Собираемся въезжать в новостройку, узнали, что эксплуатировать ее будет управляющая компания от застройщика и поменять ее нельзя. Насколько законно навязывание застройщиком своей УК? Какие минусы и плюсы у аффилированной управляющей компании в сравнении с независимыми УК?
Мария ЛИТИНЕЦКАЯ, генеральный директор «Метриум Групп»:
Если застройщик навязывает жителям собственную управляющую компанию, работа которой не удовлетворяет их, они имеют право создать инициативную группу. На общем собрании ТСЖ проводится голосование, и если более 51% собственников голосуют против УК от девелопера, то принимается решение завершить сотрудничество с данной организацией. При этом нужно найти вескую причину для досрочного расторжения договора, которой может стать оказание услуг не в полном объеме.
В управлении жилым комплексом аффилированной компанией есть неоспоримые плюсы. Во-первых, такая компания часто привлекается девелопером на начальном этапе строительства, поэтому ее сотрудники очень хорошо знают дом как снаружи, так и внутри. Как правило, это гарантия того, что ваш дом с самого первого дня будет в надежных руках. Во-вторых, аффилированные УК стараются обеспечить жителей максимально комфортными условиями проживания: содержат места общественного пользования в чистоте, ухаживают за прилегающей территорией, взаимодействуют с ТСЖ и т.д.
В качестве главного недостатка УК от застройщика можно выделить то, что вместе с актом приема-передачи покупатель, как правило, обязан подписать и договор с девелоперской УК минимум на один год. Дело в том, что застройщик не всегда добросовестно осуществляет функции управления, и при этом часто препятствует желанию инициативной группы и ТСЖ начать сотрудничество с другой организацией, не связанной с ним. Смена управляющей компании может стать настоящей головной болью для жителей.
Александр ЗУБЕЦ, генеральный директор «Новые Ватутинки»:
Застройщик не может навязать жителям определенную УК. Роль застройщика в жизни объекта заканчивается в момент его передачи на баланс управляющей компании. Таким образом УК появляется еще до передачи дома, выдачи ключей и получения свидетельства о собственности. Поэтому у покупателей на этом этапе нет возможности принимать решение о смене УК, ведь у них пока еще нет права владения своим объектом недвижимости. После вступления в собственность у жильцов появляется и возможность сменить УК.
В целом, у управляющей компании от застройщика больше преимуществ, чем недостатков. Ее совместная работа с девелопером только улучшает качество обслуживания и повышает оперативность решения возникших вопросов. К тому же в случае аффилированной УК застройщик может в большей степени воздействовать на качество выполнения ее обязанностей. При неудовлетворительных результатах собственники жилья могут обратиться не только в государственные органы, но и к девелоперу. Однако в целом все это характерно для крупных масштабных проектов.
При строительстве точеных объектов есть свои подводные камни. Бывает, что главной целью зависимой управляющей компании является только принятие объекта и передача его жильцам. А обслуживание и решение возникших вопросов уже мало кого интересует. Соответственно, компания будет работать только для того, чтобы пройти определенный период и потом уйти. Помимо этого аффилированная компания может закрыть глаза на некоторые недостатки введенного в эксплуатацию объекта, что делает его передачу не совсем объективной.
Леонард БЛИНОВ, заместитель генерального директора Urban Group:
Все управляющие компании вне зависимости от того относятся ли они к застройщику или нет, имеют общие функции: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания жителей, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, предоставление качественных коммунальных услуг жителям и т. д. Но у управляющей компании от застройщика есть ряд преимуществ. В силу партнерских отношений с застройщиком, у такой компании есть возможность оперативнее решать возникающие вопросы жителей. Кроме того, застройщик дорожит своей репутацией, а значит, за деятельностью такой управляющей компанией осуществляется дополнительный серьезный контроль со стороны девелопера.
Кроме того, управляющие компании от застройщика, как правило, продолжают традиции строительных компаний в развитии комфортной среды проживания. Так, по инициативе сотрудников нашей УК «ЖК «Город набережных» в ноябре прошлого все мусорные контейнеры превратились в объекты стрит-арта. На громоздких темных непривлекательных массивных конструкциях появились картины итальянских художников XVIII века, которые рисовали виды итальянских городов. Таким образом, удалось сделать контейнеры для мусора визуально привлекательными и органично сочетающиеся с архитектурным обликом «Городов для жизни». Данная инициатива получила хороший отклик у жителей, и необычные контейнеры появились и в ЖК «Опалиха О2».
Антон НОВИКОВ, руководитель отдела рекламы и связей с общественностью «Самолет Девелопмент»:
В любом жилом комплексе должна быть управляющая компания, которая бы следила за коммуникациями, проводила техническое обслуживание оборудования, выполняла ремонтные работы, отвечала за работу подрядчиков, занималась благоустройством территории и делала все от себя возможное, чтобы жителям было комфортно. Те же цели преследует и девелопер, которому нужно обязательно передать свой объект в надежные руки управляющей компании, в противном случае компания не сможет ввести дом не в эксплуатацию, это вынужденная мера.
Многие девелоперы создают свои управляющие компании, потому что никто не знает настолько идеально собственный объект, как тот, кто его строил. Но иногда приглашаются и сторонние организации. Однако жители должны знать, что в соответствии с действующим законодательством, им никто не имеет права навязывать ту или иную управляющую компанию, поэтому они могут в любой момент ее сменить. Это право закреплено в VIII разделе Жилищного кодекса РФ «Управление многоквартирными домами», в котором расписаны все правила и условия смены одной управляющей компании на другую. Также жители могут создать ТСЖ и заниматься всеми организационными и обслуживающими работами самостоятельно.
К основным плюсам аффилированной УК я бы отнес следующее:
— УК лучше разбирается в сложном технологическом оборудовании и коммуникациях,
— УК сразу же начинает оказывать весь спектр коммунальных и эксплуатационных услуг, когда еще не все квартиры заселены и нельзя создать полноценный ТСЖ,
— УК заинтересована в положительном имидже своего объекта и своей компании в целом, поэтому отвечает за качество своей работы,
— У УК есть опыт в управлении жильем на других объектах, что позволяет с первых же дней полноценно заниматься управлением жилья, а не «получать опыт» при работе ТСЖ.
Что касается минусов, то здесь, пожалуй, можно выделить только один — это повышенные цены на коммунальные услуги, но они складываются из того, что наняты профессиональные подрядчики, которые также отвечают за качество выполняемых ими работ, так как принцип «дешево и сердито» работает далеко не всегда. Как я уже говорил, девелопер заинтересован в том, чтобы объект управлялся и обслуживался профессионалами, так как от качественной и слаженной работы этих людей зависит репутация всей компании.
Григорий АЛТУХОВ, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
Говорить о навязывании застройщиком своей управляющей компании не вполне корректно. Застройщики действуют в рамках законодательства и руководствуются 161 статьей ЖК РФ. По ней они в течение пяти рабочих дней обязаны выбрать способ управления домом: либо нанять управляющую компанию, либо управлять домом через ТСЖ.
В дальнейшем администрация должна провести конкурс на управление данным объектом. Принять участие в этом конкурсе имеет право, в том числе и та компания, которой застройщик передал дом в управление.
Если по каким-то причинам жителей не устраивает их управляющая компания, они могут ее переизбрать. Решение о перевыборе управляющей компании принимается собственниками жилых помещений жилого многоквартирного дома на ежегодном или внеочередном общем собрании собственников.
