Вправе ли инвестор потребовать от управляющей компании погасить принадлежащие ему паи зпиф

ЗПИФы: базовые знания для совершения сделок

Закрытые паевые фонды позволяют инвестировать в момент его формирования, получать доход и вывести средства, как только фонд будет расформирован. В чем еще особенности этого инструмента — в статье.

Неквалифицированные инвесторы могут инвестировать только в определенные ЗПИФ: те, что занимаются покупкой недвижимости или биржевых бумаг.

• Что такое паевые фонды
• Зачем создают закрытые паевые инвестиционные фонды
• Как рассчитывается цена инвестиционного пая
• Как погашаются паи и в каких случаях выплачивается промежуточный доход
• При каких условиях можно вернуть пай досрочно
• Как управляют закрытым паевым фондом
• Кто контролирует работу ЗПИФ
• Какие ЗПИФы доступны неквалифицированным инвесторам
• Как зарабатывать на инвестициях в ЗПИФы
• Кратко

Что такое паевые фонды

Паевые инвестиционные фонды или ПИФы — это инструмент коллективного инвестирования. В случае имущественных ПИФов, инвесторы являются собственниками долей в имуществе. Деятельность ПИФов регулируется Федеральным законом №156-ФЗ от 29 ноября 2001 года. Такое совместное владение позволяет инвесторам владеть долей в крупных девелоперских проектах или в ценных бумагах. Важно помнить, что инвестиции в ЗПИФы, как и в другие биржевые и внебиржевые активы, не застрахованы государством в отличии от вкладов на сумму до 1,4 млн рублей.

Подтверждением владения долей имущества в ПИФе служит именная ценная бумага — инвестиционный пай. Покупка инвестиционного пая на стадии формирования общего фонда называется первичным размещением. Погашение пая — это возврат инвестиций, которые пайщик вложил в ПИФ.

В зависимости от правил покупки и погашения паев выделяют несколько типов ПИФ.

Источник: аналитический отдел ООО «Ньютон Инвестиции»

Зачем создают закрытые паевые инвестиционные фонды

Закрытый паевой инвестиционный фонд чаще всего создается для аккумулирования средств вкладчиков под какой-то конкретный проект. Вступить в фонд можно на стадии его формирования, и после сбора нужной суммы ЗПИФ «закрывается»: не выпускает новые паи и не принимает новых участников. Отсюда его название — закрытый.

В редких случаях правила ЗПИФ разрешают дополнительный выпуск паев после формирования. Но в этом случае преимущественное право на их покупку будет принадлежать действующим пайщикам. Поскольку ЗПИФы всегда целевые, они закрываются в момент достижения цели. В этот же момент и происходит погашение паев.

Как рассчитывается цена инвестиционного пая

Цена пая зависит от стоимости активов, которые приобрела управляющая компания на средства пайщиков. У инвестиционного пая ЗПИФ есть расчетная стоимость и рыночная цена.

Источник: аналитический отдел ООО «Ньютон Инвестиции»

Расчетная или текущая стоимость пая определяется на каждую дату, на которую определяется стоимость чистых активов этого фонда. Рыночная цена — это сумма, за которую готовы выкупить пай другие инвесторы на рынке. Если рыночная стоимость активов растет — увеличивается и цена инвестиционного пая, а с ней — потенциальный доход пайщиков.

Как погашаются паи и в каких случаях выплачивается промежуточный доход

В закрытом паевом фонде, как правило, вкладчики погашают паи и получают доход после закрытия ЗПИФа. Допустимый срок по законодательству — от трех до 15 лет.

Возможны и промежуточные выплаты, когда это предусмотрено правилами доверительного управления. Если управляющая компания выплатила инвесторам промежуточный доход, то, как правило, расчетная стоимость пая ЗПИФа снижается.

При каких условиях можно вернуть пай досрочно

Иногда инвестор хочет досрочно погасить паи, несмотря на то, что правилами ЗПИФ это запрещено. Досрочная продажа возможна в следующих случаях:

• если досрочное погашение допускается правилами доверительного управления фонда. В этом случае участник ЗПИФа самостоятельно ищет покупателя, а УК согласовывает вторичное обращение его паев;
• если большинство инвесторов ЗПИФ решат закрыть фонд досрочно, то вкладчики получат доход от продажи активов или имущество. Для принятия решения потребуется от 75 до 100% голосов участников фонда;
• если управляющая компания изменила правила управления ЗПИФ — вкладчик может не соглашаться с нововведениями и требовать погашения паев.

Как управляют закрытым паевым фондом

Главный орган управления и распоряжения общим имуществом ЗПИФ — управляющая компания (УК). Она имеет лицензию и выступает как профессиональный участник фондового рынка: регистрирует документы, собирает средства с пайщиков, определяет состав и стратегию инвестиционного портфеля.

