Утепление стен снаружи квартиры за счет управляющей компании

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 939 подписчикам

Статьи по теме

Утепление МКД — кто должен утеплять фасад многоквартирного дома?

Даже современные многоквартирные дома, не говоря уже о старых жилых панельках, нуждаются в качественном утеплении фасадов. От сырости и холода особенно страдают угловые квартиры. Однако, когда встает вопрос об теплоизоляции и утеплении фасадов МКД, возникает немало споров среди собственников жилья, управляющих компаний и региональных операторов по капитальному ремонту о том, на чьи деньги должны проводиться работы по утеплению.

Для начала нужно четко различать понятия капитального и текущего ремонта и разницу между ними.

Минстрой России четко разграничил понятия двух видов ремонтов общего имущества (письмо № 7026-АС/08 от 27 февраля 2018 года):

• Капремонт — работы, направленные на восстановление утраченных первоначальных характеристик отдельных частей и элементов дома, тогда как его основные технико-экономические характеристики остаются прежними.
• Текущий ремонт направлен на устранение мелких поломок и неисправностей, возникших в процессе эксплуатации дома, при этом технические характеристики дома не меняются. Текущий ремонт — это систематически проводимые Управляющей Компанией работы по устранению неисправностей, а также по предупреждению и предотвращению износа конструкций.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 29.06.2020) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» стены многоквартирного жилого дома являются общим имуществом собственников квартир и помещений, а за их состояние и ремонт несет ответственность УК (управляющая компания).

Согласно Постановлению Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (а именно п. 4.3.1 ), управляющая компания обязана обеспечивать надлежащие акустические, водоизоляционные, теплотехнические свойства и характеристики перекрытий, а также теплогидроизоляцию наружных стен, примыканий и других элементов здания, поддерживать внутри дома заданный режим температуры и влажности.

В пункте 4.10.5.1 Правил № 170 теплоизоляция стен и ограждающих конструкций МКД должна устраиваться согласно действующим нормативным документам и проводиться путем:

• восстановления герметизации стыков панелей, стен с балконными плитами, оконными блоками и отделкой;
• устранения поломок и неисправностей в ограждающих конструкциях;
• монтажа дополнительного утепляющего слоя на участки с недостаточным сопротивлением теплопередачи;
• просушки отсыревших участков крыши и стен, а также просушки или замены утеплителя.

Таким образом, утепление стен фасада МКД входит в минимальный перечень работ по содержанию и ремонтуобщедомового имущества, и плата за эти и иные виды работ, входящие в этот перечень, взымается с собственников жилья ежемесячно и указывается в квитанции по оплате за жилое помещение.

Исходя из этого управляющая компания обязана проводить утепление стен МКД снаружи и производить:

• обследование стен и ограждающих конструкций МКД на предмет нарушения гидроизоляции и теплозащитных свойств между стыками элементов здания;
• устранять следы выветривания, выпучивания стен, повреждения в кладке и связях между отдельными участками и конструкциями здания;
• выявлять следы трещин, деформации, коррозии в местах закладных деталей и арматуры;
• устранять повреждения в кладке, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями.

После установления вышеперечисленных нарушений, в том числе и утраты теплозащитных характеристик конструкций, управляющая компания обязана выполнить работы по их устранению, так как они относятся к текущему ремонту здания.

ВАЖНО! Управляющая компания должна проводить утепление фасада МКД снаружи, даже если существует необходимость проведения капитального ремонта здания, так как необходимость капремонта не снимает с УК обязанностей по проведению текущего ремонта здания.

Компания «Высотник», сотрудничая с ТСЖ и управляющими компаниями города Москвы и Московской области, выполнила несколько проектов по текущему ремонту многоквартирного жилого дома, в том числе и утепление фасада мкд снаружи. Наши специалисты готовы утеплить фасад многоквартирного дома по проверенной технологии с использованием высококачественного утеплителя. В штате нашей компании работают квалифицированные специалисты-высотники в области фасадных строительно-ремонтных работ. Мы предлагаем адекватные цены на все виды ремонта и утепления фасада мкд.