На наш взгляд, минусов в УК от застройщика нет. Все зависит от самой управляющей компании и качества предоставляемых ею услуг.
Если говорить о плюсах, то можно выделить следующие моменты:
Более оперативно решаются вопросы, связанные с гарантийным обязательством застройщика – меньше времени уходит на различные согласовательные моменты. Кроме того, управляющей компании от застройщика будет легче разобраться в технологическом оборудовании и инженерных коммуникациях дома.
Екатерина ФОНАРЕВА, коммерческий директор «Баркли»:
В том случае, если работа управляющей компании по объективной причине не устраивает жителей, на общем собрании проводится голосование. Если больше половины собственников голосуют за отказ от услуг действующей УК, договор с данной организацией расторгается.
Как правило, все крупнейшие застройщики имеют свои управляющие компании. Для надежного девелопера важно не только завершить строительство дома, но и решать любые возникшие вопросы в процессе эксплуатации. Аффилированная УК, в отличие от независимой, может оперативнее решить проблему. К тому же крайне важно выбрать надежного подрядчика с высококвалифицированными специалистами. К сожалению, не редки случаи, когда из-за неправильной эксплуатации выходили из строя коммуникации и т.д. Чтобы не допустить возникновения подобных проблем надежные девелоперы создают собственную УК.
Соответственно, главный плюс аффилированной УК – доскональное знание всех нюансов и деталей объекта.
Единственным преимуществом неафилированной управляющей компании заключается в том, что в отдельных случаях, тарифы на ее обслуживание могут быть ниже, чем у компании застройщика. Однако более низкая стоимость вовсе не означает качественное выполняемых услуг. Независимые компании никаким образом не связаны с застройщиком, поэтому часто имеют менее профессиональный и подготовленный персонал. В итоге мнимая экономия может обернуться головной болью для собственников, которые, скорее всего, будут вынуждены решать вопрос с переизбранием и поиском другой УК.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.
Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
t.me/ners_news.
При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!
Я купил квартиру в новостройке по договору ДДУ. Сейчас начался процесс передачи жилья собственникам. Первые клиенты, которых пригласили на приемку, сообщают, что их принуждают заключить договор с управляющей компанией, принадлежащей холдингу застройщика. Без этого угрожают не отдать ключи.
При этом в договоре с УК прописаны обязательные услуги консьержа и охраны. При несложном перемножении тарифа на количество квартир становится очевидно, что стоимость услуг в разы завышена. В ДДУ, разумеется, подобных обязательств на дольщика не возложено.
Вопросы такие: насколько законны такие угрозы и условия, а также навязывание услуг и тарифов без решения собрания собственников? Как себя правильно вести в данной ситуации и защитить свои интересы?
С уважением,
Иван
Иван, все немного сложнее. Угроза не отдавать ключи и навязывание дополнительных услуг незаконны. А само по себе заключение договора с подконтрольной застройщику управляющей компанией — не совсем.
Дело в том, что у каждой новостройки есть период, когда она уже не нужна застройщику, но еще не является собственностью будущих жильцов. Поэтому сначала у дома есть временная УК, которую выбирает застройщик, а потом основная, которую выбирают собственники.
Объясню, зачем это нужно и как себя вести в такой ситуации.
Временная управляющая компания
Такого термина в законе нет, но возьмем его для удобства. Когда дом вводится в эксплуатацию, его надо обслуживать. В день, когда подписывается свидетельство на ввод в эксплуатацию, застройщик технически не может передать все квартиры жильцам. Передача квартир — это процесс, который растягивается на срок до 2 месяцев, а иногда и дольше.
Пока квартиры не переданы владельцам, последние не имеют права выбирать управляющую компанию. Выбор УК требует проведения общего собрания собственников или лиц, которыми подписаны акты приема-передачи, а этого еще не случилось.
Поэтому закон обязал застройщика самостоятельно в течение 5 дней после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с УК на время передачи квартир. Срок такого договора не может быть больше 3 месяцев.
По закону, независимо от того, подписали вы договор с управляющей компанией при передаче квартиры или нет, платить за ее содержание придется с даты подписания акта. И платить именной той УК, которую выбрал застройщик. Обязанность содержания квартиры переходит к вам тогда, когда вы подписываете акт приема-передачи.
Таким образом, обязанность платить за коммунальные услуги есть, а обязанности заключить договор с временной УК нет. Потому что застройщик уже заключил договор в отношении всего дома.
Основная управляющая компания
Первая постоянная УК новостройки выбирается в открытом конкурсе, если только жильцы не успели самостоятельно провести общее собрание.
В течение 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию органы местного самоуправления должны известить компании о проведении конкурса. Его должны провести в течение 40 дней после такого извещения. Через 10 дней после конкурса все собственники, подписавшие акты приема-передачи квартир, должны быть уведомлены о результатах конкурса и о победившей в нем УК.
Заключать договор с победившей в конкурсе компанией обязательно. Даже если заключать договор вы не пойдете, через 2 месяца после результатов конкурса он будет считаться заключенным автоматически. Вам присвоят номер лицевого счета и сделают все начисления.
Поменять компанию, выигравшую конкурс, можно не ранее чем через год.
Дополнительные услуги и угрозы
Нельзя сказать, что заставлять подписать договор с временной УК законно, но иногда нет объективных причин отказываться. Если в договоре нет дополнительных услуг, тарифы соответствуют закону, нет невыгодных условий, такой договор можно подписать и у вас не будет путаницы с начислениями за коммунальные услуги. А если вас заставляют подписать протокол голосования по выбору основной УК, стоит отказаться.
Навязывание услуг консьержа и охраны и тем более угроза не отдать ключи без подписания договора незаконны совсем. Услуги по охране и видеонаблюдению не предусмотрены в качестве обязательных для содержания жилых домов. Решение о необходимости дополнительных услуг может быть принято только общим собранием жильцов дома. А так как никаких жильцов еще нет, то и принять такое решение за вас нельзя.
Как действовать в такой ситуации
Есть несколько возможных вариантов развития событий.
Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор. Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять. Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это запрещено.
Роспотребнадзор может оштрафовать застройщика на 10—20 тысяч рублей и обязать его соблюдать закон, но это займет время. Возможно, поможет и просто угроза, хотя маловероятно.
Вот, например, решение суда, где застройщик пытался оспорить такой штраф, но суд признал его действия незаконными и штраф подтвердил. Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.
Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор. С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру. Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок. Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.
Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи. Просто ваших слов недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.
Подписать договор с временной УК. Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе. А затем действовать по обстоятельствам.
Максимальный срок до выбора основной УК — 70 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если в конкурсе вам подсунут ту же самую УК или конкурса вообще не будет, нужно будет действовать активно. Кроме Роспотребнадзора можно обратиться в прокуратуру, чтобы она проверила, соблюдены ли все требования к проведению конкурса и выбору УК. И не подделали ли протокол общего собрания жильцов — такое тоже бывает.
Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если прокуратура встанет на вашу сторону.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Нет такого многоквартирного дома, где все без исключения жильцы были бы довольны управляющей компанией. Одни жалуются на скудность зелени во дворе, другие считают излишним ежедневную уборку подъездов, третьи не понимают, зачем нанимать консьержа и т.д. Ситуация усугубляется, когда дом обслуживает аффилированная с застройщиком компания. Собственники квартир уверены, что их обманывают, поэтому нужно скорее менять УК. Портал Novostroy-M.ru разбирался, в каких случаях игра действительно стоит свеч, а когда новое не значит лучше.
