Управляющая компания сдача в аренду квартиры посуточно

Возник вопрос, ответ на который найти достаточно сложно, так как услуга, видимо, не очень популярна у нас в России.

Что вы можете рассказать про доверительное управление при аренде квартиры? Если коротко, то с вас снимается вся рутина по поиску жильцов, заключению договоров, квартиру сдает агентство, забирает себе комиссию каждый месяц, а вы ежемесячно получаете доход. Какие риски, плюсы и минусы в этой схеме? Действительно ли это удобно и можно ли не опасаться за квартиру?

Михаил

На самом деле услуга доверительного управления в России развита, но на рынке коммерческой недвижимости. В жилой недвижимости собственники пока с осторожностью относятся к ней. Хотя, если правильно все оформить, рисков мало.

Что такое доверительное управление

Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риелторы оказывают наймодателям. Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — например, каждый месяц приходят в квартиру, проверяют состояние имущества и забирают арендную плату. За это берут деньги, поэтому собственнику перечисляют не всю сумму аренды за месяц, а только часть. Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риелторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.

Собственник недвижимости заключает договор доверительного управления с агентством или риелтором. По договору он учредитель доверительного управления, а агентство или риелтор — доверительный управляющий. То есть между собственником и нанимателем появляется посредник, который за процент от арендной платы выполняет обязанности собственника. Обычно просят 10—25% от арендной платы за месяц.

Доверительное управление регулирует гражданский кодекс. В нем оговорены самые важные моменты: особенности договора доверительного управления, форма вознаграждения, права и обязанности доверительного управляющего и учредителя управления и так далее.

По условиям договора собственник поручает доверительному управляющему выполнять определенные обязанности, например:

  1. искать жильцов и сдавать недвижимость;
  2. ежемесячно принимать арендную плату;
  3. платить за коммунальные услуги;
  4. следить за сохранностью квартиры и докладывать собственнику о необходимости замены бытовой техники, мебели и так далее;
  5. заказывать услуги клининга, чтобы приводить квартиру в порядок после предыдущего нанимателя и перед следующим.

Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом, ни Законом № 422-ФЗ об НПД.

Минфин не разрешает наймодателям вычитать из арендной платы даже стоимость коммунальных услуг.

Кто пользуется услугой доверительного управления

Чаще всего доверительным управлением пользуется несколько категорий собственников. Во-первых, это люди, которые живут за границей или в другом городе. Они заказывают управляющему полный пакет услуг — от поиска нанимателя до передачи денег, — а потом только получают деньги от сдачи на карту.

Во-вторых, это собственники, которые согласны сами готовить квартиру к сдаче и искать жильцов. Таких больше. Они сами выбирают нанимателя, сдают ему квартиру и первое время следят, чтобы все было в порядке. А когда понимают, что жилец надежный, заказывают услугу доверительного управления: теперь им просто нужен человек, который будет каждый месяц приходить в квартиру, проверять имущество и забирать деньги. Тратить свое время на это они не хотят.

Доверительное управление особенно удобно тем, кто сдает несколько квартир. Мы уже писали статью про собственника, который сдает несколько однокомнатных квартир в Москве. В день на решение разных проблем он все равно тратит около двух часов. А если случается что-то серьезное — испорченное имущество, несогласованная субаренда, проблемы с соседями или полицией, — то можно потратить и несколько дней. Управляющий снимает с собственника часть обязанностей. Ему теперь можно заниматься своими делами, а в квартиру приезжать только в крайних случаях.

Услугу доверительного управления оказывают как для длительной, так и для посуточной аренды. Каждый собственник выбирает сам, как ему удобнее сдавать квартиру. Обычно играют роль два фактора: деньги и нервы. При длительной аренде мебель и техника прослужат дольше, а простои будут реже — главное, правильно назначить цену. Но денег собственник получит меньше.

Если аналогичную квартиру сдавать посуточно, денег можно заработать больше. Но имущество быстрее износится из-за частой смены жильцов — придется приобретать новую мебель и технику. Если квартира неликвидна, например расположена на окраине и далеко от метро, частые простои тоже возможны. И как показывает практика, при посуточной сдаче больше вероятность пожаров, заливов или других неприятностей, потому что жильцы менее аккуратно относятся к квартире.

С кем лучше заключать договор

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором. По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники. С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать. Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее. Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

В чем преимущество доверительного управления

Главное преимущество — экономия времени собственника. Если взять полный пакет услуг и один раз подписать договор, собственник будет только получать деньги на карту. Ездить в квартиру, контролировать жильцов или разбираться с соседями в случае конфликта не придется. Квартира будет приносить стабильный пассивный доход при минимальных трудозатратах.

Можно передать только часть обязанностей, которые отнимают слишком много времени, — например, ездить в квартиру каждый месяц и проверять ее состояние.

Минусы доверительного управления

Главный минус: собственник получает меньше денег, потому что агентство за свои услуги берет комиссию.

Еще есть риск, что собственника обманут. Распространены две схемы:

  1. Собственник дает согласие на длительную аренду его квартиры, а мошенник сдает ее посуточно. Агент получает больше денег и только небольшую часть отдает собственнику. При этом имущество портится быстрее и платит за него наймодатель.
  2. Агент обещает сдавать квартиру славянам, а заселяет трудовых мигрантов или неблагополучную семью. Ему важно сдать квартиру и не допустить простоев. В итоге — порча имущества, проблемы с соседями и, возможно, разбирательства с полицией.

Какие документы понадобятся

Договор доверительного управления имуществом, где указывают основные моменты:

  1. Квартиру, которая передается в доверительное управление, ее адрес и основания прав собственника — например, свидетельство о регистрации права.
  2. ФИО и паспортные данные гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом.
  3. Размер и форма вознаграждения управляющему, если вознаграждение предусмотрено договором.
  4. Срок действия договора. Если срок не прописан отдельно, считается, что договор действителен 5 лет.

