Управляющая компания частная или государственная

Понятие и виды УК

Управляющие компании (УК) – это организации, которые осуществляют управление в системе ЖКХ (жилищно-коммунального хозяйства). Другими словами, УК обслуживают дома: обеспечивают поставку ресурсов (вода, электроэнергия, газ), нормальное техническое и санитарное состояние здания. Конкретный перечень обязанностей компании содержится в договоре, заключаемом с жильцами дома.

Одновременно на обслуживании у управляющих организаций могут находиться несколько МКД (многоквартирных домов). Они берут на себя обязательства по распоряжению деньгами, выделяемых жильцами на содержание дома. Управляющие компании должны следить как за внутридомовыми коммуникациями, так и за наружными.

Перед тем как создать новую управляющую компанию, следует выбрать вид организации. В зависимости от формы управления выделяют:

1. Собственно управляющие компании. Управляют домом, ответственны за содержание общедомовой собственности. Другие услуги в сфере ЖКХ предоставляются подрядчиками, нанимаемыми УК.
2. Эксплуатационные. Управляющие организации вступают в правоотношения напрямую с владельцами жилых помещений и ТСЖ. К их обязанностям при такой форме управления относится техническое и санитарное содержание здания.
3. Гибридные. Управляющая компания должна не только управлять МКД и обеспечивать его содержание, но и предоставлять коммунальные услуги.

Так, от вида организации зависит, какие обязанности предстоит выполнять управляющей компании перед клиентами – жильцами МКД. Однако в каждом случае для осуществления такой деятельности требуется специальное оборудование и большой штат сотрудников.

Регистрация управляющей организации

Чтобы открыть управляющую компанию, необходимо зарегистрировать юридическое лицо любой ОПФ. Для этого необходимо подать заявление и документы, требующиеся доя оформления конкретного вида юридического лица, предоставить сведения о создаваемой организации (наименование, адрес регистрации, ФИО руководителя и др.). Затем юр. лицо ставят на учет в различных государственных структурах: ПФ РФ, Фонд социального страхования, служба гос. статистики.

Как показывает практика, в большинстве случаев руководители выбирают создание ООО. Оно отличается свободой управления и проведения корпоративных мероприятий. Также данная ОПФ позволяет зарегистрировать управляющую компанию в наиболее сжатые сроки. Например, не придется тратить время на выпуск акций, как при оформлении ПАО. Таким образом, при выборе ООО можно оформить УК всего за 3-4 недели. Это время понадобится, чтобы:

• подготовить необходимые документы;
• направить их в ЕГРЮЛ для регистрации;
• открыть расчетный счет и изготовить печать.

При создании акционерного общества придется дополнительно потратить время на выпуск ценных бумаг. Из-за этого процедура открытия управляющей компании усложняется и затягивается. Однако следует помнить, что лицо вправе выбрать любую организационно-правовую форму юридического лица для ведения деятельности по обслуживанию МКД.

Какие документы требуются для создания УК

Как правило, для регистрации юр. лиц требуется стандартный перечень документов. Необходимые документы для открытия управляющей компании ЖКХ:

• заполненное заявление по форме № Р11001, установленной Приказом ФНС;
• устав организации и/или учредительный договор;
• протокол о принятии решения о создании УК, подписанный в ходе общего собрания учредителей;
• приказ о выборе и назначении на должность директора;
• квитанция об оплате госпошлины;
• договор аренды или другой документ, подтверждающий наличие у юр. лица помещения для осуществления своей деятельности (например, гарантийное письмо).

Если планируется создание УК на базе уже существующей организации, то список документов упрощается. Необходимо направить в регистрирующий орган:

• обновленную версию устава юр. лица;
• заявление о регистрации изменений;
• протокол о принятии решения о внесении изменений, вынесенный на общем собрании.

Также требуется внести соответствующие изменения и в остальные локальные акты предприятия.

Открытие управляющей компании ЖКХ: пошаговая инструкция

Мы уже разобрались, как правильно зарегистрировать управляющую компанию. Однако этого недостаточно для осуществления полноценной деятельности организации в качестве УК. Это длительный и сложный процесс. Теперь рассмотрим создание управляющей компании ЖКХ – пошаговая процедура.

Шаг 1. Составление бизнес-плана

На этом этапе необходимо проанализировать нишу и целевой рынок. Желательно пообщаться с жильцами МКД и узнать, что им не нравится в текущей УК, готовы ли они ее сменить, как ведется хозяйственное управление домом. Нужно изучить конкурентов и установить, получится ли создать организацию, которая справится с их недостатками.

Также следует исследовать информацию о текущих аукционах, проводящихся муниципалитетом. Возможно, удастся выиграть лот, что существенно облегчит дальнейшую деятельность управляющей организации. Стоит учитывать, что предприятию заранее нужно составить план деятельность, установить абонентскую плату, выявить потенциальные риски, рассчитать предположительную прибыль, расходы и др.

Шаг 2. Юридическое оформление организации

После разработки бизнес-плана требуется собрать необходимые документы и направить их в регистрирующий орган. Учредитель вправе выбрать любую организационно-правовую форму юр. лица на свое усмотрение. Главное, чтобы организация считалась субъектом предпринимательской деятельности. Наиболее часто регистрация управляющей компании ЖКХ реализуется в форме ООО.

Шаг 3. Сдача квалификационного экзамена

Лицо, назначенное руководителем УК, обязано сдать квалификационный экзамен, чтобы подтвердить свою компетентность в вопросах, связанных с ЖКХ. Для этого собирается специальная комиссия, в состав которой входят сотрудники местной администрации и жилищной инспекции. Экзаменация назначается в одном из помещений надзорного органа. В иных организациях, особенно коммерческих, проведение экзамена не допускается.

Заявление с соответствующими намерениями подается в муниципальный орган. Документ рассматривается в течение двух недель. При удовлетворительном решении назначается конкретное место экзаменации и точная дата и время, когда претендент должен явиться. Само тестирование проводится бесплатно. После успешной сдачи экзамена руководителю выдается квалификационный аттестат. С этого момента на лицо возлагается ответственность за принятие решений по управлению и обслуживанию МКД.

Шаг 4. Получение лицензии

Следующее, что нужно сделать, чтобы открыть управляющую компанию, – получить лицензию. Для осуществления деятельности в сфере ЖКХ необходимо разрешение государства. Данная процедура называется лицензированием.

Для получения лицензии управляющая компания обязана подходить под некоторые требования закона:

• быть зарегистрированной в России;
• вести деятельность на основании и в соответствии с принятым уставом;
• иметь нежилое помещение для размещения сотрудников и имущества предприятия;
• иметь оборудование и техническое оснащение для возможности выполнения качественного обслуживания дома;
• иметь полноценный штат работников (электрик, уборщик, сантехник и т.д.).

Чтобы получить лицензию, руководителю УК требуется подать соответствующее заявление в территориальную государственную жилищную инспекцию. При этом претендент обязан быть аттестованным квалификационной комиссией и не иметь непогашенной судимости.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

• справка об отсутствии судимости;
• выписка из ЕГРЮЛ или иной документ, подтверждающий регистрацию управляющей компании;
• квитанция об оплате госпошлины.

Жилищная инспекция проверяет пакет документов на комплектность, регистрирует заявление и направляет заявку в лицензионную комиссию. Этот орган выносит решение о лицензировании управляющей компании. Если ответ положительный, документы возвращаются в жилищную инспекцию, а заявитель вызывается для выдачи лицензии.

Важно! Через процедуру лицензирования предприятие проходит не один раз. Полученное разрешение от государства на ведение управляющей деятельности в сфере ЖКХ необходимо продлевать каждые 5 лет (ч. 4 ст. 192 ЖК РФ).

Шаг 5. Оборудование помещения и наем работников

После получения лицензии управляющей компании ЖКХ необходимо выбрать подходящее для осуществления своей деятельности помещение. Его можно как арендовать, так и приобрести. В целях снижения первоначальных расходов нежилое помещение часто берут в аренду.

Также предприятие должно приобрести необходимое техническое оборудование, технику и иные принадлежности (швабры, насосы, перчатки, инструменты и т.д.), а также нанять сотрудников (бухгалтер, электрик, сантехник, дворник и др.). Без этого управляющая организация не сможет вести свою деятельность.

Шаг 6. Заключение договоров с жильцами МКД и поставщиками услуг

Поскольку управляющая компания выступает в качестве посредника между жителями домов и поставщиками коммунальных услуг, для осуществления деятельности в сфере ЖКХ предприятию необходимо заключить договоры с обеими сторонами.

Чтобы найти клиента, то есть МКД, согласившийся на обслуживание конкретной УК, необходимо выиграть аукцион либо договориться с жильцами дома. Если с торгами все понятно, то с последним сложнее. Частная управляющая компания ЖКХ должна направить в дома представителей с предложением об обслуживании.

После того как управляющей компании удастся убедить жителей МКД перейти в свое управление, необходимо заключить договор с каждым собственником квартиры отдельно либо созвать общее собрание и получить согласие на нем. Также предприятию необходимо заключить договоры с поставщиками услуг: водоканалом, оператором по вывозу мусора и обслуживанию лифта и т.д.

Иващенко Србуи Саргисовна

Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Чтобы жильцы МКД решили расторгнуть контракт с текущей управляющей организацией и заключить новый договор, нужны весомые причины. Например, выгодные условия, более качественные услуги, недовольство действующей управляющей организацией, хорошая реклама и репутация новой компании.

Рентабельность бизнеса

Для открытия предприятия по управлению ЖКХ недостаточно знать, как юридически оформить и организовать управляющую компанию. Необходимо еще учитывать расходы и рентабельность бизнеса, на чем и сколько зарабатывают УК. В противном случае высок риск обанкротиться и закрыть предпринимательское дело.

Следует учитывать, что прибыльность компаний по обслуживанию и управлению МКД достаточно низкая. Чтобы бизнес окупился, понадобится несколько лет. При этом дело требует больших вложений при старте: расходы на помещение, оборудование, технику и наем работников.

Доходы предприятия формируются от тарифов за услуги. Обычно государство устанавливает низкие тарифы, чтобы они соответствовали среднему уровню доходов владельцев помещений. Однако управляющие компании могут повысить свои доходы от деятельности в сфере ЖКХ посредством тарифов, размер которых не регулируется действующим законодательством. Например, к таким относятся услуги содержания общедомового имущества и текущий ремонт здания.

Есть и другие способы, как можно сделать управляющую компанию более прибыльной:

• обслуживать МКД посредством субподрядчиков либо дочерних предприятий;
• предоставлять жильцам дополнительные услуги (установка приборов учета, наем частной охраны, ремонт сантехники и электрооборудования);
• сдавать в аренду нежилые помещения, часть придомовой территории, рекламные места).

Так, наибольший доход организация по управлению ЖКХ получает не от абонентской платы, а от иных видов деятельности, связанных с благоустройством МКД и сотрудничеством с другими подрядчиками.

Иващенко Србуи Саргисовна

Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Как показывает практика, рентабельность данного бизнеса составляет 5-10 %. Чтобы быстрее окупить управляющую компанию, рекомендуется брать на обслуживание как можно больше домов. Для начала хотя бы 3-4 МКД.

