Управляющие компании это хорошо или плохо

• Критикуя – предлагай
• Как стать довольным
• Проблемное управление

Покупая квартиру, мало кто задумывается о том, сколько проживет дом, как и кто будет им управлять, чтобы поддерживать его жизнедеятельность максимально долго. В основном «домашними делами» занимаются управляющие компании (юридически – управляющие организации). В Петербурге их насчитывается чуть больше 150. Нареканий по работе управляющих компаний – тысячи. Их не любят больше, чем застройщиков, которые эти компании создают. Но без них трудно представить себе нормальную жизнь дома, его сохранность и его здоровье.

Критикуя – предлагай

Много гадостей, плохих и даже нецензурных слов написано-сказано в адрес многочисленных управляющих компаний, которые «жируют» на деньги жителей, не выполняют своих обязанностей, оказывают некачественные услуги и прочее. Сети переполнены критикой работы управляющих компаний. Это касается всех без исключения УК – не только тех, что создаются застройщиками. Минувшая зима показала во всей красе, что бывает, когда выпало слишком много снега, а УК не успевает его убрать. Но это сиюминутная проблема, не самая важная. Фонд «Институт экономики города» называет пять «глобальных» проблем УК от застройщиков и предлагает способы их решения (ознакомиться с документом можно здесь).

1. Собственники не имеют полной информации об общем имуществе в МКД:

• состав не описан, не учитывается в кадастре недвижимости ;
• количественные и качественные характеристики каждого элемента общего имущества не определены ;
• границы между общим и «частным» имуществом не четкие (информации в проектной декларации недостаточно).

2. Собственники не знают, какие работы должны выполняться для поддержания надлежащего состояния конструкций и инженерных систем МКД, входящих в состав общего имущества.

3. Нежилые помещения коммерческого использования в МКД – источник конфликтов:

• разные интересы собственников жилых и нежилых помещений;
• разная интенсивность использования элементов общего имущества без возможности перераспределить расходы;
• захват помещений, относящихся к общему имуществу, недопуск для обслуживания инженерных систем;
• возможность собственников нежилых помещений блокировать решения общего собрания.

4. Учет потребления коммунальных ресурсов и распределение расходов:

• внутриквартирные приборы учета – сложности доступа для проверки исправности, правильности показаний;
• отсутствие приборного учета потребления коммунальных ресурсов на «общедомовые нужды»;
• отсутствие системы автоматизированного снятия показаний;
• сложная система расчета/перерасчета размера платежей, в т.ч. за ОДН;
• отсутствие технической возможности уменьшить/ приостановить предоставление коммунальных услуг при задолженности по оплате.

5. Отсутствие помещений для органов управления МКД:

• собственникам негде собраться вместе для проведения очного общего собрания, соседских мероприятий;
• правлению ТСЖ/совету МКД негде провести заседания;
• собственникам, органам управления МКД негде хранить техническую документацию и другие документы, связанные с управлением МКД.

Именно здесь кроются основные причины конфликтов, которые возникают между УК и собственниками. Но это не все. Большую роль в управлении домом должны играть сами жители. «Мы пока не получили активного собственника и не упростили должным образом процедуры проведения общих собраний. Мы также не смогли четко определить правила игры и разграничить по степени тяжести те нарушения, которые допускают УК, и из-за этого не можем определиться, за что и как их наказываем», — заявил Павел Качкаев, заместитель председателя комитета по строительству и ЖКХ Госдумы РФ, на первом Всероссийском форуме «Управление многоквартирными домами: собственники и бизнес», который прошел в конце прошлого года».

Как стать довольным

К сожалению, критериев работы УК нет. Нет рейтингов и конкурсов, где бы управляющие бились за звание лучшей компании. Жилищный комитет Петербурга публикует какой-то не совсем понятный рейтинг, в которой есть графа «Уровень удовлетворенности граждан», но какими критериями пользуются чиновники не понятно (вообще много вопросов к этому документу, в «Главстрой Санкт-Петербург» и в RBI не смогли прокомментировать этот рейтинг, скорее всего впервые его увидели, документ можно найти здесь).

Единственный на сегодня конкурс, в котором есть номинанты-управляющие компании, — Urban Awards. Премия присуждалась только раз. Победителем за 2021 год стала компания «Управление комфортом», которая входит в Группу RBI. Под ее управлением находятся 37 объектов в Петербурге и Ленобласти, или 115 отдельных зданий, в которых проживают 35 000 человек.

