Управляющая компания отвечает за содержание общего имущества

29.08.2016

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 20 Жилищного кодекса РФ должностные лица имеют право выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений.

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – ФЗ-294) в случае выявления при проведении проверки нарушений юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами, должностные лица органа государственного контроля (надзора), в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязаны: выдать предписание юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения.

В соответствии со статьей 39 Жилищного Кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме.

Собственники помещений вправе как самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, так и привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Согласно подпункта «а» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491) общее имущество многоквартирного дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности.

В соответствии с пунктом 42 Правил № 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Пункт 2.1. части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, которым может являться управление управляющей организацией на основании заключенного с нею в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ договора управления многоквартирным домом.

Управляющая организация по заданию другой стороны собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

На основании статьи 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Содержание, упомянутое в указанной статье, включает в себя расходы на текущий и капитальный ремонт, поддержание имущества в работоспособном состоянии. В ряде случаев законодатель предусматривает переход бремя содержания имущества от собственника к другим лицам.

В силу статьи 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме. Правила содержания общего имущества устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Указанные Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Конкретные требования, предъявляемые к содержанию жилищного фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Кроме того, пунктом 10 Правил № 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Пунктами 16 и 17 этих же Правил установлено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора обслуживания домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

На основании пункта 42 Правил № 491 управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами № 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

Кроме того, в Правилах № 170 перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

На основании приведенных норм действующего законодательства заявитель, как управляющая организация, обязан обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту такого имущества.

К тому же, из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10 следует, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Работы которые необходимо проводить для устранения выявленных нарушений, являются обязательными для организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами и данная деятельность является для них основной и они несут риск ответственности.

Срок действия документа ограничен 31 декабря 2027 года.

39. Государственный контроль за содержанием общего имущества осуществляется федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции в соответствии с законодательством Российской Федерации.

40. Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:

а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;

б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);

в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

41. Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.

42. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Верховный Суд опубликовал Определение
№ 56-КГ21-7-К9 от 29 июня, в котором он поддержал собственников помещений в многоквартирном доме в споре с управляющей компанией о ненадлежащем оказании услуг.

Собственники помещений в МКД в городе Фокино заключили договор с ООО «Тихоокеанская управляющая компания номер 1». Согласно условиям договора УК приняла на себя обязательства по управлению общим имуществом МКД, оказанию услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений дома, а также по предоставлению иных услуг, предусмотренных решением общего собрания собственников.

В период с 1 ноября 2016 г. по 31 декабря 2019 г. «Тихоокеанская управляющая компания номер 1» перестала надлежащим образом исполнять условия договора и длительное время не реагировала на обращения жильцов дома, как письменные, так и устные. УК производила коммунальные начисления по работам, которые невозможно было выполнить, не производила уборку общих площадей дома и придомовой территории, уборку и вывоз мусора осуществляла нерегулярно, а также не участвовала по приглашению жильцов в общих собраниях.

В связи с этим трое собственников квартир в этом доме обратились в суд с иском к управляющей компании. Они просили взыскать выплаченные денежные средства, начисленные за содержание и ремонт общего имущества, в связи с некачественным оказанием услуг за указанный период в общей сумме 55 тыс. руб., из которых 15 тыс. руб. – в качестве компенсации морального вреда.

Заявители представили акты о ненадлежащем содержании общедомового имущества с фототаблицами, составленными и подписанными жильцами дома, подтвержденными обращениями граждан в городскую администрацию, государственную жилищную инспекцию, прокуратуру г. Фокино и Приморского края. Истцы указали, что вносили плату за содержание и ремонт общего имущества МКД в соответствии с произведенными ответчиком начислениями.

20 февраля 2020 г. решением мирового судьи судебного участка № 67 судебного района г. Фокино Приморского края исковые требования граждан были удовлетворены, и с управляющей организации взысканы требуемые денежные средства. Суд первой инстанции исходил из доказанного и подтвержденного факта оказания ответчиком собственникам МКД услуг ненадлежащего качества в спорный период. Апелляция оставила решение без изменений.

Однако определением
Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 29 декабря 2020 г. решения нижестоящих инстанций были отменены в части взыскания штрафа с УК. Кассационный суд указал на то, что истцы не обращались в адрес ответчика с заявлением или претензией о возврате им денежных средств, внесенных за услугу, которая им не была оказана. Штраф, по мнению кассации, взыскивается только за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, в то время как таких требований истцы в досудебном порядке не заявляли, тогда как соблюдение досудебного порядка являлось обязательным.

Не согласившись с выводами кассационного суда, собственники МКД обратилась с жалобой в Верховный Суд, Судебная коллегия по гражданским делам которого приняла решение о ее удовлетворении.

ВС отметил, что ч. 1 ст. 161 ЖК РФ установлено, что управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ в свою очередь устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД, пояснил Суд.

Ссылаясь на абз. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК, Верховный Суд обратил внимание, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в таком доме.

ВС указал, что согласно п. 42 Правил
содержания общего имущества в многоквартирном доме управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

Суд также подчеркнул, что в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (уполномоченной организации) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Подтверждая данную позицию, Суд обратился к п. 46 Постановления
Пленума ВС от 28 июня 2012 г. № 17, где разъясняется, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Читайте также

«Из содержания приведенных выше норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации не следует, что требование потребителя, неисполнение которого в добровольном порядке в установленный срок влечет взыскание судом штрафа, обязательно должно быть досудебным или внесудебным, равно как и не установлена какая-либо обязательная форма такого требования», – пояснил Суд. По его мнению, указание на то, что по данной категории споров предусмотрен обязательный досудебный порядок, не содержат и положения Постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 18.

