Управляющая компания региональный оператор новости

Ольга Сергеевна, на ваш взгляд, в каких регионах взаимоотношения управляющих компаний с региональными операторами складываются беспроблемно?

Ольга Беленькая: Все регионы на первых этапах реформы сталкивались с одними и теми же трудностями. Это и отладка маршрутов поездок регоператора, и нарушения периодичности вывоза отходов, и споры по поводу отнесения тех или иных отходов к категории крупногабаритного мусора, например, веток, обрезков деревьев и так далее.

Просто другие субъекты ДФО к реформе приступили несколько лет назад, и сейчас механизм уже более или менее отладили, а в Хабаровском крае этот процесс еще идет: продолжается заключение договоров между регоператором и собственниками нежилых помещений, отрабатывается порядок работы с обращениями потребителей.

Какие проблемы у хабаровских УК остались сегодня, после пяти месяцев реализации «мусорной реформы»?

Ольга Беленькая: Конечно, горячим был первый месяц: региональный оператор не справлялся с ежедневным вывозом твердых коммунальных отходов со всех мусорных площадок, и горожане это почувствовали. Жильцы звонили и в управляющие организации, и на «горячую линию» регоператора, на которую не всегда можно было дозвониться. Поэтому обращение принимали и краевое министерство ЖКХ, и администрация города.

Сейчас в целом работа еще отлаживается, завершена маршрутизация поездок мусоровозов. Но все еще нарушается периодичность вывоза мусора, идут споры из-за вывоза веток, отнесения тех или иных отходов к крупногабаритным, до конца еще не отрегулированы взаимоотношения между регоператором и собственниками нежилых помещений.

Кто обязан поддерживать порядок на площадках по сбору мусора?

Ольга Беленькая: За обслуживание контейнерной площадки отвечает управляющая компания либо товарищество собственников жилья. Но если сотрудники или подрядчики регионального оператора при погрузке в мусоровоз просыпали отходы, то это обязанность регоператора — убрать их.

Близ моего дома две контейнерные площадки. На них появились таблички с перечнем МКД-пользователей площадок. Но моего дома нет ни в одном, ни в другом списке…

Ольга Беленькая: В обязательном порядке администрация города ведет реестр мест накопления отходов. Каждый житель может зайти на сайт мэрии и посмотреть привязку контейнерной площадки к своему дому.

Существует проблема для тех домов, где площадка находится в открытом доступе и предназначена для нескольких МКД: здесь любой может принести мусор на эту площадку. И если для нужд жильцов дома контейнеров достаточно, то когда в них отходы начинают сбрасывать соседи — возникает переполнение. Но эта беда по всей стране.

Там, где дворы огорожены либо сама площадка закрывается, конечно, ситуация гораздо лучше.

А еще лучше, по моему убеждению, она может стать при введении системы раздельного сбора мусора и установке баков для сортированных и несортированных отходов. В этом случае люди будут платить за вывоз мусора не по нормативу, а по фактическому объему вывезенных несортированных отходов. А отсортированные будут забирать организации, занимающиеся их переработкой.

Но действовать такая система, на мой взгляд, может только на закрытых контейнерных площадках, на общих она не сработает. Да и от конфликтов на общих площадках, я думаю, мы не скоро избавимся.

С приходом регоператора изменились тарифы на вывоз ТКО. Это сказалось на работе управляющих организаций?

Ольга Беленькая: Тариф на услуги регионального оператора стал регулируемым: установлен общий экономически обоснованный тариф и льготный для населения — пять рублей за «квадрат».

Есть два варианта взаимоотношений между жителями домов и региональным оператором. Первый: общее собрание собственников решает заключить договор с региональным оператором, и граждане платят ему напрямую. Но при этой схеме УК либо товарищество собственников жилья по-прежнему ведут работу с региональным оператором, контролируя качество оказания услуг. Соответственно, даже при прямом договоре жители могут обращаться как в управляющую организацию, так и к региональному оператору.

Я считаю это правильным и поддерживаю схему прямых договоров, когда поставщик услуг напрямую получает деньги от потребителя.