«Критерий хорошей работы УК — довольные жильцы и отсутствие жалоб. Конечно, всегда есть те, кто не доволен качеством услуг УК, при этом довольные, как правило, молчат: благодарность от жителей – это довольно редкое явление. Зато недовольные высказываются весьма активно и не всегда объективно, – комментирует директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Но управляющая компания, обслуживающая все объекты компании «Л1», всегда готова к диалогу с жильцами». По ее словам, многое делается в содружестве с советом дома: такие есть в некоторых наиболее крупных жилых комплексах «Л1», например, в ЖК «Лондон Парк». «Здесь совместная работа УК и совета жильцов привела к номинации «лучшее благоустройство жилого комплекса Выборгского района», жители и сотрудники совместными усилиями собирали картон, который впоследствии обменивали на саженцы и разбивали новые цветочные клумбы». В результате за годы работы смена УК была только в одном комплексе компании, причем исключительно по причине создания жильцами ТСЖ. И создавать его помогали в том числе сотрудники УК: консультировали по техническим вопросам, по оформлению документации», – добавляет она.

Удивительно, но в этой сфере вполне успешно действуют не только российские компании, но и европейские, точнее одна. «Размер прибыли не очень большой в идеальном выражении, но он устраивает «ЮИТ» по двум причинам. Во-первых, «ЮИТ Сервис» успешно создает благоприятную среду для жизни, что является миссией концерна. «ЮИТ» явный лидер в этой области в России. Во-вторых, текущая прибыльность компании на хорошем уровне с учетом того, что «ЮИТ» не привлекает сторонний капитал и имеет всегда позитивный денежный поток по итогам года», – рассказал Александр Арсеньев, руководитель дивизиона «Услуги для проживания, Россия» концерна «ЮИТ».(Как сообщили Novostroy.su, компания продолжает работать в Петербурге.)

Он также рассказал, что в Финляндии жители сами создают управляющую компанию, которая нанимает менеджера, который затем нанимает подрядчиков на другие работы или сами жители делают это.

«В «наших» комплексах мы подключены еще на этапе проектирования – мы консультируем застройщика по поводу будущего обслуживания. Далее мы активно участвуем на этапе передачи квартир, после чего переходим в режим обслуживания. В проектах других девелоперов мы сотрудничаем с застройщиком и заключаем соглашение на обслуживание его проектов. Далее происходит все то же, что и с нашими проектами, мы участвуем в этапе передачи квартир, а затем мы проводим общее собрание собственников конкретного проекта», – добавил Александр Арсеньев.

Проблемное управление

Несмотря на совершенствование системы управления жилыми домами пока что эта сфера продолжает оставаться конфликтной. Наверное, со временем ситуация будет меняться в лучшую сторону, в том числе будет расти активность собственников. Совсем не повезло тем, кто приобретает апартаменты. В этом сегменте недвижимости управление зданиями находится в сумбурном состоянии, регулирование и контроль вызывают много вопросов.

Качество услуг по содержанию дома во многом зависит от выбранной жителями формы управления. Их всего три: УК, непосредственное и ТСЖ (ЖК, СПК). Первые две наиболее актуальны для Тулы.

В чем их отличие, рассказала зам. начальника инспекции — начальник контрольно-финансового отдела государственной жилищной инспекции Тульской области Юлия Осипова.

В чем разница

Управляющая компания замыкает на себе весь цикл управления домом, заключает от имени собственников договоры на предоставление коммунальных ресурсов, обслуживание лифтов, содержание внутридомового газового оборудования и иные договоры (если собственники приняли такое решение на общем собрании). УК осуществляет контроль за состоянием инженерных коммуникаций и других конструкций, проводит ремонт и иные работы по поддержанию надлежащего состояния общего имущества.

При непосредственном управлении ответственность за содержание дома — обязанность собственников. Они заключают с организациями договоры на коммунальные ресурсы, обслуживание и ремонт общего имущества.

— Важно помнить, что организация, обслуживающая дом и получающая от жителей плату за его содержание, обязана соблюдать положения закона, определяющего требования и порядок обслуживания жилфонда. Организации, выполняющие работы при непосредственном управлении домом, отвечают перед собственниками за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором обслуживания.

Кроме того, договор управления с УК могут заключить все дома, а вот выбрать непосредственное управление можно только для домов, в которых не более 30 квартир.

Объем работ

Минимальный перечень работ по дому определен постановлением № 290 Правительства РФ. Он не зависит от формы управления и подлежит исполнению.

В Тульской области около 3000 домов на непосредственном управлении. Но большая часть собственников в таких домах не полностью исполняет обязанности по надлежащему содержанию общедомового имущества. Не заключают договоры на содержание газового оборудования, не выбирают обслуживающую организацию. Деньги на содержание общего имущества собирают не постоянно, а по мере необходимости.

— Неисполнение собственниками обязанностей по определению обслуживающей организации может иметь негативные последствия. Дом требует постоянного поддержания во избежание аварий. Поэтому, если собственники решили переходить на непосредственное управление, лучше сразу определять обслуживающую организацию и размер платы за содержание жилья и внутридомового газового оборудования, — говорит Осипова.

