность любой экономической деятельности определяется че­тырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Доходность бизнеса — это результат действия всех четырех факторов, поэтому стоимость предприятия как системы оп­ределяется на основе оценки дохода. Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует принцип вклада, который сводится к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привле­чены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования зе­мельным участком ее собственнику.

Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные до­ходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие бу­дет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или если его расположение позволяет миними­зировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это принцип остаточной продуктивности.

Факторы производства оцениваются только с учетом периода их воспроизводства, места в обороте капитала. С этой точки зрения ус­таревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учи­тываться при оценке стоимости предприятия. И наоборот, высоко­квалифицированный состав рабочей силы должен оцениваться с точки зрения изменения или неизменности вида производственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, труднее пере­учить. Все эти факторы, а не просто средства производства и рабочая сила, должны быть учтены покупателем.

Изменение того или иного фактора производства может увеличи­вать или уменьшать стоимость объекта. Из этого важного положения экономической теории вытекает еще один принцип оценки бизнеса, содержание которого можно свести к следующему: по мере добавле­ния ресурсов к основным факторам производства чистая отдача име­ет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако пос­ле достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, од­нако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предель­ного дохода и называется принципом предельной производитель­ности.

Предприятие — это система, одной из закономерностей развития и существования которой является сбалансированность, пропорци­ональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента в сис­тему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости предприятия.

Итак, при оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно ко­торому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для удовлетворения по­требностей рынка, то его эффективность падает, особенно если за­труднена доставка ресурсов или товаров.

Третья группа принципов напрямую обусловлена действием ры­ночной среды.

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются ста­бильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях современного рынка.

Если рынок предлагает незначительное число прибыльных пред­приятий, т. е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток пред­приятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реаль­ной рыночной стоимости.

В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относи­тельно эффективными факторами в определении направления изме­нения цен. Но в короткие промежутки времени факторы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать на рынке имущества предприятий. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников. Кроме того, на этот рынок могут влиять государственные механизмы контроля. Например, органы власти могут установить контроль над продажей предприятий.

Как уже отмечалось, полезность определена во времени и про­странстве. Рынок учитывает эту определенность прежде всего через цену. Если предприятие соответствует рыночным стандартам, харак­терным в конкретное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражает­ся через более низкую цену на данное предприятие. С действием та­кой закономерности связан другой принцип — принцип соответст­вия, согласно которому предприятия, не соответствующие требова­ниям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего будут оценены ниже среднего.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и про­грессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучше­ниями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отра­жать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функци­онирования соседних объектов, например, объектов, обеспечиваю­щих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного пред­приятия скорее всего окажется выше его стоимости.

На ценообразование влияет конкуренция. Если отрасль, в кото­рой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. В настоящее время многие российские пред­приятия получают сверхприбыли только в результате своего монопо­листического положения, и по мере обострения конкуренции их до­ходы будут заметно сокращаться. Отсюда следует, что при оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурент­ной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем. Содер­жание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожида­ется обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании бу­дущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Стоимость бизнеса определяется не только внутренними факто­рами, но во многом — внешними. Стоимость предприятия, его иму­щества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Следовательно, при оценке предприятия необходимо учитывать прин­цип зависимости от внешней среды.

Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприя­тия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату. В этом заключается суть принципа изменения стоимости. Поэтому для того, чтобы рассмот­реть возможные способы использования данного предприятия, не­обходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение и другие факторы определяют альтернативные способы использования данного пред­приятия. При рассмотрении альтернатив развития может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на соб­ственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интересов, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличилась общая стоимость объекта.

Результатом такого анализа является определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, иначе гово­ря, определение направления использования собственности пред­приятия юридически, технически осуществимо и обеспечивает соб­ственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. В этом заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка прово­дится в целях реструктурирования. Если ее целью является определе­ние стоимости действующего предприятия без учета возможных из­мерений, то данный принцип не применяется.

1.2 Подходы и методы в оценке бизнеса

Оценка компании зависит, прежде всего, от перспектив развития бизнеса и включает два варианта:

оценка предприятия как действующего;

оценка ликвидационной стоимости предприятия, которая реализуется в рамках затратного подхода.

Оценка предприятия как действующего предполагает две концепции предприятия. Первая концепция (бухгалтерская) рассматривает предприятие как имущественный комплекс, состоящий из отдельных, относительно независимых активов. В этом случае стоимость предприятия – это сумма стоимостей, составляющих его активы. Вторая концепция носит экономический характер и исходит из финансовой теории, которая рассматривает компанию как инвестицию (капитал), то есть как имущество, стоимость которого определяется приносимыми им доходами. Здесь возможны два варианта: 1) предприятие рассматривается как промышленная (коммерческая) инвестиция; 2) предприятие рассматривается как финансовая инвестиция.

В рамках этих концепций существуют следующие подходы к оценке компании: доходный, затратный, сравнительный. Доходный подход ориентирован на оценку перспектив предприятия и предполагает оценку, прежде всего, не имущества оцениваемого объекта, а доходов, которые может принести данное имущество. Затратный подход основан на оценке активов предприятия, то есть того имущества, которым оно владеет. Сравнительный подход ориентирован на анализ спроса и предложения, которые сложились на рынке относительно акций оцениваемого предприятия. Каждому подходу соответствуют определенные методы

В процессе оценки предприятия оценщик обязан использовать все три подхода (или обосновать отказ от использования), причем выбор конкретного метода оценки в рамках каждого из вышеперечисленных подходов оценщик осуществляет самостоятельно⁴. Использование одновременно нескольких методов обусловлено, прежде всего, необходимостью разносторонней оценки объекта для окончательного заключения о стоимости предприятия.

2.1. Затратный подход

Затратный подход основан на принципе замещения: актив стоит не больше, чем были бы затраты на замещение всех его составных частей. Он позволяет оценить предприятие как имущественный комплекс и включает в себя два основных метода, а именно:

Метод стоимости чистых активов.

Метод ликвидационной стоимости.

Данный подход ориентирован на оценку чистых скорректированных активов, то есть скорректированных активов за вычетом скорректированных обязательств. Он предполагает оценку рыночной стоимости всех активов предприятия: осязаемых (имущественных и финансовых: земля, недвижимость, оборудование, ликвидные средства, дебиторская задолженность) и неосязаемых (известность, деловая репутация, техническая комплектация, качество управления, нематериальные активы), даже если они не отражены в балансе предприятия), а также, при необходимости, корректировку обязательств. При реализации этого подхода бухгалтерский баланс заменяется балансом, в котором все активы – осязаемые и неосязаемые (материальные и нематериальные), – и все обязательства показаны по рыночной стоимости или какой-либо другой подходящей текущей стоимости (чаще всего ликвидационной). При расчете ликвидационной стоимости требуется также учитывать налоги, затраты по ликвидации или продаже, другие расходы.

Данный подход используется в следующих случаях: 1) оценивается контрольный пакет акций; 2) компания имеет значительные материальные активы (бизнес с имуществом или сельскохозяйственный бизнес); 3) компания является инвестиционной или холдинговой. Так, Ш. Пратт подчеркивает: «оценка бизнеса с точки зрения активов подходит больше для холдинговых компаний, чем для таких как промышленные, торговые и сервисные предприятия».⁵ Важно отметить, что большую (значительную) часть активов холдинговых и инвестиционных компаний составляют ценные бумаги (финансовые активы), оценка которых осуществляется с использованием методов сравнительного или доходного подходов, таким образом, реально в этом случае используется не затратный, а рыночный и доходные подходы; 4) нематериальные активы компании можно реально выявить и оценить; 5) если компания оценивается в соответствии с концепцией действующего предприятия, в противном случае используют не базу рыночной стоимости, а другие (чаще всего ликвидационную стоимость); 6) если компания является новой; 7) если нет возможности достоверно оценить денежные потоки или прибыль предприятия; при оценке предприятия как ликвидируемого.

