Оплачивая очередную квитанцию ЖКХ, вы более-менее понимаете, за что платите по каждой позиции, будь то отопление, холодная вода или газоснабжение. А вот по поводу услуги «Содержание и ремонт жилья» у собственников часто возникают сомнения.
Вопросы вызывает не только тариф на содержание жилья, но и то, за что получает ваши деньги управляющая компания или ТСЖ. Разбираемся, что такое содержание жилого помещения в квитанции ЖКХ, что входит в услугу и как она оплачивается.
За что платит собственник по закону
В Статье 154 ЖK PФ говорится, что собственники квартир и арендаторы жилья по договору социального найма, проживающие в многоквартирном доме (МКД), обязаны оплачивать по квитанции ЖКХ следующие услуги:
- коммунальные услуги — это пользование ресурсами и коммуникациями: электричество, газоснабжение, отопление, канализация, холодная и горячая вода;
- капитальный ремонт — взносы на капитальный ремонт дома поступают в одноименный фонд или на специальный счет УК. Размер платежей рассчитывается в соответствии с графиком капитального ремонта;
- содержание жилого помещения — это услуги по управлению УК или ТСЖ, работы по содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества МКД, использование коммунальных ресурсов на общие нужды и т. д.
Если вы не владеете жилплощадью, а снимаете ее по договору социального найма, то взносы на капитальный ремонт вам платить не нужно. Вы оплачииваете аренду квартиры, коммуналку и содержание жилья.
Как рассчитывается тариф за содержание жилья
В законе о ЖКХ нет единого тарифа на содержание жилья в многоквартирном доме. Сколько придется платить каждому жильцу за работы по благоустройству и ремонту общего имущества, решают собственники недвижимости на ежегодном собрании.
Так происходит, потому что многоквартирные дома не одинаковы и в каждом свои затраты. Так, жильцу высотки с гектаром придомовой территории придется платить за содержание больше, чем собственнику квартиры в пятиэтажке с небольшим двором.
Тариф за содержание жилья, так же как и перечень необходимых работ, рассчитывается и утверждается на общем собрании членов ТСЖ или УК. Владельцы неприватизированных квартир могут не участвовать в обсуждении, но платить по тарифу обязаны.
Как рассчитывается ежемесячная оплата:
- рассчитывают общую годовую стоимость всех работ за ремонт и содержание жилья, запланированных на этот период;
- полученную сумму делят на количество владельцев недвижимости, пропорционально их доле в общедомовом имуществе;
- полученную сумму делят на 12, чтобы рассчитать ежемесячный платеж собственника квартиры в МКД.
Размер доли в общедомовом имуществе, который приходится на собственника, зависит от метража его квартиры. Поэтому плата за содержание жилого помещения у владельца большой жилплощади будет выше, чем у собственника малогабаритной «однушки».
Из чего складывается содержание жилых помещений МКД
Содержание жилья в многоквартирном доме — это все запланированные и реализованные работы, связанные с благоустройством, обслуживанием, ремонтом, оборудованием, местами общего пользования и придомовой территорией.
Текущий ремонт придомовой территории входит в содержание жилья в МКД. Фото: stavgorod.ru
Какие работы входят в содержание жилья в квитанции:
Технический надзор за состоянием имущества. Контроль допуска к электрощитам, к приборам учета общего пользования и другому оборудованию дома является ответственностью УК. Вы платите за то, что работники управляющей компании или ТСЖ следят за техническим состоянием устройств МКД, допускают к ним проверяющих.
Устранение аварийных ситуаций и поломок. Повреждение коммуникаций, поломки технических устройств и оборудования общего пользования — это тоже обязанность УК. Вы оплачиваете вызов соответствующих аварийных служб или работу УК по своевременному устранению аварии и ее последствий.
Подготовка оборудования к сезонной эксплуатации. Для бесперебойной эксплуатации технических устройств и оборудования МКД требуется производить определенные работы, которыми занимается УК. Вы платите, к примеру, за утепление трубопроводов, консервацию системы отопления, очистку вентиляции и другое.
Уборка мест общего пользования. Содержание жилого помещения — это еще и поддержание порядка в местах общего пользования, что является обязанностью УК. Вы платите за санитарную обработку помещений согласно нормативам. К примеру, работники УК должны каждую неделю подметать лестничные клетки.
Вывоз мусора с территории дома. Организация вывоза твердых и жидких бытовых отходов ложится на плечи управляющей компании. Эта услуга входит в содержание жилья. Но недобросовестные организации, нарушая закон, выносят вывоз ТБО отдельной строкой в квитанции. Что нужно делать в этом случае, рассказываем ниже.
Содержание штата УК или ТСЖ. Тариф на содержание жилья также включает оплату работы специалистов управляющей компании или ТСЖ. То есть вы платите зарплату руководству и работникам, которые обслуживают ваш многоквартирный дом. Размер заработной платы сотрудников может устанавливать УК.
Как уменьшить сумму оплаты за содержание жилья
Случается, что сумма, проставленная в коммунальной платежке, вызывает недоумение, и вы считаете ее завышенной. Ознакомьтесь с перечнем работ, которые выполняет УК. Если вы по-прежнему считаете, что платите за содержание жилья большие деньги, то попробуйте снизить эти расходы.
Что нужно сделать:
- пригласить собственников квартир на общее собрание МКД;
- попросить у представителя УК обоснование суммы за содержание жилья;
- изучить с другими собственниками перечень запланированных работ УК;
- обсудить с участниками собрания необходимость этих мероприятий;
- отказаться от некоторых услуг и получить перерасчет платежей.
Но имейте в виду, что выполнением тех работ, от которых вы отказались, придется заниматься собственникам квартир в МКД. Если на собрании решили отказаться, к примеру, от услуги «Вывоз ТБО», то организовать вывоз мусора придется самостоятельно.
Что будет, если не платить
Напомним, что по закону каждый собственник обязан оплачивать услуги по содержанию жилья. Если вы решили не платить, то первое, что сделает ваша УК — начислит проценты (пени) на сумму задолженности. Чем дольше вы не платите, тем большую сумму придется выложить в итоге.
А итогом в ситуации игнорирования платежа станет обращение управляющей компании в суд. Судебные органы вынесут решение о взыскании задолженности и процентов, начисленных на сумму этой задолженности. Кроме этого, вам придется оплатить и судебные издержки.
У вас есть десять дней с момента получения судебного постановления, чтобы представить суду свои возражения. К примеру, УК не выполняет свои обязательства по договору, и у вас есть тому веские доказательства. Судья рассмотрит ваши доводы и по результату может отменить приказ.
Если вы не предъявите свои возражения в срок или не вернете долг УК, то судебное постановление вступит в силу. Управляющая компания может предъявить его, например, в банк, где у вас есть счет. Банк на основании постановления спишет указанную в нем сумму задолженности и пени.
У должника может не быть счета в банке, тогда к делу подключатся судебные приставы. На основании решения суда и исполнительного листа они вправе описать ваше имущество в счет долга УК. Кроме этого, будут ограничены все ваши перемещения за пределы страны до полного погашения долга.
Учтите, что содержание жилья в многоквартирном доме — это обязанность не только собственников, но и арендаторов. То есть если вы не приватизировали свою квартиру, а живете в ней на условиях социального найма, то оплачивать услуги управляющей компании все равно придется.
Когда можно не платить за содержание жилья
Есть несколько законных поводов, когда вы можете не платить управляющей компании за некоторые позиции в платежке, а именно:
Оплата домофона. Если установка домофона производилась по решению владельцев недвижимости в МКД и была утверждена на общем собрании, то обслуживание оборудования уже включено в содержание жилья, отдельно оплачивать эту услугу не нужно.
Вывоз мусора. По умолчанию вывоз ТБО входит в содержание жилья и отдельно его оплачивать не нужно. Но вы можете отказаться от этойуслуги, тем самым снизив свои платежи. Стоит напомнить, что в этом случае вам придется самостоятельно организовать вывоз мусора.
Сезонные работы. Если сезонные работы (очистка крыши от снега, побелка деревьев, очистка водостоков и другое) стоят отдельно в вашей платежке, значит, УК нарушает условия договора. Все эти услуги должны входить в стандартный перечень работ по содержанию и ремонту жилья в МКД.
Прооверьте, в квитанциях вашей УК отдельной позицией могут быть отмечены услуги, которые входят в содержание жилья. То есть получается, что за одну и ту же работу с вас берут платеж дважды.
В таком случае составьте коллективную жалобу собственников дома и подайте ее в УК. Они обязаны сделать перерасчет. Если этого не произошло, то обращайтесь с жалобой в Роспотребнадзор.
Может случится так, что и эта организация не исправит ситуацию. Тогда идите в суд. Но не прекращайте оплачивать содержание жилья, дождитесь официального решения. Когда суд вынесет постановление в пользу собственников, вам учтут все платежи.
Искусственный интеллект переквалифицируется в управдомы. Умные системы на службе ЖКХ
«Ты меня обманула!» Как не включенный в приватизацию сын разрушил цепочку альтернативной сделки
«Наказал меня бог, что вас из квартиры выживала». Из жизни моей бабушки в послевоенной коммуналке
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Оплачивая очередную квитанцию ЖКХ, вы более-менее понимаете, за что платите по каждой позиции, будь то отопление, холодная вода или газоснабжение. А вот по поводу Услуги «Содержание и ремонт жилья» у собственников часто возникают сомнения.