Ответственность

Разница между УК и обслуживающей организацией — в наличии лицензии. И ответственность за неисполнение условий договора разная.

УК несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и/или выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества.

— К управляющим компаниям как лицензиатам применяются более строгие требования КоАП РФ. Штрафы — от 50 тыс. рублей на должностное лицо и до 250 тыс. рублей на юрлицо.

При непосредственном управлении лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества, несут ответственность перед собственниками за выполнение своих обязательств по договорам, а также в соответствии с действующим законодательством РФ. Штрафы — от 4−5 тыс. рублей на физлицо; на юрлиц — 40−50 тыс. рублей по статье 7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений».

Кроме того, за систематические нарушения УК могут лишить лицензии. А вот у ОУ такой ответственности нет.

Контроль

При любой форме управления контроль со стороны собственников обязателен. Собственники должны сотрудничать с компанией, которая обслуживает их дом. Они всегда могут составить план работ и включить в него в том числе и те работы, выполнение которых не предусмотрено минимальным перечнем, согласовав при этом, в случае необходимости, дополнительный источник финансирования таких работ.

Активная позиция собственников помещений при любой форме управления позволит содержать дом в надлежащем состоянии.

Плюсы и минусы. Коротко

Редакция ЖКХ Ньюс вместе со специалистами ДомОнлайн сравнили способы управления многоквартирным домом – ТСЖ и управляющая организация, разобрали возможные плюсы и минусы каждого из них.

Напомним, что всего есть три основных способа управления многоквартирными домами:
● управляющая организация;
● товарищество собственников жилья или кооператив;
● непосредственное управление.
Последний вариант возможет только в маленьких домах (не больше 30 квартир), поэтому здесь рассматриваться не будет. Его плюсы и минусы разобраны в отдельном материале.

Предупреждение
И управляющие организации, и товарищества могут быть как хорошими, так и плохими в реальной жизни. Чтобы не получилось сравнение плохой УК с хорошим ТСЖ или наоборот, определимся, что сравниваем работу лучших представителей из этих организаций. В конце коснемся плохо работающих управляющих организаций или товариществ.

Сравниваем хорошую управляющую организацию и хорошее товарищество

Размер платы за содержание жилья

Если дом маленький, то размер платы с управляющей организацией обычно меньше, чем с товариществом.
В большом доме создавать ТСЖ выгоднее, чем в маленьком: некоторые статьи расходов различаются несущественно, а распределение этих расходов на меньшее число квартир грустно сказывается на размере платы.

Например, ТСЖ или управляющая компания должны обеспечить круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание дома. Для этого нужно либо привлечь к работе диспетчеров, либо заключить договор с организацией, оказывающей такие услуги. Собственникам это будет дешевле, если суммарная площадь квартир больше.
У управляющей организации много домов в управлении. Все они через ежемесячную оплату содержания жилья финансируют работу аварийно-диспетчерской службы. У ТСЖ площадь управляемого жилфонда меньше, поэтому расходы собственников – выше.
В справедливости вышесказанного читатель может убедиться за завтраком. Чем больше кусок хлеба, тем тоньше на нем слой положенных 20 грамм сливочного масла.

В товариществе что-то из работ делается самими собственниками на добровольных началах.

ТСЖ – некоммерческая организация, у него нет цели извлечь прибыль, поэтому размер платы обычно устанавливается в минимально необходимом размере. В него не закладывается «рентабельность». Управляющим компаниям нужен доход, иначе нет особого смысла управлять домами.

Эффективность использования собранных денег

Сэкономленные деньги в ТСЖ никуда не исчезают. Их можно потратить на дом в следующем году. Экономия управляющей организации «по умолчанию» остается за компанией (ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

В ТСЖ в правление входят сами собственники. Они сильнее управляющей организации заинтересованы в том, как сделать больше качественных работ при меньших затратах.

Финансовая прозрачность

Деятельность ТСЖ более прозрачна для собственников:

• предусмотрены ежегодные ревизии;
• можно ознакомиться с бухгалтерской отчетностью товарищества;
• по решению собрания можно провести аудит;
• отчеты не просто размещаются в ГИС ЖКХ, а утверждаются на общем собрании членов;
• расходы на персонал видно в ежегодно утверждаемой на собрании смете, вознаграждение председателя утверждает (или не утверждает) собрание членов.

При управляющей организации её финансово-хозяйственная деятельность более скрыта от собственников: обычно они могут увидеть только обоснование размера платы, акты выполненных работ, годовой отчет компании. Бухгалтерскую отчётность УК тоже можно посмотреть в ГИС ЖКХ, но так как у компании много домов и возможна другая деятельность, то из такой отчетности можно вытащить меньше полезной информации. 