По всем вопросам обращайтесь по телефонам +7 (495) 991-55-21, +7 (916) 903-33-84.

Рейтинг: 5/5 — 3
голосов

Вторичный жилфонд и так резко контрастирует на фоне нарядных новостроев, но в последнее время эта разница стала бросаться в глаза еще сильнее. И дело тут уже не столько в ветхости старых домов с их облупившейся плиткой и осыпающейся облицовкой, сколько в утепленных хозяевами пестрых фасадах, часто чересчур броских и аляповатых.

И получается такая мозаика от несогласованности, ведь далеко не все жители многоквартирных домов спешат утвердить проект до его реализации, даже игнорируя тот факт, что подобный самоуправ запрещен законом.

Почему нельзя?

Ну, казалось бы, что здесь такого, ведь утепление фасада своими силами только на руку управляющим компаниям. И вроде бы все так, но речь идет не о текущем, а о капитальном ремонте, который все-таки должен оставаться в компетенции коммунальщиков.

Для этого есть целый ряд причин, и, в первую очередь, речь идет о массовых нарушениях действующих строительных норм и правил, которыми довольно часто грешат частные строительные компании.

Так, пытаясь заделать щели или прикрепить арматуру для того, чтобы набросать на дом новую смесь, рабочие бригады высверливают старые швы, используют неподходящие по составу растворы или даже нарушают целостность несущих конструкций.

То есть, «разношерстность» такой отделки, делающая дома пестрыми, а иногда и откровенно несуразными – это еще полбеды. Другое дело, что никто не принимает ко вниманию эти риски, да и вкусы у всех слишком разные в результате чего фасады многоэтажек покрываются разноцветными пятнами с разными фактурами и материалами облицовки, напоминающими лоскуты.

Какие штрафы можно схлопотать

Усугубляет ситуацию и тот факт, что если раньше подобные явления были единичными, теперь их можно наблюдать сплошь и рядом. И вполне естественно, что на эту проблему стали обращать внимание не только недовольные соседи, не желающие, чтобы их дом превращался в лоскутное одеяло, но и сами коммунальщики.

Нет, утеплять фасад можно и даже нужно, ведь со временем панельные и даже кирпичные дома теряют свои теплосберегающие свойства. Другое дело, что подобные мероприятия должны проводится силами специалистов, нанятых управляющей компанией, и только по предварительному согласованию.

Если же пренебречь этим простым требованием, то следует быть готовым к тому, что придется понести административную ответственность за ненадлежащее оформление фасадов, которое официально классифицируется, как нарушение жилищного кодекса, согласно Постановлению Правительства  N 491 (от от 13.08.2006, ред. от 29.06.2020) о правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Что касается наказания, то согласно статье 7.22 КоАП РФ, в этом случае  предусматриваются штрафные санкции в размере от 4 до 50 тысяч российских рублей, в зависимости от того, кто отвечает за самовольную облицовку – физическое лицо или юридическое.

Но и это еще не все, ведь после уплаты штрафа придется вернуть дому первоначальный вид. А это – еще та головная боль, ведь в процессе нанесения новых слоев строителям так или иначе приходится сбивать старую фасадную облицовку.

Как утеплить фасад законно

Ознакомление с приведенной выше информацией заставляет задаваться вполне логичным вопросом: «Так что же теперь, сидеть в холоде, продуваясь всеми ветрами из сквозных щелей?». И особенно он тревожит жителей угловых квартир, расположенных на розе, что, к превеликому сожалению, не является редкостью.

