Один из адвокатов отметил, что проблема долгов за жилые помещения муниципального жилищного фонда стоит уже давно, поскольку их собственники – органы местного самоуправления – игнорируют обязанность по внесению платы, мотивируя это тем, что платить должны наниматели. Вторая указала, что на практике вопрос о том, кто является должником по таким делам, определен: платит тот, у кого заключен договор с ресурсоснабжающей организацией. Третий согласился, что все бремя содержания имущества лежит на его собственнике.
В Определении
№ 302-ЭС21-4060 от 14 сентября Верховный Суд разобрался, кто должен был оплачивать коммунальные услуги – собственник помещения или арендатор – при отсутствии договора с управляющей организацией.
Муниципальному образованию «Город Норильск» на праве собственности принадлежит квартира, расположенная в многоквартирном доме, которую оно передало в аренду ООО «ОктаСтрой» на срок с 21 января 2013 г. по 21 января 2020 г. и возложило на арендатора обязанность по заключению договора управления МКД с управляющей организацией. 16 апреля 2013 г. арендатор и управляющая компания «Талнахбыт» подписали договор, а 16 апреля 2016 г. соглашение о его расторжении с 1 августа 2019 г.
С 1 августа 2019 г. по 21 января 2020 г. УК оказала услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, которые не были оплачены. В ответе на претензию «Талнахбыт» администрация указала, что передала квартиру в аренду «ОктаСтрой» до 21 января 2020 г., следовательно, до этого момента именно арендатор должен оплачивать содержание и текущий ремонт общего имущества.
Тогда «Талнахбыт» обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации о взыскании более 48 тыс. руб. задолженности, пени более 1 тыс. руб. за период с 16 сентября 2019 г. по 5 апреля 2020 г. (с учетом изменения требований в порядке ст. 49 АПК). Суд установил право истца на обращение в суд, признал правомерным расчет задолженности и процентов за несвоевременное внесение платы за содержание и текущий ремонт и пришел к выводу о возложении именно на администрацию как собственника жилого помещения обязанности по уплате платежей. Суд удовлетворил требования в полном объеме. Данные выводы поддержала апелляционная инстанция.
Отменяя судебные акты и отказывая в иске, суд округа указал на то, что квартира передана в аренду на срок с 21 января 2013 г. по 21 января 2020 г., на арендатора договором возложена обязанность по заключению договора с управляющей организацией. Расторжение договора арендатором при наличии сохранившихся обязательственных правоотношений по договору аренды суд оценил как злоупотребление правом, отметив, что действия направлены на ухудшение положения собственника жилого помещения.
«Талнахбыт» обратился в Верховный Суд, который указал, что обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды. Управляющая организация в отсутствие заключенного с ней договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется помещением, в том числе на основании договора аренды.
В такой ситуации, заметил Суд, действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором помещения и исполнителем услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) помещения. Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики ВС № 2 (2015), утвержденном 26 июня 2015 г. Президиумом ВС.
Суд округа, указал ВС, делая вывод о злоупотреблении правом со стороны арендатора, фактически установил обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, тем самым нарушив требования ч. 2 ст. 287 АПК. Верховный Суд отменил решение кассации, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.
В комментарии «АГ» адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков заметил, что проблема долгов за жилые помещения муниципального жилищного фонда стоит уже давно. Их собственники – органы местного самоуправления – часто игнорируют обязанность по внесению платы за эти помещения, мотивируя это тем, что платить должны наниматели, которые там проживают. Ситуацию усугубляет еще и тот факт, что управляющие организации сферы ЖКХ часто в той или иной форме подконтрольны властям, поэтому потребовать долг они не могут и по факту вынуждены покрывать образующиеся долги из платежей добросовестных жителей.
В свете этого ссылка судов первой и апелляционной инстанций при разрешении спора на обязанность именно собственника содержать свое имущество (ст. 210 ГК), которая не перекладывается на нанимателя (арендатора) императивными нормами специального жилищного закона (ст. 39, 154, 158, 161 ЖК), «расставляет все точки над i». При этом, указал Артем Чумаков, закон не запрещает нанимателю в добровольном порядке принять на себя обязанность вносить плату за услуги ЖКХ за собственника путем заключения договора управления с управляющей организацией.