Профессионализм

Для эффективного управления домом нужны знания в совершенно различных областях, например, в строительстве, юриспруденции, бухгалтерском учете.
В управляющей организации есть целый штат нужных специалистов, который обслуживает сразу много домов.

В ТСЖ нанимать много специалистов для обслуживания одного дома может быть дорого. Поэтому часто в небольших домах председатель правления – и швец, и жнец, и на дуде игрец, что влияет на качество работ. Этот недостаток исчезает в больших домах или в жилых комплексах, а также при привлечении «профессионального» управляющего ТСЖ.

Ответственность организации

ТСЖ и управляющие организации могут получить штраф – как за нарушения при управлении домом, так и за посторонние нарушения, например, нарушения трудового, налогового законодательства.

Товарищество почти всегда расплачивается по этим штрафам деньгами, которые собраны с собственников. Если штраф ощутимый, например, 300 000 рублей, то меньше денег останется на работы по дому (в лучшем случае), либо товарищество может обанкротиться. Такая же ситуация возникает, если речь идет о возмещении ущерба, причиненного, например, заливом квартиры.

Управляющая организация может заниматься не только управлением домами, но и другой деятельностью, приносящей доход. У нее больше источников, за счет которых можно заплатить штраф или возместить ущерб. Даже если она использует для этого деньги собственников, то это финансово незаметно для жителей.
Из минусов при управляющей организации: штрафы за нарушение лицензионных требований при управлении МКД больше штрафов для ТСЖ, предусмотренных другими статьями КоАП РФ за схожие нарушения.

Ответственность руководства и зависимость дома от него

Руководство в товариществе можно сменить на собрании членов. Директора управляющей организации собственники поменять не могут.
При смене председателя правления новое руководство ТСЖ может попытаться взыскать через суд убытки, которые причинил старый председатель своими действиями. Это в некоторой степени удерживает от злоупотреблений в товариществе.

С другой стороны, работа товарищества и управление домом сильно зависит от жизни председателя. Если он решит переехать, или с ним что-то случится, то нового хорошего председателя зачастую не найти: мало кто хочет брать на себя ответственность. В такой ситуации могут выбрать кого попало, и товарищество из хорошего превратится в плохое. 

Участие собственников в управлении домом

В ТСЖ у собственников больше возможностей для управления домом:

• можно войти в состав правления или даже возглавить товарищество;
• есть возможность стать членом ревизионной комиссии, чтобы контролировать работу правления;
• наличие в доме ТСЖ не отменяет возможности провести собрание собственников и при необходимости изменить способ управления домом.

При управляющей организации собственники могут избраться лишь в совет дома со скромными полномочиями либо в комиссии собственников, которые являются лишь коллегиальными совещательными органами.

Из минусов управления в ТСЖ: собственникам нужны силы, время и другие возможности, чтобы заниматься управлением домом и товариществом. При этом мало кто хочет работать бесплатно, а члены товарищества не всегда готовы утвердить правлению или хотя бы его председателю вознаграждение, ведь это дополнительные расходы.

Общие собрания

В доме с управляющей организацией проводятся собрания собственников. В доме с ТСЖ – собрания собственников и собрания членов, при этом утверждение размера платы, переизбрание правления товарищества происходят именно на собрании членов.

При управляющей организации собственники редко проводят годовые собрания, хотя эта обязанность лежит именно на собственниках. В ТСЖ правление регулярно проводит годовые (отчетные) собрания: нужно утвердить план работ, смету, размер платы, а также каждые два года переизбирать правление и ревизионную комиссию.

В товариществе собственнику может быть сложно инициировать внеочередное собрание членов: иногда устав предусматривает, что собрание членов может инициировать группа членов с 10% или 20% голосов по всему дому. При управляющей организации собрание собственников может инициировать любой собственник.

Решение о размере платы в товариществе принимаются меньшим числом голосов, так как за него голосуют только члены ТСЖ. Это может считаться и плюсом для домов с занятыми собственниками, которым некогда или лень голосовать, и минусом – для сторонников демократического стиля управления.

Права собственников

Жилищный кодекс гарантирует собственникам в ТСЖ больший объем документов для ознакомления (ст. 143.1 ЖК РФ). В домах с управляющей организацией ознакомиться с той же технической документацией на дом может быть сложнее: не все суды признают за собственниками такое право.

Взаимодействовать с товариществом проще. Офис правления ТСЖ или квартира председателя всегда рядом с жильцами, а офис управляющей компании может располагаться почти за 3 км от дома.

Чтобы управляющая организация защищала интересы собственников в суде, многие судьи хотят видеть решение общего собрания собственников о наделении компании таким полномочием. Для ТСЖ это требуется реже, так как оно изначально создано самими собственниками и для защиты интересов жильцов.