Советы и рекомендации

В этом бизнесе низкая конкуренция и долгая окупаемость. Поэтому перед тем как открыть управляющую компанию с нуля, следует все тщательно продумать. Приведем некоторые советы, которые помогут начинающим предпринимателям начать дело:

• если в качестве руководителя выступает один человек, то следует оформить юр. лицо в форме ООО;
• договор о предоставляемых услугах необходимо составлять предварительно, чтобы на общем собрании собственники помещений могли ознакомиться с его содержанием;
• желательно на встречу с жильцами приглашать юриста, который сможет пояснить значение положений договора;
• с договором об услугах УК требуется представить документы о размере платы за содержание общедомового имущества и ремонт МКД, о планируемых ремонтных мероприятиях и т.д.;
• наличие у управляющего собственного нежилого помещения позволит существенно сэкономить на открытии предприятия, поскольку не придется арендовать или покупать недвижимость.

Но самое главное – составить бизнес-план, исследовать рынок и найти заранее потенциальных клиентов. Насколько быстро предприятие выйдет в плюс, в первую очередь зависит от количества обслуживаемых домов.

Частые вопросы

Как подать заявку на участие в аукционе?

+

Информацию о тендерах на управление МКД можно найти на электронных торговых площадках, официальных сайтах муниципалитетов. Необходимо выбрать подходящий аукцион и подать заявку на участие. Для этого потребуется заполнить заявление и приложить указанные документы (выписка из ЕГРЮЛ, финансовые документы, сведения о соблюдении условий конкурса и т.д.).

Можно ли купить готовый бизнес?

+

При покупке готового бизнеса необходимо принимать во внимание показатели предприятия: прибыльность, юридическая чистота, репутация, бухгалтерская отчетность, количество заключенных договоров, квалификация штата и т.д. Необходимо провести финансовый аудит и выяснить, насколько высоки риски при покупке данного дела, рентабелен ли бизнес.

Что делать, если жилец уклоняется от заключения договора, но пользуется услугами?

+

Иногда собственники помещений считают, что если они не подписывали договор, то у них нет никаких обязательств. Однако договорные правоотношения в таком случае существуют, так как жилец пользуется услугами, предоставленными управляющей организацией. В таком случае можно подать иск о неосновательном обогащении (ст. ст. 1102 и 1107 ГК РФ).

Заключение эксперта

Регистрация управляющей компании – трудоемкий процесс. Необходимо зарегистрировать субъект предпринимательства, пройти квалификационный экзамен, получить лицензию, нанять сотрудников и приобрести необходимые принадлежности. Конкуренция в этой сфере бизнеса низкая, но и доходы невысоки из-за больших задолженностей владельцев помещений.

По состоянию на начало 2010 года управление
многоквартирными домами на всей
территории России осуществляли 3616
частных, 384 муниципальных и 112 организаций
с долей участия в уставном капитале
субъектов Российской Федерации и (или)
муниципальных образований более чем
25% (далее — смешанные) управляющих
организаций. Общая тенденция такова,
что количество частных организаций
увеличивается, при этом количество
муниципальных управляющих организаций
уменьшается, а количество управляющих
организаций с долей участия в уставном
капитале субъектов Российской Федерации
и (или) муниципальных образований растет.

Общий объем жилищного фонда в 2009 году
увеличился на 1,46%. Объем жилищного фонда,
обслуживаемого частными управляющими
организациями, увеличился на 15% от общего
объема жилищного фонда. При этом, объем
жилищного фонда, обслуживаемого
муниципальными и смешанными управляющими
организациями, уменьшился на 6,2% и 6,4%
соответственно.

Таким образом, доля жилищного фонда,
обслуживаемого частными управляющими
организациями, в общем объеме жилищного
фонда, обслуживаемого управляющими
организациями, увеличилась с 64,09% до
68,66%, доли муниципальных и смешанных
управляющих организаций уменьшились
с 25,58% до 22,34% и с 10,33% до 9% соответственно
(для сравнения: за 2008 году соответствующие
изменения доли составили: для частных
управляющих организаций — с 49,84% до
64,09%, муниципальных – 47,64% до 25,58%, смешанных
– 2,53% до 10,33%).

На рынках ряда городов управляющие
организации представлены исключительно
муниципальными унитарными предприятиями,
среди них, Грозный – 4 предприятия
(Чеченская Республика), Назрань – 4
предприятия (Республика Ингушетия);
Орехово-Зуево – 1 организация (Московская
область); Невинномысск – 1 предприятие
(Ставропольский край).

Исключительно частными управляющими
организациями оказываются услуги по
управлению многоквартирными домами в
следующих муниципальных образованиях
(таблица 5).

Таблица 2 – Распределение жилищного
фонда по способам управления в субъектах

Муниципальное образование	Количество управляющих организаций	Муниципальное образование	Количество управляющих организаций
1	2	3	4
Красноярский край	Республика Алтай
Ачинск	4	Бийск	20
Норильск	8	Алтайский край
Республика Татарстан	Рубцовск	12
Нижнекамск	9	Республика Адыгея
Казань	39	Майкоп	7
Зеленодольск	1	Республика Мордовия
Альметьевск	15	Саранск	35
Набережные Челны	13	Кемеровская область
Приморский край	Кемерово	35
Владивосток	77	Междуреченск	7
Находка	37	Киселёвск	13
Артем	8	Прокопьевск	2
Московская область	Ленинск-Кузнецкий	1
Балашиха	18	Белово	18
Железнодорожный	8	Псковская область
Жуковский	9	Псков	35
Люберцы	9	Тюменская область
Ростовская область	Тюмень	76
Волгодонск	24	Тобольск	15
Новошахтинск	6	Самарская область
1	2	3	4
Шахты	10	Сызрань	4
Республика Башкортостан	Новокуйбышевск	4
Уфа	24	Амурская область
Нефтекамск	6	Благовещенск	23
Октябрьский	1	Иркутская область
Салават	9	Братск	14
Ульяновская область	Ангарск	11
Димитровград	18	Свердловская область
Саратовская область	Нижний Тагил	31
Балаково	19	Омская область
Энгельс	12	Омск	49
Ставропольский край	Мурманская область
Кисловодск	11	Мурманск	15
Республика Дагестан	Липецкая область
Дербент	3	Липецк	29
Хасавьюрт	2	Елец	13
Оренбургская область	Новгородская область
Орск	21	Великий Новгород	56
Новотроицк	1	Нижегородская область
Еврейский автономный округ	Арзамас	4
Биробиджан	2	Белгородская область
Краснодарский край	Белгород	25
Сочи	29	Старый Оскол	13
Новороссийск	8	Костромская область
Челябинская область	Кострома	23
Челябинск	45	Ямало-ненецкий автономный округ
Миасс	9	Ноябрьск	5
Златоуст	2	Волгоградская область
Копейск	2	Волжский	8
Чувашская Республика	Чукотский автономный округ
Чебоксары	62	Анадырь	1

В Москве тенденция противоположная: в
управлении государственных организаций
находится 69% жилищного фонда, в управлении
частных организаций – 23%, оставшиеся
8% приходятся на самоуправляемые ТСЖ,
ЖСК и те дома, где способ управления не
выбран. Доля жилищного фонда, находящегося
в непосредственном управлении, ничтожно
мала. Однако, необходимо отметить, что
за последние пять лет количество частных
управляющих организаций в Москве
увеличилось в 7,6 раза. Структура
управляющих организаций динамична за
счет приватизации ГУП ДЕЗ, выхода на
рынок вновь созданных частных организаций:
23% таких компаний созданы
заказчиками-застройщиками, 42% – бывшие
подрядные организации, 31% – вновь
созданные, 1% – ранее осуществлявшие
эксплуатацию нежилых зданий. В настоящее
время в управлении частных управляющих
организаций находится более 7000
многоквартирных домов (рисунок 10).

Рисунок 10 — Формирование рынка частных
управляющих организаций

Более подробную характеристику московских
управляющих компаний, в т.ч. в разрезе
административных округов и
организационно-правовой формы, можно
получить, проанализировав данные Единого
реестра управления многоквартирными
домами (по состоянию на 1 января 2011 года)
(таблицы 5, 6).

Таблица 5 – Организации, осуществляющие
управление многоквартирными домами в
г.Москве

Округ г. Москвы	ГУП	ОАО	ЗАО	ООО	ТСЖ	ЖСК	ЖК
ЦАО	13	2	6	44	100	75
СВАО	19	—	3	16	41	127	2
ВАО	20	14	—	19	56	145	4
ЮВАО	16	2	3	14	47	59	2
ЮАО	19	1	4	7	46	152	2
ЮЗАО	14	9	1	18	81	267	24
ЗАО	14	1	3	23	92	79	2
СЗАО	8	—	1	15	59	54	5
САО	18	—	3	36	54	43
Зелено­градский АО	3	—	—	11	—	—	—
Итого:	144	29	24	203	576	1001	41

Таблица 6 – Количество многоквартирных
домов, находящихся в управлении

Округ г. Москвы	ГУП	ОАО	ЗАО	ООО	ТСЖ	ЖСК	ЖК
ЦАО	1591	6	65	1917	113	78	—
СВАО	2457	—	43	330	62	132	4
ВАО	2508	848		874	60	149	4
ЮВАО	2807	4	13	441	54	60	2
ЮАО	2547	1	14	14	50	156	2
ЮЗАО	770	1602	1	63	102	276	24
ЗАО	2632	2	9	82	120	81	2
СЗАО	1783		71	285	96	57	5
САО	1346		23	1897	94	47	—
Зелено­градский АО	360	—	—	98	—	—	—
Итого:	18801	2463	239	6001	751	1036	43

Проанализируем структуру управляющих
организаций Москвы по их организационно-правовой
форме по состоянию на 31 декабря 2010 г:

— государственные унитарные предприятия
г.Москвы (144 ГУП – около 19 тыс. домов в
управлении);

— общества с ограниченной ответственностью
(203 ООО – более 6 тыс. домов в управлении);

— открытые акционерные общества (29 ОАО
– около 2,5 тыс. домов в управлении);

— закрытые акционерные общества (24 ЗАО
– около 250 домов в управлении).

ГУП ДЕЗ имеют существенный удельный
вес по сравнению с другими управляющими
организациями, но если посмотреть
динамику, то их доля постепенно снижается.
По данным Департамента жилищно-коммунального
хозяйства и благоустройства города
Москвы, по состоянию на 01.06.2011 г. управление
многоквартирными домами осуществляет
473 управляющие организации, в том числе:

• 138 организаций государственной формы
  собственности в 61,7% многоквартирных
  домов, из них:

• 34,3 % — управляются на основании договора
  управления, заключенного с собственниками
  помещений;

• 27,4 % — по договору управления, заключенному
  с правлением ТСЖ, ЖСК, ЖК.

• 335 частных управляющих организаций в
  29,5% многоквартирных домов, из них:

• 20,1 % — управляются на основании договора
  управления, заключенного с собственниками
  помещений;

• 9,4 % — по договору управления, заключенному
  с правлением ТСЖ, ЖСК, ЖК.

Структура управляющих компаний изменилась
еще и потому, что растет доля жилищных
объединений, работающих самостоятельно,
без привлечения управляющих компаний:
8,7% многоквартирных домов находятся на
самоуправлении жилищных объединений
(ТСЖ, ЖСК, ЖК).

Как видно из представленного анализа,
несмотря на ряд положительных тенденций
в развитии конкурентной среды на
московском рынке услуг по управлению
многоквартирными домами, доминирующее
положение на этом рынке занимают
государственные унитарные предприятия
– ГУП ДЕЗ районов.