Причины
Управляющие компании, принадлежащие застройщикам, в современной России были всегда. Они появились в элитных жилых комплексах, где покупателям предлагают высокий уровень комфорта, поэтому строители берут на себя бремя эксплуатации здания. В начале «нулевых» на рынке ЖКХ днем с огнем нельзя было найти управляющую компанию, которая не просто хотела, а могла бы обслуживать дом с системами кондиционирования и вентиляции, умела бы работать с дорогостоящими отделочными материалами т.д. Так что у застройщиков дорого жилья просто не было выбора, необходимо было создавать свою УК. Однако постепенно собственные управляющие компании появлялись и в массовом сегменте, и сегодня практически все новые дома сдаются в эксплуатацию с уже работающей УК от застройщика, которую в будущем собственники квартир могут поменять.
ЖК «Квартал А101»
Причин появления аффилированных с застройщиками управляющих компаний несколько. И тут мнения экспертов разделились. Одни считают, что это веяние времени – стали строиться масштабные объекты, их может обслуживать только УК от застройщика. Другие уверены, что УК от застройщика создается специально, чтобы «латать дыры» и всячески маскировать дефекты, которые могут стать поводом для претензий к качеству строительства.
«Создание управляющей компании застройщиком крупного жилого комплекса – нормальная практика. Исключением могут быть проекты точечной застройки, в которых застройщику не выгодно создавать собственную УК»
Вячеслав Шихов, Granelle Development
По словам Юлии Будник, руководителя проекта Микрогород «В лесу», одной из причин увеличения количества УК от застройщика в сегменте комфорт- и эконом-классов является общий тренд перехода от точечной к квартальной застройке. Во-первых, с увеличением объемов строительства застройщику стало выгодно принимать участие в управлении домами. А во-вторых, наличие собственной УК, уровень и качество услуг которой можно контролировать, стало одним из маркетинговых преимуществ для покупателей и зачастую некоторой гарантией сохранения общей концепции и уровня среды после ввода объектов в эксплуатацию.
Светлана Разворотнева, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль», считает, что управляющая компания – это бизнес, а в новых домах это вдвойне выгодный бизнес, поскольку своя управляющая компания никогда не предъявит «материнской» компании требования по устранению недоделок в рамках гарантийного периода. Соответственно, по окончании гарантийных сроков текущий и капитальный ремонт будет осуществляться собственниками уже за свой счет.
«99,9% всех жилых комплексов массового сегмента (эконом- да и комфорт-класс нередко) сдаются с большим количеством недоделок и имеют значительную долю строительного брака. Сдать их независимой УК практически нереально»
Сергей Свиридов, Sminex
Плюсы и минусы
Каким бы выгодным бизнесом ни была собственная управляющая компания для застройщика, для жильцов от нее есть польза. Девелоперы в голос твердят, что никто не знает дом лучше, чем компания, которая его строила, поэтому управляющей компании от застройщика гораздо проще устранить возникающие в процессе эксплуатации проблемы. «Собственная УК всегда участвует в сдаче объекта в эксплуатацию, принимает новые инженерные сети и оборудование, таким образом, еще на самом раннем этапе управляющая организация знает все нюансы проекта, – говорит Юлия Будник. – Многие гарантийные случаи гораздо легче и быстрее решаются напрямую с застройщиком, когда они поступают от своей УК, а не от сторонней организации посредством официального запроса с выполнением всех регламентов».
Дмитрий Мацкевич, генеральный директор управляющей компании «Техстрой» девелоперской группы «Сити-XXI век», также отметил, что так как УК от застройщика появляется задолго до выдачи ключей, специалисты не только наблюдают за тем, как формируются инженерные сети и идет благоустройство территории, но и начинают свою непосредственную работу. Например, чтобы качественно и тонко настроить отопление бойлерного типа, нужно приступить к наладке оборудования еще до сдачи объекта в эксплуатацию. А ведь именно от этого будет зависеть его дальнейшая эффективность.
Немаловажно и то, что если застройщик впоследствии собирается заниматься обслуживанием своих домов, он еще на этапе строительства стремится обеспечить высокое качество работ, чтобы не иметь проблем в будущем. «Как показывает практика, первые несколько лет жизни любой новостройки самые сложные. Поэтому активное участие представителей застройщика помогает в кратчайшие сроки исправить все недостатки», – пояснил Вячеслав Шихов, генеральный директор Granelle Development.
ЖК «Город Набережных»
Что касается минусов работы управляющей компании от застройщика, то тут стоит отметить, что такая компания не заинтересована в том, чтобы заставить застройщика устранить недостатки, которые возникли в первые годы эксплуатации. Более того, первые два года, пока действует гарантия от застройщика, застройщику важно через УК контролировать все действия собственников квартир – потенциальных истцов в адрес строительной компании. По словам Сергея Свиридова, старшего партнера, вице-президента по развитию компании Sminex, управляющая компания позволяет на месте, быстро решать какие-то проблемы, проводить мелкий ремонт, решать конфликтные ситуации и прочее. Таким образом УК не дает перенести на строительную компанию серьезные обязательства по устранению глобальных недоделок, которые требуют масштабных работ – вскрытия изоляции, кровли, замены инженерных систем. Все эти работы очень дорогостоящие, а дом уже продан. Причем, продан задолго до того, как был построен и сдан. На этом фоне все эти устранения недоделок для строительной компании – гигантские дополнительные затраты. Собственная же УК «затыкает дыры» и тем самым снижает конфликтный фон, демонстрируя, как «застройщик чутко реагирует на запросы покупателей».
Смена компании
В первые два года после сдачи дома в эксплуатацию смена управляющей компании – явление очень редкое. Единичные случаи имеют место быть, если в доме есть очень инициативная группа собственников, которые решили во что бы то ни стало сменить компанию.
Почему же люди не спешат менять УК? Друг на друга накладываются несколько сдерживающих факторов. Во-первых, в новостройке крайне сложно провести собрание собственников квартир по той простой причине, что найти их контакты невозможно. Сегодня очень популярна покупка жилья как инвестиция, так что люди попросту не проживают в купленных квартирах, да и до управляющей компании им нет никакого дела, если ежемесячные счета не превышают разумных пределов.
«Провести собрание в таких домах чрезвычайно трудно. Собрать кворум – задача почти нереальная. Поэтому нередки случаи, когда протоколы общих собраний просто «рисуются» заинтересованными лицами. А граждане, которые не приняли участие в собрании собственников и узнали о его результатах совершенно случайно, жалуются в жилищные инспекции и другие органы на подделку протоколов», – говорит Светлана Разворотнева.
Во-вторых, так как только в первые 3-5 лет жильцы могут предъявить застройщику претензии по качеству строительства, а собственная управляющая компания может мастерски скрывать дефекты и сглаживать конфликты, то застройщик всячески препятствует смене УК. Конечно, абсолютно законным способом. В ход, например, могут пойти дополнительные бесплатные сервисы, которые отвлекут внимание людей и усыпят их бдительность.
