Вопрос о статусе апартаментов активно прорабатывают законодатели и обсуждают СМИ. Это важно для УО, управляющих многофункциональными зданиями, где расположены такие помещения. В помощь таким компаниям делаем обзор наших материалов по апартаментам. Читайте, являются ли они жильём, как управлять ими и установить размер платы за содержание, а также как УО взыскать с собственников задолженность за свои услуги.
Что такое апартаменты и являются ли они жилыми помещениями
В России сложилась практика строительства многофункциональных зданий. Это офисные и торговые центры, иные объекты нежилого назначения. В них много разных собственников: застройщик, отдельные юридические или физические лица, группы таких лиц.
В этих зданиях зачастую есть нежилые помещения, которые собственники используют для постоянного проживания – апартаменты. На них не распространяются нормы ЖК РФ. Жители апартаментов не могут зарегистрироваться в них, а жилищно-коммунальные услуги оплачивают по тарифам для нежилых помещений, не для населения.
Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец в одном из выпуском онлайн-программы «ЖКХ: мечты сбываются» отметила, что термин «апартаменты» пока содержится только в НПА для гостиничного бизнеса. Апартаменты в соответствии с классификацией являются одним из видов номеров в отелях и предназначены для временного пребывания.
Поэтому для них не действуют стандарты для жилых помещений по уровню шума, плотности городской застройки или обеспечения необходимыми объектами инфраструктуры. К тому же, согласно ч. 1 ст. 401 НК РФ, апартаменты относятся не к жилью, а к прочим видам нежилого имущества. На них не распространяются налоговые льготы (ч.ч. 3, 4 ст. 403 НК РФ).
Три довода судов в пользу УО при взыскании долгов по апартаментам
Что делают законодатели для правового регулирования в сфере управления многофункциональными зданиями
Многофункциональных зданий с апартаментами становится всё больше, а правового статуса у них нет. В НПА даже нет таких терминов. Чтобы урегулировать вопросы проживания в апартаментах и управления зданиями с ними, члены Совета Федерации разработалиспециальный законопроект № 1162929-7.
Авторы предлагают внести в нормативно-правовые акты понятие «многофункциональное здание» и распространить на такие объекты действие ЖК РФ. Тогда собственники апартаментов смогут перевести их в статус жилых помещений.
В законопроекте также указано, что общие собрания собственников в многофункциональных зданиях будут проводиться по аналогии с ОСС в многоквартирных домах. Владельцы помещений официально получат долевое право на общее имущество в здании.
Важность таких правок в законодательствеподчеркнул премьер-министр Михаил Мишустин. Он поручил своему заместителю Марату Хуснуллину создать к июлю рабочую группу по данному вопросу, а Минстрою РФ – продолжить обсуждение законопроекта № 1162929-7.
Есть ли в многофункциональных зданиях общее имущество и кто несёт за него ответственность
Пока в законодательство не внесены изменения, которые бы определили статус апартаментов и нормы управления многофункциональными зданиями, в этой сфере порядок устанавливают принцип применения закона по аналогии и судебная практика.
В одном из выпусков онлайн-программы «Школа ЖКХ» эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов рассказал о том, кому в многофункциональных зданиях сегодня может принадлежать право на общее имущество и, соответственно, кто за него отвечает. Есть три варианта:
- Застройщик приобретает право собственности на места общего пользования в силу ст. 218 ГК РФ, регистрирует его и передаёт это имущество в безвозмездное пользование управляющей зданием организации. Также застройщик может сдать ОИ в долгосрочную аренду любой компании, которая будет обслуживать объект.
- При оформлении права собственности на помещение собственник получает долю в праве на общее имущество. Так застройщик снимает с себя ответственность за его содержание. Собственники должны сами договориться о том, кто и как будет управлять зданием и обслуживать его.
- Застройщик заключает договоры об участии в долевом строительстве с УО, которую сам учреждает, а УО – договоры цессии с собственниками помещений в здании. В таком случае ответственность за управление объектом капитального строительства, его содержание, сбор платы за услуги полностью возложены на УО.
У каждой из этих схем есть свои плюсы и минусы, о которых вы сможете узнать из выпуска онлайн-журнала.
Какие существуют способы управления зданиями с апартаментами
Нужно ли вносить данные о многофункциональном здании в реестр лицензий субъекта РФ
Как правило, управляющие организации, заключающие договоры с собственниками помещений в многофункциональных зданиях, имеют опыт управления МКД. У них возникает вполне обоснованный вопрос: если в здании есть апартаменты, в них живут люди, нужно ли вносить сведения о таком здании в реестр лицензий.
Ответ на этот вопрос дал Верховный суд РФ в деле № А60-46903/2019. Одна из УО Екатеринбурга не внесла в реестр лицензий многофункциональное здание, которым управляла: по технической документации объект не являлся МКД. Но орган Госжилнадзора посчитал иначе, потому что в здании были жилые помещения. Ведомство выдало предписание, потребовав, чтобы УО перестала управлять зданием, пока не внесёт его в реестр.