ВС обратил внимание на то, что истцы неоднократно обращались к ответчику с требованием о проведении ремонтных работ общего имущества, перерасчете платы за содержание жилого помещения, и за ними судом было признано право на такой перерасчет исходя из обстоятельств длительного неисполнения управляющей компанией обязательств. Таким образом, Судебная коллегия посчитала вывод судов первой и апелляционной инстанций об удовлетворении требования истцов о взыскании штрафа правильным.

Адвокат, председатель АА МГКА «Власова и партнеры», к.ю.н. Ольга Власова оценила позицию ВС как направленную на упрощение доступа потребителей к правосудию. Она заметила, что в качестве доказательств того, что услуги УК были оказаны ненадлежащим образом, суды первой, а затем апелляционной и кассационной инстанций приняли акты о ненадлежащем содержании УК общедомового имущества с фототаблицами, составленными и подписанными жильцами дома. «Обычно суды, к большому сожалению, такие акты, подписанные только жильцами дома, в качестве доказательств ненадлежащего оказания услуг необоснованно не принимают. Поэтому и с этой точки зрения судебные акты по этому делу представляют большой интерес для защиты прав потребителей в сфере ЖКХ и споров с УК», – пояснила Ольга Власова.

По мнению эксперта, интересным в данном определении является факт, что суд, разрешая спор в части взыскания внесенной платы за неоказанные услуги и услуги ненадлежащего качества, признал их убытками потребителей. Ольга Власова считает, что данный факт очень облегчает взыскание внесенной платы в случае неоказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и или оказания таких услуг ненадлежащего качества.

Адвокат АП г. Москвы, председатель «Ассоциации адвокатов России за права человека» Мария Архипова
указала, что УК обязана осуществлять уход и бремя содержания общего имущества качественно и своевременно, в объеме, оговоренном в договоре с собственниками. Однако, по мнению адвоката, на качество услуг могут оказывать влияние обстоятельства, связанные со своевременной и в полном объеме оплатой собственниками услуг ЖКХ. «Если собственники многоквартирного дома в полном объеме и своевременно оплачивают услуги ЖКХ и не имеют долгов перед УК, то УК обязана выполнять оговоренный объем работ качественно и своевременно. В случае нарушения данного обязательства граждане вправе требовать возврата оплаченных сумм и возмещения убытков при наличии таковых», – считает Мария Архипова. Вместе с тем эксперт отметила, что в случае нарушения собственниками своих обязательств по оплате ЖКХ уже УК имеет право обратиться в суд и применить соответствующие санкции, например ограничивающие поставку коммунальных услуг неплательщикам.

Мария Архипова подчеркнула, что в любом случае при возникновении споров в судебном порядке решается вопрос: был ли обоснованным отказ от выполнения услуг управляющей компании с учетом добросовестности самих собственников. «Суд должен решать при возникновении спора в каждом случае отдельно, было ли невыполнение обязательств управляющей компанией нарушением договора или же невыполнение было связано с нарушением своих обязательств по договору собственниками», – пояснила адвокат. Мария Архипова добавила, что хотя позиция Верховного Суда РФ не вышла за рамки общей судебной практики, но это хороший пример, на который могут ссылаться юристы и адвокаты в своей работе по аналогичным делам.

Адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина поддержала выводы Верховного Суда. «Управляющие компании довольно часто ищут отговорки, чтобы не возмещать жильцам причитающиеся им денежные средства за ненадлежащим образом оказанные коммунальные услуги и красноречиво выступать в суде», – заметила адвокат.

Читайте также

Татьяна Саяпина привела ряд определений КС, где тот указал, что штраф взыскивается судом вне зависимости от того, заявлялось ли данное требование потребителем или нет (определения от 23 апреля 2015 г. № 996-О; от 17 октября 2006 г. № 460-О; от 13 октября 2009 г. № 1215-О-О и др.).

По мнению эксперта, непонятно, чем руководствовался суд первой кассационной инстанции, когда выносил судебный акт по данному делу, поскольку возможность наложения штрафа прямо предусмотрена законом. «Поэтому обжаловать вынесенный судом первой кассационной инстанции судебный акт было крайне необходимо», – заключила Татьяна Саяпина.

Об ответственности управляющих организаций за ненадлежащее содержание и ремонт общедомового имущества

В соответствии с пунктом 51 части 1 статьи 12 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» деятельность по управлению многоквартирными домами подлежит лицензированию.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110 утверждено Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – Положение № 1110).

Согласно подпунктам «а», «б» пункта 3 Положения № 1110 лицензионными требованиями к лицензиату, устанавливаемыми в соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона № 99-ФЗ являются: соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ и иные требования.

Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

Санкцией указанной статьи предусмотрена административная ответственность в виде административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

Таким образом, в случае если управляющей организацией некачественно оказываются услуги и выполняются работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, виновные должностные и юридические лица могут быть привлечены к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 августа 2006 г. N 491

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, от 03.04.2013 N 290, от 14.05.2013 N 410, от 26.03.2014 N 230, от 25.12.2015 N 1434, от 30.05.2016 N 480, от 09.07.2016 N 649, от 26.12.2016 N 1498, от 27.02.2017 N 232, от 09.09.2017 N 1091, от 27.03.2018 N 331, от 13.09.2018 N 1090, от 12.10.2018 N 1221, от 15.12.2018 N 1572, от 23.11.2019 N 1498, от 29.06.2020 N 950, от 03.02.2022 N 92)

В соответствии со статьями 39 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые:

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме;

Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

2. Признать утратившими силу:

постановление Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2004 г. N 89 «Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 8, ст. 671);

постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. N 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 32, ст. 3339).

3. Министерству регионального развития Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома и внесении в нее необходимых изменений, форму указанной инструкции, а также методические рекомендации по ее разработке и применению.

4. Министерству юстиции Российской Федерации представить в установленном порядке в Правительство Российской Федерации проект постановления Правительства Российской Федерации, предусматривающий внесение изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», касающихся порядка внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о правах на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества.

6. Установить, что действие подпункта «г» пункта 24 и пункта 25 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных настоящим постановлением, распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г.

7. Установить, что:

границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления до 1 июля 2007 г.;

границы кварталов, микрорайонов, земли публичного пользования определяются красными линиями в соответствии с градостроительным, земельным и жилищным законодательством Российской Федерации, а также обеспечивается государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 г.

8. Установить, что разъяснения о применении правил, утвержденных настоящим постановлением, дает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.03.2014 N 230)

9. Настоящее постановление действует до 31 декабря 2027 г. (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

Председатель Правительства
Российской Федерации
М.ФРАДКОВ

УТВЕРЖДЕНЫ
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 13 августа 2006 г. N 491

ПРАВИЛА СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, от 03.04.2013 N 290, от 14.05.2013 N 410, от 26.03.2014 N 230, от 25.12.2015 N 1434, от 30.05.2016 N 480, от 09.07.2016 N 649, от 26.12.2016 N 1498, от 27.02.2017 N 232, от 09.09.2017 N 1091, от 27.03.2018 N 331, от 13.09.2018 N 1090, от 15.12.2018 N 1572, от 23.11.2019 N 1498, от 29.06.2020 N 950, от 03.02.2022 N 92)

Настоящие Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее — общее имущество).

I. Определение состава общего имущества

1. Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.02.2017 N 232)

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); (в ред. Постановления Правительства РФ от 09.07.2016 N 649)

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. (в ред. Постановления Правительства РФ от 14.05.2013 N 410)

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе. (в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению. (в ред. Постановлений Правительства РФ от 14.05.2013 N 410, от 09.09.2017 N 1091)

6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества не включается интеллектуальная система учета электрической энергии (мощности), в том числе коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии, обеспечивающие возможность их присоединения к интеллектуальным системам учета электрической энергии (мощности), обязанность по приобретению, установке, замене, допуску в эксплуатацию, а также последующей эксплуатации которых возлагается на гарантирующих поставщиков электрической энергии в соответствии с Федеральным законом «Об электроэнергетике». (в ред. Постановления Правительства РФ от 29.06.2020 N 950)

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

I.1. Требования, в соответствии с которыми определяется перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах (в ред. Постановления Правительства РФ от 30.05.2016 N 480)

В перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, принявшими решение о создании товарищества собственников жилья в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, может включаться общее имущество, в отношении которого принято решение, предусмотренное пунктом 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно:

а) общее имущество, указанное в подпунктах «е» и «ж» пункта 2 настоящих Правил;

б) общее имущество, если такое имущество отвечает какому-либо из следующих требований:

совместное использование общего имущества допускается проектной документацией, в соответствии с которой осуществлено строительство, реконструкция, капитальный ремонт таких домов, или технической документацией на эти дома;

обеспечение работоспособности общего имущества в одном многоквартирном доме из числа таких домов достигается при условии подключения (технологического присоединения) к общему имуществу в другом многоквартирном доме из числа указанных домов — для инженерных систем, оборудования, устройств.

II. Требования к содержанию общего имущества

10. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения; (в ред. Постановления Правительства РФ от 09.07.2016 N 649)

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее — Правила предоставления коммунальных услуг); (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. (в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

11. Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения; (в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях; (в ред. Постановления Правительства РФ от 23.11.2019 N 1498)

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

д) сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.02.2017 N 232)

д.1) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I — IV класса опасности; (в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

д.2) работы по содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов в соответствии с установленными требованиями. Указанные работы не включают уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов. (в ред. Постановления Правительства РФ от 15.12.2018 N 1572)

В настоящих Правилах понятие «уборка мест погрузки твердых коммунальных отходов» используется в значении, предусмотренном Правилами обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 12 ноября 2016 г. N 1156 «Об обращении с твердыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 г. N 641»; (в ред. Постановления Правительства РФ от 15.12.2018 N 1572)

е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» — «д» пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий; (в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.), за исключением случаев, когда обязанность по установке и вводу в эксплуатацию приборов учета электрической энергии возложена на гарантирующего поставщика в соответствии с Федеральным законом «Об электроэнергетике»; (в ред. Постановлений Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, от 29.06.2020 N 950)