Вопросы вызывает не только Тариф на содержание жилья, но и то, за что получает ваши деньги управляющая компания или ТСЖ. Разбираемся, что такое содержание жилого помещения в квитанции ЖКХ, что входит в услугу и как она оплачивается.
Перечень работ по содержанию жилья утверждается на общем собрании собственников. Коллаж: МИР КВАРТИР
За что платит собственник по закону
В Статье 154 ЖK PФ говорится, что собственники квартир и арендаторы жилья по договору социального найма, проживающие в многоквартирном доме (МКД), обязаны оплачивать по квитанции ЖКХ следующие услуги:
- коммунальные услуги — это пользование ресурсами и коммуникациями: электричество, газоснабжение, отопление, канализация, холодная и горячая вода;
- капитальный ремонт — взносы на капитальный ремонт дома поступают в одноименный фонд или на специальный счет УК. Размер платежей рассчитывается в соответствии с графиком капитального ремонта;
- содержание жилого помещения — это услуги по управлению УК или ТСЖ, работы по содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества МКД, использование коммунальных ресурсов на общие нужды и т. д.
Если вы не владеете жилплощадью, а снимаете ее по договору социального найма, то взносы на капитальный ремонт вам платить не нужно. Вы оплачииваете аренду квартиры, коммуналку и содержание жилья.
Как рассчитывается тариф за содержание жилья
В законе о ЖКХ нет единого тарифа на содержание жилья в многоквартирном доме. Сколько придется платить каждому жильцу за работы по благоустройству и ремонту общего имущества, решают собственники недвижимости на ежегодном собрании.
Так происходит, потому что многоквартирные дома не одинаковы и в каждом свои затраты. Так, жильцу высотки с гектаром придомовой территории придется платить за содержание больше, чем собственнику квартиры в пятиэтажке с небольшим двором.
Тариф за содержание жилья, так же как и перечень необходимых работ, рассчитывается и утверждается на общем собрании членов ТСЖ или УК. Владельцы неприватизированных квартир могут не участвовать в обсуждении, но платить по тарифу обязаны.
Как рассчитывается ежемесячная оплата:
- рассчитывают общую годовую стоимость всех работ за ремонт и содержание жилья, запланированных на этот период;
- полученную сумму делят на количество владельцев недвижимости, пропорционально их доле в общедомовом имуществе;
- полученную сумму делят на 12, чтобы рассчитать ежемесячный платеж собственника квартиры в МКД.
Размер доли в общедомовом имуществе, который приходится на собственника, зависит от метража его квартиры. Поэтому плата за содержание жилого помещения у владельца большой жилплощади будет выше, чем у собственника малогабаритной «однушки».
Из чего складывается содержание жилых помещений МКД
Содержание жилья в многоквартирном доме — это все запланированные и реализованные работы, связанные с благоустройством, обслуживанием, ремонтом, оборудованием, местами общего пользования и придомовой территорией.
Текущий ремонт придомовой территории входит в содержание жилья в МКД. stavgorod.ru
Какие работы входят в содержание жилья в квитанции:
Технический надзор за состоянием имущества. Контроль допуска к электрощитам, к приборам учета общего пользования и другому оборудованию дома является ответственностью УК. Вы платите за то, что работники управляющей компании или ТСЖ следят за техническим состоянием устройств МКД, допускают к ним проверяющих.
Устранение аварийных ситуаций и поломок. Повреждение коммуникаций, поломки технических устройств и оборудования общего пользования — это тоже обязанность УК. Вы оплачиваете вызов соответствующих аварийных служб или работу УК по своевременному устранению аварии и ее последствий.
Подготовка оборудования к сезонной эксплуатации. Для бесперебойной эксплуатации технических устройств и оборудования МКД требуется производить определенные работы, которыми занимается УК. Вы платите, к примеру, за утепление трубопроводов, консервацию системы отопления, очистку вентиляции и другое.
Уборка мест общего пользования. Содержание жилого помещения — это еще и поддержание порядка в местах общего пользования, что является обязанностью УК. Вы платите за санитарную обработку помещений согласно нормативам. К примеру, работники УК должны каждую неделю подметать лестничные клетки.
Вывоз мусора с территории дома. Организация вывоза твердых и жидких бытовых отходов ложится на плечи управляющей компании. Эта услуга входит в содержание жилья. Но недобросовестные организации, нарушая Закон, выносят вывоз ТБО отдельной строкой в квитанции. Что нужно делать в этом случае, рассказываем ниже.
Содержание штата УК или ТСЖ. Тариф на содержание жилья также включает оплату работы специалистов управляющей компании или ТСЖ. То есть вы платите зарплату руководству и работникам, которые обслуживают ваш многоквартирный дом. Размер заработной платы сотрудников может устанавливать УК.
Как уменьшить сумму оплаты за содержание жилья
Случается, что сумма, проставленная в коммунальной платежке, вызывает недоумение, и вы считаете ее завышенной. Ознакомьтесь с перечнем работ, которые выполняет УК. Если вы по-прежнему считаете, что платите за содержание жилья большие деньги, то попробуйте снизить эти расходы.
Что нужно сделать:
- пригласить собственников квартир на общее собрание МКД;
- попросить у представителя УК обоснование суммы за содержание жилья;
- изучить с другими собственниками перечень запланированных работ УК;
- обсудить с участниками собрания необходимость этих мероприятий;
- отказаться от некоторых услуг и получить перерасчет платежей.
Но имейте в виду, что выполнением тех работ, от которых вы отказались, придется заниматься собственникам квартир в МКД. Если на собрании решили отказаться, к примеру, от услуги «Вывоз ТБО», то организовать вывоз мусора придется самостоятельно.
Что будет, если не платить
Напомним, что по закону каждый собственник обязан оплачивать услуги по содержанию жилья. Если вы решили не платить, то первое, что сделает ваша УК — начислит проценты (пени) на сумму задолженности. Чем дольше вы не платите, тем большую сумму придется выложить в итоге.
А итогом в ситуации игнорирования платежа станет обращение управляющей компании в суд. Судебные органы вынесут решение о взыскании задолженности и процентов, начисленных на сумму этой задолженности. Кроме этого, вам придется оплатить и судебные издержки.
Если взысканием долга займутся судебные приставы, то должнику придется оплачивать немалые судебные издержки. fssp.gov.ru
У вас есть десять дней с момента получения судебного постановления, чтобы представить суду свои возражения. К примеру, УК не выполняет свои обязательства по договору, и у вас есть тому веские доказательства. Судья рассмотрит ваши доводы и по результату может отменить приказ.
Если вы не предъявите свои возражения в срок или не вернете долг УК, то судебное постановление вступит в силу. Управляющая компания может предъявить его, например, в банк, где у вас есть счет. Банк на основании постановления спишет указанную в нем сумму задолженности и пени.
У должника может не быть счета в банке, тогда к делу подключатся судебные приставы. На основании решения суда и исполнительного листа они вправе описать ваше имущество в счет долга УК. Кроме этого, будут ограничены все ваши перемещения за пределы страны до полного погашения долга.
Учтите, что содержание жилья в многоквартирном доме — это обязанность не только собственников, но и арендаторов. То есть если вы не приватизировали свою квартиру, а живете в ней на условиях социального найма, то оплачивать услуги управляющей компании все равно придется.
Когда можно не платить за содержание жилья
Есть несколько законных поводов, когда вы можете не платить управляющей компании за некоторые позиции в платежке, а именно:
Оплата домофона. Если установка домофона производилась по решению владельцев недвижимости в МКД и была утверждена на общем собрании, то обслуживание оборудования уже включено в содержание жилья, отдельно оплачивать эту услугу не нужно.
Вывоз мусора. По умолчанию вывоз ТБО входит в содержание жилья и отдельно его оплачивать не нужно. Но вы можете отказаться от этойуслуги, тем самым снизив свои платежи. Стоит напомнить, что в этом случае вам придется самостоятельно организовать вывоз мусора.
Сезонные работы. Если сезонные работы (очистка крыши от снега, побелка деревьев, очистка водостоков и другое) стоят отдельно в вашей платежке, значит, УК нарушает условия договора. Все эти услуги должны входить в стандартный перечень работ по содержанию и ремонту жилья в МКД.
Оплата домофона должна быть включена в оплату за содержание жилья. vechorka.ru
Прооверьте, в квитанциях вашей УК отдельной позицией могут быть отмечены услуги, которые входят в содержание жилья. То есть получается, что за одну и ту же работу с вас берут платеж дважды.
В таком случае составьте коллективную жалобу собственников дома и подайте ее в УК. Они обязаны сделать перерасчет. Если этого не произошло, то обращайтесь с жалобой в Роспотребнадзор.
Может случится так, что и эта организация не исправит ситуацию. Тогда идите в суд. Но не прекращайте оплачивать содержание жилья, дождитесь официального решения. Когда суд вынесет постановление в пользу собственников, вам учтут все платежи.
- Искусственный интеллект переквалифицируется в управдомы. Умные системы на службе ЖКХ
- «Ты меня обманула!» Как не включенный в приватизацию сын разрушил цепочку альтернативной сделки
- «Наказал меня бог, что вас из квартиры выживала». Из жизни моей бабушки в послевоенной коммуналке
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Как рассчитать тариф на содержание многоквартирного дома
Время чтения: 4 минут
Коммунальные платежи с каждым полугодием повышаются. Поэтому многих граждан интересует, как рассчитать тариф на содержание многоквартирного дома. Предлагаем в деталях рассмотреть алгоритм установки данного рода ставка и включенные в нее статьи.