Стороны спора встретились в суде и дошли до ВС РФ. Он поставил точку в этом вопросе, указав, что раз многофункциональное здание включает помещения жилого и нежилого фонда, то является МКД согласно п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
Многоквартирным домом признаётся совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников. Спорное здание отвечает признакам МКД и подлежит включению в реестр лицензий.
Если в суде УО сможет доказать, что в здании нет жилых помещений, тогда нельзя будет отнести объект к многоквартирным домам и потребовать от компании внести сведения о нём в реестр.
Кто и как устанавливает размер платы за содержание апартаментов
Ещё один непростой вопрос для собственников и управляющих апартаментами – расчёт платы за ЖКУ. Поскольку такие помещения не признаются жилыми помещениями, к ним применяются тарифы на коммунальные услуги для нежилых помещений. Пока не будут внесены изменения в законодательство, исполнители услуг не будут использовать при расчётах тарифы для населения.
Сложнее обстоят дела с установлением размера платы за содержание апартаментов в отсутствие правового регулирования. Если собственники помещений на общем собрании не смогли договориться о величине платы или вообще не проводили ОСС, то рано или поздно спор о начислениях в квитанциях перейдёт в суд.
В Рязани собственник апартаментов подал иск в суд, считая, что при расчётах управляющая организация должна использовать утверждённый органом местного самоуправления тариф. К тому же истец не подписывал с ней договор и поэтому не должен ей платить. Общее собрание собственников помещений в здании не утверждало перечень работ и услуг и размер платы за них.
УО при расчётах с собственниками апартаментов использовала размер платы, прописанный в договоре между ней и застройщиком. Плата за коммунальные услуги, в том числе за электроэнергию, начислялась по тарифам для нежилых помещений.
Разбирательство дошло до Верховного суда РФ. Он указал, что установленный органом МСУ тариф нельзя применять к нежилому зданию. Размер платы должны утвердить собственники на ОСС. Если они этого не сделали, то расчёт платы должен исходить из экономической обоснованности и принципа достаточности средств для надлежащего содержания общего имущества собственников.
Поскольку управляющая организация по факту оказывала услуги и проводила работы по содержанию общего имущества, то собственники должны за это заплатить. Чтобы определить, сколько, судам следует установить объём оказанных УО услуг, их стоимость и экономическую обоснованность.
Вносятся ли в реестр лицензий данные о многофункциональном здании
Можно ли взыскать долг за содержание апартаментов с их собственника в отсутствие письменного договора
Взыскание УО платы за содержание общего имущества в многофункциональных зданиях стало одной из тем онлайн-программы «Школа ЖКХ». Её ведущий Павел Кузнецов сделал обзор судебной практики, проанализировал положительные для управляющих организаций решения и доводы судов в них.
Как мы говорили ранее, апартаменты не являются жильём и поэтому нормы ЖК РФ напрямую к ним не применяются. Но при решении споров между собственниками апартаментов и УО суды по аналогии используют положения разд. VII ЖК РФ «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги».
При этом собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). С момента подписания передаточного акта он является потребителем ЖКУ и должен платить за содержание общего имущества (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).
Суды признают право УО на взыскание задолженности и в отсутствие заключённого с собственником помещений договора. Это не освобождает его от оплаты расходов на содержание общего имущества (п. 5 постановления Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 № 10-П). Подробнее о судебной практике по взысканию долгов с владельцев апартаментов узнайте из выпуска онлайн-журнала.
Что нужно иметь в виду, приступая к управлению апартаментами
Компании, решившие управлять многофункциональными зданиями с апартаментами, должны помнить несколько важных аспектов этой работы:
- Управление и содержание апартаментов не урегулировано в НПА, а суды для разрешения споров УО с собственниками применяют нормы ЖК РФ по аналогии.
- Апартаменты не являются жилыми помещениями, поэтому их жители не могут там зарегистрироваться, а при расчётах за коммунальные услуги исполнители не могут использовать тарифы для населения.
- Размер платы за управление и содержание апартаментов должно утвердить общее собрание собственников. Применять муниципальный тариф к нежилому зданию нельзя.
- Отсутствие письменного договора между собственником помещения и УО не освобождает жителя апартаментов от оплаты содержания общего имущества. Если владелец помещения не оплачивает услуги управляющей организации, она вправе взыскать долг через суд.
Ждём правки в нормативно-правовые акты, которые закрепят статус апартаментов и многофункциональных зданий и позволят УО применять при управлении ими нормы Жилищного кодекса.