Как рассказал Сергей Свиридов, смена УК от застройщика после гарантийного срока может произойти довольно безболезненно, так как сам застройщик не против такого поворота событий. Если он понимает, что выйти «в ноль» по затратам на УК и уж тем более сделать ее работу прибыльной нереально, если у него нет стратегии по развитию этого бизнеса, то особых возражений не возникает. «Управление недвижимостью – бизнес специфический, радикально отличающийся от девелоперского, и свести их под одной крышей в массовом сегменте, на мой взгляд, достаточно странно. Для застройщиков элитного жилья, для которых важен имидж комплекса, качество его содержания является одним из оснований для продажи следующих своих проектов. Специфика элитного жилья и жилья бизнес-класса заключается в том, что здесь продаются не просто площади для проживания, а стиль жизни. Понятно, что эксплуатация здесь играет заметную роль, поскольку обеспечивает уровень этого самого стиля жизни. Застройщики массового сегмента продают «крышу над головой». Здесь поддержание уровня стиля жизни избыточно», – пояснил Сергей Свиридов.
Процедура смены УК от застройщика стандартная: проводится собрание (заочное или очное), на собрании выносится вопрос о смене компании с протоколированием и подтверждением решения подписями собственников жилого имущества. Необходимое и достаточное условие для кворума – более 50% голосов собственников.
ЖК «Изумрудные Холмы»
Денис Сороколетов, руководитель департамента эксплуатации NAI Becar, уверен, что эффективная смена УК будет в случае, когда это делается осознанно. Если инициативная группа переформируется в ТСЖ или совет дома, будут обозначены критерии оказываемой услуги и будет производиться контроль самими жильцами. «Пока же в нашем сознании нет понимания ответственности собственников общедомового имущества, а есть понимание владельцев квартир, – ситуация не изменится. Наряду с недобросовестными жильцами, которых большинство, есть недобросовестные УК, которые пользуются бесконтрольностью и безнаказанностью», – говорит Денис.
Дмитрий Мацкевич сообщил, что нередки случаи, когда жители меняли компанию, а затем обращались за помощью к прежней. Особенно следует быть внимательными при переходе в мелкие и средние УК: как правило, там нет узких специалистов, которые способны оперативно решить возникшие проблемы, даже такие элементарные, как ремонт насосов холодного водоснабжения и лифтового оборудования.
Перспективы
По данным «Сити-XXI век», свои управляющие компании есть практически у каждого крупного застройщика. Среди застройщиков среднего и мелкого уровня этот показатель составляет 80-85%. Исключением являются дома, которые строятся по государственному заказу (переселение, ветхое жилье и т.д). Как правило туда выбирают ГБУ «Жилищник».
Эксперты уверены, что профессиональные компании от застройщика будут продолжать удерживать свои позиции на рынке ЖКХ. Увеличение их доли пропорционально увеличению количества вновь вводимого в эксплуатацию жилья. Кроме того, сейчас, особенно на фоне кризиса, большинство мелких застройщиков покинут рынок, останутся только крупные системные игроки, для которых собственная управляющая компания по вполне обоснованным причинам – необходимость.
При этом не только увеличится количество УК, но и будет развиваться сервис в существующих – новые услуги, высокая скорость работы, клиентоориентированность в целом. Например, в компании «ЮИТ Сервис» одна из задач на ближайшее будущее – старт работы специального онлайн портала для каждой УК, где дольщик получит собственный личный кабинет, который будет активен уже с момента заключения договора. До момента ввода в эксплуатацию покупатели смогут отслеживать на портале новости о этапах строительства, а после ввода дома пользоваться различными сервисами, связанными с эксплуатацией квартиры и дома.
Юлия Будник в свою очередь с осторожностью говорит о будущем УК от застройщиков. Учитывая положения Жилищного кодекса и обязательное лицензирование всех управляющих компаний, которое ввели с 1 мая текущего года, на сегодняшний день перспективы УК, созданных для объектов именно застройщиком, весьма неопределенны. То есть необходимость соблюдения всех требований по лицензированию и проведению обязательного тендера для УК не будет способствовать резкому росту количества «своих» компаний.
Дата публикации 22 октября 2015
В комментарии «АГ» один из экспертов посчитал, что именно с целью оптимизации времени рассмотрения дела Верховный Суд снял вопрос о полномочиях управляющей компании действовать в интересах всех собственников многоквартирного дома, в том числе в части защиты их интересов. Второй заметил, что ВС РФ в очередной раз обратил внимание на важность и необходимость полного исследования и оценки фактических обстоятельств и доказательств по делу.
Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-20516 (5) по делу № А40-217303/2016, в котором разобрался, может ли управляющая компания быть представителем собственников многоквартирного дома.
ООО «Строительно-Финансовая компания Атолл» являлось застройщиком жилого дома. В последующем решением Арбитражного суда г. Москвы от 29 марта 2017 г. общество было признано банкротом.
В декабре 2015 г. собственники жилых помещений этого дома приняли решение о выборе АО «ВК Комфорт» в качестве управляющей компании. В процессе приемки дома в управление УК обнаружила многочисленные нарушения при строительстве и существенные недостатки, приведшие к ухудшению качества объекта. Жители дома направляли застройщику претензии с требованием об устранении выявленных недостатков. Поскольку они так и не были устранены, общество как управляющая домом компания обратилось 30 января 2018 г. в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о включении в реестр своего требования в размере более 57 млн руб.
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 1 июня 2018 г. учредитель должника – ООО «Концерн МонАрх» было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
При рассмотрении спора в суде первой инстанции была проведена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой эксперты пришли к выводам о несоответствии качества выполненных работ по строительству названного жилого дома требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации. Эксперты пришли к выводу, что стоимость устранения недостатков составляет более 57 млн руб.
Разрешая спор, суд сослался на положения ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (Закон № 214-ФЗ), ст. 36, 161, 162 Жилищного кодекса, ст. 723, 724, 725 Гражданского кодекса и исходил из того, что претензии участниками строительства в адрес застройщика о наличии недостатков выполненных работ были заявлены в пределах гарантийного срока (который суд исчислил с момента ввода жилого дома в эксплуатацию), а результаты экспертизы подтверждают правомерность и обоснованность таких претензий.
Суд отклонил возражения «Строительно-Финансовой компании Атолл» об отсутствии у УК полномочий действовать в интересах собственников квартир. Он сослался на п. 3.1.30 договора управления многоквартирным домом, согласно которому общество обязано представлять интересы собственников в рамках исполнения своих обязательств по договору. При этом в случае, если недостатки не будут устранены, обязанность провести ремонт дома будет возложена именно на общество (и за его счет).
Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции в силе.
Не согласившись с такими решениями, ООО «Концерн МонАрх» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. Концерн утверждал, что по смыслу положений ст. 138 Жилищного кодекса полномочием действовать от имени всех собственников в многоквартирном доме обладает только товарищество собственников жилья. У общества как управляющей компании подобные права отсутствуют, а в обсуждаемом многоквартирном доме товарищество собственников жилья не образовано.
ВС заметил, что при рассмотрении спора на разрешение судов было поставлено два ключевых вопроса:
-
о полномочиях управляющей компании действовать в интересах всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме (в том числе в части защиты их интереса, связанного с надлежащим состоянием и функционированием общедомового имущества);
-
о порядке исчисления сроков, в течение которых участники строительства вправе предъявлять к застройщику требования, связанные с качеством переданного им объекта (в части общедомового имущества).
