Управляющая компания это что такое простыми словами

https://ria.ru/20211101/zhkkh-1757290367.html

Как заставить работать управляющую компанию: советы юриста

Управляющая компания ЖКХ: что делает, услуги, обязанности, деятельность и права

Как заставить работать управляющую компанию: советы юриста

Управляющая компания — организация, отвечающая за обслуживание многоквартирного дома. Какие услуги предоставляет, что входит в ее обязанности, какие структуры… РИА Новости, 22.11.2021

2021-11-01T20:50

2021-11-22T20:49

общество

федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (роспотребнадзор)

федеральная антимонопольная служба (фас россии)

жкх

россия

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/153185/01/1531850176_0:0:3004:1691_1920x0_80_0_0_277ce71943e2f13e555390d1ec4cebba.jpg

МОСКВА, 1 ноя — РИА Новости. Управляющая компания — организация, отвечающая за обслуживание многоквартирного дома. Какие услуги предоставляет, что входит в ее обязанности, какие структуры регулируют деятельность в сфере ЖКХ, а также советы юристов, как призвать к ответственности управляющую компанию, если она не делает то, что должна, — в материале РИА Новости.Что такое управляющая компания в сфере ЖКХУправляющая компания (УК) — это юридическое лицо, чья сфера деятельности заключается в обслуживании многоквартирных домов за плату от собственников.УК отвечает за ремонт и обслуживание общего имущества собственников жилья, за уборку в подъездах и во дворе, вывоз мусора, оказывает жильцам услуги по ремонту коммуникаций в квартирах.Типы УКНа основании договора с жильцами управляющая компания берет на себя ответственность за поддержание МКД и придомовой территории в должном санитарном и техническом состоянии, а также оказывает коммунальные услуги и управляет самим домом.УК различаются по юридическому критерию: это может быть жилищный кооператив, акционерное общество и обществе с ограниченной ответственностью.Также существует три типа УК, которые подразделяются в зависимости от функционала.УправляющиеУправляющие организации — это те компании, которые занимаются исключительно деятельностью по управлению многоквартирного дома. Все остальные вопросы насчет обеспечения надлежащих санитарных и технических условий решают подрядчики.ГибридныеГибридные компании — организации, которые берут на себя ответственность как за управление жилым домом, так и за поддержание его в надлежащем состоянии, своевременный ремонт общественного имущества и обеспечение коммунальных услуг. Такой тип наиболее распространен на территории России.ЭксплуатационныеЭксплуатационными называются подрядные организации, нанятые управляющими компаниями для выполнения работ. Это менее распространенный вид организации.Обязанности УКВсе обязанности УК прописаны в Жилищном кодексе России. Для удобства их можно поделить на две группы: организация и управление многоквартирными домами и работы по эксплуатации и осуществлению ремонта.ОбслуживаниеОбслуживание жилого дома относится к группе «Организация и управление». Сюда входят следующие обязанности УК:Содержание общедомового имуществаВ работу по эксплуатации включается содержание имущества многоквартирного дома, куда преимущественно входят следующие обязательства управляющей компании:Контакты с поставщиками услугОтвечающие за МКД компании в обязательном порядке должны контактировать с поставщиками услуг. Сюда входит и наем рабочих для уборки подъездов, и взаимодействие c ресурсоснабжающими организациями, и посредничество между собственниками квартир и подрядчиками.Что не входит в обязанности УКУправляющие компании не обязаны предоставлять собственникам копии и оригиналы документов, которые не перечислены в Стандарте раскрытия информации (Постановление правительства РФ № 731), при условии, что иное не указано в подписанном договоре.В обязанности УК также не входит разрешение конфликтов между жильцами и все, что связано с личным имуществом собственников квартир и обеспечением ремонтных работ необщественного характера.Права УКС собственников жилья в многоквартирном доме управляющая компания может требовать:Ответственность УКДеятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ регулируется Жилищным кодексом России и рядом подзаконных нормативно-правовых актов. В случае совершения неправомерных действий УК могут быть привлечены к ответственности в рамках действующего законодательства.Частые нарушения:Проверка компанииЕсли собственники замечают, что управляющая компания нарушает договор, можно проверить правомерность ее действий. Самый частый повод к проверке — слишком высокая стоимость услуг. Если тарифы установлены органами госвласти (в каждом регионе определяется минимальная плата за жилое помещение), то ценообразование оспорить вряд ли удастся. Но поскольку цена должна быть обоснована перечнем работ, за которые отвечает компания, жильцы могут требовать отчета об их выполнении.Жалобы на УКЕсли в действиях УК обнаружены несоответствия законодательству, собственники имеют право подать жалобу и привлечь компанию к уголовной ответственности.Куда подаватьВ зависимости от причины жалобы обращаться нужно в разные структуры.Если компания не выявляет недостатки в работе коммуникаций или не поддерживает необходимое санитарное состояние в доме (не моются подъезды, плохо убирается прилегающая территория, сбоит отопление), то жильцы могут сначала обратиться в аварийно-диспетчерскую службу УК.В случае хамства со стороны сотрудников организации или невыполнения ими обязанностей собственники жилья в МКД подают жалобу директору УК.В жилищную инспекцию нужно обращаться при неисполнении организацией обязанностей, прописанных в договоре управления многоквартирным домом. А если компания не предоставляет сведения о сроках, качестве и объеме услуг, жалуются в Роспотребнадзор.Тарифное регулирование контролирует Федеральная антимонопольная служба, при нарушениях в этой сфере стоит обратиться в ФАС.Чтобы обязать управляющую компанию исправить нарушения и устранить недостатки в обслуживании многоквартирного дома, собственники могут пойти в прокуратуру или же напрямую решать вопрос через суд.Как подаватьПравила подачи жалобы зависят от того, кому она адресована.Контроль за деятельностьюКонтролирует деятельность управляющих компаний несколько структур. Прокуратура отвечает за соблюдение требований Жилищного кодекса. В сфере ведения Роспотребнадзора и Госжилнадзора, в свою очередь, находятся качество предоставляемых услуг и выполнение обязанностей УК в вопросе общего состояния жилого дома.

https://realty.ria.ru/20211027/moskva-1756528634.html

https://realty.ria.ru/20211028/teplo-1756679038.html

https://realty.ria.ru/20211027/uk-1756433603.html

россия

РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/153185/01/1531850176_62:0:2793:2048_1920x0_80_0_0_f01be3bec69df7dadf91225bdeabdb72.jpg

РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

общество, федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (роспотребнадзор), федеральная антимонопольная служба (фас россии), жкх, россия

Общество, Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор), Федеральная антимонопольная служба (ФАС России), ЖКХ, Россия

МОСКВА, 1 ноя — РИА Новости. Управляющая компания — организация, отвечающая за обслуживание многоквартирного дома. Какие услуги предоставляет, что входит в ее обязанности, какие структуры регулируют деятельность в сфере ЖКХ, а также советы юристов, как призвать к ответственности управляющую компанию, если она не делает то, что должна, — в материале РИА Новости.

Что такое управляющая компания в сфере ЖКХ

Управляющая компания (УК) — это юридическое лицо, чья сфера деятельности заключается в обслуживании многоквартирных домов за плату от собственников.

УК отвечает за ремонт и обслуживание общего имущества собственников жилья, за уборку в подъездах и во дворе, вывоз мусора, оказывает жильцам услуги по ремонту коммуникаций в квартирах.

Типы УК

На основании договора с жильцами управляющая компания берет на себя ответственность за поддержание МКД и придомовой территории в должном санитарном и техническом состоянии, а также оказывает коммунальные услуги и управляет самим домом.

УК различаются по юридическому критерию: это может быть жилищный кооператив, акционерное общество и обществе с ограниченной ответственностью.

Также существует три типа УК, которые подразделяются в зависимости от функционала.

Управляющие

Управляющие организации — это те компании, которые занимаются исключительно деятельностью по управлению многоквартирного дома. Все остальные вопросы насчет обеспечения надлежащих санитарных и технических условий решают подрядчики.

Гибридные

Гибридные компании — организации, которые берут на себя ответственность как за управление жилым домом, так и за поддержание его в надлежащем состоянии, своевременный ремонт общественного имущества и обеспечение коммунальных услуг. Такой тип наиболее распространен на территории России.

Эксплуатационные

Эксплуатационными называются подрядные организации, нанятые управляющими компаниями для выполнения работ. Это менее распространенный вид организации.

Около 300 тысяч москвичей используют платформу «Электронный дом»

Обязанности УК

Все обязанности УК прописаны в Жилищном кодексе России. Для удобства их можно поделить на две группы: организация и управление многоквартирными домами и работы по эксплуатации и осуществлению ремонта.

Обслуживание

Обслуживание жилого дома относится к группе «Организация и управление». Сюда входят следующие обязанности УК:

1.

Сбор, актуализация, хранение технической документации и информации о собственниках.
2.