Доходный подход

Доходный подход основан на принципе ожидания будущих доходов от бизнеса. Сущность этого подхода состоит в том, что стоимость бизнеса определяется как дисконтированная стоимость будущих доходов предприятия, которые можно получить, продолжая бизнес. Доходный подход включает в себя два основных метода:

Метод капитализации доходов.

Метод дисконтирования денежных потоков.

Ожидаемые доходы или выгоды, дисконтируемые или капитализируемые в текущую стоимость, должны учитывать: 1) структуру капитала; 2) прошлые результаты бизнеса; 3) перспективы развития бизнеса; 4) отраслевые и общеэкономические факторы; 5) рост и время получения доходов; 6) риск получения доходов; 7) стоимость денег в зависимости от времени.

Метод дисконтированных денежных потоков используется в том случае, если доход имеет положительную величину для большинства прогнозных лет, но не имеет четкой тенденции. Метод прямой капитализации применяется в случае предполагаемого постоянства положительных денежных потоков в будущем, а также умеренных и предсказуемых ожидаемых темпов роста.

Доходный подход к оценке стоимости предприятия основан на капитализации доходов или дисконтировании свободных денежных потоков компании. Систематизация необходимой информации для оценки бизнеса данным подходом во многом определяется необходимостью составления прогнозов доходов и расходов предприятия, а также степенью риска компании.

Для анализа и прогноза выручки от реализации необходима следующая информация:

номенклатура, ассортимент, структура продукции в натуральном выражении;

прогноз цен на продукцию;

прогноз спроса на продукцию;

необходимые капитальные вложения;

доля рынка предприятия;

производственные мощности компании;

необходимые капитальные вложения;

темпы роста компании в прогнозный и постпрогнозный период;

стратегические планы компании.

Для анализа и прогноза расходов необходима следующая информация:

структура и динамика издержек, соотношение переменных и постоянных затрат;

изменение цен по каждой статье затрат;

амортизационные отчисления;

оценка и прогноз операционных, внереализационых и чрезвычайных доходов и расходов;

затраты на выплату процентов по кредитам.

Таким образом, особенности сбора и обработки информации для целей оценки доходным подходом, следующие: необходимость сбора большого массива внешней и внутренней информации; субъективность информации о будущих тенденциях (экспертные оценки); наличие высокой квалификации у специалистов, осуществляющих оценку; информация о затратах на имущество предприятия используется косвенно.

Сравнительный подход

Оценка стоимости предприятия как финансовой инвестиции может реализоваться в рамках сравнительного подхода. Данный подход к оценке стоимости предприятия основан на анализе ретроспективной рыночной информации. В этом случае речь идет не столько об оценке всей компании, сколько об оценке пакетов акций. Сравнительный подход является наиболее приемлемым, если оцениваемая компания относительно велика, так как именно для таких компаний легче найти аналог.

Особенности подготовки информации для целей оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке бизнеса основан на использовании двух типов информации: рыночная (ценовая) информация и финансовая информация.

Особенностью подготовки информации, необходимой для сравнительного подхода оценки предприятия, является то, что практически вся информация является внутренней информацией о предприятии, а внешняя ограничивается данными о ценах купли-продажи акций предприятий-аналогов. Практически вся информация является ретроспективной.

Методы сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке бизнеса подразумевает сравнение рассматриваемого бизнеса с аналогичными бизнесами, долями собственности на бизнес и ценными бумагами, которые были проданы на открытом рынке. В зависимости от источников данных, рыночный подход включает следующие методы:

1) метод рынка капиталов (метод компаний – аналогов), когда источниками данных служат цены на фондовых рынках, на которых осуществляется продажа отдельных долей собственности (то есть отдельных акций или миноритарных пакетов акций);

2) метод сделок, который основан на сделках поглощений, когда осуществляется продажа бизнеса целиком или контрольных пакетов акций;

3) метод отраслевых коэффициентов, который использует соотношения между ценой бизнеса и каким-либо финансовым показателем и основан на статистике о предыдущих сделках с собственностью бизнеса по конкретным отраслям.

При сравнительном подходе большое значение придается обоснованию выбора компаний – аналогов, так как именно от этого зависит эффективность полученных оценок. К основным факторам, которые следует учитывать при обосновании выбора компаний–аналогов, относят следующие:

принадлежность к одной отрасли;

сходство количественных и качественных характеристик по оцениваемому бизнесу и компаниям – аналогам (в том числе: диверсификация деятельности компаний; сравнимость продуктов; экономический вес компаний; сравнимость рынков, на которых действуют компании; размер компаний; учет исторических тенденций (темпов роста долгов, динамика издержек, прибыльности компании); финансовые и операционные риски; способность компаний выплачивать дивиденды; другие характеристики);

объем информации по компаниям и возможность ее проверки;

условия сделок по компаниям – аналогам (рыночные или нет). Для обоснованной и эффективной оценки важен выбор оценочных мультипликаторов, а также выполнение необходимых поправок для сопоставимости данных.

Последовательность этапов по расчету стоимости вышеуказанными методами можно представить следующим образом:

Этап 1. Сбор необходимой информации.

Этап 2. Анализ оцениваемой компании:

нормализация финансовых отчетов;

вычисление или пересчет местных и федеральных налогов в соответствии с нормализованным доходом оцениваемой компании. Даже если оцениваемая компания имеет льготы по налогам, то их нужно пересчитать без льгот.

анализ хозяйственной деятельности предприятия:

а) объемы, ассортимент, структура выпуска продукции;

б) анализ цен и затрат на производство и реализацию продукции;

в) анализ кадров (состав, уровень образования, производительность труда, зарплата управленческого состава);

г) анализ основных фондов предприятия;

д) место предприятия на рынке;

е) другие показатели;

анализ финансового состояния предприятия.

Этап 3. Отбор сопоставимых компаний осуществляется следующим образом.

Составляется перечень потенциально сопоставимых компаний открытого типа. Перечень должен содержать компании, работающие в одной и той же отрасли или на одном и том же сегменте рынка, что и компания, подлежащая оценке, при этом необходимо учесть:

Насколько диверсифицирована деятельность компании, подлежащей оценке и компании-аналога.

Насколько сравнимы продукты, которые производятся или продаются оцениваемой компанией или компанией-аналогом.

Имеет ли компания-аналог одинаковый экономический вес, как и компания, подлежащая оценке.

Необходимо выяснить, насколько бизнес компании, подлежащей оценке устоялся по сравнению с компанией-аналогом.

Размер компании, в том числе:

географическую диверсификацию,

количественные скидки поставщиков и скидки покупателям.

 Учет исторических тенденций (темпов роста долгов, динамика издержек, прибыльности компании).

 Перспективы роста компании в рамках данной отрасли (могут быть измерены с помощью оценки доли рынка).

 Финансовые риски. Их можно учесть на основе проведения финансового анализа компаний-аналогов и сопоставлении с финансовыми коэффициентами, рассчитанными для оцениваемой компании. Отличительные черты финансового анализа при сравнительном подходе проявляются в следующем:

А) с помощью финансового анализа можно определить рейтинг оцениваемой компании в списке аналогов;

Б) финансовый анализ позволяет обосновать степень доверия оценщика к конкретному виду мультипликатора, в общем их числе, что в конечном счете определяет вес каждого варианта стоимости при выведении итоговой величины;

В) финансовый анализ является основой для внесения необходимых корректировок, обеспечивающих увеличение сопоставимости и обоснованности окончательной стоимости.

Операционный риск.