0
20.03.2023
10:00
20 марта 2023 в 10:00
Рынок апартаментов России продолжает развиваться несмотря на отсутствие правового регулирования такого вида недвижимости. И для отрасли, и для рынка, отсутствие нормативки – это плохо, потому что правовая неопределенность создает риски и злоупотребления. К тему
управления апартаментов
мы обращались не раз, но чем дальше, тем больше спорных и сложных вопросов возникает.
Общие особенности по апартаментам
1. Крайне запутанная система управления. В одном жилом комплексе могут быть и апартаменты, и многоквартирные дома. При этом инженерные сети могут быть совместные, а земельный участок под каждый объект – невыделенный. Следом возникают проблемы с передачей документации: она или теряется, или недобросовестно удерживается, но получить ее даже через суд (по аналогии с многоквартирными домами) не получится, ведь обязанности ее передавать в случае апартаментов нет.
2. Чем ближе к Москве, тем больше бардака. Недавний пример, с которым столкнулся – дом, в котором одновременно два объекта: реконструированные апартаменты и объект культурного наследия. И все это включено в реестр лицензий и управляется Жилищником. В другом случае московский Росреестр часть помещений одного здания зарегистрировал в другом. И изменить эту ситуацию удалось лишь очень длинной перепиской и жалобами. Подобных примеров, свидетельствующих о хаотичности рынка управления апартаментами в Москве (да и по стране) очень много.
3. Безответственность за вред и злоупотребления. Снова недавний пример: на машину девушки упал лед и разбил стекло. Взыскать убытки не получилось, потому неясно, кто ответчик. В жилом комплексе (где здание-апартаменты) есть ТСЖ, но домом не управляет. А еще есть две новые УК, которые конкурируют за право управления домами, выставляя двойные квитанции. А первоначальная УК/застройщик признан банкротом и в отношении него завершено конкурсное производство. Даже получив решение суда – денег получить не с кого, потому что реестр требований кредиторов закрыт. И все субъекты жилищного управления приводят убедительные доказательства, что вина в повреждении машины не их. А с реестром лицензий не свериться, потому что в отношении апартаментов его нет. В итоге за вред никто не ответит.
4. Некому жаловаться на злоупотребления. Жилищная инспекция не проверяет апартаменты, они не образуют предмет ее контроля (20 ЖК РФ). Поэтому любые завышения тарифа, прямой обсчет и нежелание использовать установленные для многоквартирных домов правила расчетов – остаются безнаказанными.
5. Проблемы при заключении договоров с поставщиками ресурсов. Причем эти сложности возникают не только при заключении договора, но и при определении тарифа. Часто мы видим ситуации, когда апартаментам тариф дают как для бизнеса, хотя на 80-90% там живут обычные люди, потому что больше жить им негде.
Особенность в том, что обычно эти проблемы возникают не по одной, а разом. И все может быть усилено запутанной структурой собственности по инженерным коммуникациям, местам общего пользования, земельным участком под здание-апартаменты. Все это лишь подтверждает, что управлять апартаментами – очень сложно. Особенно речь касается проектирования будущего бизнеса: важно не сделать основных ошибок и избежать подводных камней.
Начинаем управлять апартаментами
1. Для начала нужно определиться с составом того, чем именно мы управляем. Понять, где проходит граница по сетям с ресурсником и потребителем, при необходимости надлежащим образом ее оформить. Определить состав общего имущества, осметить все затраты, необходимые на эксплуатацию.
2. Решить, какой набор услуг будет оказываться потребителю. Это для многоквартирных домов есть минимальный перечень жилищных услуг. А для апартаментов такого перечня нет, а обязанности использовать жилищное право по аналогии тут тоже не предусмотрено. Поэтому апартаменты могут иметь скромный и необходимый набор жилищных услуг или же премиальный (с охраной, ГБР, СКУД, консьержем и пр.).
3. После того, как оба эти вопроса будут решены, мы сможем выйти на тариф. Кстати, тариф может различаться для разных групп потребителей (например, для первых этажей с магазинами и для всех остальных). Однако все это нужно грамотно обосновывать, чтобы в случае судебной тяжбы тариф можно было защитить.
4. Одновременно с тарифом разрабатываем договор управления. Он будет отличаться от аналогов по многоквартирным домам, потому что договор управления по апартаментам должен быть более подробным. Причины этого очевидны: если по МКД все основные вопросы так или иначе урегулированы в законе, то по апартаментам законов нет. Поэтому если не решить многие вопросы (с границей по сетям, с доступом, правилами проживания, размещению вывесок и пр.) на этапе проектирования договорных отношений, то в дальнейшем при спорах это создаст свои проблемы или даже убытки.
5. Когда ясность с тарифом появилась, необходимо делать собрание и утверждать его вместе с договором управления. Часто единственным подписантом или голосующим в таких случаях выступает застройщик (если объект не распродан). Если же он распродан, то придется проводить собрание по классической схеме и по аналогии с жилищным управлением (потому что другой аналогии нет).