Есть дома, где собственники таких решений не приняли — это второй вариант. В этом случае регоператор выставляет счет-фактуру управляющей компании либо ТСЖ, а они собирают с населения оплату и рассчитываются с региональным оператором.

Повышение тарифов на жилищные и коммунальные услуги чаще всего сопровождается ростом задолженности населения…

Ольга Беленькая: Можно провести аналогию с Фондом капитального ремонта. Когда начал работать этот фонд, на начальном этапе была низкая собираемость платежей. Но в дальнейшем степень собираемости повышалась, и сейчас в Хабаровском крае высокий процент собираемости взносов на капитальный ремонт.

Думаю, то же самое произойдет и с оплатой услуг регионального оператора по вывозу твердых коммунальных отходов.

Если человек не платит, потому что не хочет или не согласен с изменившей суммой, это не освобождает его от обязанности по оплате. Просто он накопит задолженность, которая потом будет взыскана в судебном порядке, плюс судебные расходы, пеня и госпошлина.

Если потребитель считает, что услугу ему не оказывают или она ненадлежащего качества, то в этом случае следует написать обращение к региональному оператору либо в государственный жилищный надзор, управляющую компанию, министерство жилищного хозяйства, наконец, — в общем, сообщить о ситуации в ответственные органы, далее составляется акт об оказании услуг ненадлежащего качества, который является основанием для перерасчета за некачественно оказанную услугу.

Минстрой предложил лишить граждан права управления собственностью: Регоператор вместо УК

В проекте стратегии развития строительной отрасли Минстрой прописал замену управляющих компаний единым регоператором. Торгово-промышленная палата России дала своё заключение.

В представленном для широкого обсуждения проекте стратегии развития строительной отрасли в России до 2030 года Минстрой предложил изменить правила управления многоквартирными домами.

Сейчас граждане сами могут выбирать управляющие компании и менять их в том случае, если их не устраивает работа УК. Минстрой посчитал, что данная схема неэффективна, жильцы не справляются с управлением. Поэтому необходимо создать единого регионального оператора, которому и передадут функцию контроля над УК. Регоператор будет проводить открытые конкурсные процедуры и сам выбирать управляющих для МКД.

По мнению авторов проекта, регоператор будет возмещать и ущерб от нарушений, приводящих к авариям. На возмещение ущерба будут совместно скидываться сами граждане в единый фонд регоператора, об использовании бюджетных средств в проекте не упоминается. Эта плата будет заложена в тариф — к плате за содержание домов.

Как заявил «Известиям» председатель комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков, то, что регоператор будет сам определять, что относится к «оплачиваемым» из фонда нарушениям, а что нет, несёт коррупционные риски.

Логичнее ввести обязательное страхование общедомового имущества,

— заявил Широков.

По его мнению, государство всё больше вмешивается в процессы регулирования и управления не своим имуществом, хотя у него и так есть полномочия — ответственность за лицензирование УК. И здесь часто возникают скандалы, в первую очередь на муниципальном уровне.

Комиссия в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое в своём отзыве заметила, что жилищный фонд в России на 92% находится в частной собственности и говорить о государственно-частном партнёрстве в данном контексте неуместно.

Предложение Минстроя противоречит нормам Жилищного кодекса РФ, который установил, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является высшим органом управления,

— добавил член комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Дмитрий Гордеев.

Дзен

Телеграм

Подписывайтесь на наши каналы
и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.

Региональный оператор по управлению жилим фондом: статус

Сразу оговоримся: никаких региональных операторов законом напрямую пока что не предусмотрено. Есть региональный оператор по обращению с ТКО, или региональный оператор по капитальному ремонту. Но по жилищному управлению такой формальной структуры нет, поскольку это возможно ввести только через поправки в ЖК РФ и отдельный законопроект, а его в Госдуму пока не вносили.

Однако специфика ЖКХ в том, что зачастую мы работаем с тем, чего в законе нет, в принципе. В конце года мы видели следующее: Минстрой попытался продавить тему региональных операторов, Торгово-промышленная палата России громче всех высказалась против, после чего Минстрой оправдывался, что никаких замыслов на регоператоров у него нет.