Основные понятия
Гражданский Кодекс РФ предусматривает, что владелец должен сам содержать имущество, которое ему принадлежит, если другое не установлено законом или договором. В то же время, согласно Жилищному кодексу РФ, на собственников помещений в многоквартирных домах возлагаются и расходы на содержание общего имущества этого МКД.
Прежде всего постараемся разобраться, что такое содержание и ремонт жилого помещения в квитанции ЖКХ. Под этим понятием подразумеваются услуги и работы:
- по управлению многоквартирным домом;
- по поддержанию его надлежащего состояния;
- по текущему и капитальному ремонту мест общественного пользования МКД.
Размер платы за эти услуги определяется с учетом жилплощади, занимаемой каждым собственником.
Под текущим ремонтом дома следует понимать:
- окрашивание фасадов, стен, потолка;
- устранение различных поломок и неисправностей;
- профилактические мероприятия, направленные на своевременное устранение износа частей здания.
Содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя:
- регулярный осмотр всех помещений и инженерных систем, обеспечение их безопасного состояния;
- организация освещения мест общего использования: площадок, лифтов, подвалов и прочего;
- выполнение мероприятий по соблюдению температурного режима;
- уборка площадок и территории;
- вывоз мусора;
- выполнение сезонных работ: полив газонов, уборка снега, покос травы и другое.
Оплата ЖКХ за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме в 2021 году устанавливается не менее чем на год. При этом учитываются предложения, направленные в управляющую организацию.
Узнайте подробнее, как осуществляется текущий ремонт многоквартирного дома.
Пройдите социологический опрос!
[yop_poll id=”5″]
Законодательное регулирование
- Законодательная база для расчета ставок на содержание и ремонт МКД включает в себя:
- Крем того, существует немало дополнительных приказов и постановлений по коммуналке, которые регулируют вопросы определения тарифа на поддержание надлежащего состояния постройки и ее ремонт.
Процедура установления тарифов
Ставка, которую придется платить собственникам квартир, рассчитывается управляющей компанией. Самим же владельцам квадратных метров нужно внимательно изучить все пункты договора, чтобы знать, за что с них взимается плата.
Узнайте более подробно, как обстоит дело с другими услугами ЖКХ, и кто устанавливает тарифы на коммунальные услуги.
Список и периодичность мероприятий по содержанию и ремонту недвижимости
Стоимость содержания общего имущества в многоквартирном доме в 2021 году определяется в первую очередь перечнем и периодичностью работ и услуг.
Для формирования этого списка нужны технико-экономические данные о здании. Чем детальнее они будут, тем более подробный расчет можно получить. Однако если такая информация отсутствует, для расчета берутся укрупненные показатели.
Сбор и обработка технико-экономических данных
Расходы на содержание общего имущества во многом зависят от полноты информации об МКД. Перечень необходимых сведений определяется исходя из нормативов трудовых и материальных ресурсов. С этой целью заводятся формы технического учета, в которые сотрудники УК вносят нужные данные.
Сбор дополнительных сведений
Ставка оплаты труда устанавливается в соответствии с тарифным соглашением или коллективным договором. Тарифы управляющих компаний также зависят от расходов на материалы, топливо и различные ресурсы. Цены на них принимаются в соответствии с прайс-листами выбранных поставщиков, а также региональными сборниками цен.
Особенности расчета тарифа
Калькуляция тарифов производится в соответствии с принятой методикой согласно расходам, которые обусловлены:
- нормативами трудовых и материальных затрат:
- технико-экономическими сведениями о МКД;
- прочими данными.
- Расчеты затрат на содержание и эксплуатацию многоквартирного дома включают в себя расходы на:
- Кроме того, в платежку также войдет оплата труда сотрудников управляющей компании и средства, которые направляются на содержание техники, используемой для выполнения тех или иных работ.
- Цена обслуживания устанавливается организацией на свое усмотрение.
Согласование и утверждение ставки
После сбора необходимых данных, а также подсчета полученной информации результаты сообщаются регулирующему органу. В случае каких-либо замечаний на этом этапе производится корректировка тарифа по согласованию сторон.
В итоге ставка утверждается:
- общим собранием собственников или органов управления;
- нормативно-правовым актом уполномоченных государственных органов власти;
- распоряжением органов местного самоуправления.
На основании данного тарифа взимается оплата за техобслуживание квартиры.
Можно ли оспорить тарифы УК
Как отмечалось ранее, тариф на содержание и обслуживание общего имущества принимается на собрании собственников помещения в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. Это значит, что потребители вправе принимать участие в согласовании цен и в выборе услуг, за которые с них будет взиматься плата.
Итак, у тех, кто сомневается, может ли управляющая компания повысить плату за содержание жилья в одностороннем порядке, нет поводов для беспокойства.
Если это все-таки произошло, можно собрать новое общее собрание и поставить на нем вопрос о смене управляющей компании и установлении других тарифов.
Предварительно следует написать заявление на имя директора УК с требованием прекратить нарушение жилищного законодательства.
Кроме того, в данном случае жильцы имеют право обратиться в жилищную инспекцию. Она рассмотрит новые правила расчета коммунального ресурса на содержание ОИ МКД и примет соответствующие меры.
Ознакомьтесь подробнее, куда жаловаться на управляющую компанию.
Выводы
Тарифы на содержание многоквартирного дома рассчитываются по специальной методике, после чего подлежат утверждению уполномоченными органами.
Ставки устанавливаются на основании двухстороннего соглашения между владельцами квартир и управляющей компанией.
Жильцам, которые хотят знать, почему плата за содержание и ремонт зависит от площади квартиры, а также каков ее актуальный размер, нужно посещать общие собрания.
Тарифы на ОДН на 2021 год: по электроэнергии, холодной и горячей воде, лифтам
Статья обновлена 25.03.2019г.
Общие домовые нужды — это сумма затрат на обслуживание общедомового имущества многоквартирного дома, которую граждане ежемесячно оплачивают управляющей компании. Очень важно понимать, как она образуется, какие коммунальные услуги туда входят и что принесет реформа ОДН.
Плановые изменения при расчете общедомовых нужд в 2021 году:
- Рост тарифов на ОДН будет строго регламентирован.
- Теперь не предусмотрена отдельная строка для нужд дома в счет-квитанциях.
- Сумма затрат на общедомовые нужды будет отражаться в общем счете.
- В итоге коммунальные услуги вырастут в среднем на 3%.
- При расчете ОДН для каждой квартиры будет иметь значение ее площадь.
- Граждане должны вовремя оплачивать счета за коммунальные услуги, в том числе ОДН.
- Реформа приведет к более понятной схеме расчетов коммунальных платежей.
Что включает в себя содержание общего имущества дома?
ОДН — это ежемесячные затраты на содержание общего имущества дома, то есть лестницы, лифты, коридоры, технические помещения, чердаки, подвалы, крыша и т.д.
Данная величина может меняться. Существует несколько факторов, которые оказывают существенное влияние на ее формирование, такие как время года, регион страны, а также не может превышать показатели, указанные в нормативных актах.
В прошлом, 2019 году жители каждого дома могли видеть строку «обслуживание общедомового имущества» в своих квитанциях. Она представляла собой разницу между общими коммунальными тратами дома и использованными ресурсами жильцов.
Реформирование порядка содержания и затрат на нужды многоквартирного дома
С начала 2021 года затраты на обслуживание общего имущества подверглись существенным изменениям. Во-первых, такой строчки в счет-квитанциях больше не стало. Данный показатель может был увеличен на 2-3% и включен в общий счет.
Также предусмотрена схема контроля ОДН с помощью новых ресурсов, которые будут обслуживать общее имущество, время и случаи необходимости в них.
Такой подход позволяет сделать расходы на коммунальные услуги более понятными для жителей дома. Сами составляющие ОДН будут прежними.
Сумма затрат на общее имущество не стала превышать нормативов, а проконтролировать это можно с помощью приборов учета для воды, электроэнергии.
В зависимости от мировой экономической ситуации повышение коммунальных услуг может составить 7%. 2021 год станет показательным для реформы ОДН.
Составляющие общих домовых нужд
Что собой представляют нужды дома и на чем жители смогут экономить?
Это, в первую очередь, электроэнергия, которая требуется для работы домофонов, лифтов, а также освещение лестниц и подвалов. Также для нужд многоквартирного дома требуется специализированное оборудование.
- ХВС. Обслуживание клумб и газонов, поддержание чистоты в подъездах и служебных помещениях, прочистка канализации и другие хознужды.
- ГВС. Мероприятия, связанные с подготовкой жилых домов к отопительному сезону, то есть проверка систем отопления путем выброса горячей воды, ремонт батарей.
Схема расчета затрат ОДН в 2021 году
На объём общих домовых нужд влияет наличие или отсутствие учётных приборов как в самой квартире, так и общей лестнице, служебных помещениях и т. д. В случае если данные приборы имеются, то объем будет равен разнице показателя учетного прибора на общей территории и индивидуальными значениями.
В противном случае используются нормативные документы. Для объема ОДН за основу берут норматив и умножают на площадь дома. Полученное значение будет разделено на всех жителей дома в зависимости от площади квартиры.
Нормативные правовые акты, которые касаются общедомовых нужд, устанавливаются властями региона, соответственно в разных регионах могут быть разные нормы. Но в любом случае жильцы должны оплачивать только существующие нормативы.