«Позиция же арбитражного кассационного суда вызывает недоумение, причем не только потому, что суд утверждает о безусловной обязанности нанимателя заключить договор управления и, соответственно, вносить плату за жилое помещение, а в первую очередь, потому, что в обоснование этого вывода судьи ссылаются на Постановление
Президиума ВАС от 12 апреля 2011 г. № 16646/10, которое говорит ровно о противоположном. Отменяя решения нижестоящих судов, удовлетворивших требования управляющей организации к арендатору, ВАС РФ в 2011 г. подчеркнул, что непосредственно на нанимателя (арендатора) обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией возложены быть не могут. Отрадно, что Верховный Суд не допустил “засиливание” очевидно неверного и несправедливого подхода и подтвердил уже ранее сформулированную позицию ВАС», – указал адвокат.
Управляющий партнер КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что на практике вопрос определения должника по делам о взыскании задолженности по содержанию и ремонту имущества МКД определен: если договор с ресурсоснабжающей организацией заключен с арендатором – с арендатора, в отсутствие заключенного договора – с собственника помещения. Подробные разъяснения Верховного Суда содержатся в Обзоре практики ВС РФ № 2 за 2015 г., утвержденном Президиумом ВС РФ 26 июня 2015 г., и применяются судами единообразно.
Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов отметил, что не встречал в практике судебного акта, подобного акту суда округа. «Суд округа, по сути, дал оценку действию (бездействию) третьего лица, которое вообще не являлось участником спора и не имело никакого отношения к предмету спора между истцом и ответчиком. ВС РФ совершенно верно указывает, что все бремя содержания имущества лежит на собственнике. Взаимоотношения собственника и арендатора (и нарушение условий договора аренды со стороны арендатора) никак не могут влиять на права третьих лиц, не являющихся сторонами договора. Все, что гарантирует в этом случае наличие договора аренды, – право взыскания всех сумм, указанных в решении суда, с арендатора. Ни одной нормой права не предусмотрена обязанность управляющей компании проверять, в чьем конкретном пользовании находится помещение», – подчеркнул он.
1. Собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном
доме, независимо от их целевого назначения, обязаны заключить
договор управления этим домом с управляющей организацией,
выбранной в установленном законом порядке
Определение Судебной коллегии
по гражданским делам Верховного Суда РФ
от 3 сентября 2013 г. N 5-КГ13-86
(Извлечение)
ООО Управляющая компания "MEM" (далее - Общество) обратилось в
суд с иском к И., А. об обязании заключить договоры управления
многоквартирным домом, взыскании задолженности, процентов за
пользование чужими денежными средствами.
В обоснование иска Общество ссылалось на то, что оно является
управляющей организацией жилого дома с прилегающим земельным
участком и гаражным комплексом. И., А., являясь собственниками
машиномест в гаражном комплексе, отказываются заключить с Обществом
договор управления многоквартирным домом на предложенных условиях,
имеют перед Обществом задолженность по оплате услуг, работ по
содержанию имущества и по оплате жилищно-коммунальных услуг, в
связи с чем также обязаны уплатить проценты за несвоевременное
исполнение денежного обязательства.
Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований,
утверждая, что заключение указанного Обществом договора не
предусмотрено законодательством.
Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая 2012 г.
исковые требования Общества удовлетворены, на И., А. возложена
обязанность заключить с Обществом договоры управления
многоквартирным домом на изложенных в решении суда условиях; с И. в
пользу Общества взыскана задолженность по оплате за содержание
имущества и жилищно-коммунальных услуг, проценты за несвоевременное
исполнение обязательств, расходы на оплату услуг представителя,
расходы на оплату госпошлины; с А. в пользу Общества взыскана
задолженность по оплате за содержание имущества и
жилищно-коммунальных услуг, проценты за несвоевременное исполнение
обязательств, расходы на оплату услуг представителя, расходы на
оплату госпошлины.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским
делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г. решение
Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая 2013 г. отменено в
части удовлетворения исковых требований Общества об обязании И., А.
заключить с Обществом договоры управления многоквартирным домом, в
указанной части вынесено новое решение об отказе Обществу в
удовлетворении исковых требований.
Обществом подана кассационная жалоба, в которой ставился
вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по
гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г.
в указанной части.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
3 сентября 2013 г. установила, что имеются предусмотренные
ст. 387 ГПК РФ основания для отмены обжалуемого судебного
постановления в кассационном порядке.