л) приобретение холодной воды, горячей воды и электрической энергии, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме (далее — коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества) при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность такого потребления, отведения (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, в соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг). Возможность указанного потребления, отведения считается предусмотренной конструктивными особенностями многоквартирного дома при наличии в таком многоквартирном доме внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление с использованием соответствующего коммунального ресурса коммунальной услуги по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, электроснабжению, а также отведению сточных вод. (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

11(1). Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации. (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 N 290)

12. Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпунктах «д(1)» и «л» пункта 11 настоящих Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно — услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. (в ред. Постановлений Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, от 26.12.2016 N 1498)

13. Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее — ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом — лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

13.1. Осмотры общего имущества могут быть текущие, сезонные и внеочередные. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331)

Текущие осмотры могут быть общие, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр элементов общего имущества. Общие и частичные осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом и обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в том числе в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331)

Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год: (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331)

весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту; (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331)

осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода в целях проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331)

Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331)

14. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее — акт осмотра).

Техническое состояние элементов общего имущества, а также выявленные в ходе осеннего осмотра неисправности и повреждения отражаются в документе по учету технического состояния многоквартирного дома (журнале осмотра). (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331)

15. В состав услуг и работ не входят:

а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;

б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;

в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:

а) собственниками помещений:

путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией — в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), — в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):

путем членства собственников помещений в указанных организациях — в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;

путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями — в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации;

в) застройщиком (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) — в отношении помещений в этом доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию: (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

самостоятельно (при осуществлении застройщиком управления многоквартирным домом без заключения договора управления таким домом с управляющей организацией); (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией — в соответствии с частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации; (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

г) лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче: (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией — в соответствии с частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

18. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

19. В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.

20. Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.

21. Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

22. Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

23. В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.

24. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

а(1)) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний; (в ред. Постановления Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434)

б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; (в ред. Постановления Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434)

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра; (в ред. Постановлений Правительства РФ от 09.07.2016 N 649, от 27.03.2018 N 331)

в(1)) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду; (в ред. Постановления Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434)

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

25. Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):

первый экземпляр — товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;

второй экземпляр — по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано), либо лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче; (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

третий экземпляр — в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.

26. В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

д.1) реестр собственников помещений в многоквартирном доме, ведение которого предусмотрено частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также составленный с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных список лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме); (в ред. Постановления Правительства РФ от 13.09.2018 N 1090)

д(2)) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; (в ред. Постановления Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434)

д(3)) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме; (в ред. Постановления Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434)

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

27. Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вносить в такие документы необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом. (в ред. Постановления Правительства РФ от 13.09.2018 N 1090)

III. Несение собственниками помещений общих расходов на содержание общего имущества (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

28. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации. (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

29. Расходы на содержание общего имущества, включаемые в плату за содержание жилого помещения, определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и включают в том числе: (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

а) расходы на содержание внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения; (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

б) расходы на снятие показаний приборов учета, выставление платежных документов для внесения платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги, расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за содержание жилого помещения и коммунальные услуги, за исключением случаев, когда соответствующие расходы несут ресурсоснабжающие организации по договорам, содержащим условия предоставления коммунальных услуг, заключенным в соответствии со статьей 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации. (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

29(1). В соответствии с положениями статей 154 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества, за исключением случаев, когда плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества, предусмотренных пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг. (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

В г. Москве устанавливаются особенности включения в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества. (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

29(2). Размер платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, определяется как произведение тарифа (цены) для потребителей, установленного ресурсоснабжающей организацией в порядке, определенном законодательством Российской Федерации о государственном регулировании цен (тарифов), и объема коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, приходящегося на каждое жилое и нежилое помещение, определенного в соответствии с формулами 11 — 12(2), 15, 17, 20(2), 24 и 28 приложения N 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг. При этом размер расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, включается в плату за содержание жилого помещения для каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме и определяется в следующем порядке: (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

а) при отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего вида коммунального ресурса, а также по истечении 3 расчетных периодов (календарных месяцев) со дня выхода из строя или утраты ранее введенного в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего вида коммунального ресурса либо истечения срока его эксплуатации или истечения межповерочного интервала поверки коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего вида коммунального ресурса — в размере, определяемом по формулам 15, 17, 20(2), 24 и 28, приведенным в приложении N 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг; (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

б) при наличии коллективного (общедомового) прибора учета и отсутствии решений общего собрания собственников помещений, указанных в подпунктах «в» и «г» настоящего пункта, — в размере, определенном в соответствии с подпунктом «а» настоящего пункта, с последующим проведением перерасчета размера расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, в соответствии с пунктом 29(3) настоящих Правил исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета; (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

в) в случае принятия в многоквартирном доме, оснащенном коллективным (общедомовым) прибором учета, на общем собрании собственников помещений решения об определении размера расходов в составе платы за содержание жилого помещения на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, из расчета их среднемесячного объема потребления — исходя из объема коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, определенного по формуле согласно пункту 1 приложения, с последующим проведением перерасчета размера таких расходов в соответствии с пунктом 29(3) настоящих Правил исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета; (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

г) в случае принятия в многоквартирном доме, оснащенном коллективным (общедомовым) прибором учета, на общем собрании собственников помещений решения об определении размера расходов в составе платы за содержание жилого помещения на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, исходя из объема их потребления, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, — по формулам 11 — 12(2), 17, 20(2), 24 и 28, предусмотренным приложением N 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг, исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета; (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