Ответственность за регулярное проведение собраний жильцов, предоставление отчета о всех проделанных работах за текущий год и оглашение плана на следующий (не реже одного раза в год).
3.

Взаимодействие с органами госвласти и опубликование необходимой информации о доме на официальном сайте организации, в государственной информационной системе (ГИС) ЖКХ, в СМИ и на соответствующих стендах согласно постановлению правительства РФ № 731.
4.

Предоставление информации по поступившим запросам потребителей.

Содержание общедомового имущества

В работу по эксплуатации включается содержание имущества многоквартирного дома, куда преимущественно входят следующие обязательства управляющей компании:

1.

Обеспечение общей и пожарной безопасности, в том числе установка тамбурных дверей, а также поддержание в порядке проходов в домах.
2.

Регулярный осмотр общедомового имущества (минимум два раза в год) на предмет неполадок и дефектов. Сюда же относится и обязанность их устранить в случае выявления.
3.

Подготовка к зимнему периоду: проверка работоспособности систем отопления.
4.

Устранение коммунальных аварий и их последствий в многоквартирном доме.
5.

Создание необходимых санитарных условий: поддержание чистоты в подъездах, своевременный вывоз мусора и жидких бытовых отходов.
6.

Установка и эксплуатация общедомовых пpибopoв yчeтa.
7.

Обеспечение рабочего состояния коммуникаций и энергосетей, гидроизоляции фундамента, системы водоотведения.

Контакты с поставщиками услуг

Отвечающие за МКД компании в обязательном порядке должны контактировать с поставщиками услуг. Сюда входит и наем рабочих для уборки подъездов, и взаимодействие c ресурсоснабжающими организациями, и посредничество между собственниками квартир и подрядчиками.

Что не входит в обязанности УК

Управляющие компании не обязаны предоставлять собственникам копии и оригиналы документов, которые не перечислены в Стандарте раскрытия информации (Постановление правительства РФ № 731), при условии, что иное не указано в подписанном договоре.

В обязанности УК также не входит разрешение конфликтов между жильцами и все, что связано с личным имуществом собственников квартир и обеспечением ремонтных работ необщественного характера.

Говоря простым языком, в функции управляющих компаний не входит все то, что не связано с управлением, эксплуатацией, техническим и санитарным содержанием многоквартирных домов», — поделилась с РИА Новости Татьяна Сустина, член Адвокатской палаты Московской области.

Права УК

С собственников жилья в многоквартирном доме управляющая компания может требовать:

1.

Своевременной оплаты жильцами оказываемых под заключенному договору услуг.
2.

Проверки достоверности показаний измерительных приборов раз в полгода.

Ответственность УК

Управляющие компании северо-запада Москвы должны за тепло 250 млн рублей

Деятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ регулируется Жилищным кодексом России и рядом подзаконных нормативно-правовых актов. В случае совершения неправомерных действий УК могут быть привлечены к ответственности в рамках действующего законодательства.

1.

Подделка протоколов и решений общих собраний собственников.
2.

Причинение серьезного ущерба или вреда здоровью при ненадлежащем выполнении обязательств со стороны организации.
3.

Проникновение в квартиру без разрешения собственника.
4.

Присвоение личного имущества или платы за коммунальные услуги.
5.

Работа без официальной лицензии и уклонение от налогообложения.

Проверка компании

Если собственники замечают, что управляющая компания нарушает договор, можно проверить правомерность ее действий. Самый частый повод к проверке — слишком высокая стоимость услуг. Если тарифы установлены органами госвласти (в каждом регионе определяется минимальная плата за жилое помещение), то ценообразование оспорить вряд ли удастся. Но поскольку цена должна быть обоснована перечнем работ, за которые отвечает компания, жильцы могут требовать отчета об их выполнении.

«Анализ фактической ситуации в доме на соответствие постановлению правительства РФ от 13.08.2006 № 491 может помочь выявить нарушения в деятельности УК. Также в ст. 162 Жилищного кодекса говорится о договоре управления жилищным домом. Этот документ тоже нужно проанализировать», — сообщила РИА Новости Татьяна Сустина.

Жалобы на УК

Если в действиях УК обнаружены несоответствия законодательству, собственники имеют право подать жалобу и привлечь компанию к уголовной ответственности.

Куда подавать

В зависимости от причины жалобы обращаться нужно в разные структуры.

Частные УК на востоке Москвы задолжали за тепло почти 1,4 млрд рублей

Если компания не выявляет недостатки в работе коммуникаций или не поддерживает необходимое санитарное состояние в доме (не моются подъезды, плохо убирается прилегающая территория, сбоит отопление), то жильцы могут сначала обратиться в аварийно-диспетчерскую службу УК.

В случае хамства со стороны сотрудников организации или невыполнения ими обязанностей собственники жилья в МКД подают жалобу директору УК.

В жилищную инспекцию нужно обращаться при неисполнении организацией обязанностей, прописанных в договоре управления многоквартирным домом. А если компания не предоставляет сведения о сроках, качестве и объеме услуг, жалуются в Роспотребнадзор.

Тарифное регулирование контролирует Федеральная антимонопольная служба, при нарушениях в этой сфере стоит обратиться в ФАС.

Чтобы обязать управляющую компанию исправить нарушения и устранить недостатки в обслуживании многоквартирного дома, собственники могут пойти в прокуратуру или же напрямую решать вопрос через суд.

Как подавать

Правила подачи жалобы зависят от того, кому она адресована.

1.

В аварийно-диспетчерскую службу обращаться лучше в письменной форме, однако можно и устно по телефону. При этом нужно указать свои ФИО, точный адрес дома и причину подачи заявления.
2.

Директору УК жалоба оформляется в письменном виде в двух экземплярах (один направляется руководителю организации, второй остается у заявителя) по образцу, который должен находиться на видном месте в офисе.
3.

Жалобу в жилищную инспекцию подать можно как лично, так и через Интернет (с помощью электронной приемной ведомства либо через сайт госуслуг).
4.

В Роспотребнадзор обращаются преимущественно через портал «Госуслуги». Также можно приехать лично, отправить жалобу по почте или же заполнить форму на официальном сайте ведомства.
5.

Заявление о незаконных действиях УК в районную прокуратуру следует подавать очно. ФАС принимает жалобы как лично или по почте, так и через свой сайт.

Контроль за деятельностью

Контролирует деятельность управляющих компаний несколько структур. Прокуратура отвечает за соблюдение требований Жилищного кодекса. В сфере ведения Роспотребнадзора и Госжилнадзора, в свою очередь, находятся качество предоставляемых услуг и выполнение обязанностей УК в вопросе общего состояния жилого дома.

Источник

Управляющая компания – это организация, которую нанимают в доверительное управление каким-либо имуществом. В качестве имущества чаще всего выступает дом, денежные средства и даже крупные предприятия. Такая система управления отличается от прямого контроля, когда все решения принимает собственник и несет за них ответственность. Управляющая компания нередко не несет никакой ответственности, либо несет, но в ограниченном объеме. Поэтому прежде чем обращаться в такую организацию следует изучить особенности такого способа управления.

Что представляет собой

Управляющая компания — это специализированное учреждение, которое выполняет функции управления в различных областях хозяйственной деятельности. В России часто под этим понятием подразумевают компании, занимающиеся управлением в системе жилищно-коммунального хозяйства. В экономической теории, этот термин имеет более широкое понятие. В предпринимательской деятельности управленческие компании управляющие компаниями, не связанные с предоставлением услуг ЖКХ — и это очень распространенное явление.

Одна из особенностей таких компаний является то, что они могут быть созданы в одной из существующих в российском законодательстве форме предприятия. Выбор той или иной формы зависит от размеров и сферы, где компания будет работать. Так, в области жилищно-коммунального хозяйства часто создаются в форме ООО управляющие компании или в виде товарищества собственников. В первом варианте (ООО) управление осуществляет специализированная организация, во втором — сами собственники.

Виды управляющих компаний

Независимо от того, ПАО это, товарищество или ООО, управляющие компании классифицируются по сфере деятельности, форме предприятия, размеру и составу участников. Так, различают следующие виды управляющих компаний, работающих в России:

компании по ведению жилищно-хозяйственного обслуживания здания;
паевые инвестиционные фонды, доверительное управление активами инвестора;
управляющая компания, предоставляющая услуги менеджмента для фирм и предприятий.

Наибольшее распространение получили компании по ведению жилищно-коммунального хозяйства. Это и понятно, ведь предприятий в стране значительно меньше, чем жилых многоквартирных домов. Другие виды управляющих компаний – это фирмы, предлагающие соответствующие услуги бизнесменам и инвесторам. Основная их задача – управлять активами своих клиентов.