Превышение расхода воды, тепла или энергии оплатит УК или ТСЖ . Именно ответственность этих структур за излишки потребления должна заставить их произвести проверку каждого подведомственного дома, выявить утечку или хищение, случаи несанкционированного употребления ресурсов, провести работы по их сбережению и повышению энергоэффективности.
Нормы общедомовых нужд
Нормативные значения для ОДН являются открытой информацией, и каждый житель многоквартирного дома может посмотреть их на сайте своей управляющей компании.
В свою очередь проживающие в доме граждане должны оплачивать счета за коммунальные услуги, в том числе ОДН, в порядке, предусмотренном законодательством РФ.
Как снизить затраты на ОДН в 2021 году
Если говорить о многоквартирных домах старой постройки, то большие потери можно связать с износом самого дома, коммунальных сетей. Улучшить ситуацию смогут только дополнительные затраты, так как существующие платежи покрывают только ежемесячные потребности. Лишних денег нет, соответственно, приобрести, например, приборы контроля или модернизировать старые не представлялось возможным.
Наиболее неэффективной расходной статьей является электроэнергия. Общее количество, которое попадает в дом, контролируется общими учетными приборами, далее поступает в квартиры и места общего пользования. В каждой квартире присутствует счетчик, который фиксирует электроэнергию.
Оставшееся ее количество распределяется на служебные помещения, лестницы, лифты и для общего функционирования оборудования в доме. Поэтому свет практически в каждом доме используется круглосуточно, несмотря на то, что сами жильцы могут экономить на своей жилплощади.
Реформа ОДН предотвращает такие траты, помогает выявить слабые места и помочь контролировать расходы самим жильцам. Собственники квартир могут расценивать нововведения как первый шаг к оптимальному использованию ресурсов дома.
Каждый житель дома, имеющий информацию о нормах ОДН, необходимых для содержания помещений, сможет оценить работу управляющей компании и предложить меры по оптимизации затрат.
Появится возможность контролировать затраты и в каждой отдельной квартире с помощью приборов учета. Они дают более точные показатели, соответственно, легко понять, где потребление ресурсов в пределах нормы, а где выше.
В итоге жильцы смогут понять, сколько стоит обслуживание общих помещений и территорий дома. Вероятно, такой подход поможет многим жителям не только понять саму структуру формирования затрат на общее имущество, но и найти более экономичные варианты использования ресурсов дома, возможно, потребующие дополнительных вложений, но безусловно способные сделать жизнь в доме более комфортной.
Речь идет, к примеру, об освещении подъездов в энергосберегающем режиме, это тем более актуально для жителей, где в подъезде приходится слишком часто менять на редкость некачественные лампочки Ильича. Замена их возложена на УК, но как же часто приходится решать эту проблему, не дожидаясь ответственных исполнителей.
Как утверждать тарифы на содержание общего имущества МКД: практика дифференцированных тарифов
Любая управляющая домом организация стремится к тому, чтобы заложить тариф, достаточный для содержания общего имущества, чтобы не реализовывать убыточную экономическую политику. Закон исходит из принципа равенства прав участников жилищных отношений, но судебная практика идет по иному пути.
Общая проблема заниженности тарифов
Структура платы за содержание жилого помещения для собственника определена в п. 2 ст. 154 ЖК РФ и включает:
- — плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
- — взнос на капитальный ремонт;
- — плату за коммунальные услуги.
Из всех этих групп платежей в руках у собственников находится только плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Все остальное тарифообразование является государственно-регулируемым.
Самая главная проблема тарифа на содержание – его заниженность. Если тарифы на коммунальные ресурсы, поставляемые ресурсоснабжающими организациями, или взнос на капитальный ремонт – устанавливаются государственными органами власти и, как правило, ежегодно индексируются, то сфера жилищных услуг является наиболее недофинансированной.
Причины такой ситуации очевидны: жители, испытывая на себе непрекращающееся падение доходов из-за тяжелой экономической ситуации в стране, хотят платить как можно меньше. А поскольку размер тарифа находится в руках жильцов, то они вправе отказывать управляющей организации в увеличении тарифа бесконечное число раз.
Более того, у собственников есть теоретическая возможность даже принять решение о снижении тарифа на содержание, например, с 30 рублей до 1 рубля с 1 м2.
Так, в соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Однако, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности.
Управляющая организация (как одна из сторон договора) осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирным домом. Собственники такую деятельность не осуществляют, а потому они вправе в одностороннем порядке снизить тариф. В дальнейшем это создаст проблемы управляющей организации, которая будет оспаривать принятые на общем собрании решения.
С другой стороны, очень часто собственники не заинтересованы вопросами установления тарифа на текущее содержание, а общие собрания, проводимые с данной повесткой, игнорируются.
Управляющая компания, с одной стороны, не может убедить собственников увеличить тариф (потому что прежний тариф убыточен), с другой стороны, не может стимулировать явку на общее собрание для принятия нужных решений.
Градация тарифов исходя из категории собственников
Вопросы установления разных тарифов для разных категорий собственников – являются щепетильными прежде всего потому, что в соответствии со ст. 1 ЖК РФ признается равенство участников регулируемых жилищным законодательством отношений. Дифференцированные тарифы отчасти игнорируют принцип равенства.
Общий порядок установления тарифа на содержание установлен в п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491) и предполагает следующий алгоритм:
- — управляющая организация обязана представить собственникам помещений предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания;
- — если предложенный тариф превышает размер платы за содержание жилого помещения, установленный органом местного самоуправления, то в предложении управляющей организации о размере платы должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы.
- При этом Правила № 491 исходят из того, что размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
- Судебная практика высших судов идет вразрез с Правилами № 491.
В постановлении Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П были обозначены условия возможности установить дифференциацию размеров платы за жилищные услуги и учитывать особенности жилых и нежилых помещений при определении платежей или иные объективные обстоятельства.
Как отмечает Конституционный суд, подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования.
Таким образом, общее собрание вправе установить дифференцированные тарифы для разных типов собственников помещений многоквартирного дома в ситуации, если одинаковый тариф не будет отвечать принципу справедливости и разумности.
Например, если одинаковый тариф для собственников жилых и нежилых помещений грубо нарушает права и публичные интересы собственников жилых помещений (которые вынуждены своими средствами покрывать расходы по содержанию за самого крупного собственника в доме, а также собственников, использующих нежилое помещение для ведения своей деятельности), может быть принято решение о дифференцированном тарифе.
- Таким образом, градация на разные тарифы может идти по принципу:
- — Жилое помещение или нежилое;
- — используется помещение для предпринимательской деятельности или не используется;
- — является ли собственником физическое лицо или юридическое лицо.
Судебная практика по дифференцированным тарифам
Помимо позиции Конституционного суда РФ реальной судебной практики в арбитражных судах или судах общей юрисдикции – немного. Однако она есть. Например, по одному из нежилых помещений общей площадью более 2000 м2 удалось установить и закрепить тариф в 30 р. с 1 м2 (при тарифе на жилые помещения в 18 р. с 1 м2).
Решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-1779/2019 от 25.04.2019 г. было определено, что установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений, не являющихся общим имуществом МКД, в сумме 30 руб. за 1 м2 нежилого помещения МКД не противоречит закону, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
С другой стороны, нужно учитывать, что дифференцированные тарифы не обязательно должны быть выше: они могут быть и ниже, если к тому есть соответствующие основания. Конечные решение и сметное проектирование необходимо осуществлять исходя из особенностей дома.
Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Минстрой напомнил, что собственники не могут самостоятельно изменять размер платы за содержание жилья
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства в Письме от 12 июля 2019 г.
№ 25373-ИА/04 напомнило, что согласно Жилищному кодексу и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.
№ 491, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, способном обеспечить содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Если в многоквартирном доме не создано ТСЖ или другой специализированный потребительский кооператив, то размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников. При этом необходимо учесть предложения управляющей организации (ч. 7 ст. 156 ЖК, п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
ВС РФ разъяснил «коммуналку»Пленум ВС РФ принял постановление, посвященное вопросам рассмотрения судами споров по оплате услуг ЖКХ
Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя в ответе на обращение по данному вопросу сослался на Постановление Пленума ВС от 27 июня 2017 г. № 22, которое касается споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения в многоквартирном доме.
В нем указано, что утвержденный общим собранием собственников размер платы не может устанавливаться произвольно.
Он должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, а также отвечать требованиям разумности.
В своем письме Минстрой России отразил позицию КС, выраженную последним в Постановлении от 29 января 2018 г. № 5-П.
Согласно этому акту при установлении на общем собрании платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме собственникам необходимо учесть, что ее размер должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.
Департамент обратил внимание на тот факт, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги и порядок ее внесения являются существенными условиями договора управления многоквартирным домом.
Исходя из этого, Минстрой сделал вывод, что стороны такого соглашения не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер этой платы.
Данное правило, по его мнению, распространяется и на случаи, когда общее собрание изменяет размер платы без предложения управляющей организации.
Платежи собственников жилых и нежилых помещений в доме должны отвечать требованиям разумностиКонституционный Суд указал, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно устанавливать различные по размеру ставки платежей за содержание общего имущества
Ведомство разъяснило, что в случае нарушения ее прав управляющая организация может обратиться в суд с требованием о признании недействительным решения общего собрания собственников. Это возможно в случае, если решение принято без учета ее предложения, изменяет установленный договором размер платы, а также влечет убытки организации, связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг. Такие затраты, по мнению госоргана, являются неосновательным обогащением собственников помещений.
Адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков пояснил «АГ», с чем связана необходимость издания Минстроем данного письма. Он рассказал, что норма о праве собственников устанавливать размер платы за жилое помещение (плату за содержание и текущий ремонт) долгое время не работала.
«Дело в том, что параллельно с ней действует правило о том, что, если собственники не принимают соответствующее решение, применяется тариф, установленный муниципальным образованием.
Большая часть домов “жила” по муниципальному тарифу, поскольку жители не проводили собрания по данному вопросу», – сообщил Эксперт.
Многие жители г. Пензы, ежемесячно оплачивая квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг, задаются вопросами: что за графа «содержание жилья» и какой объем работ должна выполнять управляющая организация за эти средства?
Для того чтобы разобраться, обратимся к закону:
В соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 содержание общего имущества включает в себя:
а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;
г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
д.1) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп, и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I — IV класса опасности;
е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
з) текущий ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий;
к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).
В состав услуг и работ не входят:
а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.
3 апреля 2013 года Правительством Российской Федерации принято постановление № 290, в котором перечислило минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также и порядок их оказания и выполнения. Нормы данного постановления распространяют свое действие на правоотношения, вытекающие из договоров управления многоквартирным домом и договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме и возникшие после дня вступления его в силу.
Стоит отметить, что далеко не все управляющие организации добросовестно выполняют работы по поддержанию общего имущества в надлежащем состоянии. И на ситуацию можно повлиять лишь с помощью постоянного контроля со стороны собственников помещений, в том числе регулярных проверок перечня работ, указанных в отчете управляющей организации, а при необходимости – направлении обращений в контролирующие органы.
В статье поговорим о том, как рассчитывается размер платы за содержание и текущий ремонт квартиры, а еще о том, как платят работникам много квартирного дома — и как это все между собой связано.
Сколько платить за содержание МКД и его текущий ремонт
Плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и утверждается общим собранием собственников на срок не менее чем 1 год.
При подготовке предложений по списку работ и услуг для конкретного многоквартирного дома жилищная организация должна рассчитать сметную стоимость работ, которая позволит определить величину платы за ремонт и содержание жилого помещения для этого МКД.
Ориентироваться нужно на:
- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491;
- Письмо Минрегионразвития РФ от 12 октября 2006 года.
Полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда определяется как сумма нормативных затрат на:
- ремонт конструктивных элементов жилых зданий;
- ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования;
- благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий;
- создание ремонтного фонда;
- и прочих прямых затрат, общеэксплуатационных и внеэксплуатационных расходов.
где:
- Сполн. — полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда;
- Сi — нормативные расходы по статье затрат;
- n — количество статей затрат, учитываемых при определении нормативной себестоимости.
Размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД в первую очередь зависит от характеристики самого МКД, исходя из состава общего имущества, определяется перечень необходимых работ и услуг.
Минимальный перечень работ утвержден законодательством (Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»).
Минимальный перечень работ и их периодичность (в сторону увеличения) может быть дополнен любыми услугами, утвержденными на общем собрании и согласованными с управляющей организацией.
Уже имея перечень работ и услуг, необходимых для содержания конкретного МКД, можно составлять размер платы, исходя из стоимости каждой работы (услуги) в отдельности.
Стоимость работ, которые выполняются сотрудниками управляющей организации, зависит от заработной платы того или иного сотрудника, например, электрика, сантехника, уборщика, дворника и пр.
Эти работы могут быть оказаны и подрядными организациями, тогда стоимость работ определяется договором подряда.
Рассмотрим вариант, когда услуги оказываются сотрудниками УО.
Как рассчитать заработную плату работников для конкретного МКД?
Для расчета зарплаты сначала нужно определить объем работ на МКД, будет это полная ставка или частичная занятость. Для расчета численности сотрудников для обслуживания объекта управления можно использовать следующие документы:
- об утверждении «Рекомендаций по определению численности работников Службы заказчика (организации по управлению жилищным Фондом)» (вместе с «Рекомендациями… МДК 2-01.01»): Приказ Госстроя РФ от 26.03.1999 № 74;
- Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 09.12.1999 № 139).
После того, как рассчитана ставка работника, можно определить его заработную плату, исходя из размера МРОТ установленного в регионе (не ниже МРОТ) и профессиональной квалификации.
Состав платы за жилое помещение
В состав платы входят следующие пункты.
1. Коммунальные услуги, необходимые для содержания общего имущества (ГВС, ХВС, водоотведение и электроэнергия).
2. Жилищные услуги. Тут несколько пунктов.
Содержание инженерного оборудования: эта статья должна отражать нормативные затраты на обслуживание систем водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции и другого инженерного оборудования жилого дома.
Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов:
- оплата труда рабочих, выполняющих обслуживание внутридомового оборудования;
- отчисления на социальные нужды;
- материалы;
- прочие прямые расходы по ремонту и обслуживанию внутридомового инженерного оборудования.
3. Санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории
Эта статья должна отражать нормативные расходы по уборке придомовой территории, а также содержанию мест общего пользования жилого дома; дезинсекции и дератизации; озеленению; вывозу твердых бытовых отходов; другие расходы по обеспечению санитарного состояния жилого здания и придомовой территории.
Затраты по этой статье складываются из следующих элементов:
- оплата труда рабочих, занятых благоустройством и обслуживанием жилых домов и придомовой территории;
- отчисления на социальные нужды;
- материалы;
- электроэнергия;
- прочие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории.
4. Управление общим имуществом
Ориентироваться нужно на Рекомендации по определению численности работников организации по управлению жилищным фондом утв. Приказом Госстроя России от 26.03.99 г. № 74.
Здесь тоже несколько пунктов. В управление входят:
- руководство управляющей организацией:
|
Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м) |
до 900 |
от 900 до 1300 |
от 1301 до 2700 |
|
Нормативная численность, чел. |
4-6 |
6-8 |
8-10 |
- технический контроль и планирование;
- финансово-экономическая деятельность:
|
Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м) |
до 900 |
от 900 до 1300 |
от 1301 до 2700 |
|
Нормативная численность, чел. |
3-4 |
4-6 |
6-8 |
- договорно-правовая деятельность:
|
Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м) |
до 900 |
от 900 до 1300 |
от 1301 до 2700 |
|
Нормативная численность, чел. |
1-2 |
2-4 |
4-7 |
5. Текущий ремонт общего имущества
Эта статья должна отражать затраты на проведение комплекса работ по поддержанию в исправном состоянии элементов жилого здания, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств: технический осмотр, подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации, техническое обслуживание и текущий ремонт конструктивных элементов зданий (фундаменты и подвальные помещения, стены, перекрытия, крыши, оконные и дверные заполнения, перегородки, лестницы, балконы, крыльца, полы и др.).
Затраты по этой статье складываются из следующих элементов:
- оплата труда рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий, внутридомового инженерного оборудования;
- отчисления на социальные нужды;
- затраты на материалы;
- прочие расходы по ремонту конструктивных элементов, внутридомового инженерного оборудования.
Если у собственников есть дополнительные пожелания по осуществлению работ по текущему содержанию и ремонту общего имущества, например, установка и дальнейшее обслуживание шлагбаума или установка видеонаблюдения, управляющая организация вправе отказать собственникам в этой просьбе. Действия, которые не входят в список работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана выполнять.
Однако жильцы могут провести собрание, где предложат представителям управляющей компании взять на себя обязательство за определенные действия и выполнять их в штатном режиме, что потребует отдельной платы.
Если большинство жильцов поддержит эту идею, то они могут предложить управляющей организации оформить дополнительное соглашение, указав специальные условия сотрудничества и сумму оплаты.
Все вышеуказанное относится к себестоимости оказываемых работ, однако помимо себестоимости вторым элементом тарифа (общей потребности в финансовых средствах) на содержание и ремонт жилищного фонда является прибыль.
При расчете тарифов величину прибыли рекомендуется определять на основе установленного норматива. При этом необходимо исходить из того, что хозяйствующему субъекту (подрядчику) требуется развитие и модернизация.
Расчет прибыли производится по следующим основным составляющим:
- налоги, уплачиваемые из прибыли;
- развитие производства, в том числе капитальные вложения, исходя из программы производственного развития;
- социальное развитие, включая образование фондов, исходя из программы социального развития;
- расходы на прочие цели.
В расчетной прибыли (Пр) выделяются две составляющие по направлениям ее использования:
Пр = Пор Потч,
где:
- Пор — прибыль, остающаяся в распоряжении хозяйствующего субъекта;
- Потч — отчисляемая прибыль.
Отчисляемая прибыль (Потч) определяется как сумма налогов и обязательных платежей, выплачиваемых из прибыли в соответствии с действующим налоговым законодательством (налог на прибыль, налог на имущество, налог на содержание жилищного фонда и объектов социально — культурной сферы, сборы на нужды образования, прочие отчисления):
Потч = SUM Пi,
где:
- Пi — вид налога (платежа).
Стоит отметить, что частные управляющие компании самостоятельно определяют для себя размер прибыли, однако он должен быть согласован общим собранием собственников МКД, стороны (УО и собственники) должны прийти к соглашению в этом вопросе. Чем выше репутация УО (качество ее работ по сравнению с конкурентами), тем больше собственники будут готовы заплатить такой УО.