Доверенность. Чтобы управляющий мог сдать квартиру, заключить договор и принимать арендную плату, собственник дает ему нотариально заверенную доверенность. В ней указывают все, что собственник доверяет управляющему. Например, вот что доверяют:

  1. право сдавать квартиру в аренду;
  2. право подписывать договоры найма;
  3. право принимать арендную плату;
  4. право представлять интересы в агентствах недвижимости и так далее.

Важно указать, что доверительный управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только ее сдавать. Чем точнее прописаны права — тем безопаснее для обеих сторон.

Зачем регистрировать договор

По закону передачу квартиры в доверительное управление нужно зарегистрировать. Если этого не сделать, договор могут признать недействительным. Но на практике собственники часто не делают регистрацию, считая процедуру необязательной. На самом деле это неоднозначный вопрос.

Если между доверительным управляющим и собственником возникнет спор, суд будет рассматривать ситуацию комплексно. Предугадать, в чью пользу он вынесет решение, сложно. Поскольку регистрация — это обязательный процесс по закону, суд имеет право признать договор недействительным. Но возможно, хватит и нотариальной доверенности. Например, Томский областной суд рассматривал дело, где признал за ДУ права на управление квартирой без договора. Суд посчитал, что прав, которые прописаны в доверенности, достаточно.

Чтобы зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление, нужно обратиться в Росреестр или сдать эти документы через МФЦ:

  1. Паспорт.
  2. Договор.
  3. Акт приема-передачи.
  4. Квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей.
  5. Если собственник в браке, нотариально заверенное согласие супруга.

В основном в доверительном управлении все риски ограничены договором и доверенностью. Поэтому главное: читайте внимательно индивидуальный договор и доверенность. Продумайте все условия, обговорите и пропишите их вместе с представителем агентства и нотариусом.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Меня зовут Ольга, я проживаю в г. Санкт-Петербург, и здесь у нас есть студия, сдавать которую нам помогает компания EasyGuest. Студия появилась у нас больше 2 лет назад, и сначала мы сдавали ее самостоятельно на долгий срок. У нас был постоянных жилец в течение полугода, при этом нам постоянно было нужно заниматься мелкими делами в этой квартире: то кран потек, то штору повесить, то заменить технику и тд. А когда наш арендатор съехал, то мы потратили достаточно долгое время на поиски новых жильцов, при этом достаточно безуспешно даже с помощью агента. Так квартира пустовала больше 4 месяцев.

В то время мы задумались о том, что есть и другие варианты получения дохода с квартиры. Искали варианты, чтобы перейти с долгосрочной аренды на посуточную и хотели попробовать доверительное управление, чтобы освободить свое время и силы, которые собственники жилья тратят на поиск жильцов и содержание жилья.

Компанию мы искали через поисковик, пробуя разные поисковые запросы. Мы видели разные варианты с разными условиями. Среди всех компаний сразу выделялись EasyGues: у них очень качественный сайт со всей доступной информацией, примерами квартир, прозрачно описанные условия сотрудничества и было легко найти контакты команды, стало сразу понятно, к кому можно обратиться с вопросами. Такая подробная и удобно поданная информация сразу стали для меня поводом обратить внимание именно на эту компанию. Я позвонила Денису — основателю компании, — он ответил на все мои вопросы, и мы договорились о встрече с сотрудником команды.

Мы встретились сразу в квартире, где Наталья сразу оценила «фронт работ», чтобы подготовить квартиру к посуточной аренде. Наташа помогла нам красиво оформить студию, продать ненужную мебель и докупить все необходимое. Отдельное спасибо за то, что Наташа все время учитывала наши пожелания по бюджету и находила лучшие решения для каждого отдельного вопроса. Результатом нашей совместной работы стала очень уютная и функциональная студия, ориентированная на посуточную аренду, а квартира стала зарабатывать примерно в 1,5 раза больше в зимние месяцы и в 3 раза больше в летние месяцы (туристический сезон). И что самое важное для нас — наш доход с квартиры получился полностью пассивным, так как всеми вопросами по содержанию квартиры и встрече гостей занимается команда EasyGuest.

На данный момент мы сотрудничаем уже больше 1,5 лет, и я очень довольна этим выбором.

Если говорить по пунктам, то мне больше всего нравится, что: команда компании помогли нам пройти все этапы подготовки и перехода на посуточную аренду и взяли все хлопоты на себя менеджеры компании учитывают все пожелания по квартире и бюджету команда всегда быстро информирует обо всех предстоящих изменениях команда следит за рынком и текущим условиям аренды, быстро принимает решения о смене формата аренды/стоимости аренды менеджеры оперативно отвечают на все вопросы в любое время команда очень нацелена на результат, это чувствуется при решении и обсуждении всех вопросов. Понимаю, что у нас общая цель и мы вместе к ней стремимся, идеальные win-win отношения :)

Я чувствую спокойствие и уверенность, что квартира в надежных руках, а команда сделает все возможное для отличного результата.

*текст оригинальный, вся орфография и пунктуация сохранены.

Санкт-Петербург, м. Проспект Ветеранов, проживает в Санкт-Петербурге

Собственники недвижимости, которые хотят сдавать ее в аренду, могут искать арендаторов самостоятельно или обращаться к риэлторам. Но можно сделать так, чтобы вообще не касаться вопросов, связанных со сдачей квартиры в аренду и проживанием в помещении квартиросъемщика. Для этого нужно передать недвижимость в доверительное управление. После подписания договора не придется искать арендатора, подписывать с ним договор, забирать арендную плату, проверять помещение в процессе аренды, решать текущие вопросы. Все это будет делать другой человек — доверительный управляющий.