На самом деле повода для паники и уж тем более для расстройства нет, ведь все решается, но только через управляющую компанию. Для этого, правда, придется похлопотать, ведь жильцы должны доказать, что их квартира действительно нуждается во внешнем утеплении. Необходимо провести независимую экспертизу, доказывающую наличие отклонений по нормативам внутри помещения (температура, влажность и пр.) и прикрепить результаты к обращению в УК с просьбой проведения профессионального утепления за ее счет.

Да-да, именно за ее счет, поскольку по закону эти расходы должны нести не жильцы, а коммунальные предприятия.

В то же время практика показывает, что в абсолютном большинстве случаев такие заявления возвращаются отправителю с отказом. И чаще всего УК ссылаются на то, что придется подождать своей очереди на капитальный ремонт дома. Но поскольку жить в таких условиях действительно невыносимо, то ни о каком ожидании и речь быть не может.

А это значит, что следующий шаг, который должен сделать квартиросъемщик на пути к восстановлению справедливости и возвращению к нормальным жилищным условиям, это обращение в судебные органы с предоставлением полученного отказа. И не стоит бояться подобного развития ситуации, ведь практика показывает, что большинство таких исков остаются удовлетворенными.

За счет средств фонда капитального ремонта могут утеплить фасад только до первоначальных свойств плит и швов, т.е. максимум отштукатурят и всё. Утепление теплоизоляцией (минеральная вата, пенополистирол) по решению общего собрания и за дополнительный взносы на капитальный ремонт.

Сам сейчас начал разбираться по своему дому. Не хотят утеплять. Ниже заявление в Мин.ЖКХ ответ пока не пришел, но позвонку сказали максимум штукатурка, но я буду настаивать на тепловизионную съемку и если докажу, что изначально ограждающая конструкция не соответствовала певоначальным свойствам, то утепление фасада.
Обоснование:

Закон Нижегородской области от 28.11.2013 N 159-З (ред. от 04.09.2019) «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Нижегородской области» (принят постановлением ЗС НО от 22.11.2013 N 1109-V)

Статья 20. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме

1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса, установленного в соответствии со статьей 5 настоящего Закона, включает в себя:
5) ремонт и (или) осуществляемое в соответствии с частью 3 настоящей статьи утепление фасада;
2. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование дополнительных работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, помимо предусмотренных частью 1 настоящей статьи.
3. Утепление фасада осуществляется в объеме, необходимом для восстановления первоначальных свойств ограждающих конструкций многоквартирного дома.

Когда в жилом доме обнаружены дефекты – сырость, промерзание стен – неизбежно возникает вопрос о том, кто и за чей счёт должен их устранять. Кто-то судится с застройщиком, кто-то – с управляющими организациями. Иногда собственники утепляют фасад самостоятельно, а потом идут в суд за взысканием расходов.

Спор с застройщиком (Седьмой кассационный суд общей юрисдикции, дело № 88 – 6215/2021)

Участнику долевого строительства из г. Екатеринбурга не повезло. После заселения в квартиру обнаружилось, что пол и стены в спальне промерзают. Недостаток строительства проявился в период гарантийного срока.

В 2018 году собственник квартиры предложил ООО «Специализированный застройщик «Форум – Солнечные кварталы»» найти причины промерзания и устранить их. Застройщик замерил температуру фасада наружной стены, однако полностью строительные недостатки не устранил.
В спальне собственника отвалилась штукатурка, на поверхности стены появилась трещина, а за трещиной были обнаружены пустоты.
Согласно заключению специалиста, работы по утеплению фасада квартиры не соответствовали требованиям нормативно-технической и проектной документации.
Весной 2019 года ответчик устранял пустоты и неровности в фасадном утеплителе.
Однако владелец квартиры работы не принял, поскольку застройщик обработал не всю поверхность стены и не утеплил фасад минераловатными плитами.

Застройщик провёл работы по утеплению некачественно, поэтому собственник обратился в суд с иском о защите прав потребителя. Истец требовал:

• взыскать деньги в размере стоимости устранения недостатков квартиры – 244 400 р.;
• неустойку за нарушение срока выполнения требований потребителя за полтора года неисполнения — 1 000 000 р.;
• компенсацию морального вреда – 200 000 р.;
• судебные расходы — 260 000 р.;
• штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.