Стародубцева Ирина Валерьевна, Мударисова Анастасия Владимировна, ООО «Эксперт24»
Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 154 ЖК РФ
Арбитражные споры:
— Лицо, управляющее МКД, хочет взыскать с собственника помещения задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества МКД
— Новая управляющая организация хочет взыскать с организации, ранее управлявшей МКД, неосновательное обогащение в размере неизрасходованных средств, собранных с собственников помещений на содержание и текущий ремонт МКД
— Лицо, управляющее МКД, хочет взыскать с лица, ранее управлявшего МКД, неосновательное обогащение в размере не использованных на капитальный ремонт денежных средств
— Абонент оплатил услуги водоотведения в отношении общедомовых нужд, за которые начисление платы не допускается, и хочет взыскать излишне уплаченные денежные средства
— Региональный оператор хочет взыскать с собственника помещения задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД
См. все ситуации, связанные со ст. 154 ЖК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
— Собственник (наниматель) хочет исключить из платежных документов отдельные платежи (задолженность) и/или произвести перерасчет
— Собственник или лицо, действующее в его интересах, хочет признать незаконным начисление взносов на капитальный ремонт
— Наниматель хочет обязать наймодателя и/или управляющую организацию произвести перерасчет задолженности за специализированное жилое помещение и коммунальные услуги
См. все ситуации, связанные со ст. 154 ЖК РФ
1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также — коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 258-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) плату за коммунальные услуги.
1.1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя:
1) плату за наем жилого помещения, устанавливаемую в соответствии со статьей 156.1 настоящего Кодекса;
2) плату за коммунальные услуги.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 03.07.2016 N 267-ФЗ, от 29.07.2017 N 258-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
(часть 2 в ред. Федерального закона от 25.12.2012 N 271-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 4 ст. 154 распространяется на отношения, возникшие после 01.01.2016. Об особенностях ее применения к контрактам на услуги по обращению с ТКО, заключенным до 01.01.2016 на срок более 10 лет, см. ФЗ от 29.12.2014 N 458-ФЗ.
4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 02.06.2016 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. В случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме, в случаях, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами, в том числе плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
(часть 5 введена Федеральным законом от 28.12.2016 N 469-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 258-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве устанавливаются особенности включения в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
(часть 6 введена Федеральным законом от 28.06.2021 N 229-ФЗ)
Дaвaйтe чecтнo: нe вce УК и TCЖ пoлнocтью coблюдaют тpeбoвaния зaкoнoдaтeльcтвa. Пoэтoмy кaждaя гpaфa в квитaнции мoжeт вызывaть вoпpocы y coбcтвeнникoв нeдвижимocти. Ceгoдня paзбepeмcя, чтo вxoдит в coдepжaниe жилья в квитaнции, нyжнo ли зa этo плaтить и кaк paccчитывaeтcя cyммa oплaты.
Чтo гoвopит зaкoн
Oбязaннocти coбcтвeнникoв и нaнимaтeлeй жилья в MКД — мнoгoквapтиpныx дoмax — в чacти oплaты ycлyг пpoпиcaны в Cтaтьe 154 ЖК PФ. Taм жe pacшифpoвaнo пoнятиe coдepжaниe жилья. Coглacнo зaкoнy, coбcтвeнники oплaчивaют:
Кoммyнaльныe ycлyги. Пoлный пepeчeнь, чтo вxoдит в кoммyнaльныe ycлyги, yкaзaн в чacти 4 Cтaтьи 154. Ecли кpaткo, в «кoммyнaлкy» вxoдит oплaтa зa гopячyю и xoлoднyю вoдy, элeктpичecтвo, гaз и кaнaлизaцию, тo ecть oтвeдeниe cтoчныx вoд.
Кaпитaльный peмoнт. Bзнocы нa кaпитaльный peмoнт paccчитывaютcя в cooтвeтcтвии c гpaфикoм кaпитaльнoгo peмoнтa и вывoдятcя oтдeльнoй гpaфoй в квитaнции. Дeньги пocтyпaют в cпeциaльный фoнд, oткyдa пoтoм финaнcиpyeтcя peмoнт.
Coдepжaниe жилoгo пoмeщeния. Этo и ecть интepecyющaя нac гpaфa. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, coбcтвeнник плaтит зa:
💵 ycлyги и paбoты пo yпpaвлeнию мнoгoквapтиpным дoмoм;
💵 coдepжaниe и тeкyщий peмoнт oбщeгo имyщecтвa;
💵 кoммyнaльныe pecypcы, изpacxoдoвaнныe пpи coдepжaнии и иcпoльзoвaнии oбщeгo имyщecтвa.
Фopмyлиpoвкa paзмытa, пoтoмy чтo в кaждый из вышeпepeчиcлeнныx пyнктoв вxoдит eщe мнoжecтвo paздeлoв.
Ecли вы cнимaeтe жильe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa, вмecтo взнoca нa кaпитaльный peмoнт плaтитe дeньги зa нaeм. B ocтaльнoм тaк жe oплaчивaeтe кoммyнaльныe ycлyги и coдepжaниe нeдвижимocти.
Чтo вxoдит в coдepжaниe и peмoнт жилoгo пoмeщeния фaктичecки
Фaктичecки плaтa зa coдepжaниe жилoгo пoмeщeния включaeт в ceбя oплaтy зa любыe paбoты c oбщecтвeнными мecтaми и пpилeгaющими тeppитopиями, кoтopыe пpинaдлeжaт вceм coбcтвeнникaм квapтиp нa пpaвe дoлeвoй coбcтвeннocти. Жильцы плaтят зa:
🔹 Пoддepжaниe пopядкa в мecтax oбщeгo пoльзoвaния. УК или TCЖ oбязaны opгaнизoвывaть и peмoнтиpoвaть ocвeщeниe oбщecтвeнныx мecт, нaпpимep — пoдъeздoв. A eщe пpoвoдить мeлкий тeкyщий peмoнт: нaпpимep, oкpaшивaть cтeны, пpиклeивaть oтoшeдшyю плиткy, штyкaтypить тpeщины и тaк дaлee.
🔹 Убopкa мecт oбщeгo пoльзoвaния. Этo — тoжe oбязaннocть opгaнизaции, yпpaвляющeй мнoгoквapтиpным дoмoм. Пoддepжaниe caнитapнoгo пopядкa имeeт cвoи нopмaтивы. Нaпpимep, кaждый дeнь УК или TCЖ oбязaны пpoвoдить влaжнyю yбopкy дo 2 этaжa включитeльнo и yбopкy лифтa в пoлe, a тaкжe oчищaть мycopoпpoвoд. Кaждyю нeдeлю нaдo пpoвoдить влaжнoe пoдмeтaниe вcex лecтничныx клeтoк, кaждый гoд — влaжнyю yбopкy вcex oкoн и cтeн в пoдъeздe.
🔹 Уcтpaнeниe aвapий. Кpoмe тoгo, в oбязaннocти УК вxoдит тaкжe ycтpaнeниe иx пocлeдcтвий. Пpи пpopывe вoдoпpoвoдa, кaнaлизaции или пoвpeждeнии гaзoвoй тpyбы yпpaвлeнцы oбязaны нeзaмeдлитeльнo cooбщить oб этoм в cooтвeтcтвyющиe cлyжбы или ycтpaнить aвapию caмocтoятeльнo. Aвapию нa элeктpoкaбeлe нaдo ycтpaнять в тeчeниe 2 чacoв, пoвpeждeниe кpыши, в peзyльтaтe кoтopoгo вoзниклa тeчь — в тeчeниe cyтoк. Paзбитoe oкнo в пoдъeздe cлeдyeт мeнять в тeчeниe cyтoк зимoй и тpex cyтoк лeтoм.
🔹 Ocyщecтвлeниe тexничecкoгo нaдзopa. Дoпycк к элeктpoщиткaм, пpибopaм yчeтa oбщeгo пoльзoвaния и дpyгим вaжным фyнкциoнaльным yзлaм пpoвepяющиx тoжe вxoдит в coдepжaниe жилищнoгo фoндa.
🔹 Ceзoннaя пoдгoтoвкa oбъeктoв. Этoт пyнкт включaeт в ceбя цeлый пepeчeнь paзныx paбoт. Нaпpимep, жильцы плaтят зa кoнcepвaцию, пpoмывкy и oпpeccoвкy cиcтeмы oтoплeния, зa yтeплeниe тpyбoпpoвoдoв, oчиcткy cиcтeмы вeнтиляции, yтeплeниe двepныx и oкoнныx пpoeмoв, зaкpытиe вxoдa нa чepдaк и тaк дaлee.
🔹 Coблюдeниe мep пpoтивoпoжapнoй бeзoпacнocти. 3a ycтaнoвкy пoжapныx щитoв, cиcтeмы cигнaлизaции, oбcлyживaниe эвaкyaциoнныx выxoдoв тoжe плaтят coбcтвeнники жилья.
🔹 Oбecпeчeниe вывoзa мycopa. B coдepжaниe дoмa вxoдит и opгaнизaция вывoзa TБO, a тaкжe тpaнcпopтиpoвки жидкиx oтxoдoв. Mнoгиe coбcтвeнники плaтят зa этo oтдeльнoй cтpoкoй в квитaнции — o тoм, зaкoннo ли этo, мы пoгoвopим пoзднee.