д) в случае оснащения многоквартирного дома автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг при условии обеспечения этой системой учета возможности одномоментного снятия показаний — в размере, определяемом по формулам 11 — 12(2), 17, 20(2), 24 и 28, предусмотренным приложением N 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг, исходя из показаний такой системы; (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

е) если определяемый в случаях, предусмотренных подпунктами «б» — «г» настоящего пункта, объем коммунального ресурса, потребляемого при использовании и содержании общего имущества, составит отрицательную величину, то размер платы в соответствующем расчетном периоде принимается равным нулю, а размер расходов за коммунальный ресурс, определяемый в соответствии с подпунктами «б» — «г» настоящего пункта в следующем расчетном периоде (следующих расчетных периодах), уменьшается на указанную величину. (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

29(3). В случаях, предусмотренных подпунктами «б» и «в» пункта 29(2) настоящих Правил, перерасчет размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, осуществляется по формуле, предусмотренной пунктом 2 приложения к настоящим Правилам: (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

а) по истечении каждого календарного года, при этом величина перерасчета учитывается в составе платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, в течение I квартала года, следующего за расчетным годом; (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

б) при прекращении управления многоквартирным домом лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, при этом величина перерасчета учитывается в составе платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, за последний месяц представления к оплате таким лицом платежного документа для внесения платы за содержание жилого помещения в таком многоквартирном доме; (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

в) при принятии на общем собрании собственников помещений в соответствии с частью 9.2 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации решения об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, при этом величина перерасчета, произведенного за период, прошедший со дня предыдущего перерасчета, учитывается при начислении платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, за последний месяц действия предыдущего способа определения размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, если иное не установлено договором с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом. (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

29(4). Размер платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, отражается в платежном документе отдельной строкой по каждому виду коммунальных ресурсов, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

29(5). В случае изменения размера платы за содержание жилого помещения вследствие изменения размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, в связи с установлением (изменением) в соответствии с законодательством Российской Федерации цен (тарифов), используемых для расчета размера платы за соответствующие коммунальные услуги для населения, и (или) нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества принятие общим собранием собственников помещений решения, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, или органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива, или органами управления иного специализированного потребительского кооператива решения об изменении размера платы за содержание жилого помещения не требуется. (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

30. Содержание общего имущества обеспечивается:

а) собственниками помещений — за счет собственных средств;

б) собственниками жилых помещений — гражданами, имеющими право на субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, — за счет собственных средств с использованием предоставленных им субсидий;

в) собственниками жилых помещений — физическими лицами, получившими (получающими) в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления компенсацию расходов (части расходов) на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или на денежные выплаты, предоставляемые в качестве мер социальной поддержки граждан по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, предоставляемых из соответствующих бюджетов, — за счет собственных средств с использованием компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или соответствующих денежных выплат;

г) собственниками жилых помещений — гражданами, получившими (получающими) льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со статьей 160 Жилищного кодекса Российской Федерации компенсаций — за счет собственных средств с учетом скидок, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, принятыми до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и субвенций, предоставляемых из соответствующих бюджетов на осуществление целевых расходов, связанных с предоставлением указанных скидок.

31. При определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, а в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, установленный органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — гг. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований), — в том числе обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331)

32. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений. (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

При этом в состав указанной платы не включаются расходы на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. (в ред. Постановлений Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498, от 03.02.2022 N 92)

33. Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

В указанный размер платежей и (или) взносов также включаются расходы товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, в размере, определенном в соответствии с пунктами 29(1) — 29(5) настоящих Правил. (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

34. В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что указанные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание жилого помещения, указанной в конкурсной документации. (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

35. Указанные в пунктах 31-34 настоящих Правил размеры платы за содержание жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ. (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

36. В случае если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

37. При принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

38. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с частью 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации несут расходы на содержание общего имущества с учетом внесения платы за содержание жилого помещения нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Если размер вносимой нанимателями таких жилых помещений платы меньше, чем размер платы, установленной в договоре управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем указанных жилых помещений в согласованном с управляющей организацией порядке. (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

38.1. В случае если собственники помещений в многоквартирном доме до 1 января 2013 г. не обеспечили оснащение такого дома коллективным (общедомовым) прибором учета используемого коммунального ресурса и при этом в соответствии с частью 12 статьи 13 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» был установлен коллективный (общедомовой) прибор учета, собственники помещений обязаны оплатить расходы на установку такого прибора учета на основании счетов и в размере, указанных в абзаце втором настоящего пункта, за исключением случаев, когда такие расходы были учтены в составе платы за содержание жилого помещения и (или) в составе установленных для членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества. (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

Счета на оплату расходов на установку коллективного (общедомового) прибора учета с указанием общего размера расходов на установку такого прибора учета и доли расходов на установку такого прибора учета, бремя которых несет собственник помещения, выставляются собственникам помещений организацией, осуществившей в соответствии с частью 12 статьи 13 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установку коллективного (общедомового) прибора учета. Доля расходов на установку коллективного (общедомового) прибора учета, бремя которых несет собственник помещения, определяется исходя из его доли в праве общей собственности на общее имущество. (в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

При несогласии с указанным в счете размером расходов на установку коллективного (общедомового) прибора учета и (или) отнесенной на него долей расходов собственник помещения вправе обратиться в организацию, осуществившую установку такого прибора учета и выставившую счет, с разногласиями, а при неурегулировании разногласий вправе обжаловать выставленный счет в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. (в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