Суд привлёк к участию в деле ООО «Управляющая компания «Солнечный» из г. Екатеринбурга.

Судебная строительно-техническая экспертиза подтвердила дефекты (трещины на поверхности кирпичной кладки, различная плотность материала утеплителя, швы кирпичной кладки имеют пустоты).
Для устранения недостатков эксперт рекомендовал демонтировать лицевую кладку и утепление стены, выполнить кирпичную кладку со стороны жилого помещения, утеплить стены и сделать лицевую кирпичную кладку в соответствии с требованиями нормативной и проектной документации. Стоимость устранения недостатков — 220 000 р.

Районный суд удовлетворил требования истца частично. С ответчика была взыскана соразмерная стоимость устранения недостатков – 220 000 р., неустойка – 150 000 р., компенсация морального вреда – 6 000 р., расходы на строительно-монтажные работы — 130 000 р., штраф – 190 200 р. и частичное возмещение судебных издержек.

Апелляционная инстанция изменила решение в части взыскания штрафа и уменьшила его до 50 000 р. Суд уменьшил с 20 000 до 2 000 р. и взысканный судом размер расходов на представителя.

Обе стороны спора не согласились с судебными актами и обжаловали их.

• Истец просил отменить апелляционное определение в части уменьшения размера штрафа и расходов на оплату услуг представителя.
• Ответчик просил отменить судебные постановления и утверждал, что не допускал нарушения строительных норм, а строительные дефекты устранил добровольно. Считал, что штраф и компенсацию морального вреда суд взыскал незаконно.

Седьмой кассационный суд общей юрисдикции обнаружил основания для отмены апелляционного определения.
По мнению кассации, апелляционный суд необоснованно посчитал, что ответчик нарушил права истца как потребителя на получение качественного объекта по договору участия в долевом строительстве.

Рассматривая дело, вышестоящий суд отметил нарушения, которые были допущены апелляционной инстанцией:

• Суд апелляционной инстанции не учёл, что для исполнения обязателен не весь СП 70.13330.2012, а лишь непосредственно поименованные в нём его отдельные положения.
  При этом пункты 9.2.4, 9.2.5, на которые ссылался эксперт, к обязательным для применения не относятся. Следовательно, не подлежат обязательному применению.
• Суд не установил, имеются ли в проектной документации требования к характеристикам кладочных швов. Поэтому вывод суда о передаче застройщиком участнику долевого строительства квартиры, которая не соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, не основан на законе.
• Для правильного разрешения спора следовало установить, ухудшают ли установленные дефекты качество объекта долевого строительства, делают ли они его непригодным для использования по назначению. Это судами установлено не было.
• Фасад — общедомовое имущество, однако суд не исследовал, как влияют недостатки фасада на качество иных квартир в доме, либо недостаток влияет только на качество квартиры истца.

От этих обстоятельств зависит правильное разрешение спора о взыскании стоимости ремонта в пользу истца без учёта других собственников квартир многоквартирного дома.
Суд посчитал указанные недостатки апелляционного определения существенными, отменил его и направил дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции.

Спор с ТСЖ (Первый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 88 – 2602/2021)

В Саратове в одном из многоквартирных домов в рамках региональной программы капремонта была утеплена наружная стена дома. При этом частично утеплена и стена квартиры собственника – будущего истца.
После выполнения капитального ремонта собственник заключил договор с физическим лицом на утепление фасада МКД в границах своей квартиры. Стоимость работ составила 53 000 р.
После ремонта собственник предъявил ТСЖ «Нагорное» иск, чтобы взыскать деньги, потраченные на утепление фасада, неустойку, расходы на оплату услуг представителя — 43 000 р. и компенсировать 100 000 р. морального вреда.