Сдавать квартиру в аренду и решать текущие вопросы с квартиросъемщиком можно доверить управляющему. Фото: freepik.com

Сдавать квартиру в аренду и решать текущие вопросы с квартиросъемщиком можно доверить управляющему. Фото: freepik.com

Доверительное управление квартирой — что это такое?

Под доверительным управлением понимают передачу недвижимости в управление другому лицу. Цель передачи — распоряжение имуществом таким образом, чтобы оно приносило прибыль своему владельцу. В частности, тот, кто становится доверительным управляющим, может:

  • публиковать объявления о сдаче квартиры в аренду;
  • общаться с потенциальными арендаторами;
  • выбирать арендатора из числа тех, кого заинтересовал конкретный объект недвижимости;
  • заключать договор аренды квартиры с арендатором;
  • ежемесячно получать от квартиросъемщика арендную плату;
  • оплачивать коммунальные услуги;
  • заказывать клининг для уборки квартиры после того, как прекратил действие текущий договор аренды;
  • следить за состоянием вещей, мебели, техники, которые находятся в квартире, в процессе проживания квартиросъемщика;
  • заниматься проблемами, связанными с эксплуатацией жилья. Например, решать вопрос с неисправностью электропроводки или порывом труб;
  • сообщать собственнику квартиры о том, что нужно заменить мебель или технику, приобрести какие-то вещи или предметы, которыми может пользоваться арендатор;
  • принимать решение о досрочном расторжении договора аренды в случае нарушения арендатором условий заключенного договора;
  • вселять жильцов и выселять их.

Доверительное управление не позволяет управляющему совершать какие-либо действия, связанные со сменой собственника недвижимости. Это означает, что управляющий не сможет подарить объект кому-либо, обменять или продать. Также он не может использовать недвижимость в качестве залогового имущества, например, при оформлении кредита.

Особенности доверительного управления недвижимостью

  • Услуги предоставляются владельцу объекта в течение длительного времени и на регулярной основе.
  • Собственник объекта недвижимости и тот, кто будет управлять объектом, заключают договор. Основными положениями договора выступают перечень оказываемых услуг, срок их оказания и вознаграждение, которое получит управляющий.
  • Доверительное управление недвижимостью регулируются положениями договора, заключенного между собственником объекта и управляющим, и нормами статьи 53 Гражданского кодекса РФ.
  • Как правило, размер вознаграждения за управление недвижимостью устанавливается с учетом перечня услуг. Но сумма, которую будет получать управляющий, также зависит от региона, где расположена недвижимость, и того насколько опытный управляющий. В большинстве размер вознаграждения составляет 10-25% от величины арендной платы за месяц.
  • Средства, которые квартиросъемщик отдает управляющему за аренду, передаются собственнику недвижимости, но не все. Управляющий вычитает сумму, перечисленную за пользование жилищно-коммунальными услугами, прочие расходы. Также от арендной платы отнимается вознаграждение управляющего. Оставшиеся деньги управляющий переводит на счет собственника недвижимости или передает их другим способом, указанном в договоре.

Доверительный управляющий переводит собственнику недвижимости арендную плату за вычетом расходов и своего вознаграждения. Фото: freepik.com

Доверительный управляющий переводит собственнику недвижимости арендную плату за вычетом расходов и своего вознаграждения. Фото: freepik.com

Особенности уплаты налога при доверительном управлении

Тем, кто собирается сдавать квартиру на основании договора доверительного управления, нужно учесть особенность расчета налога. При определении суммы налога к уплате из размера получаемого дохода нельзя вычесть комиссию посредника. Посредником в этом случае выступает управляющий — тот, кто будет сдавать квартиру и оказывать прочие услуги, предусмотренные договором. Эти правила определены:

  • общими нормами, прописанными в Налоговом кодексе РФ;
  • отдельным законом, регулирующим расчет и уплату налога на профессиональных доход для тех, кто зарегистрирован в качестве самозанятого.

Аналогичные нормы действуют и в отношении коммунальных услуг — расходы, связанные с их оплатой, не могут вычитаться из стоимости аренды при расчете налога на прибыль.

Кто сдает недвижимость с помощью доверительного управления

Это могут быть собственники квартир, которые:

  • живут в другом городе или другой стране;
  • владеют несколькими объектами недвижимости;
  • не хотят заниматься всеми или некоторыми вопросами, связанными со сдачей недвижимости в аренду.

Тех собственников недвижимости, которые решили обратиться к доверительному управляющему, можно отнести к одной из двух категорий:

  • люди, заключающие договор с максимально возможным набором услуг, которые будет оказывать управляющий. Чаще всего это те собственники квартир, домов или комнат, которые проживают в другом городе или другой стране. Как правило, у них нет возможности или им финансово невыгодно самостоятельно решать вопросы по сдаче квартиры в аренду, забирать арендную плату, проверять квартиру. Но по договоренности может быть определен ряд вопросов, для решения которых управляющий должен будет связаться с собственником объекта.
  • Владельцы квартир, которые хотят сами подготовить недвижимость к сдаче и найти арендатора. После того, как арендатор найден, собственник заключает договор и потом доверяет управляющему взаимодействовать с арендатором, следить за имуществом, забирать деньги за аренду, передавать или переводить средства за вычетом расходов и комиссии. Чаще всего квартиру при использовании такого варианта передают в доверительное управление не сразу после того, как найдется арендатор. Первый месяц или два собственник сам проверяет квартиру и забирает арендную плату. После того, как он решит, что наниматель надежный, он уже доверяет другому лицу или организации управление недвижимостью. Например, это могут быть люди, у которых несколько квартир, или которые могут заняться вопросом непосредственной сдачи, но потом не хотят тратить свое время.