Управляющие компании жилищно-коммунального хозяйства

Они занимаются техническим обслуживанием и ремонтом жилых многоквартирных домов. Выполняют такие важные работы, как:

благоустройство прилегающих территорий;
сбор платежей от жильцов дома и оплата коммунальных услуг;
наем рабочих для выполнения строительно-ремонтных работ;
информировать об изменениях в тарифах;
уборка и ремонт подъездов.

Управляющие компании района выполняют роль посредника между предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги и жильцами обслуживаемого дома или домов, расположенных в определенном районе.

Государственное регулирование компаний управления ЖКХ

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ управляющая компания должна быть не только самодостаточной, но и приносить прибыль. То есть, она существует только на средства, получаемые от жильцов, а также от других видов предпринимательской деятельности, не запрещенной законом. Например, сдача некоторых помещений в аренду или предоставление места для размещения рекламы.

Получаемые деньги идут на благоустройство дома. Но даже средств жильцов и доходов от сдачи места в аренду или под рекламу может не хватать на его обслуживание. Большая часть жилого фонда РФ находится в печальном положении. Многие дома уже не имеет смысла ремонтировать, а переселить жильцов некуда. Но люди продолжают жить в таких домах и платить за услуги. В этом не всегда виновата управляющая компания. Это может возникнуть и потому, что до этого многоквартирным домом никто не управлял, либо управлял неэффективно, либо полученные деньги просто украли.

Обязанности управляющих компаний ЖКХ

Обязанности и права управляющих компаний — проведение мероприятий по обслуживанию здания за счет выплат живущих в этом здании. В него входит:

Регулярный осмотр и ремонт здания: крыши, лифтов, подъездов. Для этого в штате компании должны работать соответствующие специалисты или составлены договора с другими компаниями, предоставляющие услуги таких специалистов.
Уборка крыш, помещений и прилегающих к зданию территорий.
Обеспечение пожаробезопасности здания. То есть сюда входит оплата услуг проверяющих ведомств, установка и обслуживание противопожарной безопасности, покупка огнетушителей.
Обеспечение доступа к коммунальным услугам всех жильцов обслуживаемого здания.
Информирование о размере тарифов и сроках оплаты, сбор средств на оплату коммунальных услуг.
Отчет о проделанной работе перед своими клиентами: куда, на какие цели и в каком объеме были израсходованы средства или планируется израсходовать.
Подготовка и проведение собрания жильцов.
Поиск источников дополнительного дохода. Например, сдача в аренду помещений, места для рекламы;
Начисление амортизации на здание.

Управляющие компании Москвы, Санкт-Петербурга или какого-либо другого города также могут проводить строительные работы. Например, возведение мансарды или еще одного этажа. Но такие мероприятия они имеют право проводить только при полном согласии всех собственников и только после выдачи разрешения на внесение изменений в конструкцию здания из соответствующего государственного ведомства.

Формы предприятий управляющих компаний

Независимо от того в какой сфере деятельности управляющие компании работают, могут быть организованы в форме ПАО, ООО или товарищества. В форме ПАО и ООО работают компании, которые занимаются инвестиционной деятельностью или предоставляют услуги менеджмента частным предпринимателям, фирмам, предприятиям. Также в форме ООО управляет управляющая компания услугами ЖКХ. В первом случае — жильцы нанимают стороннюю компанию, во втором (товарищество) — управленческой деятельностью занимаются они сами.

Недостатки управления управляющими компаниями в сфере ЖКХ

Управляющая компания несет ответственность только перед своими клиентами, перед которыми она должна ежегодно отчитываться на общем собрании жильцов. Теоретически, так должно происходить по всей территории РФ, на практике, дело обстоит несколько иначе. В реальности очень трудно собрать всех жильцов в один день. К тому же многие руководители таких предприятий не спешат отчитываться перед жильцами, так как им это невыгодно.

Большая часть жилищного фонда в России находится в ветхом состоянии, поэтому в крупных городах, получая крупные суммы, менеджеры компаний не вкладывают, получаемые средства в здания, а предпочитают тратить их на собственные нужды. Например, управляющие компании Москвы и других крупных городов, нередко ведут себя таким образом. Проблема с управляющими компаниями в сфере ЖКХ существует с тех пор, как был принят закон об управляющих компаниях, а проблемы с мошенничеством в этой сфере так и не решены.

Как сменить управляющую компанию ЖКХ

Если управляющая компания не выполняет взятых на себя обязательств, не отвечает на требования клиентов, то те имеют право расторгнуть договор с ней и заключить новый, но уже с другой компанией или организовать товарищество собственников жилья.

Теоретически, для того чтобы расторгнуть договор, достаточно предоставить заявление в управляющую компанию или суд с подписями всех или почти всех собственников и пакет документов. В течение двух недель договор должен быть расторгнуть.

На практике дело обстоит совсем иначе. В сфере ЖКХ обращаются немалые деньги и поэтому там работает слишком много недобросовестных менеджеров, которые используя лазейки в законах, за счет завышенных тарифов и почти полном отсутствии расходов на обслуживание и ремонт дома, получают сверхдоходы. При этом они не стремятся оставить прибыльное занятие. Иногда случается, что руководитель ООО управляет управляющей компанией даже при наличии судебного постановления об отзыве разрешения на предпринимательскую деятельность и продолжает работать.

Инвестиционные управляющие компании

Инвестиционные управляющие компании – это организации, которые занимаются доверительным управлением капиталом инвесторов. Суть такого управления сводится к тому, что инвесторы покупают либо доли в уже созданном специалистами инвестиционном портфеле, либо дают указание специально нанятому трейдеру-профессионалу, чтобы тот приобрел соответствующие ценные бумаги.

Использование инвестиционной управляющей компании имеет свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести то, что все торговые операции, анализ рынка и сделки, будет делать человек, который имеет большой опыт и достаточно высокий уровень компетентности в этой сфере деятельности. Это позволяет снизить риск и сэкономить время. Недостаток таких компаний в том, что они берут высокий процент комиссии. К тому же никто не дает 100% гарантии в том, что вложенные средства останутся в целости и сохранности или с них будет получен доход.

Обязанности инвестиционных управляющих компаний

В обязанности руководителя ООО управлять управляющей компанией. Она должна публиковать ежегодные и ежеквартальные отчеты о своей работе, а также любую информацию, касающейся счетов клиентов. Основная обязанность – стараться сохранить и приумножить капиталы клиентов, обеспечивать стабильный рост их активов.

Как выбрать инвестиционную УК

При выборе следует обратить внимание на опыт работы фирмы, отзывы о ней, финансовые показатели. Особенно следует уделить внимание наличию/отсутствию аудиторского заключения и его содержания, прилагаемого к финансовой отчетности. Обычно услуги по управлению капитала предлагают крупные банки и инвестиционные фонды. Главное условие, при выборе управляющей компании — это чтобы срок работы ее на рынке был не менее 10 лет.

Управляющие компании для предприятий и фирм

Существует два типа таких управляющих компаний. Либо нанимается отдельная компания, либо существует отдел предприятия, который выполняет эту функцию.

В первом случае собственник нанимает внешнюю компанию, во втором – руководство находится в одном из отделов предприятия в форме ПАО или ООО, откуда управляет. Управляющая компания, по сути, является центром, из которого осуществляется управление всей сети предприятий. Например, компания Coca-Cola имеет предприятия по производству сладкой газировки по всему миру, но при этом управление осуществляется из главного офиса, расположенного в США. Именно здесь принимаются решения о том, что, когда и как производить. Создаются планы по расширению производства. Вся учетная информация со всех предприятий также стекается сюда для анализа и выработки управленческих решений.

К управляющим второго типа прибегают в редких случаях, и такая мера считается вынужденной. К услугам таких компаний прибегают в тех случаях, когда предприятие находится в кризисе или когда владелец вынужден уволить управляющего (либо тот уволился сам), но при этом заменить его сразу нет возможности. Предприятия нуждаются во внешнем управлении и это управление по качеству должно быть выше, чем внутреннее.

Достоинства и недостатки управляющих

Внешнее управление предприятием или управление из одного удаленного центра имеет свои достоинства и недостатки. С одной стороны, в таких управляющих компаниях работают высококвалифицированные специалисты, с другой – эти специалисты не всегда могут определить, что нужно для решения возникшей проблемы. Они не находятся на предприятии, не работают на нем достаточно долгое время, а на основе одной финансовой отчетности, не так просто определить причину возникновения кризисной ситуации и найти выход из нее.

Одним из наиболее существенных недостатков управляющих компаний, работающих на предприятии – это то, что решения принимаются с опозданием. Такое управление может быть эффективно только в двух случаях: когда предприятие только открывается или уже находится на стадии банкротства.

В первом случае управляющая компания создает систему управления, по которой будет работать предприятие. В данном случае управляющая компания — образец того, каким должно быть управление предприятием в дальнейшем. Во втором работа управляющей компании сводится только к поиску средств для покрытия текущих долгов и только потом на развитие предприятия. При этом работать они должны совместно с собственником для спасения предприятия.

