Управление недвижимостью через управляющую компанию

Коммерческая недвижимость — это помещения для бизнеса, которые используются собственником для получения дохода, чаще всего от сдачи в аренду.

Это офисы, склады, торговые помещения. К коммерческой недвижимости можно отнести и апартаменты, но они имеют свои особенности.

Управляющая компания, или УК, — это организация, которая обслуживает недвижимость и помогает зарабатывать собственникам. Я знаю три вида УК:

1. Facility management — организации, которые занимаются только уборкой, ремонтом, эксплуатацией, устранением аварий. Аналогичные функции выполняют УК в жилой недвижимости.
2. Asset management — организации, которые занимаются доверительным управлением. Здесь управляющий может делать практически все в зависимости от договора — вплоть до продажи здания. Такой формат не распространен в нашей стране: мало кто хочет передавать такие полномочия третьему лицу.
3. Property management — это среднее между привычной УК и доверительным управлением. С одной стороны, собственник принимает ключевые решения сам. С другой — компания занимается не только содержанием и ремонтом здания, но и ищет арендатора, следит за оплатой, заключает договор, платит налоги, ведет бухгалтерию.

Я работаю в компании формата Property management. Платят такой УК обычно не фиксированный гонорар, а в среднем 10% от арендного потока. Это значит, что управляющий заинтересован увеличить прибыль, сдать объект надежным арендаторам и стабильно получать доход. Расскажу, чем управляющая компания может помочь собственнику коммерческих помещений:

Найдет арендатора и проведет переговоры

Если у собственника пустые помещения, компания может найти арендатора и помочь заключить с ним договор.

Как правило, управляющий знает, на каких площадках стоит разместить объявление о сдаче, или может обратиться к базе арендаторов: у опытного специалиста есть контакты людей, которые ищут помещения для расширяющегося бизнеса. Например, можно предложить аренду сетевым магазинам или активно растущей франшизе. Это экономит время и сокращает простой.

Например, у нашего клиента хотел снять помещение предприниматель, который продает обувь и одежду, предложил хорошую ставку. Но мы выяснили, что этому продавцу неоднократно выставлял штрафы Роспотребнадзор. У него были непогашенные долги по налогам, более того: два года назад он прошел процедуру банкротства. Получается, арендатор проблемный: даже если у него и будут деньги на аренду, налоговая инспекция может принудительно списывать их в счет долгов перед бюджетом. Клиент отказался сотрудничать с этим предпринимателем.

УК изучает рынок недвижимости, по опыту знает, у каких сетей есть проблемы с оплатой аренды, кто пытается съехать раньше оговоренного срока или нарушить условия договора.

Проконтролирует подрядчиков из разных отраслей

Управляющая компания берет на себя содержание помещения, то есть поддерживает его в состоянии, пригодном для использования. Например, в любом здании нужно периодически красить потертые стены, менять расколотую плитку, ремонтировать или заменять оборудование, в том числе розетки, краны.

Много работ нужно проводить с оборудованием. Например, счетчики, датчики, кондиционеры должны проходить регулярную поверку, проверку и ремонт. Оборудование нужно периодически менять, а системы — улучшать: ставить энергосберегающие приборы, счетчики, которые автоматически передают показания. Нужно отслеживать, увеличивается ли нагрузка на оборудование, и оптимизировать его: например, поставить трубы большего диаметра, чтобы канализация лучше работала.

В коммерческих помещениях важно поддерживать комфортные условия: убираться, обеспечить охрану и процессы благоустройства, проводить по необходимости дезинфекцию, дезинсекцию, дератизацию. В зависимости от уровня здания нужны высотные, фасадные и отделочные работы, ландшафтный дизайн.

Занимаются этими работами привлеченные подрядчики. Конечно, собственник сам может найти на рынке специалистов, но велик риск попасть на недобросовестного подрядчика. УК же в этом смысле проще: за счет больших объемов компания уже отсеяла недобросовестных контрагентов, а с компетентными и ответственными наладила долгосрочные отношения.