По мнению Судебной коллегии по экономическим спорам, отсутствие товарищества собственников жилья не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников помещений в многоквартирном доме, а также отдельных собственников права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками (либо их привлечение к участию в процессе) является, во-первых, крайне затруднительным и, во-вторых, не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут зачастую быть несоразмерными количеству имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.
ВС указал, что по смыслу ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса существует три способа управления многоквартирным домом: с помощью ТСЖ, через управляющую организацию и путем непосредственного управления жильцами. Поэтому, отметил Суд, наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию (при ее наличии), обязанную действовать в интересах всех собственников помещений в доме (в случае непосредственного управления многоквартирным домом представитель может быть избран на собрании собственников помещений).
«В связи с этим выводы судов о наличии у общества как управляющей организации полномочий действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе предъявлять к застройщику иски об устранении недостатков в общем имуществе дома) являются правомерными и соответствуют положениям ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом наличие у управляющей компании такого права не препятствует отдельным собственникам предъявлять аналогичные иски к застройщику», – подчеркнул Верховный Суд.
Относительно вопроса о порядке исчисления сроков, в течение которых участники строительства вправе предъявлять к застройщику требования, связанные с качеством переданного им объекта, Судебная коллегия указала, что положениями ч. 5 и 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, в отношении которого этот срок установлен в три года. По общему правилу гарантийный срок исчисляется с момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства, являвшегося предметом договора (например, квартиры).
При этом в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства. «Подобное законодательное регулирование объясняется следующим: с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору – застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в доме (ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), в том числе возникает общая долевая собственность на технологическое и инженерное оборудование», – указал Суд.
Однако, подчеркнул ВС, поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами этого оборудования и иного общего имущества, следует исходить из того, что в отношении иного имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства (составляя при этом пять лет).
Суд заметил, что в рамках настоящего спора суды названные подходы к толкованию законодательных положений о применении гарантийных сроков не учли. В частности, суды ошибочно сослались на регулирование отношений из договора подряда (гл. 37 Гражданского кодекса), в то время как применению подлежали специальные нормы Закона № 214-ФЗ, а также положения гл. 30 Кодекса. «Исходя из этого, суды ошибочно исчислили гарантийный срок, начиная с 31 августа 2012 г. – даты выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не установив день подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства, как это предусмотрено в отношении общего имущества ст. 7 Закона № 214-ФЗ», – отметил ВС.
Кроме того, он указал, что суды исходили из пятилетней продолжительности гарантийного срока, не приняв во внимание, что часть отраженных в экспертном заключении недостатков относятся к инженерному и технологическому оборудованию, для которого установлен трехлетний гарантийный срок (ч. 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Суды также не устранили противоречия по вопросу о том, когда же в действительности были выявлены недостатки в общем имуществе собственников многоквартирного дома. Как указывал концерн, жильцы начали обращаться с требованиями об устранении недостатков, начиная с 2014 г. (что могло указывать на предъявление требования по настоящему спору за пределами срока исковой давности, на что также ссылался концерн). В то же время общество отмечало, что обнаружило недостатки только в 2017 г., т.е. предъявило спорное требование в пределах пятилетнего гарантийного срока.
«Таким образом, поскольку в настоящее время не установлены момент начала течения гарантийного срока, а также его продолжительность применительно к конкретным видам недостатков, не определен момент выявления недостатков в общем имуществе, разрешение вопросов о возможности применения гарантии качества (и исходя из этого о распределении бремени доказывания), а также о соблюдении обществом срока исковой давности является преждевременным», – посчитал Верховный Суд.
Кроме того, отметил он, суды не дали правовую оценку возражениям концерна относительно экспертного заключения, представленного в материалы дела. Как указывал концерн, выявление недостатков в переданном участникам строительства имуществе должно было происходить при помощи специального оборудования и специальными методами, в то время как экспертом был осуществлен лишь визуальный осмотр с использованием линейки и фотоаппарата.
Таким образом, Верховный Суд отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.
В комментарии «АГ» ведущий юрист Содружества земельных юристов Никита Семякин заметил, что суды уже неоднократно признавали, что если общее собрание собственников многоквартирного дома наделило управляющую компанию полномочиями по представлению их интересов в суде путем принятия соответствующего решения, то такое судебное представительство признается легитимным (Определение ВС РФ от 12 мая 2015 г. по делу № 303-ЭС14-4720). «В рассматриваемом деле собственники не только приняли такое решение, но и закрепили это решение в договоре между собственниками и управляющей компанией», – подчеркнул он.
По его мнению, руководствуясь принципами свободы договора, справедливости и целесообразности при определении круга лиц, законно представляющих интересы собственников многоквартирного дома, Верховный Суд правомерно отнес управляющую компанию к правомочным представителям собственников в суде.
«Важно понимать, что отдельные собственники вправе предъявлять самостоятельные иски к застройщику, однако зачастую такие иски носят коллективный характер, и в силу большого количества истцов процесс перестает быть организованным, появляются признаки нерационально процессуальной экономии, которая может повлечь за собой принятие неверного решения. Именно с целью оптимизации времени рассмотрения дела (так как создание ТСН – процесс длительный и организационно сложный) ВС снял вопрос о полномочиях управляющей компании действовать в интересах всех собственников многоквартирного дома, в том числе в части защиты их интересов», – посчитал Никита Семякин.
Партнер Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Иван Веселов указал, что СКЭС пришла к выводу о том, что УК является надлежащим представителем собственников помещений в жилом доме. По мнению эксперта, решение вопроса именно в таком ключе полностью отвечает интересам граждан-собственников и позволяет обеспечить защиту их нарушенных прав. Особо примечательно, подчеркнул он, что Суд использовал такое удачное определение, как «гражданско-правовое сообщество собственников помещений».
«Здесь также важно заметить, что Судебная коллегия акцентировала, что первостепенными задачами УК являются именно защита и представление интересов собственников. В то же время нижестоящие суды, обосновывая соответствующее право УК на представление интересов, в большей степени мотивировали это тем, что в рассматриваемом деле затрагиваются, в том числе, экономические интересы самой УК», – заметил Иван Веселов. Кроме того, добавил он, такая позиция соответствует принципам рационального правосудия и процессуальной экономии.
Иван Веселов обратил внимание на то, что указанное решение вопроса позволит в большей степени гарантировать и спокойствие судей, поскольку судебные заседания, в которых участвуют непосредственно сами дольщики или граждане – собственники помещений, проходят в накаленной атмосфере и зачастую заканчиваются вызовом приставов. «В этой связи ВС, “проявляя заботу” о нижестоящих судах, дает скрытый месседж, в соответствии с которым в подобного рода делах более предпочтительным для всех сторон отношений будет являться представление интересов через представителя (УК, ТСЖ, представителя собственников), – отметил эксперт. – Одновременно с этим Экономколлегия сделала важную оговорку о том, что наличие такого права непосредственно у УК в то же время не препятствует отдельным собственникам заявлять аналогичные иски самостоятельно».
По мнению эксперта, в определении также имеются следующие важные для практики позиции. Так, ВС РФ в очередной раз обратил внимание на важность и необходимость полного исследования и оценки фактических обстоятельств и доказательств по делу. В результате неполного исследования и оценки недостатков, их характера и принадлежности нижестоящие суды могли ошибочно распространить пятилетний гарантийный срок на оборудование, для которого 214-ФЗ установлен трехлетний гарантий срок. В свою очередь разрешение данных вопросов могло влиять на течение срока исковой давности.