За исключением этих двух случаев услуги управляющих компаний приведут только к нежелательным расходам, снижению качества и скорости принимаемых решений.

Управляющие компании выполняют важную роль в процессе управления предприятиями, занимающимися не только в сфере жилищно-коммунального хозяйства, но и в других областях предпринимательской деятельности. Несмотря на недостатки, в некоторых случаях найм управляющей компании – это единственный способ поправить ситуацию.

Источник

Чacтo yпpaвляющиe кoмпaнии oкaзывaютcя нeдoбpocoвecтными, нaпpимep, бepyт дeньги зa мифичecкиe ycлyги или нe пpoвoдят oбязaтeльныe paбoты. Пoэтoмy жильцы мнoгoквapтиpныx дoмoв cтpeмятcя yзнaть, чтo дoлжны дeлaть УК и кaкиe paбoты вxoдят в cпeктp иx oбязaннocтeй. B cтaтьe paccкaжeм, чтo пpeдcтaвляют coбoй УК, кaкиe пpaвa и oбязaннocти yпpaвляющeй кoмпaнии мнoгoквapтиpныx дoмoв cyщecтвyют, кaк кoнтpoлиpoвaть ee дeятeльнocть.

Чтo тaкoe yпpaвляющaя кoмпaния в cфepe ЖКX

Упpaвляющaя кoмпaния — этo юpидичecкoe лицo, кoтopoe зaнимaeтcя yпpaвлeниeм мнoгoквapтиpными дoмaми, coдepжaниeм oбщeдoмoвoгo имyщecтвa, пoддepжaниeм нaдлeжaщeгo тexничecкoгo и caнитapнoгo cocтoяния, пocтaвкaми кoммyнaльныx pecypcoв coбcтвeнникaм квapтиp.

Кoмпaнию, кoтopaя зaнимaeтcя yпpaвлeниeм MКД (мнoгoквapтиpным дoмoм) выбиpaют влaдeльцы нeдвижимocти — oни впpaвe pacтopгнyть дoгoвop c oднoй УК и зaключить eгo c дpyгoй. B oтличиe oт TCЖ, yпpaвляющaя кoмпaния являeтcя cтopoннeй opгaнизaциeй. Toвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья фopмиpyeтcя из влaдeльцeв квapтиp — пo кpaйнeй мepe, вce жильцы имeют бoльшee влияниe нa TCЖ пo cpaвнeнию c УК.

Bce УК paздeляютcя нa тpи типa:

📑 Упpaвляющиe. Oни caмocтoятeльнo зaнимaютcя тoлькo coдepжaниeм oбщeдoмoвoгo имyщecтвa и yпpaвлeниeм, нaпpимep, opгaнизyют cбop cpeдcтв зa кoммyнaльныe ycлyги. Для oкaзaния кoммyнaльныx ycлyг, тexничecкoгo и caнитapнoгo coдepжaния тaкиe кoмпaнии пpивлeкaют пoдpядчикoв, кoтopыe paбoтaют пo дoгoвopaм.

📑 Гибpидныe. Oбычнo этo кpyпныe opгaнизaции, кoтopыe выпoлняют вce пpeдпиcaнныe зaкoнoдaтeльcтвoм ycлyги: coдepжaт oбщeдoмoвoe имyщecтвo, yпpaвляют дoмoм, oтвeчaют зa тexничecкoe и caнитapнoe cocтoяниe. Кpoмe тoгo, oкaзывaют кoммyнaльныe и дpyгиe ycлyги coбcтвeнникaм квapтиp.

📑 Экcплyaтaциoнныe. Этo мeнee pacпpocтpaнeннaя фopмa кoмпaнии. B этoм cлyчae УК зaключaeт дoгoвop c TCЖ в лицe пpaвлeния, пpeдceдaтeля или нaпpямyю c coбcтвeнникaми квapтиp. Кoмпaния зaнимaeтcя тoлькo экcплyaтaциeй, тexничecким и caнитapным cocтoяниeм oбщeдoмoвoй нeдвижимocти.

Пoлнoмoчия и фyнкции yпpaвляющeй кoмпaнии, ee пpaвa и oбязaннocти пpoпиcaны вo мнoжecтвe нopмaтивныx aктoв. Дeятeльнocть cтpoгo peглaмeнтиpoвaнa paзличными дoкyмeнтaми. Ocнoвныe из ниx:

Жилищный кoдeкc Poccийcкoй Фeдepaции;
Пocтaнoвлeниe Гoccтpoя №170 oт 2003 гoдa;
Пocтaнoвлeниe Пpaвитeльcтвa PФ №354.

Oбязaннocти yпpaвляющeй кoмпaнии пo coдepжaнию мнoгoквapтиpнoгo дoмa

Bce oбязaннocти yпpaвляющиx кoмпaний пpoпиcaны в зaкoнoдaтeльcтвe. Уcлoвнo иx мoжнo paздeлить нa двe бoльшиe гpyппы: paбoты пo экcплyaтaции MКД и ocyщecтвлeнию peмoнтныx paбoт и ycлyги yпpaвлeнчecкoгo, opгaнизaциoннoгo xapaктepa.

B paбoты пo экcплyaтaцию MКД, ocyщecтвлeнию peмoнтныx paбoт вxoдят:

🔸 peгyляpный ocмoтp oбщeдoмoвoгo имyщecтвa, выявлeниe пoвpeждeний — пpeдcтaвитeли УК oбязaны минимyм двa paзa в гoд ocмaтpивaть вce здaниe oт фyндaмeнтa дo чepдaчныx пoмeщeний, фикcиpoвaть выявлeнныe нapyшeния;

🔸 oбecпeчeниe oбщeй и пoжapнoй бeзoпacнocти, нaпpимep, кoнтpoль зa нeзaкoннoй ycтaнoвкoй тaмбypныx двepeй, пoддepжaниe пpoxoдoв в нaдлeжaщeм cocтoянии;

🔸 пpoвeдeниe пoдгoтoвитeльныx мepoпpиятий пepeд нaчaлoм зимнeгo пepиoдa — нaпpимep, пpoвepкa paбoтocпocoбнocти cиcтeмы oтoплeниe, пocтaвкa тoпливa в coбcтвeннyю кoтeльнyю;

🔸 тeкyщий peмoнт oбщeдoмoвoгo имyщecтвa — вкpyчивaниe лaмпoчeк в пoдъeздax, зaмeнa paзбитыx cтeкoл в oкнax в пoдъeздax, зaмeнa cтapoй плитки нa нoвyю и тaк дaлee;

🔸 блaгoycтpoйcтвo и oзeлeнeниe пpилeгaющeй к дoмy тeppитopии, ecли oнa oтнocитcя к oбщeдoмoвoмy имyщecтвy — зaмeнa лaвoчeк нa нoвыe, oбcлyживaниe дeтcкoй плoщaдки;

🔸 ycтpaнeниe aвapий и иx пocлeдcтвий в MКД, нaпpимep, oткaчивaниe вoды из пoдвaльныx пoмeщeний пocлe пpopывa тpyб oтoплeния;

🔸 пoддepжaниe чиcтoты в пoдъeздax, иx yбopкa — нaйм yбopщицы для пoдмeтaния, мытья пoлoв нa лecтничныx клeткax;

🔸 пoддepжaниe paбoчeгo cocтoяния кoммyникaций, ceтeй внyтpи дoмa — УК мoжeт peмoнтиpoвaть иx cвoими cилaми или oбpaщaтьcя к пocтaвщикaм ycлyг;

🔸 тpaнcпopтиpoвкa мycopa, жидкиx бытoвыx oтxoдoв — кoмпaния тoжe мoжeт вывoзить мycop и opгaнизoвывaть cтoк ЖБИ caмocтoятeльнo или пpибeгaть к пoмoщи пoдpядчикoв;

🔸 ycтaнoвкa и экcплyaтaция oбщeдoмoвыx пpибopoв yчeтa oплaты зa oбщeдoмoвыe нyжды;

🔸 paбoты пo бoлee эффeктивнoмy pacxoдoвaнию элeктpoэнepгии, нaпpимep, ycтaнoвкa энepгocбepeгaющиx лaмпoчeк вмecтo лaмп нaкaливaния.