Можно определить вопросы, для решения которых управляющий должен будет связываться с собственником. Фото: freepik.com

Можно определить вопросы, для решения которых управляющий должен будет связываться с собственником. Фото: freepik.com

Доверяют ли квартиру в управление для сдачи посуточно

Собственник квартиры может самостоятельно принимать решение о том, как управляющий будет распоряжаться квартирой – все это указывается в договоре. Управляющий может оказывать услуги по сдаче квартиры как в долгосрочную, так и в посуточную аренду. Краткосрочная аренда при определенных условиях может быть более выгодной. Но нужно учитывать, что вознаграждение управляющего будет больше, чем при долгосрочной аренде. Это связано с тем, что ему придется больше времени тратить на оказание услуг, в частности:

  • поиск арендатора;
  • поселение и выселение жильцов;
  • проверка качества оказания услуг клининговыми компаниями;
  • решение текущих вопросов по износу имущества;
  • решение спорных вопросов с клиентом, например, порча имущества.

Также стоит учитывать, что посуточная аренда не дает гарантии того, что квартиру постоянно кто-то будет снимать. Еще при посуточной аренде квартиросъемщики менее бережно относятся к имуществу. Это повышает риск его быстрого износа или причинения ущерба.

Преимущества и недостатки сдачи квартиры в аренду с помощью доверительного управления

Положительные моменты такие:

  • не нужно тратить свое время на действия, связанные с поиском арендатора и заключение с ним договора;
  • можно не заниматься вопросами клининга, замены изношенной техники, возмещения ущерба – управляющий может принимать решение по всем подобным вопросам;
  • как правило, квартиры, которые находятся в доверительном управлении, сдаются быстрее. Многие арендаторы думают, что управляющий будет менее дотошным в вопросах износа имущества, его порчи, поэтому охотнее соглашаются снять квартиру, состояние которой будет проверять не сам владелец, а другой человек.

К недостаткам доверительного управления можно отнести такие моменты:

  • за управление недвижимостью придется отдавать часть арендной платы. Чем больше услуг будет оказывать доверительный управляющий, тем большим будет вознаграждение;
  • если собственник доверяет другому лицу искать арендатора и заключать с ним договор, он не будет знать человека, который живет в его квартире;
  • если передать квартиру в управление недобросовестному лицу для сдачи в долгосрочную аренду, есть риск передачи квартиры в посуточную аренду;
  • более высока вероятность быстрого износа мебели, техники, если управляющий недостаточно ответственно подходит к вопросу контроля за тем, как арендатор соблюдает условия договора.

Требования к квартире, передаваемой в доверительное управление

Особых требований к недвижимости, которую передают в доверительное управление для сдачи в аренду, нет. Главное условие — передавать объект должен владелец, который может подтвердить право собственности.

Сама квартира может быть в любом состоянии — с новым капитальным ремонтом или без него, с мебелью или без нее. По дополнительной договоренности с собственником управляющий может решить вопрос с ремонтом, приобретением необходимой мебели, вывозом ненужных вещей, хлама.

Недвижимость, передаваямая в доверительное управление, может быть в любом состоянии. Фото: Мир квартоир

Недвижимость, передаваямая в доверительное управление, может быть в любом состоянии. Фото: Мир квартоир

Порядок передачи квартиры в доверительное управление

Нужно сделать следующее:

  1. Найти того, кто будет управлять недвижимостью. Это может быть физическое лицо или организация, например, отдельный риэлтор или агентство недвижимости. Поскольку передача квартиры в управление предполагает принятие управляющим важных решений в отношении недвижимости, лучше тщательно проверить репутацию риэлтора или агентства.
  2. Обсудить все детали оказываемых услуг, которые будут включены в договор.
  3. Договориться о стоимости услуг, оказываемых управляющим.
  4. Открыть банковский счет, который будет использоваться для проведения взаиморасчетов с доверительным управляющим.
  5. Собрать документы, необходимые для передачи квартиры в доверительное управление.
  6. Составить доверенность на передачу квартиры в доверительное управление. В ней прописывается весь перечень действий, которые управляющий может осуществлять. Дополнительно предоставляется информация о том, что квартира предоставляется без права продажи и залога.
  7. Составить договор и подписать его.
  8. Составить и подписать акт передачи объекта.
  9. Зарегистрировать договор в Росреестре.

Что пишут в договоре доверительного управления

Поскольку предметом договора является оказание услуг, то между управляющим и собственником недвижимости заключается договор оказания услуг. В нем указывают:

  • данные и реквизиты документов, подтверждающих личность доверителя и доверительного управляющего;
  • адрес и характеристику объекта, передаваемого в доверительное управление;
  • данные о правоустанавливающих документах на недвижимость;
  • факт того, что собственник передает недвижимость в доверительное управление;
  • информацию о том, что управляющий может самостоятельно определять то, какой способ его действий будет самым лучшим с точки зрения интересов доверителя;
  • срок действия договора, определяемый по согласованию сторон. По действующим правилам он не может быть больше 5 лет. После того, как пройдет 5 лет, по соглашению сторон договор может быть пролонгирован;
  • состав объекта. При необходимости отмечается перечень имеющейся мебели, техники и степень их износа;
  • права и обязанности доверительного управляющего. Сюда включают подробную информацию о том, что он может и что должен делать, указываются сроки перевода средств, предоставления отчетов, если они предусмотрены;
  • указание момента, с которого возникают права и обязанности управляющего. Например, после подписания акта передачи имущества;
  • права и обязанности доверителя;
  • размер комиссии управляющего;
  • условия, при наступлении которых действие заключенного договора прекращается;
  • указание того, кто несет расходы, связанные с передачей недвижимости в доверительное управление;
  • ответственность сторон. Сюда может включаться информация о размере пени за невыполнение доверительным управляющим обязательств в установленный договором срок;
  • порядок разрешения споров;
  • адреса и реквизиты сторон договора.

