Ответ: В соответствии с действующим законодательством свободный доступ на чердаки и в подвалы многоквартирных домов не допустим. Ограничение доступа на обозначенные объекты является одной из мер по предупреждению терроризма, а также профилактики безнадзорности и правонарушений среди несовершеннолетних.
Постановлением Государственного комитета России по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 утверждены «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», в соответствии с которыми двери с лестничных площадок на чердак должны быть закрыты на замок, а ключи – храниться в квартире верхнего этажа и в организации по содержанию жилищного фонда, о чем должна быть соответствующая надпись на двери.
Правилами также установлено, что входные двери в подвал должны быть закрыты на замок, ключи от которого должны храниться в организациях по содержанию жилищного фонда, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах. О месте хранения ключей делается специальная надпись на двери.
Указанные Правила являются обязательными для соблюдения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.
Обо всех фактах свободного доступа в подвальные либо чердачные помещения многоквартирного жилого дома необходимо сообщить в управляющую компанию, Государственную жилищную инспекцию.
В подъезде моего дома систематически открыты подвал и чердак. Возложена ли на кого-то обязанность по ограничению свободного доступа в подвалы и чердаки многоквартирных домов?
Ответ: В соответствии с действующим законодательством свободный доступ на чердаки и в подвалы многоквартирных домов не допустим. Ограничение доступа на обозначенные объекты является одной из мер по предупреждению терроризма, а также профилактики безнадзорности и правонарушений среди несовершеннолетних.
Постановлением Государственного комитета России по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 утверждены «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», в соответствии с которыми двери с лестничных площадок на чердак должны быть закрыты на замок, а ключи – храниться в квартире верхнего этажа и в организации по содержанию жилищного фонда, о чем должна быть соответствующая надпись на двери.
Правилами также установлено, что входные двери в подвал должны быть закрыты на замок, ключи от которого должны храниться в организациях по содержанию жилищного фонда, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах. О месте хранения ключей делается специальная надпись на двери.
Указанные Правила являются обязательными для соблюдения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.
Обо всех фактах свободного доступа в подвальные либо чердачные помещения многоквартирного жилого дома необходимо сообщить в управляющую компанию, Государственную жилищную инспекцию.
- Главная
- Управляющая организация препятствует пользованию подвалом жилого дома. Определение порядка пользования общим имуществом собственников
Управляющая организация препятствует пользованию подвалом жилого дома. Определение порядка пользования общим имуществом собственников
Здравствуйте, вот такая ситуация мы переехали проживаем на 1 этаже, в квартире нет балкона, нет кладовок. Мы хотели занять подвал, но попасть туда не можем, бывшие хозяева квартиры держали этот подвал 3 года, но они потеряли ключ. В управляющей компании нам говорят что он не положен, ключ от подвала не дают чтоб сделать дубликат. Как быть посоветуйте. Заранее спасибо.
Ответ:
Исходя из текста вопроса, предположу, что в подвале вашего многоквартирного жилого дома имеются так называемые «кладовые» или «ячейки», которые использовались жильцами дома для целей хранения там продуктов питания (овощей), иного имущества. При этом пользовались указанными кладовыми не все собственники жилых помещений, а лишь те, за кем когда-то еще при вселении данные кладовые были «закреплены» застройщиком либо иным лицом, которое предоставляло квартиры гражданам. При переходе права собственности на квартиру условное право пользования кладовыми «на словах» передавалось новому собственнику.
Предположу также, что в договоре с управляющей организацией отсутствуют условия на которых собственники вправе пользоваться помещениями подвала, порядок пользования в том числе кладовыми не определен (решение общего собрания собственников по этому поводу не пренималось).
В ситуации, когда управляющая организация не допускает собственников в помещение подвала следует учитывать следующее.
Общей долевой собственностью всех собственников помещений многоквартирного жилого дома, на основании статьи 36 ЖК РФ, являются в том числе:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Под процитированный пункт 2 подпадают и кладовые и колясочные и иные места общего пользования, традиционно используемые собственниками жилого дома по своему назначению.
То есть в силу закона собственник жилого помещения вправе пользоваться общим имуществом (его частью).