Преимуществами
управления ГУП многоквартирными
домами можно считать:

1. осуществление
   учредителями ГУП контроля за использованием
   по назначению и
   сохранностью переданного им имущества;

2. при
   достаточно развитой конкуренции (такие
   оценки даются рынку услуг по управлению
   многоквартирными домами Федеральной
   антимонопольной службой) занимает
   доминирующее положение по объему
   управляемого жилищного фонда;

3. бюджетное финансирование и централизация
   средств упрощают процедуру управления;

4. наличие
   нежилых помещений для размещения
   управляющей
   и
   обслуживающих организаций;

5. возможность осуществлять коммерческую
   деятельность;

6. гарантированность
   жилищного обслуживания.

Недостатки управления ГУП
многоквартирными домами вытекают из
их «исторического прошлого», когда еще
не использовался принцип пообъектного
управления, и из их особого статуса: ГУП
– это коммерческая организация, но она
не наделена правом собственности на
имущество, которое использует либо на
праве хозяйственного ведения, либо на
праве оперативного управления. ГУП ДЕЗ
основаны на праве хозяйственного
ведения. До сих пор сохраняется сильное
административное влияние органов власти
на деятельность ГУП. Эти проблемы
характерны не только для жилищной сферы,
но и для других секторов экономики,
поэтому ГУП ДЕЗ постепенно приватизируютсяпутем преобразования в открытые
акционерные общества со стопроцентной
долей государства (в нашем случае –
города Москвы). При таком способе
приватизации форма собственности
фактически не меняется на тот период,
пока город сохраняет за собой все акции,
а это, как минимум, три года. По мере
готовности рынка и самой компании, эти
пакеты будут уменьшены путем их дальнейшей
продажи. 115 ГУП ДЕЗ включены в Среднесрочную
программу приватизации имущества города
Москвы на 2011-2013 годы, однако параллельно
рассматривается вариант их реформирования
без приватизации.

Интересно, что в ходе приватизации имидж
надежной государственной организации
сохраняется путем сохранения в названии
открытого акционерного общества прежнего
названия организации. Приведем пример.
19 октября 2009 года в соответствии с
Федеральным законом от 21 декабря 2001 г.
№ 178-ФЗ «О приватизации государственного
и муниципального имущества», постановлением
Правительства Москвы от 06 ноября 2007 г.
№ 966-ПП «О среднесрочной программе
приватизации имущества города Москвы
на 2008-2010 гг.» и распоряжением Департамента
имущества города Москвы от 20 июля 2009 г.
№ 2201-р «О приватизации Государственного
унитарного предприятия города Москвы
Дирекция Единого Заказчика Гагаринского
района» ГУП ДЕЗ Гагаринского района
преобразовано вОткрытое акционерное
общество Дирекция Единого Заказчика
Гагаринского района (ОАО ДЕЗ Гагаринского
района).

В собственности города Москвы сохраняется
полный пакет (100%) акций ОАО. Единственным
акционером является город Москва в лице
Департамента имущества города Москвы.
Уже став акционерным обществом, ДЕЗ
Гагаринского района вступил в СРО
«Гарантия» и прошел добровольную
сертификацию в двух системах, в т.ч. в
региональной СДС ЖКУ в г. Москве и в
системе сертификации «Евростандарт».
Многие жители просто не заметили
изменения статуса своей управляющей
организации, так как она стала
правопреемником прав и обязанностей
ГУП. Практика показала, что приватизация
эффективна в том случае, если сам ГУП,
его руководство и персонал, готовы к
изменениям формата работы в условиях
растущей конкуренции на рынке услуг по
управлению многоквартирными домами.

Что приобретут и что потеряют собственники,
выбрав частную управляющую организацию?
Что пугает собственников и удерживает
их от выбора частной управляющей
организации? Попробуем выявить риски
работы с частной организацией и оценить
их.

1. Высокая стоимость услуг. По
   оценкам экспертов, 98% управляющих
   компаний работают по тарифам, установленным
   Правительством Москвы. Частные компании
   строят ценообразование по принципу
   открытости и модульности, т.е. собственники
   на альтернативной основе могут выбрать
   наиболее приемлемый для себя вариант
   обслуживания, перечень услуг и
   соответственно сумму ежемесячного
   платежа. Вывод: риск роста стоимости
   услуг связан не с формой собственности,
   а с увеличением перечня работ и ростом
   регулируемых тарифов.

2. Низкий уровень ответственности за
   выполнение работ. Отношения любой
   управляющей компании с заказчиком
   оформляются договором, в котором четко
   прописываются все права и обязанности
   сторон. При этом для каждого объекта
   договор индивидуален. Уполномоченные
   представители жителей вправе выдвигать
   свои требования на этапе согласования
   договора, прописать в договоре
   ответственность сторон. Вывод: риск
   низкий.

3. Нехватка объемов и попытка переложить
   затраты на собственника ввиду
   разбросанности объектов управления
   по разным районам города, в отличие
   от государственных управляющих
   организаций. Управляющие компании,
   будучи коммерческими предприятиями,
   стремятся оптимизировать свои расходы,
   а поэтому стараются подбирать объекты
   по территориальному признаку, и, в
   отличие от ДЕЗ, они могут наращивать
   объемы площадей в управлении не только
   за счет жилой, но и за счет коммерческой
   и социальной недвижимости. Для оптимизации
   производственных процессов частные
   организации более активно используют
   автоматизацию, аутсорсинг. Вывод:
   средний риск возникает при выходе
   управляющей компании на рынок. Однако
   в любом случае она не может предлагать
   клиентам цены выше рыночных, поэтому
   дополнительные расходы компании
   обоснованы, с точки зрения стратегических
   интересов.

4. Непрозрачность расходования финансовых
   средств. Финансовая прозрачность
   и открытость перед клиентами – залог
   успеха любой управляющей компании.
   Согласно Жилищному кодексу, управляющая
   компания обязана два раза в год
   формировать и публиковать открытые
   финансовые отчеты, подтверждающие
   жителям целевое использование их
   средств. Вывод: риск низкий.

Тем не менее, при выборе частной
управляющей компании нужно обратить
внимание на следующие критерии:

• рейтинги надежности управляющей
  компании (принципиальные различия
  между частными и государственными
  организациями по степени надежности
  не зафиксированы ни в одном рейтинге);

• срок осуществления деятельности
  компании, размер ее собственного
  капитала, объем жилищного фонда,
  находящегося в управлении;

• информационную открытость компании
  (сайт в сети Интернет, доступные телефоны,
  готовность персонала к общению);

• деловую репутацию среди участников
  рынка или рекомендации лиц, заслуживающих
  доверия.

Итак, условия функционирования
государственных и частных управляющих
компаний в рыночной среде одинаковы:
управляющие компании работают по одним
и тем же стандартам и правилам, получают
бюджетные субсидии на содержание и
ремонт, на капитальный ремонт общего
имущества в многоквартирном доме,
используют регулируемые цены и тарифы,
одинаковые типовые договора управления
и другие документы, в одинаковом формате
раскрывают информацию о своей деятельности.
Надзор и контроль со стороны государственных
органов осуществляется как за
государственной, так и за частной
управляющей компанией. В настоящее
время выбор управляющей компании по
критерию «Форма собственности» нельзя
считать эффективным, т.к. и государственные,
и частные организации могут демонстрировать
высокие показатели качества и надежности
услуг по управлению.

Соседние файлы в папке 11.12.12 ЖКХ

• #
• #
• #
• #

  15.02.20161.37 Mб21Влияние_ИТ_на_эффективность_23.11.2011.ppt

• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #

Я эксперт по вопросам ЖКХ. Раньше работал в управляющей компании, а сейчас как независимый эксперт помогаю людям менять УК своих домов.

Я сопровождал смену управляющих компаний и создание ТСЖ более чем в 50 домах Ставрополя, поэтому знаю, как УК портятся после перехода дома в их управление.

Бороться с коммунальщиками и их нежеланием выполнять свою работу — дело затратное: обычно у жильцов недостаточно юридических знаний, а услуги юристов стоят денег. Так что иногда поменять управляющую компанию проще и выгоднее. В январе 2019 года в Москве работало 1085 управляющих организаций, в Петербурге — 579. Выбрать одну из них сложно.

Каждая УК хочет увеличить количество домов в управлении и получить как можно больше денег. Собственники же заинтересованы в качественных услугах и уменьшении оплаты за ЖКУ. Расскажу, как выбрать УК, чтобы впоследствии не платить впустую.

Зачем нужна УК и как ее поменять

Управляющая организация необходима для содержания и текущего ремонта общего имущества дома.

1. Уборку подъезда и придомовой территории.
2. Замену лампочек в подъезде.
3. Функционирование лифта в доме.
4. Отсутствие протечек на крыше.
5. Ремонт подъезда.
6. Другие обязательные работы по дому.

Подробнее об управляющих компаниях Т—Ж уже писал в отдельной статье.

Перед проведением собрания следует подобрать новую УК, которая будет отвечать нуждам собственников и оказывать качественные услуги. Требования к управляющей могут быть разные, обычно это доступные тарифы и дополнительные работы по дому.

Критерии отбора УК

Я рекомендую выбирать УК по определенным критериям, которые необходимо учитывать в совокупности.

Пешая доступность офиса УК. Если к управляющей компании возникнут вопросы, проще добраться до той, что находится ближе к дому.

Не все вопросы можно решить по телефону. УК могут требовать личного присутствия собственника, например при подаче заявлений о вводе счетчиков в эксплуатацию, о поверке счетчика, о выдаче выписок с лицевых счетов, а также в случае жалоб и претензий.

Наличие в УК домов в управлении. Если в управлении УК много домов, это говорит о ее востребованности.

Количество «ушедших» домов. Если от этой компании отказалось много домов, скорее всего, в работе УК немало проблем.

Наличие лицензии. Все УК обязаны иметь лицензию на ведение деятельности.

Отсутствие банкротства. Если УК находится на стадии банкротства, у нее не будет денег на обслуживание домов.

Чтобы выбрать подходящую УК, я советую придерживаться такого алгоритма:

1. Найти все управляющие компании в своем городе.
2. Выбрать несколько подходящих по расположению.
3. Исключить компании без домов в управлении.
4. Проверить количество ушедших от УК домов.
5. Проверить отзывы о выбранных управляющих компаниях.
6. Определиться, с какой УК хотите сотрудничать: частной или государственной.
7. Проверить выбранные УК на наличие лицензии и отсутствие банкротства.
8. Определить причину смены действующей УК и свои ожидания от новой.
9. Провести переговоры с несколькими выбранными УК.
10. Изучить договор управления.
11. Провести общее собрание и подписать договор управления.

Шаг 1

Найти управляющие компании

На портале ЖКХ. Узнать об управляющих компаниях в вашем городе можно в ГИС ЖКХ — это официальный портал с информацией об УК.

Все УК обязаны работать с ГИС ЖКХ и размещать на портале:

1. Результаты общих собраний собственников с протоколами собраний.
2. Перечни работ и услуг по каждому дому с указанием стоимости.
3. Характеристики дома, например материалы несущих стен, перекрытий и фундамента.
4. Информацию о каждом счетчике в квартире: дату ввода в эксплуатацию, сроки поверки и замены счетчика.
5. Ежемесячные начисления по каждой квартире — дублируются бумажные квитанции.