Обязательно ли регистрировать договор и как это делать

Собственник квартиры может передать квартиру в доверительное управление без регистрации договора. Но действующие законодательные нормы требуют регистрировать документ, на основании которого недвижимостью будет управлять не ее собственник, а другое лицо.

Подписанный договор доверительного управления нужно зарегистрировать в Росреестре. Фото: freepik.com

Подписанный договор доверительного управления нужно зарегистрировать в Росреестре. Фото: freepik.com

Ответственности за отсутствие регистрации ни одна из сторон не несет. Проблемы могут возникнуть в случае нарушения одной из сторон пунктов оформленного договора. Если одна из сторон обращается в суд, суд будет рассматривать все этапы взаимоотношений доверителя и доверительного управляющего с момента заключения договора. Если договор не будет зарегистрирован в Росреестре, его могут признать недействительным. В таком случае тяжело будет доказать нарушение прав и добиться получения компенсации или выполнения определенных действий от одной из сторон.

Для регистрации договора можно обратиться непосредственно в Росреестр или посетить МФЦ. Понадобятся такие документы:

  • паспорт;
  • договор, подписанный обеими сторонами;
  • акт передачи объекта, подписанный сторонами;
  • квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.

Если собственник недвижимости состоит в браке, дополнительно потребуется согласие супруга или супруги. Такой документ нужно заверять у нотариуса.

Размер государственной пошлины за регистрацию договора в Росреестре для физических лиц составляет 2 тыс. рублей.

Как сдать квартиру в аренду – особенности поиска арендатора и распространенные ошибки арендодателей

Налогообложение апартаментов, чем оно отличается от налогообложения квартир. Налог на имущество при продаже и сдаче в аренду

Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Быть арендодателем непросто: нужно следить за квартирантами, разбираться с соседями, требовать регулярной оплаты. Все это можно перепоручить организации или человеку. РБК Недвижимость разбирается, что такое доверительное управление и как его использовать

Фото: Shutterstock

  • Что такое доверительное управление имуществом
  • Плюсы ДУ
  • Минусы ДУ
  • Как передать квартиру
  • Как заключить договор
  • Риски ДУ

Что такое доверительное управление имуществом

Доверительное управление — это когда собственник имущества передает организации или частному лицу право распоряжаться им так, чтобы оно приносило прибыль. Такие услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценным бумагами. Но на деле передать распорядителю можно любое имущество — права на что-то или предприятия и доли в них.

В отношении недвижимости это значит, что распорядитель размещает объявления и находит арендаторов на жилье, собирает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, клининг, занимается возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов. Доверительное управление отличается тем, что услуги предоставляются собственнику на регулярной основе и длительное время. Цель оказания этих услуг — это заработать прибыль для собственника.

Владелец квартиры и управляющий заключают договор, который определяет перечень услуг, срок их оказания и вознаграждение. За свои услуги менеджер берет комиссию с дохода, таким образом он заинтересован в высокой прибыли не меньше владельца жилья.

Фото:Shutterstock


Фото: Shutterstock

Отношения по доверительному управлению регулирует гл. 53 Гражданского кодекса РФ [1]. Закон допускает передавать доверительному управляющему не только квартиры или акции, но и предприятия и права распоряжения чем-то. Ограничения касаются лишь имущества, находящегося в хозяйственном ведении, то есть государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Важно! Доверительное управление не означает передачу прав собственника на имущество. Продавать, дарить или осуществлять иные действия, не предусмотренные договором, распорядитель не может.

Плюсы доверительного управления имуществом

  • Экономия времени. Собственнику не приходится заниматься поиском жильцов, показывать квартиры, заключать договор, заботиться об оплате коммунальных услуг.
  • Возникающие проблемы решает менеджер. Если соседи зальют жильцов сверху, они будут звонить именно ему, а не собственнику.
  • Не нужно тратиться на юридические услуги. Все договоры с жильцами заключает менеджер.
  • Износ помещения может быть не вашей заботой. Управляющий принимает квартиру от жильцов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене на ее аренду. Клининг после жильцов тоже может входить в комплекс услуг.

Минусы доверительного управления

  • На оплату работы управляющего уйдет примерно 10% стоимости аренды.
  • Оплата налогов в таком случае обязательна. Более того, налогом будет облагаться целиком весь доход без учета комиссии.
  • В случае доверительного управления собственник может не знать, кто живет в квартире и как она используется.
  • Менеджер заинтересован извлечь максимум выгоды, поэтому высок риск посуточной субаренды.
  • Высокий неконтролируемый износ жилья, если управляющий сдает его под хостелы или в посуточную аренду.

Как передать квартиру в доверительное управление

Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир, необходимо сделать следующее:

  1. Найти доверительного управляющего. Это может быть как компания, так и индивидуальный предприниматель. Важное уточнение: доверительным управлением не может заниматься выгодоприобретатель, то есть человек, который в итоге получит доход. Соответственно, наследник имущества не может выполнять эту роль [2]. Чаще всего именно для сдачи квартиры договор заключается с агентством недвижимости или частным риелтором. Лучше обращаться в специализированные компании с хорошей репутацией, так ниже риск встретить мошенников.
  2. Необходимо сразу обговорить все детали, которые будут включены в договор: объем выполняемых услуг, срок действия, полномочия менеджера, минимальная или максимальная доходность, размер комиссии.
  3. Для расчетов с управляющим нужно открыть банковский счет.
  4. Сбор документов для передачи имущества в управление. Для заключения договора вам потребуется свидетельство, подтверждающее ваше право собственности, доверенность на менеджера.
  5. Составить и подписать договор с двух сторон.
  6. Подписать акт приема-передачи жилья.
  7. Зарегистрировать договор в Росреестре. Это упростит разбирательства и дополнительно зафиксирует все обязательства сторон.