Вместе с тем, следует принять во внимание следующее.
Ограничение доступа в подвал жилого дома
Как указано в п. 3.4.5. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», «входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.
Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток«.
В соответствии с п. 5.5.9 указанного постановления Госстроя, «технические подполья и подвалы, в которых расположены газопроводы, запрещается использовать под склады и другие нужды. В эти помещения должен быть обеспечен беспрепятственный круглосуточный доступ обслуживающего их эксплуатационного персонала. Входные двери в эти помещения должны запираться на замок, а ключи храниться в организации по обслуживанию жилищного фонда в местах, согласованных со специализированными организациями. Отбор проб воздуха из подвалов и технических подполий должен быть без захода в них через стационарные наружные трубки диаметром 25 мм, выведенные из этих помещений».
Таким образом, учитывая особый режим такого вида общего имущества как подвал жилого дома с находящимися в нем инженерными коммуникациями, следует констатировать, что ограничение пользования (запрет открытого доступа) со стороны управляющей (обслуживающий жилой дом) организации, в отсутствии принятого общим собранием собственников помещении решения об определении порядка пользования подвалом, правомерен.
Определение порядка пользования общим имуществом — подвалом жилого дома.
В законодательстве отсутствует специальная норма, регламентирующая процедуру или особенности определения порядка пользования как подвалом жилого дома, так и в целом общим имуществом собственников. Однако, это не исключает возможность применения статьи 247 ГК РФ, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Определить порядок пользования помещениями подвала правомочно общее собрание собственников помещений дома.
Согласно ч. 5 статьи 161.1 ЖК РФ совет многоквартирного дома выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме…
Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
На возможность определения порядка пользования общим имуществом здания указывал и Высший Арбитражный Суд РФ.
Как разъянснено в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»,
«по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений».
Полагаем, что в случае недостижения согласия о порядке пользования, собственник помещения в многоквартирном жилом доме, не лишен права обратиться в суд с иском об определении порядка пользования общим имуществом жилого дома (в данном случае помещениями подвала).
По нашему мнению, с момента определения порядка пользования общим имуществом собственников помещений дома (на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом общего собрания, или решения суда) управляющая организация обязана предоставить доступ в спорные помещения подвала. В обратном случае у собственников имеется возможность обратиться в суд с негаторным иском об устранении препятствий в пользовании имуществом.
Александр Отрохов, Правовой центр «Логос» 26.04.2012г.
Подвальные помещения относятся к общему имуществу собственников МКД в соответствии со ст. 36 ЖК РФ, и все собственники имеют право пользоваться данными помещениями. Однако п. 3.4.5. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» предусмотрено, что входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.
В соответствии с п. 5.5.9 указанного Постановления Госстроя технические подполья и подвалы, в которых расположены газопроводы, запрещается использовать под склады и другие нужды. В эти помещения должен быть обеспечен беспрепятственный круглосуточный доступ обслуживающего их эксплуатационного персонала. Входные двери в эти помещения должны запираться на замок, а ключи храниться в организации по обслуживанию жилищного фонда в местах, согласованных со специализированными организациями.
Таким образом, учитывая особый режим такого вида общего имущества как подвал жилого дома с находящимися в нем инженерными коммуникациями, запрет открытого доступа со стороны управляющей организации в отсутствии принятого общим собранием собственников помещении решения об определении порядка пользования подвалом, правомерен.
Определить порядок пользования помещениями подвала правомочно общее собрание собственников помещений дома (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).
Активные советы многоквартирных домов хотят иметь доступ в подвал дома, чтобы следить за его содержанием, показаниями общедомовых счетчиков. Однако подвал закрыт от посторонних лиц, и управляющая организация не спешит пускать туда даже членов совета дома.
Практика судов по этому вопросу расходится. Покажем доводы обеих позиций на примерах судебных решений.
✘ Апелляционное определение Московского городского суда от 9 февраля 2021 г. по делу № 33 – 5441/2021
Председатель совета многоквартирного дома обратился с иском к ГБУ г. Москвы «Жилищник района Филевский парк» об обязании предоставить ключ от подвала.