Уcлyги yпpaвлeнчecкoгo и opгaнизaциoннoгo xapaктepa тoжe включaют в ceбя мнoжecтвo типoв paбoт. B ниx вxoдят:

▪ yчeт вcex жильцoв дoмa — coбcтвeнникoв, c вpeмeннoй peгиcтpaциeй, пpoживaющиx пo дoгoвopaм coциaльнoгo и oбычнoгo нaймa;

▪ выявлeниe злocтныx нeплaтeльщикoв и тex, ктo пoтpeбляeт pecypcы в oбxoд cчeтчикoв пpи пoмoщи нeзaкoннoгo пoдключeния;

▪ yчeт oплaты — ктo и в кaкoм oбъeмe плaтит, ктo нeт;

▪ xpaнeниe, oбecпeчeниe цeлocтнocти вceй дoкyмeнтaции нa MКД, в тoм чиcлe пacпopтoв;

▪ инфopмиpoвaниe coбcтвeнникoв o тapифныx плaнax, нaпpимep, pacпeчaткa и pacклeйкa cooтвeтcтвyющиx oбъявлeний;

▪ взaимoдeйcтвиe c пpeдпpиятиями, кoтopыe oбecпeчивaют пocтaвкy кoммyнaльныx ycлyг, кoнтpoль кaчecтвa oкaзывaeмыx ycлyг;

▪ пpoвeдeниe coбpaний жильцoв, пpeдocтaвлeниe oтчeтa o пpoдeлaннoй paбoтe и плaнa нa гoд нe peжe oднoгo paзa в гoд.

Ecть oбязaннocти УК пo Жилищнoмy кoдeкcy: opгaнизaции нe мoгyт oткaзывaтьcя oт ниx. B pядe cлyчaeв yпpaвляющиe кoмпaнии мoгyт мeнять нeкoтopыe oбязaннocти и пpaвa, в зaвиcимocти oт дeйcтвyющиx peгиoнaльныx пoпpaвoк. Toчный cпиcoк oбязaннocтeй и пpaв кoмпaнии yкaзaн в дoгoвope c нeй. Изyчитe eгo, чтoбы пoнять, чeм зaнимaeтcя УК, зa чтo oнa oтвeтcтвeннa, a чтo нaxoдитcя внe зoнe ee дeятeльнocти.

Пpaвa yпpaвляющeй кoмпaнии

Oбязaннocти ЖКX и yпpaвляющиx кoмпaний cyщecтвyют нepaздeльнo oт иx пpaв. Пpaвa УК тoжe пpoпиcaны в зaкoнoдaтeльcтвe, a тaкжe пpoдyблиpoвaны в дoгoвopax и мoгyт oтличaтьcя в pядe cлyчaeв. Чaщe вceгo yпpaвляющaя кoмпaния имeeт пpaвo:

📍 тpeбoвaть oт coбcтвeнникoв квapтиp и apeндaтopoв oплaчивaть ycлyги в пoлнoм oбъeмe;

📍 нaчиcлять пeню, ecли coбcтвeнник или жилeц MКД нe oплaчивaeт вoвpeмя ycлyги;

📍 пpoвepять пpaвильнocть, дocтoвepнocть cвeдeний пpибopoв yчeтa, кoтopыe жильцы пepeдaют в УК — нe peжe paзa в пoлгoдa;

📍 oгpaничивaть жильцoв в кoммyнaльныx ycлyгax, нaпpимep, ecли coбcтвeнник нe плaтит зa ycлyги;

📍 тpeбoвaть, чтoбы жильцы пpeдocтaвили дocтyп в квapтиpы coтpyдникaм aвapийныx и дpyгиx cлyжб для ycтpaнeния aвapий, ocмoтpa, peмoнтa кoммyникaций.

Ecли гoвopить пpocтo, тo yпpaвляющaя кoмпaния имeeт пpaвo дeлaть вce, чтoбы выпoлнять cвoи oбязaннocти. Нaпpимep, УК oтвeтcтвeннa пepeд пocтaвщикaми кoммyнaльныx ycлyг зa пoлнyю и cвoeвpeмeннyю иx oплaтy, пoэтoмy имeeт пpaвo oгpaничивaть дocтyп к pecypcaм тeм, ктo зa ниx нe плaтит.

Oтвeтcтвeннocть yпpaвляющeй кoмпaнии

Oтвeтcтвeннocть yпpaвляющeй кoмпaнии пpoпиcaнa в мнoгoчиcлeнныx зaкoнoдaтeльныx aктax. B cooтвeтcтвии c Пocтaнoвлeниeм Пpaвитeльcтвa PФ №354, УК нeceт oтвeтcтвeннocть зa нeиcпoлнeниe или нeнaдлeжaщee иcпoлнeниe cвoиx oбязaннocтeй. Oнa oтвeтcтвeннa пepeд жильцaми, пoдpядчикaми и инcпeктиpyющими opгaнизaциями пpaктичecки зa вce. Пepeд жильцaми — зa кaчecтвo oкaзывaeмыx ycлyг, пepeд пoдpядчикaми — зa cвoeвpeмeннyю oплaтy ycлyг и дocтyп к кoммyникaциям для oбcлyживaния, пepeд инcпeктиpyющими opгaнизaциями — зa нaдлeжaщee cocтoяниe oбщeдoмoвoгo имyщecтвa, кoммyникaций и тaк дaлee.

Bы мoжeтe пocмoтpeть, зa чтo oтвeчaeт yпpaвляющaя кoмпaния, в дoгoвope c нeй. Bнe зaвиcимocти oт тoгo, чтo нaпиcaнo в нeм, УК тaкжe мoжeт пoнecти aдминиcтpaтивнyю oтвeтcтвeннocть пo КoAП. Нaпpимep, ee мoгyт oштpaфoвaть зa:

🚫 нapyшeниe caнитapнo-эпидeмиoлoгичecкиx тpeбoвaний к экcплyaтaции жилыx пoмeщeний, питьeвoй вoдe — ecли вoдa из кpaнa нe бyдeт cooтвeтcтвoвaть нopмaтивaм, УК пoлyчит штpaф;

🚫 нapyшeниe тpeбoвaний пo coдepжaнию, тeкyщeмy peмoнтy дoмa, нaпpимep, ecли peмoнтныe paбoты нe выпoлнeны в пoлнoм oбъeмe;

🚫 нeвыпoлнeниe в cpoк пocтaнoвлeния opгaнoв или дoлжнocтныx лиц, кoтopыe ocyщecтвляют кoнтpoль;

🚫 нapyшeниe пpaвил пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти пo yпpaвлeнию мнoгoквapтиpными дoмaми, нaпpимep, ecли жильцы пoлyчaют двoйныe квитaнции.

Ecли y yпpaвляющeй кoмпaнии бyдeт мнoгo cepьeзныx нapyшeний, ee мoгyт oтcтpaнить oт yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм. B этoм cлyчae пpидeтcя зaключaть дoгoвop c дpyгoй УК либo opгaнизoвывaть тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья и yпpaвлять MКД caмocтoятeльнo.

Кaк кoнтpoлиpoвaть yпpaвляющyю кoмпaнию

Coглacнo дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy, yпpaвляющиe кoмпaнии oбязaны coбиpaть жильцoв и oтчитывaтьcя пepeд ними o пpoвeдeнныx paбoтax кaк минимyм paз в гoд. Дaжe ecли пoдoбнaя oбязaннocть нe пpoпиcaнa в дoгoвope c УК, oнa вce paвнo oбязaнa этo дeлaть пo ЖК PФ. УК тaкжe имeeт пpaвo пpoвoдить oбщиe coбpaния жильцoв чaщe, нaпpимep, пoдгoтaвливaть дoкyмeнты зa кaждый ceзoн.

3aкoнoдaтeльcтвo тaкжe пpeдъявляeт тpeбoвaния к coдepжaнию oтчeтa. Coглacнo ЖК PФ, oн дoлжeн быть пoлным и вcecтopoнним. B дoкyмeнтe дoлжны coдepжaтьcя cвeдeния o:

🔧 пpoвeдeнныx paбoтax, иx xapaктepиcтикax: пpeдcтaвитeли УК дoлжны oбъяcнить, чтo и кoгдa oни peмoнтиpoвaли, кaкиe paбoты пpoвoдили;

💰 пoтpaчeннoй cyммe нa тeкyщий peмoнт, oбcлyживaниe oбщeдoмoвoгo имyщecтвa;

⏱ зaплaниpoвaнныx нa cлeдyющий oтчeтный пepиoд paбoтax, иx xapaктepиcтикax, нyжнoй cyммe нa oбcлyживaниe.

Coбcтвeнники квapтиp в MКД дoлжны yтвepдить oтчeт и зaплaниpoвaнныe нa cлeдyющий пepиoд paбoты. Ecли oни нe yтвepдят дoкyмeнт, yпpaвляющaя кoмпaния oбязaнa измeнить eгo дo cocтoяния, в кoтopoм жильцы oдoбpят плaны.

Taким oбpaзoм, кoнтpoлиpoвaть дeятeльнocть yпpaвляющeй кoмпaнии мoжнo пo eжeгoдным oтчeтaм oт нee. Нaпpимep, ecли чтo-тo в cocтoянии oбщeдoмoвoгo имyщecтвa вac нe ycтpaивaeт, мoжнo выдвинyть вoпpoc o peмoнтe нa coбpaнии. Упpaвляющaя кoмпaния, cкopee вceгo, включит peмoнт в плaн и пpoвeдeт нeoбxoдимыe paбoты.

