Управляющая компания по договору доверительного управления

Доверительное управление – это такой формат отношений, при котором собственник передаёт своё имущество в управление с целью получения выгоды.

Что такое доверительное управление?

Доверительное управление позволяет владельцу имущества извлечь выгоду, которую без передачи в управление извлечь не удастся или удастся, но в меньшем объёме. Важно понимать, что отношения в форме доверительного управления рассчитаны на долгосрочный период.

Объекты доверительного управления

Участники доверительного управления

Зачем передавать имущество в доверительное управление?

Цель передачи в доверительное управление сильно зависит от объекта управления. Но всегда присутствует, как минимум, одна цель – извлечение прибыли.

Предположим, что Александр переехал из Москвы в Калининград. В Москве у него осталась квартира, которую он хочет сдать в аренду. Сделать это из Калининграда довольно сложно. Александр заключает договор доверительного управления квартирой в Москве. Теперь у Александра есть управляющий, который поможет ему со сдачей квартиры в аренду. Если бы такие взаимоотношения, как доверительное управление, отсутствовали, то маловероятно, что Александру удалось бы сдать квартиру и создать дополнительный источник дохода.

Договор доверительного управления имуществом

Важный аспект процесса управления – договор. Если договор противоречит нормам закона, то он является недействительным.

Условия договора доверительного управления

Как зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление в Росреестре?

По закону госпошлина должна быть оплачена до обращения в органы. Но на практике вы можете принести все необходимые документы, получить реквизиты для оплаты и позже просто донести квитанцию об оплате госпошлины. Размер госпошлины составляет 2 000 руб. для граждан и 22 000 руб. для организаций.

Если вы подали заявление и все необходимые документы в Росреестр, то регистрация займёт 7 рабочих дней, если в МФЦ – 9 рабочих дней.

Составление договора – важный этап передачи имущества в доверительное управление. Необходимо предусмотреть и указать все детали взаимоотношений. Если по ним возникнут разногласия, то всегда можно будет руководствоваться положениями договора.

Доверительное управление наследственным имуществом

Смерть собственника имущества замораживает работу принадлежавших ему бизнеса или доли в нём, ценных бумаг и других объектов. Это негативно сказывается на интересах определённого круга лиц. Для разрешения такой ситуации и существует доверительное управление наследственным имуществом.

Отсутствие выгодоприобретателя не равно бессмысленное управление. В законе закреплено, что цель управления наследственным имуществом – его сохранение и увеличение стоимости.

Доверительное управление недвижимостью

Вспомните наш пример из предыдущего раздела про Александра, Калининград и оставленную квартиру в Москве. Именно в подобных случаях и прибегают к услуге управления недвижимостью.

Как выбрать доверительного управляющего недвижимостью?

Лучший способ найти управляющего – это обратиться в агентство недвижимости или к частному риелтору по совету друзей и знакомых.

Плюсы и минусы доверительного управления недвижимостью

Передача недвижимости в доверительное управление – не всегда лучшее решение. Каждый случай индивидуален. В одной ситуации риски практически отсутствуют, в другой – значительно перевешивают преимущества.

Доверительное управление на фондовом рынке

Виды доверительного управления на фондовом рынке

Фондовый рынок предлагает разные варианты управления. Остановимся на основных и расскажем об их особенностях.

Преимуществом такого вида инвестирования является низкий порог входа, что особенно привлекательно для новичков. В некоторые ПИФы можно инвестировать даже 1000 руб.

Например, УК «Первая» (Сбер) предлагает стратегию «Долгосрочные дивидендные акции», которая включает в себя инвестиции в акции эмитентов РФ, выплачивающих дивиденды. Ожидаемая доходность по данной стратегии 27,4%, а сумма инвестиций должна быть не менее 500 тыс. руб.

Так, например, УК «АК БАРС КАПИТАЛ» предлагает индивидуальную инвестиционную стратегию «Твоя финансовая свобода» с минимальной суммой инвестиций 10 млн. руб.

Как выбрать доверительного управляющего на фондовом рынке?

Плюсы и минусы доверительного управления на фондовом рынке

Не зря доверительное управление именно на фондовом рынке широко распространено, оно способно принести выгоду обеим сторонам. Однако и не лишено недостатков. Рассмотрим основные плюсы и минусы.

О других объектах доверительного управления

Криптовалюта

Как и на фондовом рынке, управление криптовалютой актуально для новичков или инвесторов, не располагающих свободным временем для самостоятельного инвестирования.

Бизнес

ПАММ-счета

Но почему инвесторы продолжают вкладываться в ПАММ-счета? Ответ на этот вопрос и другую информацию о ПАММ-счетах вы можете узнать из нашей статьи.

Особенности взаимодействия с доверительным управляющим

Доверительное управление довольно специфичная форма отношений. Она имеет ряд особенностей, которые важны, но часто остаются без внимания. Поговорим о некоторых из них.

Договор доверительного управления даёт право управляющему принимать любые решения относительно имущества. Главное, чтобы это было сделано в интересах выгодоприобретателя. Более того, управляющий может возместить расходы, которые он понёс при управлении имуществом, за счёт доходов от такой деятельности.

К обязанностям управляющего относится также предоставление отчёта о своей деятельности. Формат и регулярность предоставления отчёта определяются договором.

Налогообложение

Конечно, платить НПД за сдачу недвижимости в аренду значительно выгоднее, чем НДФЛ. Но не каждый подходит под критерии самозанятости. Например, если доход от деятельности более 200 тыс. руб. в месяц, то зарегистрироваться в качестве самозанятого не получится, придётся уплачивать НДФЛ.

Обратите внимание, что НПД или НДФЛ начисляется на всю сумму дохода, без вычета вознаграждения управляющего.

Что касается прибыли от управления на фондовом рынке, то здесь только один вариант – уплата НДФЛ в размере 13%. Управляющие компании самостоятельно удерживают необходимую сумму налога от полученного инвестором дохода. Вам не нужно обращаться в налоговую, это избавляет вас от лишних хлопот. 

Вывод

Информация, приведённая в данной статье, не является инвестиционной рекомендацией.

Быть арендодателем непросто: нужно следить за квартирантами, разбираться с соседями, требовать регулярной оплаты. Все это можно перепоручить организации или человеку. РБК Недвижимость разбирается, что такое доверительное управление и как его использовать

• Что такое доверительное управление имуществом
• Плюсы ДУ
• Минусы ДУ
• Как передать квартиру
• Как заключить договор
• Риски ДУ

Что такое доверительное управление имуществом

Доверительное управление — это когда собственник имущества передает организации или частному лицу право распоряжаться им так, чтобы оно приносило прибыль. Такие услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценным бумагами. Но на деле передать распорядителю можно любое имущество — права на что-то или предприятия и доли в них.

В отношении недвижимости это значит, что распорядитель размещает объявления и находит арендаторов на жилье, собирает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, клининг, занимается возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов. Доверительное управление отличается тем, что услуги предоставляются собственнику на регулярной основе и длительное время. Цель оказания этих услуг — это заработать прибыль для собственника.

Владелец квартиры и управляющий заключают договор, который определяет перечень услуг, срок их оказания и вознаграждение. За свои услуги менеджер берет комиссию с дохода, таким образом он заинтересован в высокой прибыли не меньше владельца жилья.

Отношения по доверительному управлению регулирует гл. 53 Гражданского кодекса РФ [1]. Закон допускает передавать доверительному управляющему не только квартиры или акции, но и предприятия и права распоряжения чем-то. Ограничения касаются лишь имущества, находящегося в хозяйственном ведении, то есть государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Важно! Доверительное управление не означает передачу прав собственника на имущество. Продавать, дарить или осуществлять иные действия, не предусмотренные договором, распорядитель не может.

Плюсы доверительного управления имуществом

• Экономия времени. Собственнику не приходится заниматься поиском жильцов, показывать квартиры, заключать договор, заботиться об оплате коммунальных услуг.
• Возникающие проблемы решает менеджер. Если соседи зальют жильцов сверху, они будут звонить именно ему, а не собственнику.
• Не нужно тратиться на юридические услуги. Все договоры с жильцами заключает менеджер.
• Износ помещения может быть не вашей заботой. Управляющий принимает квартиру от жильцов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене на ее аренду. Клининг после жильцов тоже может входить в комплекс услуг.