Мировой суд в удовлетворении иска отказал. Вынося решение, суд сделал вывод о том, что нет доказательств вины ответчика в причинении убытков истцу.
Ответчик оспаривал факт несения истцом расходов на утепление. Однако истец сослался только на договор между ним и физлицом. Каких-либо документов, которые подтверждают фактические затраты истца и передачу им денег другой стороне договора, истец суду не предоставил.

Апелляционная инстанция с принятым решением согласилась.
Истец обжаловал судебные постановления в вышестоящий суд.

Первый кассационный суд общей юрисдикции не нашёл оснований для отмены решения исходя из следующего:

• Не доказана необходимость утепления фасада: факт промерзания и образования плесени, повреждения фасада МКД, межплитных швов, перекрытий, за устранение которых отвечает управляющая организация.
• На дату проведения истцом работ акты обследования (осмотра) фасада МКД и квартиры истца не составлялись. Недостатки строительных конструкций, на которые ссылается истец, не зафиксированы. Собственник не обращался к ответчику с просьбой составить такие акты.
• Во время капитального ремонта был утеплён фасад МКД, в том числе частично со стороны квартиры истца.
• По делу отсутствуют доказательства того, что недостатки возникли по вине ответчика.

Кассационная инстанция не согласилась с мнением истца о том, что с ответчика надлежит взыскать неосновательное обогащение. Этот довод истец обосновал тем, что фасад дома для девяти торцевых квартир был утеплён за счёт средств ТСЖ, а для квартиры истца — за счёт его средств.
Суд указал, что это утверждение основано на неверном понимании закона. Утепление фасада дома не входит в перечень работ и услуг, которые УК производит за счёт платы на содержание жилья.

Важно! Если по первому делу решение было отменено не из-за недостатков в правовой позиции истца, а по причине нарушений, которые допустил суд, то о втором деле этого сказать нельзя.

В случае когда владелец квартиры решил устранить недостатки за свой счёт, а потом взыскать расходы с того, кто несёт ответственность за надлежащее состояние дома (застройщика, УК), необходимо с самого начала собирать доказательства, а не полагаться на случай.
По делу, которое рассмотрено вторым, истец проиграл не из-за невезения или чьих-то злых козней. Дело проиграно вполне предсказуемо. Истец не доказал ничего из того, что по такому делу подлежит доказыванию: необходимость самого ремонта; объём работ и их стоимость; вина ТСЖ; несение фактических расходов на ремонт.
А без доказательств дело можно выиграть только в одном случае — если ответчик полностью и безоговорочно признает иск. Но такие ответчики встречаются крайне редко.

История с аналогичным результатом: «Взыскание с управляющей компании расходов на утепление фасада»

Разграничение понятий капитального и текущего ремонта – тема весьма спорная для всех участников правоотношений в сфере ЖКХ: собственников помещений, управляющих компаний, жилищной инспекции, региональных фондов капитального ремонта и органов законодательной власти. В судах практика также не устоялась – зачастую решения противоречат друг другу.

Поскольку основной сферой моей деятельности в последнее время были правовые основы ремонта фасада многоквартирных домов, указанную проблему я рассмотрю на примере Нижегородской области.

В указанном регионе несущие конструкции домов, построенных до 2000-х гг., потеряли их теплозащитные свойства, в связи с чем жильцы за собственный счет производят внешнее утепление стен во избежание промерзаний и для достижения нормального температурного режима в квартирах. Исходя из судебной практики других регионов, данная ситуация встречается почти во всей северной части страны – в частности, во Владимирской, Ивановской и Кировской областях (например, решения Слободского районного суда Кировской области от 10 марта 2016 г. по делу № 2-1957/2015, Фрунзенского районного суда города Иваново от 7 апреля 2015 г. по делу № 2-628/2015, Сосногорского городского суда Республики Коми от 3 декабря 2015 г. по делу № 2-1015/2015 и прочие).