Ошибки при управлении апартаментами
1. Невнимательность к деталям и нюансам. Конечно, программа максимум состоит в том, чтобы учесть все. Но это не всегда получается, потому что многие проблемы часть появляются внезапно и предвидеть их было почти невозможно. Но все же максимум рисков нужно учесть на этапе проектирования схемы управления объектом.
2. Ощущение собственной безнаказанности. Сейчас в России сложилась уникальная ситуация, когда практика управления апартаментами активно развивается, но ничем не регулируется. Отсюда возникает безответственность и безнаказанность. Ряд недобросовестных эксплуатирующих организаций этим активно пользуются, понимая, что управы на них нет. Отсюда вытекают многочисленные злоупотребления по апартаментам, в числе которых:
— бесконтрольная распродажа общего имущества в доме;
— завышенные тарифы на коммунальные услуги (неиспользование установленных формул расчета);
— низкое качество жилищных услуг и вообще обслуживания/эксплуатации объекта.
Конечно, тактически такие действия действительно могут какое-то время оставаться без последствий, маловероятно, что надзорные органы придут с проверкой по жалобе. Но стратегически такой подход заведомо проигрышный. Он будет способствовать активной самоорганизации жителей и консолидации усилий против управляющей организации. И рано или поздно дело кончится сменой УК на апартаментах.
Таким образом, процедура запуска в управление апартаментов на сегодняшний день одна из самых сложных с точки зрения менеджмента. Зданий таких становится все больше, но намеков на то, что в ближайшем будущем объекты получат правовое регулирование – нет (строительное лобби этого очень хочет, но такие дома строятся без расчета социальной и иной инфраструктуры, и города не могут допустить такие постройки в статусе, приравненном к многоквартирным домам). Следовательно, правовая неопределенность, хаотичность регулирования и управленческих практик – будут нарастать.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru
Новости компаний
Деньги ,
26 окт 2020, 09:58
0
Как управлять арендой апартаментов для получения максимального дохода
Помогает ли управляющая компания зарабатывать на аренде апартаментов? Как отзываются о своем пребывании в апарт-отеле арендаторы?
Продолжаем публикацию серии интервью с инвесторами, купившими апартаменты в сети YE’S от ГК «Пионер». В этой статье приводим их мнения о наличии управляющей компании (УК). Насколько выгодно сдавать в аренду свою собственность в апарт-отеле через УК? Сколько времени можно сэкономить? Какие вопросы могут решить сотрудники УК?
Отдельно приводим мнения арендаторов — тех, кто снимает номера в апарт-отелях. Это возможность взглянуть на целевую аудиторию рентного бизнеса с другой стороны и принять решение о покупке апартаментов в московских комплексах YE’S Botanica и YE’S Technopark.
Об управляющей компании YE’S
Важной частью каждого из апарт-отелей YE’S является управляющая компания. В ее функции, помимо содержания комплекса апартаментов и предоставления гостиничных услуг, также входит обеспечение потока арендаторов для собственников юнитов.
Хочешь сдать номер — обращайся в УК. Хочешь арендовать номер — удобнее через УК. Консьерж-сервис, уборка, мелкий ремонт — просто звонишь в УК. Отнести вещи в прачечную, оплатить коммунальные счета, забронировать мини-офис, воспользоваться услугами хранения вещей… УК занимается всем в апарт-отелях YE’S.
В ГК «Пионер» также задумались о применении опыта УК по работе с частными инвесторами и арендаторами и в строящемся бизнес-парке в районе Останкино.
Ольга и Игорь Митрофановы, занимаются поставками современного оборудования и техники для стоматологов: «Управляющая компания играет огромную роль. Если делать все самому — уходит огромное количество времени. Они же заботятся о нас 24 часа».
Татьяна Николаева, главный бухгалтер: «Хорошо, если есть управляющая компания, так как мне нужен помощник. УК предоставляет очень качественный сервис и имеет строгий регламент проведения различных работ».
Любовь Воронцова, юрист, кандидат юридических наук: «Ты покупаешь, вкладываешь деньги — и, по сути, прекращаешь волноваться о проблемах. Ты перекладываешь их на другого. В каком-то смысле это делегирование рисков. Будучи юристом, я представляю все негативные моменты сдачи жилого помещения. Думаю, что в апарт-отеле YE’S от этого мы будем ограждены».
Интерьеры и оснащение апартаментов
В основе инвестиционной модели приобретения апартаментов в сети YE’S — получение дохода от сдачи номеров в аренду. Ранее мы уже обсуждали преимущества и мотивы такого частного бизнеса. Собственников и арендаторов в апарт-отелях YE’S привлекает многое — от расположения и доверия бренду YE’S до международного подхода к сервису. Еще одним фактором приобретения или аренды апартаментов YE’S выступает качество их интерьерных решений. Номера предлагаются с качественным ремонтом, набором мебели и бытовой техники профессионального гостиничного уровня. А что инвесторы говорят об интерьерах своих апартаментов?