Все решения УК должны соответствовать Правилам доверительного управления, которые утверждаются голосованием участников фонда. Через голосование решаются и другие важные вопросы: выпуск дополнительных паев или корректировка инвестиционной стратегии. Участвуют в обсуждении вкладчики с долей не менее 10% от общего количества паев.

УК также уплачивает налоги из активов фонда и с дохода — например, НДФЛ, НДС, земельный налог и налог на имущество организаций. За управление капиталом УК получает вознаграждение.

Кто контролирует работу ЗПИФ

Управляющая компания закрытого паевого фонда работает «под присмотром» контролирующих органов: спецдепозитария (СД) и Банка России.

Специализированный депозитарий проверяет правильность сделок; ведет учет и хранит имущество ЗПИФ; гарантирует, что указанные в отчетности активы принадлежат пайщикам.

УК и СД подконтрольны Центробанку России: отчитываются за работу фонда, ведут переписку по вопросам деятельности ЗПИФа, исполняют нормативно-правовые акты и предписания контролирующего органа.

Также в структуре фонда есть регистратор, аудитор и независимый оценщик. Первый регистрирует паи, второй проверяет работу фонда, а третий оценивает активы.

Какие ЗПИФы доступны неквалифицированным инвесторам

Неквалифицированным инвесторам доступны только определенные типы ЗПИФов.

ЗПИФ рыночных финансовых инструментов. Имущество фонда тратится на покупку активов, которые торгуются на бирже: акций и облигаций надежных российских и зарубежных компаний, паев открытых ПИФов. Небольшие суммы могут отправляться на депозит. Прибыль зависит от динамики рыночной стоимости ценных бумаг.

ЗПИФ недвижимости. Общий капитал пайщиков направляется на покупку жилых и нежилых помещений, которые приносят доход от сдачи в аренду. Еще один вариант инвестирования — участие в проектах по возведению жилых и коммерческих объектов. В этом случае вкладчики получают промежуточный доход от арендных выплат и прибыль от продажи объекта, если его стоимость выросла.

Как зарабатывать на инвестициях в ЗПИФы

Закрытые паевые фонды дают шанс инвесторам с небольшим капиталом покупать доли в крупных перспективных проектах. Пример таких ЗПИФов — «Сбер — Арендный бизнес 7». Он предлагает инвестировать в складской комплекс «PNK Парк Ростов-на-Дону» общей площадью 35 172 квадратных метра. Он будет сдан арендаторам — «ДНС Ритейл», с которым заключен договор аренды до 2029 года и «Детский Мир», подписавшим договор аренды до 2027 года. Предполагаемый срок инвестирования — 10 лет, а потенциальная доходность, которую будет получать инвестор от арендаторов составляет 9%.

Тем не менее, при инвестировании в закрытые паевые фонды сложно предсказать доходность активов — это зависит от многих рыночных факторов. Например, компания-арендатор может уйти с рынка и обанкротится, а управляющая компания не сможет быстро найти арендатора. Поэтому надо детально анализировать, в какие активы планирует инвестировать фонд.

Кратко

• Вступить в ЗПИФ можно на стадии его формирования, а погасить — по общему правилу в момент расформирования.
• Инвестиционный пай — ценная бумага, которая подтверждает долю инвестора в праве собственности на общее имущество ЗПИФ.
• Инвестор может продать свои паи до завершения работы фонда, если правила доверительного управления ЗПИФа допускают вторичное размещение ценных бумаг ЗПИФ. Покупателя пайщик ищет самостоятельно.

Данный справочный и аналитический материал подготовлен компанией ООО «Ньютон Инвестиции» исключительно в информационных целях. Оценки, прогнозы в отношении финансовых инструментов, изменении их стоимости являются выражением мнения, сформированного в результате аналитических исследований сотрудников ООО «Ньютон Инвестиции», не являются и не могут толковаться в качестве гарантий или обещаний получения дохода от инвестирования в упомянутые финансовые инструменты. Не является рекламой ценных бумаг. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией и предложением финансовых инструментов. Несмотря на всю тщательность подготовки информационных материалов, ООО «Ньютон Инвестиции» не гарантирует и не несет ответственности за их точность, полноту и достоверность.