Чтобы найти подходящую УК на портале, нужно зайти в раздел «Реестры» и выбрать «Реестр лицензий субъектов РФ». После выбора субъекта, в котором ищете управляющую компанию, появится перечень всех УК.

В справочнике. Другой способ найти УК — использовать справочник «2ГИС» или другие, например «Яндекс-карты» или «Гугл-карты».

Я предпочитаю «2ГИС», поскольку по своему опыту отметил, что два раза в год сотрудники «2ГИС» проверяют актуальность информации в справочнике: обзванивают УК и уточняют изменения в режиме работы и контактных данных. Также в «2ГИС» сразу можно посмотреть маршруты общественного транспорта до выбранной УК.

Через сарафанное радио. Также найти управляющую компанию можно через знакомых и соседей по району.

Для этого сделайте две вещи:

1. Спросите у друзей про их управляющие компании, устраивает ли их обслуживание дома. Если да, уточните, какая управляющая обслуживает дом.
2. Посмотрите на соседний дом: он может обслуживаться лучше вашего. Спросите у жильцов, какая управляющая компания отвечает за их дом и все ли их устраивает.

Шаг 2

Выбрать несколько подходящих УК

Чтобы найти управляющую компанию по заданному адресу, необходимо в реестре лицензий на портале ГИС ЖКХ в разделе «По реквизитам многоквартирного дома» выбрать интересующую вас улицу. В результатах поиска обратите внимание на количество домов в управлении УК.

Получается, по территориальному признаку есть выбор среди пяти УК.

Выбираем из пяти УК возле улицы Судостроительной

Название УК	Домов в управлении
Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Жилищник района Нагатинский затон»	211
Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Жилищник района Нагатино-Садовники»	160
ООО Управляющая компания «Свитхом»	59
ООО «УК Уютный дом-М»	25
ООО «Жилищник 365»	15
Московское государственное унитарное предприятие по обслуживанию жилищной кооперации	0

Шаг 3

Исключить УК без домов в управлении

В сфере управления многоквартирными домами негласно действует принцип перекрестного субсидирования: УК берут деньги у одного дома, чтобы выполнить работы в других домах, а потом вернуть. Такие схемы не предусмотрены законом, но они позволяют управляющим компаниям вести свою деятельность без перерыва, не дожидаясь денег от конкретного дома.

В нашем примере в таблице у одной из УК — Московского государственного унитарного предприятия по обслуживанию жилищной кооперации — нет домов в обслуживании. Ее не стоит рассматривать вообще.

Проблема новых УК без домов в управлении в том, что у них нет финансового оборота в виде постоянных платежей от собственников обслуживаемых домов. У таких УК может просто не хватить денег на обслуживание дома.

Шаг 4

Проверить количество ушедших домов

Рост ушедших домов — прямой показатель неудовлетворительной работы УК. Если УК работает качественно, то количество домов-клиентов растет. И наоборот, если УК не выполняет свои обязательства, дома уходят к другим УК.

Узнать об уходе домов от УК также можно через ГИС ЖКХ. Для этого в результатах поиска УК необходимо нажать на название управляющей компании — откроется карточка с информацией о ней. Далее нужно открыть вкладку «Сведения о домах» и найти дома, где истек период управления.

Пока эту статью готовили к выпуску, данные на портале изменились: изначально у ООО УК «Свитхом» было в управлении 72 дома, а осталось 60, то есть 12 перешли к другим управляющим компаниям. Такой показатель ухода
домов — повод искать другую УК.

Шаг 5

Найти отзывы об УК

Найти отзывы о работе УК можно двумя способами:

1. Выйти на дома, которые УК обслуживает, и расспросить жителей об их впечатлениях. Такой способ подойдет, если у вас есть время на опросы.
2. Найти отзывы в интернете.

Если негативные отзывы повторяются по одной и той же теме, это повод насторожиться: в работе УК есть пробелы. Если УК не отвечает на отзывы, это говорит об отсутствии диалога между УК и собственниками и неготовности работать с клиентами.

Шаг 6

Определиться с выбором: частная или государственная УК

При выборе УК может возникнуть вопрос, какая компания лучше: частная, государственная или муниципальная. Универсального ответа нет: как частная компания, так и государственная может работать и хорошо, и плохо.

Кроме того, можно попасть на уловку современных частных УК, которые подбирают названия так, чтобы их посчитали государственными или муниципальными. Не всегда указание в названии ГУП — государственное унитарное предприятие, или ГБУ — государственное бюджетное учреждение, или МУП — муниципальное унитарное предприятие, говорит о принадлежности организации к государству или муниципалитету.

Например, МУП «Жилищник» — муниципальная УК: перед самим наименованием «Жилищник» есть указание на форму организации — муниципальное унитарное предприятие. А ООО «МУП Московское ЖКХ» — частная УК: перед наименованием указано, что это общество с ограниченной ответственностью. МУП в самом наименовании компании не говорит о том, что УК муниципальная.

Шаг 7

Проверить новую УК

Перед тем как окончательно определиться с выбором УК, нужно ее проверить на наличие лицензии и отсутствие банкротства.

Наличие лицензии можно проверить через сервис «Реестр лицензий» в ГИС ЖКХ.

Банкротство. Работать с управляющей, которая находится в процессе банкротства, — платить в никуда. Банкротство означает, что у УК есть большие долги, по которым она не платит. В итоге все поступившие платежи по ЖКУ будут направляться не на обслуживание и ремонт дома,а на погашение долгов, возникших ранее.

Проверить информацию о банкротстве можно через единый федеральный реестр сведений о банкротстве.

Шаг 8

Определить причину смены УК и свои ожидания от новой УК

Смена управляющей компании происходит не из-за ее прекрасной работы, а наоборот. Причины могут быть разные, например:

• неудовлетворенность работой УК: постоянные поломки лифта, отсутствие уборки подъезда, придомовой территории и т. д.;
• высокие суммы в квитанциях за коммунальные услуги, которые жильцы потребили в квартире, или за содержание жилья.

Причины смены УК — это визитная карточка собственников, которые заинтересованы в смене управляющей компании. Они помогают убедить других собственников на общем собрании. Собственников в доме много, поэтому мнения о действующей управляющей компании могут быть разные. Неизбежно возникнет вопрос, почему вообще надо менять УК. Четкие причины смены УК помогут набрать голоса.

Кроме того, причины смены действующей УК помогут в общении с новой. Чтобы новая управляющая реально оценила свои возможности, необходимо сообщить ей ожидания от работы с ней.

Шаг 9

Провести переговоры

Договоритесь о встречах с администрациями выбранных управляющих компаний. Не ограничивайтесь одной УК и проведите встречу с двумя-тремя, чтобы можно было сопоставить ответы представителей УК на ваши вопросы и в итоге сделать выбор в пользу одной УК, с которой будете дальше работать. Если вы до стадии переговоров совершили все другие рекомендованные шаги, проблем с выбором УК для переговоров не будет.

На встречу следует взять последние платежки, чтобы сотрудники УК посмотрели на действующие тарифы в доме. Речь идет о тарифах на содержание и ремонт, который устанавливается общим собранием и согласуется с управляющей компанией. Такие тарифы на законодательном уровне не урегулированы, поэтому каждая УК изначально сама предлагает размер тарифа, который позволит обслуживать дом. Потом уже можно обсудить варианты снижения тарифа с администрацией УК.

Я советую пойти на встречу группе активистов дома, а оптимальнее всего — совету многоквартирного дома. Одна голова хорошо, а две лучше: то, что вы хотели спросить, можете забыть на встрече. Кроме того, смену УК стоит решать коллективно, чтобы другие собственники не обвинили вас в заговоре с новой управляющей компанией.

На переговорах уточните:

1. Опыт работы УК: с какого времени компания на рынке управления домами.
2. Портфолио УК с результатами работ в формате «до и после». Например, описание и фото дома до выбора УК и описание с фото после пары лет работы.
3. Способы коммуникации с жителями дома: мессенджеры, социальные сети и т. д. Наличие у УК группы в соцсетях позволит всегда быть в курсе новостей по дому: о плановых отключениях света, авариях, предстоящих работах, проверках счетчиков и пр.
4. Что может предложить УК по части обслуживания вашего дома: виды и перечни работ.

Как на любом рынке услуг, на рынке УК есть вилка цен. Цены не устанавливает государство, их диктуют спрос, предложение и покупательская способность.

Если брать цены ниже стандартных, придется работать в убыток или за эти деньги делать меньше. Обычно УК выбирают второй вариант, но об этом жителям, как правило, не говорят, хотя юридически пытаются себя обезопасить. Чтобы не было претензий со стороны жителей, в договор управления включается маленький перечень работ и услуг, который соответствует тарифу.

Если вам обещают сделать ремонт сразу же, не ведитесь. В ЖКХ для финансирования работ действует накопительная система, поэтому в первые 2—4 месяца УК реально ничего не сможет сделать. Чтобы осуществить текущий ремонт подъезда, надо несколько месяцев вносить платежи на проведение ремонта. Оплата за ремонт может быть в платежке как в одной строке «Содержание и текущий ремонт», так и в отдельной строке «Текущий ремонт».

Если на переговорах УК обещает золотые горы, бегите от нее. Объективно в сфере ЖКХ работать непросто. Ситуация осложняется несовершенством законодательства и неплательщиками за ЖКУ. Дома, где все выглядит идеально, шли к такому состоянию годами в диалоге с УК.

Если администрация УК говорит честно, что на определенные работы в доме в первый год обслуживания рассчитывать не стоит, и объясняет почему, следует сделать выбор в ее пользу.

Шаг 10

Изучить договор управления

Теоретически договор управления можно найти на ГИС ЖКХ, выбрав любой дом из лицензии конкретной УК. Но не всегда управляющие используют один договор во всех домах, поэтому на переговорах с УК следует уточнить условия предложенного именно вам договора.

Шаг 11

Провести общее собрание и подписать договор управления

Как правило, новые УК помогают собственникам оформить все документы для собрания. Требования к документам утверждены приказом Минстроя № 44/пр.

После формирования протокола собрания необходимо дождаться, когда в реестр лицензий внесут изменения: дом исключат из управления старой УК и передадут в управление новой. Внесение изменений в реестр делается по заявлению новой УК.

Как выбрать надежную УК

1. Найдите несколько управляющих компаний для сравнения. Рынок УК большой, поэтому обратите внимание на компании в пешей доступности или в районе вашего дома.
2. Изучите отзывы об УК в интернете, хотя еще лучше лично спросить жителей домов, которыми управляет выбранная УК, нравится ли им обслуживание дома.
3. Проверьте лицензию на управление многоквартирным домом у выбранной УК через сервис «Реестр лицензий» в ГИС ЖКХ.
4. Проверьте, не идет ли процедура банкротства УК. Воспользуйтесь единым федеральным реестром сведений о банкротстве.
5. Определите причину смены нынешней УК и ожидания от новой управляющей компании. На вопрос «Зачем менять УК?» придется отвечать на общем собрании собственников, и четкие причины помогут набрать голоса за смену УК.
6. Ожидания от новой УК должны быть реальными и осуществимыми. Если дом в ужасном состоянии из-за десятилетий плохого управления, то за один год не получится решить все проблемы.
7. Сходите на встречу в УК и обратите внимание, не обещают ли золотые горы. Объективная оценка состояния дома и реальные возможности УК, о которых она открыто говорит, — признак профессионализма.
8. Изучите договор управления домом. Обратите внимание на наличие существенных условий: перечень общего имущества, перечень работ и услуг, размер тарифа и порядок его изменения, порядок оплаты, способы контроля работы УК.
9. Не верьте грамотам и кубкам управляющих компаний.

