В идеальном мире жильцы вовремя оплачивают коммуналку, а управляющая компания без устали ремонтирует общедомовое имущество и не берет лишних денег.
Иногда идеальный мир ломается и жильцам приходится доказывать в суде, что управляющая компания слишком много на себя берет или ничего не делает, а деньги просит. Так поступили герои наших историй, которые устали терпеть халатность и беспредел.
Вот что они требовали и чего добились.
Не платить за дежурных
Ситуация. Женщина обнаружила в платежке новую услугу — «дежурный», то есть консьерж. Сначала платила каждый месяц почти 1500 Р, а потом надоело: никаких дежурных в своем подъезде она не видела и вообще эта услуга ей была не нужна. Тогда женщина потребовала убрать строчку из платежки, а уже выплаченные за три года деньги — 52 000 Р — вернуть.
Коммунальщики не согласились: дежурных утвердили на собрании жильцов, но не для каждого подъезда, а только для одного. Правда, женщина не жила в том подъезде.
Что сказал суд. Строчку из платежки для этой квартиры — убрать, все выплаты вернуть.
Почему так. Жильцы обязаны оплачивать минимальный перечень услуг: например, проверку кровли или ремонт труб. Но дежурных в этом списке нет.
Екатерина Мирошкина
экономист
В платежку действительно можно включить дополнительные услуги, если так решили жильцы на общем собрании. Причем решение жильцов — это не просто устное согласие, а правильно оформленная бумага. В этом доме протокол оформили кое-как, поэтому суд не признал результат собрания.
Но даже если бы все оформили правильно, платить за дежурного в чужом подъезде женщина не обязана. Консьерж должен знать всех жильцов в лицо, но истицу не знает — она же мимо него каждый день не ходит. А значит, услугу женщина не получает и платить за нее не должна.
Когда можно не платить за консьержа. Если вам не нравится какая-то услуга, за которую управляющая компания просит деньги, это не всегда значит, что можно от нее отказаться.
Если все сделано по правилам — жильцы собрались, приняли решение, оформили протокол и сказали управляющей компании: «Хотим консьержа в подъезде, вот вам деньги, ищите работника!» — тогда платить придется.
Но иногда УК превышает свои полномочия и решает, что сама может вводить новые услуги и назначать тарифы. Если нет протокола общего собрания жильцов, то излишние услуги УК можно оспорить в суде.
Не платить соседям за потоп
Ситуация. Мужчина поменял дома батареи и уехал в командировку. В это время управляющая компания решила провести испытания перед отопительным сезоном. Новенькие батареи давления не выдержали — вода полилась наружу и затопила соседей, причем в двух квартирах сразу.
Соседи сообщили об этом мужчине. Тот позвонил в управляющую компанию и попросил остановить проверку системы отопления. Но коммунальщики вместо этого подкрутили напор до максимума. Соседей залило еще раз, причем капитально: ущерб по двум квартирам приблизился к миллиону рублей.
Мужчина эти деньги платить не захотел: его квартиру никто не осматривал, а значит, точно не известно, откуда вода. А даже если она из батареи, то виновата управляющая компания: во-первых, потому что проводила испытания со слишком большим напором, который повредил устройство, а во-вторых, потому что система отопления — это общедомовое имущество, а не личное.
Управляющая компания тоже платить не захотела: батареи в квартире — вообще-то личное имущество, а не общее. Собственник их сам поменял, сам пусть и отвечает. А давление в трубах они поднимали по нормам.
Все о том, как жить в России
И взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи
Что сказал суд. Вина мужчины не доказана: никто не заходил в его квартиру и не видел, откуда лилась вода.
А вот управляющая компания повела себя странно: почему-то не остановила испытания, а увеличила напор воды после первого потопа. Еще похоже, что коммунальщики лукавят: говорят, что мужчина устранил течь после жалобы соседей, хотя его в это время не было в городе.
Надо разбираться. Если все-таки окажется, что мужчина не виноват, платить будет управляющая компания.
Чтобы понять, кто отвечает за батарею в вашей квартире, посмотрите на вентиль. Если он есть — значит, радиатор ваш и вы отвечаете за его работу, а если вентиля нет — значит, это общее имущество. В ситуации мужчины новые батареи были как раз без вентилей, но ставил он их сам, без согласования с управляющей компанией.
Как быть. Если в вашей квартире прорвало батарею и соседи требуют компенсацию, не спешите платить: возможно, что ремонтировать квартиры другим жильцам должна УК.
В первую очередь составьте акт о заливе: для этого вызовите представителя управляющей компании, который осмотрит и вашу квартиру, и жилье пострадавших.
Найдите место протечки. Если этот участок относится к общему имуществу — например, течет из стояка, — платить должна управляющая компания.
Даже если вина ваша, вызовите экспертов, чтобы оценить ущерб. Возможно, соседи завышают реальные повреждения, чтобы сэкономить на плановом ремонте за ваш счет.