---

Общество с ограниченной ответственностью «Ньютон Инвестиции» осуществляет деятельность на
основании лицензии профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление
брокерской деятельности №045-14007-100000, выданной Банком России 25.01.2017, а также
лицензии на осуществление дилерской деятельности №045-14084-010000, лицензии на
осуществление деятельности по управлению ценными бумагами №045-14085-001000 и лицензии
на осуществление депозитарной деятельности №045-14086-000100, выданных Банком России
08.04.2020. ООО «Ньютон Инвестиции» не гарантирует доход, на который рассчитывает инвестор,
при условии использования предоставленной информации для принятия инвестиционных
решений. Представленная информация не является индивидуальной инвестиционной
рекомендацией. Во всех случаях решение о выборе финансового инструмента либо совершении
операции принимается инвестором самостоятельно. ООО «Ньютон Инвестиции» не несёт
ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций либо
инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в представленной информации.

С целью оптимизации работы нашего веб-сайта и его постоянного обновления ООО «Ньютон
Инвестиции» используют Cookies (куки-файлы), а также сервис Яндекс.Метрика для
статистического анализа данных о посещениях настоящего веб-сайта. Продолжая использовать
наш веб-сайт, вы соглашаетесь на использование куки-файлов, указанного сервиса и на
обработку своих персональных данных в соответствии с «Политикой конфиденциальности» в
отношении обработки персональных данных на сайте, а также с реализуемыми ООО «Ньютон
Инвестиции» требованиями к защите персональных данных обрабатываемых на нашем сайте.
Куки-файлы — это небольшие файлы, которые сохраняются на жестком диске вашего
устройства. Они облегчают навигацию и делают посещение сайта более удобным. Если вы не
хотите использовать куки-файлы, измените настройки браузера.

Условия обслуживания могут быть изменены брокером в одностороннем порядке в любое время в соответствии с условиями
регламента брокерского обслуживания. Клиент обязан самостоятельно обращаться на
сайт брокера
за сведениями об изменениях, произведенных в регламенте
брокерского обслуживания и несет все риски в полном объеме, связанные с неполучением или несвоевременным получением
сведений в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности.

© 2023 Ньютон Инвестиции

Руководитель департамента корпоративных финансов инвестиционной группы ТРИНФИКО Александр Воронков анализирует преимущества и недостатки ПИФов, а также их классификации и нюансы налогообложения

Низкие ставки по вкладам, мощный рост рынка после коронавирусного обвала, а также развитие брокерской инфраструктуры привели к буму инвестирования. Об этом свидетельствует и количество открытых брокерских счетов.

За 2020 год было открыто свыше 8 млн новых брокерских счетов, что суммарно больше, чем за все предыдущие годы, а уже в июле 2021 года, по данным Мосбиржи, количество брокерских счетов превысило 21 млн. Данная тенденция подтолкнула частных инвесторов внимательнее присмотреться к инструментам коллективных инвестиций, таким как паевые инвестиционные фонды (ПИФ).

Одним из главных преимуществ такого инструмента является
диверсификация 
рисков за счет профессионального управления портфелем активов командой управляющей компании (УК), а деятельность фонда и УК контролируется Банком России. Кроме того, важную роль играет коллективность данных инвестиций. Инвестор может войти вместе с остальными пайщиками в проект, в который не смог бы войти самостоятельно из-за высоких сумм вложений, что также не позволило бы ему диверсифицировать свои
инвестиции 
.

Что отличает ЗПИФ от других типов ПИФа

Существуют различные виды паевых инвестиционных фондов для разных видов активов. Форма закрытого ПИФа позволяет инвестировать в более широкий круг финансовых инструментов, нежели открытые и интервальные ПИФы. У закрытых фондов есть срок, на который он формируется, — от 3 до 15 лет с возможностью пролонгации.

Фонды создаются для осуществления проектной деятельности и получения дохода по завершению проекта или для долгосрочных инвестиций с извлечением регулярного дохода. Инвестор может перепродать паи другим лицам на вторичном рынке в том случае, если допускается вторичное обращение указанных паев, в том числе биржевого, однако погашение паев по инициативе инвестора ограничено.

Есть несколько исключений, при которых возможно досрочное погашение паев. Например, если от 75% до 100% участников примут решение о досрочном прекращении ЗПИФа, то фонд будет закрыт, паи погашены, а пайщики получат либо деньги от продажи активов ЗПИФ, либо имущество. Также может быть предусмотрено право управляющей компании на частичное погашение паев по решению самой УК, но не чаще, чем раз в 100 дней и не более 20% паев за одно погашение.

ЗПИФ подходит инвесторам, которые желают получить доходность от проектов, реализуемых управляющей компанией, с ожидаемой доходностью выше, чем у облигаций. При этом в составе имущества ЗПИФа зачастую находятся качественные активы, позволяющие рассчитывать инвестору на сохранность своих средств, инвестированных в такой фонд.

ЗПИФы также подразделяются на фонды, предназначенные для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов. Фонды, предназначенные для неквалифицированных инвесторов, могут включать в состав имущества ограниченный перечень активов, в основном финансовые инструменты, которые торгуются на рынке, и объекты недвижимости.