Поможет решить неожиданные проблемы

Управляющий может взять на себя содержание помещения и решение сложностей с внеплановыми ремонтами. Он же будет общаться с коммунальщиками, проверяющими, муниципальными службами, собирать и передавать показания приборов учета.

В зависимости от типа помещения с коммунальными службами нужно согласовывать сроки поверок, проверок, ремонта, требовать от них выполнения обязанностей, делать сверку расчетов.

Проблем в управлении помещениями много. Классика — прорывы труб, канализации. Я встречал ситуации, когда у соседей был ремонт, рабочие перебили электрокабель, три помещения остались без электричества. Или, например, может потечь крыша. Все это нужно решать, причем довольно оперативно, чтобы не страдали арендаторы и их клиенты.

Проведет аудит и определит подходящую стратегию заработка

Перед началом работы управляющая компания проводит первичный аудит помещения и определяет рыночную стоимость аренды помещений, ориентируясь на аналогичные предложения. Затем разрабатывает стратегию использования в зависимости от целей собственника.

Например, если владельцу офисов нужно побыстрее начать зарабатывать и не тратить деньги на простой, можно поставить ставку чуть меньше рыночной и практически сразу сдать помещение. И наоборот: если человек хочет спокойный пассивный доход, можно поставить ставку чуть выше рынка — как правило, так отсеиваются те, с кем могут быть проблемы по оплате.

Бывает, что УК нанимают для продажи объекта, чтобы сделать помещение привлекательнее для покупателя или арендатора. Например, берем продовольственный магазин с неузаконенной перепланировкой — на рынке это, можно сказать, «брак», придется продавать или сдавать со скидкой. Оформляем все документы, перепланировка становится законной. После этого компания помогает или продать объект по рыночной цене, или найти другого арендатора. Допустим, магазин вина и крепких напитков — потому что для продажи алкогольной продукции нужна лицензия, а ее можно получить только в помещении с законной планировкой. Такие магазины платят больше, потому что им сложнее найти подходящий для работы объект.

Поможет оптимизировать налоги, решит юридические и бухгалтерские вопросы

Управляющая компания берет на себя бухгалтерское сопровождение компании, то есть занимается планированием и контролем платежей, старается уменьшить операционные расходы, формирует собственнику отчеты. Если такая возможность есть, оптимизирует налогообложение. И помогает выявить бухгалтерские и юридические ошибки и проблемы.

Другая проблема — несогласованные зоны ответственности в договоре. Например, в помещении сгорел счетчик — стороны будут сваливать ремонт друг на друга. Если бы условия ответственности были прописаны в договоре, таких проблем бы не было. Идеальных договоров не бывает, но в управляющей компании работают юристы, которые знают много нюансов и учитывают их в работе. Большей части проблем можно избежать.

В деятельности арендодателя могут быть и юридические проблемы. Например, человек сдает помещение с незаконной перепланировкой — за это его могут оштрафовать. Или для нового арендатора он завел мощный кабель электроэнергии на 15 кВт, а по документам можно только 10 кВт. Это грозит пожаром и штрафами.

Собственники недвижимости, которые хотят сдавать ее в аренду, могут искать арендаторов самостоятельно или обращаться к риэлторам. Но можно сделать так, чтобы вообще не касаться вопросов, связанных со сдачей квартиры в аренду и проживанием в помещении квартиросъемщика. Для этого нужно передать недвижимость в доверительное управление. После подписания договора не придется искать арендатора, подписывать с ним договор, забирать арендную плату, проверять помещение в процессе аренды, решать текущие вопросы. Все это будет делать другой человек — доверительный управляющий.

Доверительное управление квартирой — что это такое?