Кроме того, заметил Иван Веселов, ВС РФ достаточно иронично высказался касательно порядка проведения строительной экспертизы. Отмечается, что выявление строительных недостатков, как правило, требует применения специального оборудования и методов исследования. Одного лишь визуального осмотра с линейкой и фотоаппаратом недостаточно. Данный вывод, по его мнению, следует полностью поддержать, поскольку в подобного рода спорах итоговый результат во многом зависит именно от итогов проведения строительной экспертизы, которая должна проводиться при полном соблюдении всех стандартов.
У застройщиков хотят отобрать право назначать собственные УК для управления новостройками. Эти функции отдадут регионам — в новой версии стратегии развития стройотрасли и ЖКХ до 2030 года вводится понятие «гарантирующая управляющая организация», которую будут назначать власти субъектов. С документом ознакомились «Известия». Также в их ведение будут передаваться «брошенные» дома, которые остались без управляющей — чаще всего ветхие, обслуживание которых стоит немалых денег. Цель нововведения — повысить качество услуг, но, по мнению экспертов, ситуация может привести к монополизации рынка, а покупателей первичного жилья лишить права выбора.
Гарантия качества
В России хотят ввести новое понятие «гарантирующие управляющие организации», которые будут назначаться региональными властями на основе конкурентных процедур, следует из доработанного проекта стратегии развития стройотрасли и ЖКХ РФ до 2030 года. С копией документа, направленного Минстроем общественникам 15 февраля 2022-го, ознакомились «Известия».
Проект стратегии доработан с учетом замечаний и предложений, полученных от федеральных органов исполнительной власти, общественных организаций и субъектов РФ, а также Общественного совета при Минстрое, говорится в документе.
— Стратегия строительной отрасли и ЖКХ всё еще обсуждается с ФОИВами и экспертным сообществом, ее принятие планируется в ближайшие месяцы. До утверждения окончательной версии преждевременно комментировать ее элементы, — сказал «Известиям» представитель вице-премьера Марата Хуснуллина Шамиль Галимуллин.
В Минстрое сообщили «Известиям», что в проект документа неоднократно вносились изменения, отработано более тысячи предложений. Работа над документом еще продолжается, подчеркнули в ведомстве.
Из стратегии следует, что не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию новостройки регион будет назначать для нее гарантирующую УК «с применением конкурентных процедур». Такие компании получат дома, которые остались без УК в том числе по причине неэффективной работы предыдущего управленца.
Проект предполагает внедрение единых стандартов по управлению и обслуживанию домов. В качестве цели указано повышение качества услуг УК. Дома, где уже работают эффективные УК, изменения не затронут.
«Так, для новых МКД не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а также случаев, когда в МКД не выбран или не реализован способ управления, в том числе по причине неэффективной работы предыдущей управляющей организации, с применением конкурентных процедур, субъектом РФ будет определяться гарантирующая УК», говорится в документе.
В стратегии не обозначен срок, на который будут назначаться такие гарантирующие управляющие организации. Детальный механизм реализации положений проекта будет прописан в постановлении правительства, уточнила доцент Финансового университета при правительстве, член комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Сусана Киракосян.
По словам источника «Известий», близкого к обсуждению вопроса, гарантирующим УК планировалось предавать новостройки на один год. Потом собственники квартир могут провести собрание и выбрать новую компанию. Если же этого не произойдет, то назначенная регионом организация останется у руля еще на три–пять лет.
Без права выбора
По действующим правилам, в течение пяти дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию девелопер должен назначить на два месяца свою УК или заключить договор со сторонней компанией, пояснила Сусана Киракосян. За это время собственники квартир могут провести собрание и выбрать УК от застройщика либо любую другую. Если этого не происходит, то муниципалитет проводит конкурс среди всех желающих компаний, рассказала она.
— На практике за два месяца работы УК от застройщиков или назначенные ими компании успевают провести собрания и остаются управлять домами, — рассказала гендиректор группы УК «Азбука Быта» (Киров, Ульяновск, Ижевск) Татьяна Демина.
Действительно, зачастую жители отдают предпочтение УК, аффилированной с девелопером, согласен управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Эти организации взаимодействуют с застройщиком еще на стадии проектирования, детально погружены в технические нюансы обслуживания.
— Введение единых стандартов по управлению домами возможно пойдет на пользу отрасли ЖКХ, но вмешательство извне и навязывание жителям сторонних УК противоречит законам рыночной экономики и может привести к чрезмерной зарегулированности и монополизации отрасли, — считает Андрей Колочинский.
По мнению Татьяны Дёминой, назначение гарантирующей УК для всех новостроек — ущемление права выбора жителей. Предлагаемый проектом подход ограничит конкуренцию среди УК за новостройки, считает зампреседателя комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Дмитрий Гордеев.
— Стратегия нивелирует участие застройщика в управлении новостройкой. Но что еще более опасно, лишает собственников возможности выбора УК, поскольку есть вероятность, что их «привяжут» к гарантирующей компании на год минимум, — пояснила Сусана Киракосян.
При этом качество работы УК сегодня — одна из самых частых жалоб граждан, сказал «Известиям» член комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. И нередко этим грешат как раз аффилированные с застройщиками организации. Поэтому, по мнению парламентария, изменения, напротив, должны повысить конкуренцию между добросовестными УК.
Будет правильно, если статус гарантирующей УК сможет получить любая компания, которая пройдет отбор, полагает председатель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов. УК, которые не пройдут «аттестацию», будут вынуждены уйти с рынка, уверен он. Возможно, в регионах, где недостаточно качественных УК, власти будут специально создавать новые, считает руководитель экспертного совета по ЖКХ при комитете ГД по строительству и ЖКХ Ирина Булгакова.
Благие намерения
Сегодня дома, оставшиеся без УК, — как правило, ветхие или аварийные, передаются в ведение временных управляющих организаций от муниципалитетов, объяснила Сусана Киракосян. Отказываются от них обычно из-за высокой степени износа и низкого размера платы на содержание.
Зачастую в небольших муниципалитетах сложно найти УК, которая возьмет на себя такие дома, добавила Ирина Булгакова. Региональной же компании будет проще, и эффект масштаба позволит повысить качество услуг, полагает она. Идея заключается в том, что такие УК будут гарантировать любому дому достойное содержание, утвержденное стандартом, подчеркнула Ирина Булгакова.
Пока УК часто номинально относятся к своим обязанностям, заметил эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук. Ключевыми в повышении качества работы компаний станут те требования, которые будут заложены в условиях участия в конкурентной процедуре по выбору гарантирующих организаций, полагает член комиссии Ассоциации юристов России по градостроительному и жилищному законодательству Шамиль Султанов.
— До этого в Минстрое сообщали, что гарантирующая УК будет создана именно для аварийного и ветхого жилья и она будет субсидировать его содержание. Совершенно неясно, зачем смешивать старые дома и новые, — сказала Татьяна Дёмина.
По мнению Дмитрия Гордеева, при передаче новостроек и ветхих домов гарантирующим управляющим организациям они получат возможность перенаправлять платежи из новых домов на содержание старых. Такая практика уже есть и будет фактически легализована, уверен он.
4 марта 2015 г.