Oтчeт нe тoлькo пoкaзывaeт, чeм зaнимaeтcя yпpaвляющaя кoмпaния, нo и пoмoгaeт выявить нapyшeния. Нaпpимep, ecли в дoкyмeнтe гoвopитcя o кaкиx-тo paбoтax, кoтopыx нa caмoм дeлe нe былo, вы впpaвe пoтpeбoвaть oбъяcнeний y пpeдcтaвитeлeй УК и нe coглacoвывaть oтчeт, a нaпиcaть пpeтeнзию и вepнyть чacть cpeдcтв зa нeoкaзaнныe ycлyги.

Жильцы мнoгoквapтиpныx дoмoв тaкжe имeют пpaвo кoнтpoлиpoвaть дeятeльнocть УК дpyгими дocтyпными cпocoбaми. Нaпpимep, мoжнo oбpaтитьcя к пpeдcтaвитeлям yпpaвляющeй кoмпaнии и пoпpocить oбocнoвaть pacцeнки нa кoммyнaльныe ycлyги либo paccкaзaть o тeкyщeм финaнcoвoм cocтoянии. Этo cтaлo вoзмoжнo c пpинятиeм №273-Ф3. A eщe зaплaниpoвaнныe и пpoвeдeнныe paбoты мoжнo cмoтpeть нa cпeциaльныx гocyдapcтвeнныx пopтaлax. К пpимepy, нa caйтe «Peфopмa ЖКX» мoжнo пoлyчить cвeдeния o кaпитaльнoм peмoнтe, кoнтaктныe дaнныe и дpyгyю инфopмaцию o caмoй yпpaвляющeй кoмпaнии, пpocмoтpeть иcтopию yпpaвлeния, дoмoвyю книгy и дpyгиe cвeдeния o MКД.

Чтo дeлaть, ecли yпpaвляющaя кoмпaния нe выпoлняeт oбязaтeльcтвa

Бывaeт, чтo yпpaвляющaя кoмпaния нe выпoлняeт cвoи oбязaтeльcтвa, a тoлькo нaживaeтcя нa coбcтвeнникax нeдвижимocти. Bлaдeльцы квapтиp мoгyт в кopнe измeнить cитyaцию. Нaпpимep, мoжнo opгaнизoвaть oбщee coбpaниe жильцoв и пpинять peшeниe o pacтopжeнии дoгoвopa c УК, зaтeм пpeдocтaвить eгo кoмпaнии и opгaнизoвaть тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья либo пepeдaть дoм в yпpaвлeниe дpyгoй opгaнизaции. Ecли пpoблeмa нecyщecтвeннaя, нaпpимep, нe oкaзaнa вceгo oднa ycлyгa из бoльшoгo пepeчня, пoпpoбyйтe peшить cитyaцию миpнo. Cвяжитecь c pyкoвoдcтвoм УК и выяcнитe, в чeм пpичинa: вoзмoжнo, дeлo пpocтo в чeлoвeчecкoм фaктope, и пocлe вaшeгo oбpaщeния cитyaция нopмaлизyeтcя.

Ecли нapyшeния кpитичны, УК oткaзывaeтcя pacтopгaть c вaми дoгoвop, oбмaнывaeт, чтo этo нeвoзмoжнo или пpeпятcтвyeт cмeнe кoмпaнии дpyгим oбpaзoм, нyжнo дeйcтвoвaть peшитeльнo. Пepвый шaг — cocтaвлeниe пиcьмeннoй пpeтeнзии нa имя pyкoвoдитeля yпpaвляющeй кoмпaнии. Нaпишитe пpeтeнзию и yкaжитe в нeй:

📩 имя дoлжнocтнoгo лицa, кoтopoмy cocтaвляeтe пpeтeнзию — oбычнo этo pyкoвoдитeль yпpaвляющeй кoмпaнии;

📩 cвoи дaнныe — фaмилию, имя, oтчecтвo, aдpec фaктичecкoй peгиcтpaции;

📩 cyть пpeтeнзии — пoпpocитe oбocнoвaть, пoчeмy кaкиe-тo ycлyги нe были oкaзaны, кyдa изpacxoдoвaли дeньги или пoчeмy кoмпaния нe выпoлнилa зaплaниpoвaнныe paбoты;

📩 дaтy, пoдпиcь и ee pacшифpoвкy.

Oбязaтeльнo cocтaвьтe пpeтeнзию в двyx экзeмпляpax. Oдин вы oтдaдитe пpeдcтaвитeлю УК, a втopoй ocтaвитe y ceбя. Нa вaшeм экзeмпляpe дoлжны пocтaвить oтмeткy o пpинятии c пoдпиcью дoлжнocтнoгo лицa, нaпpимep, ceкpeтapя, и пeчaтью opгaнизaции. Пpи пoдaчe пpeтeнзии вaм cooбщaт cpoк, в тeчeниe кoтopoгo нaпpaвят пиcьмeнный oтвeт. Eгo мoжeт ycтaнaвливaть caмa УК, нo oбычнo oн нe пpeвышaeт 30 paбoчиx днeй.

Ecли yпpaвляющaя кoмпaния нe oтвeтилa ничeгo или пpиcлaлa бaнaльнyю oтпиcкy, мoжeтe жaлoвaтьcя в вышecтoящиe нaдзopныe opгaны. Нaпpимep, нaпиcaть зaявлeниe в пpoкypaтypy, cocтaвить oбpaщeниe в Pocпoтpeбнaдзop или Жилищнyю инcпeкцию. Гocyдapcтвeнныe opгaны бyдyт oбязaны пpoвecти пpoвepкy и пpи выявлeнии cepьeзныx нapyшeний пpинять мepы. Нaпpимep, пpивлeчь УК к aдминиcтpaтивнoй oтвeтcтвeннocти или пoдaть в cyд. Нaпиcaть иcкoвoe зaявлeниe в cyд вы мoжeтe и caмocтoятeльнo, нo для этoгo нyжнo oбpaтитьcя к oпытнoмy юpиcтy. Лyчшe paбoтaют кoллeктивныe зaявлeния: чeм бoльшe людeй выcкaжyт cвoe нeдoвoльcтвo, тeм вышe шaнc выигpaть cyд.

Упpaвляющaя кoмпaния — юpидичecкoe лицo, кoтopoe yпpaвляeт мнoгoквapтиpным дoмoм. У нeгo ecть мнoгo oбязaннocтeй: cлeдить зa кaчecтвoм oкaзaния кoммyнaльныx ycлyг, выпoлнять тeкyщий peмoнт oбщeдoмoвoгo имyщecтвa, ocмaтpивaть дoм и выявлять нeиcпpaвнocти, пoдгoтaвливaть MКД к oтoпитeльнoмy ceзoнy, oтчитывaтьcя пepeд coбcтвeнникaми o пpoвeдeнныx и зaплaниpoвaнныx paбoтax. Жильцы имeют пpaвo кoнтpoлиpoвaть paбoтy УК, пиcaть жaлoбы. B cвoю oчepeдь кoмпaния имeeт пpaвo дeлaть вce, чтoбы выпoлнять cвoи пpямыe oбязaннocти.

Источник

Упущенная выгода — это один убытков в гражданском праве. Рассматриваются особенности взыскания, доказывания и методики расчета в арбитражной практике

Читать статью

Комментарий к проекту постановления пленума ВАС РФ о последствиях расторжения договора

Читать статью

Комментарий к постановлению пленума ВАС РФ о возмещении убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица.

Читать статью

О способах защиты бизнеса и активов, прав и интересов собственников (бенефициаров) и менеджмента. Возможные варианты структуры бизнеса и компаний, участвующих в бизнесе

Читать статью

Дробление бизнеса – одна из частных проблем и постоянная тема в судебной практике. Уход от налогов привлекал и привлекает внимание налоговых органов. Какие ошибки совершаются налогоплательщиками и могут ли они быть устранены? Читайте материал на сайте

Читать статью

Привлечение к ответственности бывших директоров, учредителей, участников обществ с ограниченной ответственностью (ООО). Условия, арбитражная практика по привлечению к ответственности, взыскания убытков

Читать статью

АСК НДС-2 – объект пристального внимания. Есть желание узнать, как она работает, есть ли способы ее обхода, либо варианты минимизации последствий ее применения. Поэтому мы разобрали некоторые моменты с ней связанные

Читать статью

Срывание корпоративной вуали – вариант привлечения контролирующих лиц к ответственности. Без процедуры банкротства. Подходит для думающих и хорошо считающих кредиторов в ситуации взыскания задолженности

Читать статью

Общество с ограниченной ответственностью с двумя участниками: сложности принятия решений и ведения хозяйственной деятельности общества при корпоративном конфликте, исключение участника, ликвидация общества. Равное и неравное распределение долей.