Алексей Круглов, бизнесмен: «В других апартаментах придется убить два-три-четыре месяца на ремонт. Ведь говорят же в народе: ремонт можно только начать и невозможно закончить. Апартаменты YE’S с отделкой — это большой плюс».
Ирина Клейман, продюсер онлайн-курсов: «Понравилось, как здесь все эргономично и стильно. Я бы сделала все точно так же. Тогда зачем мне на это терять время?»
Ольга и Игорь Митрофановы: «Самое главное и самое важное в нашей жизни — это время. Время, которое мы тратим на выбор. Когда у тебя все готово, а за спиной нет ремонта, споров и компромиссов, ты понимаешь, что сохранено огромное количество времени. Иногда нужно просто довериться профессионалам».
Взгляд со стороны: что говорят арендаторы о проживании в апарт-отеле
Инвесторам, чтобы принять решение о приобретении недвижимости под аренду, например, в YE’S Botanica или YE’S Technopark, часто требуется взгляд со стороны потенциального клиента. Насколько ему будет удобно жить в этой локации и в таких условиях? На что арендатор будет обращать внимание? Что ему понравится, а что нет? Некоторые инвесторы пытаются ответить на эти вопросы самостоятельно. Но проще — узнать обо всем напрямую, что называется, из первоисточника. Редакция «РБК-Недвижимости» поинтересовалась всем этим у людей, проживающих в апарт-отелях YE’S.
Никита Борисов руководит отделом в компании, специализирующейся на строительном инжиниринге, параллельно обучается в аспирантуре. Часто приходится ездить в командировки в Санкт-Петербург. Пока семьи нет, снимает номер в апарт-отеле YE’S Mitino.
«Почему не снял квартиру? С «бабушкиным» ремонтом? Это либо панелька, либо старые кирпичные дома. А тут — монолитный дом, свежий, новый. Немаловажно, что в номере телевизор, холодильник и вообще вся бытовая техника очень хорошего качества. И в окружении все есть, что захочешь: рядом парк, торговые центры.
Я уже два с половиной года живу в таких условиях и переходить на более низкий уровень как-то не хочу».
Ярослав Ювищев занимается венчурными инвестициями и технологическим предпринимательством. Карьеру и бизнес начинал в Санкт-Петербурге, где впервые познакомился с форматом проживания в российском апарт-отеле YE’S Hoshimina на проспекте Просвещения (ранее Ярослав жил в апарт-отелях за границей). Переехав в Москву, поселился в YE’S Mitino на улице Митинской. «Забавно, что и в Питере, и в Москве номер дома 16», — говорит он. В Москве арендует номер уже два года.
«Найти хорошую квартиру в аренду — это всегда вызов. Особенно, когда речь идет о переезде в незнакомый город. Переезжая из Петербурга в Москву, я понимал, что такой транзит [из YE’S Hoshimina в YE’S Mitino] — это комфортно. Такое чувство, что ты находишься у себя дома, просто в другом городе.
Общение с УК — здесь самая приятная и простая составляющая. Достаточно написать письмо или набрать менеджера по телефону. Мне кажется, ее основные задачи — уют, комфорт, тепло и чистота на этажах, — выполняются потрясающе.
Рынок аренды квартир — достаточно непрозрачный, присутствует посредничество. Этого не было в случае с апарт-отелем. Я был знаком с концепцией, поэтому доверился бренду YE’S. Также для меня были важны: доступность, соотношение цены и качества, скорость заселения, интерьер апартаментов, определенный уровень качества жизни. Говорят же, что быт определяет сознание человека. В этом плане высокая планка сервиса, безусловно, влияет на жизнь. Когда заходишь в YE’S, все воспринимается как качественный жилой комплекс или отель высокого класса».
Управление комплексами апартаментов
Апартаменты могут использоваться в качестве жилой недвижимости для личного проживания или для сдачи в аренду, в качестве корпоративной недвижимости.
«Гостиничная компания» гарантирует качественное обслуживание апартаментов по стандартам, соответствующим международным требованиям к коммерческой недвижимости данного типа.
Подробнее
Увеличить
Уменьшить
УПРАВЛЕНИЕ КОМПЛЕКСАМИ АПАРТАМЕНТОВ
Апартаменты могут использоваться в качестве жилой недвижимости для личного проживания или для сдачи в аренду, в качестве корпоративной недвижимости.
«Гостиничная компания» гарантирует качественное обслуживание апартаментов по стандартам, соответствующим международным требованиям к коммерческой недвижимости данного типа.
«Гостиничная компания» ставит своей целью индивидуальный подход в предоставлении сервиса, максимальный учёт пожеланий каждого собственника при формировании пакета услуг в зависимости от назначения апартаментов.