От работы управляющей компании зависит комфорт, а зачастую и безопасность всех жильцов многоквартирного дома. Чем занимается управляющая компания и как ее можно выбрать? Рассказывают наши эксперты.

Какие обязанности несет управляющая компания

Чем занимается управляющая компания? Управляющая компания (УК) отвечает за функционирование всех коммуникаций в доме. Водопровод, электричество, вывоз мусора, сохранность всего общего имущества (и в том числе самого дома), работа лифтов – все это входит в обязанности управляющей компании. Если управляющая компания хорошо справляется со своими обязанностями, все неисправности быстро устраняются, а аварии предупреждаются или ликвидируются благодаря быстрому ремонту.

Предполагается, что у управляющей компании есть перечень ежедневных, ежемесячных, сезонных работ, а также график запланированного ремонта.

С управляющей компанией заключается договор, в котором должны быть прописаны ее обязанности.

Какие вообще есть варианты управления домом и чем УК лучше?

В Жилищном кодексе указываются три способа управления многоквартирным домом:

Управление при помощи специализированной компании имеет свои плюсы: сами собственники могут не тратить время и силы на решение текущих и срочных вопросов, им не нужно вникать в специфику работы обслуживающих организаций и вдаваться в юридические тонкости. При этом собственники жилья могут сами принимать решение относительно того, какой именно компании доверить свой дом.

Критерии выбора управляющей компании

Как выбрать управляющую компанию? Самое главное – потенциальная управляющая компания должна иметь соответствующую лицензию. Перед тем как заключать любые договоры, обязательно нужно проверить ее наличие и убедиться, что лицензия действующая.

Отыскать подходящие компании, работающие в том или ином районе, можно на порталах ЖКХ, в электронном справочнике (2ГИС, «Яндекс», «Гугл карты» и так далее), на порталах районов или округов (если таковые есть). Таким образом можно отобрать УК, которые обслуживают дома в районе, а также сразу посмотреть, сколько многоэтажек уже находится на их попечении (если есть свободное время, можно даже попытаться получить отзывы от жильцов этих домов, чтобы оценить работу УК).

При выборе управляющей компании стоит обратить внимание на то, за какие дома она уже отвечала и в течение какого времени. Управляющие компании могут предоставлять список своих услуг и прайс на их выполнение с указанием повышающих коэффициентов. Лучше выбирать, конечно, ту, которая готова оказывать весь комплекс услуг, в противном случае придется заключать дополнительные договоры или искать сторонних исполнителей. У некоторых управляющих компаний есть своя материально-техническая база, а также собственный персонал. Все нюансы об этом нужно узнавать заранее, также поинтересуйтесь квалификацией сотрудников.

Если рассматриваются несколько компаний, можно попросить их сделать предложение, в котором будет наглядно видно, какой именно комплекс услуг оказывается и за какие деньги. Если вам предлагается типовой договор, его требуется заранее изучить и, возможно, показать юристу для оценки. Помните, что вы можете со своей стороны вносить предложения по изменению договора. В договоре должны быть следующие пункты: перечисление общедомового имущества, перечень работ и услуг, а также система дополнения этого перечня, список коммунальных услуг, размер, порядок и сроки оплаты услуг УК, формат отчета УК перед жителями. Естественно, с учетом конкретных обстоятельств можно добавлять пункты, которые актуальны для конкретного дома.

Лучше, если переговоры будет проводить совет управления дома, в этом случае меньше вероятность того, что один человек упустит какие-то важные нюансы.

Предполагаемую компанию обязательно нужно проверить на банкротство. В этом поможет Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Если УК имеет большие долги, она не сможет выполнять свою работу – дом останется без должного внимания, а выплаченные деньги, по сути, не принесут никакой пользы жильцам.

Какая управляющая компания лучше: частная или государственная

Зависит от конкретной ситуации. Частная компания может за дополнительную плату оказывать дополнительные услуги, которые необходимы конкретному дому. Но качество работы конкретной компании зависит от ее руководства и возможностей. Поэтому есть смысл рассматривать и государственные, и частные компании, а выбирать по другим критериям: набор услуг, типовой договор, отзывы жильцов домов, которые она обслуживает.

Рекомендуемый алгоритм по выбору УК

Чтобы выбрать управляющую компанию, собственники должны организовать общее собрание. На нем будут рассмотрены актуальные предложения, после чего голосованием решается, какой именно компании отдать предпочтение. Если приоритеты в выборе уже расставлены, можно пригласить на собрание представителей УК, чтобы они сами рассказали, как будут выполнять свою работу.

Порядок выбора управляющей компании предполагает, что решение принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Управляющая компания может оказать поддержку в оформлении всех документов. Если вы не уверены в том, что делаете все правильно, можно воспользоваться услугами УК, но лучше как можно больше вникать в ситуацию, чтобы максимально со своей стороны ее контролировать.

О том, куда жаловаться, если УК не выполняет свою работу, читайте в нашей статье 

К сожалению, такое взаимодействие – явление не повсеместное. Судя по количеству обращений в редакцию, проблемных управляющих компаний в Балакове предостаточно. Однако ни одной жалобы пока что не поступило в адрес муниципального унитарного предприятия «Информационно-расчётный центр», который работает в нашем городе с февраля 2019 г.
На данный момент муниципальная управляющая компания заключила договоры с 34 многоквартирными домами. Стать клиентами «Информационно-расчётного центра» могут жители любого дома. Причины, по которым жильцы переходят от прежней управляющей компании к муниципальной, могут быть самыми разными: кто-то недоволен работой частной компании, кто-то хочет попробовать что-то новое, посмотреть, насколько станет лучше. 
Преимуществ муниципальной управляющей компании перед частными множество. Основной принцип работы муниципальной УК – прозрачность расходования средств. Муниципальная УК не будет «играть» с деньгами людей, выстраивать мошеннические схемы. Не секрет, что многие учредители и руководители частных УК направили свои усилия не на повышение качества услуг, а на личное обогащение. Собственники застрахованы тем, что компания муниципальная, а, значит, подлежит обязательному контролю со стороны администрации района, контрольно-счётной палаты, правоохранительных органов. 

– Ещё одна из причин создания нашей компании – череда банкротств частных компаний, – говорит исполнительный директор МУП «ИРЦ» Дмитрий Павшинцев. – Банкротство происходит как неумышленно, так и искусственно. Итог – большое количество обманутых людей, которые потеряли деньги. В случае с частной компанией у её учредителей часто бывает большой соблазн привести организацию к банкротству. В случае же с муниципальной УК такого соблазна нет. Мы пришли надолго.      
По словам исполнительного директора МУП «ИРЦ» Дмитрия Павшинцева, материально-техническая база компании в полном порядке: необходимыми активами УК полностью обеспечена и укомплектована. Согласно новому законодательству с марта 2019 г. на базе УК круглосуточно работает аварийно-диспетчерская служба. Техника, инструменты есть в нужном объёме, штат укомплектован молодыми подвижными кадрами. 
– У нас есть интерес в развитии, – говорит Дмитрий Сергеевич. – Многое зависит от инициативы граждан, и она есть. Залог качественной и надёжной работы – взаимопонимание и обратная связь между сотрудниками компании и жителями многоквартирных домов.
Что касается отчётов о работе и расходовании средств перед жителями, то с этим у МУП «ИРЦ» также всё в порядке. Если частные УК отчитываются перед жильцами, в основном, раз в год, то «ИРЦ» осуществляет эту процедуру ежеквартально. 
Руководство организации постоянно держит связь со старшими по домам. Это позволяет жильцам напрямую участвовать в тарифообразовании. Образование тарифов гибкое и максимально эффективное. 
– Мы готовы объяснить каждую цифру, каждую копейку, – говорит Дмитрий Павшинцев. – Отчёт может быть произведён не только поквартально, но и в любой момент по обращению жильцов. Всё максимально прозрачно.
Работа с должниками осуществляется эффективно и по-правильному строго. Если должник не платит два месяца, на него составляется заявление в суд. Однако, тем не менее, муниципальная компания проявляет максимум гибкости в принятии решений, чтобы люди могли получить квалифицированную помощь, в том числе по рассрочке. 
Жители и старшие домов, которые заключили договора с новой компанией, уже смогли оценить работу МУП «ИРЦ». Отзывы положительные.

Эмилия Орёл, старшая по дому №93 по улице Шеченко и дома №78 по набережной Леонова:
– Мы перешли от частной управляющей компании к МУП «ИРЦ». О принятом решении пока что ни разу не пожалели. Сотрудники компании, диспетчеры оперативно реагируют на любое наше обращение. Слесари, электрики очень быстро являются на адреса и устраняют проблемы. Ежедневно я взаимодействую с жителями домов. Никаких жалоб на работу новой УК от них не поступало. Надеемся, так будет всегда!

По информации МАУ БМР «Информационный центр «Балаковские вести»

Открытие управляющей компании – особенности

Управляющая компания – это юридическое лицо или ИП, которое занимается обслуживанием многоквартирных жилых домов. Можно выделить несколько характерных особенностей этого бизнеса, включая:

• необходимость получения лицензии;
• жесткое регулирование деятельности УК со стороны контролирующих органов;
• сравнительно невысокий уровень конкуренции на рынке;
• возможность прямых договоренностей с жильцами и их объединениями;
• стабильное получение дохода;
• хорошие перспективы для расширения бизнеса, в том числе – за счет участия в открытых конкурсах по выбору управляющих компаний, которые проводят местные администрации.

Экономика – расходы и сколько можно заработать

Немаловажной особенностью бизнеса УК выступает относительно небольшой объем начальных инвестиций. Его величина стартует на уровне 1 млн. руб. Обойтись меньшей суммой удается в достаточно редких случаях.

Норму прибыли в подобной деятельности сложно назвать высокой. В большинстве случаев она находится в диапазоне 7-15%. В то же время после заключения договора с собственниками жилья управляющая компания получает источник стабильного дохода, который к тому же поступает в ежемесячном режиме.

Уровень неплатежей в коммунальной сфере находится на относительно низком уровне. А потому проблем с получением оплаты за предоставляемые УК услуги обычно не возникает. Результатом становится сравнительно небольшой срок окупаемости вложенных средств, редко превышающий 2-2,5 года.

Что потребуется и как открыть УК

Чтобы стать управляющей компанией многоквартирного дома, необходимо произвести ряд предварительных мероприятий. Наиболее значимые из них описываются далее.

Что говорит закон

Но сначала требуется перечислить самые важные законодательные акты, регламентирующие деятельность управляющих компаний. Их перечень достаточно велик и включает:

• Жилищный и Гражданский кодексы;
• несколько Федеральных законов (базовые по рассматриваемой теме — №185-ФЗ от 21.07.2007 и №210-ФЗ от 30.12.2004);
• Постановление №170, выпущенное Госстроем 27.09.2003;
• ПП №1110 от 28.10.2014 (в актуальной редакции от 05.02.2022) и т.д.

В соответствии с положениями перечисленных нормативно-правовых документов, деятельность управляющей компании является лицензируемой. Важным дополнением становится возможность исполнения функций УК как юридическим лицом, так и ИП. Но второй формат ведения бизнеса практически не используется, так как не вызывает доверия со стороны жильцов. Далее перечислены основные шаги, которые требуется сделать для создания управляющей компании в сфере ЖКХ.