Вернуть деньги за отопление
Ситуация. Зимой в квартире мужчины стало слишком жарко: приходится постоянно открывать окна, чтобы нормально дышать. Мужчине не понравилось, что он платит за отопление, а по факту выпускает тепло на улицу, и он пожаловался в управляющую компанию.
Управляющая компания посоветовала мужчине поправить положение за свой счет, установив терморегуляторы. Этот вариант мужчину не устроил, и он отправился в суд.
Что сказал суд. Управляющая компания должна компенсировать жильцу плату за отопление — но не за весь период, а за месяцы после его жалобы. А еще заплатить неустойку за отказ решить дело миром и 2000 Р за моральный ущерб — всего 16 800 Р.
Почему так. Температура в квартире должна быть в пределах +18…+23 °C. В квартире у мужчины коммунальщики намерили +27 °C в комнате, а на кухне +29 °C. Значит, услугу оказывали некачественно — деньги надо вернуть.
Сергей Болдин
вернул деньги за отопление
Как быть. Если вы хотите вернуть деньги за пекло в квартире, действовать нужно так:
- Составьте акт проверки. Пригласите сотрудников управляющей компании: они измерят температуру и зафиксируют показатели в документе. Обязательно отметьте в акте, что у вас нет дополнительных приборов, которые влияют на температуру воздуха: например, теплых полов. В акте должно быть указано время проведения проверки, а также инструменты и методы, которыми пользовались коммунальщики. Можно составить акт и самостоятельно. Для этого необходимо, чтобы при проверке присутствовали как минимум два незаинтересованных свидетеля, например сосед и председатель ТСЖ.
- Обратитесь в управляющую компанию с просьбой снизить температуру. Если УК откажется — вы сможете потребовать неустойку и увеличить сумму возмещения на 50%.
- Обратитесь в жилищную инспекцию и Роспотребнадзор. Если жилинспекция удостоверит, что услуга оказывается некачественно, а Роспотребнадзор назначит управляющей компании штраф, выиграть дело в суде будет значительно проще.
- Направьте иск в суд. Приложите все необходимые документы: акт проверки, отказ управляющей компании добровольно снизить температуру в квартире, документы, полученные от жилинспекции и Роспотребнадзора, квитанции об оплате отопления, которые вы хотите компенсировать.
Возместить ущерб за испорченную машину
Ситуация. Женщина припарковала автомобиль рядом с домом, а из подъездного окна на машину вывалилось стекло. Женщина потребовала от управляющей компании заплатить за ремонт автомобиля. Но коммунальщики не согласились: мало ли из-за чего вывалилось окно.
Тогда женщина пошла в суд.
Что сказал суд. Управляющая компания должна заплатить за ремонт машины, компенсацию за моральный ущерб, штраф и покрыть судебные расходы женщины.
Почему так. В минимальный перечень услуг, которые должна выполнять любая УК, входит проверка окон в подъезде. Если с ними что-то не так, управляющая компания должна обратить на это внимание и запланировать ремонт.
Екатерина Мирошкина
экономист
Если управляющая компания считает, что она не виновата в происшествии, — она и должна это доказать. Полиция не обнаружила, что стекло выломали хулиганы, а УК не смогла доказать, что вовремя проверяла состояние окон — значит, ей и придется платить.
Как быть. Если вы пострадали из-за того, что в доме что-то сломалось — вывалилось окно или протекла крыша, — в этом виноваты не ветер и дождь, а управляющая компания.
Вы вправе требовать от коммунальщиков компенсации ущерба. Для этого вам не нужно ничего доказывать: отношения жильцов и управляющей компании — это отношения потребителей и исполнителя, и в них действуют особые правила. Если управляющая компания не смогла выполнить свои обязательства, то должна или заплатить, или доказать отсутствие своей вины.
Судить или простить коммунальщиков?
Эти деньги управляющая компания должна тратить ровно на то, на что написано — т.е. на ремонт и содержание дома. Чаще всего на дом она тратит существенно меньше, а остальные деньги банально ворует. Практика показала, что в среднем на одном московском доме воруют один миллион в года. А бывают и выдающиеся случаи — как-то удалось обнаружить, что у дома украли аж 7 миллионов.
Как узнать, не ворует ли у вас ваша управляющая компания, а если ворует, то сколько? Как заставить ее перестать воровать?
Нужно запросить у нее подробную информацию по вашему дому. Дать информацию их обязывает постановление правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».
После того, как вы получите всю информацию, нужно внимательно ее изучить, а дальше действовать по «Инструкции по контролю над управляющей компанией». Инструкция любезно предоставлена Организацией народного контроля — http://www.orgnk.ru/info/instructions.
У них еще много других полезных инструкций, заходите, скачивайте, пользуйтесь!