Минусы доверительного управления

• На оплату работы управляющего уйдет примерно 10% стоимости аренды.
• Оплата налогов в таком случае обязательна. Более того, налогом будет облагаться целиком весь доход без учета комиссии.
• В случае доверительного управления собственник может не знать, кто живет в квартире и как она используется.
• Менеджер заинтересован извлечь максимум выгоды, поэтому высок риск посуточной субаренды.
• Высокий неконтролируемый износ жилья, если управляющий сдает его под хостелы или в посуточную аренду.

Как передать квартиру в доверительное управление

Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир, необходимо сделать следующее:

1. Найти доверительного управляющего. Это может быть как компания, так и индивидуальный предприниматель. Важное уточнение: доверительным управлением не может заниматься выгодоприобретатель, то есть человек, который в итоге получит доход. Соответственно, наследник имущества не может выполнять эту роль [2]. Чаще всего именно для сдачи квартиры договор заключается с агентством недвижимости или частным риелтором. Лучше обращаться в специализированные компании с хорошей репутацией, так ниже риск встретить мошенников.
2. Необходимо сразу обговорить все детали, которые будут включены в договор: объем выполняемых услуг, срок действия, полномочия менеджера, минимальная или максимальная доходность, размер комиссии.
3. Для расчетов с управляющим нужно открыть банковский счет.
4. Сбор документов для передачи имущества в управление. Для заключения договора вам потребуется свидетельство, подтверждающее ваше право собственности, доверенность на менеджера.
5. Составить и подписать договор с двух сторон.
6. Подписать акт приема-передачи жилья.
7. Зарегистрировать договор в Росреестре. Это упростит разбирательства и дополнительно зафиксирует все обязательства сторон.

Как заключить договор доверительного управления

Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.

В документе должны быть указаны:

• состав объекта имущества. Вы можете отметить наличие мебели и ее состояние, допустимый износ;
• выгодоприобретатель. Ваши Ф. И. О. или наименование компании, от чьего лица будет действовать управляющий;
• размер комиссии или другая форма вознаграждения за оказание услуг (чаще всего 10% годового дохода); 
• услуги, которыми ограничивается доверительное управление. Сюда можно включить клининг или охрану, оплату коммунальных платежей;
• срок действия договора. Закон предусматривает, что договор должен действовать не более пяти лет, но в случае согласия сторон он может быть пролонгирован [3].

Образец договора

К договору может прилагаться дополнительное соглашение, в котором прописываются все детали сделки.

После заключения договора стоит зарегистрировать его официально в Росреестре. Это гарантирует, что в случае проблем суд признает договор и будет рассматривать его как официальный документ.

Процесс регистрации довольно прост. Вам потребуются:

• паспорт выгодоприобретателя;
• договор;
• акт передачи объекта;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• согласие супруга, если собственник недвижимости состоит в браке. Документ должен быть заверен у нотариуса.

Пакет документов можно подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр.

Действие договора может быть прекращено досрочно по нескольким причинам. В первую очередь, из-за невозможности исполнения договора одной из сторон, например в случае банкротства, признания недееспособным или смерти. Односторонний отказ от исполнения договора тоже может стать причиной его расторжения. Веским поводом для разрыва договора может стать банкротство предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Риски доверительного управления

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

ЖК РФ устанавливает, что управляющей организа­цией (управляющим) может быть юридическое лицо не­зависимо от организационно-правовой формы или ин­дивидуальный предприниматель. При этом законода­тель стремится создать условия, чтобы сделать рынок управления жильем открытым. Управление жильем в условиях конкуренции является предпосылкой для улучшения качества жилищно-коммунального обслужи­вания граждан.

Ранее в том виде, в каком он предусматривался За­коном о ТСЖ, аналогичный способ управления приме­нялся крайне редко. В соответствии с Законом о ТСЖ (ст. 21) способ управления «кондоминиумом уполномо­ченной государством или органами местного самоуправления службой заказчика на жилищно-коммуналь­ные услуги» должен был избираться на общем собра­нии домовладельцев. Но на практике жилыми домами чаще всего управляют Службы заказчика, уполномо­ченные ОМС без проведения каких-либо собраний. Закон о ТСЖ не предписывал определять в качестве Служб заказчика именно МУПы и муниципальные учреждения. Несмотря на это, за редким исключением, именно за ними закреплялся муниципальный жилищ­ный фонд на праве хозяйственного ведения и опера­тивного управления. Система перечисления бюджет­ных средств (ассигнований «на разницу в тарифах», суб­сидий на оплату жилья и коммунальных услуг, компен­саций расходов на предоставление льгот) также складывалась с обязательным участием в качестве получателей муниципальных организаций[1]. Тем самым на этот рынок не допускались организации иных форм собственности и индивидуальные предприниматели. Конкуренция между потенциальными управляющими практически отсутствует.

Если по публично или кулуарно принятому решению какой-то многоквартирный дом (группа домов) выбы­вает из управления муниципальной Службы заказчи­ка, то это практически не сказывается на объемах ее работы. Поэтому муниципальные управляющие зачас­тую не стремятся повысить качество, снизить цены. Они заинтересованы не в минимизации стоимости ра­бот и услуг, а в ее увеличении.

В соответствии с положениями ЖК РФ собственни­ки помещений не должны ограничиться выбором спо­соба управления. Помимо этого они обязаны выбрать конкретную управляющую организацию, которая и бу­дет управлять многоквартирным домом, сформулиро­вать на общем собрании условия договора с ней и под­писать договор управления.

По мнению автора, хотя закон и не ограничивает виды организационно-правовых форм управляющих организаций, тем не менее такая форма, как государ­ственное или муниципальное учреждение, для роли уп­равляющего явно не подходит.

Во-первых, учреждение имеет ограниченную право­способность и может осуществлять только те виды де­ятельности, которые разрешит учредитель. Формаль­но собственники помещений могут столкнуться с ситу­ацией, когда управляющий (учреждение) не вправе выполнять все, что ему заказывают, или теряет право осуществлять какой-либо вид деятельности, если пос­ле заключения договора учредитель вносит изменения в устав учреждения.

Во-вторых, бюджетное учреждение (а ими являют­ся все муниципальные или государственные учрежде­ния) финансируется по смете. В ГК РФ они так и назы­ваются — «финансируемые собственником учрежде­ния». Их доходы учитываются в составе доходов соот­ветствующего бюджета (как доходы от использования соответствующего имущества). А если в смете расхо­дов не будут заложены средства на выплату неустоек или другие необходимые или возможные затраты?

В-третьих, руководитель учреждения назначается органами власти. При смене администрации, например после очередных выборов, могут поменять и руково­дителя учреждения. Учреждения — организации неком­мерческие, а договоры управления являются возмезд­ными. Да, учреждению можно осуществлять с разре­шения собственника приносящую доходы деятель­ность. Но такая деятельность по определению не может быть единственным или преобладающим по объему источником финансирования учреждения*. Иначе «уч­реждение» становится просто ширмой фактически ком­мерческой организации.

В-четвертых, в соответствии с новыми требованиями Кодекса управляющая организация обязана предостав­лять собственникам помещений коммунальные услуги холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения и отопления (теплоснабжения). Она должна продавать собственникам помещений воду, газ, электрическую и тепловую энергию, приобретаемые у производителей или продавцов данных ресурсов. При этом управляющая организация сама приобретает статус энергоснабжающей организации. Это вытекает из ст. 1 Федерального закона от 14.04.95 № 41-ФЗ «О госу­дарственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации»: «…энергоснабжающая организация — коммерческая органи­зация независимо от организационно-правовой формы, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии». Следовательно, функционирование управляющей орга­низации в форме учреждения как некоммерческой орга­низации не будет соответствовать этому Закону.

Не многим лучше вариант МУП (ГУП) с возможно­стью получения собственником предприятия части прибыли, определения целей, предмета и видов деятель­ности, порядка составления и утверждения планов финансово-хозяйственной деятельности, назначения руководителя, ликвидации по решению публичного образования и т. п.

Частные управляющие организации не могут позво­лить себе иметь раздутый управленческий аппарат, содержать специалистов и технические средства, ко­торые задействованы лишь эпизодически. Их не свя­зывает штат организации, согласованный с ОМС (по сложившейся практике ценообразования — чем больше штат, тем выше цены на содержание и ремонт жилья). Частных управляющих, выбранных непосред­ственно собственниками помещений, сложнее заста­вить в административном порядке бесплатно выпол­нять работы, затраты на проведение которых будут ком­пенсироваться фактически за счет платежей собствен­ников. Такие организации должны более мобильно реагировать на запросы рынка и предоставлять по от­дельным договорам имеющие спрос дополнительные услуги.

