Управляющая компания не пускает провайдера в дом что делать куда обращаться

Ответы на вопрос:

Верховный суд разъяснил правила установки интернет-оборудования в домах

Провайдеры могут пользоваться общим имуществом жильцов только с их согласия

Интернет-провайдеры могут устанавливать оборудование в многоквартирных домах только с согласия жильцов. Право собственников квартир распоряжаться общедомовым имуществом предусмотрено законодательством. Такое разъяснение дал Верховный суд (определение от 01.03.2018 N 306-КГ17-17056), сообщает «Российская газета».

По закону собственники совместно владеют и распоряжаются общим имуществом дома, в том числе стенами, чердаком и крышей. Многие из них не знают, что интернет-провайдеры платят за размещение в этих местах интернет-оборудования, пишет издание.

«В большинстве случаев разговор об этом ведется с управляющей компанией. И деньги растворяются на счетах УК. Это часто темная история», — пояснила газете исполнительный директор центра «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. Некоторые управляющие компании заключают договоры без согласия собственников, подтвердил эксперт центра федеральных и региональных программ Высшей школы госуправления РАНХиГС Игорь Кокин.

Раньше многие жильцы сталкивались со сложностями подключения к определенной компании, поскольку этому препятствовала УК. Теперь собственники смогут решить сами, какого провайдера и на каких условиях пустить в дом (например, того, кто оказывает наиболее качественные услуги и предлагает хорошие тарифы), отмечает газета.

Собственники могут зарабатывать и на операторах связи, которые используют крыши для размещения оборудования, на рекламных конструкциях и вывесках, если они располагаются на фасаде дома. В аренду можно сдавать подвальные помещения, а также земельный участок для размещения палаток и магазинов.

Ранее сообщалось, что Министерство строительства и ЖКХ России разработало проект новых правил содержания общего имущества жильцов в многоквартирных домах. В них прописаны порядок содержания подвалов и чердаков, крыш и фасадов, несущих конструкций, лестниц, вентиляции, общедомовых дверей и окон. Также в проекте Минстроя затронуты вопросы финансирования текущего ремонта общедомового имущества.

Чтобы разместить оборудование для оказания услуг связи в жилом доме, каждый интернет-провайдер обращается в УК или ТСЖ, которые управляют и эксплуатируют МКД. Так быстрее и проще. Как показывает практика именно УК или ТСЖ, минуя мнение собственников МКД и закон РФ, становится «высшей инстанцией», которая выбирает, какому провайдеру работать, а какому нет.

В большинстве случаев вопрос решается достаточно быстро и мирно, и оператор получает доступ в дом. Но иногда уровень «симпатии» к оператору связи зависит от цены за размещение оборудования в МКД, соответственно это влияет на тарифы для конечного потребителя. Те провайдеры, которые знают, что нет закона, дающего УК право требовать деньги за размещение оборудования с интернет-провайдера, отказываются платить «дань», в итоге договориться не получается.

В современных реалиях при такой конфликтной ситуации провайдер может выбрать один из трех законных способов получения доступа в жилые дома для размещения оборудования:

1. Получение согласия на размещение у 1 жильца-собственника квартиры и обращение в ФАС с заявлением о нарушении антимонопольного законодательства,
2. Обращение в Арбитражный суд с иском об устранении препятствий пользования имуществом,
3. Согласование при помощи общего очного или заочного собрания жильцов дома.

Условия равные для всех

Выбирая правильный метод, оператору лучше следовать нормативным актам. Если разобраться в иерархии правовых документов, то мы увидим, что первое место занимает Конституция РФ, за ней следуют законы о поправках в Конституцию РФ и Федеральные конституционные законы, а следом идет интересующая нас ступень ФЗ РФ.

К ней как раз и относится Жилищный Кодекс РФ, где описана процедура распоряжения общим имуществом и передача в пользование третьим лицам общего имущества МКД.