Услуги по управлению апартаментами:
- Разработка стандартов и регламентов обслуживания;
- Техническая эксплуатация зданий и индивидуальное техническое обслуживание для собственников апартаментов;
- Профессиональный клининг апартаментов и обслуживание общих территорий;
- Организация системы безопасности, видеонаблюдения, охраны зданий, паркингов, прилегающей территории;
- Услуга персональной горничной, консьерж сервис;
- Предоставление услуг wi-fi и ip-телефонии;
- Организация работы паркинга;
- Финансовое и расчетное обслуживание собственников апартаментов с помощью информационных систем «Домопульт», «1с-Недвижимость»;
- Заключение договоров с ресурсными организациями. Оптимизация коммунальных расходов.
В качестве канала коммуникации между собственниками и управляющей компанией применяются современные многофункциональные программные комплексы и специализированное программное обеспечение. В частности, в комплексах апартаментов deluxe «Камелия» и «Арена Парк» интегрирована платформа «Домопульт» для автоматизации процессов управления, объединяющей в единую информационную систему управляющую компанию и собственников апартаментов. Система «Домопульт» предлагает рабочие пространства для различных категорий пользователей. Это кабинет управляющего, рабочее место диспетчера, приложение исполнителя заявок и, само собой, удобное мобильное приложение жителя, являющееся по сути личным кабинетом владельца помещения.
Для целей автоматизации процессов и большей прозрачности работы, «Гостиничной компанией» применяется программный продукт «1С: Аренда и управление недвижимостью». Данная система позволяет управлять многофункциональными объектами недвижимости, автоматизировать договорные процессы с подрядными и обслуживающими организациями, поставщиками коммунальных ресурсов.
Специалисты инженерно-технического подразделения проводят регулярный аудит технического состояния задний и коммуникаций, что гарантирует безопасное проживание и отсутствие аварийных ситуаций. Кроме этого, «Гостиничная компания» ориентирована на оптимизацию расходов и рациональное отношение к ресурсам, что позволяет минимизировать стоимость коммунального обслуживания для собственников и арендаторов.
В апартаментах организована клининговая служба. Услуги по уборке могут предоставляться как по договору на постоянной основе с выбранной собственником периодичностью, так и единовременно по предварительной заявке. Возможно предоставление специализированных клининговых услуг: чистка ковров и мягкой мебели, мойка окон, генеральные уборки и др. В апартаментах премиум класса возможно предоставление услуг химчистки и прачечной с быстрым и качественным обслуживанием.
Дизайн входной группы
Отдельного внимания заслуживает входная группа апарт комплексов. Для оформления входной группы и центрального вестибюля привлекаются лучшие специалисты по дизайну интерьеров. Лобби здания апартаментов больше походит на рецепцию дорогого отеля, где вас встречает консьерж, готовый выслушать ваши пожелания и выполнить ваши поручения, что выгодно отличает апарт комплексы от подъездов жилых домов даже класса «Люкс».
Примеры комплексов, которыми мы управляем
| Комплекс апартаментов | Адрес | Класс объекта | Площадь здания, кв м | Количество апартаментов |
|---|---|---|---|---|
| Апартаменты «Камелия» | Краснодарский край, г. Сочи, Курортный проспект, 89 | Deluxe | 20 968,80 | 76 |
| Апартаменты «Арена парк» | г. Москва пр-кт Ленинградский, д. 36, строение 31 | Deluxe | 22 145,80 | 56 |
Важным моментом специалисты «Гостиничной компании» считают организацию позитивной коммуникации с сообществом собственников в каждом комплексе апартаментов, находящемся в управлении. В синергии всех собственников, в ответственном сотрудничестве и доброжелательном общении мы видим возможность организации комфортного проживания как собственников, так и арендаторов апартаментов.
Качественное обслуживание полного цикла – востребованный и необходимый сервис, обеспечивающий безопасность и комфорт всех собственников апартаментов и проживающих в них людей, позволяет не тратить время на решение бытовых вопросов, доверив их заботливым профессионалам, освободить время для работы, творчества и общения с близкими.
- Девелопмент
- Управление персоналом
С появлением на российском рынке апарт-отелей в очередной раз стало понятно, что доходность вложений в недвижимость выше, чем у банковских вкладов минимум на 2-3%. К тому же, для среднестатического покупателя такие инвестиции представляются одним из наиболее понятных инструментов по сохранению и приумножению капитала. Так ли это на самом деле, мы рассказывали в прошлой статье. Теперь SPbHomes более пристально изучил тему управляющих компаний гостиниц: кто и как занимается вашими деньгами?
Разбор полетов
Регулярный мониторинг показателей – залог эффективной работы как для собственника, так и для оператора. Для оценки компетентности управляющей компании стоит обратить внимание на:
- Опыт работы.
Время присутствия на рынке, объем выполненных и текущих проектов важны для составления общей картины. Однако не следует останавливаться только на этом пункте и делать общие выводы; - Текущее состояние подшефных объектов.