Фонды, предназначенные для квалифицированных инвесторов, могут иметь любые финансовые активы. Такие ЗПИФы позволяют решать максимально широкий круг задач, возникающих при управлении проектами, в частности привлечение заемного финансирования с целью повысить доходность проектной деятельности для пайщиков и увеличить сумму приобретаемых активов. Для разных проектов определяется свой минимальный порог входа для инвестора, который может варьироваться от ₽300 тыс. до ₽50 млн.

Может ли инвестировать в ЗПИФ неквалифицированный инвестор

Неквалифицированный инвестор также может инвестировать в ЗПИФы. Такие фонды ограничены в структуре активов для приобретения управляющей компанией. Есть два типа фондов, предназначенных для неквалифицированных инвесторов: ЗПИФ недвижимости и ЗПИФ рыночных финансовых инструментов. Названия типов фондов говорят об их содержании.

Активами, входящими в такие ЗПИФы, могут являться:

• активы, которые торгуются на бирже;
• паи открытых ПИФов;
• денежные средства на счетах и во вкладах;
• недвижимость.

Налогообложение ЗПИФов

Управляющая компания является плательщиком налогов за счет имущества ЗПИФа: НДС, налог на имущество организаций, земельный налог. При этом не является плательщиком налога на прибыль. Налогообложение прибыли пайщика происходит только при выплате управляющей компанией из полученного дохода ЗПИФа, а также при продаже или погашении паев фонда.

Для физического лица управляющая компания при выплате дохода будет являться налоговым агентом и удержит НДФЛ по действующим ставкам. При продаже или погашении паев налоговая база НДФЛ определяется ценовой разницей. Для собственников активов ЗПИФ предоставляет дополнительные возможности для более эффективного ведения бизнеса. За счет того что прибыль из фонда до распределения не облагается налогом, ее можно использовать для реинвестирования.

Риски инвестирования

Нельзя не упомянуть про риски, связанные с инвестированием в ЗПИФы. Пайщики присоединяются к инвестиционной стратегии, отраженной в правилах доверительного управления фонда, принимая на себя риски инвестиций и управляющей компании.

Таким образом, при выборе фонда для инвестирования важно изучить условия инвестирования, перечень активов, опыт работы управляющей компании и количество фондов под ее управлением. Кроме того, информация о рисках в обязательном порядке содержится в инвестиционной декларации каждого ПИФа.

Подводя итог, можно с уверенностью сказать, что ЗПИФ является универсальным инструментом практически для каждого типа инвесторов — от частных с небольшим капиталом до институциональных инвесторов. Ключевые преимущества ЗПИФа — это профессионализм управляющей компании, контроль деятельности фонда со стороны спецдепозитария и Банка России, возможность инвестировать в большее количество активов и налоговые каникулы.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнение профи», может не совпадать с мнением редакции.

Стратегия для снижения рисков инвестора, когда в инвестиционный портфель приобретаются разнообразные активы и независимые друг от друга биржевые инструменты. При правильной диверсификации общий риск инвестора будет уменьшаться, а потенциальная доходность — повышаться.


Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие.
Подробнее

Что такое ЗПИФ

ЗПИФ недвижимости — простыми словами

Инвестиции в недвижимость не обязательно связаны с прямым приобретением помещений – коммерческих или жилых. Получать доход можно и другим способом, будучи пайщиком закрытого фонда, вкладывающего средства в недвижимость.

Инвестирование в закрытые пифы недвижимости  (ЗПИФ) имеет свои особенности. Оно дает ряд преимуществ, но связано с определенными рисками.

Что такое ЗПИФ

Простыми словами ЗПИФ это один из четырех типов ПИФов, он объединяет деньги, вложенные инвесторами, и вкладывает их в разнообразные активы. Инвесторы, вносящие денежные средства получают особые ценные бумаги – паи, которыми подтверждаются их права на определенную долю в имуществе данного фонда. По прошествии установленного времени паи погашаются и инвестор получает обратно свои инвестиции и доход, если за это время стоимость активов фонда увеличилась.

Управляющая компания (УК) – это организация, распоряжающаяся средствами фонда, действующая в рамках договора доверительного управления, заключенного с пайщиками. Именно она определяет, в какие объекты инвестировать средства, и отчитывается перед пайщиками. За свои услуги УК получает вознаграждение. Деятельность всех управляющих компаний контролируется Банком России.

Биржевые и открытые ПИФы ориентируются главным образом на розничных инвесторов. Число паев, выпускаемых ими, не ограничено, приобрести их или продать можно в любое время.