Судом установлено, что А. и И. являются собственниками
машиномест в гаражном комплексе.
29 июля 2003 г. ООО фирма "MEM" выиграло конкурс, проведенный
конкурсной комиссией МУП "Мосжилкомплекс" по организации приемки,
управления, технического обслуживания и ремонта объектов,
финансируемых Департаментом инвестиционных программ строительства
г. Москвы (далее - Департамент). На основании результатов
указанного конкурса между ООО фирма "MEM" и Департаментом был
заключен договор на управление и обеспечение технического
обслуживания вышеуказанного многоквартирного жилого дома с
прилегающим земельным участком.
27 июня 2006 г. в результате реорганизации ООО фирма "MEM"
создано Общество, являющееся правопреемником ООО фирма "MEM" в
части управления и организации эксплуатации указанного
многоквартирного дома. Общество осуществляет охрану, уборку и
производит текущий ремонт на территории вверенного гаражного
комплекса и как управляющая организация заключило с собственниками
жилых и нежилых помещений, расположенных по указанному адресу,
соответствующие договоры.
Рассматривая дело, суд первой инстанции, сославшись на ч. 5
ст. 161 ЖК РФ, пришел к выводу о том, что при данных
обстоятельствах ответчики обязаны заключить с управляющей
организацией договоры управления многоквартирным домом с учетом
того, что Общество надлежаще и на законных основаниях осуществляет
такое управление.
Суд апелляционной инстанции не согласился с данным выводом
суда первой инстанции, указав, что Гражданский кодекс РФ
предусматривает обязательность заключения лишь публичного договора
(ст. 426 ГК РФ) и договора банковского счета (ст. 846 ГК РФ), а
обязательность заключения договора управления гаражом, предметом
которого является управление машиноместом, оказание услуг и
выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего
имущества в гараже в многоквартирном доме, нормами действующего
законодательства не предусмотрена.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не
согласилась с указанными выводами суда апелляционной инстанции по
следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам
(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым
вещам может быть отнесено и иное имущество.
Судом установлено, что И. и А. согласно свидетельствам о
государственной регистрации права являются собственниками
машиномест, приобретенных ими 30 июня 2008 г. у ГУН г. Москвы
"Московский городской центр реализации нежилых помещений
"Мосреалстрой" по договорам купли-продажи.
Таким образом, И. и А. являются собственниками расположенных в
подвале дома нежилых помещений.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой
в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение
договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона
вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить
договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения
договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки
(п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Положение о заключении договора в обязательном порядке
является исключением из общего правила о свободе договора, которое
допускается в том числе в случаях, предусмотренных законом.
Часть 5 ст. 161 ЖК РФ предусматривает, что орган местного
самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого
конкурса, предусмотренного ч. 4 этой статьи, уведомляет всех
собственников помещений в многоквартирном доме о результатах
указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить
договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной
по результатам предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытого
конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.
По смыслу данной правовой нормы, обязанность заключить договор
управления многоквартирным домом возникает у лиц, являющихся
собственниками как жилых, так и нежилых помещений в таком доме.
Таким образом, к обстоятельствам, имеющим юридическое значение
для данного дела, относится установление того, являются ли нежилые
помещения, расположенные в подвале дома, помещениями данного дома.
При этом их целевое назначение (машиноместо и т. п.) для решения
вопроса о заключении договора управления многоквартирным домом
правового значения не имеет.
Между тем суд апелляционной инстанции в нарушение положений
ст.ст. 196, 198 ГПК РФ не рассматривал и не исследовал вопрос о
том, являются ли принадлежащие И. и А. на праве собственности
нежилые помещения помещениями многоквартирного дома, наличие права
собственности на которые обязывает их собственников к заключению
договора управления многоквартирным домом.
Согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления
многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении
которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня,
а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет
управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за
содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за
коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей
организацией ее обязательств по договору управления.
Судом установлено, что Общество просило обязать ответчиков И.
и А. заключить договор управления многоквартирным домом, в
соответствии с которым Общество обеспечивает управление и
техническое обслуживание единого комплекса недвижимого имущества,
включающего в себя земельный участок в установленных границах, и
расположенного на нем подземного гаража. При этом Общество
обязывалось в течение установленного в договоре срока за плату
управлять машиноместом, оказывать услуги и выполнять работы по
надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в гараже
многоквартирного дома.