Читать статью

Структурирование бизнеса является одним из необходимых инструментов для бизнеса и его бенефициаров с целью создания условий налоговой безопасности при ведении предпринимательской деятельности. Подробнее на сайте юрфирмы «Ветров и партнеры».

Читать статью

Источник

Управляющая компания (УК) — юридическое лицо созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. В быту под термином «управляющая компания» подразумевают все виды компаний, не разделяя при этом их по видам деятельности и назначения.

Виды управляющих компаний

Управляющие — отличительной чертой управляющей компании является занятие ими только управлением общего имущества в многоквартирных домах, то есть без самостоятельной эксплуатации, технического и санитарного содержания, и оказания коммунальных услуг. Для осуществления эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества, а также оказания иных услуг, управляющая компания заключает соответствующие договоры подряда.

Гибридные — отличительной чертой компании является выполнения ими самостоятельно функций управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов, иных видов услуг, а также предоставление коммунальных услуг. Лозунг такого вида компаний — «делаем все самостоятельно».

Эксплуатационные — отличительной чертой компании является выполнение ими функций эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества многоквартирных домов/дома по договору подряда заключенного: с собственниками (при непосредственном управлении собственниками), с Товариществом собственников жилья (при управлении товариществом собственников жилья) и с управляющими компаниями (при управлении управляющими компаниями)

История управляющих компаний

С 1921 года в городах создаются жилищные товарищества, которым передавались муниципализированные строения. Они становятся формой управления жилищным хозяйством, по сути это первый в истории России способ управления жилой недвижимостью, он также является прообразом современных ТСЖ. Жилищно Арендные Кооперативные Товарищества (ЖАКТ) с 1924 года становятся основной формой управления. На них возлагалась обязанность восстанавливать хозяйство арендуемых у государства домов, содержать их в нормальном состоянии и удовлетворять потребности своих членов. Еще в 1927 году ЖАКТы оценивались как лучшая форма хозяйствования.

В 1937 году жилищные товарищества, распоряжавшиеся около 90 % жилищного фонда, были упразднены, и весь фонд перешел в распоряжение местных советов на основании постановления ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». Вместе с этим право распределения жилой площади и заселения в квартиры также перешло от правления товариществ исполкомам.

Со временем становления государственной системы управления появились Жилищно-Эксплуатационные Конторы (ЖЭКи).

Впоследствии, уже в 80-тых годах ЖЭКи преобразовались в Дирекции единого заказчика (ДЕЗы).

С вступлением в силу в марте 2005 года нового Жилищного Кодекса РФ начали появляться, предусмотренные им и реформой ЖКХ частные «Управляющие организации» (см. например ст. 161 ЖК РФ — где говорится о способе управления многоквартирным домом). Термин Управляющие Организации (УО) употреблять в значении управление многоквартирными домами предпочтительнее чем Управляющие Компании, поскольку последние, как это принято в традициях делового оборота и нормативных актах РФ, принято считать компаниями управляющими (в какой-то мере) другими юридическими лицами, их имуществом.

Источник

Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом, а собственники квартир ей за это платят.

Такие компании следят за лифтами, поддерживают чистоту в подъездах, ремонтируют трубы в доме. Еще они в ответе за то, чтобы не текла крыша и ни на кого не упала сосулька.

Основной документ, регулирующий деятельность управляющей компании, — Жилищный кодекс РФ.

Что входит в обязанности УК

У управляющих компаний две основных обязанности: по договору они обслуживают дом и контактируют с другими поставщиками коммунальных услуг.

Обслуживание дома. В квитанциях обычно это называют «содержание и ремонт жилья» или похожими фразами.

Как управляющая компания обслуживает дом:

Ремонтирует и обслуживает общее имущество: лестничные площадки, сами лестницы, чердаки и подвалы.
Ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах.
Занимается вопросами пожарной безопасности. Например, следит, чтобы на этажах были пожарные краны и шланги, чтобы они работали.
Следит за чистотой в подъездах и во дворе круглый год.
Вывозит мусор.
Нанимает работников и оплачивает их труд. Например, содержит штат дворников, сантехников, электриков и уборщиц.

УК оказывает эти услуги самостоятельно или нанимает подрядчиков. Управляющая компания отвечает за качество и сроки работ перед собственниками.

Доска с объявлениями от управляющей компании

Контакты с другими поставщиками. Кроме управляющей компании дом обслуживают другие поставщики коммунальных услуг: за электричество, воду и отопление управляющая компания обычно не отвечает.

Она выступает посредником между поставщиками и жильцами дома:

Контролирует счетчики коммунальных услуг. Часто управляющая компания отправляет поставщикам показания квартирных счетчиков за жильцов.
Собирает плату и работает с должниками. Люди платят поставщикам, а управляющая компания помогает в этом.
Предупреждает собственников о перебоях. Например, если будут менять трубы и отключат воду.
Информирует об авариях. Если на линию электропередач рухнул столб, УК не будет это чинить, но может сообщить, что произошло и когда дадут свет.

В каких вопросах управляющая компания может и не может помочь

Услуга	Может помочь	Не может помочь
Уборка в подъезде	На лестницах грязь — УК нанимает и отвечает за уборщиц	Сосед высыпает мусор перед дверью — разбирайтесь с соседом или обратитесь в полицию
Электричество	У вас перегорела лампочка — если не можете поменять сами, УК пришлет электрика. Услуга может быть платной	Авария на линии электропередач — УК только проинформирует, а ремонтировать будет поставщик электроэнергии
Водопровод	В квартире сломался кран — УК пришлет сантехника	Летом отключили горячую воду и ведут технические работы — УК только предупредит об отключении
Отопление	Зимой в вашей квартире холодные батареи, а у соседей горячие — УК проверит систему отопления	В холодное время года просто плохо топят — это поставщик может экономить топливо

Может помочь

На лестницах грязь — УК нанимает и отвечает за уборщиц

Не может помочь

Сосед высыпает мусор перед дверью — разбирайтесь с соседом или обратитесь в полицию

Может помочь

У вас перегорела лампочка — если не можете поменять сами, УК пришлет электрика. Услуга может быть платной

Не может помочь

Авария на линии электропередач — УК только проинформирует, а ремонтировать будет поставщик электроэнергии

Может помочь

В квартире сломался кран — УК пришлет сантехника

Не может помочь

Летом отключили горячую воду и ведут технические работы — УК только предупредит об отключении

Может помочь

Зимой в вашей квартире холодные батареи, а у соседей горячие — УК проверит систему отопления

Не может помочь

В холодное время года просто плохо топят — это поставщик может экономить топливо

Как проверять УК

Управляющие компании размещают информацию на сайтах и предоставляют ее по требованию собственника.

Что проверять. УК обязана предоставлять данные о своей работе по просьбе жильцов. Вы имеете право проверить:

Правильно ли выставили счета для оплаты коммунальных услуг. Не завышены ли тарифы.
Как управляющая компания выполняет свои обязанности по договору — что сделала, что планирует сделать.

Поищите на сайте. Управляющие компании выкладывают в интернет:

Список тарифов и обязательных платежей с ценами. Сравните этот документ со своими квитанциями. Если тарифы в вашей квитанции выше, это нарушение со стороны управляющей компании.
Отчет о работе. В нем вы найдете данные о расходах управляющей компании по содержанию дома за определенный период. Например, если в доме и вокруг грязно, проверьте, сколько дворников и уборщиц наняла управляющая компания.

Напишите обращение. Эти же вопросы можно задать с помощью заявления в управляющую компанию. Заявление подавайте в приемную в двух экземплярах: один забираете себе со штампом секретаря. Если подаете заявление через интернет, сделайте скриншот экрана.

Сайт воронежской УК «Новый взгляд» с тарифами на коммунальные услуги. Данные размещены прямо на сайте компании

Документы финансовой и бухгалтерской отчетности УК также находятся в общем доступе

Куда жаловаться на управляющую компанию

Если будут нарушения со стороны УК, на нее можно жаловаться. Жаловаться можно сразу во все инстанции. Ответ должны дать в течение 30 дней.

Руководитель управляющей компании. Сначала обратитесь в саму УК — напишите заявление на имя руководителя. Жалоба в другие места будет весомее, если вы пытались решить вопрос напрямую, но не смогли. Последующие жалобы подкрепите письменным отказом управляющей компании либо укажите, что они проигнорировали обращение. К тому же иск в суд могут не принять, если с вашей стороны не было попытки досудебного урегулирования.

Органы исполнительной власти. С жалобами на УК работают:

Роспотребнадзор.
Федеральная антимонопольная служба.
Госжилнадзор, или жилищная инспекция. Жилищную инспекцию своего региона найдите через поисковик.
Прокуратура. Обратитесь в прокуратуру, если заявления в другие места не дали результатов. Сюда можно жаловаться на непринятие мер другими органами власти. Прокуратура может не принять заявление по поводу ржавых труб или грязной воды, сославшись, что это не в их компетенции. А вот если директор управляющей компании присвоил все деньги и скрывается — это их профиль.