Количество паев закрытого паевого фонда ограничено. В большинстве случаев УК распродает их исключительно в процессе формирования фонда, а при закрытии его, дата которого заранее известна, происходит погашение паев. В ряде случаев с согласия пайщиков могут выпускаться дополнительные паи, по цене исходя из текущей стоимости активов фонда.

Срок существования ЗПИФа, как правило, весьма продолжителен – 3-15 лет. На протяжении этого времени владельцы паев могут получать промежуточные доходы. В частности, при вложении паев в акции, речь идет о дивидендах, а при инвестициях в объекты недвижимости – об арендной плате или прибыли от купли-продажи объектов недвижимости. Перед тем, как фонд недвижимости закрывается, управляющая компания рассчитывается с инвесторами, продав активы ЗПИФа.

Паи могут быть погашены и до закрытия фонда, но только в виде исключения – в частности, если на общем собрании пайщиков было принято решение выбрать иную УК или изменить направление инвестиций, а кто-либо из них с этим не согласен. Тот, кто проголосовал против подобного решения, имеет право требовать, чтобы управляющая компания выделила ему определенную долю имущества фонда или выплатила деньги, погасив паи, принадлежащие ему.

Ждать погашения паев для получения денег не обязательно. В ряде случаев правилами фонда допускается их продажа другим инвесторам, но тех, кто пожелает купить ЗПИФ недвижимости, пайщик должен найти сам. Проще всего сделать это, когда паи торгуются на бирже.

Оcнoвныe нaпpaвлeния дeятeльнocти пaeвыx фoндoв нeдвижимocти

В работе закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости выделяется ряд направлений:

• приобретение готовых объектов недвижимости с последующей их сдачей в аренду или перепродаже в условиях роста цены;

• покупка объектов, нуждающихся в реконструкции или ремонте; после проведения соответствующих работ стоимость их увеличивается, что позволяет управляющей компании выгодно их продать или сдать в аренду;

• вложение средств  ЗПИФ в строительство, по завершении которого объект сдается в аренду или продается;

• приобретение земельного участка с последующим его улучшением – строительством каких-либо объектов, прокладыванием дорог и т.п., после чего участок подлежит продаже.

Обычно паи приобретаются в УК, но некоторые фонды недвижимости торгуются на Московской бирже, в последнем случае инвестор должен иметь брокерский счет.

Получать деньги инвестор может регулярно или разово. В первом случае выплаты осуществляются раз в месяц, в год, в квартал – периодичность определяется условиями ЗПИФа. Это может быть, в частности, доход от аренды объектов недвижимости. Разовые выплаты могут быть связаны с продажей объектов после роста их цены, прибыль от которой распределяется между инвесторами.

Фонд именуется закрытым, поскольку деньги инвесторов собираются на протяжении установленного времени. После сбора необходимой суммы управляющей компанией фонд становится недоступным для новых пайщиков, собранный капитал после этого инвестируется в ПИФ недвижимости. Пока ЗПИФ действует, он может на основании решения инвесторов неоднократно открываться для продажи новых паев.

Если паи фонда торгуются на бирже, то приобрести их у другого инвестора или продать можно в любой день работы биржи.

Предельный срок действия договора доверительного управления ПИФом составляет 15 лет.

При выборе фонда инвестор уделяет особое внимание ликвидности. Одни ПИФы очень быстро распродают паи, другие долго не могут этого сделать.

Кaк инвecтиpoвaть в нeдвижимoсть чepeз ЗПИФ

Инвестирование в недвижимость через закрытый фонд происходит следующим образом:

• Определяется максимальный размер суммы, которую предполагается вложить.

• Оценивается доходность фонда.

• Рассматривается величина комиссионного вознаграждения управляющей компании.

• На сайте Центробанка следует проверить лицензию данного фонда.

• Необходимо выяснить, в какие именно объекты УК намеревается вложить средства – важно, чтобы большая их часть вкладывалась именно в объекты недвижимости, а не в долговые инструменты или денежные активы.

• Приобрести паи можно как в УК, так и на бирже при посредничестве брокера.

При оценке доходности следует учитывать, что высокие доходы в прошлом не всегда гарантируют сохранение такой ситуации в будущем.

Как правило, ЗПИФ вкладывает средства в активы менее ликвидные, чем биржевые или открытые фонды, следовательно, речь идет о большем риске. Этим обусловлены некоторые особенности:

• высокий уровень доходности;

• сроки инвестиции;

• требования, предъявляемые к опыту инвесторов.

Размер доходов в ЗПИФ часто оказывается большим, чем в других фондах, но срок инвестирования средств более продолжительный.

В большинстве случаев ЗПИФ инвестирует в долгосрочные активы, которые сложно быстро продать, но можно получить достаточно высокий доход в перспективе.