Как заключить договор доверительного управления

Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.

Фото:Pexels


Фото: Pexels

В документе должны быть указаны:

  • состав объекта имущества. Вы можете отметить наличие мебели и ее состояние, допустимый износ;
  • выгодоприобретатель. Ваши Ф. И. О. или наименование компании, от чьего лица будет действовать управляющий;
  • размер комиссии или другая форма вознаграждения за оказание услуг (чаще всего 10% годового дохода); 
  • услуги, которыми ограничивается доверительное управление. Сюда можно включить клининг или охрану, оплату коммунальных платежей;
  • срок действия договора. Закон предусматривает, что договор должен действовать не более пяти лет, но в случае согласия сторон он может быть пролонгирован [3].

Образец договора

К договору может прилагаться дополнительное соглашение, в котором прописываются все детали сделки.

После заключения договора стоит зарегистрировать его официально в Росреестре. Это гарантирует, что в случае проблем суд признает договор и будет рассматривать его как официальный документ.

Процесс регистрации довольно прост. Вам потребуются:

  • паспорт выгодоприобретателя;
  • договор;
  • акт передачи объекта;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • согласие супруга, если собственник недвижимости состоит в браке. Документ должен быть заверен у нотариуса.

Пакет документов можно подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр.

Действие договора может быть прекращено досрочно по нескольким причинам. В первую очередь, из-за невозможности исполнения договора одной из сторон, например в случае банкротства, признания недееспособным или смерти. Односторонний отказ от исполнения договора тоже может стать причиной его расторжения. Веским поводом для разрыва договора может стать банкротство предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Риски доверительного управления

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

Мария Жукова, управляющий директор ГК «Миэль»:

— Необходимо разделять разные виды управления:

  1. Полноценное управление через уполномоченное юридическое лицо. В этом случае заключается договор о доверительном управлении имуществом, прописывается, какое имущество поступает в управление, круг обязанностей управляющего юридического лица и т. д. Чаще такие договоры заключаются для дорогого имущества. В этом случае конечный пользователь — например, арендатор — не видит данных собственника, а договор аренды заключается с юрлицом. Это делается для конфиденциальности бенефициара.
  2. Доверенность на определенные действия с определенным имуществом, выдаваемая физическому лицу — поверенному. Это может быть любой человек. В доверенности обязательно нужно прописать, какие действия и с каким имуществом может выполнять данный поверенный. Например, организовывать и проводить показы квартиры, получать денежные средства. Возможны случаи, когда деньги идут напрямую собственнику.

В первом случае в дополнительном соглашении к договору можно и нужно прописать условия и форму отчетности о состоянии объекта имущества. Законом такие формы не установлены. Там же можно прописать частоту проверок. Иногда фиксируется, что, например, раз в месяц предоставляется видеоотчет о состоянии объекта или проводится сеанс видеосвязи.

Во втором случае важно выбрать добросовестного поверенного и договориться «на берегу» о способах и методах проверки. Важно помнить, что далеко не все арендаторы согласятся на такой жесткий контроль со стороны собственника.

Налоги платит конечный бенефициар, то есть собственник жилья. Налоги платятся по месту нахождения имущества. Например, если собственник — гражданин иного государства, но сдает квартиру в Москве, то он должен будет заплатить налоги как нерезидент по ставке 30%.

Первый вариант доверительного управления не подразумевает использования квартиры собственником, иначе возникнет наложение правовых полей. Чаще всего такой договор заключается с людьми, у которых данная квартира — далеко не единственная, то есть потребности в ее использовании нет. В случае частного поверенного возможны варианты, которые оговариваются заранее.

Сдать квартиру посуточно в управление.

Посуточная аренда собственного жилья плюсы и минусы

Плюсы

  • быстрая окупаемость
  • нет перерывов в аренде (когда сменяются жильцы)
  • ежедневная уборка в квартире

Теперь расскажем про каждый плюс подробнее. Ни для кого не секрет, что сдавать посуточно выгоднее, чем на длительный срок. Если Вы сдаёте 1-к квартиру в пределах МКАД возле метро за 40000 рублей в месяц, при посуточной аренде вы получите примерно 60000 рублей чистыми (цифры взяты не из воздуха, а из нашего личного опыта). Естественно это не баснословная прибыль, потому что нужно учесть многочисленные расходы на ведение данного бизнеса. Но тем не менее, за год разница в деньгах очень существенна, про несколько лет вообще молчу…

Начиная сдавать посуточно, будьте уверены, что не возникнет длительных простоев, как это бывает при смене жильцов в долгосрочной аренде. В среднем, люди меняют съёмное жильё раз в год. Это конечно не касается взрослых людей с детьми, у которых есть привязка к конкретному садику / школе. Но и на старуху бывает проруха.

Большой плюс на мой взгляд — смотреть за состоянием квартиры в режиме «онлайн». Каждый день приходит горничная, убирается и видит, что нужно починить.

shahmatka-Bnovo

Пример заселяемости квартир за июнь / июль

shahmatka-bnovo02

Заселяемость за июль / август

Минусы

  • нужно тратить время на рекламу и организацию
  • отсутствие большого страхового депозита
  • повышенные риски

Посутка — это не просто пассивный доход, как многие думают. Это большой ежедневный труд. С наплевательским отношением, бизнес быстро улетучится и не принесёт ни копейки.