Итак, Инструкция по контролю над управляющей компанией:
1. Запросить таблицу всех расходов управляющей компании (УК) по конкретному дому за 2012 год. Выбрать какие-либо суммы (желательно наиболее крупные) и запросить по ним подтверждающие документы по расходам. Обычно бывает достаточно убедиться в том, что актов нет, а те, которые есть, не подписаны представителями домов — это значит, что расходы списаны неправомерно.
2. Запросить сметы на 2012 год и на 2013 год и сравнить их. Часто смета на 2012 год копейка в копейку совпадает с фактом (любому ясно, что так не бывает, и это означает, что план составлялся по факту, что неправомерно). Внеплановые работы по заявкам жителей должны идти отдельно, по ним может быть только приблизительная сумма на основании прошлого года. Если цифры по плану и факту разные, то задать вопросы по статьям, почему так получилось – как планировали, и что отличалось по факту.
3. Запросить бухгалтерскую отчетность, которая должна быть по Постановлению 731 от 23.09.10. Спросить, соответствует ли она аналитическому учету по домам (т.е. ведется ли учет в разрезе каждого дома и собирается ли он в бухгалтерскую отчетность). Если нет, то тогда бухгалтерская отчетность не несет никакой смысловой нагрузки для конкретного дома, и смету и отчетность по каждому дому следует запрашивать в планово-экономическом отделе управляющей компании.
4. Если УК собирается проводить какие-либо работы, она обязана оповестить старшего по дому, председателя Совета дома или председателя ТСЖ или ЖСК, чтобы они подписали акт открытия работ. У УК надо запросить смету на каждый вид работ, включая расходы на материалы и собственно на работы. После проведения работ ни в коем случае нельзя подписывать акты закрытия без предоставления со стороны УК всей финансовой документации по проведенным работам – чтобы можно было проверить, сколько денег было списано на те или иные работы и материалы. Требование об обязательном подписании актов представителями домов должно быть внесено в договор с управляющей компанией.
Письмо в управляющую компанию может выглядеть, например, так:
дата
Директору ГУП ДЕЗ Лефортово
Д.Е. Шашкову
о предоставлении информации
Уважаемый Дмитрий Евгеньевич!
Я проживаю в доме по адресу… и являюсь собственником помещения в данном доме.
ГУП ДЕЗ Лефортово является управляющей компанией для данного дома.
В соответствии с положениям Постановления Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» (далее по тексту — «ПП РФ № 731»), прошу Вас предоставить мне следующую информацию для дома по адресу …
- смету расходов на 2010, 2011, 2012, 2013 г.г.
- отчет о расходах за 2010, 2011 и 2012 г.г.
- сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы в объеме, установленном частью 14 ПП РФ № 731. Указанные сведения прошу предоставить за 2010, 2011, 2012 и 2013 г.г.
Согласно ч. 12 ПП РФ № 731, прошу сообщить, было ли ГУП ДЕЗ Лефортово привлечено в 2012 г. к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирными домами.
В случае, если указанные факты имели место, в соответствии с ч. 12 ПП РФ № 731 прошу сообщить количество таких случаев, предоставить копии документов о применении мер административного воздействия, а также сообщить о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.
Согласно ч. 5 ПП РФ № 731, вся вышеперечисленная запрашиваемая информация должна быть размещена на официальном сайте в сети Интернет, а также должна предоставляться на основании запросов, поданных в письменном виде.
Прошу сообщить адрес сайт в сети Интернет, на котором размещена вся запрашиваемая информация.
Также прошу предоставить всю запрашиваемую информацию в письменном виде.
Согласно ч. 21 ПП РФ № 731, прошу предоставить запрашиваемую информацию в 20-дневный срок с момента поступления данного запроса.
Запрашиваемые материалы прошу выдать на руки, о готовности материалов прошу сообщить по телефону …
ФИО подпись
адрес, телефон
Куда нужно обратиться, если УК не выполняет свои обязательства перед жильцами, и как добиться справедливости в кратчайшие сроки
В обязанности управляющих компаний (УК) входит весь спектр услуг по содержанию и ремонту мест общего пользования и коммуникаций жилого дома, а также взаимодействие с государственными и подрядными организациями. Зачастую УК злоупотребляют правами, стараясь заработать на жителях многоэтажек, или просто не выполняют свои обязанности.
Юристы рассказали, как правильно общаться с управляющей компанией, если возникли различные проблемы.
Как выбирают УК
Отношения между жильцами многоквартирных домов и управляющей компанией регулируются Жилищным кодексом России. УК избирается на общем собрании собственников дома. «При этом после составления протокола общего собрания она должна заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей его площади. Дата заключения договора с управляющей организацией и будет являться числом начала управления домом», — рассказала Виктория Данильченко, председатель МКА «Коллегия адвокатов Виктории Данильченко».