Способность компании выплачивать дивиденды.

Этап 4. Расчет оценочных мультипликаторов. Мультипликатор — это коэффициент, показывающий соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами. Он является показателем степени риска, с которым сопряжено получение дохода. Наиболее часто используются следующие мультипликаторы:

Цена к прибыли (Р/Е).

Цена к денежному потоку (Р/СF).

Цена к дивидендам (Р/D).

Цена к выручке от реализации (P/SO).

Цена к стоимости активов (P/VA).

Использование при расчете мультипликатора денежного потока позволяет устранить разницу в учете износа и амортизационной политики в разных странах; использование денежного потока (или прибыли) до вычета процентов и налогов позволяет устранить различия в структуре капитала и налоговой политике. Для оценки компаний сферы услуг лучше использовать мультипликатор “Цена к выручке” от реализации. Наиболее прост для расчетов мультипликатор “Цена к прибыли”, но при этом необходимо учесть, что данный показатель в максимальной степени зависит от бухгалтерского учета.

Этап 5.Определение итоговой величины стоимости.

Этап 6.Внесение итоговых поправок. При внесении поправок к итоговой величине мультипликатора прибавляется стоимость нефункционирующих и избыточных активов, которые могут быть проданы на рынке. Избыток и недостаток собственного оборотного капитала прибавляется и вычитается соответственно (пример расчета стоимости предприятия методом сделок представлен в приложении).

Преимуществами сравнительного подхода является то, что его методы базируются на рыночных данных и потому отражают реальное соотношение спроса и предложения на конкретный бизнес. К недостаткам можно отнести то, что анализ ретроспективных данных проводится без учета будущего развития предприятия, а так же возникают существенные сложности при получении всей необходимой информации по компаниям-аналогам и внесении в нее поправок для обеспечения полной сопоставимости. Использование данного подхода в нашей стране затруднено в силу не развитости финансового рынка и недостатка накопленной информации для сравнения. Но уже сейчас можно использовать для оценки цены на акции аналогичных компаний за рубежом, при этом финансовую отчетность российских предприятий необходимо скорректировать.

Глава 2. Формирование итоговой величины стоимости предприятия

2.1Характеристика ценовых мультипликаторов

Характеристика ценовых мультипликаторов Основным инструментом определения рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным подходом являются ценовые мультипликаторы.

Ценовой мультипликатор отражает соотношение между рыночной ценой предприятия и каким либо его показателем, характеризующим результаты производственной и финансовой деятельности. В качестве таких показателей можно использовать не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие.

Ценовой мультипликатор рассчитывается по всем аналогичным предприятиям.

Для оценки рыночной стоимости оцениваемой компании выбранная аналитиком величина ценового мультипликатора используется как множитель к ее аналогичному показателю.

Для расчета ценового мультипликатора необходимо:

1. Определить величину капитализации или рыночную стоимость собственного капитала компании аналога. Для этого рыночная цена акции аналогичной компании умножается на число акций в обращении. Это даст нам значение числителя в формуле. Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднюю величину между максимальной и минимальной ценой за последний месяц.

2. Вычислить необходимые финансовые показатели: прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и другие. Это даст нам величину знаменателя. В этом качестве может выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.

В оценочной практике используются два типа ценовых мультипликаторов: интервальные и моментные.

К первому типу можно отнести мультипликаторы:

1. «Цена/прибыль». 2. «Цена/денежный поток». 3. «Цена/ дивидендные выплаты». 4. «Цена/выручка от реализации». К моментным мультипликаторам относят: 1. «Цена/балансовая стоимость». 2. «Цена/ чистая стоимость активов». Деление ценовых мультипликаторов на интервальные и моментные важно с точки зрения используемого в расчетах числа акций в обращении. Так при расчете интервальных ценовых мультипликаторов необходимо рассчитать среднее число акций в обращении за такой же период, какой использовался при определении конкретного показателя. Например, если чистая прибыль рассчитывалась как средняя величина за три последних года, то необходимо рассчитать среднее число акций в обращении за те же годы. Рассмотрим порядок расчета, сферу и основные условия применения ценовых мультипликаторов. Мультипликаторы «цена/прибыль», «цена/денежный поток»

Данная группа мультипликаторов является самым распространенным способом оценки, т.к. информация о прибыли оцениваемой компании и предприятий аналогов является наиболее доступной. Для расчета мультипликатора может использоваться любой показатель прибыли, который может быть получен аналитиком в процессе ее распределения. Поэтому, кроме показателя чистой прибыли, можно использовать прибыль до налогообложения, прибыль до уплаты процентов и налогов и т.д. Основное требование — полная идентичность используемого показателя для аналога и оцениваемой фирмы, т.е. мультипликатор, исчисленный на основе прибыли до уплаты налогов, нельзя применять к прибыли до уплаты процентов и налогов.

Мультипликатор «цена/прибыль» существенно зависит от методов ведения бухгалтерского учета, поэтому, если в качестве аналога выступает зарубежная компания, необходимо привести систему распределения прибыли к единым стандартам. Только после проведения всех необходимых корректировок можно достигнуть необходимого уровня сопоставимости, позволяющего использовать мультипликатор.

В качестве базы для расчета мультипликатора можно использовать не только сумму прибыли, полученную в последний год перед датой оценки. Оценщик может использовать среднегодовую величину прибыли, исчисленную за последние пять лет. Оценочный период может быть увеличен или уменьшен в зависимости от имеющейся информации и наличия экстраординарных ситуаций, искажающих основную тенденцию в динамике прибыли.

Базой расчета мультипликатора «Цена/денежный поток» может служить любой показатель прибыли, увеличенный на сумму начисленной амортизации. Следовательно, аналитик может использовать несколько вариантов данного мультипликатора.

В процессе оценки аналитик стремится исчислить максимальное число мультипликаторов, поскольку применение их к финансовой базе оцениваемой компании приведет к появлению нескольких вариантов стоимости, существенно отличающихся друг от друга. Диапазон полученных результатов может быть достаточно широким. Поэтому большое число используемых мультипликаторов поможет оценщику выявить область наиболее обоснованной величины. Данное суждение основано на математических методах. Однако существуют экономические критерии, обосновывающие степень надежности и объективности того или иного мультипликатора.

Например, крупные предприятия лучше оценивать на основе чистой прибыли. Мелкие компании — на основе прибыли до уплаты налогов, поскольку в этом случае устраняется влияние различий в налогообложении. Ориентация на мультипликатор «Цена/денежный поток» предпочтительна при оценке предприятий, в активах которых преобладает недвижимость. Если предприятие имеет достаточно высокий удельный вес активной части основных фондов, более объективный результат даст использование мультипликатора «Цена/прибыль».

Наиболее распространенной ситуацией применения мультипликатора «Цена/денежный поток» является убыточность либо незначительная величина прибыли, а также несоответствие фактического полезного срока службы основных фондов предприятия периоду амортизации, принятому в финансовом учете. Это возможно в случае, когда стоимость активов будет незначительной, хотя прослужат они довольно долго.

Мультипликатор «Цена/дивиденды»

Данный мультипликатор может рассчитываться как на базе фактически выплаченных дивидендов, так и на основе потенциальных дивидендных выплат. Под потенциальными дивидендами понимаются типичные дивидендные выплаты, рассчитанные по группе сходных предприятий на основе сравнения их фактических дивидендных выплат и чистой прибыли.

Возможность применения того или иного мультипликатора данной группы зависит от целей оценки. Если оценка проводится в целях поглощения предприятия, то способность выплачивать дивиденды не имеет значения, т.к. она может прекратить свое существование в привычном режиме хозяйствования. При оценке контрольного пакета оценщик ориентируется на потенциальные дивиденды, т.к. инвестор получает право решения дивидендной политики. Фактические дивидендные выплаты важны при оценке миноритарного пакета акций, поскольку инвестор не сможет заставить руководство компании увеличить дивиденды даже при наличии достаточного роста прибыли.

