В разделе описание оцениваемого бизнеса отчета об оценке стоимости бизнеса содержится

Как выглядит отчет об оценке бизнеса?

Как выглядит отчет об оценке бизнеса? Структура отчета, независимо от цели оценки, является практически всегда одной и той же: она основана на принципе «от общего к частному». Исходя из целей оценки и специфики объекта, в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения. Например, анализ данных по аналогичным предприятиям можно выделить в отдельном разделе. Если общая экономическая ситуация в стране или регионе важна для оценки бизнеса, то в отчете ей могут быть посвящены специальные разделы. Анализ финансового состояния такжен может быть включен в раздел отчета, который описывает эту компанию.

Содержание:

• Глава 1. Общая часть
•       1.1. Последовательность определения стоимости объекта
•       1.2. Основные положения об оценке объекта
•       1.3. Сведения об оценщике
•       1.4. Сведения о специалистах оценщика
•       1.5. Стандарты, подходы и методы оценки объекта
•       1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных
•       1.7. Заявление о качестве
•       1.8. Принятые допущения, ограничения и пределы применения результата оценки объекта
•       Глава 2. Информация по оцениваемому бизнесу
• Глава 3: Информация по отрасли и рынку
•       3.1. Описание отрасли, в которой действует оцениваемый бизнес
•       3.2. Состояние рынка плодоовощной продукции
• Глава 4: Финансовый анализ деятельности предприятия
•       4.1. Методы проведения финансового анализа предприятия
•       4.2. Анализ балансовых отчетов
•       4.2.1. Анализ активов компании
•       4.2.2. Анализ источников формирования активов компании
• Глава 5: Расчет стоимости объекта оценки
•       5.1. Расчет стоимости объекта оценки при использовании затратного подхода
•       5.2. Описание метода чистых активов
•       5.3. Расчёт стоимости
•       5.3.1. Корректировка стоимости основных средств.
•       5.3.2. Корректировка стоимости незавершенного строительства
•       5.3.3. Корректировка стоимости ндс
•       5.3.4. Корректировка стоимости запасов
•       5.4. Расчёт стоимости объекта при использовании сравнительного подхода
•       5.4.1 Основные принципы и методы сравнительного подхода
•       5.4.2. Этапы проведения оценки методом сделок
•       5.4.3. Отбор сопоставляемых предприятий
•       5.4.4. Финансовый анализ сопоставляемых предприятий
•       5.4.5. Расчет капитализации сравнимых предприятий
•       5.4.6. Итоговый расчет стоимости методом сделок
•       5.5. Расчёт стоимости объекта при использовании доходного подхода
•       5.5.1. Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков
•       5.5.2. Выбор типа денежного потока
•       5.5.3. Определение длительности прогнозного периода
•       5.5.4. Анализ и прогноз выручки оао «мтп «ххх-хх-х»
•       5.5.5. Анализ и прогноз затрат оао «мтп «ххх-хх-х»
•       5.5.6. Расчет денежного потока
•       5.5.7. Построение ставки дисконта
•       5.5.8. Определение текущей стоимости денежных потоков
•       5.5.9. Заключительные корректировки и итоговый расчет
•       5.6. Внесение заключительных корректировок
•       5.6.1. Скидка на не контрольный характер пакета акций
•       5.6.2. Скидка на недостаточную ликвидность
•       5.7. Итоговый расчет стоимости объекта
•       Сравнительный подход
•       Доходный подход
•       Затратный подход
• Глосcарий и список использованной литературы
• Образец отчета об оценке бизнеса: список использованной литературы
•       Справочная и методическая литература
•       Нормативные и правовые акты

Глава 1. Общая часть

1.1. Последовательность определения стоимости объекта

1.2. Основные положения об оценке объекта

В соответствии с Соглашением Оценщик оказал услуги по оценке Субъекта, и Оценщик выполнил следующие положения (см. Таблицу. «Основные положения об оценке Объекта»):

Таблица 1. Основные положения об оценке Объекта.

Положение	Значение
Основание проведения	Договор № …/… от … … 2004 г.
описание Объекта оценки	Пакет акций, составляющий 74,996% (75% минус 1 акция) уставного капитала ОАО «МТП» XXX-XX-X, подлежит оценке.
Собственник	…
Балансовая стоимость объекта	33 476 063 руб.
вид стоимости Объекта	рыночная
период оценки	с … … .. 2004 — … … .. 2004
дата определения стоимости объекта (дата оценки)	… …. 2004
дата уведомления	… … .. 2004
Цель оценки объекта	Возможно поглощение в соответствии с условиями доверительного управления пакетом акций

1.3. Сведения об оценщике

Детали эксперта (см. Таблицу. «Сведения об Оценщике»):

Таблица 2. Сведения об Оценщике

Реквизит	Значение
Полное имя и фамилия:	АНАЛИТИЧЕСКИЙ КОНСУЛЬТАТИВНЫЙ ЦЕНТР ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ общество с ограниченной ответственностью
Расположение:	103009 г. Москва, Газетный переулок, д. 17/9, стр. 3, комн. 66
Почтовый адрес:	103051 г. Москва, Лихов пер., Д. 4, стр. 1
Телефон Факс:	+7(095)209-4000; 200-4420; 299-7967; 299-3383
Электронное письмо:	info@dpo.ru
Сайт в интернете:	http://www.dpo.ru/
Номер и дата регистрации МРП:	001.401.163 от 26 февраля 1998 г.
Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН):	7710277867
Основной регистрационный номер (ОГРН):	1027739644800
Детали лицензии:	Оценочная лицензия № 000277 от 24 августа 2001 года, выданная Министерством имущественных отношений Российской Федерации, действительна с 24 августа 2001 года. До 24 августа 2004 года.
Банковские реквизиты:	Банковский счет № 40702810800010003598 Банк Леспром-Банк, ОАО, Москва. Корреспондентский счет № 30101810100000000732, № БИК 044583732
Детали страхового полиса:	Полис страхования ответственности РЕСОпрофи № 922/05997 от 22 июня 2004 года, страховая сумма 30 000 000 рублей.

1.4. Сведения о специалистах оценщика

Группа специалистов, сотрудники Оценщика (далее — «Специалисты») в следующем составе, приняли участие в оценке Субъекта (см. Табл. «Сведения о специалистах Оценщика»).

Таблица 3. Сведения о специалистах Оценщика

Имя	Должность (специальность)	Образование, иная информация	Перечень глав Отчета, исполнителем которых является Специалист
Севастьянов Алексей Евгеньевич	Исполнительный директор	Действительный член Российского общества экспертов (удостоверение № 3102 от 30.05.97 г. и № 05Д-02316 от 6 мая 1998 г.), Диплом Междисциплинарного института повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов РЭА. Г.В. Плеханов-ва «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Специализация «Оценка стоимости предприятия (компании)» ПП № 409284 от 18 мая 2001 г.	Главы 1-5
Большакова Наталья Владимировна	Начальник отдела оценки бизнеса	Диплом Финансовой академии при Российской Федерации № BVS 0431345, специализация «Оценка недвижимости»). Свидетельство профессионального оценщика имущества № 00927 / ОС).	Главы 2,3,4,5
Агеев Сергей Васильевич	Менеджер по оценке оборудования	Диплом МГУ им. М.В. Ломоносова № Б.И. 203405, квалификация — математик. Диплом Междисциплинарного института повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов РЭА Г.В. Плеханова «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности». Специализация «Оценка стоимости предприятия (компании)» ПП № 686110 от 28 февраля 2004 г.	Глава 2 Приложения 2
Амирова Линда Радмировна	эксперт	Диплом Московского государственного университета геодезии и картографии № ДВС 121707, квалификация инженер по городскому кадастру; диплом о профессиональной переподготовке ПП № 541457 в МИПК РЭА им. Г.В. Плеханова «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Специализация« Оценка стоимости предприятия (предприятия) »в 2003 году.	Глава 1 Приложения 2

1.5. Стандарты, подходы и методы оценки объекта

1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных

При оценке объекта оценщик использовал следующие документы, касающиеся деятельности ОАО «МТП» ХХХ-ХХ-Х «:
1. Технический паспорт на владение домом № 1 на 2 … проезд от 29 … 2004 года.
2. Ведомость основных средств ОАО» МТП «. «ХХХ-ХХ-Х» от 01 …. 2004 г. (в электронном виде).
3. Объяснение кредиторской задолженности с 1 апреля 2004 года

4. Объяснение дебиторской задолженности с 1 апреля 2004 г.
5. Информация о величине неликвидных резервов ОАО «МТП» JS-ХХ-Х на 1 апреля 2004 г.
6. Бухгалтерский баланс за 2002 г. (с дополнениями)
7. Бухгалтерский баланс 2003 г. ( формы 1, 2, 3)
8. Бухгалтерский баланс за первый квартал 2004 года (формы 1,2)
9. Перечень обременений и сервитутов.
10. Выписки из технического паспорта на здания (сооружения) 1-17, расположенные в …, втором … проезде.
11. Расшифровка долгов на основании договоров с Департаментом пищевых ресурсов ОАО «МТП« ХХХ-   ХХ-Х »от 1 апреля 2004 года.
12. Информация« Меры по долгосрочному развитию ОАО «МТП» ХХХ-ХХ- 13 ».

1.7. Заявление о качестве

1.8. Принятые допущения, ограничения и пределы применения результата оценки объекта

При проведении оценки объекта оценщик сделал следующие допущения и установил следующие ограничения и пределы применения для полученного результата оценки объекта:
7. Этот отчет не может использоваться, кроме как в соответствии с целями и задачами оценки объекта.
8. При оценке Объекта предполагалось, что не было никаких скрытых факторов, прямо или косвенно влияющих на общую стоимость Объекта. Оценщик не был обязан искать такие факторы.
9. Оценщик, используя документы и информацию, полученную от Заказчика, а также из других источников при оценке Объекта, не удостоверяет факты, указанные в таких документах или содержащиеся в такой информации.
10. Данные, использованные при оценке объекта, считаются достоверными, в то время как владельцы источников их получения несут ответственность за соответствие действительности и формальной достоверности таких данных.
11. Оценщик не обязан доказывать существующие права в отношении Субъекта.
12. Предполагается, что права на объект полностью соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации и других правовых актов, если в настоящем Отчете не предусмотрено иное.
13. Объект должен быть свободным от прав третьих лиц, если иное не предусмотрено в настоящем Отчете.
14. Общая стоимость значения Предмета действительна только на дату определения стоимости Объекта (дата оценки), в то время как общая стоимость стоимости Объекта может считаться рекомендуемой для заключения сделки с Предметом, если с даты составления настоящего Отчета прошло не более 6 месяцев. Сделка с Предметом или дата подачи публичной оферты.
15. Информация, выводы и выводы, содержащиеся в настоящем Отчете, касающиеся методов и методов проведения оценки, а также общей стоимости объекта оценки, относятся к профессиональному мнению специалистов на основе их специальных знаний в области оценочной деятельности и соответствующей подготовки.
16. Расчеты в рамках оценки объекта были выполнены специалистами с использованием Microsoft® Excel 2002 (10.2701.2625).Таблицы расчета и формулы, представленные в этом отчете, показывают округленные значения показателей. Целочисленные значения также получены с использованием округленных показателей.
17. В ходе оценки предполагалось, что не было никаких существенных изменений в составе исходных данных, которые могли бы повлиять на результат оценки, который произошел в период с даты последнего финансового отчета (04/01/2004) до даты оценки (08/07/2004, сол. ).

Глава 2. Информация по оцениваемому бизнесу

Основные сведения о предприятии, доля акций которого подлежит оценке, представлены в таблице 4.

Таблица 4

Наименование	Значение
Полное имя и фамилия	Открытое акционерное общество «…» ХХХ-ХХ-Х «
Краткое название	ОАО «МТП» ХХХ-ХХ-Х «
БАНКА	00 … 24089
Регистрационный номер	1914
Дата регистрации	02.02.2004
Государственный орган регистрации	ИСПОЛКОМ … ГОРОДСКОЙ СОВЕТ
Тема	г. Москва
Расположение	…, Москва, 2 пр-д, д 1, стр. 1.
Контактные телефоны	… -65- ..
Промышленность	Оптовая и розничная торговля

Глава 3: Информация по отрасли и рынку

3.1. Описание отрасли, в которой действует оцениваемый бизнес

В настоящее время в Москве сформирована крупнейшая в России система оптовой и розничной торговли.

Оптовой торговлей города занимается 511 крупных, средних и малых предприятий пищевой и перерабатывающей промышленности, в том числе 7 мельниц, 31 пекарня, 350 малых пекарен, 18 мясоперерабатывающих предприятий, 7 молочных, 5 кондитерских фабрик. Эти предприятия, в свою очередь, являются активными участниками оптового продовольственного рынка и реализуют свою продукцию не только в Москве, но и в регионах России. Кроме того, на оптовые поставки продовольственных товаров поставлено около 7,5 тысячи человек. Предприятия розничной торговли и около 7000 Предприятия общественного питания, в том числе в социальной сфере.

На уровне города оптовую связь представляют следующие компании:
  * некоммерческие организации и многопрофильные компании (ОАО «Оптовые рынки продуктов питания в Москве», Ассоциация холодильной промышленности и Союз оптовых рынков продуктов питания);
  * плодоовощные компании (ОАО «Алтуфьево», ЗАО «Вегетта», ЗАО «Виктория», ЗАО «Гагаринское», ЗАО «Слава», ЗАО «Деметра», ОАО «МТП ХХХ-ХХ-Х», ОАО «ВТК Интерфуд», ЗАО «Киевское», ЗАО «Красная Пресня», ЗАО «ЗАОской»). Кунцевское, ОАО Курьяновское, ОАО Малино, ОАО Малинно-Ока, ЗАО Москворецкое, ЗАО Новые Черемушки, ОАО «Перовское», ЗАО «ПБ Октябрьское», ЗАО «Русь», ОАО «Садко», ГУП «Сол» Унитарное предприятие «Таганское», ООО «Фруктовый центр ЛФ»). Эти предприятия расположены, включая филиалы в Московской области, с общей емкостью хранения 916 тыс. Тонн (в том числе холодильной — 521 тыс. Тонн);
  * холодильные установки (ОАО «Мосхолодокомбинат № 3», ОАО «Первый холодный склад», ОАО «Холодня № 7», ОАО «Айс-Фили», ОАО «Мосхладокомбинат № 9», ОАО «Сервис-Холод», ОАО «ТД Преображенский», ОАО «Холодня № 13», ОАО «Мосхолокомбинат №». 14, ОАО ИКМА, ГУП Мосрыбокомбинат, ООО ТПФ Портхладокомбинат, ОАО Холодильник № 5-6 », ОАО« Холодильник № 11 », ОАО« Рыбмаркет »); общая вместимость — 217 000 тонн (в том числе холодного — 158 тысяч тонн);
  * предприятия пищевой и перерабатывающей промышленности (ОАО «Краснопресненский СРЗ», ЗАО «Карат», ОАО «Мосжиркомбинат», Exima AVK, ОАО «Очаковский молочный завод», ОАО «Останкинский молочный комбинат», Черкизовский АПК, Таганский мясокомбинат, ОАО «Мельница в Сокольниках», ОАО «Мельница № 3»). ОАО «Мельница № 4», ОАО «Московский хлебозавод»);
  * товарные базы общего назначения (ОАО «ТПК Моссахар», ОАО «Продуктовые и шахтерские воды», ОАО «Центросток», ЗАО «Предприятие МС», ЗАО «Реал-Агро», ОАО «Реалбаза № 1 Очаково»), с 120000 кв.

Часть инфраструктуры снабжения и складирования в Московском регионе, включая крупные таможенные терминалы и складские комплексы возле МКАД, ориентирована на городской продовольственный рынок. Особое значение имеет создание базы для хранения картофеля и овощей на фермах региона (в настоящее время около 300 000 тонн единовременного хранения).

По оценкам, на оптовом продовольственном рынке в Москве насчитывается более 2,5 тыс. Оптовых торговых структур, производителей, оптовиков и организаций.

Поставки сельскохозяйственной продукции, сырья и продуктов питания в Москву осуществляются производителями из 50 регионов Российской Федерации и организациями-импортерами из 115 зарубежных стран.

Ряд базовых предприятий и организаций, оптовый продовольственный комплекс в Москве, с целью сохранения их профиля в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 20.05.2003 № 371ПП «Об охране имущественных интересов города Москвы в оптовом продовольственном комплексе» получил статус «Предприятия важности». городской. «

Для реализации муниципальных программ обеспечения продовольствием Департамент ежегодно проводит качественный конкурсный отбор оптовиков, производителей сельскохозяйственной продукции и их ежегодные программы оптовых закупок. С 1997 года был введен муниципальный заказ на оптовую закупку картофеля и фруктов и овощей с целью их подачи на муниципальные склады для компаний из плодоовощной отрасли.

В целях укрепления продовольственной безопасности и стабильности продовольственного рынка столицы правительственная программа Москвы на 2004 год предусматривает закупку 750 000 тонн мяса и мясопродуктов, 57 000 тонн животного масла, 780 000 тонн цельного молока, 500 000 тонн сахара, 115 000 тонн растительного масла. 1050 тыс. Тонн зерна; организовать коммерческие поставки картофеля и фруктов и овощей урожая 2004 года в объеме до 140 тыс. тонн, в том числе хранение закладок — до 90 тыс. тонн, для текущих продаж — до 50 тыс. тонн, обеспечить учреждения и организации в социальной сфере. картофель и овощные продукты из муниципального заказа в виде товарного кредита, а также дальнейшее формирование цивилизованной системы оптовой торговли продуктами питания.

Для выполнения этих задач, поставленных Правительством Москвы в 2004 году, Департамент продовольственных ресурсов города Москвы предпринимает шаги по заполнению продовольственного рынка основными социальными продуктами, чтобы предотвратить нехватку и рост цен.

Приоритетом отдела является достижение стабильности и социальной ориентации в столичной системе снабжения продовольствием. С этой целью по генеральным соглашениям с 54 предприятиями и организациями из городского бюджета была оказана финансовая поддержка для реализации ежегодных программ закупок социально значимых видов продовольствия на 2004 год. В размере 2084,95 тыс. Зл. Тонны, в том числе 257,5 тыс. Тонн Для мяса и мясопродуктов, тонн или 23% от общего потребления в столице, животного масла — 26,86 тыс. Грн. тонн или 21%, сахара — 226,1 тыс. тонн. тонн или 33% и т. д., что оказывает существенное влияние на стабильность продовольственного рынка.

Учитывая ожидаемый рост потребления продуктов питания в городе, необходимо увеличить производство продуктов питания и развитие современных оптовых предприятий. Стратегия города по определению приоритетов закупок продуктов питания в российских регионах, поддержка инвестиционных проектов московских оптовиков для создания стабильной производственно-сырьевой базы в российских регионах позволяет нам увеличить поставки отечественных продуктов питания на московский рынок и снизить зависимость города от импорта. За последние два года поставки в Москву с российских территорий мяса и мясопродуктов увеличились в 2,2 раза, животного масла в 3,3 раза, растительного масла в 1,5 раза. Планируется увеличить поставки картофеля и овощей в Москву через интегрированные комплексы в 2004 году до 60%,мясо и мясопродукты — до 35% от общей организованной поставки этих товаров из регионов России, к 2007 г. до 72% и до 55% соответственно. В связи с развитием межрегиональных связей, интеграционных процессов московских производителей и оптовиков с сельхозпроизводителями российских регионов доля импортного мяса и мясопродуктов в общем объеме организованных поставок в 2004 году должна увеличиться до 65%. Основное внимание в работе по развитию межрегиональных связей в пищевой сфере будет уделено регионам, охватываемым Центральным федеральным округом. Реализация подписанного между Министерством сельского хозяйства России и Правительством Москвы соглашения о сотрудничестве в области сельского хозяйства во многом будет способствовать значительному увеличению поставок отечественной продукции на московский рынок.до 72% и до 55% соответственно. В связи с развитием межрегиональных связей, интеграционных процессов московских производителей и оптовиков с сельхозпроизводителями российских регионов доля импортного мяса и мясопродуктов в общем объеме организованных поставок в 2004 году должна увеличиться до 65%. Основное внимание в работе по развитию межрегиональных связей в пищевой сфере будет уделено регионам, охватываемым Центральным федеральным округом. Реализация подписанного между Министерством сельского хозяйства России и Правительством Москвы соглашения о сотрудничестве в области сельского хозяйства во многом будет способствовать значительному увеличению поставок отечественной продукции на московский рынок.до 72% и до 55% соответственно. В связи с развитием межрегиональных связей, интеграционных процессов московских производителей и оптовиков с сельхозпроизводителями российских регионов доля импортного мяса и мясопродуктов в общем объеме организованных поставок в 2004 году должна увеличиться до 65%. Основное внимание в работе по развитию межрегиональных связей в пищевой сфере будет уделено регионам, охватываемым Центральным федеральным округом. Реализация подписанного между Министерством сельского хозяйства России и Правительством Москвы соглашения о сотрудничестве в области сельского хозяйства во многом будет способствовать значительному увеличению поставок отечественной продукции на московский рынок.В процессах интеграции московских производителей и оптовиков с сельхозпроизводителями российских регионов доля импортного мяса и мясопродуктов в общем объеме организованных поставок в 2004 году должна увеличиться до 65%. Основное внимание в работе по развитию межрегиональных связей в пищевой сфере будет уделено регионам, охватываемым Центральным федеральным округом. Реализация подписанного между Министерством сельского хозяйства России и Правительством Москвы соглашения о сотрудничестве в области сельского хозяйства во многом будет способствовать значительному увеличению поставок отечественной продукции на московский рынок.В процессах интеграции московских производителей и оптовиков с сельхозпроизводителями российских регионов доля импортного мяса и мясопродуктов в общем объеме организованных поставок в 2004 году должна увеличиться до 65%. Основное внимание в работе по развитию межрегиональных связей в пищевой сфере будет уделено регионам, охватываемым Центральным федеральным округом. Реализация подписанного между Министерством сельского хозяйства России и Правительством Москвы соглашения о сотрудничестве в области сельского хозяйства во многом будет способствовать значительному увеличению поставок отечественной продукции на московский рынок.Основное внимание в работе по развитию межрегиональных связей в пищевой сфере будет уделено регионам, охватываемым Центральным федеральным округом. Реализация подписанного между Министерством сельского хозяйства России и Правительством Москвы соглашения о сотрудничестве в области сельского хозяйства во многом будет способствовать значительному увеличению поставок отечественной продукции на московский рынок.Основное внимание в работе по развитию межрегиональных связей в пищевой сфере будет уделено регионам, охватываемым Центральным федеральным округом. Реализация подписанного между Министерством сельского хозяйства России и Правительством Москвы соглашения о сотрудничестве в области сельского хозяйства во многом будет способствовать значительному увеличению поставок отечественной продукции на московский рынок.