Часто будущие новоселы, планирующие переезд в новый жилой комплекс, вместе с ключами от квартиры получают и управляющую компанию от застройщика. «Где же возможность выбора?» — возмущаются некоторые. Но большинство покупателей жилья имеет весьма смутные представления о новых способах управления многоквартирным домом и вариантах, предоставляющихся покупателям квартир. Каковы плюсы и минусы управляющей компании от застройщика и почему сменить ее сложнее, чем договориться?
Зачем нужна управляющая компания от застройщика
Коммунальное обслуживание – больная тема для россиян. Опросы собственников жилья показывают, что не более 2-3% граждан удовлетворены работой своих УК. Поэтому для многих покупателей первичного жилья известие о том, что они получат конкретную управляющую компанию «в нагрузку» к квартире, становится неприятным сюрпризом. Бытует мнение, что навязанная контора априори будет хуже тех УК, что работают на рынке в режиме свободной конкуренции.
Аффилированные УК «от застройщика» — сравнительно недавняя практика на первичном рынке. По словам ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной, в нашей стране они начали появляться в середине 2000-х годов и специализировались на устранении строительных недоделок, которые жильцы выявляли по окончании строительства. Первоначально они были распространены преимущественно в сегменте элитной недвижимости, особенно в проектах с дорогостоящей внутренней отделкой и инновационными инженерными технологиями, которые девелопер не хотел доверять коммунальщикам «с улицы».
Тем не менее, уже сегодня примерно половина застройщиков на рынке создают собственные управляющие компании вне зависимости от класса возводимого проекта. Аффилированные УК встречаются не только в элитных комплексах, но и в бизнес-, комфорт- и эконом- сегментах. Отчасти это связано с тем, что на фоне снижения продаж и кризиса на рынке недвижимости девелоперы стремятся получить дополнительный доход за счет бизнеса по эксплуатации жилых зданий.
Однако в создании собственной УК есть и прямая практическая необходимость. По закону, застройщик обязан передать дом коммунальщикам через три месяца после сдачи проекта в эксплуатацию, но часто новостройка не успевает заселиться за такой короткий срок. Пока более 50% квартир не распроданы, оставшиеся жильцы не имеют права самостоятельно выбирать коммунальщиков – это ответственность застройщика. В такой ситуации девелоперу логично пригласить аффилированную управляющую компанию, которую проще контролировать.
Что обеспечит жильцам УК от застройщика
Первые новоселы обычно оказываются в ситуации, когда большая часть квартир в жилом комплексе еще не выкуплена у девелопера и организовать собрание ТСЖ в обозримом будущем невозможно. При этом для нормальной жизни в новостройке кто-то должен вывозить мусор, убирать подъезды и подавать электричество. Поэтому на первом этапе в «навязанной» застройщиком УК нет ничего плохого – она позволяет избавиться от лишней головной боли, которой и так хватает при переезде.
Вот основные преимущества, которые дает жителям УК от застройщика, по мнению ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной:
- Полный спектр коммунальных и эксплуатационных услуг одновременно с ключами от квартиры
- Аффилированная УК будет лучше разбираться в сложном технологическом оборудовании, чем посторонняя организация
- будет дополнительно контролировать качество работы УК наравне с жильцами, так как заинтересован в сохранении позитивного имиджа своего проекта и бренда
- УК от застройщика предлагают своим жильцам отделку квартир и услуги дизайнера по невысоким расценкам
- У застройщика наработан определенный опыт в управлении жильем, тогда как ТСЖ нередко выбирают неквалифицированные УК, ориентируясь лишь на низкие цены
- Собственнику квартиры легче спросить за некачественное строительство с аффилированной УК
«Независимая УК может свалить ответственность за недоделки на застройщика. Дело может быть передано в суд. Таким образом, разбирательства могут затянуться», — поясняет Елена Щепкина. – «Аффилированная компания так поступить не сможет: недоделки придется исправлять. А застройщик обязан по договору исправлять недоделки в течение 5 лет гарантированного срока».
При этом жители дома не должны забывать – предложенная управляющая компания с ними не на всегда. Как только новостройка будет заселена минимум наполовину, соседи могут организовать собрание собственников и отказаться от имеющейся УК, либо перезаключить с ней договор на новых условиях.
Минусы управляющей компании от застройщика – чем недовольны новоселы
Тем не менее, несмотря на множество очевидных плюсов, негативное отношение к управляющей компании от застройщика в среде вчерашних покупателей первичного жилья отнюдь не редкость. Общая претензия, которую можно найти на специализированных форумах новоселов: коммунальщики ведут себя в жилом комплексе по-хозяйски, не считаясь с интересами законных владельцев недвижимости. Вот распространенные моменты, которые вызывают недовольство:
- Аффилированные УК завышают цены на коммунальные услуги
В соответствии с ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ любая управляющая компания должна брать деньги с собственников по муниципальному тарифу, если иные расценки не были утверждены на общем собрании ТСЖ. Но на деле работа УК от застройщиков действительно в среднем оказываются дороже. Это происходит за счет оказания дополнительных услуг, которые коммунальщики берут на себя по умолчанию.
- УК распоряжается общей территорией жилого комплекса по своему усмотрению
Пока жители дома не создали ТСЖ, подвалы, чердаки, крыши, фасады здания и т. д находятся под контролем УК. Теоретически достаточно сложно помешать коммунальщикам сдавать эти помещения в аренду третьим лицам (в том числе сотовым операторам для установки их антенн связи), несмотря на недовольство собственников.
- УК от застройщика работают по принципу «после нас хоть потоп»
Это происходит, если коммунальщиков никто не контролирует – ни жильцы, ни девелопер. «Зачастую УК от застройщика уходят из эксплуатации дома по окончании гарантийного срока. В этот момент жители понимают, что для управления домом им нужно ТСЖ. В этом случае ТСЖ может получить дом в ужасном состоянии от УК», — поясняет ведущий аналитик ГК «Премьер» Елена Щепкина.
В целом, по мнению Елены Щепкиной, аффилированная с застройщиком УК — это большой полюс для жителей новостроек как минимум первые 5 лет, пока длится гарантированный срок. В этот период коммунальщики будут находиться под двойным контролем и служить дополнительным связующим звеном между жильцами и девелопером. В сфере их ответственности окажутся не только услуги по эксплуатации здания, но и оперативная реакция на жалобы по строительным недоделкам. При этом эксперт считает, что в существующей жилищной системе оптимальным был бы вариант, когда УК от застройщика сопровождала дом от его строительства, т.е. задолго до сдачи дома в эксплуатацию, до сноса здания.
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ
Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
Эти цифры привел генеральный директор одной из УК Игорь Синькевич, объясняя, почему сейчас многие застройщики не уходят с объектов после их завершения, а продолжают курировать свои стройки, создавая при фирмах-застройщиках специальные, аффилированные с ними, управляющие компании в сфере ЖКХ.
Кому довериться?
Что приносит эта новация жителям — благо или вред? Разобраться в этом важно, особенно сейчас, когда свои управляющие компании, обслуживающие ЖКХ, начали активно создавать застройщики не только элитного жилья, но и более демократичных кварталов.
Впрочем, у экспертов, изучающих этот вопрос, единого мнения нет. С одной стороны, говорит Игорь Синькевич, это несомненное благо: как только у застройщика появляется «пятно» под строительство, работающая под его руководством УК тут как тут — ее инженеры просматривают всю систему разводки коммуникационных сетей, вникают во все подробности жизнедеятельности будущего дома на стадии его зарождения, а значит — могут в перспективе умело ставить нужные диагнозы, если что-то пойдет не так, а главное — квалифицированно устранять недочеты.