Граждане — собственники помещений в многоквартирном доме производят оплату выставленных счетов в соответствии с частью 12 статьи 13 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». (в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

38.2. Собственники помещений вправе принять решение о заключении энергосервисного договора (контракта), направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества (далее — энергосервисный договор на общедомовые нужды), с управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо о наделении указанных организации, товарищества или кооператива полномочиями по заключению в интересах собственников от своего имени или от имени собственников энергосервисного договора на общедомовые нужды с организацией, оказывающей энергосервисные услуги. (в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

Энергосервисный договор на общедомовые нужды с управляющей организацией заключается отдельно от договора управления многоквартирным домом. (в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о заключении энергосервисного договора на общедомовые нужды с ресурсоснабжающей организацией или иной организацией, оказывающей энергосервисные услуги. (в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

38.3. Решение собственников помещений, указанное в пункте 382 настоящих Правил, принимается на общем собрании собственников помещений и должно содержать в том числе следующие условия заключения энергосервисного договора на общедомовые нужды: (в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

величина экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении (уменьшение в сопоставимых условиях объема (количества) потребленных на общедомовые нужды коммунальных ресурсов), которая должна быть обеспечена в результате исполнения энергосервисного договора на общедомовые нужды, и срок, необходимый для достижения такой величины экономии; (в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

цена энергосервисного договора на общедомовые нужды и порядок ее оплаты; (в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

срок действия энергосервисного договора на общедомовые нужды.

Примерные условия энергосервисного договора на общедомовые нужды утверждаются Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по согласованию с Министерством экономического развития Российской Федерации. (в ред. Постановлений Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, от 26.03.2014 N 230)

38.4. Оплата цены энергосервисного договора на общедомовые нужды осуществляется отдельно от платы за коммунальные услуги и платы за содержание жилого помещения. (в ред. Постановлений Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, от 26.12.2016 N 1498)

38.5. Цена энергосервисного договора на общедомовые нужды определяется соглашением сторон такого договора. (в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

IV. Контроль за содержанием общего имущества

39. Государственный контроль за содержанием общего имущества осуществляется федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции в соответствии с законодательством Российской Федерации.

40. Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:

а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;

б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);

в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

41. Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.

42. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Приложение
к Правилам содержания общего
имущества в многоквартирном доме

ФОРМУЛЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА ПРИОБРЕТЕНИЕ ХОЛОДНОЙ ВОДЫ, ГОРЯЧЕЙ ВОДЫ И ЭЛЕКТРИЧЕСКОЙ ЭНЕРГИИ, ПОТРЕБЛЯЕМЫХ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ И СОДЕРЖАНИИ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА, А ТАКЖЕ ОТВЕДЕНИЕ СТОЧНЫХ ВОД В ЦЕЛЯХ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В ТАКОМ ДОМЕ, И СРЕДНЕМЕСЯЧНОГО ОБЪЕМА ТАКИХ РЕСУРСОВ

(в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 N 92)

1. Приходящийся на i-е жилое или нежилое помещение среднемесячный объем холодной воды, горячей воды и электрической энергии, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме (далее — коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества), применяемый для определения размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, согласно подпункту «в» пункта 29(2) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее — Правила содержания общего имущества), определяется по формуле:

где:

— площадь i-го помещения в многоквартирном доме. В отношении комнаты в коммунальной квартире величина Si принимается в размере, применяемом при расчете размера платы за содержание жилого помещения;

— общая площадь всех помещений в многоквартирном доме;

n — количество расчетных периодов в прошедшем году, в которые объем коммунального ресурса определялся исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета (объем сточных вод определяется по формулам 11(3), 12(1) или 12(2), предусмотренным приложением N 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее — Правила предоставления коммунальных услуг), или в соответствии с пунктом 59(1) Правил предоставления коммунальных услуг;

— совокупный объем соответствующего вида коммунального ресурса, поставленного в многоквартирный дом в каждом j-м месяце за n расчетных периодов, определенный исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета или в соответствии с пунктом 59(1) Правил предоставления коммунальных услуг;

— сумма объемов коммунальной услуги или ресурса, предоставленных в каждом j-м месяце в i-е жилые и нежилые помещения многоквартирного дома за n расчетных периодов.

В случае если разность объемов коммунального ресурса имеет отрицательную величину, то размер платы за соответствующий вид коммунального ресурса, потребляемого в целях использования и содержания общего имущества, принимается равным 0.

2. Величина перерасчета расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, в составе платы за содержание жилого помещения определяется в соответствии с подпунктами «б» и «в» пункта 29(2) Правил содержания общего имущества и подлежит перерасчету в случаях и за периоды, которые указаны в пункте 29(3) Правил содержания общего имущества, по формуле:

где:

— совокупный за период перерасчета размер расходов на оплату коммунального ресурса, потребленного при использовании и содержании общего имущества, в объеме, приходящемся на i-е жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, определенном по формулам 11 — 12(2), 17, 20(2), 24 и 28, предусмотренным приложением N 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг, исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета;

— совокупный за период перерасчета размер расходов на оплату коммунального ресурса, потребляемого при использовании и содержании общего имущества, в отношении i-го жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, определенный в соответствии с подпунктом «а» или подпунктом «в» пункта 29(2) Правил содержания общего имущества.