Как здорово сдать квартиру за сорок тысяч и получить еще сорок сверху в качестве депозита. Обычно собственник не откладывает эти деньги, а в тот же день спускает на свои потребности. В посуточной аренде депозит не большой, да и отдавать его придётся на следующий день. Но этот плюс на долгосрочную перспективу не является существенным, потому что депозит в любом случае рано или поздно придётся возвращать.

Риски

  • гости шумят и нарушают правила
  • что-нибудь могут сломать
  • квартира не будет сдаваться (много простоев)

При заселении всегда нужно смотреть и спрашивать, кого заселяете. Часто даже по голосу легко понять, что перед вами гость, которому нельзя сдать жильё даже на сутки. Не заселяйте большие компании, людей которым «не нужно ложиться спать», пьяных и агрессивных. Эти банальные рекомендации действительно работают. Также не забывайте про страховой депозит.

Опять же, опираясь на собственную практику, можем с уверенностью сказать, что данный минус крайне несущественный. Объясню почему. Случаи с поломкой очень редкие — примерно один раз за два года. Ну не хотят люди ничего ломать и оставаться без страхового депозита. Он хоть и небольшой, но всё-же деньги.

Ну так вот, представим, что они сломали самое дорогое что есть в апартаментах — телевизор. Стоит неплохой телевизор примерно 20 тысяч рублей. А теперь разделим эту сумму на 24 месяца, получаем 833 руб/месяц. У нас же ломали икеевский журнальный столик за 500 рублей, мы ещё и в плюсе остались! Конечно, жильё с очень дорогими вещами и антиквариатом сдавать не стоит.

Вопрос заселяемости самый трудный в данном бизнесе. Ведь нужно не просто отбить аренду, а заработать как можно больше. Здесь нужно найти тонкую грань между качеством предоставляемой услуги и количеством заселений. Не сдавать квартиру кому попало в погоне за каждым рублём, а заселять свою только аудиторию. Чтобы добиться успеха, нужно качественно рекламироваться и оказывать услугу на высоком уровне, чтобы люди возвращались снова. Продвижение в рамках одной квартиры — задача очень трудная. Крупным управляющим компаниям и агентствам недвижимости намного легче получить большое количество входящих заявок.

 Сдать через управляющую компанию

Многие крупные агентства недвижимости предлагают собственникам квартир сдать квартиру в управление. Хочу заметить, что данную практику используют все Апарт-отели, в которых можно купить жильё.

Конечно, можно сдать квартиру самостоятельно и взять на себя все риски, ответственность, а главное — тратить время. Если же аренда недвижимости не основной вид дохода, и он интересен для Вас исключительно как пассивный доход, тогда обращайтесь к профессионалам.

Я расскажу на примере своей компании об услуге, которую мы оказываем, и что Вы получаете в результате сотрудничества.

  • Доход выше средней стоимости аренды. Примерно на 7-20 тысяч в месяц больше. Этот показатель зависит в первую очередь от соотношения цены и качества жилья. За год дополнительный заработок может достигать 250 тысяч.
  • Рекламная компания и помощь в раскрутке объекта. Как написано выше, крупным компаниям гораздо проще настроить трафик. Ведь нецелесообразно тратить сотни тысяч на рекламу одной квартиры. Также обратите внимание, что около 30% клиентов — люди, которые уже жили у нас и приезжают снова и снова. За постоянных клиентов комиссию букингу платить не нужно, по-этому они являются самыми прибыльными.
  •  Готовый штат сотрудников. Объём работы, который нужно выполнять: размещение рекламы, заказать или сделать самостоятельно профессиональные фотографии, приём входящих звонков, уборка и заселение, закупка бытовой химии, мелкий бытовой ремонт. Данную работу выполняют 5 человек. Времени это отнимает прилично, уж поверьте.
  • Понедельная оплата с предоставлением отчёта. Каждую неделю мы скидываем подробный отчёт и выручку за неделю.

Условия сотрудничества с управляющей компанией Наквартире

Финансовая сторона вопроса достаточно простая и справедливая. Мы берём 50% от суммы, превышающей аренду за вычетом расходов. Скину скриншот одного из наших расчётов:

skrin-otchet-whatsapp

С собственником данной квартиры доверительное отношение, (несколько лет сдаём его две квартиры) в случае необходимости сможем предоставить любое подтверждение.

В расходы попадают:

  • бытовая химия
  • интернет (если оплачиваем мы)
  • зарплата горничной 5-7 тысяч рублей в месяц за одну квартиру (зависит от площади)
  • комиссия систем бронирования (при бронировании на букинге, airbnb, суточно или островке)

Календарь на нашем сайте всегда актуальный, ведь мы пользуемся бронированиями с других интернет-ресурсов. По-этому Вы всегда можете проверить заселение своей квартиры.

vidjet-kalendar

Как начать сотрудничество?

  1. Заказать услугу по телефону +7(985) 100-56-88 (WhatsApp | Viber | Telegram) или пишите на почту пишите на почту.
  2. Свяжемся с вами и скинем на почту договор
  3. Заключаем договор и начинаем сдавать с этого же дня
  4. Через неделю получаете свои первые деньги

avatar-bazygin

Автор: Базыгин Артём, управляющий сервисом Наквартире

Доверительное управление и пятизвездочный сервис

Мы подготовим квартиру по самым высоким профессиональным стандартам и предоставим нашим арендаторам все
необходимое для комфортного пребывания: от свежих махровых полотенец и постельного белья до тапочек
и средств личной гигиены. Профессиональная уборка после каждого гостя гарантирует чистоту квартиры
и её сохранность.

Профессиональная фотосессия и декор

Наши профессиональные фотографы и дизайнеры выгодно подчеркнут каждую деталь вашего дома, что поможет
раскрыть его потенциал и увеличить доход.