Чтобы еще больше снизить зависимость города от импорта продовольствия, финансовая поддержка закупки импорта мяса и мясных продуктов была прекращена с 2004 года, за исключением стран, охватываемых общим экономическим пространством.

Для реализации поставленных задач была обеспечена оптимизация и постепенное сокращение объема продуктов резервного фонда в городе, а также переход от системы постоянного обслуживания городского резерва к новой модели финансовых услуг в сфере движения товаров с социально значимым типом питания.

В сложной ситуации на внутреннем рынке зерновых был предпринят ряд эффективных мер по ограничению роста цен на хлеб.

В целях дальнейшего регулирования рынка зерновых в настоящее время проводятся товарные интервенции с зерновыми из муниципального городского резерва. Зерно доставляется на мельницы из городского резерва на 5-10% дешевле текущих закупочных цен. Департамент и предприятия разработали график выпуска зерна из Государственного продовольственного резервного фонда Москвы и возмещения продаж с мая 2004 года до конца января 2005 года, что поможет стабилизировать цены на зерновые.

Темпы роста потребительских цен на продукты питания в Москве ниже, чем в среднем по России. Так в январе-апреле 2004 г. в столице они увеличились на 3,4%, а в среднем по стране — на 4,7%.

Для развития и совершенствования существующей материально-технической базы оптовых пищевых предприятий в 2004 году планируется ввести 15 современных объектов (оптовые продовольственные рынки и распределительные центры) на базе действующих оптовых предприятий и приступить к освоению 7 участков в зоне МКАД с целью увеличения оборота. оптовая торговля по сравнению с 2003 годом за счет ввода новых объектов на 50-60%.

3.2. Состояние рынка плодоовощной продукции

Ситуация на рынке картофеля и овощей в начале 2003 года. Для нее было характерно отсутствие предложения. Низкие урожаи в предыдущем году привели к сокращению запасов картофеля и овощей на сельскохозяйственных предприятиях в начале 2003 года. Поэтому по сравнению с 2002 годом в первой половине прошлого года эти хозяйства сократили объемы поставок. С появлением новых картофельных и овощных культур, которые превысили уровень 2002 года, поставки увеличились, однако общие продажи картофеля сельскохозяйственными организациями остались ниже, а овощи были отгружены несколько больше, чем в предыдущем году.

Валовой сбор картофеля и овощей увеличился во всех категориях хозяйств. Производственные показатели на сельскохозяйственных предприятиях были намного лучше, где рост производства был обусловлен главным образом увеличением урожайности как картофеля, так и овощей.

Рост цен на картофель в 2003 году был выше, чем темпы роста себестоимости его производства и реализации, и, следовательно, рентабельность картофеля может возрасти по сравнению с 2002 годом. В случае выращивания овощей затраты росли быстрее, чем цены, поэтому ожидается снижение рентабельности овощей.

Уровень цен сельскохозяйственных производителей на картофель и овощи и темпы их роста в прошлом году были выше, чем в 2002 году, чему способствовало низкое предложение. Потребительские цены на картофель и овощи росли медленнее, чем в 2002 году, но в конце года резко упали.

Высокий урожай в 2003 году. Обеспечил увеличение запасов картофеля и овощей в начале этого года. Их предложение будет выше, чем в начале прошлого года, поэтому рост цен на картофель и овощи зимой и весной 2004 года, вероятно, будет низким.

Валовой сбор картофеля и овощей в 2003 году. Превышен по сравнению с предыдущим 2003 годом . Для него были характерны благоприятные погодные условия для производства картофеля и овощей. По предварительным данным Госкомстата России, валовой сбор картофеля составил 36,6 млн. Тонн, т.е. на 11,5% больше, чем в 2002 году, а овощей — на 14,8 млн. Тонн или на 13,3% больше.

Производство картофеля увеличилось за счет увеличения урожайности по сравнению с предыдущим годом на 12,4%, а посевная площадь сократилась на 1,3%.

На увеличение валового сбора овощей повлияло как увеличение их урожайности на 11,4%, так и увеличение посевных площадей на 2,9%.

Самое главное, что по сравнению с 2002 годом картофелеводство увеличилось на крестьянских фермах (фермерах) — на 32,8%. Однако основными производителями этой продукции являются домашние хозяйства, доля которых в 2003 году составила почти 93 процента. Валовой сбор на этих фермах увеличился на 11,2 процента по сравнению с предыдущим годом. Производство на сельскохозяйственных предприятиях увеличилось на 10,3% (Таблица 5).

Таблица 5. Производство картофеля и овощей в хозяйствах всех категорий Российской Федерации в 2003 г. (данные Госкомстата России)

Наименование показателя	Знач	Полож	Знач	Полож	Знач	Полож	Знач	Полож	Знач
2002 год	2003 год	2003 в% до 2002	2002 год	2003 год	2003 в% до 2002	2002 год	2003 год	2003 в% до 2002
КАРТОФЕЛЬ
Всего	32,9	+36,6	111,5	102,8	115,6	112,4	3232	3190	98,7
в том числе в сельскохозяйственных организациях	1,9	2,0	110,3	109,0	131,3	120,4	197	171	86,9
фермы	0,4	0.6	132,8	101,2	116,2	114,7	47	53	112,8
Домашнее хозяйство	30,6	34,0	111,2	102,4	114,7	112,0	2988	2966	99,3
ОВОЩИ
Всего	13,0	+14,8	113,3	152,0	169,4	111,4	835	+859	102,9
в том числе в сельскохозяйственных организациях	2,1	2.5	118,3	143,4	168,1	117,2	122	134	109,8
фермы	0,3	0,5	145,7	101,5	120,6	118,8	33	45	136,4
Домашнее хозяйство	10,6	11,8	111,3	155,9	172,5	110,7	675	680	100,8

В 2003 году самая высокая урожайность картофеля имела место на сельскохозяйственных предприятиях, которые по сравнению с 2002 годом увеличились на 20,4 процента. В отличие от предыдущих лет, урожайность овощей в домашних хозяйствах была на 12,6% ниже, чем в сельскохозяйственных организациях, хотя по сравнению с 2002 годом она увеличилась на 12 процентов. Вероятно, это связано с тем, что из-за удорожания средств производства и услуг техников, которые выращивают картофель, в домашних хозяйствах не наблюдается, а качество семян низкое.

Процесс сокращения посевных площадей под картофель все еще продолжается в основном из-за их значительного сокращения в сельскохозяйственных организациях (Таблица 5). За последние 10 лет в хозяйствах этой категории площадь под картофель сократилась на 575 000. Ха или на 77 процентов Аналогичная тенденция наблюдается в домашних хозяствах с 1996 года, но темпы этого процесса значительно ниже, чем в сельскохозяйственных организациях, площадь которых сократилась на 41 000 человек. Га, или 1,4 процента

Доля крестьянских (сельскохозяйственных) предприятий в производстве картофеля остается небольшой (1,6%), они не оказывают существенного влияния на объем производства.

Основными производителями овощей, таких как картофель, являются домашние хозяйства, где урожай в прошлом году увеличился на 11,3% по сравнению с 2002 годом (Таблица 5). Увеличение производства овощей было связано главным образом с увеличением урожайности как в домашних хозяйствах, так и в сельскохозяйственных предприятиях и фермерах. В то же время, овощные культуры были самыми высокими в домашних хозяйствах.

Развитие посевных площадей также в определенной степени привело к увеличению валового сбора овощей во всех категориях хозяйств.

Рентабельность картофеля, вероятно, возрастет, а рентабельность овощей снизится.

Ожидается, что экономическая эффективность производства и реализации картофеля в 2003 году будет выше, чем в предыдущем году. Так, по предварительным данным, цена продажи картофеля превысила уровень 2002 года на 16%, а общая стоимость 1 центра выросла на 6%. Рентабельность картофеля составила 43,6% по сравнению с 31,1% в 2002 году.

Рентабельность овощей в 2003 году несколько снизилась и составила 31,5%, тогда как в предыдущем году она составляла 36%. Затраты на производство и реализацию 1 овощного центра росли быстрее (по сравнению с 2002 годом — на 20%), чем отпускная цена, которая увеличилась на 14%. Ожидается снижение прибыли от продажи овощей на 5% по сравнению с предыдущим годом.

Низкий уровень механизации возделывания картофеля на сельскохозяйственных предприятиях сдерживает рост его производства, несмотря на относительно высокую рентабельность в последние годы. На производство 1 картофелесцентра нужно потратить около 2,5 чел. / Час, что на треть больше, чем на выращивание подсолнечника, и в 2,6 раза больше, чем на зерно.

Сельскохозяйственные организации испытывают конкуренцию со стороны домохозяйств при продаже картофеля.

Овощеводство растет. В сельскохозяйственных организациях товарность овощей выше, поскольку население в основном производит овощи для собственных нужд, а на рынке продается только их излишки. Доля домохозяйств в продаже овощей ниже, чем доля сельскохозяйственных предприятий. Затраты на физический труд при производстве овощей также высоки, но они ниже, чем на картофель. Продажи картофеля сельскохозяйственными организациями в 2003 году упали, а продажи овощей немного увеличились.

В начале прошлого года был дефицит картофеля из-за низкого производства в прошлом году. Низкие запасы привели к сокращению поставок этой продукции в зимне-весенний период. В первом полугодии сельскохозяйственные предприятия поставляли картофеля на 22,6% меньше, чем в 2002 году, а овощей — на 12,2% (график 2.3). Во второй половине года, когда появился новый завод, объем поставок увеличился. По предварительным оценкам, в 2003 году на душу населения было произведено больше картофеля на 14%, чем в 2002 году, а овощей — на 12%. По мере увеличения уровня урожая сельскохозяйственные организации увеличили отгрузку картофеля и овощей. Однако во втором полугодии продажи картофеля были ниже, чем в соответствующем периоде 2002 года, на 3,6%, а продажи овощей увеличились на 9% (диаграммы 2.3).

В целом в 2003 году объем поставок картофеля сельскохозяйственными организациями сократился на 9,1% по сравнению с предыдущим годом, а овощей — на 2 процента.

Спрос на картофель и овощи в прошлом году существенно не увеличился. Коэффициент розничных продаж картофеля в 2003 году составил 101,2%, овощей — 100,7%, в том числе рынков — 102,1% и 102%, а в торговых организациях — 100,4% и 99,6% соответственно. , Большая часть продаж картофеля и овощей на рынках увеличилась более чем на 60%.

В прошлом году цены на картофель и овощи были выше, чем в 2002 году, хотя они значительно колебались.

Цены производителей сельскохозяйственной продукции на картофель и овощи в 2003 г. превысили уровень 2002 г. на 729,34 руб. / Т и 3151,80 руб. / Т соответственно (таблица 6).

Таблица 6. Среднегодовые цены сельхозпроизводителей на картофель и овощи, руб / т (данные Госкомстата России)

Наименование показателя	2002 год	2003 год	2003 в % к 2002
картофель	4,647.66	5,377.00	115,7
овощи	10440,70	13592,50	130,2
Включая
помидоры	15604,47	19032,13	122,0
огурцы	18627,80	22454,97	120,5
Лук	4,398.26	5,459.15	124,1
Капуста	4,627.01	5,294.95	114,4
морковь	5,548.15	6,577.99	118,6
бурак	4,918.26	6,215.96	126,4

Сельскохозяйственные цены на картофель и овощи были выше, чем в 2002 году. В первой половине 2003 года из-за низкого предложения. С появлением новых культур во второй половине года цены начали падать, особенно на овощи, и почти достигли уровня 2002 года в четвертом квартале (Рисунок 4).

Темпы роста производителей сельскохозяйственной продукции в 2003 году были выше, чем в предыдущем году. Так, индекс цен на картофель за январь-декабрь 2003 года составил 126,1% по сравнению с 2002 годом, тогда как в предыдущем году — 121,7%, а овощи — 133,8% и 129,8% соответственно.

В 2002 году производство молотых овощей (особенно капусты, столовой свеклы, моркови) сократилось. Цены производителей на них в первом полугодии 2003 года росли быстрее, чем на другие овощи, в результате чего индекс цен на капусту в 2003 году составил 141,0%, морковь — 142,8%, свекла — 140,7%, тогда как на помидоры огурцы, лук (производство которого увеличилось) — на 127,8%, 132,2%, 134,6% соответственно.

Потребительские цены на картофель в январе-сентябре прошлого года были выше, чем в соответствующем периоде 2002 года, но в четвертом квартале их уровень значительно снизился (рис. 5). Рост потребительских цен на овощи в начале прошлого года сменился значительным снижением, и в декабре 2003 года он либо достиг уровня 2002 года, либо снизился (рис. 6).

В связи с увеличением реальных денежных доходов населения увеличилась их покупка более дорогих продуктов питания (мясо, сладости). В то же время объем розничных продаж картофеля и овощей практически не изменился. В результате темпы роста потребительских цен в 2003 году были значительно ниже, чем в 2002 году (таблица 7), и имели тенденцию к снижению.

Таблица 7. Индексы потребительских цен на картофель и овощи,% к декабрю предыдущего года (данные Госкомстата России)

Наименование показателя	2002 год	2003 год
январь	декабрь	январь	декабрь
картофель	121,3	149,2	115,9	83,1
Капуста	128,7	166,3	128,2	72,3
Лук	128,2	144,2	116,4	105,0
морковь	122,0	136,5	116,1	93,1
бурак	113,2	150,8	113,1	95,7

Глава 4: Финансовый анализ деятельности предприятия

Анализ финансового положения компании играет важную роль в процессе оценки бизнеса. Целью анализа является выявление тенденций развития компании в прошлом, оценка ее текущей ситуации, обоснование будущего развития, определение степени предпринимательского и финансового риска.

Определение финансового состояния компании на определенный день позволяет определить, как компания должным образом управляла своими финансовыми ресурсами в период, предшествующий этой дате; как она использовала имущество, какова структура имущества; насколько рационально сочетались его собственные и заемные источники; насколько эффективно использовался капитал; какова отдача от производственного потенциала; Нормальны ли отношения с должниками, кредиторами, бюджетом, акционерами и т. д.?

Результаты финансового анализа используются во всех оценочных подходах.

Анализ финансового состояния компании включает анализ бухгалтерских балансов и отчетов о финансовых результатах оцениваемой компании за прошедшие периоды с целью выявления тенденций в ее деятельности и определения основных финансовых показателей.

Финансовый анализ также служит основой для понимания реальной ситуации в компании и степени финансового риска. Результаты финансового анализа напрямую влияют на прогнозирование доходов и расходов компании; определить ставку дисконтирования, используемую в методе дисконтированных денежных потоков, по количеству множителей, используемых в методе сравнительной оценки.

Финансовый анализ — это анализ следующих особенностей:
  * Ликвидность;
  * Финансовая стабильность;
  * Деловая активность;
  * Рентабельность.

Исходной информацией для анализа финансового положения предприятия являются его балансы (форма № 1) и отчет о прибылях и убытках (форма № 2) за периоды, предшествующие дате оценки, с целью выявления бизнес-тенденций и определения основных финансовых показателей. Ликвидность и финансовая устойчивость анализируются только на основе баланса. Анализ бизнес-операций и прибыльности потребует бухгалтерского баланса и отчета о прибылях и убытках.

Анализ финансового состояния ОАО «МТП» ХХХ-ХХ-Х «проводился на основе бухгалтерского баланса и отчета о прибылях и убытках за 2001 год — 1 квартал 2004 года.

4.1. Методы проведения финансового анализа предприятия

Для проведения данного финансового анализа компании специалисты определили компактный аналитический баланс.

Для анализа баланса аналитики обычно используют один из следующих методов:
  * непосредственно анализируют баланс, не меняя сначала состав статей баланса;
  * построить концентрированный аналитический баланс путем объединения определенных однородных компонентов статей баланса и их изменения;
  * провести дополнительную очистку весов от существующих правил, а затем объединить статьи в необходимые аналитические разделы.

Таким образом, в таблице 8 показан только один вариант построения компактного аналитического чистого баланса, в котором агрегируются не только многие статьи, но и порядок их размещения. Это настройка разделов баланса, принятая во многих экономически развитых странах. Логика этой точки зрения заключается в том, что статьи в начале баланса используются для оценки и анализа платежеспособности — одной из основных характеристик текущей финансовой ситуации. Это подчеркивает определенный приоритет и важность этой части оценки финансовой деятельности.

Чтобы исключить те показатели, которые искажают реальную картину в ходе финансового анализа, необходимо скорректировать отдельные показатели финансовой отчетности в наиболее общем случае. Эти показатели включают в себя:

Сумма НДС. Сумма налога присоединяется к сумме запасов предприятия.

Товар отправлен. Наличие в балансе количества отправленных товаров указывает на то, что в договоре поставки предусмотрено иное, чем общий момент перехода права собственности, использования и продажи отправленных товаров и риск их случайной гибели от предприятия до покупателя. Поскольку передача права собственности на продукцию отправляется покупателю, претензия возникает у компании, которая отправила продукцию. При корректировке коэффициентов финансовой (финансовой) отчетности сумма по статье отправленных товаров исключается из стоимости запасов и добавляется к дебиторской задолженности.

Дебиторская задолженность (платежи, ожидаемые в течение 12 месяцев с отчетной даты). Для расчета дебиторской задолженности для оценки ликвидности принимаются только краткосрочные дебиторские задолженности, потому что ликвидность актива — это его способность превращаться в денежные средства, а степень ликвидности зависит от продолжительности периода, в течение которого может быть выполнена трансформация. Долгосрочная дебиторская задолженность по определению не может быть быстро конвертирована в денежные средства. Сумма уплаченных авансов также вычитается, потому что дебиторская задолженность выплачивается наличными, и авансы предоставляются для покупки любого продукта, что означает, что они не погашаются в реальных деньгах. Сумма уплаченных авансов добавляется к ресурсам компании. Дебиторская задолженность (платежи ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты).Эта сумма должна быть перенесена в раздел внеоборотных активов, поскольку присвоение оборотных активов противоречит определению таких активов.

Задолженность участников (учредителей) от взносов в целевой капитал. Сумма, доступная в этой статье, предполагает, что фактический капитал меньше, потому что не все взносы в акционерный капитал были сделаны. Дебиторская задолженность и сумма капитала должны быть уменьшены на сумму задолженности за счет выплат в уставный капитал. Расчеты за счет дивидендов. Данная статья баланса отражает сумму, рассчитанную из чистой прибыли компании перед учредителями в результате выплаты дивидендов. Следовательно, путем корректировки показателей отчетности на сумму просроченных дивидендов необходимо уменьшить краткосрочные обязательства и увеличить собственный капитал компании. Отложенный доход. Данная статья баланса показывает сумму доходов, полученных (начисленных) за отчетный период, но связанных с будущими отчетными периодами;а также предстоящий приток задолженности в связи с недостатками, выявленными в отчетном периоде за предыдущие годы, а также с разницей между суммой, подлежащей взысканию с виновных, и балансовой стоимостью дефицита. Поскольку сумма этих доходов является будущей прибылью предприятия, при корректировке показателей отчетности она должна быть исключена из краткосрочных обязательств и добавлена ​​к собственному капиталу.