Именно так удастся избежать ситуаций, связанных как с монополией в МКД, так и с огромным числом провайдеров, когда в условиях неограниченной конкуренцией зарабатывать невозможно.

Получается, что постановления Правительства РФ или предписания ФАС не являются весомым аргументом для УК и носят рекомендательный характер.

Поэтому у УК есть все основания ссылаться на ЖК РФ и без разрешения собственников не пускать никаких провайдеров. Из чего следует, что гарантом нахождения оборудования провайдера в МКД является согласие 2/3 собственников дома. Это касается и размещения «трубостоек», которые без разрешения устанавливают операторы связи, принося, тем самым неудобства жильцам дома.

И для УК, и для оператора связи важно действовать в рамках закона. Так первым удастся избежать больших штрафов, а вторым – узаконить свое оборудования в МКД и в случае смены УК остаться в МКД на прежних условиях.

Пример из практики провайдера

Пример сложной ситуации произошел в Московской области, где действия провайдера, который организовал отдел согласования для устранения монополизации на рынке по одному из районов города, привлекли внимание не только жителей этого города, но высокопоставленных лиц области.

Администрация района заинтересовалась сложившейся ситуацией, пригласила за стол переговоров представителей управляющей компаний и представителей оператора связи, при этом предложила курировать вопрос таким образом:

1. Контролировать  диалог между провайдером и УК, 
2. Организовать, совместно с УК, новое собрание, где в повестку дня включить доступ всем провайдерам города.

Теперь у УК появился выбор: пустить только одного провайдера, тем самым для «своего провайдера» оставить еще более менее благоприятные условия, или пустить всех, и тогда «свой провайдер» превратится в аутсайдера рынка.

Почему лучше выбрать согласование при помощи собрания собственников

«Подводные камни»,  о которых нужно помнить провайдеру, выбирая способ получения доступа:

• Затягивание сроков – процедура судов и получения постановления ФАС может затянуться на длительный срок. А чем быстрее провайдер займет место в новостройках, тем выше шансы у него иметь больше долю абонентов, даже спустя время. Через общие собрания собственников это можно провести очень быстро – вся процедура занимает от 21 дня.
• Риски невыполнения, опротестования и признания решений недействительными – даже  если суд и признает законность действий оператора, УК может и не выполнить решения, и большие штрафы не помогут в решении ситуации. Есть примеры, когда УК приписывали штрафы в размере 300-400 тыс. руб, она их оплачивала из собственных доходов благодаря  «помощи» провайдера, чьи интересы лоббировались. Кроме того, любой из собственников может поднять вопрос, на каком основании появился этот провайдер, собрать общее собрание собственников и принять решения по демонтажу оборудования провайдера (таких примеров масса).
• Риск принятия решения не в пользу провайдера. К сожалению, в наших реалиях клиенты нам рассказывали ситуации, когда она доходили до очень высокого уровня в попытке решить вопрос, но у них ничего не получилось. Были варианты с длительным судом, апелляцией и потом решением не в пользу провайдера.

Дополнительный положительный эффект для провайдера

Кроме полностью законного результата в виде доступа в жилой дом провайдер получает дополнительный эффект:

• «Сарафанное радио», активно срабатывающее на фоне недовольства монополистом,
• Дополнительная реклама провайдера благодаря объявлениям, освещению ситуации в местных СМИ, поквартирного обхода,
• Получение контактной информации потенциальных абонентов для последующего обзвона – данные остаются на анкетах и заявлениях, собираемых агентами на стадии заочного согласования.

В результате по опыту наших проектов по согласованию после проведения заочного этапа общего голосования и получения доступа к новому провайдеру только в течение первых нескольких месяцев подключается около 30% жителей дома, предварительно «разогретых» процедурой голосования.

Подведя итог, вкладываться в согласование просто необходимо, ведь не зря крупные провайдеры, не испытывающие проблем с доступом в МКД, закладывают расходы на согласование при строительстве сети. Подробнее о процедуре согласования можно почитать здесь и здесь. 