Но подобная диалектика не должна вводить в заблуждение. Мы прекрасно понимаем, что все развитие рынка жилищного управления последних 7 лет отвечает главному принципу централизации, монополизации и концентрации отрасли в руках у крупных игроков. Так легче дирижировать рынком жилищных услуг, получая с него коррупционную ренту за право допуска к управлению многоквартирными домами.

В ряде случаев собственники уже давно отстранены от управления собственными домами: они не могут выбрать УК, т.к. рынок поделен друг с другом и по отдельным городам есть прямые теневые договоренности к друг другу не лезть. А создать ТСЖ еще сложнее: во-первых, нужно 50+1% голосов «За» от общего числа собственников, а кроме того, нужно еще справиться с органом госжилнадзора, который может не допустить к управлению ТСЖ с первого раза. Все что оставили собственникам – «бумажные» советы домов, которые ничего не решают и ни на что не влияют, не имея самостоятельной субъектности.

Все эти явления рынка жилищного управления выстраиваются логичной канвой в контексте идеи региональных операторов, которые уже работают на рынке жилищных услуг, не называя себя региональными операторами напрямую. Ведь вопрос не в терминологии, а в самих процессах. Если на рынке есть игроки, выполняющие функции региональных операторов и забирающих то, что плохо лежит, то в будущем останется лишь подвести к этому законодательство и узаконить постфактум те отношения, которые уже сложились фактически.

Как может быть организована функция УК, выполняющих функции региональных операторов: опыт регионов

Существующая практика жилищного управления уже имеет несколько схем организации работы региональных операторов.

Схема первая. Модель сервисной организации.

Наибольший интерес представляет опыт Подмосковья, где стартовал пилотный проект по внедрению нового регионального стандарта в сфере ЖКХ. По его итогам до сентября 2022 года реорганизуют работу управляющих компаний на всей территории Подмосковья. В муниципалитетах появятся сервисные управляющие организации, созданные на базе водо- и теплоснабжающих организаций, которые в рамках проекта станут ориентиром для подмосковных УК в сфере обслуживания жилищного фонда.

Для реализации нового стандарта по обслуживанию МКД выбрали 10 ресурсоснабжающих организаций, работающих в 10 муниципалитетах. Участниками пилотного проекта стали МУП «Жилищник г. о. Химки», АО «Одинцовская теплосеть», МУП «Водоканал г. Подольска», МПКХ «Шаховская», АО «Люберецкая теплосеть», МУП «Межрайонный Щелковский водоканал», АО «Водоканал Мытищи», МУП «Видновское ПТО ГХ», МУП «Балашихинский водоканал», АО «Красногорская теплосеть».

Внедрение нового стандарта предполагает единое оформление экстерьера и интерьера офисов сервисных управляющих организаций и офисов УК, брендирование униформы сотрудников и спецтехники в рамках единого бренда «Наш дом».

Мы прекрасно понимаем, что там, где управляющая компания создается региональными или муниципальными властями, обороты ей будут создавать административным ресурсом, который наполнит эти организации домами. Причем отдельные компании создаются на базе муниципальных ресурсников, а это одно из худших сочетаний: ведь власти должны заниматься не предпринимательской деятельностью по управлению домами, а создавать условия для развития конкуренции на этом рынке. Очевидно, что этот подмосковный опыт постепенно экстраполируют и на другие регионы.

В конце прошлого года сообщалось, что Тамбовская область станет пилотным регионом по внедрению новой системы управления многоэтажками. Регион с небольшим жилым фондом хорошо подходит для обкатки новой модели управления домами.

Схема вторая. Модель муниципальной управляющей компании.

Эта схема самая примитивная. По ней, в числе прочих пошла Пенза. Ранее в этом регионе уже работала «Генеральная управляющая компания» (ГУК). Это была муниципальная УК, но она прекратила существование, т.к. не справилась со своими обязанностями и долгами. Теперь власти создают новую муниципальную УК вместо разорившейся и планируют передавать ей в управление дома от тех УК, которых будут лишать лицензии.

Схема третья. Модель частной управляющей компании, но учредителем которой выступают местные власти.

Примером здесь может быть опыт Уфы. Там тоже создают отдельную управляйку для благоустройства города. Но под видом ООО, учредителем которой выступит администрация Уфы.