Претензии и обязанности
Ресурсы. Наиболее распространенной претензией со стороны жильцов в адрес управляющей компании является низкое качество предоставляемых услуг — недостаточное отопление, перебои в подаче воды и ее качество, неполадки в водопроводной системе, неправильная работа газо- и электроснабжения, уточнила Данильченко. По ее словам, именно управляющая компания несет ответственность за целостность всех коммунальных систем, происходящих на этих участках авариях и способах их ликвидации, а жители имеют право на получение качественных услуг в полном объеме. Если этот баланс нарушается, то управляющая компания должна его восстановить, поясняет юрист.
Тарифы. Другой, не менее популярной претензией к управляющим компаниям является завышение тарифов по коммунальным услугам. «Некоторые нечистые на руку компании рассчитывают тарифы по оказываемым услугам на один квадратный метр, в то время как в основу платежа должен браться не метраж, а стоимость самой услуги. Кроме того, некоторые УК завышают стоимость проделанных ремонтных работ и включают ее в квитанцию по коммунальным услугам в графу «За содержание и ремонт жилого помещения». Повышенные начисления могут наблюдаться за обслуживание домофона, лифтов, вывоз мусора. Чтобы проверить, насколько цифра в квитанции совпадает с реальной стоимостью оказываемых услуг, можно обратиться к «Калькулятору ЖКХ», разработанному Федеральной антимонопольной системой. В программе нужно указать свой населенный пункт, метраж квартиры, число зарегистрированных в ней граждан. Она рассчитает примерную стоимость услуг и даже покажет номер муниципального постановления, по которому взимается плата за ту или иную услугу», — советует юрист.
Фото: Максим Коротченко/ТАСС
Уборка и ремонт. Обязанность УК содержать в чистоте дом нередко становится камнем преткновения с жильцами. Сюда относятся и проведение влажной и сухой уборки с определенной периодичностью, и борьба с насекомыми и грызунами, уборка придомовой территории, графики которых очень часто не соблюдаются. «Наиболее сложной проблемой является проведение ремонта общих помещений — чердаков, подъездов, лифтов. «Здесь УК очень часто злоупотребляют своими полномочиями. По закону масштабный ремонт подъезда должен проводиться раз в три — пять лет. Но на деле либо сроки отодвигаются, либо материалы закупаются более дешевые, а деньги, соответственно, уходят в карман представителей управляющей компании», — пояснила Данильченко. По ее словам, ежегодно в первом квартале года УК должна отчитываться перед собственниками о финансово-хозяйственной деятельности за прошедший год. При этом должны быть предоставлены акты о проделанных работах, если производился ремонт, сметы и прочие финансовые документы, а не размытые фразы о том, что на трубы потрачено 50 тыс. руб., пояснила юрист.
Обратитесь к руководству УК
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.
Фото: Максим Коротченко/ТАСС
В жалобе необходимо подробно описать суть проблемы, указать право собственности на квартиру (или свои права как арендатора), реквизиты подтверждающих документов и договора, заключенного с управляющей компанией. «Следует добавить пункты договора, которые были нарушены. Это может быть несвоевременное отключение воды, неработающий лифт, завышенные тарифы или некачественная уборка общественных зон. Стоит также указать, что сотрудники управляющей компании игнорируют просьбы и пожелания жильцов, не выполняя свои обязанности», — объяснил Гавришев. По его словам, если же должной реакции не последует, то жильцы имеют право обратиться в надзорные органы.
Напишите в Жилищную инспекцию
В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома. «Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности. В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.
На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).
Пожалуйтесь в Роспотребнадзор
В Роспотребнадзор стоит жаловаться, если речь идет о несправедливо завышенных тарифах, неверности расчетов и отказе предоставлять жильцам информацию об услугах и ходе выполнения тех или иных работ. Для начала необходимо узнать контакты территориального отделения ведомства и направить туда письмо с описанием проблемы и документами на квартиру, как и в предыдущем случае. «Претензию можно отправить по электронной почте или принести лично. Формат может быть любым, четких правил нет. Однако главное — подробно описать проблему и прикрепить максимальное количество доказательств тех или иных нарушений», — пояснила Данильченко.
Фото: Александр Демьянчук/ТАСС
Обратитесь в прокуратуру или суд
Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.
В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.
Доказать, что управляющая компания выставляет слишком большие счета, в РФ крайне сложно. Обычно владельцы таковых используют хорошо проверенные схемы выкачивания денег с населения.
Едва ли не наиболее доходной является графа оплаты затрат на общедомовые нужды. Это оплата потребления ресурсов, нужных для всего дома. Сюда включаются затраты воды и электроэнергии, горячей воды для систем отопления общей территории.
Обычно для установления суммы ОДН определяют общие затраты всего дома, потом отнимают от них то, что затратили жильцы, а потом распределяют остаток по всем жильцам. Понятно, что это чрезвычайно упрощённая методика, которые в ряде случаев позволяет устанавливать цифры чуть ли не произвольно.
В чём проблематичность оплаты общедомовых нужд?