Если компания или товарищество плохо работают

Приведенное сравнение ТСЖ и управляющей организации может не соответствовать действительности, если товарищество или компания работают плохо, нарушают закон, занимаются присвоением денег собственников.
Кто-то пытается решить эти проблемы жалобами, но жалобы часто ведут к штрафам, которые оплачиваются за счет денег собственников. Поэтому можно попробовать сделать более радикальные шаги:
— при управляющей организации – сменить компанию или способ управления (на ТСЖ);
— при ТСЖ – сменить руководство товарищества или способ управления домом (на управляющую организацию).

При обоих способах управления и при любом выбранном варианте действий возможна временная анархия или неразбериха: тот, кто недобросовестно управляет домом, редко хочет отдавать власть мирно. Собственники не понимают, кому платить, кто содержит дом. Собираемость платежей падает, качество управления – тоже. 

Таблица с итогами сравнения

Больше полезного

Образцы повесток для общего собрания, других документов для работы управляющей организации и ТСЖ можно скачать на сайте ДомОнлайн.

Если нужно больше полезного, то можно приобрести недорогой доступ к сервису на квартал или год.
Такой доступ позволит управляющим организациям:
✔ вести удобный учет собственников на основе данных ФГИС ЕГРН, работу с должниками;
✔ оперативно подготовить документы для общих собраний собственников, включая именные бюллетени, и после голосований посчитать голоса;
✔ организовать работу аварийно-диспетчерской службы и не пропускать сроки по заявкам жильцов.

Если доступ приобретается физическим лицом – собственником, то это дает возможность:
✔ составить хороший реестр собственников для проведения общего собрания,
✔ подготовить все остальные документы для собрания и подвести итоги голосования;
✔ проводить онлайн-собрания после выбора собственниками этой информационной системы.

В пользу УК

«Современный многоквартирный дом — очень сложный инженерный механизм. Управлять им должны люди с опытом, осведомленные о множестве нюансов — как законодательных, так и технических», — уверен управляющий партнер группы компаний «Сумма технологий» Аркадий Суворов. Лет 15-20 назад, говорит он, принципы управления многоквартирным жильем сводились к контролю за платежами граждан, теперь этого недостаточно. Новостройки в наши дни оснащены индивидуальными тепловыми пунктами, системами приточной вентиляции и пожарной безопасности, видеодомофонами и прочими достижениями технического прогресса. «При этом к управляющим компаниям закон предъявляет определенные требования, а товарищества собственников жилья порой не имеют даже элементарной сертификации», — говорит Суворов.

Такая ситуация подчас чревата коммунальными конфликтами. Один из них развернулся на глазах эксперта. Несколько лет назад «Сумма технологий» взяла в управление жилой комплекс «Гусарская баллада» в подмосковном Одинцове, который на тот момент числился в списках самых безнадежных недостроев области. Но в этом ЖК насчитывается три десятка корпусов, и не все жители захотели идти под крыло навязанных управленцев. В части домов было создано ТСЖ, члены которого, впрочем, быстро поняли: для грамотного управления сил и опыта недостает, нужно кому-то делегировать полномочия. И делегировали сторонней УК, но, как позже показала жизнь, на не слишком выгодных для себя условиях. Теперь жители этих домов судятся друг с другом, потому что часть из них хочет примкнуть к большинству.

Причина простая — у «Суммы технологий» тарифы дешевле. Как утверждает Суворов, разница 4 рубля с каждого квадратного метра. Удается это за счет того, что данная УК не просто управляет «Гусарской балладой», но и сама снабжает жилой комплекс теплом и водой. Без всяких посредников между жителями и ресурсниками. А поскольку компания отвечает не просто за состояние труб, но и за качество и бесперебойную подачу ресурса, в ее штате имеется весь набор необходимых работников, включая инженера по эксплуатации. В обычных УК такого специалиста, как правило, нет, но именно он лучше всех знает особенности каждого подведомственного дома, а потому способен большую часть технических проблем предупредить.

«Что же касается товариществ собственников жилья, то с точки зрения эффективности и экономии их создание в новостройках вообще под вопросом. Жители в новом доме еще не знают друг друга, и каждый занят ремонтом собственных квадратных метров, поэтому многие вопросы общей собственности уходят на второй план. Это касается и безопасной эксплуатации инженерных систем, механизмов дома», — резюмирует Аркадий Суворов.

В пользу ТСЖ

«Когда меня спрашивают, что такое ТСЖ, я всегда привожу в пример «Собачье сердце» Булгакова. Помните: домком, революционные песни при свечах, товарищ Швондер и его «во-первых, мы не господа»? Вот это оно и есть», — улыбается председатель правления ТСЖ «Перовская 22» Сергей Шиянов. Товарищество собственников жилья в районе Перово Восточного округа Москвы он возглавляет 17 лет. В какой-то период был одновременно председателем ТСЖ в своем доме и директором УК в нескольких соседних, поэтому разницу между формами управления знает не понаслышке.