В связи с этим суду следовало установить, соответствовали ли
предложенные Обществом условия договора управления многоквартирным
домом, задачей которого является в том числе надлежащее содержание
общего имущества в многоквартирном доме, требованиям ч. 3 ст. 162
ЖК РФ.
Этого судом апелляционной инстанции сделано не было.
Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам Московского
городского суда не указала, в силу чего, отказывая Обществу в
удовлетворении требований об обязании И. и А. заключить договоры
управления многоквартирным домом, она согласилась с выводом суда
первой инстанции о необходимости взыскания с ответчиков
образовавшейся задолженности по содержанию имущества и
жилищно-коммунальных услуг.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам
Московского городского суда от 4 октября 2012 г. отменила в части
отмены решения Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая
2012 г. в части возложения на И., А. обязанности заключить договоры
с ООО Управляющая компания "MEM", дело в этой части направила на
новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским
делам Московского городского суда.
____________
Источник фото: https://www.pexels.com/
Проблема долгов за жилые помещения муниципального жилищного фонда стоит перед УО уже давно. Зачастую, собственник (ОМСУ) не исполняет обязанность по внесению платы за ЖКУ, ссылаясь на то, что помещение передано в пользование иным лицам и обязанность по оплате лежит на последних.
Подобная ситуация сложилась у управляющей организации ООО «Талнахбыт».
В 2015 году между Администрацией города Норильска, являющейся собственником жилых и нежилых помещений МКД и УО был заключен договор управления спорным МКД.
Между тем, своих обязательств по оплате оказанных жилищно-коммунальных услуг Администрация не исполняла. Претензией от 26.02.2020 г. Администрации было предложено погасить образовавшуюся задолженность в кратчайший срок.
В ответе на претензию Администрация г. Норильска указала, что в спорный период жилое помещение №28 было передано по договору аренды обществу «ОктаСтрой», следовательно, в спорный период обязательства по внесению платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме возложены на арендатора.
Не согласившись с указанными доводами, УО обратилось с иском к муниципальному учреждению администрация г. Норильска о взыскании 48 301,77 рублей задолженности за оказанные услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и 1175,53 рублей в счет пени за просрочку платежа.
В ходе рассмотрения дела администрация указывала, что в период с 21.01.2013 по 21.01.2020 г. жилое помещение №28, передано по договору аренды ООО «ОктаСтрой», следовательно, в указанный период обязательства по внесению платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме возложены на арендатора. При этом обязательства по внесению платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме за период с 21.01.2020 по 31.01.2020 в размере 4 464,73 руб. исполнены ответчиком.
Пунктом 2.2.5 указанного договора на арендатора возложена обязанность в течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации договора заключить с управляющей организацией, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме, товариществом собственником жилья, договор управления многоквартирным домом.
Задолженность за оказанные УО услуги по содержания общего имущества МКД образовалась в период с 01.08.2019 по 31.01.2020 г.
Примечательно, что Арендатор договор управления с УО заключил, но досрочно его расторг — с 01.08.2019.
Арбитражный суд Красноярского края решением от 15 июля 2020 г. по делу №А33-15359/2020 удовлетворил требований УО в полном объеме, указав, что из системное толкование норм, закрепленных в статьях 210, 249 ГК РФ и статьях 39, 153, 154, 158 ЖК РФ, можно сделать вывод о том, что законом прямо установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, расходов по коммунальным услугам, путем внесения платы за жилое помещение.
Суд первой инстанции также обратил внимание на следующее:
«В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающими их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Управляющая организация (исполнитель коммунальных услуг, ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Учитывая то обстоятельство, что договор управления многоквартирным домом с нанимателем помещений от 16.04.2013, заключенный между УО и арендатором помещения №28, расторгнут с 01.08.2019, суд, принимая во внимание вышеприведенное правовое регулирование, отклоняет заявленный ответчиком довод об отсутствии у него обязанности по внесению в период с 01.08.2019 по 20.01.2020 платы за содержание общего имущества многоквартирного дома…»
Суд апелляционной инстанции согласился с доводами суда первой инстанции, Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2020 г. №03АП-4311/20 по делу №А33-15359/2020 решение было оставлено в силе.