Резервы на будущие расходы и платежи представляют собой сумму вычетов, произведенных за счет издержек производства или обращения отчетного периода. Остатки до момента их использования составляют доход компании, поэтому при корректировке показателей отчетности сумма резервов для будущих расходов и платежей должна вычитаться из суммы краткосрочных обязательств и добавляться к собственному капиталу.

Собственные акции выкуплены у акционеров для перепродажи или выкупа. Экономическая интерпретация этого типа активов может быть неоднозначной и зависеть от различных обстоятельств, в частности от положения компании на рынке ценных бумаг, намерений владельцев компании и ее руководства в отношении выкупаемых акций, степени ликвидности этих акций, от того, котируются ли акции компании на рынке и скоро

В нашем случае акции ОАО «МТП ХХХ-ХХ-Х» не находятся в свободном обращении, поэтому для правильной оценки состояния предприятия необходимо уменьшить валюту баланса на сумму собственных акций, выкупленных у акционеров, при уменьшении той же суммы капитала.

Убытки Убытки не отражаются в чистом балансе актива, а «капитал и резервы» уменьшаются на их стоимость. До 2000 года в форме 1 убытки учитывались в активах баланса, что, естественно, сказывалось на общем результате, «увеличивая» его.

Таблица 8. Сокращенный баланс ОАО «МТП» ХХХ-ХХ-Х «, в тысячах рублей

Статья	Строка баланса	2001	2002	2003	1 кв. 2004	Идентификатор
АКТИВ
активы
Денежные средства и их эквиваленты	260 + 250-252	524	179	41	116	ДС
Задолженность	240-244-245 + 216	15,036	16 982	21,746	20,523	ДБ
Запасы и прочие оборотные активы	210 + 220 + 245 + 270-216	28995	17 083	5 515	4793	ЗЗ
Итого по разделу 1		44,545	34 244	27 302	25 432	ТА
Основные средства
Основные средства	120	38 155	33 908	186 691	185 123	ОС
Прочие основные средства	110 + 130 + 140 + 150 + 230	восемнадцать	14	3 041	3952	ПВ
Итого по разделу 2		38 173	33 922	189 732	189,075	ВА
Всего активов		82 718	68 166	217 034	214 507	БА
ПАССИВ
Заемная столица
Краткосрочная задолженность, в т.ч.	690-630-640-650	139 971	168 768	149,410	39,524	КП
Ссуда	610	94 553	137 311	114 504	11 392
Кредиторские обязательства	620	45,418	31 457	34 906	28 132
Долгосрочные кредиты	590	0	19,582	19,582	126 519	ДП
Итого по разделу 1		139 971	188 350	168 992	166 043	ЗК
Столица
Уставный капитал	410-244	44,635	44,635	44,635	44,635	УК
Чистые ресурсы и резервы	490–252–410 + 630 + 640 + 650	-101 888	-164,808	3 407	3829	ФР
Итого по разделу 2		-57 253	-120 173	48,042	48,464	СК
Всего источников		82 718	68 177	217 034	214 507	БП

4.2. Анализ балансовых отчетов

Увеличение валюты баланса наблюдается с 2003 года. В целом, с 2001 года валюта баланса увеличилась в 2,6 раза. Динамика валюты баланса ОАО МТП ХХХ-ХХ-Х представлена ​​на рисунке 7.

4.2.1. Анализ активов компании

Валюта баланса ОАО «МТП» JS-ХХ-Х за первый квартал 2004 года. По сравнению с 2003 годом она незначительно снизилась (на 1%). В течение 2001 года — первого квартала 2004 года оборотные активы неуклонно снижались, достигая минимального значения 25 432 тыс. Руб. По состоянию на конец первого квартала 2004 года стоимость внеоборотных активов резко возросла в конце 2003 года (более чем в 3 раза) по сравнению с 2002 годом, что в значительной степени связано с переоценкой основных средств в процессе приватизации.

Следует отметить, что с 2003 года фонды были неравномерно распределены между текущими и долгосрочными активами, доля которых в первом квартале. 2004 год составлял соответственно 12% и 88% от общего объема активов домашних хозяйств. Сложившаяся ситуация связана с тем, что, с одной стороны, у компании имеется значительный комплекс недвижимости (стоимость основных фондов значительна), с другой стороны, он используется неэффективно (текущие активы составляют небольшую сумму в общей сумме активов компании). Вертикальный анализ сокращенного баланса, представленного в таблице 9, показывает, что с 1 апреля 2004 года основные средства занимали наибольшую долю в общей структуре активов.

Таблица 9. Вертикальный анализ компактного веса.

Статья	2001	2002	2003	1 кв. 2004
Количество	Удельный вес	Количество	Удельный вес	Количество	Удельный вес	Удельный вес	Сумма	Удельный вес	Сумма	Удельный вес	Сумма	Удельный вес
АКТИВ
Активы
Денежные средства и их эквиваленты	524	1%	179	0%	41	0%	116	0%
Задолженность	15,036	18%	16 982	25%	21,746	10%	20,523	10%
Запасы и прочие оборотные активы	28995	35%	17 083	25%	5 515	3%	4793	2%
Итого по разделу 1	44,545	54%	34 244	50%	27 302	13%	25 432	12%
Основные средства
Основные средства	38 155	46%	33 908	50%	186 691	86%	185 123	86%
Прочие основные средства	18	0%	14	0%	3 041	1%	3952	2%
Итого по разделу 2	38 173	46%	33 922	50%	189 732	87%	189,075	88%
Всего активов	82 718	100%	68 166	100%	217 034	100%	214 507	100%
ПАССИВ
Заемный капитал
Краткосрочная задолженность, в т.ч.	139 971	169%	168 768	248%	149,410	69%	39,524	восемнадцать%
Ссуда	94 553	114%	137 311	201%	114 504	53%	11 392	5%
Кредиторские обязательства	45,418	55%	31 457	46%	34 906	шестнадцать%	28 132	тринадцать%
Долгосрочные кредиты	0	0%	19,582	29%	19,582	9%	126 519	59%
Итого по разделу 1	139 971	169%	188 350	276%	168 992	78%	166 043	77%
Собственный капитал
Уставный капитал	44,635	54%	44,635	65%	44,635	21%	44,635	21%
Чистые ресурсы и резервы	-101 888	-123%	-164,808	-242%	3 407	2%	3829	2%
Итого по разделу 2	-57 253	-69%	-120 173	-176%	48,042	22%	48,464	23%
Всего источников	82 718	100%	68 177	100%	217 034	100%	214 507	100%

Из-за значительных убытков, понесенных предприятием в 2001–2002 гг., Краткосрочная задолженность в указанный период была в несколько раз выше общей суммы средств предприятия.

Динамика общей структуры активов представлена ​​на диаграмме 8.

График 8. Динамика структуры активов в процентах от общих активов (указаны активы компании, которые составляют более 5% валюты баланса)

В структуре общих активов в 2003 году — 1 кв. 2004 г. Основные средства значительно увеличились, НДС и запасы сократились.

Внеоборотные активы.

На конец анализируемого периода доля внеоборотных активов в общей структуре активов составляет 88%. За весь анализируемый период большинство основных средств являются основными средствами. Говоря о тенденциях в основных фондах, следует отметить, что в 2003 году их абсолютное значение увеличилось более чем в 5,5 раза (по сравнению с 2002 годом). Стоимость основных средств увеличилась в результате их переоценки 01.01. 2003 год

Доля активов в «Незавершенном строительстве» на конец 2003 года и конец первого квартала. 2004 год составляет менее 2%.

Доля (и стоимость в абсолютных значениях) нематериальных активов снижается с 2001 года; с 1 апреля 2004 года их стоимость равна нулю.

График 9. Динамика структуры основных средств, в % от основных средств.

Оборотные активы

За период с 2001 года по 1 кв. В 2004 году оборотные активы компании стабильно падали, достигнув минимума в первом квартале. 2004 (почти в 2 раза меньше, чем в 2001 году).

Структуру оборотных активов и изменение ее основных компонентов можно охарактеризовать следующим образом:
  * доля денежных средств за весь рассматриваемый период составила не более 1% оборотных активов компании. В конце первого квартала. 2004 г. Доля этих активов снизилась до 0,5% оборотных активов; в абсолютном выражении прирост денежных средств составил более 2,5 раза;
  * доля краткосрочной дебиторской задолженности неуклонно растет с 38% в 2001 году до 81%; в абсолютном выражении прирост долга составил 36% (по сравнению с 2001 г.). Увеличение дебиторской задолженности негативно характеризует деятельность компании, снижает ее ликвидность, а также уменьшает количество свободных средств в обороте компании;
  * доля товарно-материальных запасов в структуре оборотных активов невелика (14% оборотных активов на 1 апреля 2004 г.) и неуклонно снижается (на конец 2001 г. она составляла 53% оборотных активов);
  * Доля НДС подвержена постоянным колебаниям от 12% в структуре оборотных активов в 2002 году до 3% в 2003 году. За первый квартал. 2004. Значение НДС в абсолютном выражении увеличилось на 30%;
  * доля прочих оборотных активов, которая является максимальным значением в 2002 году, упала до нуля в 2003 году и в первом квартале. 2004 год

График 10. Динамика структуры оборотных активов.

Согласно представленному бухгалтерскому балансу долгосрочная дебиторская задолженность и финансовые вложения в анализируемом периоде не возникают.

4.2.2. Анализ источников формирования активов компании

Согласно Таблице 10, в 2001–2002 годах компания не имела собственного капитала (отрицательный капитал) из-за существенных убытков (в предыдущие годы и в этом году) для предприятия. Поэтому в 2001–2002 годах заемный капитал значительно превышает общую сумму источников (обязательств) предприятия.

За период 2003 года — 1 кв. В 2004 году ситуация несколько стабилизировалась: доля капитала увеличивается и составляет 22–23% источников средств. Указанное улучшение произошло в результате появления статьи «Добавочный капитал» (которая была результатом переоценки основных средств по состоянию на 01.01.2003 г.).

Таблица 10. Соотношение кредитов и собственных средств

Показатель	2001	2002	2003	1 кв. 2004
Доля в капитале в процентах от общего капитала	0%	0%	22%	23%
Доля заемных средств в процентах от общего капитала	170%	288%	78%	77%

Общая структура обязательств компании показана на рисунке 11.

Рисунок 11.

Собственный капитал

Как уже упоминалось выше, в 2001–2002 годах компания не имела собственного капитала (отрицательный капитал) из-за существенных убытков (предыдущие годы и текущий год) предприятия. За период 2003 года — 1 кв. 2004 год. Собственный капитал растет, его структура также меняется: наибольшая доля приходится на оплаченный капитал и непокрытый убыток в этом году.

Наличие значительных убытков, уменьшение собственного капитала, негативно характеризует деятельность компании, что, вероятно, связано с недавним выходом ОАО МТП в корпорацию XXX-XX-X.

Диаграмма 12. Динамика структуры капитала компании

Заемный капитал

Структура заемного капитала и изменение его основных компонентов можно охарактеризовать следующим образом:
  * доля долгосрочных заемных средств значительно увеличилась в конце первого квартала. 2004; в абсолютном выражении прирост долгосрочных кредитов составил более 6 раз (по сравнению с 2003 г.);
  * доля краткосрочных заемных средств снизилась с 68% в 2003 году до 7% с 1 апреля 2004 года;
  * Доля кредиторской задолженности также снизилась с 21% в 2003 году до 17% в конце первого квартала. 2004; в абсолютном выражении снижение составило 19% за тот же период;
  * Коэффициент «отложенного дохода» был разовым в 2002 году;
  * доля коэффициента «Резервы будущих расходов и платежей» незначительна (менее 0,1) и не показывает значительных колебаний в анализируемом периоде;

Диаграмма 13. Динамика структуры заемного капитала, в%.

Динамика изменения собственного капитала, заемного капитала и общего объема источников средств предприятия представлена ​​на рисунке 8.

Диаграмма 14. Динамика источников средств предприятия, в% к предыдущему году.

Соотношение обязательств и дебиторской задолженности

Обязательства компании на протяжении всего периода превышали дебиторскую задолженность, а обязательства достигли своего максимального профицита в 2001 году (профицит был почти в три раза).

Диаграмма 15. Динамика дебиторской задолженности и обязательств, в тысячах рублей

Дебиторская задолженность значительно сократилась с 2002 года (по сравнению с 2001 годом), в 2003 году наблюдалось незначительное увеличение, по итогам первого квартала. 2004. Снижение дебиторской задолженности составляет чуть более 5%.

Обязательства увеличились в 2001–2003 годах. и уменьшается (на 20%) с 1 апреля 2004 г. по сравнению с 2003 г.

Коэффициент изменения долга нестабилен, но наблюдается тенденция к увеличению темпов роста дебиторской задолженности. В 2002 году наблюдалась тенденция к увеличению темпов роста обязательств, что может негативно повлиять на платежеспособность компании.

График 16. Коэффициент изменения дебиторской задолженности и обязательств,% в предыдущем году.

Глава 5: Расчет стоимости объекта оценки

5.1. Расчет стоимости объекта оценки при использовании затратного подхода

Затратный подход к оценке операций включает в себя стоимость предприятия с точки зрения его активов и пассивов. Балансовая стоимость активов компании из-за инфляции, изменений рыночных условий, применяемых методов учета обычно не соответствует рыночной стоимости. В результате задача оценщика заключается в корректировке баланса компании. Для этого предварительная оценка рыночной стоимости каждого актива проводится отдельно. Рыночная стоимость обязательств компании затем вычитается из полученной суммы. Общая стоимость, полученная таким образом, отражает рыночную стоимость капитала компании. Для расчетов используется финансовая отчетность компании на день, ближайший к дате определения стоимости объекта.

В рамках затратного подхода к оценке бизнеса существуют два метода: метод чистых активов и метод остаточной стоимости. Последний метод используется для предприятий, подлежащих ликвидации. Предприятие, прошедшее оценку, не входит в их число: компания намерена продолжать свою деятельность. Поэтому расчет стоимости собственного капитала ОАО «МТП ХХХ-ХХ-JS» по методу стоимости проводился методом чистых активов.

5.2. Описание метода чистых активов

Согласно методу чистых активов, не все активы принимаются к расчетам. Методология оценки стоимости компании с использованием метода чистых активов утверждается законом.

Чистые активы — это стоимость, определенная путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принятой для расчета, суммы его обязательств, принятых для расчета.

Активы, включенные в расчеты, являются собственностью акционерного общества, в структуру которого входят следующие объекты по балансовой стоимости.

В состав активов, используемых для расчетов, входят:
* основные средства, отраженные в первой части бухгалтерского баланса (нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, выгодные вложения в основные средства, долгосрочные финансовые вложения, прочие основные средства);
* оборотные активы, отраженные во второй части бухгалтерского баланса (товарно-материальные запасы, налог на добавленную стоимость по приобретенным активам, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства, прочие оборотные активы), без учета фактической стоимости выкупа выкупленных собственных акций, выкупленных акциями у компании с акционерами за их последующую перепродажу или аннулирование, а также задолженность участников (учредителей) по взносам в уставный капитал.

В состав принятых к расчету обязательств входят:
* долгосрочные обязательства по займам и кредитам и прочие долгосрочные обязательства;
* текущие обязательства по займам и кредитам;
* платежные обязательства;
* задолженность перед участниками (учредителями) за счет выплаты дохода;
* резервы на будущие расходы;
* прочие текущие обязательства.

Корректировка активов и обязательств заключается в расчете их рыночной стоимости, которая обычно не равна балансовой стоимости.

5.3. Расчёт стоимости

По состоянию на 1 апреля 2004 года ОАО МТП «ХХХ-ХХ-Х» имеет следующие ненулевые активы:
* основные средства;
* Объекты незавершенного строительства;
* Отложенные налоговые активы;
* борьба;
* НДС;
* краткосрочная дебиторская задолженность;
* наличные (не подлежат исправлению);
* Прочие оборотные активы;

Ненулевые обязательства ОАО «МТП» ХХХ-ХХ-Х «представлены:
* Долгосрочные обязательства по кредитам и займам;
* Отсроченные налоговые обязательства;
* краткосрочные кредитные обязательства;
* платежные обязательства;
* резервы на будущие расходы и платежи;

Специалисты не исправили такие активы и обязательства ОАО МТП «ХХХ-ХХ-aktywów» как отложенные налоговые активы и обязательства в связи с отложенным налогом на прибыль от компании, поскольку они не рассчитали бухгалтерскую и налогооблагаемую прибыль компании за отчетный период, но разницу между ними отложены налоговые активы и обязательства (проведение такого аудита фактически является проверкой отчетности компании).

5.3.1. Корректировка стоимости основных средств.

Согласно бухгалтерскому балансу (форма 1) ОАО «МТП» ХХХ-ХХ-Х «остаточная стоимость основных средств на 1 апреля 2004 года составляет 185 123 тысячи рублей.

Корректировка стоимости имущества представлена ​​в главе 1 приложения 2 к настоящему отчету. Скорректированная стоимость недвижимости (без учета НДС по ставке 18%) составляет 431 730 000 рублей .

Корректировка стоимости движимых основных средств компании представлена ​​в главе 2 Приложения 2 к настоящему отчету. Скорректированная стоимость движимых основных средств составляет (без учета НДС по ставке 18%) 13 822 000 рублей.
Общая стоимость: 445 552 тыс. руб.

5.3.2. Корректировка стоимости незавершенного строительства

Согласно выписке «Оборот баланса на счете 08.3. Затраты на строительство МТП XXXX-XX-X, а также пояснения, полученные от руководства предприятия, незавершенного строительства — это расходы на подготовку проекта реконструкции объекта, расположенного на территории плодоовощного комплекса. Затраты были понесены в 2002 году. Поскольку затраты на разработку проектов реконструкции зданий и сооружений, как правило, напрямую зависят от затрат на строительные работы, связанные с реконструкцией этих объектов, оценщик решил скорректировать стоимость текущего строительства в соответствии с изменениями цен на строительно-монтажные работы, опубликованные в информационно-аналитическом бюллетене. Co-INVEST.

Корректировка затрат осуществлялась по следующей формуле:

НСрын = НС2002 х К,

куда

НСрын – рыночная (текущая) стоимость работ по разработке проекта реконструкции зданий;

НС2002 — стоимость работ по разработке проекта реконструкции зданий по состоянию на конец 2002 г.;

К –коэффициент удорожания строительно-монтажных работ с конца 2002 г. на дату оценки. Рассчитывается путем соотношения отраслевого индекса на дату оценки (К2) и отраслевого индекса СМР на конец 2002 г. (К = К2/1,899 = 1,362);

К1– коэффициент удорожания строительно-монтажных работ с конца первого квартала 2004 г. на дату оценки. Рассчитывался как разница в ценах СМР на конец 1 квартала 2004 г. и на дату проведения оценки (июль 2004 г.). Отношение коэффициентов пересчёта (по фактическим ценам на 01.01.2000 г.) на июль 2004 г. и март 2003 г. (К1 = 1,043);

К2– отраслевой индекс СМР, по отрасли «Строительство» рассчитывался на дату оценки (середину июля 2004 г.) путем умножения коэффициента удорожания строительно-монтажных работ с конца первого квартала 2004 г. до даты оценки (2,479) на отраслевой коэффициент СМР на конец 1 кв. 2004 г. (К2 = 2,479 х К1 = 2,586);

Таким образом, строительно-монтажные работы с конца 2002 года увеличились на 36,2%, что означает, что скорректированная стоимость текущего строительства составит 3 040 743 х 1 322 = 4 142 тыс. Руб.

Итоговая стоимость: 4 142 тыс. руб.

5.3.3. Корректировка стоимости ндс

Данная статья баланса не была скорректирована из-за ее небольшой доли (0,6%) в совокупных активах предприятия.
Общая стоимость: 1 207 тыс. руб.

5.3.4. Корректировка стоимости запасов

Балансовая стоимость запасов компании на 1 апреля 2004 года составляет 3 585 тысяч рублей.

Запасы оцениваются в текущих ценах. При корректировке товарно-материальных запасов их балансовая стоимость уменьшается на стоимость устаревших, просроченных и неликвидных товарно-материальных запасов, наличие которых обеспечивается бухгалтерией оцениваемого предприятия. Согласно справке, предоставленной руководством ОАО «МТП» ХХХ-ХХ-Х «, стоимость неликвидных акций на 1 апреля 2004 года составляет 21 542 рубля. Балансовая стоимость данного типа коммерческой недвижимости была скорректирована до этой суммы.

Общая стоимость: 3 564 тыс. руб.