P.S. Мы не утверждаем, что способ согласования, который используем мы – единственный. Но он самый надежный в том случае, когда у провайдера сложилась сложная, конфликтная ситуация с УК, жесткая конкуренция на рынке. Часто к нам обращаются провайдеры, которые перепробовали другие способы, но не сдвинулись с мертвой точки.

Рынок меняется. То, что применимо в одном регионе, может не сработать в другом, поэтому призываем всех провайдеров воспринимать нашу информацию, как еще один законный способ доступа в жилые дома, и принимать решение, исходя из собственных расчетов и знания региона.

P.P.S. В данный момент рассматриваются поправки Минкомсвязи в закон «О связи» и Жилищный кодекс, разрешающие оператору работать в доме при наличии договора хотя бы с одним из жильцов и упрощающие доступ фиксированных операторов в жилые дома  Однако до тех пор пока изменения в законы не будут приняты и не вступят в действие, в сложных конфликтных ситуациях согласование лучше проводить, как и раньше.

Это третья часть из серии заметок про провайдеров в доме.
Если пропустили предыдущие, то они вот:
Сколько берут другие собственники с провайдеров, использующих общедомовое имущество.
Что управляющей организации (ТСЖ, ЖСК) делать с оборудованием провайдеров, размещённым без спроса.

Сегодня примеры из практики, где оценивались действия УК, отказывающихся допускать провайдеров к общему имуществу, а именно когда они законны, а когда — нет.

Незаконные отказы.

◾ Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А52 – 3910/2018 из Пскова.
Антимонопольная служба привлекла управляющую организацию к административной ответственности по ч. 5 ст. 14.32 КоАП РФ, в виде штрафа в размере 1 000 000 руб. за создание препятствий оператору связи в предоставлении услуги связи собственникам.
Организация обратилась в суд с заявлением о признании незаконным такого решения.
Суд уменьшил штраф до 500 000 руб., хотя это тоже не устроило УК. Она пожаловалась выше, но бесполезно.
Управляющую компанию посчитали виновной в нарушении закона о защите конкуренции, а именно в координации экономической деятельности операторов связи. Эта координация выразилась в самостоятельном установлении разных, необоснованных цен на аренду общедомового имущества.
УК предоставила одному из операторов связи безвозмездный доступ, ссылаясь на разрешение застройщика, а другому оператору выкатила условия о платности использования общего имущества, при этом цену УК также придумала сама.
Суд встал на сторону УФАС и притеснённого провайдера: «требования ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ не позволяют управляющей компанией самостоятельно принимать решение об определении возможности допуска и порядка пользования организацией связи общим имуществом дома».

◾ Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А76 – 38133/2018.
Управляющую организацию из Челябинской области оштрафовали по той же статье на 1 125 000 руб. Она опять пошла жаловаться в суд, и ей снова отказали.
Выяснилось, то она с одними операторами заключила возмездные договоры о размещении оборудования на общем имуществе в отсутствие решений общего собрания собственников, а другому оператору отказала в доступе вовсе при наличии решений общих собраний. Последний обратился в УФАС, и антимонопольный орган закономерно увидел в действиях УК нарушение закона о защите конкуренции:

«Антимонопольным органом сделан обоснованный вывод о том, что ООО „УК…“ осуществляет координацию экономической деятельности операторов связи, предоставляющих телематические услуги связи, а также услуги связи для целей кабельного вещания собственникам, инициирование заключения от своего имени с операторами связи договоров по поводу размещения на общем имуществе средств и линий связи, предусматривающих внесение оператором связи различной платы за такое размещение, в отсутствие соответствующих решений собственников, а также в отказе иному оператору связи в доступе к общему имуществу даже при наличии решений собственников о предоставлении в пользование общего имущества, что является нарушением ч. 5 ст. 11 Закона о защите конкуренции.»