Под доверительным управлением понимают передачу недвижимости в управление другому лицу. Цель передачи — распоряжение имуществом таким образом, чтобы оно приносило прибыль своему владельцу. В частности, тот, кто становится доверительным управляющим, может:

• публиковать объявления о сдаче квартиры в аренду;
• общаться с потенциальными арендаторами;
• выбирать арендатора из числа тех, кого заинтересовал конкретный объект недвижимости;
• заключать договор аренды квартиры с арендатором;
• ежемесячно получать от квартиросъемщика арендную плату;
• оплачивать коммунальные услуги;
• заказывать клининг для уборки квартиры после того, как прекратил действие текущий договор аренды;
• следить за состоянием вещей, мебели, техники, которые находятся в квартире, в процессе проживания квартиросъемщика;
• заниматься проблемами, связанными с эксплуатацией жилья. Например, решать вопрос с неисправностью электропроводки или порывом труб;
• сообщать собственнику квартиры о том, что нужно заменить мебель или технику, приобрести какие-то вещи или предметы, которыми может пользоваться арендатор;
• принимать решение о досрочном расторжении договора аренды в случае нарушения арендатором условий заключенного договора;
• вселять жильцов и выселять их.

Доверительное управление не позволяет управляющему совершать какие-либо действия, связанные со сменой собственника недвижимости. Это означает, что управляющий не сможет подарить объект кому-либо, обменять или продать. Также он не может использовать недвижимость в качестве залогового имущества, например, при оформлении кредита.

Особенности доверительного управления недвижимостью

• Услуги предоставляются владельцу объекта в течение длительного времени и на регулярной основе.
• Собственник объекта недвижимости и тот, кто будет управлять объектом, заключают договор. Основными положениями договора выступают перечень оказываемых услуг, срок их оказания и вознаграждение, которое получит управляющий.
• Доверительное управление недвижимостью регулируются положениями договора, заключенного между собственником объекта и управляющим, и нормами статьи 53 Гражданского кодекса РФ.
• Как правило, размер вознаграждения за управление недвижимостью устанавливается с учетом перечня услуг. Но сумма, которую будет получать управляющий, также зависит от региона, где расположена недвижимость, и того насколько опытный управляющий. В большинстве размер вознаграждения составляет 10-25% от величины арендной платы за месяц.
• Средства, которые квартиросъемщик отдает управляющему за аренду, передаются собственнику недвижимости, но не все. Управляющий вычитает сумму, перечисленную за пользование жилищно-коммунальными услугами, прочие расходы. Также от арендной платы отнимается вознаграждение управляющего. Оставшиеся деньги управляющий переводит на счет собственника недвижимости или передает их другим способом, указанном в договоре.

Особенности уплаты налога при доверительном управлении

Тем, кто собирается сдавать квартиру на основании договора доверительного управления, нужно учесть особенность расчета налога. При определении суммы налога к уплате из размера получаемого дохода нельзя вычесть комиссию посредника. Посредником в этом случае выступает управляющий — тот, кто будет сдавать квартиру и оказывать прочие услуги, предусмотренные договором. Эти правила определены:

• общими нормами, прописанными в Налоговом кодексе РФ;
• отдельным законом, регулирующим расчет и уплату налога на профессиональных доход для тех, кто зарегистрирован в качестве самозанятого.

Аналогичные нормы действуют и в отношении коммунальных услуг — расходы, связанные с их оплатой, не могут вычитаться из стоимости аренды при расчете налога на прибыль.

Кто сдает недвижимость с помощью доверительного управления

Это могут быть собственники квартир, которые:

• живут в другом городе или другой стране;
• владеют несколькими объектами недвижимости;
• не хотят заниматься всеми или некоторыми вопросами, связанными со сдачей недвижимости в аренду.