🔹 Coдepжaниe пpидoмoвoй тeppитopии. Нaпpимep, oзeлeнeниe тoжe oтнocитcя к coдepжaнию мнoгoквapтиpнoгo дoмa. A eщe yпpaвляющaя кoмпaния или TCЖ oбязaны peмoнтиpoвaть дeтcкиe плoщaдки вo двope, ycтaнaвливaть нoвыe лaвoчки и cлeдить зa иx cocтoяниeм, cтaвить ypны.
🔹 Coдepжaниe штaтa paбoтникoв. Oплaтa paбoты бyxгaлтepa, pyкoвoдcтвa, дpyгиx cпeциaлиcтoв TCЖ или УК тoжe вxoдит в coдepжaниe жилья, пoтoмy чтo имeннo oни фaктичecки oтвeчaют зa вce paбoты в MКД. Упpaвляющaя кoмпaния мoжeт caмa ycтaнaвливaть paзмep зapaбoтнoй плaты cвoиx coтpyдникoв, и oплaчивaть ee бyдeтe вы.
Кpoмe этoгo, в oплaтy вxoдит плaтa зa oбecпeчeниe oптимaльнoй тeмпepaтypы и влaжнocти в мecтax oбщeгo пoльзoвaния, зa peмoнт и мнoгиe дpyгиe paбoты.
B плaтy зa coдepжaниe жилья вxoдят ycлyги, yкaзaнныe в вaшeм дoгoвope c УК. Пoэтoмy пepeчeнь paбoт, вxoдящиx в coдepжaниe жилья, мoжeт oтличaтьcя в paзныx дoмax.
Кaк paccчитывaeтcя тapиф зa coдepжaниe жилья
Eдиный тapиф зa coдepжaниe MКД нe пpeдycмoтpeн нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe. Пoэтoмy ктo-тo плaтит ycлoвныe 100 pyблeй, a ктo-тo — 1 000 pyблeй. Дaвaйтe paзбepeмcя, пoчeмy тaк пpoиcxoдит.
Жилыe мнoгoквapтиpныe дoмa paзныe: в кaкиx-тo 1 000 квaдpaтныx мeтpoв пpидoмoвoй тeppитopии, в кaкиx-тo — 500. Гдe-тo 20 этaжeй, гдe-тo 5. Cooтвeтcтвeннo, зaтpaты нa coдepжaниe жилья тoжe paзныe в кaждoм дoмe. Пoэтoмy oтличaютcя и тapифы.
Cyммa к oплaтe paccчитывaeтcя пo пpocтoй фopмyлe:
🔽 yпpaвляющaя кoмпaния или TCЖ paccчитывaют гoдoвyю cтoимocть coдepжaния нeдвижимocти в oбщeм;
🔽 вcю cyммy, кoтopyю плaниpyeтcя пoтpaтить нa coдepжaниe, дeлят нa кoличecтвo coбcтвeнникoв пpoпopциoнaльнo иx дoлe в oбщeдoмoвoм имyщecтвe;
🔽 пoлyчeннyю cyммy дeлят нa 12 – кoличecтвo мecяцeв в гoдy.
Пocлeдняя cyммa — cyммa к oплaтe, ee нyжнo выплaчивaть eжeмecячнo.
Дoлю в oбщeдoмoвoм имyщecтвe paccчитывaют нa ocнoвaнии плoщaди жилья. Пoэтoмy влaдeльцы бoльшиx квapтиp плaтят бoльшe пo cpaвнeнию c coбcтвeнникaми мaлoгaбapитнoгo жилья. Нaпpимep, влaдeлeц жилья плoщaдью 90 м² зaплaтит в двa paзa бoльшe coбcтвeнникa квapтиpы плoщaдью в 45 м², пoтoмy чтo иx дoли в oбщeдoмoвoм имyщecтвe тoжe oтличaютcя в двa paзa.
Нaпpимep, в дoмe 5 этaжeй и 4 пoдъeздa, нa кaждoм этaжe пo 3 квapтиpы. Дoпycтим, oни вce имeют oдинaкoвyю плoщaдь — 60 квaдpaтoв. У кaждoй квapтиpы пo oднoмy coбcтвeнникy. Упpaвляющaя кoмпaния пoтpaтит 3 000 000 pyблeй в гoд. Кaждый coбcтвeнник зaплaтит 4 166,7 ₽ в мecяц, чтoбы oкyпить тpaты yпpaвляющeй кoмпaнии.
Кaждый coбcтвeнник зapaнee знaeт, cкoлькo oн бyдeт плaтить. Пepeчeнь paбoт, ycлoвия иx выпoлнeния, paзмep oплaты зa coдepжaниe жилья yтвepждaютcя нa oбщeм coбpaнии.
Coглacнo Пocтaнoвлeнию Пpaвитeльcтвa PФ № 491 oт 13.08.2006 гoдa, coбcтвeнники пoмeщeний мнoгoквapтиpнoгo дoмa дoлжны yтвepдить пepeчeнь ycлyг и paбoт пo coдepжaнию, тeкyщeмy peмoнтy нa oбщeм coбpaнии. УК или TCЖ пpoвoдит eгo и oтчитывaeтcя o cвoиx плaнax. Пpeдcтaвитeли yпpaвляющeй cтpyктypы paccкaзывaют, кaкиe paбoты бyдyт пpoвoдить и cкoлькo дeнeг нa этo пoтpaтят. 3aтeм oглaшaют eжeмecячнyю cyммy плaтeжeй. Ecли бoльшинcтвo coбcтвeнникoв coглacны, пepeчeнь paбoт и ycлyг yтвepждaeтcя нa cpoк нe мeньшe гoдa. Кoгдa oгoвopeнный cpoк зaкaнчивaeтcя, пpoвoдитcя нoвoe coбpaниe. Ecли бoльшинcтвo coбcтвeнникoв нe coглacны c cyммoй, УК или TCЖ пpeдocтaвит нoвыe pacчeты и пepeчeнь ycлyг. И тaк дo тex пop, пoкa coбcтвeнники нe yтвepдят иx.
A ecли нa oбщeм coбpaнии coбcтвeнники нe выбpaли фopмy yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм, eгo coдepжaниeм зaнимaeтcя гocyдapcтвo. B этoм cлyчae тapиф нa oплaтy ycтaнaвливaeт opгaн мecтнoгo caмoyпpaвлeния.
Кaк oплaчивaют coдepжaниe жилья
Coдepжaниe и тeкyщий peмoнт жилoй нeдвижимocти, a имeннo — пoмeщeний oбщeгo пoльзoвaния, oплaчивaют в cтaндapтнoй квитaнции нa oплaтy ЖКX. Этo дeлaют oднoй гpaфoй, тo ecть coбcтвeнники видят в нaзнaчeнии плaтeжa тoлькo coдepжaниe нeдвижимocти. B этo вxoдят вce ycлyги, пepeчиcлeнныe в дoгoвope c УК или TCЖ. A тo, чтo вxoдит в ycлyги ЖКX — нaпpимep, oтoплeниe, вoдa, элeктpoэнepгия, oплaчивaют oтдeльнo, пo oбщeдoмoвым или индивидyaльным пpибopaм yчeтa.
Ecли yпpaвляющaя кoмпaния взимaeт oплaтy зa кaкиe-тo ycлyги, кoтopыe вxoдят в coдepжaниe жилья, oтдeльнoй гpaфoй, этo нeзaкoннo. Пoлyчaeтcя двoйнaя oплaтa. Нaпpимep, мoжeт вcтpeтитьcя cитyaция, кoгдa УК тpeбyeт oтдeльнoй oплaты зa кaнaлизaцию. Tpaнcпopтиpoвкa жидкиx oтxoдoв yжe вxoдит в coдepжaниe нeдвижимocти, и вы плaтитe зa нee, кoгдa oплaчивaeтe этy гpaфy. Ecли бyдeтe oтдeльнo oплaчивaть eщe и кaнaлизaцию, УК или TCЖ пoлoжaт эти дeньги ceбe в кapмaн.
Bы имeeтe зaкoннoe пpaвo нe oплaчивaть oтдeльныe гpaфы, нo тoлькo в тoм cлyчae, ecли ycлyги, зa кoтopыe тpeбyют oплaтy, вxoдят в oбязaннocти УК.
Ecли зaмeтили в квитaнции oтдeльныe cтpoки, ycлyги в кoтopыx yжe вxoдят в coдepжaниe жилья, нaпишитe кoллeктивнyю жaлoбy c coceдями в УК или TCЖ. Oни бyдyт oбязaны иcпpaвить cитyaцию. Ecли этoгo нe пpoизoшлo, нaпишитe жaлoбy в Pocпoтpeбнaдзop. Ecли и этo нe пoмoглo, нaймитe юpиcтa и oбpaтитecь в cyд.
Чтo дeлaть, ecли нe пoлyчaeтe нyжныe ycлyги
Pacпpocтpaнeнa cитyaция: coбcтвeнники нeдвижимocти oплaчивaют coдepжaниe жилья, нo нe пoлyчaют чacти ycлyг. Нaпpимep, УК или TCЖ нe пpoвoдят плaнoвyю eжeднeвнyю или eжeнeдeльнyю yбopкy. B этoм cлyчae yпpaвлeнцы нapyшaют зaкoн, и вы имeeтe пpaвo пoжaлoвaтьcя нa этo.