Шаг №1. Регистрация юрлица

Как было отмечено выше, подавляющее большинство УК являются юридическими лицами, преимущественно ООО. Процедура регистрации состоит из нескольких этапов:

1. Сначала выбирается название компании.
2. Затем требуется определить юридический адрес, для получения которого приобретается или арендуется офис. Каких-либо особых требований к нему не предъявляется.
3. После этого подбираются коды деятельности (по ОКВЭД-2) из нескольких возможных. Для УК лучше всего подходят три: 68.32.1, 68.32.2 и 68.32.3, соответственно управление жилым и нежилым фондами, а также их техническая инвентаризация.
4. Далее производится разработка учредительной документации, включая Устав и решение об учреждении ООО.
5. Потом необходимо выбрать систему налогообложения из двух доступных – ОСНО или упрощенка.
6. После этого оформляется заявление на регистрацию, для чего применяется форма Р11001.

На завершающем этапе регистрации заявление вместе с учредительной документацией подаются в ФНС. Используются несколько способов сделать это – от личного визита или отправки Почтой России до направления документов в электронном формате посредством портала Госуслуги или непосредственно на сайте ФНС. Во втором случае удается избежать необходимости платить госпошлину в размере 4 тыс. руб.

Самым удоным и быстрым способом регистрации бизнеса является подача заявления у нас на сайте. В этом случае Вам не понадобится никуда идти и платить госпошлину в размере 4000 рублей. Чтобы посмотреть условия компаний, можно перейти по данной кнопке:

Шаг №2. Квалификационный экзамен и получение лицензии

Обязательным требованием к руководителю УК и последующему лицензированию выступает получение квалифицированного аттестата. Форма документа доступна для скачивания на портале Госуслуги. Услуга предоставляется бесплатно.

Для сдачи экзамена, проходящего офлайн, требуется подать заявление. Порядок его проведения регламентируется Минстроем. Полная экзаменационная программа включает 200 вопросов. Руководителю УК необходимо правильно ответить на заданные ему. При необходимости происходит повторная сдача, количество попыток не ограничено.

После получения квалифицированного аттестата можно обращаться в Жилищную инспекцию за лицензией на ведение деятельности УК – или лично, или через портал Госуслуги. Необходимо для этого заявления можно скачать там же. К нему прикладывают три сопроводительных документа:

• о подтверждении полномочий руководителя;
• квалификационный аттестат;
• об уплате государственной пошлины в размере 30 тыс. руб.

Срок действия лицензии – 5 лет. Повторное получение разрешительного документа обойдется в 5 тыс. руб. Длительность рассмотрения документов – не более 45 рабочих дней. Основные причины для отказа – судимость у руководителя или отзыв ранее полученной лицензии.

Шаг №3. Приобретение оборудования

Следующий этап открытия УК – комплектование организации необходимым оборудованием. Оно делится на две категории – офисное, которое используется для оснащения рабочих мест персонала, и рабочее, непосредственно занятое обслуживание многоквартирных жилых домов.

В первую категорию входят:

• столы;
• стулья;
• компьютеры;
• оргтехника и т.д.

Ко второй, намного более дорогой и актуальной для выполнения прямых функциональных обязанностей УК, относятся:

• различные приборы учета, требования к которым устанавливаются действующими нормативно-правовыми актами;
• инструменты для работы сантехников и слесарей;
• разнообразная специальная техника для выполнения ремонтных работ (строительный кран), для уборки территории (машина или трактор со щеткой) или вывоза мусора мусороуборочный автомобиль).

Именно последний пункт списка требует наиболее серьезных инвестиций. Тем более с учетом того, что значительная часть качественной и долговечной спецтехники производится за рубежом.

Шаг №4. Набор персонала

Штатное расписание управляющей компании определяется с учетом масштабов и специфики бизнеса. Помимо руководителя, среди персонала в обязательном порядке присутствуют:

• главный инженер;
• другие ИТР (инженерно-технические работники), например, технолог, сметчик и т.д.;
• водители спецтехники и автотранспорта;
• рабочие – сантехники, слесари, отделочники, кровельщики и другие (могут работать не в штате, а по договорам подряда);
• дворники и другой технический персонал.

Как получить дома в управление

Успешная деятельность управляющей компании в значительной степени зависит от количества многоквартирных домов, которые она обслуживает. Поиск клиентов ведется по двум основным направлениям:

• На вторичном рынке жилья – проведением переговоров непосредственно с жильцами, которые являются собственниками МКД. Убедить их далеко не просто и требует серьезных затрат – не столько финансовых, сколько временных. Но такой вариант действия справедливо считается самым эффективным.
• На первичном (новостройки) – участием в конкурсах, проведением которых занимается местная администрация. Срок реализации мероприятия – 60 суток после ввода дома в действие. Альтернативная причина проведения конкурса – отказ прежней УК обслуживать жилье. Принцип определения победителя прост и понятен – предложение минимальной цены на обслуживание МКД.

Нередко применяют еще два способа получения дома в управление. Первый предусматривает договоренность с застройщиком. В этом случае УК обслуживает дом до объявления конкурса.

Второй предполагает назначение УК непосредственно муниципалитетом. Такой вариант возможен, если конкурс не состоялся или жители не смогли сами выбрать УК.

Плюсы и минусы бизнеса

Бизнес управляющих компаний, как и любой другой, имеет как плюсы, так и минусы. В качестве наиболее важных преимуществ выделяются такие:

• сравнительно невысокий уровень конкуренции;
• относительно низкий порог входа;
• стабильное поступление дохода;
• небольшой срок окупаемости инвестиций;
• возможность выбора МКД для привлечения к сотрудничеству (преимущество обычно отдается новым домам, не требующим больших затрат на содержание).

Наиболее значимыми недостатками деятельности управляющих компаний выступают:

• невысокая норма прибыли, редко доходящая до 12-15%;
• высокий уровень бюрократизации;
• жесткий контроль со стороны государственных органов, включая частые проверки и серьезную ответственность за выявленные нарушения;
• необходимость получения руководителем – квалификационного аттестата, а всей УК – лицензии.

Ошибки новичков и как их решают

Первой и самой частой ошибкой новичков становится непонимание сложности и специфики бизнеса УК. Заниматься этим видом деятельности далеко не просто. Тем более – с учетом необходимости получения лицензии и несения достаточно серьезных расходов в виде инвестиций. Решение проблемы – внимательное изучение нюансов законодательства и четкое следование приведенным в статье рекомендациям.

На какие еще виды бизнеса стоит обратить внимание

Сегодня перед отечественным бизнесом открыты самые разные направления деятельности. В числе самых популярных выделяются: IT-отрасль во всех ее многочисленных проявлениях, сфера общепита, онлайн-образование, бьюти-индустрия, цветочные магазины, пекарни и многое другое.

Часто задаваемые вопросы

Чем занимаются управляющие компании и в чем их специфика?

Управляющие компании занимаются обслуживанием многоквартирных домов. Они выступают посредниками между жильцами/собственниками жилья и коммунальными компаниями. Характерными особенностями бизнеса выступает необходимость лицензирования и жесткий контроль со стороны государственных органов власти.

Насколько перспективным является бизнес УК в сфере ЖКХ?

При грамотной организации дела управляющая компания становится источником стабильного и достаточно существенного дохода. Причем поступающего на ежемесячной основе.

Какой размер инвестиций потребуется для создания УК?

Открытие управляющей компанией обойдется в сумму в районе 1 млн. руб. Если поставить цель обслуживать несколько крупных по размерам многоквартирных домов, потребуется еще больше – полтора-два миллиона.

В течение какого срока созданный бизнес окупится?

Практика показывает, что при должном отношении к открытию УК и ведению бизнеса вложенные средства окупаются в течение 2-2,5 лет. Дальнейшая деятельность управляющей компании приносит чистую прибыль.

Подведем итоги

1. Управляющие компании в сфере ЖКХ – перспективный вид бизнеса.
2. Его главными достоинствами становится относительно невысокая конкуренция и вполне разумный уровень начальных инвестиций, которые дополняются стабильно поступающим доходом.
3. Потенциальными рисками становятся: сложность поиска клиентов, сильная бюрократизация этого вида деятельности, невысокая норма прибыли и серьезная ответственность.
4. Открытие управляющей компании требует финансовых вложений в размере от 1 млн. руб.
5. Срок окупаемости составляет около двух-двух с половиной лет.

ЖК РФ устанавливает, что управляющей организа­цией (управляющим) может быть юридическое лицо не­зависимо от организационно-правовой формы или ин­дивидуальный предприниматель. При этом законода­тель стремится создать условия, чтобы сделать рынок управления жильем открытым. Управление жильем в условиях конкуренции является предпосылкой для улучшения качества жилищно-коммунального обслужи­вания граждан.

Ранее в том виде, в каком он предусматривался За­коном о ТСЖ, аналогичный способ управления приме­нялся крайне редко. В соответствии с Законом о ТСЖ (ст. 21) способ управления «кондоминиумом уполномо­ченной государством или органами местного самоуправления службой заказчика на жилищно-коммуналь­ные услуги» должен был избираться на общем собра­нии домовладельцев. Но на практике жилыми домами чаще всего управляют Службы заказчика, уполномо­ченные ОМС без проведения каких-либо собраний. Закон о ТСЖ не предписывал определять в качестве Служб заказчика именно МУПы и муниципальные учреждения. Несмотря на это, за редким исключением, именно за ними закреплялся муниципальный жилищ­ный фонд на праве хозяйственного ведения и опера­тивного управления. Система перечисления бюджет­ных средств (ассигнований «на разницу в тарифах», суб­сидий на оплату жилья и коммунальных услуг, компен­саций расходов на предоставление льгот) также складывалась с обязательным участием в качестве получателей муниципальных организаций[1]. Тем самым на этот рынок не допускались организации иных форм собственности и индивидуальные предприниматели. Конкуренция между потенциальными управляющими практически отсутствует.

Если по публично или кулуарно принятому решению какой-то многоквартирный дом (группа домов) выбы­вает из управления муниципальной Службы заказчи­ка, то это практически не сказывается на объемах ее работы. Поэтому муниципальные управляющие зачас­тую не стремятся повысить качество, снизить цены. Они заинтересованы не в минимизации стоимости ра­бот и услуг, а в ее увеличении.

В соответствии с положениями ЖК РФ собственни­ки помещений не должны ограничиться выбором спо­соба управления. Помимо этого они обязаны выбрать конкретную управляющую организацию, которая и бу­дет управлять многоквартирным домом, сформулиро­вать на общем собрании условия договора с ней и под­писать договор управления.

По мнению автора, хотя закон и не ограничивает виды организационно-правовых форм управляющих организаций, тем не менее такая форма, как государ­ственное или муниципальное учреждение, для роли уп­равляющего явно не подходит.

Во-первых, учреждение имеет ограниченную право­способность и может осуществлять только те виды де­ятельности, которые разрешит учредитель. Формаль­но собственники помещений могут столкнуться с ситу­ацией, когда управляющий (учреждение) не вправе выполнять все, что ему заказывают, или теряет право осуществлять какой-либо вид деятельности, если пос­ле заключения договора учредитель вносит изменения в устав учреждения.