С технической точки зрения утепление внешней стены не является ремонтом многоквартирного дома. Эти действия направлены на модернизацию, улучшение состояния общедомового имущества даже относительно изначального положения. С правовой точки зрения названную деятельность нельзя квалифицировать как входящую в одно из устоявшихся понятий – текущий, капитальный ремонт, реконструкция или перепланировка.

Получила развитие тенденция, когда собственники квартир стали требовать от управляющих компаний проведения работ по утеплению наружных стен.

До июля 2018 г. судебная практика в Нижегородской области складывалась в интересах собственников помещений (потребителей коммунальных услуг управляющих компаний).

Суды исходили из следующего.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, устанавливают, что стены относятся к общедомовому имуществу. Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 ( далее – Правила № 170), организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать восстановление теплотехнических (перекрытия чердачные, над подвалами), акустических, водоизоляционных (перекрытия в санитарных узлах) свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов (п. 4.3.1),заданный температурно-влажностный режим внутри здания; тепло- и влагозащиту наружных стен (п. 4.2.1.1). Кроме того, предусмотрено, что участки стен, промерзающие или отсыревающие вследствие недостаточной теплозащиты, необходимо утеплять (п. 4.2.1.12).

В приложении № 2 к МДК 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда» (утвержденное Госстроем России) закреплено, что утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях содержится в перечне работ, входящих в плату за текущий ремонт жилья. Работы свыше 15% от общей площади общего имущества являются работами капитального характера.

В приложении № 7 к ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утверждено приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312) указано, что утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях входит в перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов.

Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания в нем, а также надлежащее содержание общего имущества. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества услуг и работ, а также порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ (ч. 1.2).

Во исполнение данной нормы Кодекса было вынесено Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (далее – Минимальный перечень), согласно п. 3 которого управляющие компании обязаны проводить обследование ограждающих конструкций домов на предмет нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами; выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей; выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней. В случае выявления указанных нарушений, в том числе утраты теплозащиты ограждающих конструкций, управляющая компания обязана разработать план их устранения и выполнить его.

Согласно распоряжению Правительства Нижегородской области от 11 ноября 2010 г. № 2358-р организациям, ответственным за содержание многоквартирных домов, за счет платы за содержание и ремонт общедомового имущества надлежит утеплять часть наружных стен для устранения промерзания и увеличения энергетической эффективности здания.

Примеров подобной практики много. В частности: решения Кстовского городского суда Нижегородской области от 8 ноября 2017 г. по делу № 2-1680/2017; Ленинского районного суда г. Н. Новгорода от 20 октября 2017 г. по делу № 2-1437/2017; Приокского районного суда г. Н. Новгорода от 13 сентября 2017 г. по делу № 2-1386/2017; Дзержинского городского суда Нижегородской области от 30 августа 2017 г. по делу № 2-2433/2017; Автозаводского районного суда г. Н. Новгорода от 14 июня 2017 г. по делу № 2-2561/2017; Володарского районного суда Нижегородской области от 7 ноября 2016 г. по делу № 2-415/2016; Ленинского районного суда г. Владимира от 25 ноября 2014 г. по делу № 2-1694/2014 и другие.

Изменения в Нижегородской области произошли после вынесения Постановления Президиума Нижегородского облсуда от 11 июля 2018 г. по делу № 4г-1682/2018 (44г-34/2018). С выходом данного судебного акта суды стали крайне поверхностно рассматривать дела по таким спорам, сводя все обстоятельства к понятию капитального ремонта.

В упомянутом документе суд указал, что работы по утеплению фасада даже на площади в 1 кв. см считаются капремонтом, так как, по его мнению, происходит создание нового конструктивного элемента на фасаде (утеплителя), которого ранее не существовало.