Жильцам приходится переплачивать за все неисправные трубы и проводку. Невозможно установить точно, сколько воды будет потеряно, если какое-то соединение пришло в негодность. И это только одна причина того, почему показатели ОДН могут сильно отличаться от разумных.
Поэтому в каждом субъекте федерации приняты отдельные нормативы, представляющие собой максимальную величину ОДН в доме определённого типа, с определённой площадью чердачных, подвальных помещений и других, относящихся к общедомовому хозяйству.
При подсчёте, если результат оказался выше норматива, то всё равно граждане оплачивают по нормативу. В управляющих компаниях это восприняли как сигнал — везде и всюду по нормативу и брать. Очень редко какая УК выдаёт показатели ниже норматива ОДН. И с этим бороться тоже нужно, но очень сложно.
Первостепенной задачей является добиться того, чтобы они не пытались бы брать больше. Наиболее простой способ это установить — сравнить платёжки за 3-4 последних месяца. Если сумма ОДН «прыгает», то это верный признак того, что УК пытается брать с жильцов больше норматива.
Учимся использовать калькулятор коммунальных услуг
Более точный подход предусматривает использование региональных нормативов и сравнение их с тем, что указано в платёжном документе от управляющей компании.
Найти нормативы можно на сайте правительства своего региона или сайте Федеральной антимонопольной службы. На последнем имеется и раздел с калькулятором коммунальных услуг.
При этом ФАС утверждает, что в случае абсолютно точного применения правил расчета и расхождения результата и данных в платёжке, гражданин получает право на выплату компенсаций. Она выплачивается за счёт средств бюджета региона.
Напомним, что УК имеют довольно богатый арсенал возможностей, которые они используют для увеличения затрат граждан и своих доходов.
В их число входят:
- завышение реальной стоимости расходов на энергоресурсы или работы;
- неисполнение работ, которые тем не менее оплачиваются гражданами;
- использование разницы между показанием счётчика и нормативом;
- сокрытие доходов, полученных от аренды общедомового имущества.
Бороться со всеми этими видами доходов достаточно трудно. Тем не менее, в некоторых случаях активистам удаётся добиться снижения своих расходов на 25-30%.
Как привлечь УК к ответственности за воровство денежных средств собственников жилья?
УК, навязанная застройщиком, вчера предоставила жителям отчёт о работе за 2016 год. Цифры нереальные даже на первый взгляд. К примеру, уборка внутренних помещений 1 нового дома (432 квартиры) двумя уборщицами стоила за год более 2 млн. рублей. (Реальная зарплата у них не более 8 тысяч на руки.) Остальное в том же духе: затраты на содержание сайта, которого никогда не было, плата юристу, чтобы судиться с нами же и т.п. Итого: УК за год в минусе на 2,3 миллиона. В платёжках за март 2017 на треть увеличены площади квартир — соответственно выросла и плата за отопление. Завтра собрание собственников по этому поводу. Что надо сделать собранию, чтобы привлечь УК к ответственности по закону и затем сменить её?
Показать полностью
08 апреля 2017, 16:54, Вера, г. Красноярск
Собрать собрание собственников и выбрать новую управляющую компанию. Старой написать претензию о возврате необоснованно взысканных денежных средств и взыскивать их в судебном порядке, т.к. самостоятельно они их не отдадут.
08 апреля 2017, 16:58
Лилия Ухова
Юрист, г. Сочи
Здравствуйте, Вера.
Вопрос в том, что мы точно не знаем, сколько и когда нас обсчитывали. Надо поднимать всю «первичку» УК за год и проверять профессионально. Это должна делать новая УК или надо нанимать стороннюю организацию? С какими документами идти в суд? Добровольно УК ничего не предоставит.
Вера
У Вас с УК заключен договор управления МКД.
В первую очередь Вам необходимо его внимательно изучить.
В Договоре обязательно должен регламентироваться порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.( ст. 162 ЖК).
Информацию, касающуюся хозяйственной деятельности УК Вам обязана предоставить.
Ознакомьтесь со след.документом
СТАНДАРТ
РАСКРЫТИЯ ИНФОРМАЦИИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИМИ
ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
1. Настоящий документ устанавливает требования к составу информации, подлежащей раскрытию организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом (далее соответственно — управляющие организации, информация), порядку, способам и срокам ее раскрытия, а также особенности раскрытия информации и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами и иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирным домом без заключения договора с управляющей организацией (далее соответственно — товарищество, кооператив).
2. Под управляющей организацией в настоящем документе понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора, заключенного в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — договор управления).
Под раскрытием информации в настоящем документе понимается обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации.
3. Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующую информацию:
а) общая информация об управляющей организации, о товариществе и кооперативе;
б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления), товарищества и кооператива;
в) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
г) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
е) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.
4. Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в установленном законодательством Российской Федерации судебном порядке.