— У меня в ООО есть специалисты по озеленению, инженеры по тепло- и водоснабжению, квалифицированные электрики, — рассказывает Синькевич. — Их приемки при сдаче дома застройщики натурально боятся как самого строгого технадзора. Потому что эти люди знают все секреты строителей, от их придирчивого контроля ничто не укроется.
Более того: именно эта включенность позволяет «своим» УК быстрее устранять выявленные недостатки. Кроме того, застройщики заинтересованы в эффективном управлении построенными домами, поскольку это существенно влияет на их репутацию, а значит — и на будущие продажи.
Свои УК начали создавать застройщики не только элитного жилья, но и более демократичных кварталов
Другую точку зрения высказывают независимые эксперты. Так, Александр Иванов, долгое время плотно сотрудничавший с одним из петербургских ТСЖ, знает: аффилированные УК по понятным причинам всегда играют на стороне застройщика. Они — всего лишь подразделение крупной бизнес-структуры, а потому заинтересованы в том же, в чем и головное предприятие: получить большую выгоду при меньших вложениях. Что далеко не всегда идет на пользу жильцу-потребителю.
И факты, когда застройщик пытается за счет своей управляющей компании закрыть какие-то недочеты, увы, не такой уж редкий случай.
Что скажет «умный дом»?
Александр Арсеньев, еще один эксперт со стороны застройщиков, уверен, что корень проблемы кроется в одном: отрасль ЖКХ по отношению к клиенту сильно отстает от других сервисов. Причем если во всех иных сферах клиент может «голосовать ногами» — просто не приходить в тот магазин, где его плохо обслужили, не пользоваться услугами врача, которому не доверяет, то в сфере ЖКХ поменять управляющую компанию жильцам весьма непросто. И, к сожалению, к руководству ТСЖ и УК нередко приходят люди, которые видят в этой деятельности некую синекуру для себя. Порядочных, квалифицированных, некорыстных и волевых, которые бы соединяли все эти свойства одновременно, — немного.
Еще одна проблема — расценки. Не секрет, что услуги управляющих компаний застройщиков обходятся клиентам дороже. Но в этом вопросе трудно не согласиться с экспертом Аллой Винник, которая утверждает:
— Все зависит от того, какого уровня услуги предоставляет управляющая компания.
Современный дом буквально напичкан «умной» начинкой — здесь и видеонаблюдение, и домофоны, и шлагбаумы, и ландшафтный дизайн. За все это, как и за поддержание в норме заборов и оград, надо платить. И плата за эти услуги, понятно, не укладывается в тарифы ЖКХ.
Увы, далеко не всегда жители готовы понять и принять такую точку зрения. Например, в ЖК «Единый город», где сосредоточено много социального жилья, жители, по словам гендиректора УК, демонстрируют настоящий потребительский экстремизм:
— Люди хотят жить по стандартам элитного жилья, как на Крестовском острове, — говорит она. — А платить по самым низким тарифам.
Казалось бы, оптимальный вариант для жильцов — это управление домами с помощью ТСЖ, отмечает Александр Иванов. Эта структура наиболее близка жильцам. Но есть один существенный минус: при создании ТСЖ технические вопросы управления домом, особенно что касается сложного современного оборудования, решать непросто. Един-ственный выход — привлечение специалистов со стороны на условиях аутсорсинга.
Профстандарты для профмастера
Вообще вопрос квалификации специалистов сферы ЖКХ сего-дня становится одним из ключевых. И неслучайно взоры экспертов с надеждой обращаются к вузам, которые, по идее, должны готовить таких специалистов. Причем владеющих самыми современными технологиями в обслуживании многоквартирных домов.
Увы, и здесь пока проблем и вопросов больше, чем готовых ответов на них: профстандарты в сфере ЖКХ не начали пока по-всеместно внедряться, а образовательные стандарты, скоррелированные с ними, утверждены совсем недавно.
— Год назад мы попытались набрать на коммерческой основе группу студентов соответствующего профиля, — подчеркивает Екатерина Трушковская, доцент СпбГАСУ, руководитель направления «Жилищное хозяйство и коммунальная инфраструктура», — Но набрать студентов не удалось. В следующем году, по счастью, нам открыли возможность обучения этой специальности на бюджетной основе. Так что через пять-семь лет (бакалавриат плюс магистратура) на рынке труда появятся специалисты нужного профиля.
С этой перспективой, к слову сказать, согласны и другие эксперты. И дело не только во времени подготовки квалифицированных кадров.
— Причины в том, что отрасль будет развиваться, — говорит Ольга Мицеловская, генеральный директор независимой управляющей компании, — и застройщик начнет сбрасывать со своих плеч несвойственные ему, неключевые функции.
Бизнес сегментируется, и рынок сформирует сеть независимых УК, которые, с одной стороны, будут обладать квалификацией УК-застройщиков, а с другой — не будут зависимы от девелоперов в финансовом отношении. А увеличение количества обслуживаемых объектов поможет значительно снизить издержки, что скажется на конечных ценах услуг для потребителей, подчеркивает Зухра Ефимова. По ее мнению, независимые управляющие компании более активно отстаивают интересы жильцов в спорах с застройщиком в течение гарантийного срока.
С этой оценкой согласился и Александр Иванов, который подчеркнул: в первые годы после ввода дома в эксплуатацию предпочтительнее управление компанией, входящей в структуру застройщика, а в дальнейшем — квалифицированной независимой УК, а не ТСЖ.
Мнение
Анна Горбенко, консультант-юрист комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
— «Потребительский экстремизм», на самом деле, в отношениях с УК присутствует. Но и УК, как показывает наш опыт, нередко допускают ошибки в начислении платежей, вместо исправления недочетов по гарантии пишут отписки, тянут время, ждут, пока истечет гарантийный срок. Нередко в письмах-ответах отделываются ссылками на статьи закона, не расшифровывая их, а рядовому потребителю непонятно, о чем идет речь. Вместе с тем, там, где компания ведет честный и открытый диалог с гражданами, оперативно реагирует на проблемы, все вопросы, даже если они возникают, решаются в досудебном порядке.
Кстати
В Санкт-Петербурге открываются два новых аккредитованных направления подготовки бакалавров и магистров «Жилищное хозяйство и коммунальная инфраструктура».
Несмотря на то, что термин «жилищно-коммунальное хозяйство» имеет советское происхождение, это комплекс отраслей экономики, использующих современные технологии. Так, для повышения эффективности управления этими отраслями применяются цифровые технологии: составляются, хранятся и используются цифровые карты города с расположением сетей коммунальных ресурсов и канализации, дорог, зданий и других объектов. Разрабатываются и внедряются современные системы учета и расчетов за потреблением жилищно-коммунальных ресурсов и услуг. В каждом регионе созданы интернет-порталы ГИС ЖКХ России с личными кабинетами каждого потребителя услуг и ресурсов ЖКХ. Развивается новое направление — IoB (Internet of Buildings) — системы мониторинга состояния конструкций зданий и регулирования и учета потребления коммунальных ресурсов и услуг.
Знания, которые получат студенты, включают компетенции по экономике управления жилищным фондом и его техническому обслуживанию, в том числе — при капитальном ремонте, модернизации и реконструкции зданий.