Следует отметить, что продекларированное ранее в ряде программных документов о реформировании ЖКХ разделение функций заказчика и подрядчика в соответствии с Кодексом не является обязательным. Выбранная управляющая организация вправе как са­мостоятельно (своими силами) оказывать услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома, так и привлекать для этих целей любые иные подряд­ные организации по своему выбору. Решение вопро­са: привлекать или не привлекать подрядчиков для вы­полнения (оказания) конкретных работ (услуг), — пре­рогатива самой управляющей организации. Ведь от­ветственность перед собственниками остается у управляющего.

Управляющие должны иметь возможность самосто­ятельно решать: какими силами и как организовать ра­боту диспетчерского пункта, иметь свое аварийное подразделение или заключить договор на аварийное обслуживание со сторонней организацией, какую вы­брать организацию по обслуживанию лифтов и вывозу бытовых отходов, иметь в своем составе управляющих на каждый дом или осуществлять управление центра­лизованно, нанимать дворников или приобрести убороч­ную технику, сколько иметь уборщиц, сантехников и электриков и т. п. При этом они должны ориентироваться на запросы своих заказчиков — собственников помещений в конкретном доме, которые будут оцени­вать результат и оплачивать цену договора управления.

Договор управления

Предусмотренный ЖК РФ договор управления мно­гоквартирным домом — новый вид гражданско-право­вого договора.

В соответствии со ст. 162 Кодекса одной стороной договора управления является управляющая органи­зация, другой могут быть:

• собственники помещений в многоквартирном доме (если управляющая организация выбирается на об­щем собрании собственников помещений в много­квартирном доме);
• органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или специализированного потребительского коопе­ратива, предусмотренного федеральным законом. Это возможно, если управляющая организация вы­бирается органами управления этих некоммерче­ских организаций. При этом факт заключения до­говора управления не означает изменения спосо­ба управления многоквартирным домом;
• ОМС в установленных ЖК РФ случаях. Кодекс до­пускает заключение договора управления много­квартирным домом в случае, если все помещения в таком доме находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципаль­ного образования (ст. 163).

Договор управления многоквартирным домом зак­лючается в простой письменной форме. При этом каж­дый собственник помещения заключает его на усло­виях, указанных в решении общего собрания.

Условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников помещений в мно­гоквартирном доме, поскольку это единый сложный объект недвижимости. Им может управлять только одна управляющая организация. Условия управления многоквартирным домом как единым объектом не могут быть различными, взаимоисключающими, про­тиворечивыми. Безусловно, полного единства мнений достичь на практике невозможно. Вместе с тем реше­ния на общем собрании по этому вопросу принимают­ся простым большинством голосов, вероятность полу­чения которого достаточно высока.

Положение о том, что договоры управления долж­ны заключаться на единых условиях для всех собствен­ников помещений в конкретном многоквартирном доме, распространяется и на случаи, когда управляю­щая организация выбирается на открытом конкурсе, проводимом ОМС (часть 4 ст. 162 ЖК РФ). В этом слу­чае договоры также должны заключаться не муници­палитетом, а самими собственниками помещений.

Предметом договора управления многоквартирным домом является осуществление управляющей органи­зацией по заданию другой стороны в течение согласо­ванного срока за плату следующей деятельности (ст. 162 ЖК РФ):

• оказание услуг и выполнение работ по надлежаще­му содержанию и ремонту общего имущества;
• предоставление коммунальных услуг собственни­кам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме;
• осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, дея­тельности.

Кодекс впервые называет существенные условия договора управления: он может считаться заключен­ным, если между сторонами в надлежащей форме дос­тигнуто соглашение по всем существенным условиям. Отсутствие в договоре управления согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет считать такой договор заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете догово­ра, условия, которые названы в законе или иных пра­вовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, от­носительно которых по заявлению одной из сторон дол­жно быть достигнуто соглашение. ЖК РФ называет сле­дующие существенные условия договора управления:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управ­ление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в т. ч. по предотвращению и ликвидации аварий, порядок изменения такого перечня, а также перечень ком­мунальных услуг, за предоставление которых отве­чает управляющая организация;
• порядок определения цены договора и составляю­щей ее платы за содержание и ремонт жилого по­мещения и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы собственниками по­мещений в многоквартирном доме;
• порядок осуществления контроля выполнения уп­равляющей организацией ее обязательств по до­говору управления.

Таким образом, договор должен четко определять, в отношении какого имущества осуществляется управ­ление. Это положение конкретизируется путем описа­ния общего имущества многоквартирного дома.

Стороны должны указать в договоре управления, что необходимо сделать для достижения целей управ­ления домом. Собственники помещений вправе опре­делить любой перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Единственным критери­ем при установлении такого перечня является обеспе­чение собственниками помещений необходимого со­стояния многоквартирного дома, определяемого пра­вовыми актами, имеющими обязательную силу. При этом управляющий не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, поскольку любой договор заключает­ся по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ)[2]. Он может лишь объяснить собственникам влияние включения или невключения какой-либо конкретной работы или услуги на состояние дома. Окончательное решение по этому вопросу всегда остается за собственниками — на них лежит вся ответственность за принятое реше­ние. Следует отметить, что перечни работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, упоминавшиеся в ст. 1 Основ в определении термина «плата за ремонт жилья», после прекращения их дей­ствия с 1 марта 2005 г. теряют свою обязательную силу. Соответственно, если право определения цены догово­ра управления является компетенцией собственников помещений, то государственное регулирование цен на содержание и ремонт жилья будет упраздняться по мере реализации собственниками помещений своего самостоятельного выбора способа управления домом.

В договоре управления указывается перечень ком­мунальных услуг, которые обязана предоставлять управ­ляющая организация: она должна отвечать за оказание всех коммунальных услуг, которые только возможно предоставить в конкретном многоквартирном доме[3]. Управляющие должны отвечать также за электро- и газоснабжение, от ответственности за предо­ставление которых дистанцировались прежние управ­ляющие, поскольку сами ресурсы — холодная и горя­чая вода, газ, электрическая и тепловая энергия — подаются в жилое помещение по общедомовым сетям, за содержание которых они отвечают. Преобладающим

способом оплаты коммунальных услуг будет являться оплата с использованием показаний общедомовых или индивидуальных приборов учета. Необходимо подчерк­нуть, что выбранная управляющая организация долж­на являться единственным лицом, отвечающим перед собственниками жилых и нежилых помещений в доме за содержание и ремонт общего имущества многоквар­тирного дома и предоставление коммунальных услуг.

Поскольку договор управления является возмезд­ным, то в нем должна быть указана общая цена догово­ра. Помимо этого он отражает расчет платы собствен­ников за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а также порядок ее внесения (сроки, номер банковского счета управляющего, осно­вания и порядок снижения оплаты и т. п.).

Важнейшим условием договора управления явля­ется контроль выполнения обязательств управляющей организации. Дело в том, что сегодняшние управляю­щие подвергаются в основном административному контролю со стороны муниципалитетов, да и то чаще по обращениям и жалобам граждан. Представляется, что при новом порядке отношений, помимо государ­ственного и муниципального контроля, должен сло­житься институт действенного контроля всеми соб­ственниками. ЖК РФ (часть 11 ст. 162) обязывает уп­равляющего ежегодно в течение первого квартала те­кущего года представить собственникам помещений в многоквартирном доме в устной или письменной фор­ме отчет о выполнении договора управления за пре­дыдущий год. Договором срок представления отчета может быть изменен.

Кодекс устанавливает, что договор управления мно­гоквартирным домом заключается на срок не менее года и не более пяти лет (часть 5 ст. 162). При отсут­ствии заявлений сторон о прекращении договора уп­равления многоквартирным домом по окончании сро­ка его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (часть 6 ст. 162). Управляю­щая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее тридцати дней со дня его подписания (часть 7 ст. 162). Договором этот срок может быть изменен. За нарушение указанного срока к управляющему могут быть применены соответствую­щие санкции.

Выше уже отмечалось, что согласно ЖК РФ пере­дача жилых домов в управление управляющей орга­низации должна осуществляться не в масштабе все­го поселения, административного округа или района, а в отношении каждого многоквартирного дома в от­дельности. Исходя из этого для каждого дома, даже если одна управляющая организация управляет груп­пой близлежащих однородных домов, должен заклю­чаться самостоятельный договор управления. Это вытекает из положений ст. 161 ЖК РФ, согласно ко­торым выбор управляющей организации может осу­ществляться на собрании собственников помещений только одного дома.