Собственник указал, что постоянно происходит затопление подвала, а при попытке проверить состояние подвала неожиданно пропадают ключи из диспетчерской, из-за этого он как председатель совета дома с начальником участка не могли попасть в подвал, чтобы проконтролировать ситуацию. По мнению истца, отказ выдать ключи ограничивают его право как на пользование, распоряжение и общим имуществом дома, препятствуют осуществлению контроля за состоянием дома.
Управляющая организация возражала: что согласно журналу заявок собственник ни разу не обращался с заявками; помещение подвала согласно акту и фотографиям находится в удовлетворительном состоянии.
Представитель Мосжилинспекции просила в удовлетворении иска отказать.
Суды отказали в удовлетворении требований:
- входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери (п. 3.4.5 Правил эксплуатации жилфонда №170);
- необходимо обеспечить отсутствие доступа к техническим помещениям, инженерному оборудованию, подвалам, чердакам, неэксплуатируемым крышам зданий (сооружений) лицам, на которых не возложены соответствующие производственные и должностные обязанности (п. 16.2 «СП 255.1325800.2016. Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации);
- «согласно представленной копии журнала учета заявок на ОДС судом установлено, что ключи от подвала чердака дома хранятся на ОДС. Представленные истцом в обоснование иска акты о недопуске в подвал были составлены в отсутствие должностных лиц ГБУ г. Москвы «Жилищник района Филевский парк», в связи с чем суд обоснованно заключил, что сами по себе данные акты не свидетельствуют о нарушении прав истца».
По мнению суда, наличие у истца права общей долевой собственности на общее имущество, а также то обстоятельство, что он является председателем совета дома, не может являться достаточным основанием для удовлетворения иска и возложении на обязанности по передаче комплекта ключей.
«Доводы апелляционной жалобы о том, что в данном конкретном доме по вине ответчика затоплен водой подвал, в связи с чем разрушается фундамент, не могут послужить основанием для отмены решения и удовлетворения иска о передаче ключей от подвала и чердака жителям дома, поскольку обстоятельства, на которые ссылается истец, с учетом предмета и основания иска не являлись предметом судебной проверки. Исковых требований о ненадлежащем содержании дома истцом в рамках настоящего дело не заявлено».
✔ Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33 – 3155/2020
Суд обязал управляющую организацию предоставить совету дома доступ в подвал.
Общее собрание приняло решение о предоставлении допуска (ключей) в подвальные помещения председателю и членам совета МКД для контроля за снятием показаний счетчиков на водоснабжение.
Управляющая компания не хотела исполнять решение собрания, и собственнику пришлось идти в суд.
Суд первой инстанции отказал собственнику, посчитав, что истец не доказал «обоснованность требований допуска в технические помещения к инженерным системам/коммуникациям, поскольку с показаниями общедомовых приборов учета истец вправе ознакомиться в управляющей компании… Нахождение лиц, не являющихся обслуживающим персоналом жилого фонда, в указанных истцом помещениях недопустимо, в том числе во избежание нарушения требований Федерального закона «О противодействии терроризму» от 06.03.2006 № 35-ФЗ».
Апелляционный суд отменил решение нижестоящего суда и удовлетворил иск собственника.
«Согласно пункту 4.1.14 Правил эксплуатации жилфонда № 170, входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись).
Таким образом, приведенные пункты Правил не исключают возможность нахождения ключей у собственника помещений МКД.
Учитывая, что истец является председателем совета МКД, руководствуясь положениями приведенных норм, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению, в противном случае совет многоквартирного дома фактически лишается предоставленных в силу прямого указания на то в законе прав на осуществление контроля за оказанием услуг или выполнением работ по управлению домом со стороны ответчика».
О полномочиях совета МКД рекомендуем отдельный материал «Права и обязанности совета многоквартирного дома».
Для исполнения обязанностей по договору управления УО требуется доступ ко всему общему имуществу дома. Но иногда собственники создают для этого препятствия. Рассказываем, как УО решить такую ситуацию и кто отвечает за последствия аварий, произошедших из-за недопуска ремонтных бригад к общим коммуникациям.