Цена пая, как правило, бывает высокой – минимум 300 000 рублей, а некоторые УК устанавливают размер минимального взноса, исчисляющийся миллионами. Но существуют и такие фонды ценных бумаг, где можно вложить небольшую сумму – в размере 2 500 рублей.

Учитывая высокую степень риска, в ЗПИФы могут вкладываться исключительно квалифицированные инвесторы, имеющие опыт работы с финансами, соответствующее образование или личный капитал не менее 6 000 000 рублей.

При вложении в закрытый ПИФ начинать лучше с таких ПИФов, паи которых торгуются на бирже, входя в первый уровень листинга или во второй. Цена их паев ограничивается несколькими тысячами рублей. Это весьма надежные активы, которые могут без ограничений покупать любые инвесторы, включая неквалифицированных.

Более высокий риск предполагают паи, попадающие в некотировальную часть списка. Чтобы вложить средства в них, неквалифицированному инвестору необходимо пройти тестирование – исключение составляют те, кто уже приобретал паи подобных фондов до октября 2021 г.

Вложение средств в паи интервальных, открытых или биржевых инвестиционных фондов тоже не требует тестирования, поскольку оно не связано с высоким риском.

Пpeимyщecтвa и pиcки инвecтopa в сравнении с прямой покупкой

В любых инвестициях есть свои положительные и отрицательные тренды. При вложении активов в закрытый фонд, который специализируется на операциях с недвижимостью, назвать можно следующие преимущества:

Порог входа для совершения операций минимальный. Нет необходимости владеть десятками миллионов рублей, необходимой для прямой покупки недвижимости, покупка долей в ЗПИФ – это реально работающая альтернатива.

Пример:

1. На 4.02.22 пай ПНК «Рентал» оценивался чуть более 1700 руб. Есть также более дорогие доли (от 300 тыс. руб.)
2. Получение пассивного дохода. Инвестор не участвует напрямую в управлении – это забота управляющей фирмы. Нет необходимости дольщику подыскивать специалистов, оформлять деловые бумаги, следить за бухгалтерским балансом или составлять квартальную отчетность.
3. Обеспечение с протекцией. Все доли инвесторов не виртуальны, их стоимость основывается на трехмерных объектах. Оценка ценных бумаг рассчитывается на основе котировок цен на недвижимость, в нее вложены активы пайщиков.

Доходность инвестиций в ЗПИФ напрямую связана с эффективностью управления средствами фонда. Многое зависит от качества объектов, в которые инвестируются деньги. Управление недвижимостью также важно. Рационально останавливать выбор на УК, которая имеет многолетний стаж работы, авторитет, незапятнанную репутацию.

Сейчас официально зарегистрировано более двух сотен различных фондов. Чтобы найти подходящую коммерческую структуру, требуется анализировать состояние дел. Не все организации работают успешно, существует риск потерять средства.

Отдельные фонды достаточно специфичны, они «подходят» только инвесторам с большим стажем. Требуется иметь определенный багаж знаний и опыта, чтобы работать с такими организациями.

Пример:

Чтобы стать участником ЗПИФ Недвижимости, следует обладать активами от 6 млн. руб. Это могут быть:

1. Золото.
2. Валюта.
3. Драгоценные камни.
4. Акции известных компаний.
5. И т.п.

Недвижимость в расчет не принимается..

Отличия строительного ЗПИФ и рентного ЗПИФ

Строительный Закрытый паевой инвестиционный фонд осуществляется инвестирование в приобретение или строительство жилых, крупных офисных или торговых центров с внешним управлением и с последующим получением доходов от их продажи.

Рентный ЗПИФ получает доход от сдачи недвижимости в аренду, при этом основным доходом вкладчиков являются сдача объектов в аренду.

Кaк выбрaть ЗПИФ для инвестиций

Найти информацию о ПИФах несложно на сайте Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР). Используя настройки, можно быстро отыскать пики фондов для начинающих инвесторов, а также ЗПИФы, которые были зарегистрированы в недалеком прошлом.

При анализе обращают внимание в первую очередь на показатели:

1. Как долго работает Управляющая компания.
2. В какие объекты недвижимости инвестируются средства фонда.
3. Когда по правилам ЗПИФ планируется погашение паев или выплачивается промежуточный доход.
4. Если ЗПИФ строительный, то необходимо проверить надежность застройщика.

Подобные важные нюансы следует иметь в виду и обязательно уточнять. Для пользователя возникает важный вопрос: не потребуются ли срочно деньги в намеченный период инвестирования?

Паи ЗПИФов приобрести или продать можно на рынке, после окончания оформления.

При смене УК в некоторых случаях ЗПИФ перестает фактически функционировать, котировки паев при подобных обстоятельствах резко проседают.