УТВЕРЖДЕНЫ
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 13 августа 2006 г. N 491

ПРАВИЛА ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, от 26.12.2016 N 1498, от 12.10.2018 N 1221)

1. Настоящие Правила устанавливают основания и порядок изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее соответственно — услуги, работы, общее имущество) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее — изменение размера платы). (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

2. Настоящие Правила не распространяются на отношения, возникающие в связи с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений), являющимися членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

3. Для целей настоящих Правил услуги и работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством в случае их несоответствия требованиям Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иным требованиям законодательства Российской Федерации и условиям договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил.

4. Для целей настоящих Правил установленной продолжительностью перерывов в оказании услуг и выполнении работ является предельная длительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, определенная в соответствии с требованиями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иными требованиями законодательства Российской Федерации и условиями договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил.

5. В договоре управления многоквартирным домом, договоре о содержании и ремонте общего имущества, заключаемом с товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, договоре с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом, может быть установлена меньшая продолжительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ по сравнению с требованиями, указанными в пункте 4 настоящих Правил, если это не приводит к снижению качества содержания и ремонта общего имущества.

6. В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее — ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами.

6.1. В случае невыполнения работ по оснащению многоквартирного дома коллективным (общедомовым) прибором учета к установленному решением собственников помещений сроку и включения при этом расходов на установку прибора учета в состав платы за содержание жилого помещения размер платы за содержание жилого помещения, начисленный собственникам помещений, должен быть снижен на сумму, определенную в соответствии с пунктом 10 настоящих Правил. (в ред. Постановлений Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, от 26.12.2016 N 1498)

При снижении размера платы за содержание жилого помещения в указанном случае лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, не вправе требовать от собственников помещений компенсации фактически понесенных им расходов на установку коллективного (общедомового) прибора учета, не обеспеченных в составе платы за содержание жилых помещений. (в ред. Постановлений Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, от 26.12.2016 N 1498)

7. Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (далее — наниматель), — к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.

8. Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.

9. Лицо, которому в соответствии с пунктом 7 настоящих Правил направлено в письменной форме или сделано устно заявление, обязано в течение 2 рабочих дней с даты его получения направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.

При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере.

10. В случаях, указанных в пункте 6 настоящих Правил, размер платы за содержание жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание жилого помещения. Размер уменьшения платы за содержание жилого помещения определяется по формуле: (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

,

где:

— размер уменьшения платы за содержание жилого помещения (рублей); (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

— стоимость соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание жилого помещения (рублей); (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

— количество календарных дней в месяце;

— количество полных календарных дней, в течение которых оказывались и (или) выполнялись услуги или работы ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

11. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией стоимость отдельных услуг или работ (), входящих в перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, включаемых в плату за содержание жилого помещения, установленную для нанимателей уполномоченным органом местного самоуправления, отражается в смете, направляемой управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, в котором находятся жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда, в течение 10 рабочих дней после установления для нанимателей размера платы за содержание жилого помещения. (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

12. Для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения, установленной для нанимателей, управляющая организация использует сведения о стоимости отдельных услуг или работ (), содержащиеся в смете, направленной уполномоченным органом местного самоуправления в соответствии с пунктом 11 настоящих Правил. (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

13. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо при непосредственном его управлении собственниками помещений изменение размера платы нанимателей осуществляется наймодателем в соответствии с настоящими Правилами.

14. Не допускается изменение размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.

15. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения. (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

16. Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

17. В случае если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом управляющей организацией получена экономия в соответствии с частью 12 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, при определении качества оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных договором управления многоквартирным домом, качество таких услуг и (или) работ считается ненадлежащим, если о ненадлежащем качестве таких услуг и (или) работ в период, за который управляющей организацией представлен отчет о выполнении указанного договора, составлялся акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. (в ред. Постановления Правительства РФ от 12.10.2018 N 1221)

Собственники многоквартирных домов внимательно следят за управляющими и ресурсоснабжающими организациями, но часто забывают что у них тоже есть обязанности по управлению и содержанию дома. Давайте разберемся, кто и за что отвечает в МКД.

Собственники помещений в МКД 

Обязанности собственников и нанимателей помещений в многоквартирных домах прописаны в Жилищном Кодексе РФ и Правилах пользования жилыми помещениями, утверждённых приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса РФ от 14 мая 2021 года № 292/пр. 

В обязанности жителей МКД входит: 

1.Соблюдать права и интересы соседей, правила проживания. 

В статье 17 ЖК РФ, п. 1 Правил № 292/пр законодатель закрепил обязанности всех пользователей и собственников жилых помещений соблюдать: 

• права и интересы проживающих в них граждан; 
• требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных нормативно-правовых актов. 

В эти требования включается: 

• не захламлять места общего пользования;
• не шуметь ночью;
• соблюдать требования к содержанию домашних животных;
• не курить в подъездах;
• не проводить переустройство и, или реконструкцию помещений без согласования и решения общего собрания собственников;
• нельзя устраивать в жилых помещениях склады и хостелы;
• использование жилых помещений не по назначению.  

2. Ремонтировать квартиру, содержать её в надлежащем состоянии и допускать к общему имуществу представителей УО или ТСЖ. 