В эксплуатационные показатели гостиниц входит как качество ежедневной уборки, так и соответствие отчетности реальности. Если есть возможность, посетите отели оператора, проверьте чистоту МОПов и номеров – в подавляющем большинстве гости строги в этом вопросе; - Качество работы с клиентами.
Здесь будет не лишним изучить отзывы постояльцев: как часто персонал управляющей компании игнорирует просьбы гостей или же наоборот идет навстречу даже в мелочах. Дополнительные услуги и доброжелательность улучшают уровень сервиса; - Качество оказываемых услуг.
Зачастую оператор заявляет широкий спектр, однако их уровень оставляет желать лучшего: есть ли нарекания на работу горничных, часто ли меняются субподрядчики (например, по ремонту номеров), много ли скрытых платежей?
Возникает закономерный вопрос: что же делать, если управляющая компания апарт-отеля еще неизвестна на рынке? В этом случае следует сравнить обещания новоиспеченного оператора со средним уровнем услуг на рынке в том или ином ценовом сегменте. Будет ли это соотноситься с финансовыми показателями? Если в бюджетных апартаментах в стоимость включены, к примеру, услуги прачечной, действительно ли затраты смогут окупиться?
| Наименование УК | Год основания | Доходность | Присутствие в проектах |
|---|---|---|---|
| VALO Service | 2017 | От 9% годовых при долгосрочной аренде От 14% годовых при краткосрочной аренде |
VALO |
| Отельный оператор PLG | 2009 | От 9% годовых гарантированного дохода До 19% годовых негарантированного дохода 30 тыс руб ежемесячного гарантированного дохода со сдачи студии |
IN2IT Про`молодость |
| МТЛ-Недвижимость | 2004 | До 17% годовых при краткосрочной или долгосрочной аренде |
START WINGS Like Avenue-Apart на Дыбенко |
| УК Y’ES | 2013 | От 30 до 50 тыс руб/мес в зависимости от метража юнита |
Y’ES Marata Y’ES на Хошимина |
| УК Zoom Service | 2019 | До 17% годовых негарантированного дохода До 10% годовых гарантированного дохода |
Zoom |
| NAI Becar | 1978 | От 8,8% годовых гарантированного дохода 75% от негарантированного дохода по аренде |
AVENUE на Мужества |
| УК Docklands | 2007 | До 12% годовых при смешанной системе аренды | Docklands Loft na Srednem |
Данные по Санкт-Петербургу, сентябрь 2019 г
Что должен знать будущий собственник?
Выбор апарт-отеля не должен ограничиваться критериями «место» и «цена». Несмотря на то, что локация играет важную роль, так как от местоположения гостиницы зависит заполняемость, нужно оценивать опыт работы и будущей управляющей компании (оператора).
Чтобы стать профессиональным рантье и ориентироваться в отчетности, для начала стоит разобраться в базовых терминах и понятиях:
- Occupancy (или ОСС) – загрузка или заполняемость апарт-отеля. Посчитать показатель можно по формуле: количество сданных номеров/количество свободных номеров (кроме ремонтируемых);
- Average daily room rate (или ADR) – средняя стоимость суточной аренды юнита. Рассчитывается: общая выручка от сдачи номеров за нужный период/количество сданных номеров за тот же период;
- Revenue per available room per day (или RevPAR) – средний доход конкретного юнита. Вычисляется: ADR*OCC;
- Revenue per available room per client (или RevPAC) – средний доход на каждого гостя, включающий в себя стоимость питания, дополнительных услуг и налогообложение. Вычисляется: выручка/количество гостей.
Значения этих трех показателей являются наиболее важными для собственника. С их помощью можно отследить динамику доходности, а отсюда эффективность и политику управляющей компании.
Для примера расчетов возьмем примерные годовые показатели апарт-отелей со 100 номерами в центре Петербурга. Годовая выручка и загрузка — 97,45 млн рублей и 89% соответственно.
| Показатели | Расчеты |
|---|---|
| ОСС | 89% |
| ADR | 97,455 млн руб/89 номеров*365 дней=3000 рублей |
| RevPAR | 3000 руб*89%=2670 рублей |
В таблице не учтен показатель RevPAC, так как необходима точная квартирография апарт-отеля и, как следствие, точная вместимость каждого юнита.
Если интересующий покупателя апарт-отель уже введен в эксплуатацию и функционирует, то на стадии обсуждения сделки можно попросить показать имеющиеся цифры. Не все УК готовы предоставить полную отчетность из-за соблюдения коммерческой тайны, однако попытаться стоит.
Если же объект находится на стадии строительства, то необходимо внимательно изучить прогнозируемые цифры.
Управляющая компания – это «лицо» любой гостиницы. Постояльцы, как простые туристы, так и командировочные, отмечают отельеры, охотнее вернутся туда, где им было комфортно. В вопросах места проживания многие из нас достаточно консервативны.