Соотношение между управляющими компаниями и товариществами собственников жилья в Москве не меняется уже несколько лет

Однажды практически в один момент возникла необходимость заменить крышу и в своем, и в соседнем доме. «Было три варианта ремонта с гарантией на 5, 10 и 15 лет. Для УК я выбрал первый вариант, для ТСЖ — третий», — признается Шиянов. И объясняет почему: управляющей компании подчинено обычно несколько домов. И нужно держать в уме все слабые стороны каждого. Если сегодня ты все деньги потратишь на ремонт крыши в одном доме, а завтра прорвет трубу в другом, у тебя будут большие проблемы. К тому же председателя УК могут попросить на выход в любой момент. Зачем же ему нести расходы с прицелом на 15 лет, если можно обойтись ремонтом подешевле? «В ТСЖ так не выйдет, там мои же соседи меня с потрохами съедят, если крыша вновь потечет через пять лет. В этом и состоит главное отличие директора УК от председателя ТСЖ: первый все делает для посторонних людей, второй — для себя, своей семьи и своих соседей. Даже если меня завтра переизберут, я буду жить под той же крышей, которую сам и отремонтировал», — заключает Шиянов.

По его мнению, есть и еще один несомненный плюс товариществ собственников жилья. Помимо отопления одними из самых дорогостоящих услуг в коммунальной платежке являются содержание и текущий ремонт жилья. В УК, по словам Шиянова, эти начисления аккумулируются в общем для всех домов котле. «При всей честности и порядочности руководства управляющей компании оно бывает вынуждено тратить эти деньги на слабое звено. На дома, где чаще случаются аварии. У товарищества подход другой — сами собрали и сами потратили только на свой дом», — говорит глава ТСЖ. Поэтому в его интересах не доводить до аварий, чтобы не пришлось идти по соседям с протянутой рукой. «В большинстве случаев ТСЖ жителям выгодней. Вот если бы еще готовили для них кадры — с качественным обучением, возможностью повышать квалификацию — это было бы замечательно», — считает Сергей Шиянов.

В пользу логики

«Иногда слышишь: в благополучной Европе только 20 процентов жителей самостоятельно управляют своим жильем, создавая аналоги наших ТСЖ. Остальные, как и большинство россиян, предпочитают стороннее управление. Но европейский опыт для нас все же не показатель», — комментирует ситуацию эксперт ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Батурин. В Европе многие всю жизнь живут в арендном жилье, так что с большой долей уверенности можно сказать, что там собственными квадратными метрами владеет лишь каждый пятый. У нас собственность, хотя бы долевая, есть практически у всех, но ТСЖ объединяют только 12 процентов граждан. Это и есть наш потолок осознанных собственников, готовых вникать в нюансы самостоятельного управления. Больше не будет. «Логика простая: когда речь идет о трубах, канализации, мытье подъездов, психологически проще поручить это кому-то, чем делать самому», — итожит Батурин.

Директор по правовым и жилищным вопросам ГК «Комфорт» Николай Яценко в интервью порталу Новострой-М рассказал о том, какой вариант управления новостройкой предпочтительнее для собственников — через управляющую компанию или ТСЖ.

Что лучше для жителей — управляющая компания или ТСЖ?

Для каждой категории собственников и для каждого многоквартирного дома есть наиболее эффективные варианты. Они зависят от нескольких факторов. Первый — это средний достаток жильцов дома. Как правило, управляющая компания (УК) работает по тарифам, утвержденным общим собранием собственников, органами местного самоуправления, либо конкурсом, который проводят они же. Работа ТСЖ (товарищества собственников жилья) обходится гораздо дороже, расходы на содержание управленческого аппарата товарищества довольно высоки, поскольку делятся, как правило, на один многоквартирный дом.

Второй немаловажный фактор — активность собственников. Для создания и функционирования ТСЖ это немаловажное обстоятельство — среди жильцов должны быть активисты, готовые тратить свое время на управление домом. Хорошо, если это будут бескорыстные люди, искренне заинтересованные в благополучном содержании своего дома.

Часто складывается ситуация, при которой руководство ТСЖ превращает управление домом в свой частный бизнес, а бороться с этим крайне сложно, так как органы государственной власти проверяют ТСЖ крайне неохотно. Большое значение имеет и размер многоквартирного дома — если в нем более двухсот квартир, то общее собрание, необходимое для принятия большинства важных решений, становится проблемой. Итак, получается, что управляющая компания — более подходящий вариант для большого дома, жители которого не имеют высоких доходов и не готовы тратить время на управление домом самостоятельно.

Неплохо зарекомендовали себя и тандемы УК и ТСЖ, когда управляющая организация осуществляет управление многоквартирным домом по договору, заключенному с товариществом. Здесь активность собственников и контроль со стороны ТСЖ удачно сочетается с профессионализмом управляющей организации.