Тех собственников недвижимости, которые решили обратиться к доверительному управляющему, можно отнести к одной из двух категорий:

• люди, заключающие договор с максимально возможным набором услуг, которые будет оказывать управляющий. Чаще всего это те собственники квартир, домов или комнат, которые проживают в другом городе или другой стране. Как правило, у них нет возможности или им финансово невыгодно самостоятельно решать вопросы по сдаче квартиры в аренду, забирать арендную плату, проверять квартиру. Но по договоренности может быть определен ряд вопросов, для решения которых управляющий должен будет связаться с собственником объекта.
• Владельцы квартир, которые хотят сами подготовить недвижимость к сдаче и найти арендатора. После того, как арендатор найден, собственник заключает договор и потом доверяет управляющему взаимодействовать с арендатором, следить за имуществом, забирать деньги за аренду, передавать или переводить средства за вычетом расходов и комиссии. Чаще всего квартиру при использовании такого варианта передают в доверительное управление не сразу после того, как найдется арендатор. Первый месяц или два собственник сам проверяет квартиру и забирает арендную плату. После того, как он решит, что наниматель надежный, он уже доверяет другому лицу или организации управление недвижимостью. Например, это могут быть люди, у которых несколько квартир, или которые могут заняться вопросом непосредственной сдачи, но потом не хотят тратить свое время.

Доверяют ли квартиру в управление для сдачи посуточно

Собственник квартиры может самостоятельно принимать решение о том, как управляющий будет распоряжаться квартирой – все это указывается в договоре. Управляющий может оказывать услуги по сдаче квартиры как в долгосрочную, так и в посуточную аренду. Краткосрочная аренда при определенных условиях может быть более выгодной. Но нужно учитывать, что вознаграждение управляющего будет больше, чем при долгосрочной аренде. Это связано с тем, что ему придется больше времени тратить на оказание услуг, в частности:

• поиск арендатора;
• поселение и выселение жильцов;
• проверка качества оказания услуг клининговыми компаниями;
• решение текущих вопросов по износу имущества;
• решение спорных вопросов с клиентом, например, порча имущества.

Также стоит учитывать, что посуточная аренда не дает гарантии того, что квартиру постоянно кто-то будет снимать. Еще при посуточной аренде квартиросъемщики менее бережно относятся к имуществу. Это повышает риск его быстрого износа или причинения ущерба.

Преимущества и недостатки сдачи квартиры в аренду с помощью доверительного управления

Положительные моменты такие:

• не нужно тратить свое время на действия, связанные с поиском арендатора и заключение с ним договора;
• можно не заниматься вопросами клининга, замены изношенной техники, возмещения ущерба – управляющий может принимать решение по всем подобным вопросам;
• как правило, квартиры, которые находятся в доверительном управлении, сдаются быстрее. Многие арендаторы думают, что управляющий будет менее дотошным в вопросах износа имущества, его порчи, поэтому охотнее соглашаются снять квартиру, состояние которой будет проверять не сам владелец, а другой человек.

К недостаткам доверительного управления можно отнести такие моменты:

• за управление недвижимостью придется отдавать часть арендной платы. Чем больше услуг будет оказывать доверительный управляющий, тем большим будет вознаграждение;
• если собственник доверяет другому лицу искать арендатора и заключать с ним договор, он не будет знать человека, который живет в его квартире;
• если передать квартиру в управление недобросовестному лицу для сдачи в долгосрочную аренду, есть риск передачи квартиры в посуточную аренду;
• более высока вероятность быстрого износа мебели, техники, если управляющий недостаточно ответственно подходит к вопросу контроля за тем, как арендатор соблюдает условия договора.

Требования к квартире, передаваемой в доверительное управление

Особых требований к недвижимости, которую передают в доверительное управление для сдачи в аренду, нет. Главное условие — передавать объект должен владелец, который может подтвердить право собственности.

Сама квартира может быть в любом состоянии — с новым капитальным ремонтом или без него, с мебелью или без нее. По дополнительной договоренности с собственником управляющий может решить вопрос с ремонтом, приобретением необходимой мебели, вывозом ненужных вещей, хлама.