Во-вторых, бюджетное учреждение (а ими являют­ся все муниципальные или государственные учрежде­ния) финансируется по смете. В ГК РФ они так и назы­ваются — «финансируемые собственником учрежде­ния». Их доходы учитываются в составе доходов соот­ветствующего бюджета (как доходы от использования соответствующего имущества). А если в смете расхо­дов не будут заложены средства на выплату неустоек или другие необходимые или возможные затраты?

В-третьих, руководитель учреждения назначается органами власти. При смене администрации, например после очередных выборов, могут поменять и руково­дителя учреждения. Учреждения — организации неком­мерческие, а договоры управления являются возмезд­ными. Да, учреждению можно осуществлять с разре­шения собственника приносящую доходы деятель­ность. Но такая деятельность по определению не может быть единственным или преобладающим по объему источником финансирования учреждения*. Иначе «уч­реждение» становится просто ширмой фактически ком­мерческой организации.

В-четвертых, в соответствии с новыми требованиями Кодекса управляющая организация обязана предостав­лять собственникам помещений коммунальные услуги холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения и отопления (теплоснабжения). Она должна продавать собственникам помещений воду, газ, электрическую и тепловую энергию, приобретаемые у производителей или продавцов данных ресурсов. При этом управляющая организация сама приобретает статус энергоснабжающей организации. Это вытекает из ст. 1 Федерального закона от 14.04.95 № 41-ФЗ «О госу­дарственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации»: «…энергоснабжающая организация — коммерческая органи­зация независимо от организационно-правовой формы, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии». Следовательно, функционирование управляющей орга­низации в форме учреждения как некоммерческой орга­низации не будет соответствовать этому Закону.

Не многим лучше вариант МУП (ГУП) с возможно­стью получения собственником предприятия части прибыли, определения целей, предмета и видов деятель­ности, порядка составления и утверждения планов финансово-хозяйственной деятельности, назначения руководителя, ликвидации по решению публичного образования и т. п.

Частные управляющие организации не могут позво­лить себе иметь раздутый управленческий аппарат, содержать специалистов и технические средства, ко­торые задействованы лишь эпизодически. Их не свя­зывает штат организации, согласованный с ОМС (по сложившейся практике ценообразования — чем больше штат, тем выше цены на содержание и ремонт жилья). Частных управляющих, выбранных непосред­ственно собственниками помещений, сложнее заста­вить в административном порядке бесплатно выпол­нять работы, затраты на проведение которых будут ком­пенсироваться фактически за счет платежей собствен­ников. Такие организации должны более мобильно реагировать на запросы рынка и предоставлять по от­дельным договорам имеющие спрос дополнительные услуги.

Следует отметить, что продекларированное ранее в ряде программных документов о реформировании ЖКХ разделение функций заказчика и подрядчика в соответствии с Кодексом не является обязательным. Выбранная управляющая организация вправе как са­мостоятельно (своими силами) оказывать услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома, так и привлекать для этих целей любые иные подряд­ные организации по своему выбору. Решение вопро­са: привлекать или не привлекать подрядчиков для вы­полнения (оказания) конкретных работ (услуг), — пре­рогатива самой управляющей организации. Ведь от­ветственность перед собственниками остается у управляющего.

Управляющие должны иметь возможность самосто­ятельно решать: какими силами и как организовать ра­боту диспетчерского пункта, иметь свое аварийное подразделение или заключить договор на аварийное обслуживание со сторонней организацией, какую вы­брать организацию по обслуживанию лифтов и вывозу бытовых отходов, иметь в своем составе управляющих на каждый дом или осуществлять управление центра­лизованно, нанимать дворников или приобрести убороч­ную технику, сколько иметь уборщиц, сантехников и электриков и т. п. При этом они должны ориентироваться на запросы своих заказчиков — собственников помещений в конкретном доме, которые будут оцени­вать результат и оплачивать цену договора управления.

Договор управления

Предусмотренный ЖК РФ договор управления мно­гоквартирным домом — новый вид гражданско-право­вого договора.

В соответствии со ст. 162 Кодекса одной стороной договора управления является управляющая органи­зация, другой могут быть:

• собственники помещений в многоквартирном доме (если управляющая организация выбирается на об­щем собрании собственников помещений в много­квартирном доме);
• органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или специализированного потребительского коопе­ратива, предусмотренного федеральным законом. Это возможно, если управляющая организация вы­бирается органами управления этих некоммерче­ских организаций. При этом факт заключения до­говора управления не означает изменения спосо­ба управления многоквартирным домом;
• ОМС в установленных ЖК РФ случаях. Кодекс до­пускает заключение договора управления много­квартирным домом в случае, если все помещения в таком доме находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципаль­ного образования (ст. 163).

Договор управления многоквартирным домом зак­лючается в простой письменной форме. При этом каж­дый собственник помещения заключает его на усло­виях, указанных в решении общего собрания.

Условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников помещений в мно­гоквартирном доме, поскольку это единый сложный объект недвижимости. Им может управлять только одна управляющая организация. Условия управления многоквартирным домом как единым объектом не могут быть различными, взаимоисключающими, про­тиворечивыми. Безусловно, полного единства мнений достичь на практике невозможно. Вместе с тем реше­ния на общем собрании по этому вопросу принимают­ся простым большинством голосов, вероятность полу­чения которого достаточно высока.

Положение о том, что договоры управления долж­ны заключаться на единых условиях для всех собствен­ников помещений в конкретном многоквартирном доме, распространяется и на случаи, когда управляю­щая организация выбирается на открытом конкурсе, проводимом ОМС (часть 4 ст. 162 ЖК РФ). В этом слу­чае договоры также должны заключаться не муници­палитетом, а самими собственниками помещений.

Предметом договора управления многоквартирным домом является осуществление управляющей органи­зацией по заданию другой стороны в течение согласо­ванного срока за плату следующей деятельности (ст. 162 ЖК РФ):

• оказание услуг и выполнение работ по надлежаще­му содержанию и ремонту общего имущества;
• предоставление коммунальных услуг собственни­кам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме;
• осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, дея­тельности.

Кодекс впервые называет существенные условия договора управления: он может считаться заключен­ным, если между сторонами в надлежащей форме дос­тигнуто соглашение по всем существенным условиям. Отсутствие в договоре управления согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет считать такой договор заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете догово­ра, условия, которые названы в законе или иных пра­вовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, от­носительно которых по заявлению одной из сторон дол­жно быть достигнуто соглашение. ЖК РФ называет сле­дующие существенные условия договора управления:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управ­ление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в т. ч. по предотвращению и ликвидации аварий, порядок изменения такого перечня, а также перечень ком­мунальных услуг, за предоставление которых отве­чает управляющая организация;
• порядок определения цены договора и составляю­щей ее платы за содержание и ремонт жилого по­мещения и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы собственниками по­мещений в многоквартирном доме;
• порядок осуществления контроля выполнения уп­равляющей организацией ее обязательств по до­говору управления.

Таким образом, договор должен четко определять, в отношении какого имущества осуществляется управ­ление. Это положение конкретизируется путем описа­ния общего имущества многоквартирного дома.

Стороны должны указать в договоре управления, что необходимо сделать для достижения целей управ­ления домом. Собственники помещений вправе опре­делить любой перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Единственным критери­ем при установлении такого перечня является обеспе­чение собственниками помещений необходимого со­стояния многоквартирного дома, определяемого пра­вовыми актами, имеющими обязательную силу. При этом управляющий не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, поскольку любой договор заключает­ся по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ)[2]. Он может лишь объяснить собственникам влияние включения или невключения какой-либо конкретной работы или услуги на состояние дома. Окончательное решение по этому вопросу всегда остается за собственниками — на них лежит вся ответственность за принятое реше­ние. Следует отметить, что перечни работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, упоминавшиеся в ст. 1 Основ в определении термина «плата за ремонт жилья», после прекращения их дей­ствия с 1 марта 2005 г. теряют свою обязательную силу. Соответственно, если право определения цены догово­ра управления является компетенцией собственников помещений, то государственное регулирование цен на содержание и ремонт жилья будет упраздняться по мере реализации собственниками помещений своего самостоятельного выбора способа управления домом.

В договоре управления указывается перечень ком­мунальных услуг, которые обязана предоставлять управ­ляющая организация: она должна отвечать за оказание всех коммунальных услуг, которые только возможно предоставить в конкретном многоквартирном доме[3]. Управляющие должны отвечать также за электро- и газоснабжение, от ответственности за предо­ставление которых дистанцировались прежние управ­ляющие, поскольку сами ресурсы — холодная и горя­чая вода, газ, электрическая и тепловая энергия — подаются в жилое помещение по общедомовым сетям, за содержание которых они отвечают. Преобладающим

способом оплаты коммунальных услуг будет являться оплата с использованием показаний общедомовых или индивидуальных приборов учета. Необходимо подчерк­нуть, что выбранная управляющая организация долж­на являться единственным лицом, отвечающим перед собственниками жилых и нежилых помещений в доме за содержание и ремонт общего имущества многоквар­тирного дома и предоставление коммунальных услуг.

Поскольку договор управления является возмезд­ным, то в нем должна быть указана общая цена догово­ра. Помимо этого он отражает расчет платы собствен­ников за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а также порядок ее внесения (сроки, номер банковского счета управляющего, осно­вания и порядок снижения оплаты и т. п.).

Важнейшим условием договора управления явля­ется контроль выполнения обязательств управляющей организации. Дело в том, что сегодняшние управляю­щие подвергаются в основном административному контролю со стороны муниципалитетов, да и то чаще по обращениям и жалобам граждан. Представляется, что при новом порядке отношений, помимо государ­ственного и муниципального контроля, должен сло­житься институт действенного контроля всеми соб­ственниками. ЖК РФ (часть 11 ст. 162) обязывает уп­равляющего ежегодно в течение первого квартала те­кущего года представить собственникам помещений в многоквартирном доме в устной или письменной фор­ме отчет о выполнении договора управления за пре­дыдущий год. Договором срок представления отчета может быть изменен.

Кодекс устанавливает, что договор управления мно­гоквартирным домом заключается на срок не менее года и не более пяти лет (часть 5 ст. 162). При отсут­ствии заявлений сторон о прекращении договора уп­равления многоквартирным домом по окончании сро­ка его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (часть 6 ст. 162). Управляю­щая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее тридцати дней со дня его подписания (часть 7 ст. 162). Договором этот срок может быть изменен. За нарушение указанного срока к управляющему могут быть применены соответствую­щие санкции.

Выше уже отмечалось, что согласно ЖК РФ пере­дача жилых домов в управление управляющей орга­низации должна осуществляться не в масштабе все­го поселения, административного округа или района, а в отношении каждого многоквартирного дома в от­дельности. Исходя из этого для каждого дома, даже если одна управляющая организация управляет груп­пой близлежащих однородных домов, должен заклю­чаться самостоятельный договор управления. Это вытекает из положений ст. 161 ЖК РФ, согласно ко­торым выбор управляющей организации может осу­ществляться на собрании собственников помещений только одного дома.

Немаловажным обязательством по договору управ­ления является передача технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом. Управляющая организация обя­зана передать ее за 30 дней до прекращения догово­ра управления многоквартирным домом вновь вы­бранной управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потре­бительскому кооперативу. В случае непосредственно­го управления таким домом собственниками помеще­ний передача технической документации должна про­изводиться одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Поря­док ведения технической документации на многоквар­тирный дом, в т. ч. воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, должен согласовы­ваться сторонами в договоре управления.