Доступ к общему имуществу дома необходим для проведения ремонтных работ
Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
К такому имуществу, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5 – 7 ПП РФ № 491, относятся помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений.
При этом в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).
Доступность для инвалидов жилых помещений и общего имущества в МКД
Переустройство помещений не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома
Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.
При этом переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества МКД.
Так, через суд УО добилась от жителей дома, чтобы они убрали металлический короб колясочной: он преградил путь к люку в отсек с инженерными коммуникациями системы водоотведения.
В Московской области УО нашла другой выход из ситуации, когда перепланировка преградила ей путь к коммуникациям: было проведено ОСС, на котором монтаж новой перегородки согласовали все собственники. При этом ключи от нового помещения, где проходили инженерные системы, собственники передали в аварийно-диспетчерскую службу УО.
Собственник обязан предоставлять УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества
С большими сложностями, чем новые перегородки, управляющие организации сталкиваются, если текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей. В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник.
Иногда такой доступ УО может получить через суд. Например, в Кургане в начале 2019 года СМИ говорили сразу о двух подобных ситуациях: управляющая организация в судебном порядке получила право войти в квартиру собственника, чтобы заменить секцию канализационной трубы, а регоператор по капремонту только через суд добился права войти в квартиру для ремонта балконной плиты.
Теме получения доступа в помещение собственника для ремонта транзитных инженерных коммуникаций Минстрой РФ посвятил письмо от 16.01.2019 № 794-АО/06. Ведомство отметило, что обязанность владельца помещения в МКД, через которое проходят общедомовые инженерные системы, закреплена в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354.
Собственник обязан впускать в квартиру сотрудников УО для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.
Поэтому, как утверждает Минстрой РФ, если проложенные в стенах или полу квартиры коммуникации требуют текущего или капремонта, собственник такого помещения должен впустить ремонтную бригаду УО или представителей подрядной организации, которая проводит капремонт.
Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания
При отказе собственника пустить УО в квартиру необходимо составить об этом акт
Причины, по которой жители квартир не пускают ремонтные бригады, различны. Например, кто-то боится, что при ремонте коммуникаций будут вскрыты стены/полы, а восстановление придётся оплачивать самому собственнику, а кто-то – что при работах обнаружатся несогласованные перепланировки квартиры.
В письме № 794-АО/06 Минстрой РФ также объясняет, как действовать управляющей или иной, проводящей ремонт общего имущества, организации в случае, если собственник не пускает бригаду в квартиру.
В такой ситуации оргнизации необходимо составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется – два незаинтересованных свидетеля. В акте следует прописать, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт.
Затем УО следует обратиться в орган Госжилнадзора либо для ускорения процесса – напрямую в суд. Особенно это важно в ситуации, когда коммуникации требуют срочного, порой аварийного ремонта.
Если орган ГЖН решит привлечь УО к ответственности из-за ненадлежащего содержания общего имущества, то управляющая организация должна будет доказать, что:
- ситуация сложилась не по её вине;
- сама организация предпринимала все зависящие от неё шаги для надлежащего исполнения своих обязанностей.
Такая позиция отражена в судебной практике, например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А12-25299/2013, решении АС Республики Татарстан по делу № А65-8715/2014.
При недопуске к общему имуществу ответственность за последствия несёт собственник
Минстрой РФ в письме также остановился на вопросе ответственности собственника в случае, если он не пускает ремонтные бригады в своё помещение для проведения ремонта на общедомовых коммуникациях. В таком случае всю ответственность за возможные последствия аварий несёт собственник помещения, не пустивший в квартиру УО или подрядчика.
Если в период, пока УО через суд добивается доступа к общему имуществу дома для проведения аварийных или восстановительных работ, случится прорыв трубы или другая авария, то весь причинённый вред будет возмещать собственник помещения, куда не смогли попасть ремонтные бригады (ч.ч. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ). Ущерб и иной вред при этом взыскиваются с виновного через суд.
Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД
Собственник при ремонте в квартире не должен перекрывать доступ к общему имуществу
Собственника помещения, в котором требуется провести ремонт общедомовых коммуникаций, обычно волнует вопрос, кто заплатит за повреждение полов/стен, в которых эти коммуникации проложены. Ведь чаще всего, чтобы добраться до труб, необходимо вскрывать эти части помещения.