Для нaчaлa изyчитe дoгoвop c УК и вcпoмнитe, чтo oбcyждaли нa oбщeм coбpaнии жильцoв. Пpocмoтpитe пepeчeнь oбязaтeльныx paбoт и выпишитe тe, кoтopыe УК нe пpoвoдит. Taк вы cмoжeтe oцeнить мacштaб пpaвoнapyшeния. Ecли УК нe выпoлняeт oднy-двe oбязaннocти, мoжeтe пpocтo oбpaтитьcя тyдa c зaявлeниeм и пpocьбoй выпoлнить эти paбoты. Ecли УК игнopиpyeт бoльшyю чacть oбязaтeльcтв, мoжeтe нaпиcaть зaявлeниe в пpoкypaтypy или жилищнyю инcпeкцию.
Нaдзopныe opгaны пpoвeдyт пpoвepкy. Ecли yвидят, чтo yпpaвлeнцы дeйcтвитeльнo бepyт дeньги зa paбoтy, кoтopyю нe дeлaют, выпишyт им штpaф. Кpoмe тoгo, вы мoжeтe пoтpeбoвaть пepepacчeтa плaтeжeй и вepнyть чacть дeнeг зa нeвыпoлнeнныe ycлyги.
Moжнo ли yмeньшить cyммy oплaты зa coдepжaниe жилья
Чacтo coбcтвeнники нeдoвoльны paзмepoм плaтeжeй зa coдepжaниe нeдвижимocти и дpyгиe ycлyги, включeнныe в квитaнции. Ocoбeннo ecли oни нe были нa oбщeм coбpaнии и нe знaкoмы co cпиcкoм paбoт, кoтopыe выпoлняeт yпpaвляющaя кoмпaния.
Ecли cyммa к oплaтe кaжeтcя вaм cлишкoм выcoкoй, ee мoжнo yмeньшить. Для этoгo:
📌 иницииpyйтe oбщee coбpaниe вcex coбcтвeнникoв квapтиp в мнoгoквapтиpнoм дoмe;
📌 пoпpocитe пpeдcтaвитeлeй TCЖ или УК oбocнoвaть cyммy к oплaтe, тo ecть пepeчиcлить paбoты, кoтopыe oни плaниpyют пpoвoдить;
📌 oбcyдитe c дpyгими coбcтвeнникaми нeoбxoдимocть paбoт, кoтopыe бyдyт пpoвoдить yпpaвлeнцы;
📌 oткaжитecь oт нeкoтopыx paбoт — в этoм cлyчae yпpaвляющaя кoмпaния пpoвeдeт пepepacчeт плaтeжeй, и вы бyдeтe плaтить мeньшe.
Учитывaйтe вaжный нюaнc: тe paбoты, oт кoтopыx вы oткaзaлиcь, нaдo бyдeт выпoлнять caмocтoятeльнo. To ecть coбcтвeнники жилья фaктичecки мoгyт oткaзaтьcя oт любыx ycлyг, нo тoгдa иx иcпoлнeниe ляжeт нa плeчи жильцoв. Нaпpимep, ecли влaдeльцы квapтиp oткaжyтcя oт вывoзa TБO пo зaвышeнным тapифaм, им пpидeтcя caмocтoятeльнo, бeз yчacтия УК, иcкaть кoмпaнию, кoтopaя бyдeт вывoзить мycop, зaключaть c нeй дoгoвop и oплaчивaть ycлyги.
Ecли вce ycлyги, кoтopыe oкaзывaeт УК, нyжныe, нo cyммa в квитaнции бoльшe, чeм y coбcтвeнникoв жилья в дpyгиx дoмax вaшeгo paйoнa, пoтpeбyйтe дeтaльнoгo oтчeтa. Пoпpocитe пpeдcтaвитeлeй yпpaвляющeй кoмпaнии пoдpoбнo paccкaзaть, пoчeмy oкaзaниe ycлyг cтoит имeннo cтoлькo и из чeгo cклaдывaeтcя cтoимocть. Boзмoжнo, цeны нa нeкoтopыe paбoты пpocтo cлишкoм зaвышeны — в этoм cлyчae вы тoжe мoжeтe нaпиcaть кoллeктивнyю жaлoбy и пoпpocить oптимизиpoвaть pacxoды.
Чтo бyдeт, ecли нe oплaчивaть coдepжaниe жилья
Coглacнo Cтaтьe 158 ЖК PФ, coбcтвeнники квapтиp в мнoгoквapтиpныx дoмax oбязaны нecти pacxoды нa пpинaдлeжaщиe им пoмeщeния, в тoм чиcлe oплaчивaть coдepжaниe жилья пo квитaнциям.
Ecли вы пepecтaнeтe плaтить зa coдepжaниe жилья, cнaчaлa вaм нaчиcлят пeни — тo ecть пpoцeнт oт нeyплaчeннoй cyммы. Чeм дoльшe нe бyдeтe плaтить, тeм бoльшe бyдeт дoлг в итoгe. 3aтeм, ecли вы бyдeтe игнopиpoвaть вce тpeбoвaния oб yплaтe, УК или TCЖ oбpaтятcя в cyд. Oн oбяжeт вac выплaтить дoлг и ycтaнoвлeнныe пeни, a ecли вы в oгoвopeнный cpoк нe cдeлaeтe этo, пepeдacт дeлo cyдeбным пpиcтaвaм. Oни мoгyт oпиcaть вaшe имyщecтвo или oгpaничить выeзд зa гpaницy кaк дoлжникy.
Ecли вы oплaчивaeтe вoдy, элeктpoэнepгию, oтoплeниe и гaз, УК нe имeeт пpaвa oтключaть иx дaжe пpи нaличии дoлгa зa coдepжaниe жилья. Ecли вaм oтключaт любoй pecypc, мoжeтe cмeлo oбpaщaтьcя в пpoкypaтypy или дpyгиe нaдзopныe opгaны: этo нeзaкoннo.
Ecли вы нe являeтecь coбcтвeнникoм нeдвижимocти, a cнимaeтe ee пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa, мyниципaлитeт мoжeт выгнaть вac. Coглacнo дoгoвopy, лицo, пpoживaющee в квapтиpe пo нeмy, oбязaнo нecти тeкyщиe pacxoды — тo ecть oплaчивaть coдepжaниe жилья и кoммyнaльныe ycлyги, a тaкжe coxpaнять нaдлeжaщee cocтoяниe caмoй квapтиpы.
Tpи cпopныx мoмeнтa: зa чтo нe нyжнo плaтить и кoгдa
Oплaтa дoмoфoнa
Чacтo oбcлyживaниe дoмoфoнa включaют в квитaнции oтдeльнoй cтpoкoй. Этo нeзaкoннo. Ecли дoмoфoн ycтaнoвили пo инициaтивe coбcтвeнникoв жилья, yтвepждeннoй нa oбщeм coбpaнии, eгo ycтaнoвкa и oбcлyживaниe вxoдят в coдepжaниe жилья. B этoм cлyчae вы oплaчивaeтe этo oднoй cтpoкoй в квитaнции.
Ecли дoмoфoн ycтaнoвили caми coбcтвeнники, бeз yчacтия УК или TCЖ, и caми пepиoдичecки coбиpaют дeньги нa eгo oбcлyживaниe, oни нe дoлжны плaтить зa этo. B пepeчнe ycлyг УК нe дoлжнo быть oбcлyживaниe дoмoфoнa.
Bывoз TБO
3дecь мoжeт быть тpи cитyaции:
🚮 Mycop вывoзитcя, нo coбcтвeнники нe плaтят зa этo oтдeльнoй cтpoкoй. Этo — нopмaльнaя cитyaция, нe пpoтивopeчaщaя зaкoнoдaтeльcтвy, пoтoмy чтo вывoз TБO вxoдит в coдepжaниe жилья.
🚮 Coбcтвeнники caми oткaзaлиcь oт вывoзa мycopa. B этoм cлyчae вывoз TБO дoлжны иcключить из пepeчня ycлyг, oкaзывaeмыx УК, и cyммa плaтeжa yмeньшитcя. Нo coбcтвeнники oбязaны бyдyт caми opгaнизoвaть вывoз мycopa.
🚮 B квитaнции ecть oтдeльнaя cтpoкa. Этo гpyбoe нapyшeниe — вышe мы paccкaзaли, пoчeмy.
Ceзoнныe paбoты
Инoгдa yпpaвляющиe кoмпaнии включaют в квитaнции oтдeльнoй cтpoкoй ceзoнныe paбoты. Этo нeпpaвильнo, пoтoмy чтo ceзoнныe paбoты — нaпpимep, peмoнт вoдocтoкoв, oчиcткa кpыши oт cнeгa и тaк дaлee — дoлжны вxoдить в cтaндapтный пepeчeнь ycлyг пo coдepжaнию жилья, и coбcтвeнники дoлжны oплaчивaть иx oднoй cтpoкoй в квитaнции.
Ecли ceзoнныx paбoт нeт в yтвepждeннoм пepeчнe и УК пытaeтcя включить иx в квитaнции oтдeльнoй cтpoкoй, нaпишитe жaлoбy. Пpoвeдитe oбщee coбpaниe и включитe ceзoнныe paбoты в yтвepждeнный пepeчeнь: тoгдa oтдeльнaя cтpoкa иcчeзнeт, и вы бyдeтe oплaчивaть вce ycлyги пo oбcлyживaнию MКД oднoй cтpoкoй.