Порядок передачи квартиры в доверительное управление

Нужно сделать следующее:

1. Найти того, кто будет управлять недвижимостью. Это может быть физическое лицо или организация, например, отдельный риэлтор или агентство недвижимости. Поскольку передача квартиры в управление предполагает принятие управляющим важных решений в отношении недвижимости, лучше тщательно проверить репутацию риэлтора или агентства.
2. Обсудить все детали оказываемых услуг, которые будут включены в договор.
3. Договориться о стоимости услуг, оказываемых управляющим.
4. Открыть банковский счет, который будет использоваться для проведения взаиморасчетов с доверительным управляющим.
5. Собрать документы, необходимые для передачи квартиры в доверительное управление.
6. Составить доверенность на передачу квартиры в доверительное управление. В ней прописывается весь перечень действий, которые управляющий может осуществлять. Дополнительно предоставляется информация о том, что квартира предоставляется без права продажи и залога.
7. Составить договор и подписать его.
8. Составить и подписать акт передачи объекта.
9. Зарегистрировать договор в Росреестре.

Что пишут в договоре доверительного управления

Поскольку предметом договора является оказание услуг, то между управляющим и собственником недвижимости заключается договор оказания услуг. В нем указывают:

• данные и реквизиты документов, подтверждающих личность доверителя и доверительного управляющего;
• адрес и характеристику объекта, передаваемого в доверительное управление;
• данные о правоустанавливающих документах на недвижимость;
• факт того, что собственник передает недвижимость в доверительное управление;
• информацию о том, что управляющий может самостоятельно определять то, какой способ его действий будет самым лучшим с точки зрения интересов доверителя;
• срок действия договора, определяемый по согласованию сторон. По действующим правилам он не может быть больше 5 лет. После того, как пройдет 5 лет, по соглашению сторон договор может быть пролонгирован;
• состав объекта. При необходимости отмечается перечень имеющейся мебели, техники и степень их износа;
• права и обязанности доверительного управляющего. Сюда включают подробную информацию о том, что он может и что должен делать, указываются сроки перевода средств, предоставления отчетов, если они предусмотрены;
• указание момента, с которого возникают права и обязанности управляющего. Например, после подписания акта передачи имущества;
• права и обязанности доверителя;
• размер комиссии управляющего;
• условия, при наступлении которых действие заключенного договора прекращается;
• указание того, кто несет расходы, связанные с передачей недвижимости в доверительное управление;
• ответственность сторон. Сюда может включаться информация о размере пени за невыполнение доверительным управляющим обязательств в установленный договором срок;
• порядок разрешения споров;
• адреса и реквизиты сторон договора.

Обязательно ли регистрировать договор и как это делать

Собственник квартиры может передать квартиру в доверительное управление без регистрации договора. Но действующие законодательные нормы требуют регистрировать документ, на основании которого недвижимостью будет управлять не ее собственник, а другое лицо.

Ответственности за отсутствие регистрации ни одна из сторон не несет. Проблемы могут возникнуть в случае нарушения одной из сторон пунктов оформленного договора. Если одна из сторон обращается в суд, суд будет рассматривать все этапы взаимоотношений доверителя и доверительного управляющего с момента заключения договора. Если договор не будет зарегистрирован в Росреестре, его могут признать недействительным. В таком случае тяжело будет доказать нарушение прав и добиться получения компенсации или выполнения определенных действий от одной из сторон.

Для регистрации договора можно обратиться непосредственно в Росреестр или посетить МФЦ. Понадобятся такие документы:

• паспорт;
• договор, подписанный обеими сторонами;
• акт передачи объекта, подписанный сторонами;
• квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.

Если собственник недвижимости состоит в браке, дополнительно потребуется согласие супруга или супруги. Такой документ нужно заверять у нотариуса.

Размер государственной пошлины за регистрацию договора в Росреестре для физических лиц составляет 2 тыс. рублей.