5.4. Расчёт стоимости объекта при использовании сравнительного подхода

5.4.1 Основные принципы и методы сравнительного подхода

Согласно методологии сравнительного подхода, стоимость оцениваемой компании является наиболее вероятной фактической продажной ценой аналогичной компании, определяемой рынком. Этот подход использует следующие методы оценки.

Метод аналоговой компании (рынка капитала) основан на ценах, фактически уплаченных за акции аналогичных компаний на биржах. Данные по сопоставимым предприятиям, использующие соответствующие поправки, могут служить руководством для определения стоимости оцениваемого предприятия. Преимущество этого метода заключается в использовании фактической информации, а не данных прогноза, с известной неопределенностью. Для реализации этого метода необходима достоверная и подробная финансовая и рыночная информация для группы сопоставимых компаний.

Метод транзакции (продажи) является частным случаем метода рынка капитала. Этот метод основан на ценах сделок с различными пакетами акций, включая контрольные.

Метод отраслевого фактора основан на рекомендуемом соотношении цены и некоторых финансовых параметров. Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе многолетних статистических наблюдений специализированных исследовательских институтов. Метод промышленных коэффициентов еще не получил достаточного распространения в национальной практике из-за отсутствия необходимой информации, требующей длительного периода наблюдения.

В этом отчете используется метод транзакций, поскольку пакеты акций, продаваемые не на бирже, а в результате специальных предложений, использовались в качестве аналогов. Нельзя использовать метод промышленного коэффициента, потому что в России фондовая биржа имеет короткую историю и пока не позволяет правильно рассчитать отраслевые показатели.

Определение рыночной стоимости собственного капитала компании с использованием сравнительного (рыночного) метода основано на использовании мультипликаторов цен. Множитель цены — это коэффициент, показывающий взаимосвязь между рыночной ценой всех акций (капитализация) и финансовой базой. Финансовая основа множителя оценки фактически является мерой, отражающей финансовые результаты компании, которая включает в себя не только прибыль, но и денежные потоки, выплаты дивидендов, доходы от продаж и некоторые другие. Умножая значение мультипликатора на один и тот же базовый финансовый показатель оцениваемой компании, принимая во внимание разницу в количестве акций, на которые делится собственный капитал аналогов и компания, подлежащая оценке, мы получаем стоимость акций компании, подлежащей оценке.

Процесс отбора сопоставимых предприятий проходит в три этапа.

На первом этапе, так называемые Круг «подозреваемых». Включает максимально возможное количество предприятий, аналогичное оцениваемому. Критерии сопоставимости довольно условны и обычно ограничиваются сходством отрасли, выпускаемой продукции, ее ассортимента и объема производства. Кроме того, чтобы компания считалась аналогичной, должна быть доступна информация об операциях с ее акциями.

На втором этапе составляется список «кандидатов». Критерии оценки должны соответствовать наиболее важным характеристикам компаний. Если аналог соответствует всем критериям, его можно использовать на последующих этапах оценки.

На третьем этапе разрабатывается окончательный список аналогов, который позволяет определить стоимость оцениваемого предприятия. Включение компаний в этот список основано на тщательном анализе полученной дополнительной информации.

Состав критериев сопоставимости зависит от условий оценки, наличия необходимой информации, методов и методов. Основные критерии выбора заключаются в следующем.

Отраслевое сходство — список потенциально сопоставимых предприятий всегда принадлежит одной отрасли, но не все предприятия, которые входят в отрасль или предлагают свою продукцию на одном и том же рынке, сопоставимы.

Размер является наиболее важным критерием при создании окончательного списка аналогов. Расчетные сравнительные данные по размеру предприятия включают такие параметры, как объем реализованной продукции и услуг, размер прибыли, количество филиалов и т. Д.

Перспективы роста — необходимо определить этап экономического развития предприятия, так как он определяет распределение чистой прибыли по выплате дивидендов и затрат, связанных с развитием предприятия.

Финансовый риск. Оценка финансового риска осуществляется следующим образом:

  * сравнивает структуру капитала или соотношение собственных и заемных средств;
  * предполагаемая ликвидность или способность урегулировать текущие обязательства с текущими активами;
  * анализирует кредитоспособность предприятия, другими словами — возможность получения заемных средств на выгодных условиях.

Качество управления — оценка этого фактора является наиболее сложной, поскольку анализ основан на косвенных данных, таких как качество отчетных документов, возрастной состав, уровень образования, опыт работы, вознаграждение руководителей, а также место компании на рынке.

5.4.2. Этапы проведения оценки методом сделок

1. Отбор потенциально сопоставимых предприятий;
2. Проведение финансового анализа отдельных предприятий;
3. Подготовка окончательного списка сопоставимых компаний по результатам финансового анализа;
4. Расчет капитализации сопоставимых компаний;
5. Расчет мультипликаторов и определение стоимости ОАО «МТП» ХХХ-ХХ-Х «.

5.4.3. Отбор сопоставляемых предприятий

В качестве объектов сравнения использовались доли предприятий, основной деятельностью которых является оптовая и розничная продажа картофеля, фруктов и овощей, а также аренда помещений. Источником информации об условиях и ценах продажи стали выпуски бюллетеней Российского фонда федерального имущества «Реформа» и «Информационный бюллетень единого государственного предприятия» за 2003-2004 годы, предшествующие дате оценки, в которой публикуются предложения о продаже акций приватизированных предприятий, после чего следуют результаты этого оборота. ,

Поскольку источник «Бюллетень СГУП» не предоставляет информацию о финансовых результатах реализованных предприятий (отсутствует форма 2 бухгалтерского баланса), для обеспечения сопоставимости эксперты-эксперты провели сравнительный анализ сопоставимых предприятий только на основе информации, полученной из формы 1 бухгалтерского баланса.

Согласно источнику в бюллетене SGUP, аукцион включал пакет обыкновенных именных акций, охватывающий 75% минус 1 акция в акционерном капитале ОАО «Алтуфьево», в четырех частях. Данные о начальной и конечной цене лота представлены в таблице 23.

Таблица 23. Начальная и конечная цены акций ОАО «Алтуфьево», выставленных на аукцион

Лот	Стартовая цена, тысяч рублей	Окончательная цена, тысяч рублей
19% уставного капитала	3 294,5	4 494,5
18% уставного капитала	3 120,9	3 870,9
19% уставного капитала	3 294,5	3,744.5
19% уставного капитала	3 294,5	3,594,5
Среднее значение общей стоимости пакетов акций, составляющих 19% уставного капитала		3,944.5

 Для дальнейших расчетов в качестве сопоставимого пакета акций использовался 19% -ный пакет акционерного капитала компании, а также использовалась средняя стоимость общей стоимости 19% -ного уставного капитала (3 944,5 тыс. Рублей).

Общие данные для сопоставимых предприятий приведены в таблице 24.

Таблица 24. Общие данные о продажах сопоставимых предприятий.

Название компании	Источник информации	Отчёт. период	Местона-хождения	Размер пакета, %УК	Цена пакета, тыс. руб.	Вид	Валюта баланса, тыс. руб.
ОАО «МТП» ХХХ-ХХ-Х «		1 кв. М 2004 год	Г. Москва,…	74,9996%			214 507
ОАО «Алтуфьево»	Вестник СГУП № 23 от 23 ноября 2003 г.	3 кв. М 2003 год	Москва, Алтуфьевское ш., Д. 37	19%	3,944.5	сделка	330 157
ОАО «Центральная торгово-закупочная база»	Реформа бюллетеня № 32 от 3 марта 2004 г. и № 66 от 18 мая 2004 г.	3 кв. М 2003 год	Московская улица Шумкина	49,2%	8 527	предл.	2246
ОАО «Перовское»	Бюллетень СГУП № 7, апрель 2003 г.	3 кв. М 2003 год	Московская улица Кусковская, 12	23,9939%	1345	предл.	102 615
ОАО «Армавирское оптовое предприятие»	Бюллетень СГУП № 73 от 4 июня 2003 года	1 кв. М 2004 год	Армавир, Краснодарский край	30%	34 405	сделка	2 967
ОАО «Зернопродукт-сервис»	Бюллетень реформ № 45 от 30 марта 2004 г.	3 кв. М 2003 год	Орехово-Зуево, Московская область	51%	8000	предл.	4 410

Для дальнейшего отбора наиболее сопоставимых предприятий эксперты-оценщики решили провести расширенный финансовый анализ, чтобы сравнить некоторые показатели с оцененными показателями.

5.4.4. Финансовый анализ сопоставляемых предприятий

Финансовый анализ сопоставимых предприятий по сравнению с рейтинговым был выполнен в большей форме, чем финансовый анализ оцениваемой компании.

Анализ сопоставимости предприятия был проведен экспертом в соответствии с критериями, представленными в таблице 25.

Таблица 25. Критерии сопоставимости

Наименование показателя	Критерий сопоставимости
основные средства / валюта баланса	Диапазон ± 30% соответствующих показателей оцениваемого предприятия используется в качестве критерия сопоставимости (на 30% больше и на 30% меньше показателей оцениваемого предприятия)
текущие активы / валюта баланса
капитал / валюта баланса
долгосрочные обязательства / валюта баланса
краткосрочные обязательства / баланс
Балансовая стоимость чистых активов, тыс. руб.	Поскольку отклонения этих показателей от показателей оцениваемого предприятия значительны, эксперты экспертов приняли критерий сопоставимости в диапазоне ± 200% от соответствующих показателей оцениваемого предприятия (в 2 раза больше и в 2 раза меньше)
Валютный баланс, тысяча рублей

Результаты расчетов показателей представлены в таблице 26. Показатели сопоставимых предприятий, которые не соответствуют вышеуказанным критериям сопоставимости, выделены серым цветом.

Таблица 26. Выбор сопоставимых предприятий в соответствии с принятыми критериями сопоставимости.

Наименование показателя	ОАО «МТП» ХХХ-ХХ-Х «	Критерий сопоставимости	ОАО Алтуф-Ево	ОАО «Централь-ная торгово-закупочная база»	ОАО «Перо-вское»	ОАО «Армавирское предприятие оптовой торговли»	ОАО «Зерно-продукт-сервис»
от	перед
Валюта баланса, одна тысяча рублей	214 507	107 254	429 014	330 157	2246	102 615	2 967	4 410
Балансовая стоимость чистых активов, тыс. руб.	48 369	24,185	96,738	21560	1 911	33 971	1 646	2432
основные средства / валюта баланса	88%	62%	100%	45%	48%	74%	66%	61%
текущие активы / валюта баланса	12%	8%	15%	55%	52%	26%	34%	39%
капитал / валюта баланса	23%	16%	29%	7%	37%	33%	55%	55%
долгосрочные обязательства / валюта баланса	59%	41%	77%	27%	0%	49%	0%	0%
краткосрочные обязательства / баланс	18%	13%	24%	66%	15%	18%	45%	45%
Текущее соотношение	0,64	0,45	0,84	0,84	3,50	1,45	0,76	0,88
коэффициент кредитного плеча	77%	54%	100%	93%	15%	67%	45%	45%
количество сопоставимых показателей (соответствующих заданному критерию)				4	1	6	2)	2)

 Анализ компаний по критериям сопоставимости показал, что наиболее сопоставимыми компаниями являются ОАО «Алтуфьево» и ОАО «Перовское». Дальнейшие расчеты капитализации оцениваемой компании были основаны на показателях этих компаний, а также стоимости акций этих компаний.

5.4.5. Расчет капитализации сравнимых предприятий

Расчеты капитализации (стоимость 100% акций) сопоставимых предприятий проводились пропорционально стоимости проданных акций с учетом премии за контроль, поскольку акции сопоставимых предприятий (в% от целевого капитала), выставленные на продажу, различаются по стоимости: от 19% до 51% акционерный капитал

Премия за контрольный пакет была введена в связи с тем, что в стоимость пакета акций, который составляет 75% уставного капитала за вычетом 1 акции, входят все права контроля. Разумеется, доля, составляющая 19% целевого капитала, рассчитанного на пропорциональной основе, не имеет прав на контрольный пакет акций, поскольку она представляет собой миноритарную (неконтрольную) долю, которая требует введения премии за контрольный характер доли. Поскольку эксперты-оценщики не располагали информацией о структуре собственности сопоставимых предприятий, размер премии определялся в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 31 мая 2002 г. № 369 «Об утверждении принципов определения нормативной цены государственного или муниципального имущества, подлежащего приватизации».Согласно Правилам, контрольный коэффициент определяется в соответствии со следующими значениями (Таблица 27).

Таблица 27

Количество акций (в процентах от целевого капитала)	Коэффициент контроля
от 75% до 100%	1
от 50% + 1 акция до 75% -1 акция	0.9
с 25% + 1 акция до 50%	0.8
от 10% до 25%	0.7
от 1 акции до 10% -1 акция	0.6

Расчеты капитализации сопоставимых компаний представлены в таблице 28.

Таблица 28

Название компании	Размер пакета, %УК	Цена пакета, тыс. руб.	Капитализация  без учёта степени контроля, тыс. руб.	Коэффициент контроля относительно 100% пакета акций	Коэффициент контроля относительно оцениваемого пакета акций	Капитализация с учётом степени контроля, тыс. руб.
ОАО «МТП» ХХХ-ХХ-Х «	74,9996%			0.9
ОАО «Алтуфьево»	19%	3945	20,761	0.7	1,29	26 692
ОАО «Перовское»	23,994%	1345	5,606	0.7	1,29	7 207

Как отмечено в Таблице 28, для номинального пакета предполагается контрольный коэффициент 0,9. Таким образом, капитализация, рассчитанная для ОАО «Алтуфьево» и ОАО «Перовское», представляет собой стоимость 100% акций этих предприятий с учетом контрольных характеристик, характерных для пакета акций оцениваемого предприятия, то есть для 75% минус 1 акция.

5.4.6. Итоговый расчет стоимости методом сделок

Последним шагом является вычисление оценочных множителей, которые используются для определения оценочного значения.

Множитель — это отношение рыночной капитализации (цены компании) к различным показателям данной компании.

Основные множители, используемые в практике оценки:
  * капитализация / годовой доход;
  * Капитализация / прибыль до налогообложения;
  * Капитализация / чистая прибыль;
  * Капитализация / движение денежных средств до налогообложения;
  * Капитализация / денежный поток;
  * Капитализация / чистые активы;
  * Капитализация / Собственный капитал

Из-за отсутствия информации для расчета денежных потоков сопоставимых компаний эксперты-оценщики использовали следующие мультипликаторы: капитализация / балансовая стоимость чистых активов, капитализация / валюта баланса и капитализация / общая площадь зданий.

Выбор капитализации мультипликатора / общей площади зданий не случаен: наиболее сопоставимые предприятия располагают значительными комплексами недвижимости, расположенными в Москве: общая площадь занятых зданий и сооружений ОАО «Алтуфьево» составляет 87 793,4 кв. М, ОАО «Перовское» 86 017 кв. М. Общая площадь зданий, оцениваемая ОАО «МТП» ХХХ-ХХ-Х «, составляет 78 884 кв.

Результаты расчетов множителя представлены в таблице 29.

Таблица 29. Расчет мультипликатора оцениваемого предприятия.

Наименование показателя	ОАО «Алтуфьево»	ОАО «Перовское»
капитализация / балансовая стоимость чистых активов	1,24	0,21
капитализация / валюта баланса	0,08	0,07
капитализация / общая площадь зданий	0,30	0,08

Чтобы дополнительно рассчитать капитализацию оцениваемого предприятия, необходимо определить средние значения множителей предприятия — объектов сравнения. Анализ таблицы 29 показывает, что значения множителей имеют большую дисперсию; следовательно, были рассчитаны средние геометрические значения мультипликаторов предприятия — объектов сравнения.

Расчеты проводились в соответствии с формулой:

Следовательно, среднее геометрическое значение множителя равно корню n-й степени из произведения n данных значений множителя (a1, a2, …, an)

Результаты расчетов представлены в Таблице 30.

Затем значение капитализации оцениваемого предприятия рассчитывалось для каждого множителя, что осуществляется по формуле:

Средний геометрический множитель * является базовой величиной соответствующего показателя оцениваемого предприятия.

Таблица 30. Расчет капитализации оцениваемого предприятия.

Наименование показателя	Среднее геометрическое соответствующего множителя сопоставимого предприятия	Значение базового показателя оцениваемой компании	Капитализация оцениваемого предприятия, тыс. руб.
Капитализация / балансовая стоимость чистых активов	0,510	48 369	24 668
Капитализация / валюта баланса	0075	214 507	16 088
Капитализация / общая площадь зданий	0,155	78 884	12,227
Средняя стоимость, тысяча рублей	17 661

Среднее значение принимается в качестве окончательного значения капитализации ОАО «МТП XXXX-XX-X».

Рыночная стоимость 100% ОАО «МТП» ХХХ-ХХ-Х «, рассчитанная сравнительным методом, составляет (округлено) 17 700 000 (семнадцать миллионов семьсот тысяч) рублей.

5.5. Расчёт стоимости объекта при использовании доходного подхода

Доходный подход включает в себя два метода:
  * Метод дисконтированных денежных потоков.
  * Метод капитализации прибыли.

Рыночная стоимость компании во многом зависит от ее перспектив. При определении рыночной стоимости компании учитывается только та часть ее капитала, которая может принести некоторую прибыль в будущем. В то же время очень важно, когда именно владелец получает этот доход и какой риск связан с его получением. Факторы, влияющие на оценку компании, позволяют учитывать метод дисконтированных денежных потоков (метод DDP).

Как определено в «Словаре оценки недвижимости», 3-е издание, Институт оценки, 1993, этот метод определяется как процедура, с помощью которой ставка дисконта применяется к набору прогнозируемых потоков доходов. Метод основан на принципе ожидания, который гласит, что все сегодняшние затраты являются отражением будущих выгод. Стоимость бизнеса, полученная методом DDP, представляет собой сумму ожидаемых будущих доходов владельца, выраженную в текущей стоимости. Определение стоимости бизнеса этим методом основывается на предположении, что потенциальный инвестор не будет платить за этот бизнес больше, чем текущая стоимость будущих доходов, полученных в результате его функционирования (другими словами, инвестор не приобретает недвижимость, а имеет право на получение будущих доходов от владения имуществом). По аналогии,владелец не будет продавать свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемой будущей прибыли. Считается, что в результате этого экономически целесообразного взаимодействия стороны договорились о рыночной цене, равной приведенной стоимости будущих доходов.

Метод дисконтированных денежных потоков основан на попытке определить гудвилл (гудвилл) непосредственно на основе стоимости всех различных видов доходов, которые могут быть получены инвесторами, которые могут инвестировать в эту компанию. Эти денежные потоки прогнозируются на период до определенной «окончательной» даты, на которую рассчитывается окончательный денежный поток. Этот метод оценки считается наиболее адекватным с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку очевидно, что любой инвестор, инвестирующий в существующее предприятие, в конечном итоге не покупает набор активов, состоящий из зданий, сооружений, механизмов, оборудования, нематериальных активов и т. Д. С. и будущий поток доходов, который позволит ему вернуть вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.С этой точки зрения все предприятия всех отраслей экономики, к которым они принадлежат, производят только один вид продукции — добавленную стоимость.

Метод дисконтированных денежных потоков может быть использован для оценки любого предприятия. Тем не менее, существуют ситуации, в которых он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Наиболее разумным представляется использование метода дисконтированных денежных потоков для оценки стоимости бизнеса компании, которая имеет долгую историю финансово-хозяйственной деятельности. Использование этого метода вполне оправдано для оценки потенциала предприятий на этапе экономического развития, когда можно прогнозировать валовые затраты и доходы.

Метод капитализации прибыли используется для расчета затрат малых предприятий, которые продают узкий ассортимент продукции (услуг) со стабильным рынком, доходы которого имеют простую структуру, постоянны или даже изменяются (типичным примером является АЗС).

Основными направлениями деятельности ОАО МТП «ХХХ-ХХ-Х» являются аренда помещений, покупка, хранение и продажа фруктов и овощей. Компания имеет долгую историю, поэтому, основываясь на ретроспективных данных, можно прогнозировать как производственные затраты, так и доходы.

Поэтому метод дисконтированных денежных потоков следует использовать для оценки рыночной стоимости ОАО «МТП» ТП-ХХ-Х.

5.5.1. Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков

5.5.2. Выбор типа денежного потока

Используя метод дисконтированных денежных потоков, расчеты могут быть выполнены с использованием так называемого денежного потока для собственного капитала или денежного потока для всего инвестированного капитала.

Независимо от типа денежного потока, результаты расчета должны быть одинаковыми при правильном и последовательном применении процедур метода и соответствующих ставок дисконтирования.