Мультипликатор «Цена/дивиденды» на практике используется достаточно редко, несмотря на доступность необходимой для расчета информации. Это связано с тем, что порядок выплаты дохода инвесторам в открытых и закрытых компаниях существенно различается. В закрытых обществах собственники могут получать денежную выгоду в виде различных выплат, снижения арендной платы и т.д.

Мультипликатор «Цена/дивиденды» целесообразно использовать, если дивиденды выплачиваются достаточно стабильно как в аналогах, так и в оцениваемой компании, либо способность компании платить дивиденды может быть обоснованно спрогнозирована. Оценщик должен удостовериться, что сумма дивидендов рассчитана по годовой процентной ставке, даже если дивиденды выплачиваются ежеквартально.

Мультипликатор «Цена/выручка от реализации»; «Цена/физический объем» Данный мультипликатор используется довольно редко, в основном для проверки объективности результатов, получаемых другими способами.

Хорошие результаты мультипликатор «Цена/выручка от реализации» дает при оценке предприятий сферы услуг (реклама, страхование, ритуальные услуги и т.д.). Мультипликатор «Цена/выручка от реализации» не зависит от методов ведения бухгалтерского учета. Несомненным достоинством данного мультипликатора является его универсальность, которая избавляет оценщика от необходимости проведения сложных корректировок, применяемых при расчете мультипликатора «Цена/прибыль».

Если целью оценки является поглощение компании, то лучше ориентироваться на мультипликатор «Цена/выручка от реализации», так как он исключает возможность повышения цены за счет кратковременного роста прибыли, обеспечиваемого усилиями финансового менеджера. Однако в этом случае оценщик должен тщательно изучить стабильность объема выручки от реализации в будущем. Поскольку поглощение компании сопровождается, как правило, сменой управленческого аппарата, это может привести к полной замене производственного персонала и падению объемов реализации.

Особенность применения мультипликатора «Цена/выручка от реализации» заключается в том, что оценщик должен обязательно учитывать структуру капитала оцениваемой компании и аналогов. Если соотношение собственных и заемных средств существенно отличается, то оценку лучше проводить на основе рыночной стоимости инвестированного капитала.

Схема оценки предприятий с различным соотношением собственных и заемных средств

1. По компании аналогу рассчитывается инвестированный капитал как сумма рыночной стоимости собственного капитала и долгосрочных обязательств.

2. Рассчитывается бездолговой мультипликатор как отношение инвестированного капитала к финансовому показателю аналога.

3. По оцениваемому предприятию определяется величина инвестированного капитала: адекватный финансовый показатель оцениваемого предприятия умножается на расчетную величину бездолгового мультипликатора.

4. Рассчитывается рыночная стоимость собственного капитала оцениваемого предприятия как разность инвестированного капитала и стоимости долгосрочных обязательств оцениваемой компании.

Мультипликатор «Цена/физический объем» является разновидностью мультипликатора «Цена/выручка от реализации». В этом случае цена сопоставляется не со стоимостным, а с натуральным показателем, который может отражать физический объем производства, размер производственных площадей, количество установленного оборудования, а также любую другую единицу измерения мощности.

Мультипликатор «Цена/балансовая стоимость» Для расчета мультипликатора «Цена/балансовая стоимость» в качестве финансовой базы используется балансовая стоимость либо всех, либо чистых активов аналогичных компаний на дату оценки или на последнюю отчетную дату. Данный мультипликатор относится к так называемым моментным показателям, поскольку используется информация о состоянии на конкретную дату, а не за определенный отрезок времени.

Оптимальная сфера применения данного мультипликатора — оценка холдинговых компаний либо оценка в случае необходимости срочной продажи крупного пакета акций, входящего в состав портфеля ценных бумаг оцениваемой компании.

Финансовой базой для расчета является либо величина чистых активов, либо полная стоимость активов оцениваемой компании и компаний аналогов. Причем за основу можно брать как информацию официальных балансовых отчетов компаний, так и скорректированную величину, полученную оценщиком расчетным путем.

Мультипликатор «Цена/чистая стоимость активов» можно применять в том случае, если соблюдаются все следующие условия:

а) оцениваемая компания имеет значительные вложения в собственность: недвижимость, ценные бумаги, газовое или нефтяное оборудование;

б) основной деятельностью компании является хранение, покупка и продажа такой собственности. Управленческий и рабочий персонал добавляет к продукции в этом случае незначительную стоимость.

Если применение мультипликатора «Цена/чистая стоимость активов» возможно, то, оценивая сопоставимость, оценщик должен дополнительно учитывать следующие факторы:

а) необходимо проанализировать по аналогам и оцениваемой компании долю прибыли в выручке от реализации, так как решение о купле продаже акций может привести к искусственному росту прибыли в последний год;

б) оценщик должен изучить по всему списку сравниваемых компаний структуру активов, используя различные признаки классификации, такие как виды активов, местоположение и т.д.;

в) весьма важным представляется анализ чистых активов всех компаний, позволяющий определить наличие и долю в них акций, представляющих контрольные пакеты дочерних фирм;

г) необходимо оценить ликвидность всех финансовых активов компании, так как соотношение долей акций, принадлежащих открытым и закрытым компаниям, является определяющим признаком сопоставимости. Процесс формирования итоговой величины стоимости состоит из трех основных этапов:

1)выбор величины мультипликатора, которую целесообразно использовать для оцениваемой компании;

2)согласование предварительных результатов рыночной стоимости, полученных в результате использования различных видов ценовых мультипликаторов;

3)внесение итоговых корректировок.

Выбор величины мультипликатора является наиболее сложным и ответственным этапом, требующим особенно тщательного обоснования, зафиксированного впоследствии в отчете об оценке, представляемом заказчику. Поскольку одинаковых компаний не существует, диапазон величины одного и того же вида ценового мультипликатора, рассчитанного по всему списку компаний аналогов, может быть достаточно широким. Аналитик прежде всего отсекает экстремальные величины мультипликатора и рассчитывает его среднюю и медианную величину по аналогам.

Выбор величины ценового мультипликатора производится на основе анализа фактических средних и медианных значений по каждому финансовому коэффициенту, а также позиции оцениваемой компании по элементу сравнения. Методика поиска аналогов сводится к отбору компаний, чьи показатели наиболее близки к оцениваемой по таким критериям, как:

1)структура балансового отчета;

2)отчеты о финансовых результатах;

3)значения финансовых коэффициентов.

Для отбора аналогов можно предложить математическое обоснование: отбираются компании аналоги, показатели которых не превышают заданного отклонения по всему диапазону значений от показателя оцениваемой компании, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В этом случае перечень сопоставимых компаний уменьшается, однако экономическая логика не всегда совпадает с математическим расчетом и в этом случае всем элементам сравнения придается равное значение.

Затем к оценке привлекаются результаты финансового анализа, сосредоточенные в так называемой «Сводной таблице финансовых коэффициентов» Для выбора величины конкретного вида ценового мультипликатора аналитик использует финансовые коэффициенты, наиболее тесно с ним связанные. На основе сопоставления величин финансового коэффициента определяется положение (ранг) оцениваемой фирмы среди аналогичных компаний. Выбор значения ценового мультипликатора для оцениваемой компании с использованием данных «Сводной таблицы финансовых коэффициентов» производится обычно экспертным путем. Для этих целей можно применять методику графического сравнения значений финансовых коэффициентов оцениваемой компании с адекватными финансовыми показателями компаний аналогов с целью определения места занимаемого оцениваемой компанией. Анализируются минимальное и максимальное значение коэффициента по всему списку аналогов, а также рассчитанное среднее и медианное значение.