Страхование и защита

Мы застрахуем вашу квартиру и ответственность перед соседями, проинформируем гостей о мерах
безопасности и правилах проживания в вашем доме, предварительно удержав страховой депозит в
качестве гарантии их соблюдения.

Размещение и продвижение на мировых платформах бронирования

Наши профессионалы в области недвижимости грамотно составят и разместят информацию о вашей квартире
на ведущих туристических площадках бронирования, будут следить за её рейтингом и отзывами гостей,
чтобы она всегда была на лучших позициях в поиске. Доверительное управление квартирами и апартаментами в
Москве ФЛЭТ ИНН — системный подход к развитию и менеджменту Вашей недвижимостью.

Круглосуточная поддержка

Наши англоговорящие специалисты службы поддержки на связи с гостями в любое время суток 7 дней в неделю.
Обработка бронирований, размещение, решение бытовых проблем, ответы на вопросы — все под контролем!
Вас никто не побеспокоит.

Ежедневная оптимизация цен

Мы используем в своей работе технологию оптимизации цен на основе Big Data, что позволяет нам
ежедневно корректировать стоимость аренды вашей квартиры учитывая спрос, предложение, сезонность
и иные события, влияющие на рынок аренды недвижимости. Наша цель — максимизировать ваш доход!

Удобный личный кабинет

Мы предоставим вам доступ в удобный личный кабинет, где вы сможете в реальном времени отслеживать
показатели своей квартиры и ваш доход, а продуманная месячная отчетность позволит сфокусировать
ваше внимание на самом главном.

Сейчас управление недвижимостью становится все более и более популярным на территории России. Это связано с тем,
что несмотря на кризис и следующий за ним тяжелый выход, недвижимости становится все больше.
Ни для кого не секрет, что самым популярным вложением у физических лиц в России остается покупка недвижимости.
В то время как бизнесмены вкладывают свои деньги в коммерческие здания, которые принесут арендаторам прибыль,
то обычные граждане предпочитают жилье, с получением прибыли в виде роста стоимости и арендных платежей.
Если с жилой недвижимостью большинство граждан так или иначе могут справиться сами, но так их ждет меньшая стоимость
и гораздо меньшая привлекательность объекта для потенциальных клиентов, то для управления коммерческой
недвижимостью потребуется привлечение действительно знающих специалистов. Теперь о том, что же такое управление
недвижимостью от компании Флэт Инн.
Внедряя новейшие тренды разработки, сервиса и менеджмента, мы делаем рынок управления недвижимостью Москвы
самым прогрессивным в России. Компетентность сотрудников — это прямое отражение отлаженности процессов и качества
работы. Наши специалисты решают задачи любой сложности и оперативно реагируют на все возникающие вопросы.
Компания Флэт Инн, в свою очередь, находится в постоянном совершенствовании технологий в целях непрерывно роста
качества услуг доверительного управления квартирами, в том числе в области права, договорной работы,
взаимодействия сторон и прозрачной отчетности. Именно поэтому под управление нам доверяют самые лучшие квартиры и
апартаменты города.
Решаем вопросы максимально быстро в режиме нон-стоп. При этом вы получаете актуальную информацию о квартире.
Действуем в ваших интересах и экономим затраты на содержание квартиры. Успешный опыт управления стабильно дает
более высокую доходность.

Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир,
необходимо сделать следующее:
— Найти доверительного управляющего.
Лучше обращаться в специализированные компании с хорошей репутацией, так ниже риск встретить мошенников.
Компания Флэт Инн зарекомендовала себя как надежный партнер на рынке управления недвижимостью.
— Необходимо сразу обговорить все детали, которые будут включены в договор: объем выполняемых услуг, срок действия,
полномочия менеджера, минимальная или максимальная доходность, размер комиссии.
— Для расчетов с управляющим нужно открыть банковский счет.
— Сбор документов для передачи имущества в управление. Для заключения договора вам потребуется свидетельство,
подтверждающее ваше право собственности, доверенность на менеджера.
— Bнимательно изучить и подписать договор.
Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть
в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги.
Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.
Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по
договору доверительного управления cпециалисту, который будет управлять имуществом в интересах собственника.
Управляющая компания Флэт Инн от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект на самых популярных
платформах бронирования, обеспечивать услуги клининга, заселять и выселять гостей.

Плюсы сотрудничества с компанией Флэт Инн:
-Профессионализм.
Самостоятельная сдача в аренду подразумевает использование большого объема профессиональных знаний
в области юриспруденции, в частности, недвижимости. Специально обученный управляющий компетентен в вопросах,
связанных с арендой, что существенно снижает вероятность ошибки и возникновения непредвиденной ситуации.
-Опыт.
За несколько лет работы управляющая компания получила опыт в применении норм права, связанных с арендой помещений
разного типа. Кроме того, специалист знает о разнообразных путях получения прибыли.
-Cтабильность.
Вы всегда можете быть уверенными в высокой загрузке Вашего объекта размещения — будь то квартира или апартаменты
благодаря размещению на таких лидирующих платформах бронирование как AirBnb и Booking.com
-Безопасность.
Договор с надежной управляющей компанией снижает риск мошенничества при сдаче в аренду коммерческой и иной
недвижимости. Будущие гости тщательно проверяются с помощью системы регистрации, а контракт составляется
с учетом защиты интересов собственника.
-Экономия времени.
Передача доверительному управляющему части своих прав позволяет собственнику освободить время для другой работы,
не теряя при этом доход.

Выбирайте доверительное управление недвижимостью в Москве и других городах от компании Флэт Инн!

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
  • Управляющая компания таганского района воронцовская 21
  • Ужасы про компанию друзей которые куда то поехали 2019
  • Управляющая компания талион в троицке официальный сайт
  • Ук комфорт сити московский паспортный стол часы работы
  • Управляющая компания чертаново южное поверка счетчиков