Безусловно, можно рассматривать процессы, происходящее в разных частях страны как несвязанные друг с другом. Но мы видим эти закономерности и понимаем, к чему это ведет. События конца 2021 года с темой региональных операторов по управлению жилфондом лишь готовили почту и прощупывали общественное мнение. Как видим, во многих регионах процесс создания региональных операторов уже идет полным ходом и тестирует себя. И неважно как эти регоператоры себя называют: сервисными ли организациями или едиными муниципальными УК. Итог один – концентрация и монополизация отрасли игроками с муниципальным или иным окологосударственным участием.

Как противодействовать региональным операторам

Справится с региональным оператором при политическом заказе на группу домов и целый микрорайон – непросто. Хотя и очевидно, что передел рынка будет небыстрым, слишком большая и разная страна и внутри регионов тема регоператоров воспринимается по-разному. Для тех управляющих компаний, которые работая на земле и честно делают свою работу, основная поддержка должна идти от жителей. Необходимо максимально вовлекать их в процессы благоустройства и тогда потенциальные захваты домов регоператорами будет проще отбивать.

Кроме того, реестр лицензий субъекта также зачастую не является истиной в последней инстанции. Так, в Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 21.12.2020 г. по делу № А41-85438/2019 указал следующее:

— довод о том, что истец не мог фактически приступить к управлению многоквартирным домом, т.к. прежняя управляющая компания не намерена была по решению собрания собственников прекращать управление, выставляла платежные документы собственникам помещений и собирала с них денежные средства, оспаривала судебные акты, не свидетельствует о противоправности действий ответчика в причинении истцу убытков;

— об отсутствии препятствий у истца для начала осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом, что неправомерные действия ответчика являлись не единственной причиной неполучения истцом дохода, что истцом не предприняты достаточные и необходимые действия для получения дохода от управления многоквартирным домом, и об отсутствии причинно-следственной связи между действиями ответчика и убытками истца в виде упущенной выгоды.

Иными словами, московский суд сказал следующее: хотели бы управлять, управляли бы. Такой принцип и нужно использовать в противодействии региональным операторам, которые уже сейчас наполняют многоквартирными домами через административные методы.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru

ТПП предупредила о возможном лишении жильцов выбора управляющей компании

Предложенное Минстроем создание институтов региональных операторов по управлению жильем может лишить жильцов права выбирать управляющие компании, говорится в отзыве комитета Торгово-промышленной палаты (ТПП) по предпринимательству в сфере ЖКХ, с которым ознакомилась газета «Известия».

Создание модели «регионального оператора по управлению жильем» предусмотрено в проекте стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства России до 2030 года. Выбирать таких операторов предлагается «на основе открытых конкурсных процедур по отбору профессиональных управляющих организаций». Для них должны будут разработать и внедрить единую техническую и ценовую политику.

По задумке авторов, такой оператор должен гарантировать возмещение ущерба при нарушениях, которые приводят к аварийности многоквартирных домов. В ТПП указывают, что средства на покрытие ущерба, вероятнее всего, будут собирать с самих граждан, и эту сумму будут добавлять к плате за содержание домов. Деньги же будут отчислять региональным операторам, сообщил председатель комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков.

Он указывает, что такие организации будут держать средства на счетах и определять, что относится, а что нет к нарушениям, покрываемым из созданного фонда.

В отзыве ТПП говорится, что создание регионального оператора приведет к сворачиванию рынка и возврату к госуправлению частным жилым фондом. Член комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Дмитрий Гордеев назвал предложение Минстроя не соответствующим нормам Жилищного кодекса, который делает общее собрание собственников квартир многоквартирного дома высшим органом управления этим домом.

«Сегодня государство все больше пытается вмешаться в управление не своей собственностью — жилищным фондом», — отметил Широков. Вместо этого он предлагает ввести обязательное страхование общедомового имущества.

В пресс-службе Минстроя РБК сказали, что проект стратегии опубликован на сайте для широкого общественного обсуждения, «поэтому говорить о разработанных инициативах до официального утверждения стратегии преждевременно». На вопрос, предполагает ли создание региональных операторов управления жильем лишение жильцов дома права выбирать управляющую компанию, в Минстрое не ответили.