Немаловажным обязательством по договору управ­ления является передача технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом. Управляющая организация обя­зана передать ее за 30 дней до прекращения догово­ра управления многоквартирным домом вновь вы­бранной управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потре­бительскому кооперативу. В случае непосредственно­го управления таким домом собственниками помеще­ний передача технической документации должна про­изводиться одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Поря­док ведения технической документации на многоквар­тирный дом, в т. ч. воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, должен согласовы­ваться сторонами в договоре управления.

Нелегитимные способы управления многоквартирными домом

Перечень способов управления многоквартирным домом, указанный в ст. 161 ЖК РФ, является исчерпы­вающим[4].

Между тем гражданское законодательство предус­матривает и другие, которые, как представляется, не могут быть использованы. Рассмотрим три способа управления многоквартирным домом, которые не бу­дут соответствовать новому жилищному законодатель­ству Российской Федерации.

1. Глава 16 ГК РФ содержит положения о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в общей собственности. Эти положения могут приме­няться только к объектам, которые целиком находятся в собственности нескольких лиц (например, квартира, перешедшая в собственность нескольких наследников или находящаяся в общей собственности супругов). При этом весь объект в целом принадлежит нескольким ли­цам, и в его составе нет каких-либо отдельных объек­тов, принадлежащих единолично каждому из них.

В многоквартирном доме объект управления не­сколько иной. Квартиры, комнаты и нежилые помеще­ния (самостоятельные объекты) могут находиться в ин­дивидуальной собственности различных лиц, а общее имущество находится в долевой собственности всех собственников таких помещений. Право на долю в об­щем имуществе является производным от права соб­ственности на индивидуально определенную вещь (ст. 289 ГК РФ). Объектом управления по ЖК РФ явля­ется общее имущество многоквартирного дома. Квар­тиры в состав объекта управления не входят. Именно поэтому ранее Закон о ТСЖ, а теперь ЖК РФ содержит специальный режим выбора и реализации способа уп­равления многоквартирным домом.

2. Следует иметь в виду, что нельзя рассматривать доверительное управление (глава 53 ГК РФ) как само­стоятельный способ управления многоквартирным домом. Доверительное управление предусмотрено для случаев, когда его объект находится в собственности одного или небольшого числа собственников.

Для передачи дома в доверительное управление не­обходимо свободное волеизъявление всех (100%) собственников помещений в многоквартирном доме и доверительного управляющего. В абсолютном боль­шинстве случаев такого соглашения достичь невозмож­но. На практике решение о передаче дома в довери­тельное управление принимали не все собственники (ст. 1014 ГК РФ), а ОМС и органы государственной влас­ти субъектов Федерации. Естественно, они не вправе это делать, поскольку владеют только частью квартир в до­мах и долей в праве на общее имущество в многоквар­тирном доме. При этом права других собственников рас­поряжаться своей собственностью игнорируются.

Если требования об изъятии из хозяйственного ве­дения предприятий или оперативного управления уч­реждений муниципального или государственного иму­щества (квартир, находящихся в муниципальной или государственной собственности) выполнялись (п. 3 ст. 1013 ГК РФ), то независимая оценка всего дома практически никогда не производилась[5].

Сами договоры доверительного управления подле­жат государственной регистрации в Едином государ­ственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что также игнорируется, а без этого они считаются недействительными (п. 3 ст. 1017 ГК РФ). При этом доверительный управляющий действует за вознаг­раждение, размер и форма которого указываются в до­говоре (ст. 1016 ГК РФ). То есть такой управляющий не может получать от граждан какие-либо платежи, по­скольку у него отсутствуют с ними договорные отноше­ния (договор заключен городом). Кроме того, надо учи­тывать, что в соответствии с ГК РФ обязательства дове­рительного управляющего в отдельных случаях подле­жат исполнению за счет управляемого имущества (п. 2 ст. 1020, п. 3 ст. 1022 ГК РФ), что крайне рискованно.

3. Выбор способа управления многоквартирным до­мом не может решаться путем заключения договоров (соглашений) о совместном владении и пользовании общим имуществом между органами власти (действу­ющими от их имени организациями или лицами) и дру­гими собственниками помещений по предлагаемой му­ниципалитетом единой для всех домов форме (а такая практика сложилась в Москве и ряде других городов). Это не совместимо ни с одним из способов управле­ния, указанных в ст. 161 ЖК РФ.

Отличие заключается в том, что выбор способа уп­равления всегда должен осуществляться на общем со­брании собственников помещений каждого в отдель­ности многоквартирного дома. Если в таком доме часть жилых или нежилых помещений находится в собствен­ности муниципалитета или в региональной либо феде­ральной собственности, то в выборе способа управле­ния на общем собрании должны участвовать соответ­ственно ОМС, органы власти субъектов Федерации, федеральных органов власти. Но подменять решение собрания договором ЖК РФ не допускает.

Расторжение или изменение ранее заключенных договоров управления

Наличие договора управления предусмотрен ЖК РФ только при:

• выборе собственниками помещений способа управ­ления многоквартирным домом с привлечением уп­равляющей организации;
• заключении такого договора органом управления ТСЖ или ЖСК;
• заключении договора управления ОМС при управ­лении домом, в котором все помещения находятся в публичной собственности;
• выборе ОМС управляющей организации на откры­том конкурсе в случае, когда собственники поме­щений не выбрали способ управления многоквар­тирным домом или не реализовали выбранный спо­соб управления.

Согласно ст. 9 Вводного закона действие раз­дела VIII ЖК РФ «распространяется также на отноше­ния, возникшие из ранее заключенных договоров уп­равления многоквартирными жилыми домами». То есть нормам этого раздела Кодекса придана обратная сила, что допускается п. 2 ст. 422 ГК РФ. Это означает, что любые договоры ОМС с муниципальными Службами за­казчика должны соответствовать обязательным пра­вилам и требованиям, установленным ЖК РФ, неза­висимо от момента их заключения и срока действия. По мере выбора собственниками помещений в много­квартирном доме способа управления таким домом ранее заключенные ОМС договоры управления с по­добными службами прекращаются.

Если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ непосредственного управления своим домом, то надобность в договорах управле­ния отпадает. Они сами решают все необходимые воп­росы. В этом случае собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ранее за­ключенных ими договоров (соглашений), чаще всего с муниципальными Службами заказчика.

При создании собственниками помещений ТСЖ или жилищного кооператива все отношения между члена­ми этих некоммерческих организаций строятся на на­чалах членства и будут урегулированы их уставами. Между ТСЖ (ЖСК) и членами этих некоммерческих организаций не может быть договорных отношений (в частности, по поводу управления, содержания и ре­монта общего имущества многоквартирного дома). Что касается собственников помещений в многоквартир­ном доме, не являющихся членами ТСЖ или жилищно­го кооператива (физических и юридических лиц, ОМС), то они в соответствии с ЖК РФ должны будут заклю­чить с ТСЖ или потребительским кооперативом не до­говоры управления, а возмездные договоры о содержании и ремонте жилых помещений и общего имуще­ства в многоквартирном доме.

При выборе собственниками помещений способа управления многоквартирным домом через управля­ющую организацию отношения сторон будут урегули­рованы новым договором управления, заключаемым на условиях, выработанных на общем собрании. Если собственники помещений выбрали нового управляю­щего после вступления в силу ЖК РФ, действие прежне­го договора прекращается.

Поскольку разделу VIII придана обратная сила, то положение о соответствии договора установленным в законе требованиям не зависит от того, что до вступ­ления в силу ЖК РФ эти требования законодательно не устанавливались (п. 2 ст. 422 ГК РФ) и договор мог заключаться только при согласовании предмета дого­вора и условий, согласования которых добивалась одна из сторон (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

Указанные меры позволят собственникам помеще­ний в каждом отдельном многоквартирном доме само­стоятельно не только выбирать способ управления до­мом, но и заказывать необходимые им условия управ­ления.

Примерные договоры управления

В целях совершенствования договорных отношений собственников помещений, ТСЖ и потребительских кооперативов, управляющих организаций с ремонтно-эксплуатационными, специализированными подряд­ными организациями и ресурсоснабжающими органи­зациями ОМС могут разработать, утвердить и опубли­ковать примерные условия или примерные формы до­говоров (ст. 427 ГК РФ). Принимаемые примерные договоры должны содержать условия выполнения ра­бот и оказания услуг, а также подачи ресурсов, обес­печивающие баланс интересов подрядчиков (произво­дителей ресурсов) и потребителей. При их разработке ОМС желательно привлекать ассоциации ТСЖ или по­требительские кооперативы, общественные организа­ции по защите прав потребителей, подразделения го­сударственной жилищной инспекции, представителей управляющих, подрядных и ресурсоснабжающих организаций. Это позволит предотвратить многие кон­фликтные ситуации и повысит шансы применения раз­работанных условий.