Администрация не остановилась, и подала кассационную жалобу, по итогам рассмотрения которой Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа усмотрел в действиях лица, не являющегося стороной спора (арендатор), злоупотребление правом и вынес неожиданное решение: судебные акты первой и апелляционной инстанции были отменены, в удовлетворении иска было отказано.
Отменяя судебные акты, Арбитражный суда Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 14 декабря 2020 г. № Ф02-6002/20 по делу №А33-15359/2020 указал следующее:
«Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из обоснованности иска по праву и по размеру. При этом суды пришли к выводу о том, что именно администрация как собственник жилого помещения в силу статей 210, 249 ГК РФ, статей 39, 153, 154, 158 ЖК РФ обязана оплатить услуги УО за период с 01.08.2019 по 20.01.2020, поскольку договор управления многоквартирным домом, заключенный между арендатором — обществом «ОктаСтрой» и УО, от 16.04.2013 расторгнут сторонами с 01.08.2019 по соглашению.
Между тем выводы судов сделаны с существенным нарушением норм материального права в силу следующего.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации и с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в постановлении от 12.04.2011 №16646/10, арендаторы жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Кроме того, на арендатора возлагается обязанность оплачивать стоимость оказываемых услуг и выполняемых работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в случае заключения договора непосредственно с управляющей организацией.
По общему правилу, отношения, возникшие из договора, могут быть распространены только на участников этой сделки. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (пункт 3 статьи 308 ГК РФ).
Соответственно, договорные условия о расторжении договора управления многоквартирным домом от 16.04.2013, согласованные между арендатором и управляющей компанией, не могут автоматически распространяться на отношения с собственником жилого помещения, поскольку последний не является стороной этого соглашения.
В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Как усматривается из материалов дела, жилое помещение №28 передано собственнику от арендатора только 07.02.2020 (акт приема-передачи жилого помещения от 07.02.2020).
Следовательно, при наличии сохранившихся обязательственных правоотношений по договору аренды, действия арендатора по расторжению договора управления многоквартирным домом являются злоупотреблением правом, которое направлено на ухудшение положения собственника жилого помещения. По условиям договора размер арендной платы определялся без учета расходов по содержанию общего домового имущества многоквартирного дома, обязанность по оплате которых была возложена на арендатора.
С учетом конкретных обстоятельств по делу и при наличии установленного факта нахождения арендатора в жилом помещении, отсутствуют основания для возложения на собственника обязанности по оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома в спорный период времени…».
Чтобы защитить свои интересы УО пришлось обращаться в Верховный суд РФ, который в Определении от 14 сентября 2021 г. №302-ЭС21-4060 по делу №А33-15359/2020 указал на следующие принципиальные моменты:
«Действия арендатора, направленные на расторжение договора управления МКД от 16.04.2013, суд кассационной инстанции оценил, как злоупотребление правом, отметив, что данные действия направлены на ухудшение положения собственника жилого помещения.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда округа ввиду следующего.
В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон.
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда РФ.
Таким образом, поскольку в спорный период между арендатором и обществом отсутствовал прямой договор об участии арендатора в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно удовлетворили требования общества к администрации как представителю собственника имущества.
Суд округа, делая вывод о злоупотреблении правом со стороны арендатора, фактически установил обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, тем самым нарушив требования части 2 статьи 287 АПК РФ…»
По итогу для УО всё закончилось хорошо, в её пользу с администрации была взыскана задолженность за спорный период. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.12.2020 по делу№А33-15359/2020 судебной коллегией было отменено, оставлены в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций.
Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.
В Письме от 30.12.2016 № 45097-АЧ/04, подписанном заместителем министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, очень подробно изложена точка зрения чиновников на порядок предоставления коммунальных услуг населению ресурсоснабжающими организациями при условии, что домом управляет УК (ТСЖ, кооператив).
Основной постулат, на котором строятся рассуждения, – в отсутствие заключенных с РСО договоров ресурсоснабжения УК (ТСЖ, кооператив) не могут осуществлять функции исполнителя коммунальных услуг, РСО предоставляют коммунальные услуги, если домом управляет УК (ТСЖ, кооператив), в случаях, когда договоры ресурсоснабжения между управляющими домами и РСО не заключены или расторгнуты.