Денежный поток для собственного капитала (полный денежный поток), с помощью которого можно непосредственно оценить рыночную стоимость собственного капитала предприятия (то есть рыночную стоимость последнего), отразить в своей структуре планируемый способ финансирования начальных и последующих инвестиций, обеспечивающих жизненный цикл продукта (направление деятельности) , Другими словами, этот показатель позволяет определить, сколько и на каких условиях он будет привлекаться для финансирования инвестиционного процесса заемных средств. Для каждого будущего периода учитывается ожидаемое увеличение долгосрочной задолженности компании (приток новых заемных кредитных средств), уменьшение обязательств компании (отток средств в связи с запланированным погашением части основного долга за счет ранее привлеченных кредитов),погашение процентов по кредитам в том порядке, в котором они в настоящее время обслуживаются.

Поскольку доля и стоимость заемных средств в финансировании предпринимательской деятельности (инвестиционный проект) уже включены в сам прогнозируемый денежный поток, дисконтированные ожидаемые денежные потоки (если они представляют собой «полные денежные потоки») могут возникать со ставкой дисконтирования, равной требуемому инвестору (с учетом риска окупаемость только собственных средств, то есть согласно ставка дисконтирования для собственного капитала, которая в будущем (по умолчанию) будет просто называться «ставка дисконта».

Используя модель денежных потоков для всего вложенного капитала, мы условно не проводим различий между собственным капиталом и заемным капиталом у предприятия и учитываем общий денежный поток. Исходя из этого, мы добавляем процентные платежи по долгам к денежным потокам, которые не включаются в чистую прибыль компании. Поскольку проценты по долгам вычитаются из прибыли до налогообложения, возвращая ее обратно, уменьшите ее на сумму налога на прибыль. Результатом расчетов по этой модели является рыночная стоимость всего вложенного капитала компании.

Таким образом, согласно методу дисконтированных денежных потоков, гудвилл определяется на основе будущих, а не прошлых потоков денежных средств. Поэтому основной целью оценки является подготовка прогноза движения денежных средств (на основе прогнозируемого денежного потока) на определенный будущий период, начиная с текущего года.

Поэтому основным требованием для определения рыночной стоимости объекта оценки является надежный и достоверный прогноз движения денежных средств. Достоверность прогноза, в свою очередь, зависит от полноты информационной базы, с которой оценщик может связаться.

Для выбора вида движения денежных средств мы анализируем данные бухгалтерского учета ОАО «МТП« ХХХ-ХХ-Х ». Анализ показывает, что в структуре источников средств предприятия превышают 77% (по состоянию на 1 апреля 04 г.). Это заемные средства, в том числе почти 59% заемные в долгосрочном плане. При такой структуре источников финансирования целесообразно использовать денежные потоки от вложенного капитала. Однако (см. Раздел 5.3.9. РЕГУЛИРОВКА РАСХОДОВ НА ДОЛГОСРОЧНЫЕ КРЕДИТЫ) Специалисты Эксперты не смогли получить информацию о подробных условиях и процедурах погашения долгосрочных займов и процентах по ним. В результате эксперты-оценщики не могут учесть все факторы, которые определяют движение денежных средств, и сделать правильные выводы о прогнозе движения денежных средств для инвестированного капитала.

Исходя из вышеизложенного, эксперты-эксперты отказались использовать денежные потоки от инвестированного капитала для этой оценки, которые могут искажать рыночную стоимость оцениваемого имущества, и выбрали денежные потоки для собственного капитала для дальнейших расчетов.

Прогнозирование денежных потоков начинается с прогнозирования счета прибылей и убытков, конечной целью которого является определение суммы чистой прибыли. Переход от чистой прибыли к денежным потокам в рамках модели денежных потоков для собственного капитала выглядит следующим образом:

 чистая прибыль
+ списание амортизации
— инвестиции в основной капитал (капитальные вложения)
— (+) увеличение (уменьшение) оборотного капитала
+ (-) увеличение (уменьшение) долгосрочной задолженности
= денежный поток.

5.5.3. Определение длительности прогнозного периода

Весь период планируемой деятельности предприятия следует разделить на два периода: прогнозный и постпрогнозный (остаточный). Период прогноза — это период, который длится до стабилизации темпа роста компании (предполагается, что стабильный долгосрочный темп роста должен иметь место в период после прогноза). В прогнозируемом периоде могут наблюдаться значительные колебания показателей, характеризующих деятельность предприятия (увеличение и уменьшение продаж, изменения в структуре затрат и т. Д.). Это самая сложная часть прогнозирования, поскольку вам необходимо детально проанализировать факторы, влияющие на объем денежных потоков, и отдельно прогнозировать их изменения. Кроме того, любые изменения во внешней среде компании (потеря клиента, выход на рынок нового конкурента,Изменения в законодательстве) неизбежно повлияют на объем продаж компании и себестоимость продукции, а именно эти изменения сложнее всего учитывать.

При выборе правильной продолжительности прогнозируемого периода имейте в виду, что, с одной стороны, чем длиннее прогнозируемый период, тем более оправдана общая стоимость текущей стоимости предприятия, но с другой стороны, чем длиннее прогнозируемый период, тем сложнее прогнозировать конкретные значения доходов, расходов, ставок, снижается инфляция, денежный поток и достоверность оценочной стоимости.

В мировой практике продолжительность прогнозируемого периода составляет от 5 до 10 лет. В то же время рассчитываются конкретные коэффициенты денежных потоков на следующие 5 лет, а средние темпы роста в отрасли устанавливаются на следующие 5 лет.

В Российской Федерации из-за отсутствия долгосрочных отраслевых прогнозов, надежной статистической и оперативной информации и плохо развитой системы планирования на предприятиях продолжительность прогнозируемого периода сокращается до 3-5 лет.

Продолжительность прогнозного периода была принята оценщиками на уровне 5 лет, до 2009 года. Такой выбор был обусловлен тем, что в российских условиях невозможно сделать прогноз для предприятий, которые сильно зависят от рыночных изменений и макроэкономической ситуации в стране. Включение более длинных прогнозируемых периодов в России обычно сложно применять из-за стремления к быстрой (1-2, максимум 3 года) окупаемости инвестиций.

5.5.4. Анализ и прогноз выручки оао «мтп «ххх-хх-х»

Основными видами деятельности оцениваемого предприятия являются: аренда помещений (производственные, складские и офисные), а также торговля фруктами и овощами (в том числе поставка фруктов и овощей в Москву по государственному заказу).

В таблице 31 представлены ретроспективные данные о выручке компании.

Таблица 31

Наименование показателя	2003	1 кв. 2004	Доля, %
Рентный доход	44 252 771	12 083 344	77%
Доходы от продажи приобретенных товаров	8 432 360	3514715	23%
Итого, выручка	52 685 131	15 598 059	100%

Специалисты Оценщика рассчитали выручку от аренды помещений за 2004 год. По рыночным ставкам арендная плата за аналогичные помещения.

Согласно информации, полученной от руководства ОАО «МТП» ХХХ-ХХ-Х «, на дату оценки на предприятии арендовано 40 893 кв. области, в том числе:

— 302 кв. м — для складов / производства;

— кв.м. – под помещения офисного назначения;

Расчет ставок арендной платы за различные типы помещений (склады / производство, офисы) представлен в п. 1.4.3. Главы 1 Приложения 2 к настоящему докладу.

Расчеты выручки от аренды помещений за 2004 год представлены в таблице 32.

Таблица 32

Наименование	Площадь, кв.м.	Ставка арендной платы, руб./кв.м. в год (без учета НДС)	Выручка от сдачи в аренду, руб.
Складские (производственные) площади	40 302	2291	92 317 519
Офисное помещение	590,8	3 054	1 804 405
Всего	94 121 924

Несмотря на значительное увеличение арендных ставок в Москве, риэлторы прогнозируют ввод в эксплуатацию большого количества складских площадей в Москве (и ближайшем Подмосковье) в ближайшие 1-2 года, что приведет к снижению ставок и некоторой стабилизации цен на рынке. Поэтому был составлен прогноз арендных ставок в зависимости от индекса потребительских цен (инфляции).

Согласно отчету Минэкономразвития «Живописные условия социально-экономического развития Российской Федерации на 2005 год и на период до 2007 года» инфляция в прогнозном периоде будет (Таблица 33).

Таблица 33

Наименование показателя	Отчет за 2000 год	Отчет за 2001 год	Отчет за 2002 год	Отчет за 2003 год	прогноз
2004	2005	2006	2007	2008
Инфляция (ИПЦ) за этот период, рост цен%	20,2	18,6	15,1	12	10	7,50	6,50	5,00	4.5

Выручка от реализации фруктов и овощей за 2004-2008 годы прогнозировалась на основе данных, предоставленных руководством ОАО «МТП« ХХХ-ХХ-Х »(см. Справку« Прогноз доходов от реализации фруктов и овощей ОАО «МТП» ХХХ-ХХ-Х »). в приложении 4).

Прогноз выручки для ОАО «МТП» XXX-XX-X «представлен в таблице 34.

Таблица 34

Наименование показателя	2003	2004	2005	2006	2007	2008
Выручка от аренды площадей, руб.	44 252 771	94 121 924	101 181 068	107 757 838	113 145 730	118 237 288
Темпы роста доходов от сдачи помещений в аренду (уровень инфляции),%			7,5%	6,5%	5,0%	4,5%
Выручка от реализации приобретенных товаров (фрукты и овощи), руб.	8 432 360	10000000	20500000	21,6 миллиона	29500000	30000000
Темпы роста выручки от реализации овощей и фруктов,%		19%	105%	5%	37%	2%
Общая выручка, руб.	52 685 131	104 121 924	121 681 068	129 357 838	142 645 730	148 237 288
Общий темп роста выручки,%		98%	17%	6%	10%	4%

5.5.5. Анализ и прогноз затрат оао «мтп «ххх-хх-х»

Прогноз стоимости ОАО «МТП» ХХХ-ХХ-Х «основывался на расшифровке себестоимости продукции на 2003 год. Предоставляется правлением ОАО» МТП «ХХХ-ХХ-Х» на 2003 год — I квартал. 2004 год

При прогнозировании затрат Эксперты Эксперты не учитывали разовые и необычные расходы, которые произошли в 2003 году, второй квартал. 2004 г., такие как расходы на судебное разбирательство, штрафы, начисленные таможенными органами, задолженность по задолженности, расходы, связанные с получением сертификатов BTI, расходы на благотворительную помощь, расходы на оформление печати, расходы, связанные с участием в ярмарках и т. Д.

Для проведения этой оценки затраты ОАО «МТП« ХХХ-ХХ-Х »делятся на:
* условно определенные затраты;
* условно-переменные затраты;

Условно переменные затраты включают затраты, не зависящие от объема производства. Прогноз этих расходов на 2004-2008 годы основывался на динамике изменений индекса потребительских цен, указанных в таблице 33.

Прогноз постоянных затрат представлен в таблице 35.

Таблица 35

Наименование условно-постоянных расходов, руб.	2004	2005	2006	2007	2008
Вывоз мусора	927,600	997,170	1 061 986	1 115 086	1 165 265
Затраты на оплату труда (с отчислениями)	14 376 213	15 454 429	16 458 967	17.21 915	18 059 601
Основные средства до 10 000 руб.	28 334	30459	32439	34 061	35593
Ремонт основных средств	4 940 651	5 311 200	5656428	5939249	6 206 516
Налоги и сборы (ЕСН, страхование + накопление.)	5 503 515	5 916 278	6300836	6 615 878	6913592
Юридические, информационные и другие подобные услуги	400000	430000	457,950	480 848	502,486
Расходы на рекламу	35 084	37,715	40 167	42 175	44,073
Соединение	441,452	474 561	505,408	530 678	554 559
Аренда за землю	1 544,932	1 628 551	1 734 407	1 821 128	1 903 078
Личная безопасность	1 187,375	1 276,428	1 359,395	1 427 365	1 491 597
Канцтовары и товары для дома. расходы	221 899	238 541	254,046	266 749	278 752
Контейнерные операции	50000	53,750	57 244	60 106	62 811
Паспорта достоинства , медицинское обследование	10 158	10919	11 629	12211	12760
Содержание основных средств	116 594	125 338	133,485	140 159	146 467
Аренда магазина (Москомимущество)	368000	395,600	421 314	442,380	462,287
Услуги кредитной организации	61600	66 220	70,524	74 051	77 383
Бонусы, финансовая помощь	68 275	73 395	78 166	82074	85 768
Суммы за рабочее пространство	38500	41 388	44,078	46,282	48364
Муниципальные платежи	8 675 484	9326146	9 932 345	10 428 962	10898266
Всего руб.	38 965 664	41 888 089	44 610 815	46 841 355	48 949 216

Условно-переменные расходы — это расходы, напрямую зависящие от продукции (услуг) компании. Расчеты затрат на 2004 год были сделаны на основе предположения о равномерном списании расходов в течение года, то есть путем умножения затрат, понесенных на 1 апреля 2004 года, в 4 раза. Прогноз условно-переменных расходов на 2005 — 2008 годы основывался на общем годовом темпе роста доходов приведены в Таблице 34. Согласно справке «Прогноз доходов от реализации фруктов и овощей ОАО« МТП «ХХХ-ХХ-Х» », средняя рентабельность продаж фруктов и овощей составляет 30%, поэтому условно переменные расходы на покупку фруктов и овощей в среднем составляют 70 % доходов от этого вида деятельности.

Проценты по долговым обязательствам также будут варьироваться в зависимости от характера кредитов, взятых компанией. В соответствии с прогнозом «Ссуды» ОАО «МТП« ХХ-ХХ-Х »« Содействие »на 2004-2006 годы», предоставленным руководством компании, в прогнозный период планируется получение заемных средств в следующих объемах (таблица 36).

Таблица 36

Период привлечения	Сумма привлеченных средств, тыс. Руб.	Процентная ставка,%	Ожидаемая дата возвращения	График погашения процентов
2004 год	20000	восемнадцать	2004	Ожидается, что проценты будут погашены вместе с суммой долга до погашения.
2005 год	60000	восемнадцать	2005
2006 год	40000	восемнадцать	2006
Всего	120000

В соответствии со ст. 269 ​​ч. 2 Налогового кодекса Российской Федерации «Особенности отнесения процентов по долговым обязательствам к расходам», максимальный размер процентов, признанных в качестве расходов, считается равным ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенной в 1,1 раза при регистрации долговых обязательств в рублях, и равный 15 процентам — для обязательств в иностранной валюте. Текущая ставка рефинансирования на день оценки составляет 13% ( www.cbr.ru ). Расчет процентов по долгу, отнесенному к стоимости (затратам), приведен в таблице 37.

Таблица 37

Наименование показателя	2004	2005	2006	2007	2008
Сумма кредита, тыс. Руб.	20000	60000	40000	0	0
Процентная ставка (по стоимости) (13% х 1,1)	14,30%	14,30%	14,30%	0	0
Проценты по задолженности, связанные с расходами, тыс. руб.	2860	8 580	5720	0	0
Проценты к уплате с прибыли (по ставке 18%), тыс. руб.	740	2220	+1480	0	0
Сумма кредитов, привлеченных в течение первого квартала. 2004 и подлежит оплате в 2004	10300
Процентная ставка (по стоимости) (13% х 1,1)	14,30%
Проценты по задолженности, связанные с расходами, тыс. руб.	1473
Проценты по прибыли в тысячах рублей	381
Общая сумма процентов по задолженности по затратам, тыс. Руб.	4,333	8 580	5720	0	0

Согласно РСБУ 6/01, стоимость основных средств изменится на стоимость работ, связанных с их реконструкцией, в 2006 году. Расходы на реконструкцию в соответствии со ссылкой «Меры по дальнейшему развитию ОАО« МТП »ТП-ХХ-Х» составят 10 000 000 рублей. Тогда ежегодный прирост налога на имущество с 2006 года составит 220 000 руб.

Расчет условно-переменных затрат с учетом всех вышеперечисленных изменений, связанных с выплатой процентов по заемным средствам, представлен в таблице 38.

Таблица 38

Условно-переменные расходы	2004	2005	2 006	2007	2008
ГСМ, запчасти, материалы	6 855 162	8 011 217	8 516 639	9 391 485	9 759 621
Покупка фруктов и овощей	7000000	14 350 000	15120000	20650000	21000000
Хранение и упаковка товаров	90510	105 774	112 447	123 998	128 858
Транспортные расходы (транспортировка государственных заказов и отходов)	1440000	1 682 842	1 789 011	1 972 782	2,050 113
Обновленный налог на имущество	0	0	220000	220000	220000
Проценты по долговым обязательствам	4332900	8580000	5720000	0	0
Амортизация	6 720 491	6 630 372	6889594	6799543	6 710 805
Итого, условно-переменных расходов	26439063	39 360 205	38 367 692	39 157 808	39 869 397

Расчеты и прогнозы чистой прибыли представлены в таблице 39. Подоходный налог за 2004–2008 годы рассчитывался по текущей ставке в 24%, действующей на дату оценки.

Таблица 39

Наименование показателя	2 004	2 005	2 006	2007	2008
Выручка в рублях	104 121 924	121 681 068	129 357 838	142 645 730	148 237 288
Общая стоимость, руб.	65 404,727	81 248 294	82 978 506	85 999 164	88 818 614
Прибыль до налогообложения, руб.	38 717 198	40 432 774	46 379 332	56 646 566	59 418 674
Чистая прибыль, руб.	29425070	30 728 909	35 248 292	43051390	45 158 192

5.5.6. Расчет денежного потока

Изменение долгосрочной задолженности

При расчете денежного потока для собственного капитала учитывается увеличение (уменьшение) долгосрочной задолженности.

Расчеты по ежегодному изменению долга представлены в таблице 40. Согласно справке, предоставленной руководством компании «Расшифровка долга на основе договоров ОАО« Департамент пищевых ресурсов МТП »XXXX-XX-X», погашение этих долгосрочных кредитов (включая проценты) ожидается до 2008 года. т. из-за отсутствия конкретных сроков погашения привлеченных средств, эксперты Эксперты приступили к равномерному погашению кредитов и процентов по ним в сумме 125 790 тыс. руб. в 2004–2007 гг., поскольку специалисты по оценке не знали о получении долгосрочных заемных средств в 2007–2008 гг., этот показатель не прогнозировался на указанный период.

Таблица 40

Наименование показателя, тысяча рублей	2004	2005	2 006	2007	2008
Долгосрочное погашение задолженности, тыс. Руб.	31447	31447	31447	31447	0
Общее изменение долга, одна тысяча рублей	-31,447	-31,447	-31,447	-31,447	0

Анализ и прогноз изменений оборотного капитала

Оборотный капитал компании — это разница между ее текущими активами и пассивами.

Увеличение оборотного капитала понимается как увеличение количества сырья, материалов, незавершенного производства, а также готовой, но нереализованной продукции, т. Е. Всего, в чем собственные «текущие активы» и денежные ресурсы для их пополнения оказались «замороженными». Необходимость вычитать увеличение оборотного капитала из денежного потока компании проистекает из того факта, что по мере увеличения дохода (дохода) компании она будет ощущать потребность в дополнительном оборотном капитале, и эта потребность должна финансироваться из ее собственных ресурсов или заемного капитала. Кроме того, финансирование из собственных средств вызовет отток средств с предприятия.

Прежде чем рассчитывать изменения в РНК, мы анализируем динамику изменения его составляющих: оборотных активов и краткосрочных обязательств компании за период, известный специалистам оценщиков (2001 — I квартал 2004 года).

В ходе анализа мы учитываем значения показателей, ранее рассчитанные в ГЛАВЕ 4. ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (см. Таблицу 41).

Таблица 41

Показатель, тыс. руб.	2001	2002	2003	1 кв. 2004
Активы	44,545	34 244	27 302	25,423
Краткосрочная задолженность	139 971	168 768	149,410	39,524
Коэфф. Текущая ликвидность	0,3	0.2	0.2	0.6
Счета к оплате	45,418	31 457	34 906	28 132

Как видно из приведенных данных, по состоянию на 31 марта 2004 года объем оборотных активов сократился в 1,75 раза по сравнению с уровнем на начало отчетного периода.

За тот же период объем краткосрочных обязательств сократился в 3,54 раза, что в основном связано со значительным улучшением структуры пассивов баланса и переводом большей части заемных средств в долгосрочные обязательства.

В результате текущий индикатор по итогам 1 квартала. 2004 год увеличился вдвое, и его среднее значение за анализируемый период составило 0,377 (рассчитывается как среднее арифметическое без округления).

Анализ обязательств по оплате, как части текущих обязательств компании, также показывает сокращение в 1,61 раза — почти пропорционально уменьшению оборотных активов. Поэтому, учитывая убыточный характер предприятия, краткосрочные кредиты являются основным источником покрытия оборотного капитала.

Следует отметить, что объем векселей, подлежащих оплате за два года (2002 — 1 квартал 2004 г.), имеет небольшие колебания, и его среднее значение за весь период наблюдения составляет 34 978 тыс. Руб. (рассчитывается как среднее арифметическое). Поэтому весьма вероятно предположить, что ни в текущем 2004 году, ни в оставшиеся годы прогнозного периода (2005–2008 гг.) Обязательства существенно не изменятся, и их размер будет близок к среднему значению за анализируемый период.