Затем оценщик проводит графическое сравнение значений мультипликаторов по аналогам с наиболее близкими значениями рассчитанных минимальных, максимальных и медианных величин финансовых коэффициентов. Обычно выбирается не конкретная величина ценового мультипликатора, а диапазон наиболее объективных значений.

Например, если диапазон значений финансовых коэффициентов оцениваемой компании по сравнению с аналогами — ниже среднего, итоговое значение мультипликатора будет определяться в диапазоне: среднее или ниже среднего.

Метод компании аналога предполагает использование ценовой информации с фондового рынка по открытым акционерным обществам, поэтому выбранную величину ценового мультипликатора рекомендуется скорректировать (уменьшить) в связи с более низким уровнем капитализации оцениваемой компании.

2.2 Согласование предварительных результатов и внесение корректировок

Сравнительный подход позволяет использовать аналитику максимальное число всех возможных видов мультипликаторов, следовательно, в процессе расчета будет получено столько же вариантов стоимости. Если аналитик в качестве итоговой величины предложит простую среднюю всех полученных величин рыночной стоимости собственного капитала, то это будет означать, что он одинаково доверяет всем мультипликаторам.

Наиболее объективным приемом определения итоговой величины рыночной стоимости является метод взвешивания. Оценщик в зависимости от конкретных условий, целей и объекта оценки, степени доверия к той или иной информации придает каждому мультипликатору и, соответственно, варианту стоимости свой вес. На основе такого взвешивания получается итоговая величина стоимости, которая может быть взята за основу для проведения последующих корректировок.

Итоговая величина стоимости, полученная в результате применения всей совокупности ценовых мультипликаторов, должна быть откорректирована в соответствии с конкретными условиями оценки бизнеса. Наиболее типичными являются следующие поправки.

Портфельная скидка представляется при наличии не привлекательного для покупателя характера диверсификации активов.

Аналитик при определении окончательного варианта стоимости должен учесть имеющиеся нефункционирующие активы, например непроизводственного назначения.

Если в процессе финансового анализа выявлена либо недостаточность собственного оборотного капитала, либо экстренная потребность в капитальных вложениях, полученную величину необходимо вычесть.

Возможно применение скидки на низкую ликвидность.

В некоторых случаях вносится поправка в виде премии за предоставляемые инвестору элементы контроля. Данная поправка обеспечивает универсальность метода компании аналога, так как позволяет применять его для оценки контрольной доли собственного капитала.

Сравнительный подход, несмотря на достаточную сложность и трудоемкость расчетов и анализа, является неотъемлемым приемом определения обоснованной рыночной стоимости. Результаты, полученные данным способом, имеют наиболее объективную рыночную основу, качество которой зависит от возможности привлечения широкого круга компаний аналогов. Следовательно, основным фактором, сдерживающим применение в российской практике метода компании аналога и метода сделок, является отсутствие достаточной и достоверной ценовой и финансовой информации по отечественным компаниям аналогам. Однако появление в последние годы фирм, специализирующихся на сборе и анализе подобной информации, а также различных электронных источников является существенным прорывом в данном направлении. Таким образом, дальнейшее развитие оценочной инфраструктуры будет способствовать расширению сферы использования сравнительного подхода.

Заключение

Подводя итоги можно сделать вывод что формирование итоговой величины стоимости предприятия состоит из трёх основных этапов:

1)Это выбор мультипликатора и произвести его расчет

Для расчета ценового мультипликатора необходимо:

1. Определить величину капитализации или рыночную стоимость собственного капитала компании аналога. Для этого рыночная цена акции аналогичной компании умножается на число акций в обращении. Это даст нам значение числителя в формуле. Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднюю величину между максимальной и минимальной ценой за последний месяц.

2. Вычислить необходимые финансовые показатели: прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и другие. Это даст нам величину знаменателя. В этом качестве может выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.

Согласование предварительных результатов

Наиболее объективным приемом определения итоговой величины рыночной стоимости является метод взвешивания. Оценщик в зависимости от конкретных условий, целей и объекта оценки, степени доверия к той или иной информации придает каждому мультипликатору и, соответственно, варианту стоимости свой вес. На основе такого взвешивания получается итоговая величина стоимости, которая может быть взята за основу для проведения последующих корректировок.

3)Внесение итоговых корректировок

Итоговая величина стоимости, полученная в результате применения всей совокупности ценовых мультипликаторов, должна быть откорректирована в соответствии с конкретными условиями оценки бизнеса.

Формирование итоговой величины стоимости предприятия будет происходить всегда так как это основная часть экономических отношений, без которой нельзя будет обойтись, единственное схема расчета со времени будет только совершенствоваться.

Список литературы

1. Бусов, В.И. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник для академического бакалавриата / В.И. Бусов, О.А. Землянский. — Люберцы: Юрайт, 2016.

2. Землянский, О.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник для бакалавров / В.И. Бусов, О.А. Землянский, А.П. Поляков; Под общ. ред. В.И. Бусова. — М.: Юрайт, 2013.

3. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика: учеб. пособие. — 2 изд., перераб. и доп. — М.: Дело, 2012.

4. Касьяненко, Т.Г. Оценка стоимости бизнеса: Учебник для академического бакалавриата / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова. — Люберцы: Юрайт, 2016.

5. Кэхилл, М. Инвестиционный анализ и оценка бизнеса: Учебное пособие / М. Кэхилл.. — М.: ДиС, 2012.

6. Кэхилл, М. Инвестиционный анализ и оценка бизнеса: Учебное пособие / М. Кэхилл. — М.: ДиС, 2012.

7. Парамонова, Т.Н. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебное пособие / Т.Н. Парамонова, И.Н. Красюк. — М.: КноРус, 2013.

8. Спиридонова, Е.А. Оценка стоимости бизнеса: Учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / Е.А. Спиридонова. — Люберцы: Юрайт, 2016.

9. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. — Москва, «Финансы и статистика», 2013.

10. Экономические и финансовые риски. Оценка, управление, портфель инвестиций. — 2-е изд. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2013.

Какие есть методы определения стоимости предприятия?

Как методологически правильно применять разные методы оценки стоимости компаний?

Как использовать различные подходы определения стоимости предприятий в комплексе, чтобы в целом повысить качество оценки стоимости компании?

Каков алгоритм проведения оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков?

Основные подходы и методы определения стоимости предприятия

В самом общем виде стоимость предприятия можно определить как текущую стоимость благ, получаемых его собственниками в результате деятельности компании на всем протяжении ее функционирования.

Есть много подходов к проведению оценки предприятия. Однако как в российской, так и международной практике основными подходами к оценке стоимости предприятия являются следующие три:

• доходный;

• затратный;

• сравнительный.

Эти подходы не исключают, а дополняют друг друга.

Традиционный состав подходов и методов оценки стоимости предприятия представлен на рисунке.

Рассмотрим особенности каждого подхода к определению стоимости предприятия и применяемых методов оценки.

Доходный подход

Доходный подход оценки стоимости предприятия предполагает, по сути, определение инвестиционной привлекательности компании. В этом случае стоимость предприятия — это величина, равная совокупности будущих чистых доходов компании, приведенных к текущей стоимости. Ведь любой инвестор приобретает не просто набор внеоборотных и оборотных активов, а возможность получать денежные доходы, которые позволят не только покрыть инвестированный капитал, но и получить прибыль и, тем самым, повысить собственное благосостояние.

Доходный подход включает в себя два метода:

• метод капитализации дохода;

• метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации дохода

Применяется для стабильно работающих на достаточно большом промежутке времени, как правило, крупных предприятий, имеющих стабильную и достаточно высокую рентабельность своей деятельности, при этом есть все основания полагать стабильность отраслевых и региональных условий деятельности компании в обозримом будущем. В силу названных условий метод капитализации дохода применяется не часто.