Собственники квартир с внутриквартирным газовым оборудованием обязаны обеспечить доступ сотрудников газовой службы в помещение для проверки состояния такого оборудования в соответствии с Постановление Правительства РФ № 410. О дате и времени технического обслуживания компании информируют жителей заранее. Именно владельцы помещений отвечают за состояние и ремонт внутриквартирного газового оборудования. 

Также собственники сами и за свой счёт должны своевременно ремонтировать квартиры и поддерживать их в надлежащем санитарном состоянии, согласно пункта 6 Правил № 292/пр. В ином случае бесхозяйное отношение к жилищной площади может привести к нарушению интересов соседей: например, им будут мешать неприятный запах или насекомые. 

Если доступ к общедомовому имуществу возможен только через жилое или нежилое помещение в МКД, то его собственник обязан пустить представителей УО к такому имуществу, например, к стоякам водоотведения и ХВС.

3.Оплачивать жилищно-коммунальные услуги и капитальный ремонт, участвовать в содержании общего имущества дома. 

Собственник помещения в МКД несёт ответственность за содержание общего имущества пропорционально своей доле, согласно частям 1, 2 статьи 39, части 1 статьи 158 ЖК РФ, статьи 249 Гражданского Кодекса РФ. В состав платы собственника входят плата за услуги по управлению домом и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества, за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества и капитальный ремонт, согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ. 

Обязанности управляющей организации  

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. 

Содержание МКД

УО должна качественно и своевременно оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, прописанного в договоре управления, согласно утвержденному частью 1.1 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ перечню работ и услуг. 

Управляющая организация также ответственна за соблюдение правил проживания жителями МКД и борется с такими нарушениями как захламление мест общего пользования, незаконная перепланировка общего имущества.  

Сбор платы за жилищно-коммунальные услуги и взыскание долгов 

Управляющая организация выставляет собственникам счета на оплату ЖКУ, в соответствии с частью 1 статьи 16.1 № 2300-I создаёт возможность для их оплаты различными способами и ведёт претензионно-исковую работу по взысканию долгов с неплательщиков, согласно пункту 2, подпункту «ж» пункта 4 Правил № 416. 

Проведение капитального ремонта

Если собственники формируют фонд капитального ремонта на специальном счёте, то УО является его владельцем и отвечает за сбор взносов и проведение капитальных работ в доме, если собственники приняли соответствующее решение на общем собрании, согласно части 2 статьи 44, частей  2 и 3 статьи 175 ЖК РФ. 

Предоставление коммунальных услуг

Также у компании появляются дополнительные обязанности, если она является исполнителем каких-либо коммунальных услуг. Тогда она обязана заключить соответствующие договоры с поставщиками ресурсов, собирать показания приборов учёта, проверять их состояние, а также выставлять потребителям счета и собирать плату за коммунальные услуги, в том числе взыскивать её с должников, в соответствии с частью 15 статьи 155 ЖК РФ и пункта 31 Правил № 354. 

В случае, когда исполнителем коммунальных услуг является ресурсоснабжающая организация, то управляющая должна заключить договоры на приобретение ресурсов в целях содержания общего имущества дома и вести расчёты с собственниками и ресурсоснабжающей организацией. Также она отвечает за работоспособность внутридомовых инженерных сетей и качество поставляемых жителям по этим сетях коммунальных услуг, согласно части 5 статьи 157, части 11 статьи 157.2 ЖК РФ, пункта 31(1) Правил № 354. 

Обязанности РСО и регоператоров 

Помимо жителей дома и управляющих организаций, обязанности могут быть у ресурсоснабжающих организаций и региональных операторов: 

Если у собственников заключён прямой договор с ресурсоснабжающей организацией, то она несёт ответственность за качество предоставляемых жителям многоквартирного дома коммунальных услуг, в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ, пункта 31 Правил № 354. Эти же требования распространяются на регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами как исполнителя коммунальной услуги. 

РСО ведёт расчёты с потребителями и претензионно-исковую работу с должниками и собирает показания счётчиков. Поставщики электроэнергии при этом отвечают за своевременную поверку и замену индивидуальных приборов учета, согласно Федеральному закону от 2 декабря 2018 года № 522-ФЗ. 

Региональный оператор по обращению с ТКО также отвечает за уборку мест погрузки мусора в машины и своевременный его вывоз в соответствии с температурным режимом. Периодичность вывоза установлена в СанПиН 2.1.3684-21. Региональный оператор по капитальному ремонту отвечает за сбор взносов с собственников, работу с должниками и своевременное проведение работ в доме в случае, если фонд формируется в «общем котле» или на специальном счете регоператора, согласно части 15 статьи 155, пункта 1 части 1 статьи 180, части 4 статьи 181 ЖК РФ. 

На заметку управляющим домами 

В домах, где собственники не понимают, кто и за что несёт ответственность при управлении и содержании многоквартирного дома сложно построить эффективную и взаимовыгодную работу. Жители будут требовать от управляющей организации выполнять не возложенные на неё обязанности и создавать компании проблемы при проведении общего собрания собственников и ремонтов, а также не будут соблюдать правила проживания в доме. Как следствие такой ситуации – многочисленные жалобы, претензии собственников к управляющей организации и предписания надзорных органов. 

Общение с жителями домов, информирование и разъяснение вопросов по содержанию дома, правах и обязанностях сторон договора управления – один из трендов в управлении МКД последних лет. Ему следуют успешные УО, нацеленные на развитие и расширение бизнеса.