ОАО «МТП« ХХХ-ХХ-Х »планирует привлечь краткосрочные кредиты на сумму 120 000 тыс. Руб. В 2004–2006 гг. (См. Раздел 5.5.5. АНАЛИЗ И ПРОГНОЗ РАСХОДОВ ОАО« МТП »ХХХ-ХХ-Х»).

На основании приведенных данных эксперты Experts прогнозировали изменение объема оборотных активов и пассивов компании в 2004-2008 гг. и рассчитал изменение оборотного капитала (таблицы 42 и 43).

Таблица 42

Показатель, тыс. руб.	2004	2005	2006	2007	2008
Краткосрочные заемные средства (план привлечения)	20000	60000	40000	0	0
Обязательства (ретроспективное среднее)	34 978	34 978	34 978	34 978	34 978
Все текущие обязательства	54 978	94 978	74 978	34 978	34 978
Текущий показатель (ретроспективное среднее)	0,377	0,377	0,377	0,377	0,377
Текущие активы (прогноз)	18 528	32 008	25 268	11 788	11 788

Таблица 43. Расчет изменения оборотных средств

Показатель	2 003	2004	2 005	2 006	+2007	2008
Собственный оборотный капитал на конец года, тыс. Руб.	-122 108	-36450	-62 970	-49 710	-23,190	-23,190
Увеличение оборотного капитала, тыс. Руб.		85 658	-26,520	13,260	26520	0

Анализ и прогноз капитальных вложений и износа

Поскольку амортизационные отчисления, которые представляют собой расходы на учет, не вызывают реального оттока денежных средств от предприятия до тех пор, пока они не инвестируют в основные средства и другие амортизируемые активы (нематериальные активы, активы с низкой стоимостью и краткосрочные активы), то в денежный поток компании необходимо учитывать разницу между амортизацией и инвестициями в активы, которые амортизируются в течение определенного периода времени.

Руководство ОАО МТП «ХХХ-ХХ-Х» предоставило данные о стоимости основных фондов на начало года относительно их введения и продажи только в 2002–2003 годах. Не имея никакой другой информации, эксперты опирались на предоставленную информацию и проанализировали следующие показатели:

Индикатор обновления показывает, сколько основных средств, доступных на конец отчетного периода, являются новыми основными средствами. Коэффициент был рассчитан как отношение стоимости новых основных средств к стоимости всех основных средств на начало периода.

Коэффициент выбытия показывает, сколько материальных активов, с которыми компания начала работать в отчетном периоде, было продано.

Таблица 44. Ретроспективная информация о стоимости и движении основных средств оцениваемого предприятия, в тысячах рублей

Годы	2002	2003	Значение, принятое для расчетов в течение прогнозного периода
Имущество, фабрика и оборудование	48,993	397 016
Введены	7 558	156
На пенсии	5390	5638
Стоимость основных средств в кг	51 151	391 534
Амортизация за год	6420	6910
Норма амортизации	13,11%	1,74%	1,74%
Частота обновления,%	15,43%	0,04%	0,0%
Пенсионная ставка,%	11,00%	1,42%	1,4%

Годовая норма амортизации за прогнозируемый период также принята на уровне 2003 года (Таблица 44).

Коэффициент обновления для прогнозируемого периода в дальнейших расчетах принимается равным 0, поскольку его значение настолько мало, что практически не влияет на стоимость объекта оценки.

Коэффициент продаж принят на уровне 2003 г. За весь прогнозный период. Следует отметить, что его значение ограничивает период после прогноза примерно 70 годами (100 / 1,42 = 70,4 года), т. Е. К тому времени основные средства компании полностью прекратят оборот и прекратят свое существование. Прогноз показателей представлен в таблице 45.

Таблица 45

Показатель	2004	2005	2006	2007	2008
Стоимость основных средств за текущий год, тыс. Руб.	391 534	386 128	380 796	385 538	380 214
Вклад основных средств, тыс. Руб.	154	152	150	151	149
Продажа основных средств, тыс. Руб.	5560	5,483	5,408	5475	5399
Увеличение стоимости основных средств компании в результате реконструкции	0	0	10000	0	0
Стоимость основных средств в год, тысяча рублей	386 128	380 796	385 538	380 214	374 964
Стоимость основных фондов, без учета запуска новых в этом году, тысяча рублей	385 974	380 644	385 388	380,063	374,815

На основании данных о расходах и продаже основных средств прогнозируются списания амортизации.

Таблица 46. Прогноз износа существующих основных средств.

Показатель	2004	2005	2006	2007	2008
Полная первоначальная стоимость основных средств с учетом продаж и без учета расходов за текущий год, в тысячах рублей	385 974	380 644	385 388	380,063	374,815
Средняя норма амортизации,%	1,74%	1,74%	1,74%	1,74%	1,74%
Амортизация имеющихся основных средств с учетом продаж, тыс. руб.	6718	6 625	6,708	6 615	6 524

В таблице 47 приведен расчет амортизации для вновь вводимых основных средств.

Таблица 47. Расчет амортизации вновь введенных обществом основных средств.

Показатель	2004	2005	2006	2007	2008
Полная первоначальная стоимость основных средств с учетом продаж и без учета расходов за текущий год, в тысячах рублей	385 974	380 644	385 388	380,063	374,815
Средняя норма амортизации,%	1,74%	1,74%	1,74%	1,74%	1,74%
Амортизация имеющихся основных средств с учетом продаж, тыс. Руб.	6718	6 625	6,708	6 615	6 524
Капитальные вложения, тыс. Руб.	Амортизация вновь введенных основных средств
2004	154	2,7	2,7	2,7	2,7	2,7
2005	152		2,6	2,6	2,6	2,6
2006	10150			177	177	177
2007	151				2,6	2,6
2008	149					2,6
Общая амортизация существующих и вновь вводимых основных средств, тыс. Руб.	6720	6630	6890	+6800	6711

5.5.7. Построение ставки дисконта

Ставка дисконтирования используется для определения суммы, которую потенциальный инвестор заплатил бы сегодня (здесь это текущая стоимость) за возможность получения ожидаемых будущих притоков (будущих потоков денежных средств), принимая во внимание степень риска получения этих доходов.

Согласно теории оценки, ставка дисконта должна рассчитываться на той же основе, что и денежный поток, к которому она применяется. Поэтому, если вы выбираете безналичный денежный поток (для инвестированного капитала), оценщик должен рассчитать ставку дисконтирования, используя модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC). Если для капитала выбран поток капитала, то ставка дисконтирования может быть рассчитана либо кумулятивно (кумулятивно), либо с использованием модели оценки основных средств (CAPM — модель оценки основных средств).

При построении модели был рассчитан номинальный денежный поток на капитал в рублях

В этой модели специалисты рассчитывали ставку дисконтирования, используя метод накопления накопления, основываясь на экспертной оценке риска, связанного с инвестированием в оцениваемый бизнес. Согласно этому подходу основой для расчетов является норма доходности по безрисковым ценным бумагам, к которой добавляется особая премия за риск при инвестировании в конкретный бизнес.

Концепция «кумулятивного роста» основана на взаимосвязи между величиной ставок дохода и уровнем риска, связанного с некоторыми инвестициями, то есть при переходе от менее рискованных (без риска) к более рискованным инвестициям ставки дохода увеличиваются путем суммирования всех видов премий за риск. Концепция основана на том факте, что из-за неопределенности или риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую доходность, то есть она должна обеспечивать премию за риск при инвестировании в оцениваемую компанию.

Для потенциального инвестора безрисковая ставка представляет собой альтернативную норму прибыли, которая характеризуется отсутствием или минимальным риском и высокой степенью ликвидности.

Дополнительным бонусом является доход, который необходим инвестору в качестве компенсации за дополнительный риск, связанный с инвестированием в конкретный бизнес, по сравнению с безрисковыми инвестициями. Этот метод учитывает несколько типов инвестиционных рисков, связанных с общими для отрасли и экономики факторами, а также специфику оцениваемого предприятия. Метод основан на экспертной оценке риска, связанного с инвестированием в оцениваемый бизнес.

Ставка дисконтирования для капитала определяется в соответствии с кумулятивным подходом в два этапа:
  * I этап — определение безрисковой ставки, соответствующей денежному потоку;
  * II этап — определение величины дополнительной премии за риск при инвестировании в ценный бизнес.

Расчет ставки дисконтирования для рейтинговой компании проводился по следующей формуле:

R — ставка дисконтирования в рублях с учетом дополнительных бонусов за инвестиции в конкретный бизнес;
Rp — безрисковая ставка дисконтирования рубля;
Ди — дополнительная премия за риск при инвестировании в конкретную компанию.

Определение безрисковой ставки

Безрисковое инвестирование означает, что инвестор, независимо от чего-либо, получит от вложенного капитала именно тот доход, который он ожидал во время инвестирования. Следует отметить, что когда мы говорим о безрисковых инвестициях, мы имеем в виду только относительное отсутствие риска, а не абсолют.

Такие активы должны включать инструменты, отвечающие определенным условиям:

1. фразы, которые указаны и известны заранее;

2. вероятность потери средств в результате инвестирования в данный актив минимальна;

3. Продолжительность обращения финансового инструмента должна совпадать или быть близкой к «жизнеспособности» оцениваемого предприятия.

В качестве безрисковой ставки в мировой практике обычно используется норма доходности инвестиций, доход которой гарантируется государством (долгосрочные государственные облигации). Эта позиция основана на следующих рассуждениях. Так как безрисковые активы имеют известную доходность по определению, этот тип актива должен обеспечивать некоторый вид обеспечения, который обеспечивает стабильный доход и имеет нулевую вероятность неплатежа. Таким образом, безрисковые инвестиции обычно приносят минимальный уровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и рисков, связанных с инвестированием в эту страну. Августовские события 1998 года (несостоятельность) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящее время их трудно рассматривать как безрисковые инвестиции. Таким образом,В качестве базовой ставки может использоваться ставка инвестиций с самым низким уровнем риска.

Альтернативой общепринятой безрисковой ставке является процентная ставка по рублевым депозитам в коммерческих банках.

В качестве безрисковой ставки оценщики использовали средневзвешенную процентную ставку по депозитам предприятий и организаций в рублях на срок более 1 года. Среднее значение этой ставки в период с января по май 2004 года составляет 10% годовых. Источник информации: Официальное издание Статистических бюллетеней Центрального банка Российской Федерации № 6, 2004 г. (www.cbr.ru).

Определение величины премии за риск при инвестировании в ценный бизнес

Для оценки дополнительной премии за риск при инвестировании в оцениваемое предприятие использовался метод оценки риска, наиболее часто используемый профессиональными оценщиками. Этот метод был опубликован в Business Valuation News и рекомендуется для широкого использования при оценке премии за риск для конкретного предприятия. Основная информация приведена в таблице 48.

Таблица 48

Типы риска	Параметры риска
Лидерство, управление качеством	Независимость (зависимость) от одного ключевого персонажа; наличие (отсутствие) управленческого резерва
Размер компании	Крупное (среднее, малое) предприятие; Форма рынка, на которой компания работает с позиции предложения: монополистическая или конкурентная
Финансовая структура (источники финансирования компании)	Соответствующая (переоцененная) доля заемных средств в общем капитале компании. Средний отраслевой уровень можно считать нормой.
Товарное и территориальное разнообразие	Широкий (узкий) ассортимент продукции; территориальные границы рынка: внешний, региональный, локальный рынок
Диверсификация клиентов	Форма рынка, на котором работает компания с точки зрения спроса: много или несколько (до пяти) потребителей, один потребитель товаров; незначительная (значительная) доля в объеме продаж одному или нескольким потребителям, в среднем на потребителя
Уровень прибыли и предсказуемость	Наличие (отсутствие) информации за последние несколько (три-пять) лет о деятельности компании, необходимой для прогнозирования
Другие риски	Дополнительный риск, определенный экспертами

Для каждого из этих типов риска оценщик присваивает бонус от 0% (без риска) до 5% (возможен максимальный риск).

Оценка факторов риска на основе результатов анализа оцениваемого предприятия заключается в следующем:

Размер компании

Крупная компания часто имеет некоторые преимущества перед мелкими конкурентами: сравнительно более легкий доступ к финансовым рынкам, при необходимости для привлечения дополнительных ресурсов, большая стабильность компании. В то же время небольшой размер предприятия не всегда является явно негативным фактором.

Однако существует много отраслей, в которых малые предприятия работают гораздо эффективнее: торговля, гастрономия, коммунальное обслуживание и производство без использования сложных технологических процессов.

Наиболее информативным показателем при оценке размера предприятия является сумма чистых активов компании, поскольку чистые активы характеризуют сумму капитала компании, которая остается после вычета всех долговых обязательств.

Расчет значения риска для этого фактора определялся по следующей формуле:

X = Xmax (1-N / Nmax),

куда

X — желаемый уровень премии за риск для размера оцениваемого предприятия;

Хmax– максимальная сумма бонуса (5%);

N — стоимость чистых активов оцениваемого предприятия по состоянию на 1 апреля 2004 г. (балансовая стоимость чистых активов оцениваемого предприятия составляет 48 369 тыс. Руб.);

Nmax — максимальное значение чистых активов предприятий отрасли (в этом случае значение равно максимальному значению чистых активов предприятий, представленному в таблице 26, пункт 5.4.4 настоящего отчета; Nmax = 33 971 тыс. Руб.)

Таким образом, премия за риск для этого фактора будет: X = 5% (1-48 369/33 971) = 0%

Заключение: 0%.

Финансовая структура (источники финансирования компании)

Риск финансовой структуры — это соотношение собственных и заемных средств. Формализация анализа финансовой структуры предприятия означает сравнение различных показателей, рассчитанных для предприятия, с некоторыми средними значениями в отрасли. Поскольку такие средние значения по отрасли никогда не рассчитывались в России, эксперты-оценщики сосредоточились на средних значениях показателей финансовой структуры для широкого выбора сопоставимых предприятий, представленных в главе 5.4. этот отчет.

При расчете эксперты использовали следующую логику: если значение показателя компании в 2 раза хуже, чем среднее значение для отдельных компаний, премия за риск должна быть в 2 раза выше, чем ее среднее значение (2,5%).

Расчеты проводились в соответствии со следующей формулой (для каждого выбранного коэффициента сравнения):

Х =2,5% х Хмедиана.ан./Х оц,

Х — желаемый уровень премии за риск;

Khmediana.an. — срединное значение коэффициента для сопоставимых предприятий;

X sc — значение коэффициента для оцениваемого предприятия.

Расчеты риска финансовой структуры представлены в таблице 49.

Таблица 49. Расчет риска финансовой структуры оцениваемого предприятия

Наименование показателя	Расчет показателя	Значение показателя для оцениваемого предприятия,%	Медианное значение для сопоставимых предприятий,%	Отношение	Значение финансовой структуры фактора риска,%
Текущее соотношение	ТА/КП	64,35%	87,8%	1,36	3,41%
Коэффициент левереджа на балансе	ЗК/БП	77,41%	44,9%	1,73	4,3%
Доля долгосрочной задолженности в совокупных обязательствах	КЗ/БП	58,98%	15,2%	3,87	5,0%
Среднее значение,%	4,2%

Высокий уровень риска из-за фактора финансовой структуры объясняется низкой ликвидностью компании по сравнению с сопоставимыми компаниями.

Заключение: 4,2%

Товарная / территориальная диверсификация

Риск диверсификации товаров и территориальной диверсификации зависит от того, насколько широк ассортимент товаров и услуг предприятия и насколько велики рынки с географической точки зрения.

Основным видом услуг ОАО «МТП» XXX-XX-X «является аренда помещений. Данный вид услуг предполагает широкий спектр арендаторов, более того, данный вид деятельности в настоящее время является одним из наиболее прибыльных для Москвы и Московской области, где расположены основные торговые точки товаров, произведенных на всей территории Российской Федерации. Снижается риск товарно-территориальной диверсификации и реализации предпринимательской программы по закупке фруктов и овощей для Москвы.

Заключение: 2%.

Диверсификация клиентов

Риск потери клиентов характерен для всех компаний. Однако потеря клиентов в разной степени влияет на объем продаж различных предприятий. Чем ниже зависимость дохода компании от одного и / или нескольких крупных клиентов, тем стабильнее она. Таким образом, чем больше потребителей у предприятия, тем стабильнее компания. Однако уровень диверсификации зависит не только от количества покупателей, но и от доли продаж для каждого из них. Чем меньше неравномерность в распределении доходов для конкретных клиентов, тем меньше при прочих равных условиях предприятие зависит от конкретного потребителя. Если специалисты по оценке не располагают информацией о распределении доходов компании по основным клиентам,в качестве основного показателя использовалось разделение требований по крупнейшим должникам компании по состоянию на 01.01.2004 г. Большинство компаний работают на условиях предоплаты, поэтому анализ дебиторской задолженности компании позволяет нам с достаточной степенью достоверности оценивать диверсификацию клиентов.

Для анализа степени диверсификации клиентов эксперты-оценщики использовали метод концентрации, который показывает, какая часть долга приходится на ряд крупных потребителей (должников). Анализируя степень диверсификации, эксперты-оценщики учитывали уровень концентрации 1 (CR-1) 3 (CR-3), 8 (CR-8) и 24 (CR-24) крупнейших потребителей услуг компании.

Расчет риска по коэффициенту диверсификации клиента проводился по следующим шагам:

1. Расчет доли 1, 3, 8 и 24 крупнейших должников в общей сумме краткосрочной задолженности;

2. Расчет риска для каждого фактора концентрации, зная максимальный уровень премии (5%) для значения фактора концентрации, близкого к 1.

3. Расчет весовых коэффициентов для каждого фактора концентрации. Веса основаны на следующей логике: потеря одного клиента (должника), при котором все остальные равны, в 24 раза легче, чем потеря 24 основных клиентов (должников) одновременно, поэтому уровень риска снижается. Отсюда и весы: CR-1 — 24, CR-3 — 8, CR-8 — 3, CR-24 — 1. Общий вес — 36.

4. Расчет среднего уровня премии за риск.

Расчет риска по коэффициенту диверсификации клиента приведен в таблице 50.

Таблица 50. Расчет риска через диверсификацию клиентского фактора.

Наименование показателя	доля должников	риск, %	вес	Взвешенный риск,%
Зависимость от 1 клиента (CR-1)	0,38	2,0%	24	47,1%
Зависимость от 3 клиентов (CR-3)	0,59	3,1%	8	24,5%
Зависимость от 8 клиентов (CR-8)	0,79	4,1%	3)	12,2%
Зависимость от 24 клиентов (CR-24)	0,97	5,0%	1	5,0%
Общее количество рассмотренных основных должников	36
Полная диверсификация факторов риска клиентов	2,5%

Общая премия за риск по данному фактору для предприятия составит:

(2,0% х 24 + 3,1% х 8 + 4,1% х 3 + 5,0 х 1) / 36 = 2,5%

Заключение: 2,5%.

Уровень прибыли и предсказуемость

Риск рентабельности и предсказуемости доходов связан с прогнозированием доходов компании и стабильной прибыльностью продукции.

Эксперты считают, что на дату оценки этот тип риска для предприятия с рейтингом выше среднего, что в основном связано с наличием значительного объема заемных средств. Потребность в платежах по обязательствам ОАО значительно снижает доходы компании. Однако тот факт, что 77% выручки приходится на самый прибыльный вид бизнеса — аренду помещений, позволяет экспертам оценить этот риск до 3%.

Заключение: 3%.

Качество управления

Качество управления является наиболее важным фактором, влияющим на инвестиционные решения. Большинство показателей эффективности любого бизнеса зависят от этого фактора. Товарная и территориальная диверсификация, диверсификация клиентов и финансовые результаты предприятия зависят главным образом от деятельности его правления. Размер предприятия во многом зависит от других факторов. Следовательно, сумма бонуса за качество управления должна рассчитываться как среднее арифметическое других бонусов, за исключением премии за размер предприятия.

Заключение: (4,2% + 2,0% + 2,5% + 3,0%) / 4 = 2,9%.

Другие риски

Другие риски не были определены оценщиком.

Заключение: 0%.

Окончательный расчет учетной ставки

Ставка дисконта равна сумме безрисковой ставки и премии за риск:

10% + 2,9% + 0% + 4,2% + 2,0% + 2,5% + 3,0% = 24,6%

5.5.8. Определение текущей стоимости денежных потоков

При дисконтировании прогнозируемых денежных потоков следует учитывать тот факт, что компания генерирует доход и равномерно выполняет расходы в течение года, поэтому дисконтирование денежных потоков должно происходить в середине периода.

Расчет коэффициента справедливой стоимости осуществляется по формуле:

F — коэффициент справедливой стоимости,
R — ставка дисконта
n — количество периодов.