В примерных договорах необходимо учитывать, что даже если договор заключается юридическим лицом (ТСЖ, ЖСК, управляющей организацией), конечными потребителями все же будут являться граждане. В свя­зи с этим положения договоров, касающиеся качества жилищных и коммунальных услуг, ответственности сто­рон, информации об условиях предоставления комму­нальных услуг и др., должны соответствовать требова­ниям законодательства Российской Федерации о защи­те прав потребителей. Целесообразно отразить в при­мерных договорах условия обеспечения установленных параметров качества жилищных и коммунальных услуг, условия оплаты (сроки, порядок снижения оплаты в слу­чаях нарушения качества или непредоставления жилищ­ных и коммунальных услуг), а также ответственность сто­рон и порядок изменения или расторжения договоров.

Примерные условия и договоры могут применяться сторонами исключительно по доброй воле. Это отно­сится как к частным организациям, так и действующим в форме государственных или муниципальных предпри­ятий или учреждений. Примерные условия и договоры носят рекомендательный характер и не должны навя­зываться силой административного воздействия. Зак­лючаемые с их использованием договоры могут содер­жать перечни и объемы работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, отличающиеся от перечней и объемов работ и услуг, выполняемых по договорам с лицами, осуществляющи­ми управление другими домами. Применение пример­ных условий и форм договоров должно не усугублять, а, наоборот, снижать монопольное давление ресурсос­набжающих организаций на своих контрагентов, обес­печивать защиту прав и интересов потребителей, ТСЖ и потребительских кооперативов.

Нельзя путать примерные условия с типовыми до­говорами. В соответствии с п. 4 ст. 426 ГК РФ типовые договоры и положения содержат «правила, обязатель­ные для сторон при заключении и исполнении публич­ных договоров». Такие правила могут устанавливаться только Правительством РФ и только «в случаях, пре­дусмотренных законом». Таким образом, в соответствии с федеральным законодательством органы государственной власти субъектов Федерации и ОМС не вправе принимать формы типовых договоров или издавать обязательные для сторон договоров прави­ла (гражданско-правовые императивные нормы).

---

[1] Устранение этого недостатка должно произойти по мере прекращения практики установления “стопроцентных” тарифов, перехода субъектов Российской Федерации к предоставлению субсидий в денежной форме (в частности, на персонифицированные социальные счета) и “монетизации” льгот на жилье и коммунальные услуги.

[2] Такой подход должен распространяться и на определение перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который устанавливается в договорах с привлекаемыми  подрядчиками собственников помещений, осуществляющими непосредственное управление домом, а равно органов управления ТСЖ или кооперативов (при реализации второго способа управления).

[3] В п.4 ст.154 ЖК РФ содержится перечень коммунальных услуг: «холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в т.ч. поставка газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в т.ч. приобретение и доставку твердого топлива при наличии печного отопления)».

[4] Ранее Закон о ТСЖ (п.2 ст.20) содержал открытый перечень способов управления и допускал их установление федеральными законами и законами субъектов Федерации. С 1 марта 2005 г. это положение теряет свою силу.

[5] Это требование ст.8 Федерального закона от 29.07.98 №1 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Институт доверительного управления как новый механизм управления МКД

Действующие в России формы управления МКД: ТСЖ и жилищные кооперативы, непосредственное управление и, главным образом, УО зарекомендовали себя с негативной стороны. Их отношения с собственниками не такие прозрачные, как хотелось бы. Так говорят авторы идеи создания института доверительного управления домами (или ИДУ), чтобы оправдать необходимость реализации проекта.

Не знаете, с чего начать управление МКД? Читайте нашу инструкцию.

Доверительное управление МКД

1 октября стартовала пилотная программа ИДУ — проект, главная цель которого — сделать деятельность УО прозрачной. В рамках проекта собственники помещений в МКД получат возможность оформить доверенность на управление организациям, занимающимся обслуживанием недвижимости.

В обязанности доверенного будут входить проведение конкурса по выбору УО, оформление от лица собственников технических заданий для управляющих организаций и контроль качества оказанных услуг и выполненных работ. Авторы проекта утверждают, что это может собственникам сэкономить на содержании МКД.

Многим знакома проблема неактивных и не заинтересованных в судьбе МКД собственников, введение функции доверенного, который выступает от лица собственников, поможет её решить.

Доверенный задумывается как третье нейтральное лицо, разрешитель споров. Однако фактически, между собственниками и УО появится третье лицо, а это означает, дополнительных трат не избежать.

Узнайте, как получить лицензию на управление МКД.

Реализация проекта

Если проект зарекомендует себя с хорошей стороны, то с 2017 года его начнут распространять по территории РФ.

Сергей Креков, президент ассоциации АКОН, заявил, что видит в управлении МКД две основные проблемы:

• нет единогласия при принятии решений;
• плата за содержание и ремонт ОИ в МКД не регулируется рынком.

Это, а также факт, что УО выступает в роли заказчика и исполнителя одновременно, послужило причиной создания проекта ИДУ. Интересно, что проект института доверительного управления создается как своеобразная альтернатива контролирующим органам, таким как ГЖН, Отмечается, что государственный контроль не показал эффективных результатов. Хорошим результатом ассоциация АКОН считает количество подписанных ежемесячных актов выполненных работ и ежегодных отчётов УО.

УО, в свою очередь, обвиняются в том, что не придерживаются рыночного способа формирования тарифов, тем самым нарушая ЖК РФ. А также ровно половину денег, собранных с собственников, тратят на зарплаты сотрудникам, при том, что ежемесячная плата за содержание и ремонт немаленькая. В августе этого года в Ростове-на-Дону она составляла 13,9 рублей за м², в Нижнем Новгороде – 28,7 рублей. В столице цены ещё выше.

Авторы проекта утверждают, что если Россия пойдёт за ИДУ, то сможет решить эти и другие проблемы. Назначив доверенного, собственники смогут:

• повлиять на цены за жилищные услуги;
• быстро менять УО, если она неэффективно управляет МКД;
• внедрять современные методы управления МКД;
• формировать бюджет дома с помощью размещения рекламы, сдачи в аренду мест общего пользования и нежилых помещений.

Что такое ТСН, и как оно управляет МКД, читайте в этой статье.

Эффективность института доверительного управления

Возникает множество вопросов: как будут устанавливаться критерии эффективности управления МКД, не будут ли они противоречить ЖК РФ, как ИДУ будет взаимодействовать с ГЖН, если признает их неэффективность, какие современные методы планируется внедрять и как повышать капитализацию МКД?

Отмечается, что насильно никого не заставят принять предложение института доверительного управления. Принять или не принять новый механизм управления МКД решат собственники помещений этого дома большинством голосов (50%+). Взамен на голоса собственники получат доверенного от ассоциации АКОН, непосредственного участника рынка. Эта компания предлагает свои услуги на время эксперимента, после того, как программа будет введена по всей России, собственники смогут обращаться к любым организациям, обслуживающим недвижимость.

Интересная деталь: на конкурсах по выбору управляющей организации преимущество будет за УО, входящими в ассоциацию АКОН. Как вы думаете, можно ли считать это ограничением конкуренции?

Светлана Разворотнева, заместитель председателя Общественного совета при Минстрое РФ, согласилась, что положение, когда УО выступает одновременно в роли заказчика и исполнителя, неправильное. Однако она считает, что необходимо разграничивать функции объединения собственников и управления, в противном случае к ним можно применять те же претензии, что и к УО.

Появление доверенного, по мнению, Светланы Разворотневой, не поможет сэкономить, напротив, принесёт дополнительные траты, так как никто бесплатно работать не согласится.

Об этом же говорит Александр Козлов, директор «Школы грамотного потребителя», добавляя, что «дешевле доплатить консьержке, чтобы она активнее ругалась с коммунальщиками».

Алексей Макрушин, исполнительный директор НП «ЖКХ Развитие», замечает, что возможность оценить качество услуг, оказываемых УО, есть у собственников уже сейчас. Они могут делегировать эти функции совету дома или стороннему консультанту.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Мы помогаем управляющим компаниям соответствовать ФЗ N 209 (заполнение ГИС ЖКХ). А ещё мы запустили сервис по проведению ОСС «ОСС на 100%». Теперь организовать общее собрание собственников станет проще. Мы всегда рады вам помочь!