Метод дисконтированных денежных потоков

Позволяет рассчитать совокупность текущих стоимостей всех чистых денежных потоков, которые потенциально создаст предприятие в будущем. Таким образом, стоимость компании будет равна сумме рассчитанных дисконтированных чистых денежных потоков, скорректированных (увеличенных) на остаточную (ликвидационную) стоимость предприятия.

Отметим, что именно доходный подход наиболее широко используется на практике, так как позволяет получить наиболее качественную оценку стоимости предприятия с учетом нестабильности условий его функционирования, что в большей степени соответствует сложившимся экономическим реалиям.

Однако, как и любой другой метод оценки, доходный подход имеет и свои недостатки. К ним можно отнести большое число допущений и прогнозов, имеющих субъективный характер, которые могут негативно повлиять на качество оценки стоимости компании.

Затратный подход

Предполагает оценку стоимости предприятия как величины затрат, которые потребовались бы в настоящее время для полной замены компании как объекта. Именно поэтому затратный подход можно по-другому назвать подходом замещения. При этом стоимость замещения активов предприятия обязательно должна учитывать их состояние: физический и моральный износ, уровень инновационности применяемых технологий и оборудования и др.

Таким образом, затратный подход основан на определении рыночной стоимости всей совокупности активов предприятия как единого комплексного объекта. Именно рыночной, а не бухгалтерской, так как последняя далеко не всегда реально отражает справедливую стоимость активов. Затратный подход включает два метода:

• метод накопления чистых активов;

• метод ликвидационной стоимости.

Метод накопления чистых активов

Используется в тех случаях, когда оценивается стоимость действующего предприятия, функционирование которого планируется продолжать.

Метод ликвидационной стоимости

Применяется в тех случаях, когда, наоборот, планируется значительно снизить объемы выпуска продукции предприятием либо вообще ликвидировать его.

Сравнительный подход

В этом случае, чтобы определить стоимость предприятия, ориентируются на стоимость другой компании, обладающей тождественной для потенциального инвестора полезностью. Преимущество сравнительного подхода в том, что оценка основана на реальной рыночной ситуации, поскольку цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке.

Однако необходимо учитывать, что любой бизнес как совокупность выстроенных бизнес-процессов уникален, поэтому полностью сопоставить одно предприятие с другим практически невозможно. И чем крупнее предприятие, тем большую роль играет этот фактор.

Сравнительный подход включает три метода:

• метод сделок (метод продаж);

• метод отраслевых коэффициентов;

• метод организации-аналога (метод рынка капитала).

Метод сделок (метод продаж)

Основан на поиске, сборе и анализе финансовой информации по совершенным на рынке сделкам купли-продажи предприятий-аналогов. Этот метод используется, если есть информация о совершенных на фондовой бирже сделках купли-продажи (слияния и поглощения) компаний из одной отрасли, имеющих примерно одинаковые финансовые показатели деятельности и балансовой стоимости активов.

Метод отраслевых коэффициентов

Базируется на расчете и использовании отраслевых коэффициентов, характеризующих корреляцию между стоимостью компании и ключевыми финансовыми и хозяйственными показателями деятельности этого предприятия.

В России этот метод применяется редко, так как накопленная статистика сделок купли-продажи предприятий невелика, информации для принятия решения недостаточно.

Метод организации-аналога (метод рынка капитала)

Базируется на рыночных ценах акций аналогичных предприятий. Иными словами, по результатам финансового анализа оцениваемой компании, которая не размещает своих акций на фондовом рынке, и сравнении финансовых показателей с предприятиями-аналогами, акции которых имеют открытую рыночную цену, делается вывод о стоимости предприятия.

Как мы уже писали, все подходы и методы не исключают, а дополняют друг друга. Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, а также ограничения и применяется исходя из особенностей как самого оцениваемого предприятия, так и цели определения его стоимости.

В любом случае каждый подход при определении стоимости компании предполагает оценку трех главных элементов: доходность, рискованность и конкурентоспособность предприятия.

Рассмотрим один из широко используемый на практике методов оценки стоимости предприятия — метод дисконтированных денежных потоков.

Алгоритм применения метода дисконтированных денежных потоков

Прежде чем рассматривать алгоритм применения метода дисконтированных денежных потоков, отметим следующее. В процессе функционирования предприятия возникает комплекс денежных потоков от операционной, финансовой и инвестиционной деятельности. При этом для разных пользователей — стейкхолдеров финансовой информации, а также для различных целей анализа важными могут являться не все денежные потоки компании, а только их часть. Так, различают:

• свободный денежный поток для компании (FCFF, Free Cash Flow to the Firm) — показывает денежные потоки без учета амортизационных начислений и выплат процентов за пользование заемными средствами. При этом учитываются общие инвестиции за счет собственных и заемных средств в постоянные и оборотные активы;

• свободный денежный поток для собственников (FCFE, Free Cash Flow to Equity) — показывает денежные потоки с учетом выплат процентов и основного долга по заемным средствам. При этом учитываются инвестиции только за счет собственных средств;

• свободный бездолговой денежный поток (DFCF, Debt Free Cash Flow) — показывает денежные потоки без учета выплат процентов за пользование заемными средствами и прироста (уменьшения) долгосрочной задолженности.

С точки зрения оценки стоимости предприятия потенциальными инвесторами целесообразно проводить анализ третьего в списке вида денежных потоков — свободного бездолгового денежного потока (DFCF).

Шаг 1. Определяем прогнозный период расчета

За прогнозный период расчета принимается прогнозный срок деятельности предприятия до момента, когда будут необходимы новые инвестиции для значительного обновления основных (производственных) бизнес-процессов.

Безусловно, часто этот период достаточно сложно корректно определить, так как на деятельность компании влияют многие факторы. Чтобы повысить достоверность этого прогноза, выбирайте наиболее объективный показатель, например, срок полного морального и физического износа ключевого производственного оборудования.

Есть и другой подход для определения прогнозного периода расчета: за период расчета принимается определяемый экспертным путем сложившийся в данной отрасли экономики период окупаемости (возврата) долгосрочных инвестиций.

Шаг 2. Прогнозируем и анализируем доходы предприятия, т. е. денежные потоки, образующие притоки денежных средств

В качестве доходов предприятия учитываются доходы от основной (операционной) деятельности, т. е. выручка от производства и реализации продукции, товаров, работ и услуг.

Есть два подхода к расчету показателей доходов: с учетом косвенных налогов (НДС, акцизов и таможенных пошлин) и без их учета.

Если вы выберете первый вариант, тогда необходимо будет учитывать косвенные налоги и при прогнозировании расходов предприятия (оттоков денежных средств).

Шаг 3. Прогнозируем и анализируем совокупные расходы предприятия, т. е. денежные потоки, образующие оттоки денежных средств

Состав и группировка расходов компании могут быть разными. Однако чаще всего используется разделение затрат на прямые затраты на производство и косвенные общепроизводственные расходы и косвенные общехозяйственные расходы предприятия (коммерческие и управленческие затраты).

Для проведения анализа не включайте в состав расходов предприятия амортизационные начисления, так как они фактически не образуют движения денежных потоков (оттока денежных средств).

Шаг 4. Рассчитываем показатели операционной прибыли (EBIT, Earnings Before Interest and Taxes) и операционной прибыли за вычетом скорректированного налога на прибыль (NOPLAT, Net Operating Profit Less Adjusted Tax)

Показатель NOPLAT рассчитывается по формуле:

NOPLAT = EBIT – EBIT × t = EBIT × (1 – t),

где t — ставка налога на прибыль, деленная на 100 %.