Кроме того, коэффициент текущей стоимости, определенный таким образом, умножается на сумму денежных потоков за период прогнозирования за соответствующий период. Текущие значения денежных потоков суммируются, что дает текущую стоимость чистых денежных потоков за весь прогнозируемый период.

Также необходимо указать сумму денежных потоков в периоде после прогноза. Эта проблема была решена с использованием модели Гордона.

Суть модели Гордона состоит в том, что стоимость денежных потоков в начале первого года периода после прогноза будет равна сумме капитализированной прибыли периода после прогноза (то есть суммы всех годовых будущих денежных потоков в период после прогноза).

Модель Гордона выглядит следующим образом:

V — общий денежный поток за период после прогноза,
G — денежный поток за последний год прогноза,
R — ставка дисконтирования;
г — ожидаемый темп прироста денежного потока в период после прогноза.

Модель Гордона основана на следующих условиях:
* после окончания прогнозируемого периода выручка компании стабилизируется, и в будущем сохранятся стабильные долгосрочные темпы роста.
* амортизация и инвестиции в период после прогноза корректируются.

По оценкам экспертов, темпы роста денежного потока ОАО МТП «ХХХ-ХХ-Х» в период после прогноза составят около 5% (что соответствует темпам роста выручки компании в 2008 году).

Стоимость периода после прогноза должна быть дисконтирована на основе коэффициента текущей стоимости последнего года отчетного периода (в нашем случае коэффициент текущей стоимости принимается в конце 5-го года) по формуле:

F — коэффициент справедливой стоимости,
R — ставка дисконтирования.
n — количество периодов.

Затем значение, полученное в результате дисконтирования гудвилла в консолидированном периоде, добавляется к чистым денежным потокам, указанным для прогнозного периода. Результатом является рыночная стоимость 100% капитала оцениваемого предприятия.

Поскольку дата оценки не является началом года, периоды скидок немного изменены. Начало периода прогноза — дата оценки, конец — 31 декабря прошлого года прогноза. Дата оценки — 8 июля 2004 года. Таким образом, денежный поток не учитывается при расчете чистой приведенной стоимости за весь 2004 год, но за период с 8 июля по 31 декабря 2004 года, продолжительностью 176 дней (0,48 года). В результате денежный поток за 2004 год был скорректирован с коэффициентом 0,48. Поэтому дисконтирование происходит в середине этого периода. Тогда время от даты оценки до ее центра будет:

T2004 = 176/365/2 = 0,241 года

Периоды с даты оценки до середины 2005, 2006, 2007 и 2008 годов и до начала периода после прогноза (2009) будут следующими:

Т2005 = 0,241 х 2 + 0,5 = 0,982
Т2006 = 0,982 + 1 = 1,982
Т2007 = 1,982 + 1 = 2,982
Т2008 = 2,982 + 1 = 3,982
Т пост. проноз = 3,982 + 0,5 = 4,482

5.5.9. Заключительные корректировки и итоговый расчет

Окончательные исправления:

1. Поправка относительно избытка (недостатка) собственного оборотного капитала. Эта поправка необходима для учета фактической стоимости собственного оборотного капитала, поскольку требуемая величина оборотного капитала включена в модель денежных потоков, а ее фактическая стоимость может не совпадать с требуемой. В результате следует добавить избыток собственного оборотного капитала, а дефицит вычесть из стоимости первоначальной стоимости.

При оценке коррекции профицита (дефицита) CRS на дату оценки 8 июля 2004 года специалисты-оценщики могли полагаться на:
  * фактическую финансовую отчетность за первый квартал. 2004 год, дата которого составляет 99 дней с даты оценки;
  * прогнозные значения текущих активов и обязательств компании, рассчитанные в целом за 2004 год (прогнозируемая дата составляет 176 дней с даты оценки).

Мы анализируем доступную информацию.

В ходе прогноза изменений нашего оборотного капитала (см. Раздел 5.5.6. РАСЧЕТ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ) мы рассчитали стоимость текущих активов и обязательств компании по результатам 2004 года (18 528 тысяч рублей и 54 978 тысяч рублей соответственно), и был определен дефицит РНС. , что равно 36 450 тыс. руб.

Зная дату оценки (8 июля 2004 г.), вы можете определить отсутствие RNS на эту дату:

Период с 1 января 2004 года по 8 июля 2004 года = 31 + 29 + 31 + 30 + 31 + 30 + 8 = 190 дней;

Количество дней в 2004 году = 365 дней;

Коэффициент пересчета на день оценки = 190/365 = 0,52;

Нет СОКУ = 36 450 тыс. Руб. * 0,52 = 18 954 тыс. Руб.

Эта модель действительна только в одном случае: скорость изменения остатков средств на счетах текущих активов и пассивов остается неизменной в течение года, а дефицит СРС возрастает линейно.

Рассчитать на основе прогнозируемых данных значение дефицита РНС по итогам первого квартала 2004 года:

Период с 1 января 2004 года по 31 марта 2004 года = 31 + 29 + 31 = 91 день;

Количество дней в 2004 году = 365 дней;

Коэффициент пересчета на день оценки = 91/365 = 0,25;

Нет СОКУ = 36 450 тыс. Руб. * 0,25 = 9 112,5 тыс. Руб.

Сравнение фактического отсутствия РНС в первом квартале. 2004 г. — 14 092 тыс. Руб. и населенный пункт, построенный согласно прогнозу — 9 112,5 тыс. грн. рублей. позволяет сделать вывод, что изменения текущих активов и пассивов компании неравномерны. Таким образом, достоверность полученного результата расчета не относительно высока, полученная величина отсутствия РНС может быть переоценена, что приведет к недооценке стоимости объекта оценки.

Этот вывод подтверждается анализом данных по краткосрочным кредитам, которые в структуре краткосрочных обязательств в 2004 году составили более 40% и в основном определяют их уровень (см. Таблицу 51).

Таблица 51

Название компании	Контактный телефон	Договорная сумма,  тысяч рублей	Дата принятия	Процентная ставка,%	Дата возвращения	График погашения процентов по займам
Реальные кредиты
ООО Оптима Инвест	08/08/03	1600	10/15/2003	0%	31 мая 2004 г.	—
Новые Черемушки, ЗАО	94	2000	04/12/2003	15%	30.06.2004	Выплата процентов в конце периода вместе с основной суммой
Новые Черемушки, ЗАО	95	1000	04/12/2003	15%	30 сентября 2004 г.
Новые Черемушки, ЗАО	87	1300	20 ноября 2003 г.	15%	30 сентября 2004 г.
Новые Черемушки, ЗАО	ДЗ-4	1000	12/29/2003	15%	30 сентября 2004 г.
Новые Черемушки, ЗАО	ДЗ-6	3000	25 марта 2004 г.	15%	30 сентября 2004 г.
Новые Черемушки, ЗАО	ДЗ-5	2000	03/18/2004	15%	30 сентября 2004 г.
Всего		11900
Кредитный план
непригодный	непригодный	20000	В 2004 году	непригодный	2004-2005	непригодный

Как видно из таблицы, в первом квартале года было привлечено 7300 тысяч рублей. или 36,5% от кредитного плана.

На основании вышеизложенного эксперты решили, что размер дефицита CRS (профицит) на основе фактических данных бухгалтерского учета за первый квартал. 2004 г. Нормативный коэффициент уровня коэффициента оборотного капитала, который составляет 10% оборотных активов компании (Таблица 52).

Таблица 52

Показатель	Стоимость на 1 апреля 2004 года, тысяча рублей.
Требуемый уровень оборотных средств (10% оборотных активов на 1 апреля 2004 г.), тыс. руб.	2 543
Фактический собственный оборотный капитал, тыс. руб.	-14 092
Недостаток СОК, тыс. руб.	-16 635

Поэтому рассчитанный дефицит оборотного капитала на дату оценки должен быть вычтен.

2. Корректировка стоимости внереализационных активов. Неоперационные активы — это активы, которые не используются напрямую в процессе производства (оказания услуг), т. Е. При создании потоков денежных средств их стоимость должна добавляться к стоимости, получаемой путем дисконтирования потоков денежных средств. При оценке ОАО «МТП« ХХХ-ХХ-Х »эксперты-оценщики не смогли идентифицировать эти объекты, поэтому корректировки стоимости необоротных активов не могут быть правильно рассчитаны.

Расчет стоимости предприятия по методу дохода (чистая приведенная стоимость) представлен в таблице 53.

Таблица 53

Индекс	2004	2005	2006	2007	2008	Период после прогноза
Чистая прибыль за отчетный период, тыс. Руб.	29 425	30,729	35 248	43 051	45 158
Амортизация, тысяч рублей	6720	6630	6890	+6800	6711
Долгосрочное сокращение задолженности, одна тысяча рублей	-31,447	-31,447	-31,447	-31,447	0
Увеличение оборотного капитала, одна тысяча рублей	85 658	-26,520	13,260	26520	0
Капитальные вложения, тыс. Руб.	154	152	10150	151	149
Денежный поток, тыс. Руб.	-39 112	32 281	-12,719	-8,268	51 720	54 306
Скидка,%	24,6%	24,6%	24,6%	24,6%	24,6%	24,6%
Темпы роста в период после прогноза,%			5%
Стоимость в период после прогноза, тысяч рублей			276 575
Длительность скидки	0,241	0,982	+1982	2982	3,982	4,482
Коэффициент справедливой стоимости	0,948	0,805	0,646	0,519	0,416	0,373
Чистая приведенная стоимость денежных потоков, в тысячах рублей	-37,090	26 002	-8 220	-4,287	21518	103 071
Сумма текущих расходов, тыс. руб.				100 994
Избыток (недостаток) собственного оборотного капитала, тыс. руб.				-16 635
Внеоперационные активы, тыс. руб.				0
Общая стоимость собственного капитала, тысяч рублей				84 358

Рыночная стоимость 100% ОАО «МТП» ХХХ-ХХ-Х «, рассчитанная с использованием метода дисконтированных денежных потоков, составляет (округлено):
84 400 000 (восемьдесят четыре миллиона четыреста тысяч) рублей.

5.6. Внесение заключительных корректировок

Окончательные корректировки при расчете стоимости предприятия включают: скидку на неконтролирующий пакет акций (акции — если оценивается доля в уставном капитале компании) и скидку из-за недостаточной ликвидности.

5.6.1. Скидка на не контрольный характер пакета акций

Все обыкновенные акции имеют равные права по своей природе. Владелец большинства акций не может получить ни одного рубля больше, чем все остальные акционеры. Но на практике бывают ситуации, когда инвестор готов купить премиальные акции (по сравнению с рыночными котировками), поэтому, хотя все акции равны, некоторые «более равны», чем другие. Владельцы контрольных пакетов акций «более равны», потому что имеют право формировать политику компании.

Владение контрольным пакетом акций позволяет:
  * проводить выборы директоров и назначать менеджеров.
  * Установить вознаграждение для менеджеров, их привилегии.
  * Определите политику компании, внесите изменения в направление работы.
  * Покупка / продажа активов.
  * Решите захватить, объединить и ликвидировать, продать свою собственность.
  * Примите решение о выпуске акций, купите / продайте собственные акции компании.
  * Распределение прибыли и установление дивидендов.
  * Для изменения компонентов документов и правил внутреннего распорядка.

Наличие контрольного пакета акций является преимуществом для основного акционера, которое не распространяется на других акционеров (так называемые преимущества частного контроля).

Конечно, неконтрольные доли участия обычно стоят меньше, чем пропорциональная доля активов, к которым они относятся. Это понятно, потому что владелец неконтролируемого пакета акций может, например, выбрать меньшее количество членов совета директоров предприятия, а там, где кумулятивное голосование не предусмотрено, он не может выбрать даже одного директора.

Без контроля над правлением акционер не может влиять на политику развития компании, размер дивидендов, заключение сделок, направление и объем инвестиций и многое другое, т. Е. Владелец неконтролирующих долей участия не имеет права голоса в делах компании и полностью зависит от держателей контрольного пакета, который не является ничем иным принуждать их платить ему только символические дивиденды (если дивиденды выплачиваются вообще) или аннулировать их акции по цене, отличной от номинальной.

Таким образом, можно честно сказать, что покупатель, который покупает неконтролируемые акции у продавца, который соглашается сделать это добровольно, за исключением тех случаев, когда покупатель уже владеет акциями и новая покупка дает ему контрольный пакет акций, окажется в таком же невыгодном положении. из-за отсутствия контроля. Покупателя просят сделать инвестиции без какой-либо определенности относительно размера текущего дохода и возможности продажи своего инвестиционного актива позже. Поэтому, независимо от стоимости 100% компании, покупатель не будет покупать неконтролирующие доли, за исключением дисконта от пропорциональной доли в стоимости 100% компании.

На сегодняшний день было проведено и опубликовано обширное тестирование премиальных средств контроля, которое определяется как «дополнительные расходы, связанные с контрольным пакетом, в отличие от доли меньшинства и отражающие силу контроля». Специализированные компании отслеживают приобретения и публикуют контрольные данные премиум-класса. В литературе есть ссылки, что премия за контроль может составлять 30-50%.

На сегодняшний день было проведено и опубликовано обширное тестирование премиальных средств контроля, которое определяется как «дополнительные расходы, связанные с контрольным пакетом, в отличие от доли меньшинства и отражающие силу контроля». Специализированные компании отслеживают приобретения и публикуют контрольные данные премиум-класса. В нашей стране нет публикаций, в которых отслеживаются средние вклады для контроля, поэтому специалисты вынуждены полагаться на данные из зарубежных источников. В развитых странах контрольная премия за пакет акций варьируется от 4% в США до 40% в Израиле и 80% в Италии, согласно исследованию Беркли, Holderness and Zingales. Однако большинство транзакций происходит с бонусами от 10% до 40%.

В нашей стране нет публикаций, в которых бы отслеживались средние взносы за контроль.

Скидка на неконтролируемый характер пакета была определена в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 31 мая 2002 г. № 369 «Об утверждении правил определения нормативной цены государственной или муниципальной недвижимости, подлежащей приватизации». Согласно Правилам, контрольный коэффициент определяется в соответствии со следующими значениями (Таблица 54).

Таблица 54

Количество акций (в процентах от целевого капитала)	Коэффициент контроля
от 75% до 100%	1
от 50% + 1 акция до 75% -1 акция	0.9
с 25% + 1 акция до 50%	0.8
от 10% до 25%	0.7
от 1 акции до 10% -1 акция	0.6

Так что для предполагаемого пакета (75% минус одна акция) скидка составит 10%.

5.6.2. Скидка на недостаточную ликвидность

Недостаточный дисконт ликвидности определяется как абсолютная денежная стоимость или процентный процент, на который уменьшается стоимость собственного капитала, отражая недостаточную ликвидность предприятия. Факторы, увеличивающие размер скидки:
а) низкие дивиденды или невозможность их выплатить;
б) неблагоприятные перспективы развития акционерного общества и продажи его акций;
в) ограничения на операции с акциями компании.

Факторы, уменьшающие объем дисконта:
а) свободная продажа акций или самого предприятия; 
б) высокие выплаты дивидендов.

В настоящее время на российском рынке недостаточно сделок с пакетами акций различных (как закрытых, так и открытых) компаний, на основании которых можно получить скидку из-за недостаточной ликвидности.

Зарубежная литература представляет несколько исследований, посвященных определению среднего уровня этой скидки. Исследование было проведено консалтинговыми компаниями Deloitte & Touche, Комиссия по ценным бумагам и биржам, Mergerstat. Эти исследования основывались на следующих методах:
  * Анализ «ограниченных» акций компании, наделение их владельцев правами, аналогичными тем, которые вытекают из владения рыночными акциями при торговле той же компанией, за исключением права выставлять их на продажу в течение определенного периода времени;
  * Сравнение продажи акций по частным сделкам с продажей таких же акций на рынке в следующем периоде;
  * Сравнение соотношения «цена / прибыль компании» (P / E) для частных компаний с аналогичными коэффициентами для акций, которые подлежат свободному обращению на фондовых биржах.

Согласно результатам этих исследований, недостаточная ликвидность снижает стоимость акций в среднем на 30-40%.

Все это относится к более высокоорганизованному западному фондовому рынку, где перечислены большинство (крупных и средних) компаний, связанных с определенной отраслью. Поскольку на российском организованном рынке ценных бумаг гораздо меньше корпоративных акций, обычно только крупных, а котировки часто нерегулярны, говорить о ликвидности как о скорости продажи бумаги, особенно для закрытых компаний, довольно сложно. Таким образом, нельзя четко указать, является ли ликвидность акций одной или закрытой российской компании ликвидной.

Учитывая, что пакет акций подлежит оценке, что составляет 74,9996% от целевого капитала ОАО «МТП XXXX-XX-X», существуют факторы, снижающие размер дисконта:
  * контрольный пакет акций подлежит оценке;
  * ОАО «МТП» ХХХ-ХХ-Х «обладает значительным комплексом недвижимости (недвижимости и оборудования), базирующимся в Москве, что значительно повышает привлекательность предприятия в глазах потенциального покупателя;

Поэтому эксперты считают, что дисконт не следует использовать из-за недостаточной ликвидности.

5.7. Итоговый расчет стоимости объекта

Последний элемент процесса оценки заключается в сравнении результатов, полученных с использованием различных подходов, и сведении их к одной стоимости. Процесс кастинга учитывает сильные и слабые стороны каждого подхода, определяет, насколько они влияют на оценку объективного отражения рынка. Процесс сравнения результатов командировок приводит к определению окончательной стоимости, поэтому цель оценки достигнута. 

Для расчета рыночной стоимости акций ОАО «МТП« ХХХ-ХХ-Х »использовались дорогостоящий, доходный и рыночный (сравнительный) методы.

Результаты координируются с использованием метода анализа иерархии (MAI).

Метод анализа иерархии — это систематическая процедура иерархического представления элементов, определяющих суть каждой проблемы. Он включает в себя разделение (разбивку) задачи на более простые компоненты и дальнейшую обработку последующих суждений оценщика на основе сравнений в парах.

Для целей этой оценки должны применяться следующие критерии утверждения:
  * A. Способность отражать реальные намерения потенциального инвестора и продавца;
  * B. Тип, качество, величина, данные, на которых основан анализ;
  * Б. Способность параметров методов, используемых для учета рыночных колебаний;
  * G. Способность учитывать специфические характеристики объекта, влияющие на его стоимость.

После представления проблемы сопоставления результатов в форме иерархии выполняется следующая последовательность действий:
  * Приоритеты в критериях определяются путем сравнения их в парах. Для этого строится обратная симметричная матрица, а шкала коэффициентов используется для парного сравнения. Парные сравнения сделаны с точки зрения доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах и применяется следующая шкала.

Таблица 55. Шкала зависимостей для парного сравнения

Важность параметра оценки	Числовое значение
Равное значение	1
Умеренное превосходство	3
Значительное преимущество	5
Явное превосходство	7
Абсолютное превосходство	9

* Затем для каждого критерия вес определяется по формуле: W ij = (Пaij) 1 / n. Где aij — действительность критерия (индекса)
* Полученные веса нормированы: W ij = W ij / W. Полученные таким образом значения представляют собой окончательные значения весовое значение каждого критерия.
* Реализована описанная процедура определения приоритетов для каждой альтернативы для каждого критерия. Вот как определяются веса каждой альтернативы.
* Рассчитаны общие веса каждой альтернативы, которые равны сумме произведений взвешивания ценовых факторов и соответствующего взвешивания альтернатив для каждого фактора.

Результаты весовых расчетов приведены в таблице 56.

Таблица 56. Расчет весовых коэффициентов

1. Приоритеты определены в критериях
Сравнительная матрица и расчет приоритетных значений критериев
	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
А	1	3)	5	5	2,94	0,556
Б	1/3	1	3)	3)	1,32	0,249
В	1/5	1/3	1	1	0,51	0,081
Г	1/5	1/3	1	1	0,51	0,114
сумма	5,29	1,000
2. Результаты, полученные с использованием трех подходов, сравнивались по каждому критерию.
2.1 Способность отражать реальные намерения потенциального инвестора и продавца (А)
	Доходный	Сравнительный	Затратный	Вес метода по критерию А
Доходный	1	3	3	2,08	0,59
Сравнительный	1/3	1	2	0,87	0,25
Затратный	1/3	1.2	1	0,55	0,16
сумма		3,50	1,00
2.2 Тип, качество, обширность данных, на которых основан анализ (B)
	Доходный	Сравнительный	Затратный	Вес метода по критерию Б
Доходный	1	5	1/3	1,19	0,27
Сравнительный	1/5	1	1/9	0,28	0,06
Затратный	3	9	1	3,00	0,67
сумма				4,47	1,00
2.3 Емкость параметров метода, используемых для учета рыночных колебаний (B)
	Доходный	Сравнительный	Затратный	Вес метода по критерию Б
Доходный	1	3)	3)	2,08	0,60
Сравнительный	1/3	1	1	0,69	0,20
Затратный	1/3	1	1	0,69	0,20
сумма				3,47	1,00
2.4 Умение учитывать особенности объекта, влияющие на его стоимость (местоположение, размер, потенциальная доходность) (Г)
	Доходный	Сравнительный	Затратный	Вес метода по критерию Г
Доходный	1	3	1.2	1,14	0,37
Сравнительный	1/3	1	1	0,69	0,22
Затратный	2	1	1	1,26	0,41
сумма				3,10	1,00
3. Общий вес каждого подхода рассчитывается.
	А	Б	В	Г	Удельный вес
	0,556	0,249	0,081	0,114
Доходный	0,59	0,27	0,60	0,37	0,49
Сравнительный	0,25	0,06	0,20	0,22	0,20
Затратный	0,16	0,67	0,20	0,41	0,31

Ниже представлен анализ и наш комментарий к результатам расчета окончательных значений весовых коэффициентов Методом Анализа Иерархий (МАИ).