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 755 подписчикам

Елена Ситникова, к.ю.н.,
юрист АКГ «Интерэкспертиза»

Передача недвижимого имущества в доверительное управление – удачное решение
проблемы эффективности его использования. Однако его реализация на практике
может вызвать у собственника немало трудностей. Избежать их поможет точное
соблюдение гражданского законодательства Российской Федерации.

Как правило, недвижимое имущество обеспечивает его владельцу не только получение
доходов. С его содержанием и использованием связано множество хлопот. Из-за
этого в последнее время все больше собственников предпочитает сдавать имеющуюся
у них недвижимость в доверительное управление. В результате они только получают
прибыль от использования своего имущества – правда, за вычетом расходов на
его содержание и вознаграждение доверительного управляющего. Необходимо отметить,
что доверительное управление недвижимым имуществом имеет свои особенности по
сравнению с доверительным управлением ценными бумагами. Это приводит к возникновению
на практике множества вопросов.

Договор вступает в силу

Напомним, что из себя представляет договор доверительного управления имуществом.
Одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному
управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Другая
же сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя
управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен
в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. При этом
передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной
регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество
(п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

В то же время в порядке исполнения договора продажи недвижимости существует
одна особенность. Его исполнение до государственной регистрации перехода права
собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими
лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Таким образом, стороны договора доверительного
управления могут предусмотреть в нем, например, что договор вступит в силу
со дня его подписания. Они могут даже сразу передать имущество. Однако для
третьих лиц – арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги,
– дело обстоит немного иначе. Для них договор вступит в силу только с даты
государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное
управление. Это положение обязательно необходимо учитывать. До регистрации
передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несет сам
собственник, а не доверительный управляющий.

Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой
недействительность самого договора доверительного управления.

Регистрировать или нет

Соглашение об изменении или расторжении договора, по общему правилу, заключается
в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). В соответствии со статьей
1017 Гражданского кодекса, договор доверительного управления имуществом должен
быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет недействительность
договора. Из этого следует, что и все дополнительные соглашения к договору
доверительного управления также должны быть обязательно заключены в письменной
форме.

Как следует из положений гражданского законодательства РФ, сам договор доверительного
управления недвижимым имуществом в государственной регистрации не нуждается.
Регистрировать нужно только передачу недвижимого имущества в доверительное
управление. Соответственно, если изменения и дополнения к договору касаются
не непосредственно недвижимого имущества, а лишь порядка управления им, то
регистрации они также не требуют.

Арендаторов следует информировать

Согласно статье 1012 Гражданского кодекса, передача имущества в доверительное
управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному
управляющему. При этом, осуществляя доверительное управление имуществом, управляющий
вправе совершать в отношении него любые действия в интересах выгодоприобретателя
(п. 2 ст. 1012 ГК РФ). Естественно, они должны осуществляться в строгом соответствии
с договором доверительного управления. Необходимо учитывать, что сделки с переданным
в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от
своего имени (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). При этом он должен указать, что действует
в качестве такого управляющего.

Таким образом, передача недвижимого имущества в доверительное управление
никоим образом не сказывается на арендаторах: их договоры с собственником имущества
сохраняют свою силу. Однако собственник и доверительный управляющий заинтересованы
в том, чтобы довести до сведения арендаторов факт заключения договора управления
имуществом. Это нужно для того, чтобы свои обязательства по договору аренды
арендаторы исполняли доверительному управляющему. К нему же им надлежит обращаться
и за реализацией своих прав по договору аренды. Сделать это можно, заключив
дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества о перемене
лиц в обязательстве. При этом необходимо учитывать, что договоры аренды здания
или сооружения, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной
регистрации (ст. 651 ГК РФ). Соответственно, необходимо регистрировать и все
дополнительные соглашения к таким договорам аренды.

Что же касается договоров аренды, которые будут заключены доверительным управляющим
в период действия договора доверительного управления, то вопросов здесь не
возникает. К ним будут применяться обычные правила договора аренды. Единственной
особенностью будет являться тот факт, что они будут заключены не самим собственником
имущества, а его доверительным управляющим.

Где должна стоять отметка

Как уже было сказано, при совершении сделок с переданным в управление имуществом
доверительный управляющий должен указать, что является таковым. Это условие
считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного
оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим
в этом качестве. В письменных документах после имени или наименования доверительного
управляющего должна стоять пометка «Д.У.».

На практике часто возникает вопрос о том, на каких именно документах она
должна проставляться. Только при подписании договоров, дополнительных соглашений,
писем и т. п. – или во всех случаях, когда организация выступает в качестве
доверительного управляющего? Например, зачастую отметка «Д.У.» проставляется
не только в тех или иных документах, адресованных доверительному управляющему,
но и в платежных поручениях на уплату его каких-либо сумм. Так, ряд организаций
ставит пометку «Д.У.» рядом с наименованием управляющего даже в поручениях
на уплату арендной платы. Это не совсем верно. В соответствии с Положением
Центрального Банка РФ от 3 октября 2002 года № 2-П «О безналичных расчетах
в Российской Федерации» (п. 2.10), расчетные документы должны содержать ряд
реквизитов. В частности, наименование получателя средств, номер его счета и
идентификационный номер налогоплательщика (ИНН). Между тем, следует обратить
внимание на тот факт, что пометка «Д.У.» не является частью наименования организации.
Таким образом, в соответствии с требованиями названного Положения, в платежном
поручении не следует указывать пометку «Д.У.». В графе же «Назначение платежа»
платежного поручения, на наш взгляд, следует сделать ссылку на документ, в
соответствии с которым производится платеж.

Таким образом, использование пометки «Д.У.» не должно вступать в противоречие
с нормативными актами, устанавливающими порядок оформления документов в той
или иной сфере.

Как не обидеть управляющего

Принимая недвижимое имущество в доверительное управление, многие доверительные
управляющие ставят перед собственником следующий вопрос. Они просят выделить
им под офис часть помещений в передаваемом здании для реализации функций по
договору доверительного управления. Здесь необходимо учитывать, что управляющий
не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом
(п. 3 ст. 1015 ГК РФ). В связи с этим очень важно правильно оформить такие
отношения. Можно предложить несколько способов решения этой проблемы. Наиболее
простой – это исключить из состава передаваемого в доверительное управление
имущества помещения, которые управляющий собирается использовать под офис.
Вместо этого следует сдать их ему в аренду по отдельному договору. Например,
в доверительное управление может быть передано здание за исключением комнат
№ 1-15 на первом его этаже.

Согласно статье 1023 Гражданского кодекса, доверительный управляющий имеет
право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления.
Также ему необходимо возместить обоснованные расходы, произведенные при доверительном
управлении имуществом. Делать это следует за счет доходов от использования
этого имущества. В связи с этим, в договоре доверительного управления можно
предусмотреть следующее. Право пользования помещением в здании, переданном
в доверительное управление, можно рассматривать как одну из составных частей
такого вознаграждения. Также в договоре можно установить, что право пользования
частью помещения в здании, переданном в доверительное управление, является
компенсацией расходов управляющего. При этом такая часть помещения должна учитываться
доверительным управляющим отдельно от имущества, переданного ему в доверительное
управление.

Совет: не торопитесь с передачей

Владимир Мещеряков, руководитель авторского коллектива книги
«Годовой отчет-2004», глава экспертной коллегии журнала «Практическая бухгалтерия»

Заострю внимание читателей на одном спорном моменте, связанном с передачей
недвижимого имущества в доверительное управление. Он напрямую связан с минимизацией
налогообложения.

Не секрет, что часто у материнской компании возникает необходимость в передаче
имущества (в том числе недвижимого) своей дочерней структуре. При этом, как
правило, более предпочтительной для собственника группы оказывается передача
на безвозмездной основе. Такой способ позволяет избежать уплаты налога на прибыль.
Норма, указывающая на это, содержится в подпункте 11 пункта 1 статьи 251 Налогового
кодекса.

Однако сочетание безвозмездной передачи недвижимого имущества с последующей
его передачей в доверительное управление таит серьезную проблему. В том же
подпункте Налогового кодекса есть такие слова: полученное имущество не признается
доходом, если в течение года со дня его получения оно не передается третьим
лицам. Возникает вопрос: что же подразумевается здесь под словом «передача»?
Ответ на этот вопрос можно найти в письме Минфина России от 14 октября 2004
г. № 03-03-01-04/1/75. В нем однозначно указано, что в данное понятие включается
и передача имущества в доверительное управление.