Отметим, что так как данный показатель рассчитывается для свободного бездолгового денежного потока (DFCF), т. е. уплаченные проценты за пользование заемными средствами не учитываются, то налоговые платежи при расчете показателя NOPLAT не корректируются на величину уплаченных процентов.

В случае если необходимо учесть уплаченные проценты за пользование заемными средствами, показатель NOPLAT рассчитывается по формуле:

NOPLAT = EBIT – EBIT × t + (Р_п × (1 – t)),

где Р_п — уплаченные за пользование заемными средствами проценты.

Шаг 5. Прогнозируем и анализируем величину инвестированного капитала

То есть рассчитываем величину средств, инвестированных в постоянные и оборотные активы компании за счет собственного и заемного капитала, которая необходима для обеспечения деятельности предприятия в прогнозный период.

Шаг 6. Рассчитываем показатель свободного бездолгового денежного потока

Этот показатель рассчитываем как сумму притоков и оттоков денежных средств от операционной и инвестиционной деятельности, т. е. из притоков денежных средств от доходов предприятия вычитаются оттоки денежных средств в виде расходов компании (без учета амортизационных начислений) и капиталовложений, необходимых для обеспечения деятельности предприятия в прогнозный период.

Шаг 7. Определяем ставку дисконтирования

В общем виде под ставкой дисконтирования понимается показатель, который используется для расчета текущей (настоящей) стоимости денежных потоков, получаемых и (или) выплачиваемых в будущем.

С точки зрения оценки стоимости предприятия ставка дисконтирования позволяет определить величину денежных средств, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость компании) за право получения ожидаемых денежных поступлений в результате деятельности предприятия в будущем.

При определении ставки дисконтирования основываются на следующем допущении: ставка дисконтирования является нижним уровнем прибыльности (доходности) вложений, при котором инвестор допускает возможность инвестиций собственных средств в данное предприятие, учитывая, что имеются другие альтернативные варианты вложения денежных средств, предполагающие получение дохода.

Таким образом, дисконтирование денежных потоков — это приведение будущих денежных потоков к их справедливой величине в настоящем с использованием ставки дисконтирования, под которой понимается минимальная требуемая доходность, или цена капитала.

Существуют разные подходы определения ставки дисконтирования, но чаще всего используются два метода: метод суммирования и метод средневзвешенной стоимости капитала (WACC, Weighted Average Cost of Capital).

Метод суммирования

Предполагает определение и суммирование двух элементов:

1) темпа инфляции (inflation rate);

2) минимальной реальной нормы прибыли (minimal rate of return), скорректированной на коэффициент, учитывающий степень инвестиционного риска (risk of investments).

То есть формула расчета ставки дисконтирования выглядит так:

r = IR + MRR × RI,

где r — ставка дисконтирования, %;

IR — темп инфляции, %;

MRR — минимальная реальная норма прибыли, %;

RI — коэффициент, учитывающий степень инвестиционного риска.

К сведению

Под минимальной реальной нормой прибыли (MRR) принято понимать наименьший гарантированный уровень доходности, сложившийся на рынке капиталов. В качестве эталона показателя MRR выступает уровень доходности по безрисковым ценной бумагам, которыми являются государственные долговые ценные бумаги.

Коэффициент, учитывающий степень инвестиционного риска (RI), всегда будет больше 1, так как показывает превышение риска инвестирования в конкретное предприятие над безрисковыми ценными бумагами. Этот коэффициент рассчитывается исходя из совокупности рисков, учитывающих различные факторы:

• размер и финансовую структуру предприятия;

• отраслевую и географическую специфику ведения деятельности;

• применяемые технологии производства;

• эффективность управления и др.

Метод средневзвешенной стоимости капитала (WACC)

В этом случае средневзвешенная величина стоимости собственного и заемного капитала корректируется на налоговую экономию в результате уменьшения налога на прибыль.

Для государственных предприятий и компаний, ценные бумаги которых не котируются на открытом рынке, выделяют две составляющие:

1) собственный капитал в виде накопленной нераспределенной прибыли;

2) заемный капитал в виде долгосрочных банковских кредитов.

Таким образом, формула расчета ставки дисконтирования будет выглядеть следующим образом:

r = WACC = (W_ЗК × С_ЗК × (1 – t) + W_СК × С_СК) / 100,

где r (WACC) — ставка дисконтирования, %;

W_ЗК — доля заемного капитала, %;

С_ЗК — стоимость заемного капитала (проценты по долгосрочному кредиту), %;

t — ставка налога на прибыль поделенная на 100%;

W_СК — доля собственного капитала, %;

С_СК — стоимость собственного капитала, %.

В применении данной формулы сложность может вызывать определение стоимости собственного капитала (С_СК). Один из распространенных методов расчета этого показателя — модель оценки капитальных активов CAPM (Capital Assets Price Model), которая, в свою очередь, рассчитывается по формуле:

С_СК = CAPM = C_БК + (C_СД – C_БК) × β,

где С_СК (САРМ) — стоимость собственного капитала, %;

C_БК — показатель доходности (отдачи) для безрискового вложения капитала, %;

С_СД — средний по рынку показатель доходности, %;

β — фактор риска.

Как видим, в модели CAPM используется показатель риска конкретного предприятия (β):

• если активы данного предприятия соответствуют риску в среднем по рынку, то β = 1;

• если активы предприятия имеет большую степень риска, чем в среднем по рынку, то β > 1.

Например, если для конкретной компании выполняется условие: 0 < β < 1, то это предприятие менее рисковое по сравнению со средним по рынку.

Чтобы рассчитать показатель β, необходимы исторические данные прошлых лет: сравниваются прибыльность конкретного предприятия и средняя рыночная прибыльность за последние несколько лет, на основе соотношения этих показателей и определяется показатель β.

Отметим, что из-за отсутствия релевантной информации рассчитать стоимость собственного капитала по методу САРМ в ряде случаев не представляется возможным. Тогда стоимость собственного капитала можно определить через расчет показателя рентабельности собственного капитала (ROE, Return on Equity):

С_СК = ROE = ЧП / СК × 100 %,

где ЧП — чистая прибыль предприятия (форма № 2);

СК — размер собственных средств предприятия по его балансу на конец года (форма № 1).

Величина ставки дисконтирования может изменяться в течение прогнозного периода расчета. Но так как корректно рассчитать изменение ставки дисконтирования в течение прогнозного периода достаточно проблематично, при определении стоимости предприятия, как правило, в расчете применяется одна величина ставки дисконтирования.

Шаг 8. Проводим дисконтирование свободного бездолгового денежного потока

Для этого размер свободного бездолгового денежного потока умножаем на коэффициент дисконтирования, который определяется по формуле:

k = 1 / (1 + r)ⁿ,

где k — коэффициент дисконтирования;

r — ставка дисконтирования поделенная на 100%;

n — расчетный период.

Шаг 9. Определяем величину дохода компании в постпрогнозный период

Величина дохода компании в постпрогнозный период представляет собой сумму свободных денежных потоков для всех периодов, которые остаются за рамками прогнозного периода. Но так как спрогнозировать свободные денежные потоки постпрогнозного периода невозможно, за сумму этих денежных потоков принимается остаточная (терминальная) стоимость предприятия на дату окончания прогнозного периода.

Для расчета этого ключевого показателя могут применяться разные подходы, рассмотрим каждый из них.

• Метод оценки по стоимости чистых активов предполагает, что доход в постпрогнозный период равен стоимости чистых активов предприятия в периоде, следующем за прогнозным периодом. Под чистыми активами понимается стоимость имеющегося у предприятия имущества (за вычетом его обязательств).