Сравнительный подход

Расчетный массовый коэффициент составляет 0,20 (округлено = 0,2).

Относительно небольшое значение массового фактора обусловлено тем, что:

1. В соответствии с критериями одобрения Московского авиационного института им. Б. Тип, качество, масштабность, данные, на основании которых проводится анализ »:
* В ходе анализа рынка сбыта акций Эксперты Оценщики обнаружили лишь несколько компаний, аналогичных МТП ОАО JS-ХХ-Х по видам деятельности. Кроме того, только 2 из 5 потенциально сопоставимых предприятий можно в полной мере считать сопоставимыми с предметом оценки по основным критериям:
* критерий «вид деятельности» — оптовая и розничная торговля фруктами и овощами и картофелем, аренда площадей;
* Критерий «Размер имущественного комплекса» — общая занимаемая площадь зданий и сооружений ОАО «Алтуфьево» составляет 87 793,4 м2, ОАО «Перовское» — 86 017 м2, ОАО «МТП ХХХ-ХХ-Х» (предмет оценки) — 78 884 м2;
* Критерий «Местоположение» — Москва.
* Недостаток достаточной информации о деятельности сравнительных компаний (прежде всего данных о финансовых результатах деятельности — выручка, прибыль) ограничил специалистов по оценке в анализе результатов финансово-хозяйственной деятельности сравнительных компаний. В результате были рассчитаны только мгновенные мультипликаторы цен: капитализация / балансовая стоимость чистых активов, капитализация / валюта баланса и капитализация / общая площадь зданий.

Таким образом, ограничение полноты и объема оценочной информационной базы привело к низкому уровню ОИ «Б. Тип, качество, величина, данные, на которых основан анализ; «

2. В соответствии с критериями одобрения Московского авиационного института им. Возможность использования параметров методов, используемых для учета рыночных колебаний:
* При расчете капитализации ОАО «МТП« ХХХ-ХХ-Х »в рамках сравнительного подхода мы использовали как цену сделки (итоговую цену аукциона по продаже акций ОАО« Алтуфьево »), так и цену предложения на продажа акций ОАО «Перовское». Цена предложения в силу своей экономической природы не может в полной мере отражать влияние всех участников рынка, которое повлияло на общий весовой коэффициент для сравнительного метода.

Таким образом, неполный объем информации, необходимой для выполнения процедур, привел к снижению достоверности рыночной стоимости, полученной сравнительным методом.

Доходный подход

Расчетное значение коэффициента массы составляет 0,49 (округлено до 0,5).

Как показано выше, основанный на доходах подход основан на исследованиях и статистической обработке результатов компании, отраслевом анализе и макроэкономических показателях.

На основании результатов исследования составляются прогнозы деятельности компании на определенный период времени с минимально возможными допущениями. Доходный подход учитывает будущие тенденции рынка. Недостатком этого подхода является отсутствие гарантии полной конвергенции в будущем ожидаемого дохода и дохода, который будет фактически получен.

Несмотря на эти недостатки, ценность, полученную с его использованием, можно считать наиболее надежной, поскольку она полностью соответствует практически всем критериям для утверждения Московским авиационным институтом.

Затратный подход

Расчетное значение массового коэффициента составляет 0,31 (округлено = 0,3).

Как указано выше, метод чистых активов использовался как часть метода затрат, основой бухгалтерского учета которого являются данные бухгалтерского учета.

Финансовый отчет, который с одной стороны представляет собой хорошо структурированный и всеобъемлющий набор данных, с другой стороны, имеет ограничения, связанные с временным и ретроспективным характером содержащихся в нем показателей. Эти преимущества и недостатки отражены в критериях сравнения МАИ «Б. Тип, качество, громадность, данные, на основании которых проводится анализ »,« V. Способность параметров методов, используемых для учета рыночных колебаний »и« G. Способность учитывать специфические характеристики объекта, влияющие на его стоимость. «

В результате весовой коэффициент, рассчитанный на основе критериев сравнения MAI, отражает тот факт, что результат, полученный с использованием дорогостоящего подхода, имеет средний уровень достоверности 0,3.

Окончательный расчет рыночной стоимости акций ОАО «МТП» XXXX-XX-X «представлен в таблице 57.

Таблица 57

Подход к оценке	Стоимость собственного капитала, тыс. руб.	Стоимость 75% акций минус 1 акция	Скидка на неконтрольный характер пакета,%	Вес подхода к оценке, %	Общая стоимость, руб.
Затратный подход	298 660	223 994	10%	30%	201 594
Доходный подход	84 400	63 300	10%	50%	56 970
Сравнительный подход	17 700	13 275	0%	20%	13 275
Итого	100%	91 618

Рыночная стоимость пакета акций, составляющего 74,9996% уставного капитала ОАО МТП «ХХХ-ХХ-Х» (75% минус 1 акция), составляет (округлено):
91 618 000 (девяносто один миллион шестьсот восемнадцать тысяч) рублей.

Глосcарий и список использованной литературы

1. Аналогичный предмет оценки — еще один предмет, схожий по основным экономическим, материальным, техническим и другим признакам с предметом оценки, цена которого известна из сделки, совершенной на аналогичных условиях.

2. Основа оценки — вид стоимости, в которой достигается цель и метод оценки.
Внимание. Оценка может основываться на следующих типах стоимости — рыночная, обменная, обменная, первоначальная, остаточная, текущая стоимость владения, операционная компания, инвестиции, ликвидация, страхование, налоговая стоимость, обеспечение, стоимость недвижимости специалиста.

3. Дата оценки — календарная дата, начиная с которой определяется стоимость объекта оценки.

4. Денежный поток — денежный поток, возникающий в результате использования недвижимости.

5. Дисконтирование — метод определения стоимости недвижимости на данный момент.

6. Доходный подход — метод оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.
Внимание. При реализации доходного подхода используются следующие методы — прямая капитализация; дисконтирование денежных потоков, валовая рента, анализ баланса и ипотечных инвестиций.

7. Порядок оценки — письменное соглашение об оценке конкретного имущества между клиентом или уполномоченным лицом и оценщиком имущества.

8. Заказчик — юридическое или физическое лицо, для которого оценщик имущества оказывает услуги.

9. Затратный подход — это метод оценки недвижимости, заключающийся в определении стоимости производства, замены и продажи недвижимости с учетом всех видов амортизации.
Внимание. Подход затрат реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не платит больше за готовый продукт, чем за произведенный объект той же полезности. При реализации затратного подхода используются следующие методы оценки — единичные сравнительные затраты; стоимость увеличенных предметов; количественный анализ.

10. Амортизация — это снижение стоимости недвижимости по разным причинам.
Внимание.
• Амортизация определяется на основе фактического состояния имущества или на основе учетных и статистических данных.
• Существует три вида износа — физический, функциональный, внешний.
• По характеру состояния износ делится на сменный и необратимый.

11. Конечным значением объекта оценки является значение стоимости объекта оценки, полученное в результате обобщения оценщиком результатов расчета стоимости объекта оценки с использованием различных подходов оценки и методов оценки.

12. Капитализация доходов — процесс, который определяет взаимосвязь между будущим доходом и текущей стоимостью объекта оценки.

13. Коэффициент капитализации — это норма прибыли, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью оцениваемого имущества.

14. Метод дисконтирования денежных потоков — оценка произвольно изменяющихся и неравномерно полученных денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием недвижимости.

15. Метод прямой капитализации состоит из оценки в стабильных условиях использования инструмента фиксированной суммы дохода, без первоначальных инвестиций, с учетом прибыли на капитал и дохода от капитала.

16. Метод оценки — метод расчета стоимости объекта оценки по одному из подходов оценки.

17. Объект оценки — недвижимое имущество, представленное для оценки.
Внимание. Следующие принципы используются при оценке недвижимости — спрос и предложение, изменение, конкуренция, соответствие, предельная производительность, обмен, ожидание, наилучшее и наиболее эффективное использование и многое другое.

18. Ограничивающим условием является утверждение в отчете, описывающее препятствие или обстоятельства, влияющие на оценку имущества.

19. Отчет об оценке имущества — документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

20. Оценка (оценочная деятельность) — деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на определение рыночной стоимости или иной стоимости по отношению к объектам оценки.

21. Оценщик имущества — лицо, имеющее подготовку, опыт и квалификацию для проведения оценки.

22. Сравнительный подход — метод оценки, основанный на сравнительном анализе продажи объектов сравнения недвижимости после внесения соответствующих корректировок с учетом разницы между ними.

23. Рыночная стоимость — дается следующее определение рыночной стоимости. Рыночная стоимость оценочной организации является «наиболее вероятной ценой, по которой оценочная организация может быть отчуждена на открытом рынке в конкурентной среде, когда стороны сделки действуют разумно, имея всю необходимую информацию, и любые чрезвычайные обстоятельства не отражаются в стоимости сделки». («Стандарты оценки, требуемые субъектами оценочной деятельности», утверждены постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 6 июля 2001 года).

24. Срок действия предмета оценки — период с даты представления на свободном рынке (публичной оферты) оценки, с учетом даты совершения сделки с ней.

Образец отчета об оценке бизнеса: список использованной литературы

Справочная и методическая литература

1. Бердникова Т.Б. «Акционерное общество на рынке ценных бумаг». М .: Финстатинформ, 1997.

2. Беренс В., Гавранек П. М. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиций, М., АОЗТ Интерэкспресс, ИНФРА-М, 1995

3. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса и инноваций., М., 1997.

4. Валдайцев С. В. Оценка стоимости предприятия и управление стоимостью предприятия, М., 2001.

5. Григорьев, Федотова, Оценка предприятия, Москва, ИНФРА-М, 1997.

6. Десмонд Гленн М., Келли Ричард Э. Руководство по оценке бизнеса. — 1996

7. Иванов А.М., Перевозчики А.Г. Практика оценки предприятий и предприятий в российской экономике переходного периода. Э — э. дополнение. Тверь, ТГУ, 1998

8. Идрисов, Картишев, Постников, Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций, М., 1997.

9. Лимитовский М. А. Методы оценки коммерческих идей, предложений, проектов. — М .: «Кейс ЛТД», 1995

10. Лоуренс Дж. Гитман, Майкл Д. Джонс. Основы инвестирования, М., «Дело», 1997

11. Миркин Я. Н. Ценные бумаги и фондовая биржа.

12. Оценка предприятий. Издание Грязнова А.Г., Федотова М.А. М., 1998.

13. Пратт С. Оценка бизнеса: анализ и оценка закрытых компаний. Избранные главы. II издание, Институт экономики. Всемирный банк развития, М., РОО, 1998

14. Брайль Р., Майерс С. Принципы финансирования предприятий.

15. Стоимость предприятия (теоретические подходы и практика ценообразования) Научн. Издание Абдулаев Н.А. Колледж приватизации и предпринимательства, 1999

16. Терехова В. А. Международные и национальные стандарты бухгалтерского учета и отчетности. М .: Издательство «Перспектива», издательство «АКДИ Экономика и Жизнь», 2000

17. Т. Купленд, Т. Коллер, Д. Муррин. Гудвилл. Оценка и управление, М., Олимп-Бизнес, 1999

18. Ушаков Е.П., Охрименко С.Е. Рыночная стоимость компании: принципы и методы оценки, ЦЭМН РАН, 1997

19. Шарп., Александр, Бейли. Инвестиции — М .: ИНФРА-М, 1997.

20. Сборники совокупных показателей восстановительной стоимости … (УПВС). Г. Москва. 1970 год

21. Объяснение вопросов оценки имущества при использовании сборников УПВС. Республиканское управление технической инвентаризации. Г. Москва. 1995 год

22. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86 (с), М., 1990.

23. Бейлезон Ю.В. Заметки из лекции об основных принципах оценки технического состояния недвижимости. Российское общество экспертов. 1995.

24. Индексы цен в строительстве. М. Соинвестирование. № 42 — 2003.

25. Рутгайзер В. М., Дронова Н. Д., Еленева Ю. Ya. I. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. — М .: Дело, 1998.

Нормативные и правовые акты

26. Федеральный закон «Об оценке бизнеса в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

27. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон» Об оценке деятельности в Российской Федерации «от 14 ноября 2002 г. № 144-ФЗ.

28. Стандарты оценки, требуемые субъектами оценочной деятельности », утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.

29. «Делопроизводство и архивирование. Термины и определения «ГОСТ Р 51141-98» (утв. Постановлением РФ от 27.02.1998 N 28)

30. «Унифицированные системы документации. Единая система организационно-распорядительной документации. Требования к документации «ГОСТ Р 6.30-97» (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 31 июля 1997 г. № 273).

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ

от 20 июля 2007 г. N 254

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ

«ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)»

В целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 31, ст. 3456), в соответствии с пунктом 5.2.5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2004 г. N 443 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 36, ст. 3670; 2005, N 22, ст. 2121; 2006, N 11, ст. 1182; N 16, ст. 1743, ст. 1744; N 18, ст. 2005; N 22, ст. 2333; N 32, ст. 3569, ст. 3578; 2007, N 22, ст. 2642), приказываю:

Утвердить прилагаемый федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».

Министр

Г.О. Греф

Утвержден

Приказом

Минэкономразвития России

от 20 июля 2007 г. N 254

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

«ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)»

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

3. Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

II. Требования к составлению отчета об оценке

4. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

5. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

6. Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

III. Требования к содержанию отчета об оценке

8. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

— общая информация, идентифицирующая объект оценки;

— результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

— итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

— о заказчике — юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

— о заказчике — физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

— об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

— об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;

— информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

— количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

— количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

— информация о текущем использовании объекта оценки;

— другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

9. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации,

используемой при проведении оценки

10. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

11. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

12. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

V. Требования к описанию в отчете

об оценке методологии оценки и расчетов

13. В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

14. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

15. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

16. В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

Приложение № 6

к приказу Минэкономразвития России

от 14 апреля 2022 г. № 200

I. Составление отчета об оценке объекта оценки

1. Отчет об оценке объекта оценки (далее — отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку.

2. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований):

1. в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки;
2. существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников;
3. отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

3. Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с частью второй статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2021, № 27, ст. 5179) (далее — Федеральный закон).

4. Отчет об оценке на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор в соответствии с частью седьмой статьи 11 Федерального закона.

5. Отчет об оценке в форме электронного документа должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщика или оценщиков, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор, или уполномоченным им лицом.

6. Отчет об оценке может состоять из нескольких частей, в одной или в разной форме — как на бумажном носителе, так и в форме электронного документа (характерно, например, для приложений). В таком случае оценщик должен обеспечить идентификацию отчета об оценке как совокупности всех частей, оформленных в соответствии с требованиями, установленными в пунктах 4 и 5 настоящего федерального стандарта оценки.

Приложения к отчету об оценке являются его неотъемлемой частью.

II. Содержание отчета об оценке

7. В соответствии со статьей 11 Федерального закона и настоящим федеральным стандартом оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

1. дата составления и порядковый номер отчета;
2. основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
3. информация, содержащаяся в задании на оценку;
4. сведения об оценщике (оценщиках), проводившем (проводивших) оценку, в том числе фамилия, имя, отчество (при наличии), номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков (регистрационный номер в саморегулируемой организации оценщиков, а также наименование и адрес саморегулируемой организации оценщиков);
5. сведения о заказчике оценки:
   • фамилия, имя, отчество (при наличии) физического лица, если заказчиком является физическое лицо;
   • реквизиты юридического лица, которые включают в себя полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения, если заказчиком является юридическое лицо;
6. сведения о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор (реквизиты юридического лица, которые включают в себя полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения);
7. сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона;
8. информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке внешних организациях и квалифицированных отраслевых специалистах с указанием их квалификации, опыта и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
9. указание на стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений утвержденных федеральных стандартов оценки и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, или обоснование неиспользования указанных методических рекомендаций;
10. точное описание объекта оценки с указанием количественных и качественных характеристик объекта оценки, включая права на объект оценки, перечень документов, устанавливающих такие характеристики, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу — реквизиты юридического лица (полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения) и (при наличии) балансовая стоимость данного объекта оценки;
11. принятые при проведении оценки объекта оценки допущения и ограничения оценки в соответствии с пунктами 6 и 8 федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, в том числе не отраженные в задании на оценку;
12. анализ рынка объекта оценки, внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки;
13. описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, включая:
    • последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов; отказ от использования подхода к оценке следует прокомментировать;
    • процесс определения стоимости объекта оценки каждым из примененных методов оценки и соответствующие им расчеты;
    • согласование результатов при применении различных подходов и методов оценки;
14. итоговая стоимость объекта оценки, ограничения и пределы применения полученного результата. Если в задании на оценку в соответствии с пунктом 4 федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, не указана форма представления итоговой стоимости, то результат оценки должен быть представлен в виде числа;
15. перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

8. Подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом:

• в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования);
• в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации.

К раскрытию источников информации применимы положения пунктов 9 и 10 настоящего федерального стандарта оценки.

9. Детализация раскрытия информации в отчете, состав и объем приводимых в нем документов и материалов зависят от целей оценки, специфики объекта оценки и проведенного исследования, а также могут устанавливаться заданием на оценку. 10. В случае если это предусмотрено заданием на оценку, в отчет об оценке должны быть включены расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, которые не являются результатами оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки. 11. В отчет об оценке могут быть включены иные сведения, необходимые, по мнению оценщика, для полного и достаточного представления результата оценки. К таким сведениям может относиться в том числе описание факторов неопределенности, которые существенно влияют на результаты оценки, в частности связанных с ограничениями оценки, если они имели место в процессе оценки. 12. Оценщик должен хранить копии отчетов, документов и материалов, на основании которых проводилась оценка, в течение срока, установленного Федеральным законом.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

«Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»

утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Требования к составлению отчета об оценке

3. Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2002, № 4, ст. 251; № 12, ст. 1093; № 46, ст. 4537; 2003, № 2, ст. 167; № 9, ст. 805; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 2, ст. 172; № 31, ст. 3456; 2007, № 7, ст. 834; № 29, ст. 3482; № 31, ст. 4016; 2008, № 27, ст. 3126; 2009, № 19, ст. 2281; № 29, ст. 3582, ст. 3618; № 52, ст. 6419, 6450; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 27, ст. 3880; № 29, ст. 4291; № 48, ст. 6728; № 49, ст. 7024, ст. 7061; 2012, № 31, ст. 4333; 2013, № 23, ст. 2871; № 27, ст. 3477; № 30, ст. 4082; 2014, № 11, ст. 1098; № 23, ст. 2928; № 30, ст. 4226; 2015, № 1, ст. 52; № 10, ст. 1418), признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

4. Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

5. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

6. Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным законом от 6.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, № 15, ст. 2036; № 27, ст. 2880; 2012, № 29, ст. 3988; 2013, № 14, ст. 1668; № 27, ст. 3463, ст. 3477; 2014, № 11, ст. 1098; № 26, ст. 3390), настоящим Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший и подписавший отчет.

Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут устанавливаться соответствующими федеральными стандартами оценки, которые могут предусматривать отступления от требований настоящего Федерального стандарта оценки.

III. Требования к содержанию отчета об оценке

8. В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

б) применяемые стандарты оценки;

в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

г) сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор;

д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

е) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

общая информация, идентифицирующая объект оценки;

результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

итоговая величина стоимости объекта оценки;

ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;

ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии);

з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также  внешних факторов,  влияющих на его стоимость;  

и) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В  отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;

к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.

9. В отчет об оценке могут включаться расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, предусмотренные заданием на оценку, которые не рассматриваются как результат оценки в соответствии с Федеральным стандартом «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

10. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также  другие документы по объекту оценки (при их наличии).

IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки

11. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

12. Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.

13. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

14. Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.

Материалы по теме:

• Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»;
• нормативно-правовые акты;
• методические материалы Ассоциации.

(см. текст в предыдущей редакции)

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также — отчет).

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;

(абзац введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

цель оценки;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.