Суды поддержали УФАС, указав, что УК должна действовать не как самостоятельный хозяйствующий субъект, а как лицо, представляющее интересы и выражающее волеизъявление собственников имущества МКД относительно размещения оборудования операторов связи.

Законные отказы

◾ Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56 – 60333/2017.
Здесь провайдер из Санкт-Петербурга пытался пожаловаться на УК, которая не пускала его в дом. Было заявлено требование «об обязании обеспечить ежедневный беспрепятственный доступ сотрудников ООО „…“ к общему имуществу многоквартирных домов для целей установки и технического обслуживания телекоммуникационного оборудования и линий связи».
Суды отказали, посчитав действия УК правомерными:

«Отказ в допуске к общему имуществу в отсутствие договора или соответствующего решения общего собрания о предоставлении общего имущества в пользование без заключения договора соответствует действующему законодательству и не ущемляет права оператора связи.
…собственники не принимали решений о доступе ООО „…“ для размещения оборудования связи в границах общедомового имущества, в связи с чем, УК не вправе была самостоятельно принимать решение о доступе ООО „…“ в многоквартирные дома, находящиеся в её управлении».

◾ Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56 – 39173/2017, оставлено в силе Верховным Судом РФ.
Здесь управляющая организация успешно оспорила предписание УФАС по Ленинградской области.
В антимонопольную службу пожаловался житель. В своей жалобе он указал на недопуск управляющей организацией операторов связи в его многоквартирный дом, а также на то, что в доме работает только один оператор связи с некачественными услугами. Он пытался привлечь к оказанию услуг 2 другие организации, но УК не пускала их в дом. Антимонопольный орган, как и в прошлых примерах, посчитал это нарушением закона о защите конкуренции и выдал компании предписание. От последней требовалось прекратить воспрепятствование доступу провайдеров к общедомовому имуществу.
Суды по жалобе управляющей организации по-разному оценили законность предписания. Первая инстанция посчитала его законным, однако вторая встала на сторону УК:

• отказывая в доступе к общему имуществу, управляющая организация действовала не как самостоятельный хозяйствующий субъект, а как лицо, представляющее интересы и выражающее волеизъявление собственников относительно размещения оборудования третьих лиц.
• отказ УК в допуске операторов связи к общему имуществу в отсутствие договора или соответствующего решения общего собрания о предоставлении имущества без заключения договора, соответствует действующему законодательству и не ущемляют права иных операторов.

◾ Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 28 февраля 2019 г. № 33 – 4031/2019.
Житель потребовал от управляющей компании не препятствовать в допуске провайдера к техническим этажам дома. С этим провайдером собственник заключил договор на оказание услуг связи.
Обе судебные инстанции отказали в таком иске:

• установка оборудования затрагивает вопрос о пользовании общим имуществом, при этом для размещения имущества провайдера общее собрание собственников решений не принимало.
• управляющая организация ограничена в реализации своих прав по пользованию и распоряжению общим имуществом. Она не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе организаций связи, к общему имуществу и, следовательно, в отношениях по предоставлению в пользование технических, а также иных общих помещений многоквартирного дома управляющая организация не может быть признана самостоятельным хозяйствующим субъектом.
• абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом дома.

Рекомендации прежние.

Управляющим организациям, которые не знают, что делать с [потенциальными] незаконными пользователями:
▪ Письменно пугать всякими демонтажами и отказами в допуске (в качестве работы по борьбе с незаконными пользователями), но для результата лучше поступать иначе — проводить собрания, устанавливать размер платы, радующий глаз жителей.
▪ На неравных условиях в доступе не отказывать и вообще стараться избегать этого вопроса, чтобы не подскользнуться.

Жителям, столкнувшимся с отказом, и провайдерам:
▪ Провести общее собрание, на котором определить возможность использования общего имущества провайдерами, можно поименно, если УО не пускает кого-то конкретного. Далее решать вопрос через суд или антимонопольную службу.