5. Управляющими организациями информация раскрывается путем:
а)обязательного опубликования на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на одном из следующих сайтов в сети Интернет, определяемых по выбору управляющей организации:
сайт управляющей организации;
сайт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;
сайт органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность;
б) опубликования в полном объеме в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления и которые распространяются в муниципальных образованиях, на территории которых управляющие организации осуществляют свою деятельность (далее — официальные печатные издания), в случае если на территории муниципального образования отсутствует доступ к сети Интернет;
в) размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;
г)предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде
По поводу хищения денежных средств Вам необходимо обратиться в Прокуратуру с соответствующими заявлениями.
А на собрании Вы вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.
ст. 162 ЖК
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
08 апреля 2017, 17:42
Похожие вопросы
18220/23/74041-ИП, сегодня было взыскание денежных средств около 1500 рублей, за что, можете дать дополнительную информацию об этом?
18220/23/74041-ИП, сегодня было взыскание денежных средств около 1500 рублей, за что, можете дать дополнительную информацию об этом?
20 марта, 13:11, вопрос №3644232, Виктор, г. Братск
Есть какие-нибудь варианты, как вернуть из федерального бюджета денежные средства?
Здравствуйте! Пристав в 2019 году вынес постановления об окончании исполнительного производства по п. 1 ст. 47 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». При этом денежные средства не были переведены взыскателю. Денежные средства хранились на депозите в течении трех лет, потом они отошли в федеральный бюджет. Хотя неоднократно направлялись приставу письма с банковскими реквизитами.
Направлено заявление на имя руководителя ОСП о возврате денежных средств. Но письмо осталось без ответа.
Тогда было подготовлено исковое заявление в арбитражный суд с требованием признать незаконным постановление об окончании исполнительного производства и признать незаконными действия пристава. Суд отказал.
Есть какие-нибудь варианты, как вернуть из федерального бюджета денежные средства?
20 марта, 08:43, вопрос №3643835, Алла, г. Москва
Мои действия у дознавателя если я верну денежные средства?
Здравствуйте. Работала таргетологом в организации по консталтингу по договору подряда по 100% предоплате. в 30000 руб в мес. Сделала всю работу оговоренную в договоре. По истечению времени не стала продлять договор как так не понравился коллектив и было нарушение п.договора, что работа является удаленной.Просили приходить на работу каждый день. Через 2 месяца получила претензию о возврате ден. средств а размере 15000 руб + какой то штраф итого около 17000 рублей. Написали заявление в полицию на возврат суммы. Полиция отказала в возбуждении уг.дела но сегодня вернула с мотивировкой о незаконном отказе в возбуждении уголовного дела дознавателем. Возврат на доработку в отдел дознания проводился уже 2 раза! так как у меня нет официального акт выполненных работ а только отчет о проделаной работе в социальной сети в контакте. Прокурору этого не достаточно. Меня вынуждают вернуть денежные средства. Мои действия у дознавателя если я верну денежные средства? Моя доказательственная база осложняется тем, что никто не знает, что делает таргетолог и кто это такой.
20 марта, 08:41, вопрос №3643751, Светлана, г. Иркутск
Развивая сотрудничество с автором статьи И.В. Казариным и с его любезного разрешения перепечатываем актуальный материал.
Оригинал статьи находится по адресу:http://npsamara.pro/news/np-na-radio/
Расстраивает неприглядное состояние фасада многоквартирного дома? Раздражает отсутствие нормального ремонта в подъезде еще с советских времен? Не устраивает протекающая каждую осень крыша? Утомляет грязь на лестничных площадках и разбитые окна на лестничных клетках? Потенциальные покупатели вашей квартиры увидели все это безобразие, и ушли «думать»?
При этом управляющая организация на все вопросы и жалобы отвечает универсальной фразой «денег нет, но вы там держитесь», выставляя очередную платежную квитанцию с неадекватными суммами на содержание жилья?
Все эти проблемы можно решить, если у вас есть (1) единомышленники; (2) решимость довести дело до конца; (3) возможность потратить от 4 до 6 месяцев своего времени и нервов; (4) фотоаппарат, ручка и бумага.
А пока предлагаю ознакомиться с отработанным на практике алгоритмом по «понуждению к миру». Отмечу лишь, что от начала конфликта и до полной «капитуляции» УК было потрачено 1,5 года, но теперь понятны все тактические ошибки, попутно выявлены пределы «административного ресурса» УК, и выработаны методы противодействия.
Этап № 1
Найти на сайте Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (https://www.reformagkh.ru/) первичную информацию по своему многоквартирному дому.
Набрать адрес дома => далее кликнуть на строчку «Мой дом» => на страничке дома нажать на «версия для печати» и написать адрес э/почты => получить по почте файл формата .pdf — анкету МКД.