Персонал, прозрачность работы оператора, общее понимание рынка собственником и детальное руководством – во многом залог успешности гостиничного объекта. Объем предложения апартаментов в Санкт-Петербурге будет расти еще в течение минимум 2-3 лет, поэтому есть большой шанс попасть в рог изобилия и выбрать действительно интересный проект.
-
8-988-147-58-67
Создание апарт-отеля на основе договоров аренды апартаментов
ГО «НеоЛит» принимает в управление на основе договора аренды апартаменты в жилых комплексах, апарт-отелях города Сочи, формирует на базе общего имущества комплекса ресепшен и оказывает гостиничные услуги формируя бизнес и принося стабильный и гарантированный пассивный доход всем собственникам апартаментов. В том числе в рамках управления апарт-отелем оказываются услуги управляющей компании по управлению общедомовым имуществом и инфраструктурой.
Что делает компания «НеоЛит»:
Как итог, собственник отеля получает:
1. Стабильную растущую прибыль от объекта;
2. Обеспечение сохранности объекта;
3. Наличие контроля собственника над управлением;
4. Увеличение узнаваемости объекта и рост стоимости актива.
Как итог, собственник отеля получает:
1. Стабилизацию и рост прибыльности объекта;
2. Обеспечение сохранности объекта;
3. Наличие контроля и влияния собственника над управлением;
4. Вывод процесса управления на профессиональный уровень.
Выгоды сотрудничества с нами
Гарантия достижения результата
четко прописаная в договоре
Достижение прибыли
700 000 руб. на каждый номер в год отеля в Сочи
Кругогодичная прибыль
Обеспечение всесезонного функционирования объекта
Постоянный рост прибыли
Планомерно в течение 3-х лет
Условия работы с апарт-отелем
Не менее 10 апартаментов в одном здании.
Наличие служебного помещения для горничных и администратора или территория, где можно данное помещение сделать .
Договор аренды на 11 месяцев.
Выплаты собственникам от 70% до 80% от прибыли 1 раз в месяц каждого 15 числа (в Сочи выплаты — 250.000- 800.000 руб. за апартамент в год в зависимости от категории объекта недвижимости и его месторасположения).
ГО «НеоЛит» использует свои оборотные средства и вкладывает их в вашу недвижимость.
ГО «Неолит» формирует круглогодичный апарт-отель.
ГО «Неолит» предоставляет возможность контроля своей деятельность через программное обеспечение в любой момент времени.
Этапность взаимодействия с собственниками апартаментов
Изучение объекта недвижимости и формирование индивидуального предложения о сотрудничестве
1 день
Категоризация апартаментов в зависимости от оснащения, площади, специфики
1 день
Коммерческое предложение, переговоры, выработка наилучшего решения для партнера и нас
Заключение договора аренды
Доукомплектация апартаментов по нашим стандартам
При необходимости
Прием-передача апартаментов в коммерческую эксплуатацию
1 день
Передача доступа в программное обеспечение ГО Неолит для контроля деятельности
Формирование отеля — сайт, соц. сети, стойка ресепшен
10 дней
Первая выплата собственнику
30 дней после заключения договора аренды
Заполните короткую
анкету и получите:
Рецепт загрузки объекта гостеприимства на 65% в год
Решение по продаже доп.услуг (+20% к прибыли)
Выгодное предложение по управлению с гарантией результата
Добрый день. Я собственник апартаментов в Курортном комплексе. Апартаменты — это нежилое помещение для временного проживания, хотя я, как и многие другие собственники, живу в них постоянно. После покупки апартаментов меня обязала Управляющая компания, определенная Застройщиком, заключить с ней Договор на участие в затратах на содержание здания, в котором был пункт о праве Управителя повышать расценки в одностороннем порядке. На данный момент времени с даты заключения договора за 3 года тарифы выросли в два раза и составляют 235 руб/кв.м. Управитель даже не удосуживается собрать собственников апартаментов и объяснить причину очередного повышения цены. Также нам Управитель не предоставляет абсолютно никакого Отчета, куда уходят наши деньги. Расторгнуть договор я не имею права, так как не могу НЕ пользоваться местами общего пользования, а значит, должна платить за их содержание и текущий ремонт.
Насколько я знаю, если бы наши отношения рассматривались с точки зрения ЖК РФ, то утверждение изменения тарифов было бы возможно исключительно на Общем собрании собственников помещений.
Но Управитель наши отношения рассматривает с точки зрения ГК РФ, и раз уж мы заключили договор, то должны его соблюдать, не смотря на наличия в нем дискриминационного пункта о повышении расценок в одностороннем порядке.
Подскажите, пожалуйста, к какому праву все-таки относятся отношения Собственника апартаментов с Управителем? И как собственник апартаментов в этом случае может законно контролировать установление Тарифов, а также качество и объем оказываемых услуг.