Чем понятнее активы, которыми оперирует фонд, тем проще с ним работать и большее доверие он вызывает. В некоторых организациях большинство акций составляют акции зарубежных компаний, которые только-только зашли на рынок. Оценить перспективы подобных фирм на отечественном рынке крайне затруднительно даже для экспертов. Делать вклады в такие активы рискованно, об этом рекомендуется помнить.

Один из существенных показателей, если требуется реализовывать или приобретать паи на бирже. Следует оценить:

1. динамику цены пая,
2. как меняются активы фонда с начала открытия
3. Просмотреть график изменений цены доли с самого начала.

 Чтобы ознакомиться полностью с информацией, достаточно проанализировать учредительные документы. В них указывается обычно: доходность пайщиков ПИФа, которую можно получить. Хорошие показатели отнюдь не гарантируют успешность работы фонда в ближайшей и отдаленной перспективе. Всю информацию требуется не один раз проверять.

При приобретении и продаже долей важно сразу уточнить: какие при этом взимаются комиссионные. В закрытых организациях подобные вознаграждения могут достигать 10%. Все подобные данные подробно прописываются в учредительном документе организации (паспорт).

Последовательность действий:

Этaп 1: cocтaвить cпиcoк фoндoв

На агрегаторе размещены основные паевые инвестиционные фонды, которые вкладываются в недвижимость. После этого выбираются группы, которые требуется анализировать.

Этaп 2: изучить направления инвестирования средств фонда 

На данном этапе сравнивается прибыль разных фондов за последние пять лет. Помечаются ЗПИФы, доходность которых превышает уровень инфляции. Доходность в прошлом не обеспечивает прибыли в будущем, есть большое количество различных импульсов влияния: ситуация в стране, демографический подъем, война или землетрясение.

Этaп 3: cpaвнить надежность и paзмep вoзнaгpaждeния УК

Предпочтение следует отдавать Фондам, которыми управляют компании с историей и опытом работы с ЗПИФ Недвижимости. Также необходимо обратить внимание на размер вознаграждения УК, так как оно уменьшает размер прибыли инвестора.

Этaп 4: сравнить paзмep минимaльнoгo взнoca и срок инвестиций

Исходя из доступной суммы для инвестирования и срока вложений, определяются доступные фонды. При этом, чем длиннее сроки инвестирования, тем больше потенциальный доход от инвестиций.

При покупке паев у управляющей компании требуется проверка лицензии на сайте Банка России. Необходимо также проверить отзывы в социальных сетях.

Инвестиции в ПИФы не застрахованы со стороны Государства, следовательно, инвестор не застрахован от возможных убытков. Также вложения в ЗПИФ не гарантируют какой-либо уровень доходности. На прибыль от инвестиций влияют базовые факторы:

1. Цена на недвижимость.
2. Экономическая конъюнктура.
3. Геополитика.
4. Курс валюты.
5. Стоимость нефти.
6. И т.п.

Вложения в ПИФ и другие фондовые инструменты допускается после анализа всех рисков. Важно помнить: высокая доходность не является основным показателем. Есть много факторов, которые требуется учитывать. Все средства следует пропорционально распределять. Рынок недвижимости также имеет волатильность, котировки ПИФов также подвержены подъемам и спадам.

Тест для тех, кого интересуют альтернативные инвестиции в недвижимость и бизнес под управлением профессионалов.

В предыдущих девяти сериях мы разбирали тесты на темы опционов, фьючерсов и других производных, высокодоходных (мусорных) облигаций, маржинальной торговли, РЕПО, иностранных акций вне индексов, еврооблигации, структурные облигации, акции, не включенные в котировальные списки, и облигации со структурным доходом.

Начать инвестировать

Что дает прохождение теста

Инвестиции в паевые фонды (ПИФ) дают возможность вложиться практически в любой класс активов (акции, облигации, золото, недвижимость), имея на руках небольшую сумму. В России действует 1 800 ПИФов, из которых для неквалифицированного инвестора доступна треть.

Закрытый паевой фонд (ЗПИФ) — это финансовый инструмент, который позволяет в складчину с другими пайщиками разместить деньги в потенциально выгодный проект, но без возможности принять в нем участие на более поздней стадии. Новые инвесторы могут в него входить, только перекупая долю у прежних пайщиков. Чаще всего речь об объекте недвижимости.

На практике это означает, что число паев (долей) и пайщиков (инвесторов) не может меняться без специального решения общего собрания. Неквалифицированным инвесторам чаще всего для инвестиций предлагают объекты коммерческого назначения вроде склада или магазина. То есть прохождение теста дает возможность стать через фонд владельцем доли в одном из них.