Нелегитимные способы управления многоквартирными домом

Перечень способов управления многоквартирным домом, указанный в ст. 161 ЖК РФ, является исчерпы­вающим[4].

Между тем гражданское законодательство предус­матривает и другие, которые, как представляется, не могут быть использованы. Рассмотрим три способа управления многоквартирным домом, которые не бу­дут соответствовать новому жилищному законодатель­ству Российской Федерации.

1. Глава 16 ГК РФ содержит положения о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в общей собственности. Эти положения могут приме­няться только к объектам, которые целиком находятся в собственности нескольких лиц (например, квартира, перешедшая в собственность нескольких наследников или находящаяся в общей собственности супругов). При этом весь объект в целом принадлежит нескольким ли­цам, и в его составе нет каких-либо отдельных объек­тов, принадлежащих единолично каждому из них.

В многоквартирном доме объект управления не­сколько иной. Квартиры, комнаты и нежилые помеще­ния (самостоятельные объекты) могут находиться в ин­дивидуальной собственности различных лиц, а общее имущество находится в долевой собственности всех собственников таких помещений. Право на долю в об­щем имуществе является производным от права соб­ственности на индивидуально определенную вещь (ст. 289 ГК РФ). Объектом управления по ЖК РФ явля­ется общее имущество многоквартирного дома. Квар­тиры в состав объекта управления не входят. Именно поэтому ранее Закон о ТСЖ, а теперь ЖК РФ содержит специальный режим выбора и реализации способа уп­равления многоквартирным домом.

2. Следует иметь в виду, что нельзя рассматривать доверительное управление (глава 53 ГК РФ) как само­стоятельный способ управления многоквартирным домом. Доверительное управление предусмотрено для случаев, когда его объект находится в собственности одного или небольшого числа собственников.

Для передачи дома в доверительное управление не­обходимо свободное волеизъявление всех (100%) собственников помещений в многоквартирном доме и доверительного управляющего. В абсолютном боль­шинстве случаев такого соглашения достичь невозмож­но. На практике решение о передаче дома в довери­тельное управление принимали не все собственники (ст. 1014 ГК РФ), а ОМС и органы государственной влас­ти субъектов Федерации. Естественно, они не вправе это делать, поскольку владеют только частью квартир в до­мах и долей в праве на общее имущество в многоквар­тирном доме. При этом права других собственников рас­поряжаться своей собственностью игнорируются.

Если требования об изъятии из хозяйственного ве­дения предприятий или оперативного управления уч­реждений муниципального или государственного иму­щества (квартир, находящихся в муниципальной или государственной собственности) выполнялись (п. 3 ст. 1013 ГК РФ), то независимая оценка всего дома практически никогда не производилась[5].

Сами договоры доверительного управления подле­жат государственной регистрации в Едином государ­ственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что также игнорируется, а без этого они считаются недействительными (п. 3 ст. 1017 ГК РФ). При этом доверительный управляющий действует за вознаг­раждение, размер и форма которого указываются в до­говоре (ст. 1016 ГК РФ). То есть такой управляющий не может получать от граждан какие-либо платежи, по­скольку у него отсутствуют с ними договорные отноше­ния (договор заключен городом). Кроме того, надо учи­тывать, что в соответствии с ГК РФ обязательства дове­рительного управляющего в отдельных случаях подле­жат исполнению за счет управляемого имущества (п. 2 ст. 1020, п. 3 ст. 1022 ГК РФ), что крайне рискованно.

3. Выбор способа управления многоквартирным до­мом не может решаться путем заключения договоров (соглашений) о совместном владении и пользовании общим имуществом между органами власти (действу­ющими от их имени организациями или лицами) и дру­гими собственниками помещений по предлагаемой му­ниципалитетом единой для всех домов форме (а такая практика сложилась в Москве и ряде других городов). Это не совместимо ни с одним из способов управле­ния, указанных в ст. 161 ЖК РФ.

Отличие заключается в том, что выбор способа уп­равления всегда должен осуществляться на общем со­брании собственников помещений каждого в отдель­ности многоквартирного дома. Если в таком доме часть жилых или нежилых помещений находится в собствен­ности муниципалитета или в региональной либо феде­ральной собственности, то в выборе способа управле­ния на общем собрании должны участвовать соответ­ственно ОМС, органы власти субъектов Федерации, федеральных органов власти. Но подменять решение собрания договором ЖК РФ не допускает.

Расторжение или изменение ранее заключенных договоров управления

Наличие договора управления предусмотрен ЖК РФ только при:

• выборе собственниками помещений способа управ­ления многоквартирным домом с привлечением уп­равляющей организации;
• заключении такого договора органом управления ТСЖ или ЖСК;
• заключении договора управления ОМС при управ­лении домом, в котором все помещения находятся в публичной собственности;
• выборе ОМС управляющей организации на откры­том конкурсе в случае, когда собственники поме­щений не выбрали способ управления многоквар­тирным домом или не реализовали выбранный спо­соб управления.

Согласно ст. 9 Вводного закона действие раз­дела VIII ЖК РФ «распространяется также на отноше­ния, возникшие из ранее заключенных договоров уп­равления многоквартирными жилыми домами». То есть нормам этого раздела Кодекса придана обратная сила, что допускается п. 2 ст. 422 ГК РФ. Это означает, что любые договоры ОМС с муниципальными Службами за­казчика должны соответствовать обязательным пра­вилам и требованиям, установленным ЖК РФ, неза­висимо от момента их заключения и срока действия. По мере выбора собственниками помещений в много­квартирном доме способа управления таким домом ранее заключенные ОМС договоры управления с по­добными службами прекращаются.

Если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ непосредственного управления своим домом, то надобность в договорах управле­ния отпадает. Они сами решают все необходимые воп­росы. В этом случае собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ранее за­ключенных ими договоров (соглашений), чаще всего с муниципальными Службами заказчика.

При создании собственниками помещений ТСЖ или жилищного кооператива все отношения между члена­ми этих некоммерческих организаций строятся на на­чалах членства и будут урегулированы их уставами. Между ТСЖ (ЖСК) и членами этих некоммерческих организаций не может быть договорных отношений (в частности, по поводу управления, содержания и ре­монта общего имущества многоквартирного дома). Что касается собственников помещений в многоквартир­ном доме, не являющихся членами ТСЖ или жилищно­го кооператива (физических и юридических лиц, ОМС), то они в соответствии с ЖК РФ должны будут заклю­чить с ТСЖ или потребительским кооперативом не до­говоры управления, а возмездные договоры о содержании и ремонте жилых помещений и общего имуще­ства в многоквартирном доме.

При выборе собственниками помещений способа управления многоквартирным домом через управля­ющую организацию отношения сторон будут урегули­рованы новым договором управления, заключаемым на условиях, выработанных на общем собрании. Если собственники помещений выбрали нового управляю­щего после вступления в силу ЖК РФ, действие прежне­го договора прекращается.

Поскольку разделу VIII придана обратная сила, то положение о соответствии договора установленным в законе требованиям не зависит от того, что до вступ­ления в силу ЖК РФ эти требования законодательно не устанавливались (п. 2 ст. 422 ГК РФ) и договор мог заключаться только при согласовании предмета дого­вора и условий, согласования которых добивалась одна из сторон (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

Указанные меры позволят собственникам помеще­ний в каждом отдельном многоквартирном доме само­стоятельно не только выбирать способ управления до­мом, но и заказывать необходимые им условия управ­ления.

Примерные договоры управления

В целях совершенствования договорных отношений собственников помещений, ТСЖ и потребительских кооперативов, управляющих организаций с ремонтно-эксплуатационными, специализированными подряд­ными организациями и ресурсоснабжающими органи­зациями ОМС могут разработать, утвердить и опубли­ковать примерные условия или примерные формы до­говоров (ст. 427 ГК РФ). Принимаемые примерные договоры должны содержать условия выполнения ра­бот и оказания услуг, а также подачи ресурсов, обес­печивающие баланс интересов подрядчиков (произво­дителей ресурсов) и потребителей. При их разработке ОМС желательно привлекать ассоциации ТСЖ или по­требительские кооперативы, общественные организа­ции по защите прав потребителей, подразделения го­сударственной жилищной инспекции, представителей управляющих, подрядных и ресурсоснабжающих организаций. Это позволит предотвратить многие кон­фликтные ситуации и повысит шансы применения раз­работанных условий.

В примерных договорах необходимо учитывать, что даже если договор заключается юридическим лицом (ТСЖ, ЖСК, управляющей организацией), конечными потребителями все же будут являться граждане. В свя­зи с этим положения договоров, касающиеся качества жилищных и коммунальных услуг, ответственности сто­рон, информации об условиях предоставления комму­нальных услуг и др., должны соответствовать требова­ниям законодательства Российской Федерации о защи­те прав потребителей. Целесообразно отразить в при­мерных договорах условия обеспечения установленных параметров качества жилищных и коммунальных услуг, условия оплаты (сроки, порядок снижения оплаты в слу­чаях нарушения качества или непредоставления жилищ­ных и коммунальных услуг), а также ответственность сто­рон и порядок изменения или расторжения договоров.

Примерные условия и договоры могут применяться сторонами исключительно по доброй воле. Это отно­сится как к частным организациям, так и действующим в форме государственных или муниципальных предпри­ятий или учреждений. Примерные условия и договоры носят рекомендательный характер и не должны навя­зываться силой административного воздействия. Зак­лючаемые с их использованием договоры могут содер­жать перечни и объемы работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, отличающиеся от перечней и объемов работ и услуг, выполняемых по договорам с лицами, осуществляющи­ми управление другими домами. Применение пример­ных условий и форм договоров должно не усугублять, а, наоборот, снижать монопольное давление ресурсос­набжающих организаций на своих контрагентов, обес­печивать защиту прав и интересов потребителей, ТСЖ и потребительских кооперативов.

Нельзя путать примерные условия с типовыми до­говорами. В соответствии с п. 4 ст. 426 ГК РФ типовые договоры и положения содержат «правила, обязатель­ные для сторон при заключении и исполнении публич­ных договоров». Такие правила могут устанавливаться только Правительством РФ и только «в случаях, пре­дусмотренных законом». Таким образом, в соответствии с федеральным законодательством органы государственной власти субъектов Федерации и ОМС не вправе принимать формы типовых договоров или издавать обязательные для сторон договоров прави­ла (гражданско-правовые императивные нормы).

---

[1] Устранение этого недостатка должно произойти по мере прекращения практики установления “стопроцентных” тарифов, перехода субъектов Российской Федерации к предоставлению субсидий в денежной форме (в частности, на персонифицированные социальные счета) и “монетизации” льгот на жилье и коммунальные услуги.

[2] Такой подход должен распространяться и на определение перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который устанавливается в договорах с привлекаемыми  подрядчиками собственников помещений, осуществляющими непосредственное управление домом, а равно органов управления ТСЖ или кооперативов (при реализации второго способа управления).

[3] В п.4 ст.154 ЖК РФ содержится перечень коммунальных услуг: «холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в т.ч. поставка газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в т.ч. приобретение и доставку твердого топлива при наличии печного отопления)».

[4] Ранее Закон о ТСЖ (п.2 ст.20) содержал открытый перечень способов управления и допускал их установление федеральными законами и законами субъектов Федерации. С 1 марта 2005 г. это положение теряет свою силу.

[5] Это требование ст.8 Федерального закона от 29.07.98 №1 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».