УК от застройщика — это хорошо или плохо?

Сейчас УК от застройщика — это данность. Большинство застройщиков имеют собственные управляющие организации, и надо рассматривать каждый такой случай отдельно. Есть множество как положительных, так и отрицательных примеров работы УК от застройщика. При этом нельзя отрицать, что управляющая организация — лучшая контролирующая сторона, так как именно ей придется сталкиваться со всеми недоделками и проблемами дома, допущенными на этапе строительства, именно она заинтересована в том, чтобы своевременно указать на них застройщику и убедить исправить.

У застройщика есть право выбирать УК. Но жители должны подтвердить этот выбор на общем собрании, иначе этот вопрос перейдет в компетенцию органов местного самоуправления. Смена УК тоже проводится жителями на общем собрании.

Почему сфера ЖКХ считается самой коррумпированной?

Я бы не согласился считать ее таковой. Действительно, есть вопросы, связанные с внесением в реестр лицензий Государственной жилищной инспекции, с проведением конкурсов органами местного самоуправления, но ситуация не настолько плачевна. Коррупция гораздо сильнее развита в образовании, медицине, органах власти. Но я бы сказал, что сфера ЖКХ — самая скандальная. Почему? Потому что мы сталкиваемся с ней ежедневно. Медицина, образование, правоохранительные органы возникают в нашей жизни время от времени, а наш дом мы видим каждый день, поэтому любые недостатки бросаются в глаза и раздражают. Сталкиваясь с вопросами ЖКХ ежедневно, любой человек начинает считать себя экспертом в данной области, поэтому часто возникают ожесточенные споры и недоверие.

Каковы основные признаки профессиональной управляющей компании?

Во-первых, это наличие лицензии на управление многоквартирными домами. Во-вторых, руководство компании должно иметь сертификаты сдачи квалификационного экзамена по лицензированной деятельности по управлению многоквартирными домами. Важно и наличие у компании квалифицированного персонала, а также материально-технической базы и выстроенных бизнес-процессов.

Следят ли жители за тем, как УК или ТСЖ расходуют их деньги?

Обычно нет. Всегда есть определенная открытая информация, но не многие к ней обращаются. Обычно такие вопросы возникают только при появлении претензий к качеству работы УК или ТСЖ.

Читайте также

Заложиться на НДС: на сколько подорожают коммунальные услуги с 1 января 2019 года

Лайфхак: как сэкономить на коммунальных платежах

Дата публикации 17 сентября 2018

• Что такое управляющая компания
• Что такое ТСЖ
• В чем плюсы УК и ТСЖ
• Недостатки УК и ТСЖ
• Что выбрать: УК или ТСЖ?
• Как перейти с УК на ТСЖ
• Как перейти с ТСЖ на УК
• Заключение

 Что такое управляющая компания

Управляющая компания – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который управляет многоквартирным домом за вознаграждение. Чтобы получить такие полномочия, УК должна заключить договор с собственниками на срок от трех месяцев до пяти лет. Общее количество квадратных метров, которыми владеют заключившие договор с УК лица, должно быть больше 50 % от общей жилой площади дома.

Управляющая компания:

• выступает посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно);
• отвечает за техническое состояние дома и придомовой территории;
• организовывает ремонтные работы в соответствии с требованиями технического регламента.

Собственники имеют право получать информацию об оказанных услугах, тарифах, финансово-хозяйственной деятельности и требовать устранения дефектов в рамках договора. Часто УК ведет непрозрачную финансовую деятельность, не спешит «раскрывать карты» и советоваться с владельцами по поводу расходования средств. Оплата ее работы рассчитывается исходя из объема оказанных услуг и потребленных ресурсов. Поэтому в ее интересах – не снизить их потребление, а, наоборот, повысить.

Что такое ТСЖ

В отличие от УК, товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация. В него входит часть собственников, которые, с разрешения остальных, управляют общим имуществом. На общем собрании собственников прописывается устав, избираются члены правления (на период не более двух лет) и контролирующая ревизионная комиссия. Финансовая деятельность организации более прозрачна, чем в УК. ТСЖ имеет печать, счета в банке и создается на неопределенный срок.

Задача ТСЖ – содержать, сохранять и приумножать общее имущество, обеспечивать жильцам поставки коммунальных ресурсов. Собственной материально-технической базы ТСЖ не имеет, поэтому заключает договоры с подрядными организациями, которые обслуживают дом.

Товарищество заинтересовано в снижении затрат на ресурсы, поскольку каждый его участник является собственником жилья в этом доме. Сэкономленные деньги идут на благоустройство придомовой территории, организацию детских и спортивных площадок, установку домофона, наем консьержа и другие удобства.