В письме сделаны следующие заключения:
– с 30.06.2016 РСО вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с управляющим МКД при выполнении условий из пп. «а» п. 30 Правил заключения договоров ресурсоснабжения, даже если такое право не прописано в самом договоре;
– под договорами между потребителями и РСО, заключенными (в том числе путем совершения потребителями конклюдентных действий) по состоянию на 30.06.2015 (о которых идет речь в ч. 17 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ), понимаются договоры, заключенные в том числе в случаях, когда при управлении домом УК (ТСЖ, кооперативом) договор ресурсоснабжения не был заключен или был расторгнут (п. 6 – 9, 14, 15, 17 Правил предоставления коммунальных услуг);
– правило о том, что собственники помещений вносят плату за коммунальные услуги УК (ч. 7 ст. 155 ЖК РФ), применяются к случаям, когда УК заключила в установленном порядке договоры ресурсоснабжения с соответствующими РСО в целях предоставления коммунальных услуг, и не применяются в случаях, когда исполнителем коммунальных услуг выступает РСО;
– поскольку жилищное законодательство допускает отсутствие заключенного между УК и РСО договора ресурсоснабжения, предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества может рассматриваться в качестве нарушения УК установленных лицензионных требований только в случае, когда между УК и РСО заключен договор ресурсоснабжения.
Настоятельно рекомендуем ознакомиться с содержанием разъяснения представителей Минстроя. Возможно, данное письмо поможет управляющим МКД в судебных разбирательствах или в досудебном разрешении разногласий с органами ГЖН. Однако нельзя забывать, что в настоящее время в судебной практике преобладает подход, согласно которому УК по умолчанию является исполнителем коммунальных услуг, в отсутствие письменного договора ресурсоснабжения между УК и РСО складываются фактические договорные отношения.
– «Прямые договоры, плата за коммунальные услуги на ОДН: поправки с 30.06.2016»;
– «Прямые договоры: собственник принудил РСО соблюдать обязанности исполнителя»;
– «ВС проверил законность п. 14, 17, 18 Правил предоставления коммунальных услуг»;
– «Управляющий МКД и бездоговорное потребление коммунального ресурса – понятия несовместимые»;
– «УК обязана оплатить РСО сверхнормативное потребление на ОДН, даже если договор ресурсоснабжения не заключался»;
– «Предписание УК о заключении договора с РСО – законно!».
Отсутствие письменного договора управления не освобождает от внесения платы за содержание общего имущества
Вопрос отказа собственников как жилых, так и нежилых помещений вносить плату за содержание жилья в пользу управляющей компании или товарищества собственников жилья в связи с отсутствием соответствующего договора, подписанного указанными собственниками, является актуальным и периодически возникает в деятельности лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом. Это обусловлено тем обстоятельством, что в жилищном законодательстве отсутствует конкретная, точная формулировка в отношении данного вопроса.
Верховный Суд РФ неоднократно обращал внимание, что отсутствие у собственника помещения договора в письменной форме не может являться основанием для неоплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества.
Так, в определении Верховного Суда РФ от 22.01.2019 по делу № 308-ЭС18-14220 указано, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. При этом данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.
Указанный вывод подтвержден также пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. № 22.
Судом указано, что наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например, лифтом.
Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества.
Подобные выводы сделаны Верховным Судом РФ исходя из анализа ряда норм жилищного и гражданского законодательства.
О.С. Колоколова, заместитель прокурора города Краснотурьинска, советник юстиции
Здравствуйте, Олег.
На основании части 3 статьи 30 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире.
В силу части 3 статьи 67 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
То есть, если жилец, не зависимо от того, является ли он собственником жилого помещения, либо нанимателем, обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, поскольку он пользуется этими услугами. При этом имеет значение наличие полномочий управляющей организации по управлению именно этим многоквартирным домом (МКД), а наличие экземпляра договора у жильца юридического значения не имеет.
На основании ч.1 ст.162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Таким образом, Вы вправе потребовать у управляющей организации заключить договор управления МКД, но вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги обязаны и без наличия такого договора. Как показывает судебная практика, отсутствие договора не влияет на решение суда о взыскании задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги в пользу управляющей организации.
В случае нарушения управляющей организацией прав жильцов необходимо обратиться с соответствующим заявлением в государственную жилищную инспекцию региона.
С уважением.