У этого метода есть существенный недостаток: активы и обязательства определяются по данным бухгалтерского баланса и часто не отражают справедливую стоимость как активов, так и обязательств. Поэтому метод оценки по стоимости чистых активов применяется редко.

• Метод оценки по ликвидационной стоимости предполагает расчет ликвидационной стоимости активов предприятия на конец прогнозного периода.

Ликвидационная стоимость активов компании определяется как разность между текущей стоимостью активов с учетом затрат на их ликвидацию (демонтаж, транспортировка, охрана и прочие расходы) и текущей стоимостью обязательств.

Этот метод также применяется достаточно редко, так как корректно рассчитать ликвидационную стоимость активов в отдаленном будущем проблематично.

• Метод оценки по модели Гордона, которую также называют моделью постоянного роста. Согласно модели Гордона показатель остаточной стоимости предприятия рассчитывается путем капитализации годового дохода постпрогнозного периода при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконтирования и ожидаемыми темпами прироста свободного денежного потока:

ОС_П = FСF_{(n + 1)} / (r – g) = FСF_n × (1 + g) / (r – g),

где ОС_П — стоимость предприятия в постпрогнозный период;

FCF_{(n + 1)} — свободный денежный поток за первый год постпрогнозного периода;

FСF_n — свободный денежный поток последнего прогнозного периода;

r — ставка дисконтирования, поделенная на 100%;

g — ожидаемые темпы прироста денежного потока, поделенные на 100%.

Если роста нет, коэффициент капитализации будет равен ставке дисконтирования.

Отметим, что модель Гордона может применяться только если выполняются следующие условия:

• на предприятие стабильные темпы прироста свободных денежных потоков;

• темпы прироста денежных потоков не выше ставки дисконтирования;

• величины амортизационных отчислений и капитальных вложений на всем протяжении постпрогнозного периода равны.

Шаг 10. Рассчитываем текущую стоимость предприятия

Текущая стоимость предприятия рассчитывается как сумма текущих стоимостей всех показателей свободных денежных потоков за конкретный прогнозный период и остаточной (терминальной) стоимости компании в постпрогнозный период.

Как применить метод дисконтированных денежных потоков на практике

Рассмотрим порядок определения стоимости предприятия методом дисконтирования денежных потоков на примере предприятия по производству пластиковых труб «Центролит».

Для оценки предприятия финансовая служба следовала алгоритму, который мы рассмотрели ранее:

Шаг 1

Определила прогнозный период — он равен пяти годам. За основу такого прогноза был взят факт полной физической амортизации основного производственного оборудования через пять лет, что потребует значительных инвестиций для обновления основных производственных фондов.

Шаг 2

Рассчитала выручку от производства и реализации продукции, товаров, работ и услуг и темп ее ежегодного прироста. Прогноз выручки и темпа ее изменения был сделан на основе данных прошлых лет и анализа коммерческого потенциала предприятия.

Шаг 3

Сгруппировала расходы компании. Размер годовой себестоимости выпускаемой и реализуемой продукции, коммерческие и управленческие расходы, а также темпы изменения этих показателей были спрогнозированы, как и в случае с выручкой, на основе данных прошлых лет и оценки коммерческих возможностей компании с учетом запланированных мероприятий по оптимизации затрат предприятия.

Шаг 4

На основе данных, полученных на предыдущих трех шагах, а также с учетом действующей ставки налога на прибыль рассчитала показатели операционной прибыли (EBIT) и операционной прибыли за вычетом скорректированного налога на прибыль.

Шаг 5

Спрогнозировала инвестированный капитал в первый год и темп его снижения в последующие годы прогнозного периода. За основу прогноза были взяты расчеты потребности в ежегодной модернизации отдельных объектов основных средств и пополнении оборотных средств компании. Здесь же определили прогнозное соотношение долей собственного и заемного капитала.

Шаг 6

Исходя из показателя NOPLAT и прогнозной величины инвестированного капитала рассчитала показатель свободного бездолгового денежного потока, спрогнозировала показатель темпа прироста денежного потока в постпрогнозный период исходя из оценки коммерческого потенциала компании.

Шаг 7

Рассчитала ставку дисконтирования:

• по данным финансовой отчетности определила показатели чистой прибыли за последний предпрогнозный год (на основании Отчета о финансовых результатах) и собственных средств предприятия на конец предпрогнозного года (на основании Бухгалтерского баланса);

• рассчитала стоимость собственного капитала по формуле расчета показателя рентабельности собственного капитала (ROE):

35 000 / 160 000 × 100 % = 21,9 %;

• на основе кредитной истории предприятия определила стоимость заемного капитала;

• рассчитала ставку дисконтирования по формуле определения WACC:

(40 × 10 × (1 – 0,2) + 60 × 21,9) / 100 % = 16,3 %.

Данные для дальнейших расчетов представлены в табл. 1.

Шаг 8

Провела дисконтирование свободного бездолгового денежного потока, чтобы определить текущую стоимость свободных денежных потоков.

Шаг 9

Определила стоимость предприятия в постпрогнозный период:

(47 583 × (1 + 5 % / 100 %)) / (16,3 % / 100 % – 5 % / 100 %) = 441 169 тыс. руб.

Шаг 10

Определила итоговую текущую стоимость предприятия:

18 913 + 20 426 + 21 432 + 22 041 + 22 340 + 441 169 = 546 321 тыс. руб.

Расчет всех показателей, включая итоговый — текущую стоимость компании, представлен в табл. 2.

Таким образом, согласно расчетам финансовой службы методом дисконтированных денежных потоков с использованием данных финансовой отчетности текущая стоимость предприятия «Центролит» составила 546 321 тыс. руб.

Выводы

Метод дисконтированных денежных потоков — один из способов определения стоимости предприятия, который, как и другие методы, имеет свои преимущества и недостатки.

Преимущества метода дисконтированных денежных потоков:

+ позволяет провести достаточно полный финансовый (инвестиционный) анализ финансовых показателей оцениваемого предприятия;

+ учитывает исторические финансовые показатели деятельности предприятия, на основе которых можно достаточно корректно прогнозировать будущие денежные потоки компании;

+ позволяет использовать разные методы расчета показателей и строить финансовые модели, что дает большую гибкость в оценке стоимости предприятия;

+ не требует дополнительной информации для сопоставления с другими аналогичными компаниями;

+ не требует привлечения квалифицированного эксперта-оценщика для определения рыночной стоимости активов предприятия.

Недостатки метода дисконтированных денежных потоков:

– требует большого количества прогнозов и допущений, носящих субъективный характер, что может негативно влиять на качество оценки стоимости предприятия;

– размер ставки дисконтирования, имеющий ключевое значение, достаточно сложно корректно определить на весь прогнозный период, что также может негативно влиять на качество оценки стоимости компании.

Чтобы уменьшить количество возможных субъективных ошибок при проведении оценки стоимости предприятия методом дисконтированных денежных потоков, можно построить несколько финансовых моделей, учитывающих разные сценарии развития ситуации (оптимистический, нормальный и пессимистический), а также выставить различные веса отдельным ключевым показателям.

Таким образом, несмотря на имеющиеся недостатки, метод дисконтированных денежных потоков позволяет достаточно глубоко проанализировать финансовые и хозяйственные показатели эффективности деятельности предприятия, понять специфику функционирования компании, а также оценить стоимость компании на основе ключевого для любого инвестора показателя — размера свободных денежных потоков, генерируемых предприятием в будущем.

А чтобы оценка стоимости предприятия была комплексной, доходный подход, основанный на дисконтировании денежных потоков, применяйте вместе с другими методами определения стоимости компаний: сравнительным и затратным подходами. Использование разных методов оценки позволит избежать субъективных ошибок и повысить объективность, а значит, и точность оценки стоимости предприятия.