В чем плюсы УК и ТСЖ 

Управляющие компании имеют такие преимущества:  

• С 2015 г. УК, по закону, проходят процедуру лицензирования, подтверждающую их квалификацию.
• У них есть собственная материально-техническая база.
• От их услуг можно отказаться в любое время, если жалоб на некачественное обслуживание будет слишком много.

Но и у ТСЖ много положительных моментов:

• финансовые операции прозрачны, жильцы имеют к ним доступ;
• важные решения принимаются оперативно и сообща, на собрании;
• ТСЖ может получать дополнительные доходы на общие цели, например сдавать пустующее подвальное или чердачное помещение в аренду, размещать на фасаде дома рекламу;
• жильцы самостоятельно выбирают поставщиков коммунальных услуг, руководствуясь собственной выгодой. 

УК несет ответственность перед жильцами за оказанные услуги на основании договора. В случае нарушений к ней применяются пункты Закона о защите прав потребителей. ТСЖ такой ответственности не несет: здесь многое зависит от личных качеств и заинтересованности членов товарищества.

Недостатки УК и ТСЖ

Собственники обычных квартир и элитных апартаментов должны быть готовы к таким минусам в работе УК:

• Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
• Поскольку территориально УК находится на отдалении от жилого дома, к тому же часто обслуживает одновременно несколько объектов, решения по обращениям жильцов принимаются медленно.
• УК самостоятельно выбирает подрядчиков и поставщиков услуг, при этом тарификация не всегда выгодна для населения.
• Оплата услуг УК по договору достаточно высокая.

Есть минусы и у ТСЖ:

• В состав товарищества входят обычные жильцы, часто некомпетентные в жилищных вопросах.
• Между ними бывают разногласия, что иногда делает управление неэффективным.
• Услуги подрядчиков, нанятых разово ТСЖ, обходятся дороже, чем в случае с управляющей компанией.
• Объединение жильцов сложно ликвидировать.

Что выбрать: УК или ТСЖ?

С одной стороны, управляющие компании с большим опытом и квалифицированными кадрами лучше, чем ТСЖ, могут обеспечить бытовой комфорт. Но за это придется регулярно платить, и немало. Даже если для большинства жильцов цена не имеет приоритетного значения, в многоквартирном доме всегда найдутся те, для кого этот вопрос актуален. Поэтому с точки зрения экономичности лучше ТСЖ.

Выбрать товарищество стоит, если в него наверняка войдут честные, инициативные люди:

• с управленческим опытом;
• имеющие свободное время и желание управлять домом;
• во главе с опытным, амбициозным председателем, в идеале не новичком в сфере ЖКХ.

Как перейти с УК на ТСЖ

Если тарифы УК, по мнению большинства жильцов, завышены или управляющая компания не выполняет обязательств, форму управления домом можно изменить.

• Инициативная группа организует собрание собственников, на котором принимают принципиальное решение о смене формы управления большинством голосов (более 50 %).
• Договор с УК не продлевают, если срок его действия подходит к концу. В других случаях его расторгают по обоюдному согласию или на основании невыполненных со стороны УК обязательств. Для этого достаточно большинства голосов «за».
• Организуется товарищество. На общем собрании выбирают председателя и членов правления, определяют срок полномочий, поставщиков ресурсов и подрядчиков для оказания разовых коммунальных услуг.
• После оплаты госпошлины ТСЖ регистрируется в налоговой службе (пакет документов включает протокол собрания, устав и сведения о голосовавших).
• По результатам регистрации запись вносится в ЕГРЮЛ.
• Товарищество встает на учет в Пенсионном фонде, органах статистики и фонде социального страхования, изготавливает собственную печать.

Прежде чем отказываться от УК в пользу ТСЖ, стоит провести аудит управляющей компании и просчитать расходы на самостоятельное содержание дома. Возможно, выгоднее оставить все как есть.

Как перейти с ТСЖ на УК

Пошагово смена формы управления в этом случае выглядит так:

• Организовывается собрание собственников (не менее 50 %) для рассмотрения вопроса смены формы управления, ликвидации ТСЖ и выбора УК.
• По результатам собрания составляется протокол.
• Заключается договор с выбранной УК.
• ТСЖ завершает дела в течение 30 дней и передает документацию в руки новой управляющей компании.
• Новая УК заключает договоры с поставщиками услуг.

Заключение

Существует и промежуточный вариант, который учитывает недостатки обеих форм. Малоэтажный дом или московская высотка может находиться одновременно под управлением УК и ТСЖ. Товарищество выбирает представителя, который будет контролировать работу управляющей компании – расход бюджета и качество услуг. Безусловно, организовать это не так просто, к тому же нужен квалифицированный специалист с хорошей мотивацией. Поэтому большинство собственников по-прежнему склоняются к традиционному варианту с УК.