Для любознательных: анкету скачать потом, а пока нажимать на все опции подряд для прочтения всей раскрытой управляющей организацией информации и скачивания документов (договора управления МКД, протоколов собраний, отчетов за предыдущие годы и т.д., и т.п.). Анкета МКД, договор на управление с УК, протоколы ОСС — это базовые документы, с которыми придется работать в дальнейшем.
Аналогичным способом «покопаться» на сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства https://dom.gosuslugi.ru/
Этап № 2
Внимательно прочитать три нормативных акта (они в свободном доступе, в т.ч. в некоммерческой онлайн-версии СПС «Консультант плюс»):
Вовсе не требуется учить наизусть, но общее представление о содержании данных НПА (нормативно-правовой акт) должно сформироваться.
Этап № 3
Зафиксировать актом обследования (комиссией в 3 и более жителей дома) недостатки в содержании и ремонте общего имущества МКД. Обязательно сфотографировать вопиющие недостатки: отсутствие влажной уборки, отвалившаяся штукатурка на стенах лестничных клеток, торчащие провода провайдеров, последствия протекающей крыши, мусор и т.д.
Приглашать на осмотр управляющую организацию — на усмотрение. Однако направить 2-й экземпляр акта в УК заказной почтой (лучше в качестве приложения к запросу-претензии) следует обязательно.
Этап № 4
Направить в адрес управляющей организации претензию, в которой запросить информацию о выполнении минимальных стандартов по содержанию жилья (по постановлению Правительства РФ от 03.04.2013 №290), и соблюдении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (по постановлению Госстроя России от 27.09.2003 № 170), а также — подтверждающие документы о выполнении в период с …по …. данных работ и услуг и стоимость данных работ).
В соответствии с положениями пункта 40 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) собственники помещений вправе (а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ; б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы); (в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
Кроме того, в силу п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей собственник жилого помещения вправе потребовать в претензии перерасчет платы за содержание и ремонт общего имущества с учетом фактически не выполненных управляющей организацией работ (услуг) по договору управления МКД.
Более простой вариант запроса: «Прошу указать причины неосуществления УК … сухого и влажного подметания лестничных площадок и маршей, влажной протирки стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, оконных решеток, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков и слаботочных устройств, почтовых ящиков, влажной протирки подоконников, отопительных приборов, осмотра дымоходных (вентиляционных) каналов в жилых помещения в период с … по … Также прошу произвести перерасчет платы за содержание и ремонт общего имущества с учетом фактически не выполненных управляющей организацией работ (услуг) по договору управления МКД.».
Этап № 5
Жалоба в региональную жилищную инспекцию (в Самарской области — Государственная жилищная инспекция Самарской области). В обращении строго обязательно указывать № своего действующего мобильного телефона и адрес э/почты, т.к. эти чинуши любят ссылаться «а мы приходили, но никто дверь не открыл, поэтому мы ушли и ничего не сделали».
Жалоба подается только в письменном виде, обращения в электронной форме ГЖИ по существу не рассматривают. Очень желательно приложить к ней акт комиссионного осмотра и претензию.
По итогам выездной проверки орган регионального жилищного надзора вынесет в адрес УК обязательное для исполнения предписание, о чем уведомит заявителя жалобы письмом.
После этого нужно ехать в инспекцию и знакомиться со всеми материалами проверки и (обязательно) сфотографировать их. Это будет ваша доказательственная база для судебных разбирательств.
Кроме того, в случае неисполнения предписания к определенному сроку можно написать повторную жалобу в инспекцию, после чего УК прилетит значительно более ощутимый по сумме административный штраф (с дальнейшей перспективой аннулирования лицензии на управление МКД).
Этап № 6
Иск в суд по месту жительства о понуждении управляющей организации исполнить обязанности по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД.
В обоснование позиции: акт осмотра (с фотографиями), ответ Госжилинспекции по жалобе и предписание, любые иные доказательства (вплоть до свидетельских показаний).
Доводы УК на тему «а у нас денег на это нет, и в смете на год не предусмотрено», сурово пресекать: выполнение минимального перечня работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, — обязанность управляющей организации.
Этап № 7
Иск в суд о перерасчете платы за содержание общего имущества и ремонт, о денежной компенсации морального вреда и взыскании судебного штрафа (по Закону о защите прав потребителей).
Позиция по делу будет основана на результатах проверки жилинспекции и судебного разбирательства № 1. В наиболее «запущенных» случаях — ходатайство об осмотре доказательств по месту их нахождения (в ходе выездного судебного заседания).
Этап № 8
К этому моменту вы уже удачно «отсудились», решение вступило в законную силу, и на руки выдан исполнительный лист.
Исполнительный лист о понуждении УК исполнить обязательства по договору нужно предъявлять в отдел службы судебных приставов по месту нахождения дома, а не по месту регистрации управляющей компании (могут не совпадать). Исполнительные листы о перерасчете, о взыскании компенсации морального вреда направляются в ОСП по месту нахождения УК.