Вывод из этого прост. Если полученная дочерней компанией недвижимость была
передана в доверительное управление в течение одного года, то заплатить налог
на прибыль все-таки придется. Поэтому, если группа компаний серьезно заинтересована
в минимизации налогообложения, советую не торопиться с передачей такого имущества
в доверительное управление. Проведя его безвозмездную передачу, необходимо
выждать срок, не меньше одного года.

1. Все ³²
2. Многоквартирный дом ⁶
3. Договор ³
4. Документ ⁴
5. Ценные бумаги ⁴
6. Брак ²
7. Развод ²
8. Раздел имущества ²

• Договор управления многоквартирным домом
  

  Образец договора управления многоквартирным домом

  Открыть документ

  

  1. Термины, используемые в договоре
  2. Общие положения
  3. Предмет договора
  4. Права и обязанности сторон
  5. Цена договора и порядок расчетов
  6. Ответственность сторон
  7. Особые условия
  8. Форс-мажор
  9. Срок действия договора
  10. Порядок разрешения споров
  11. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
  12. Подписи сторон

  78003 
  знаков,

  5136 
  слов,

  35 
  стр.

• Договор доверительного управления недвижимым имуществом (квартира)
  

  Образец договора доверительного управления недвижимым имуществом (квартира), заключаемого между физическими лицами

  Открыть документ

  

  1. Предмет договора
  2. Доверительный характер договора
  3. Срок договора и условия его досрочного прекращения
  4. Права и обязанности сторон
  5. Особые условия
  6. Расчеты и право на вознаграждение
  7. Права и обязанности доверителя
  8. Ответственность сторон
  9. Разрешение споров
  10. Дополнительные условия
  11. Адреса и реквизиты сторон
  12. Подписи сторон

  20776 
  знаков,

  1412 
  слов,

  10 
  стр.

• Договор управления многоквартирным домом
  

  Образец договора управления многоквартирным домом

  Открыть документ

  

  1. Адрес многоквартирного дома (далее – мкд)
  2. Раздел общие сведения о многоквартирном доме
  3. Раздел сведения о конструктивных элементах и внутридомовых инженерных системах многоквартирного дома
  4. Раздел очередность проведения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома,
     выполнение которых запланировано в плановых периодах 2014 – 2018; 2015 – 2019; 2016 – 2020 годов, предусмотренных региональной программой капитального ремонта, с учетом технического состояния
     конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома

  29470 
  знаков,

  2385 
  слов,

  14 
  стр.

• Договор о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования Дачного Некоммерческого Товарищества
  

  Образец договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования Дачного Некоммерческого Товарищества (ДНТ)

  Открыть документ

  

  1. Термины и определения, используемые в договоре
  2. Предмет договора
  3. Права и обязанности сторон
  4. Платежи по договору
  5. Штрафные санкции
  6. Вступление в силу, пролонгация и прекращение действия договора
  7. Порядок урегулирования споров
  8. Прочие условия
  9. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
  10. Подписи сторон

  45397 
  знаков,

  3048 
  слов,

  21 
  стр.

• Договор доверительного управления имуществом
  

  Образец договора доверительного управления имуществом, заключаемого между юридическими лицами

  Открыть документ

  

  1. Предмет договора
  2. Отдельный договор на управление имуществом
  3. Права и обязанности сторон
  4. Финансовые условия и порядок расчетов
  5. Ответственность сторон и форс-мажорные обстоятельства
  6. Разрешение споров
  7. Срок действия договора.
  8. Заключительные положения
  9. Адреса и реквизиты сторон
  10. Подписи сторон

  19438 
  знаков,

  1265 
  слов,

  9 
  стр.

• Договор на право оперативного управления имуществом
  

  Образец договора на право оперативного управления имуществом, заключаемого между юридическими лицами

  Открыть документ

  

  1. Предмет договора
  2. Срок действия договора
  3. Порядок передачи имущества
  4. Права и обязанности сторон
  5. Досрочное расторжение договора
  6. Заключительные положения
  7. Адреса и реквизиты сторон
  8. Подписи сторон

  7377 
  знаков,

  465 
  слов,

  4 
  стр.

• Договор доверительного управления долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью
  

  Образец договора доверительного управления долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, заключаемого между юридическими лицами

  Открыть документ

  

  1. Предмет договора
  2. Права и обязанности сторон
  3. Порядок возмещения расходов и уплаты вознаграждения доверительному управляющему
  4. Ответственность сторон
  5. Отчетность доверительного управляющего
  6. Порядок изменения, расторжения и прекращения договора
  7. Порядок рассмотрения споров
  8. Заключительные положения
  9. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
  10. Подписи сторон

  24519 
  знаков,

  1636 
  слов,

  11 
  стр.

• Договор оказания услуг по содержанию жилого дома и выполнения работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома
  

  Образец договора оказания услуг по содержанию жилого дома и выполнения работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома

  Открыть документ

  

  1. Предмет договора
  2. Срок действия договора
  3. Объем и стоимость работ
  4. Порядок и условия расчетов за выполненные работы
  5. Обязанности и права сторон
  6. Ответственность сторон
  7. Изменение и расторжение договора
  8. Прочие условия
  9. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
  10. Подписи сторон

  28175 
  знаков,

  1932 
  слов,

  13 
  стр.

• Договор о разделе имущества между бывшими супругами
  

  Образец договора о разделе имущества между бывшими супругами, заключаемого между физическими лицами

  Открыть документ

  

• Договор безвозмездного доверительного управления транспортным средством
  

  Образец договора безвозмездного доверительного управления транспортным средством, заключаемого между юридическими лицами

  Открыть документ

  

  1. Предмет договора и другие общие положения
  2. Права и обязанности доверительного управляющего
  3. Ответственность доверительного управляющего
  4. Заключительные положения
  5. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
  6. Подписи сторон

  8702 
  знаков,

  614 
  слов,

  4 
  стр.

• Договор доверительного управления ценными бумагами
  

  Образец договора доверительного управления ценными бумагами, заключаемого между юридическими лицами

  Открыть документ

  

  1. Предмет договора
  2. Основные термины и понятия
  3. Передача, хранение и учет управляющим объектов доверительного управления
  4. Права и обязанности сторон
  5. Отчетность управляющего
  6. Вознаграждение управляющего
  7. Расчеты между учредителем и управляющим
  8. Ответственность сторон
  9. Срок действия настоящего договора
  10. Заключительные положения
  11. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
  12. Подписи сторон

  42883 
  знаков,

  2851 
  слов,

  20 
  стр.

• Договор управления многоквартирным домом
  

  Образец договора управления многоквартирным домом, заключаемого между управляющей компанией и собственником помещения

  Открыть документ

  

  1. Общие положения
  2. Предмет договора
  3. Обязанности сторон
  4. Платежи по договору
  5. Изменение договора и разрешение споров. ответственность
  6. Условия и порядок расторжения договора
  7. Организация общего собрания
  8. Срок действия договора
  9. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
  10. Подписи сторон

  34847 
  знаков,

  2289 
  слов,

  16 
  стр.

• Договор управления многоквартирным домом многоквартирным домом (заключается на основании решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме)
  

  Образец договора управления многоквартирным домом многоквартирным домом (заключается на основании решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме)

  Открыть документ

  

• Договор доверительного управления имуществом в интересах выгодоприобретателя
  

  Образец договора доверительного управления имуществом в интересах выгодоприобретателя, заключаемого между юридическими лицами

  Открыть документ

  

  1. Предмет договора
  2. Доверительный характер договора
  3. Права и обязанности сторон
  4. Ответственность доверительного управляющего
  5. Срок договора и условия его досрочного прекращения
  6. Особые условия
  7. Непреодолимая сила
  8. Конфиденциальность
  9. Разрешение споров
  10. Заключительные положения
  11. Адреса и банковские реквизиты сторон
  12. Подписи сторон

  20434 
  знаков,

  1374 
  слов,

  10 
  стр.

• Договор доверительного управления пакетом акций ОАО
  

  Образец договора доверительного управления пакетом акций ОАО, заключаемого между юридическими лицами

  Открыть документ

  

  1. Предмет договора
  2. Права и обязанности сторон
  3. Порядок передачи акций
  4. Особые условия доверительного управления
  5. Отчетность управляющего
  6. Вознаграждение управляющего
  7. Ответственность сторон
  8. Порядок изменения, досрочного расторжения и прекращения договора
  9. Дополнительные условия
  10. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
  11. Подписи сторон

  24471 
  знаков,

  1791 
  слов,

  11 
  стр.