Минстрой РФ напомнил о том, что если ремонтные работы, в том числе капитального характера, невозможно провести без повреждения имущества собственника помещения, то расходы на демонтаж и монтаж конструкций должны быть включены в стоимость такого текущего ремонта или в проектную документацию на капремонт.
Другая ситуация, если при проектировании и строительстве дома доступ к общедомовым инженерным системам был оборудован внутри помещений собственников, а жители сделали ремонт, смонтировали встроенную мебель, и такой доступ стал невозможен.
В соответствии с п. 5.4.9 СП 30.13330.2012 (актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*), водопроводные стояки и вводы холодной и горячей воды в квартиры и другие помещения, а также запорную арматуру, измерительные приборы, регуляторы следует размещать в коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов, обеспечивающих свободный доступ к ним.
Если управляющая или подрядная организация обнаружила, что доступ к общим коммуникациям в квартире собственниками перекрыт, то она имеет право требовать, чтобы собственники демонтировали возведённые конструкции и открыли инженерные системы (п. 10.6 СНиП 31-01-2003)
Сделать это собственник должен за свой счёт, поскольку в его обязанности входит соблюдение норм и требований законодательства к содержанию жилого помещения и общего имущества, прав и законных интересов иных лиц, проживающих в доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).
Закрывая при ремонте доступ к общим инженерным системам дома, собственник берёт на себя все риски, в том числе финансовые, которые могут возникнуть в случае, если потребуется осмотреть или отремонтировать данное оборудование. Такие выводы подтверждает и судебная практика: дела № А55-25303/2013, № 2-463/2017.
На заметку управляющим организациям
Управляющая организация по договору управления имеет право требовать от собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме доступа к общему имуществу для его ремонта и надлежащего содержания:
- При самовольном переустройстве – демонтажа перегородок или предоставления ключей от помещения.
- При размещении коммуникаций в квартирах – допуска в квартиру и демонтажа возведённых конструкций/мебели, преграждающих путь к инженерным системам.
При отказе пустить работников УО к объектам общего имущества управляющая организация должна составить соответствующий акт, а затем через суд добиваться выполнения собственником её законных требований.
Если жители квартиры в ходе ремонта или перепланировки закрыли доступ к общим коммуникациям, то УО через суд также может потребовать демонтажа соответствующих ограждающих элементов за счёт собственника.
Если коммуникации проложены в стенах/полу квартиры в соответствии с техдокументацией дома, то в смете на проведение ремонтных работ УО следует предусмотреть средства на восстановление повреждённых при ремонте конструкций квартиры.
В каждой семье есть крупные вещи, которые необходимы, но в квартире вечно всем мешают: зимняя резина, садовый и спортивный инвентарь, крупные детские игрушки, коляски и санки. Наверняка многие задумываются о том, как хорошо было бы использовать подвал или чердак в качестве кладовки. Но имеют ли жильцы на это право?
Правовой режим использования нежилых помещений
Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться. Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение. Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.
Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя. На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.
Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?
Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.
Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).
Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.
Важно! Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя! Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.
Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.
Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?
В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.
Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.
Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.
Можно ли использовать чердак?
Чердак могут использовать жители квартир на верхнем этаже. У них есть право взять участок чердака в аренду и организовать перепланировку с целью совмещения квартиры и чердака или оборудования отдельного помещения под свои нужды.
Но для этого необходимо, чтобы выполнялся ряд требований: чердак должен быть не приватизирован кем-то еще; на участке, о котором идет речь, не могут проходить важные коммуникации; кроме того, требуется согласие других жильцов дома.
Последний пункт – самый сложный. Нужно получить согласие 2/3 жильцов дома, а это зачастую задача нетривиальная. Если же удалось этого добиться, необходимо сообщить о своем желании в управляющую компанию и подготовить документы на перепланировку, которые утверждаются в Государственной жилищной инспекции. Зато у жильцов верхних этажей может появиться двухуровневая квартира, что зачастую стоит всех трудов.