Лайфхак для ленивых, но креативных граждан: лист с заявлением о возбуждении исполнительного производства можно направить в региональное Управление Федеральной службы судебных приставов, а там его переправят в «нужный» районный ОСП.
Далее следует получить постановление о возбуждении исполнительного производства и периодически (раз в месяц) направлять в адрес пристава запросы о совершенных им исполнительских действиях.
Продвинутые граждане также могут поискать в twitter (https://twitter.com/) аккаунты главного судебного пристава региона, начальника отдела судебных приставов конкретного района и периодически «бомбить» их запросами напрямую.
Этап № 9
Завершающим этапом компании является проведение общего собрания собственников МКД в очно-заочной форме (проще говоря, голосование «по бюллетеням») и принятие следующих решений:
На сегодняшний день выявление преступлений в сфере жилищно-коммунального хозяйства является одной из актуальных задач. Сфера ЖКХ выделяется из других отраслей экономики сложностью организации, большим объемом нормативно-правового регулирования, включающего нормы гражданского, жилищного законодательства, большого количества подзаконных актов, в связи с чем успешная деятельность по противодействию преступности в данной сфере требует больших познаний как в юридических, так и в технических вопросах.
Распространенными способами совершения преступлений в сфере ЖКХ являются:
— составление фиктивных договоров без фактического выполнения работ подрядчиками и перечисление денежных средств на счета аффилированных организаций;
— не перечисление денежных средств, внесенных гражданами в качестве оплаты за них поставщикам коммунальных услуг;
— выставление не соответствующих действительности счетов за коммунальные услуги;
— заключение договоров подряда с завышением реальной стоимости работ (услуг);
— неправомерное завышение тарифов на поставку жилищно-коммунальных услуг;
— совершение хищений денежных средств или товарно-материальных ценностей, находящихся в подотчете работника организации ЖКХ.
Наиболее типичной ситуацией является удержание управляющей компанией или ТСЖ денежных средств, собранных с жителей дома за поставленные коммунальные ресурсы — тепловую энергию, питьевую воду, электроэнергию, природный газ и т.д., на своих расчетных счетах.
При этом указанные денежные средства предназначаются организациям- поставщикам коммунальных услуг и должны быть перечислены в пользу этих организаций не позднее рабочего дня, следующего за днем поступления платежей потребителей исполнителю (Постановление Правительства РФ N 253 от 12 марта 2012 г. «О требованиях к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг»). Но этого не происходит. Руководителем управляющей компании (или ТСЖ) эти денежные средства либо перечисляются на нужды своей организации, либо через подконтрольные аффилированные организации выводятся со счетов управляющей компании.
Подавляющее большинство преступлений в ЖКХ, в том числе и в сфере незаконного завышения тарифов на услуги данной сферы совершается при составлении фиктивных договоров и актов о приемке выполненных работ со стороны сторонних организаций, что в последствии позволяет субъекту преступления незаконно присвоить определенные суммы денежных средств, расходуя их на личные цели.
В сфере ЖКХ могут совершаться преступления, предусмотренные статьями Уголовного кодекса Российской федерации (УК РФ):
— статья 159 УК РФ: мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием;
— статья 160 УК РФ: присвоение или растрата, то есть хищение чужого имущества, вверенного виновному;
— статья 201 УК РФ: использование лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, своих полномочий вопреки законным интересам этой организации и в целях извлечения выгод и преимуществ для себя или других лиц либо нанесения вреда другим лицам, если это деяние повлекло причинение существенного вреда правам и законным интересам граждан или организаций либо охраняемым законом интересам общества или государства.
В большинстве случаев нарушения в сфере ЖКХ не образуют состав преступления и являются административными правонарушениями, предусмотренными Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях.
Например, в соответствии с частью 1 статьи 7.23.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях нарушение организациями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления многоквартирными домами, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей.
Зачастую нарушения в сфере ЖКХ требуют проверочных действия и принятия мер Департаментом ЖКХ и государственного жилищного надзора, Департаментом тарифного регулирования Томской области или Управлением Роспотребнадзора по Томской области
Согласно п. 11 Постановления Правительства РФ от 11.06.2013 года №493 «О государственном жилищном надзоре» проверку нарушения связанных с порядком выбора или изменения формы управления многоквартирных домов осуществляет орган государственного жилищного надзора (на территории Томской области это Департамент ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области).
Также к компетенции Департамента ЖКХ и государственного Жилищного надзора Томской области относится разрешение следующих вопросов:
— включение управляющими компаниями и ТСЖ в счета-квитанции необоснованных тарифов на содержание общего имущества многоквартирного дома и коммунальные ресурсы;
— завышение суммы текущего (капитального) ремонта и (или) содержания жилья;
— нарушение прав граждан на доступ к информации, обязанность раскрытия которой возложена на управляющие компании и организации жилищно-коммунального хозяйства.