• Договор доверительного управления комплексом для организации отдыха и оздоровления
  

  Образец договора доверительного управления комплексом для организации отдыха и оздоровления, заключаемого между юридическими лицами

  Открыть документ

  

  1. Предмет договора
  2. Порядок передачи комплекса в доверительное управление и его возврат
  3. Права и обязанности сторон
  4. Вознаграждение доверительного управляющего
  5. Ответственность сторон
  6. Порядок изменения, досрочного расторжения и прекращения договора
  7. Форс-мажор
  8. Разрешение споров
  9. Заключительные положения
  10. Адреса и реквизиты сторон
  11. Подписи сторон

  27649 
  знаков,

  1936 
  слов,

  13 
  стр.

• Договор доверительного управления активами
  

  Образец договора доверительного управления активами, заключаемого между юридическими лицами

  Открыть документ

  

  1. Термины и определения, используемые в договоре
  2. Предмет договора
  3. Права и обязанности сторон
  4. Порядок выполнения договора
  5. Оплата услуг доверительного управляющего
  6. Сроки действия договора
  7. Ответственность сторон
  8. Форс-мажор
  9. Гарантии сторон
  10. Дополнительные условия
  11. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
  12. Подписи сторон

  24226 
  знаков,

  1682 
  слов,

  11 
  стр.

• Договор доверительного управления ценными бумагами
  

  Образец договора доверительного управления ценными бумагами, заключаемого между юридическими лицами

  Открыть документ

  

  1. Предмет договора
  2. Порядок передачи и возврата объектов управления
  3. Права и обязанности сторон
  4. Объекты договора доверительного управления
  5. Доход от доверительного управления имуществом
  6. Вознаграждение управляющего
  7. Расходы и сборы
  8. Отчетность и уведомления управляющего
  9. Ограничения управляющего
  10. Методика распределения между учредителями управления сделок, совершенных за счет средств разных учредителей управления
  11. Порядок действий учредителя, необходимый для получения денежных средств и/или ценных бумаг, поступивших на счет доверительного управляющего после расторжения договора доверительного управления
  12. Сведения об организациях, в которых управляющий открывает счета в целях осуществления деятельности по доверительному управлению
  13. Конфиденциальность
  14. Ответственность сторон
  15. Порядок урегулирования споров и претензий
  16. Срок действия, порядок изменения и расторжения договора
  17. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
  18. Подписи сторон

  67898 
  знаков,

  4702 
  слов,

  31 
  стр.

• Договор доверительного управления финансовыми средствами
  

  Образец договора доверительного управления финансовыми средствами, заключаемого между юридическими лицами

  Открыть документ

  

  1. Предмет договора
  2. Права и обязанности сторон
  3. Условия оплаты услуг трейдера
  4. Сроки действия договора
  5. Ответственность сторон
  6. Форс-мажор
  7. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
  8. Подписи сторон

  11159 
  знаков,

  809 
  слов,

  5 
  стр.

• Договор доверительного управления недвижимым имуществом для осуществления его реконструкции
  

  Образец договора доверительного управления недвижимым имуществом для осуществления его реконструкции, заключаемого между юридическими лицами

  Открыть документ

  

  1. Предмет договора
  2. Доверительный характер договора
  3. Срок договора и условия его досрочного прекращения
  4. Передача имущества в доверительное управление и его возврат
  5. Права и обязанности учредителя управления
  6. Права и обязанности доверительного управляющего
  7. Особые условия
  8. Право на вознаграждение
  9. Ответственность сторон
  10. Форс-мажор
  11. Разрешение споров
  12. Дополнительные условия
  13. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
  14. Подписи сторон

  25043 
  знаков,

  1690 
  слов,

  12 
  стр.

• Договор доверительного управления с правом управляющего поручать третьим лицам исполнение обязанностей, возложенных на него настоящим договором
  

  Образец договора доверительного управления с правом управляющего поручать третьим лицам исполнение обязанностей, возложенных на него настоящим договором, заключаемого между юридическими лицами

  Открыть документ

  

  1. Предмет договора
  2. Порядок и условия доверительного управления
  3. Ответственность сторон
  4. Срок действия договора и порядок его досрочного расторжения
  5. Заключительные положения
  6. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
  7. Подписи сторон

  12687 
  знаков,

  876 
  слов,

  6 
  стр.

• Договор управления многоквартирным домом
  

  Образец договора управления многоквартирным домом

  Открыть документ

  

• Договор управления многоквартирным домом
  

  Образец договора управления многоквартирным домом

  Открыть документ

  

• Договор доверительного управления технологическим оборудованием
  

  Образец договора доверительного управления технологическим оборудованием на срок не более года, заключаемого между юридическими лицами

  Открыть документ

  

  1. Предмет договора
  2. Срок действия договора
  3. Права и обязанности сторон
  4. Порядок передачи и возврата имущества
  5. Вознаграждение доверительного управляющего
  6. Ответственность сторон
  7. Форс-мажор
  8. Изменение и прекращение договора
  9. Разрешение споров
  10. Заключительные положения
  11. Адреса и реквизиты сторон
  12. Подписи сторон

  24135 
  знаков,

  1673 
  слов,

  11 
  стр.

• Договор доверительного управления недвижимым имуществом, обременённо залогом
  

  Образец договора доверительного управления недвижимым имуществом, которое обременено залогом, заключаемого между юридическими лицами

  Открыть документ

  

  1. Предмет договора
  2. Права и обязанности сторон
  3. Порядок передачи и возврата предприятия
  4. Вознаграждение доверительного управляющего
  5. Ответственность сторон
  6. Порядок изменения, расторжения и прекращения договора
  7. Форс-мажор
  8. Разрешение споров
  9. Заключительные положения
  10. Адреса и реквизиты сторон
  11. Подписи сторон

  27594 
  знаков,

  1896 
  слов,

  13 
  стр.

• Договор доверительного управления ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги
  

  Образец договора доверительного управления ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги, заключаемого между юридическими лицами

  Открыть документ

  

  1. Предмет договора
  2. Основные термины и понятия
  3. Передача, хранение и учет управляющим объектов доверительного управления
  4. Права и обязанности сторон
  5. Отчетность управляющего
  6. Вознаграждение управляющего
  7. Расчеты между учредителем и управляющим
  8. Ответственность сторон
  9. Срок действия настоящего договора
  10. Заключительные положения
  11. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
  12. Подписи сторон

  42677 
  знаков,

  2861 
  слов,

  19 
  стр.

• Договор о разделе имущества между бывшими супругами с доплатой денег
  

  Образец договора о разделе имущества между бывшими супругами с доплатой денег, заключаемого между физическими лицами

  Открыть документ

  

• Договор о доверительном размещении средств
  

  Образец договора о доверительном размещении средств, заключаемого между юридическими лицами

  Открыть документ

  

  1. Предмет договора
  2. Права и обязанности сторон
  3. Вознаграждение управляющего
  4. Отчетность управляющего
  5. Ответственность управляющего
  6. Разрешение споров
  7. Заключительные положения
  8. Адреса и реквизиты сторон

  15707 
  знаков,

  1132 
  слов,

  8 
  стр.

• Договор траста
  

  Образец договора траста, заключаемого между юридическими лицами

  Открыть документ

  

  1. Предмет договора
  2. Обязательства сторон
  3. Оплата
  4. Ответственность сторон
  5. Порядок рассмотрения споров
  6. Особые условия
  7. Порядок осуществления связи
  8. Срок действия договора
  9. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
  10. Подписи сторон

  20910 
  знаков,

  1544 
  слов,

  10 
  стр.

• Договор о перераспределении идеальных долей
  

  Образец договора о перераспределении идеальных долей, заключаемого между физическими лицами

  Открыть документ

  

• Договор об управлении средствами
  

  Образец договора об управлении средствами (в иностранной валюте), заключаемого между юридическими лицами

  Открыть документ

  

• Договор об оказании трастовых услуг по представительству и управлению закрытым акционерным обществом
  

  Образец договора об оказании трастовых услуг по представительству и управлению закрытым акционерным обществом, заключаемого между юридическими лицами

  Открыть документ

  

  1. Статья 1
  2. Статья 2
  3. Статья 3
  4. Статья 4
  5. Статья 5
  6. Статья 6
  7. Статья 7
  8. Статья 8
  9. Статья 9
  10. Статья 10
  11. Статья 11
  12. Статья 12
  13. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
  14. Подписи сторон

  7958 
  знаков,

  572 
  слов,

  4 
  стр.