Главные особенности ЗПИФов для «неквалов»

Из тех 200 фондов, что доступны без квалификации, три четверти — это как раз фонды недвижимости: чаще — коммерческой, но бывают и жилой. Многие из ЗПИФов являются рентными: они собирают арендную плату с принадлежащих им площадей и затем распределяют доход между пайщиками.

Поскольку такие фонды являются закрытыми, приход новых инвесторов возможен только при выходе кого-то из прежних пайщиков (по схеме перепродажи пая). В таких случаях обычно управляющие компании выступают посредниками, организуя встречу продавцов и покупателей. Они выступают агентами и берут за это комиссию. Но можно найти покупателя и без их участия.

Ответы на тест неквалифицированных инвесторов с пояснениями

Первые три вопроса будут ознакомительными, они не оцениваются. Четыре следующих мы приводим здесь, на каждый из них нужно будет ответить правильно. В том варианте теста, который будет у вашего брокера, неправильные варианты могут различаться, но суть правильного ответа всегда одна.

Вопрос 1. Инвестиционный пай — это:

— право на получение прибыли в будущем;

— ценная бумага, дающая право на участие в управлении управляющей компанией;

— ценная бумага, удостоверяющая долю в праве собственности на имущество паевого инвестиционного фонда (правильный ответ).

Пояснение. Пай — это синоним слова «доля». В данном случае это доля в проекте или объекте, который профинансировали пайщики (обычно десятки или сотни человек). Никаких гарантий прибыли такой проект дать не может и никаких прав в отношении управляющей компании не дает. У пайщиков есть права только на то, что они конкретно купили, — их доля в имуществе и доходах от нее.

Вопрос 2. Каким образом выплата промежуточного дохода по инвестиционным паям закрытого паевого инвестиционного фонда влияет на расчетную стоимость пая? Расчетная стоимость пая, как правило (при прочих равных условиях):

— не меняется, поскольку выплата осуществляется из собственных средств управляющей компании;

— растет, поскольку стоимость пая всегда растет, вне зависимости от обстоятельств на рынке;

— снижается (правильный ответ).

Пояснение. Почему пай снижается, проще всего понять на примере магазина, который платит аренду фонду. Помещение принадлежит всем пайщикам сразу и стоит каких-то денег. Это зафиксировано в отчетных документах. В момент выплаты помещение принесло деньги, которые также попали в фонд — имущество выросло (в фонд к недвижимым активам добавились деньги), и расчетная цена каждого пая тоже.

Затем фонд распределяет полученные деньги, поскольку реинвестировать он их не может (на месячную аренду еще одно помещение купить не получится). Инвесторы получают доход, но фонд обратно уменьшается до стоимости помещения, и расчетная стоимость пая возвращается в исходное состояние.

Вопрос 3. Допускается ли вторичное обращение паев закрытого паевого инвестиционного фонда?

— Нет, не допускается, поскольку паи закрытого паевого инвестиционного фонда не являются ценными бумагами.

— Да, если это предусмотрено правилами доверительного управления фондом (правильный ответ).

— Да, в любом случае.

Пояснение. Фонды сами определяют, можно ли пайщикам продавать свои доли другим инвесторам, то есть на сторону. По закону такая опция у держателей паев есть. У некоторых ЗПИФов условия об этом записаны в правилах доверительного управления фондом. У других вопрос должен решаться на общем собрании голосованием всех, кто изначально вложился в этот фонд. В самом жестком сценарии (если вторичного обращения нет) пайщикам, чтобы вернуть деньги, придется ждать завершения проекта. По закону это срок от трех до 15 лет.

Вопрос 4. Если инвестор принимает решение продать принадлежащие ему паи закрытого паевого инвестиционного фонда, как быстро он может осуществить продажу?

— В любой рабочий день, определенный самим инвестором.

— В любой день по решению управляющей компании, которая обязана их выкупить.

— Невозможно определить, поскольку заключить сделку можно только при условии, что найдется покупатель (правильный вариант).

Пояснение. Паи ЗПИФов редко обращаются на бирже. А те, что связаны с инвестициями в недвижимость, не торгуются никогда. Единственный путь для инвестора, желающего выйти из проекта, — найти того, кто пожелает выкупить его долю.

Очевидно, что на поиски может уйти не один день. Управляющая компания может в этом помочь, собирая заявки от новых инвесторов. Это делает ее проекты более привлекательными для тех, кто не готов сидеть в них годами. Но она не обязана помогать в поиске покупателя паев и может этого не делать.

В шаге от финиша

Мы заканчиваем разбирать тесты для неквалифицированных инвесторов. На следующей неделе выйдет заключительная статья, посвященная главе об иностранных биржевых фондах (ETF).

Открыть счет

Удачи на тестировании!

Евгения НОВИКОВА для Banki.ru

Остальные уроки по инвестициям вы можете найти в нашем разделе «Обучение»