Некоммерческие организации. С нарушениями в жилищно-коммунальном хозяйстве борются политические партии и общественные организации, например общества по защите прав потребителей.

Суд. Если жалобы не помогают, вы имеете право подать иск в суд. Почитайте, как правильно выбрать суд.

Сайт ФАС по Воронежской области. Написать жалобу можно прямо с сайта, в разделе обратной связи

Кто контролирует управляющие компании

Это не обязательно те же самые организации, в которые жалуются на УК. Некоторые органы контролируют и рассматривают жалобы, другие только контролируют, а жаловаться туда не стоит. Контроль за управляющими компаниями ведут по нескольким направлениям: соблюдение нормативов, лицензионный контроль, контроль за тарифами и проверка качества работы.

Нормативы и критерии качества коммунальных услуг определяют Министерство строительства РФ и Министерство энергетики РФ. Нормативы показывают, что и в каком объеме нужно среднему гражданину в месяц. Например, сколько воды или электричества он использует, сколько топлива уйдет на отопление. Также Минстрой указывает, что считать качественной или некачественной работой УК и других поставщиков. В целом эти министерства больше издают методические указания, как контролировать, чем проводят проверки.

Лицензирование. Управляющие компании лицензирует Госжилнадзор, а потом устраивает для них проверки. Это называется лицензионным контролем. В ходе таких проверок жилищная инспекция ищет нарушения — и если найдет, то может отозвать лицензию. Если вы сообщите о нарушении в Госжилнадзор, они могут провести внеплановую проверку УК.

Контроль за тарифами. Федеральная антимонопольная служба следит, чтобы управляющая компания устанавливала тарифы на услуги по закону. Этим же занимается региональный комитет по тарифам, а если его нет — региональное министерство энергетики.

Качество услуг контролирует региональное управление Роспотребнадзора. Они следят, чтобы работа УК не нарушала санитарные нормы и требования безопасности. В случае нарушений Роспотребнадзор должен привлечь УК к административной ответственности.

Все эти вопросы проверяют также муниципальные органы власти. Обычно это управление ЖКХ при городской администрации. Раз в год они должны проводить плановые проверки, а внеплановые устраивают при поступлении жалоб.

Жильцы дома тоже могут контролировать свою управляющую компанию — об этом мы рассказали выше.

Источник

Если в подъезде грязно, а клумбы пустуют без цветов, можно поворчать и пойти дальше. Или связаться с управляющей компанией и попробовать решить проблему. Чем занимается управляющая компания, как ее выбрать и почему этот термин — ошибка, рассказывает Mafin Media.

Что такое управляющая компания

На самом деле, согласно закону «Об инвестиционных фондах» ФЗ-156, управляющая компания — юридическое лицо, имеющее лицензию Банка России и управляющее инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.

А понятие, которое нас интересует, описано в Жилищном кодексе Российской Федерации под термином «управляющая организация».

Управляющая организация — юридическое лицо, управляющее многоквартирным домом на основе договора с собственниками.

Мы будем использовать привычный термин — «управляющая компания» (УК). УК заключает договоры с поставщиками ресурсов и содержит общедомовое имущество, а собственники ежемесячно оплачивают жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).

«Жилищные»: содержание общедомового имущества — всего, что находится за пределами квартир и обслуживает хотя бы два жилых помещения, например лифты, коридоры, лестницы.
«Коммунальные»: обращение с твердыми коммунальными отходами, электроэнергия, отопление, газо- и водоснабжение.

! Вместо УК домом может управлять ТСЖ — товарищество собственников жилья, — выполняя все те же функции.

УК может быть:

государственной: ГБУ «Жилищник»;
муниципальной: МУП «Жилищник»;
частной: ООО/ОАО «Жилищник».

Вне зависимости от вида собственности деятельность УК регулирует Жилищный кодекс. Но основной документ между собственниками многоквартирного дома и УК — договор управления.

Когда новостройка вводится в эксплуатацию, новоселам предлагается УК, и на общем собрании они голосуют за или против.

Общее собрание собственников — основной инструмент влияния на управление домом. Если в будущем жильцов не устроит работа УК, только на общем собрании можно будет решить, расторгнуть договор с текущей УК или нет, какую выбрать взамен и не создать ли ТСЖ, а председателя правления домом назначить главой.

Любая УК должна иметь лицензию, выданную Государственной жилищной инспекцией (Госжилнадзор). Эта инспекция устраивает плановые проверки УК — «лицензионный контроль» — и внеплановые, по жалобам жильцов. При наличии серьезных нарушений может оштрафовать на сумму до 200 000 руб. или отозвать лицензию. Также за качеством работы УК следит Роспотребнадзор и может привлечь к административной ответственности.

На ГИС ЖКХ, государственной информационной системе по жилищно-коммунальному хозяйству, есть все УК, ТСЖ и поставщики ресурсов — «ресурсники» , здесь можно направить обращение или жалобу.

Чем занимается управляющая компания

УК обеспечивает безопасность, работоспособность и чистоту общих помещений и имущества. Полный перечень услуг прописывается в договоре с собственниками, но обычно УК должна:

налаживать связь с аварийно-диспетчерской службой;
следить за исправностью лифтов и мусоропроводов;
вносить предложения по капитальному ремонту;
убирать подъезды и придомовую территорию;
заключать договоры с ресурсниками;
травить насекомых и грызунов;
ремонтировать трубы;
заменять лампочки;
вывозить мусор.

В договоре есть и дополнительные услуги, например:

охрана;
домофон;
консьерж;
шлагбаум;
видеонаблюдение.

! Тарифный план управляющей компании контролирует Федеральная антимонопольная служба (ФАС).

Менять УК нужно, только если обнаружен откровенный обман, воровство или систематическое пренебрежение обязанностями по договору. Важно понимать: ни у одной компании нет ресурсов на регулярный обход дома. Любой собственник может прийти в офис или позвонить в диспетчерскую с обращением или жалобой — чаще всего проблемы решаются на этом этапе.

Если разговоры с УК не помогают, можно отправить жалобу в Роспотребнадзор или Госжилнадзор. Но бывает, что УК дешевле заплатить штраф, чем что-то менять. В такой ситуации лучше сразу расторгнуть договор и выбрать новую компанию. Если жажда справедливости не покидает, можно подать иск в суд.

Как выбрать управляющую компанию

Решение о расторжении договора с текущей УК и заключение договора с новой принимается на общем собрании собственников. Нужно запланировать его и уведомить жильцов минимум за 10 дней. Но перед этим определиться с новой УК и аргументировать изменения для других собственников.

Шаг 1. Выбор: коммерческая, государственная или муниципальная

С коммерческими УК легче договариваться, у них выше конкуренция за дома. Зато за государственными больший надзор: каждое решение по использованию средств из бюджета должна одобрить префектура. А иногда Государственное бюджетное учреждение «Жилищник» (ГБУ «Жилищник») вполне может оказаться ООО «ГБУ Жилищник».

▼

Шаг 2. Проверка лицензии, исключение банкротства и изучение домов под управлением УК

Перед встречей с УК нужно проверить ее работоспособность и юридическую чистоту, посмотреть, сколько домов в управлении сейчас и сколько расторгло договор.

▼

Шаг 3. Коммуникация: доски объявлений, диспетчерская, офис, соцсети

Быстрая обратная связь и готовность принять в офисе — показатель высокого уровня обслуживания. А сообщество или канал УК в соцсети поможет быстро узнавать о собраниях, отключениях горячей воды и других новостях дома.

▼

Шаг 4. Утверждение в договоре тарифного плана и перечня услуг

Важно сформулировать ожидания и донести их до новой УК. Если представители не обещают мгновенных изменений, а их тарифный план средний по рынку, им вполне можно доверять: в ЖКХ накопительная система, серьезных изменений первые полгода ожидать не стоит, а работать в убыток никто не желает.

Работать в сфере ЖКХ нелегко: несовершенное законодательство влечет споры ресурсников, жильцов и УК; злостные неплательщики оставляют дыры в бюджете, а нехватка кадров снижает качество работ. Нужно стремиться к порядку и комфорту в доме, но осознавать, что дома в идеальном состоянии шли к этому годами вместе с УК.

Новые правила выбора управляющей компании

Правила выбора управляющей компании могут измениться: количество голосов собственников, необходимое для смены управляющей компании, будет увеличено до 50% от общего числа собственников + 1 голос.

Сейчас достаточно 50% голосов тех, кто присутствует на собрании, а собрание считается легитимным, если на нем присутствует 50% всех жильцов. Выходит, что для принятия решения достаточно 25% + 1 голос.

Когда решение принимается четвертью от общего числа собственников, могут возникнуть разногласия. Вплоть до того, что три группы правомочно проголосуют за разные УК. Если законопроект будет принят, он позволит избежать таких ситуаций.

Источник