Многие суды стали руководствоваться приведенными выводами при принятии решений (см., например, решения Дзержинского городского суда Нижегородской области от 27 ноября 2018 г. по делу № 2-3107/2018; Советского районного суда г. Н. Новгорода от 1 апреля 2019 г. по делу № 2-1297/2019; Московского районного суда г. Н. Новгорода от 22 ноября 2018 г. по делу № 2-1607/2018 и др.).

В то же время сохранилась и прежняя практика, когда суды исходят из того, что утепление в случае нанесения вреда имуществу собственника не является видом капитальных работ, а входит в указанный Минимальный перечень как единственно возможный способ устранения нарушения теплозащитных свойств ограждающих конструкций (см. решения Борского городского суда Нижегородской области от 10 января 2019 г. по делу № 2-48/2019; Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 13 мая 2019 г. по делу № 2-617/2019 и др.).

По моему мнению, вывод судов о капитальном характере работ по утеплению фасада весьма спорен.

Обратимся к Правилам № 170. Согласно их разделу II текущий ремонт здания включает комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем для поддержания эксплуатационных показателей.

Как указано в ч. 2 ст. 166 ЖК РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, финансируемых за счет средств фонда капремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса, установленного нормативным правовым актом субъекта Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада.

Законом Нижегородской области от 28 ноября 2013 г. № 159 (ст. 20) (далее – Закон Нижегородской области № 159) действительно предусмотрена возможность утепления фасада, но с существенной оговоркой – региональный законодатель зачем-то установил, что утепление фасада производится исключительно в объемах, необходимых для восстановления проектных значений теплозащиты здания.

Поскольку утепление фасада с использованием современных технологий всегда будет иметь следствием улучшение технического состояния стен относительно проектных значений, нормы ст. 166 ЖК РФ и Закона Нижегородской области № 159 вообще не отражают реальность: утепление во всех случаях будет приводить к улучшению, а не восстановлению прежних проектных значений.

Из этого следует, что единственно верной в данной ситуации является позиция, согласно которой работы по устранению нарушения теплозащитных свойств в отдельно взятом помещении относятся к обязательным работам управляющих компаний, предусмотренным Минимальным перечнем, а вот в объемах свыше 15% от площади общего фасада – капитальными видами работ.

Решению этого сложного правового вопроса будет способствовать, на мой взгляд, уточнение законодательства путем принятия распоряжения регионального правительства.

Необходимо закрепить следующие обязанности управляющих компаний:

• выходить с осмотром на место и составлять акт по результатам обследования помещения и внешнего состояния стен;

• если за последние два года не проводилось инструментальное обследование (при помощи тепловизионного оборудования) стен помещения квартиры заявителя и всего многоквартирного дома на предмет нарушения теплозащитных свойств ограждающих конструкций (промерзаний), следует такое исследование провести (Минимальный перечень);

• в случае выявления участков промерзания стен площадью менее 15% от всего фасада дома производить наружное утепление отдельных помещений своими силами и за счет средств текущего ремонта;

• после утепления отдельных участков рекомендовать управляющим компаниям проводить общие собрания собственников многоквартирных домов для учета произведенного утепления в программе капремонта дома;

• при выявлении участков промерзания стен площадью более 15% общего фасада уведомлять всех собственников помещений многоквартирного дома о данном факте и направлять материалы инструментального исследования в местную администрацию для принятия решения о переносе сроков капремонта в этой части, а также инициировать общее собрание собственников по определению даты ремонта.

Принятие перечисленных мер актуально не только для Нижегородской области. Результат будет способствовать разрешению и иных споров по определению вида работ (капитальные или текущие) для устранения нарушений в сфере ЖКХ.

Высказанные предложения обоснованы практикой Верховного Суда РФ (в частности, определениями от 21 августа 2019 г. № 302-ЭС19-13268 и от 27 августа 2019 г. № 307-ЭС19-14880), согласно которой управляющие компании не могут бездействовать, даже если для восстановления технического состояния общего имущества многоквартирного дома необходимо проведение капитальных работ.