Как сдать квартиру в аренду – особенности поиска арендатора и распространенные ошибки арендодателей

Налогообложение апартаментов, чем оно отличается от налогообложения квартир. Налог на имущество при продаже и сдаче в аренду

Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Быть арендодателем непросто: нужно следить за квартирантами, разбираться с соседями, требовать регулярной оплаты. Все это можно перепоручить организации или человеку. РБК Недвижимость разбирается, что такое доверительное управление и как его использовать

• Что такое доверительное управление имуществом
• Плюсы ДУ
• Минусы ДУ
• Как передать квартиру
• Как заключить договор
• Риски ДУ

Что такое доверительное управление имуществом

Доверительное управление — это когда собственник имущества передает организации или частному лицу право распоряжаться им так, чтобы оно приносило прибыль. Такие услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценным бумагами. Но на деле передать распорядителю можно любое имущество — права на что-то или предприятия и доли в них.

В отношении недвижимости это значит, что распорядитель размещает объявления и находит арендаторов на жилье, собирает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, клининг, занимается возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов. Доверительное управление отличается тем, что услуги предоставляются собственнику на регулярной основе и длительное время. Цель оказания этих услуг — это заработать прибыль для собственника.

Владелец квартиры и управляющий заключают договор, который определяет перечень услуг, срок их оказания и вознаграждение. За свои услуги менеджер берет комиссию с дохода, таким образом он заинтересован в высокой прибыли не меньше владельца жилья.

Отношения по доверительному управлению регулирует гл. 53 Гражданского кодекса РФ [1]. Закон допускает передавать доверительному управляющему не только квартиры или акции, но и предприятия и права распоряжения чем-то. Ограничения касаются лишь имущества, находящегося в хозяйственном ведении, то есть государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Важно! Доверительное управление не означает передачу прав собственника на имущество. Продавать, дарить или осуществлять иные действия, не предусмотренные договором, распорядитель не может.

Плюсы доверительного управления имуществом

• Экономия времени. Собственнику не приходится заниматься поиском жильцов, показывать квартиры, заключать договор, заботиться об оплате коммунальных услуг.
• Возникающие проблемы решает менеджер. Если соседи зальют жильцов сверху, они будут звонить именно ему, а не собственнику.
• Не нужно тратиться на юридические услуги. Все договоры с жильцами заключает менеджер.
• Износ помещения может быть не вашей заботой. Управляющий принимает квартиру от жильцов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене на ее аренду. Клининг после жильцов тоже может входить в комплекс услуг.

Минусы доверительного управления

• На оплату работы управляющего уйдет примерно 10% стоимости аренды.
• Оплата налогов в таком случае обязательна. Более того, налогом будет облагаться целиком весь доход без учета комиссии.
• В случае доверительного управления собственник может не знать, кто живет в квартире и как она используется.
• Менеджер заинтересован извлечь максимум выгоды, поэтому высок риск посуточной субаренды.
• Высокий неконтролируемый износ жилья, если управляющий сдает его под хостелы или в посуточную аренду.

Как передать квартиру в доверительное управление

Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир, необходимо сделать следующее:

1. Найти доверительного управляющего. Это может быть как компания, так и индивидуальный предприниматель. Важное уточнение: доверительным управлением не может заниматься выгодоприобретатель, то есть человек, который в итоге получит доход. Соответственно, наследник имущества не может выполнять эту роль [2]. Чаще всего именно для сдачи квартиры договор заключается с агентством недвижимости или частным риелтором. Лучше обращаться в специализированные компании с хорошей репутацией, так ниже риск встретить мошенников.
2. Необходимо сразу обговорить все детали, которые будут включены в договор: объем выполняемых услуг, срок действия, полномочия менеджера, минимальная или максимальная доходность, размер комиссии.
3. Для расчетов с управляющим нужно открыть банковский счет.
4. Сбор документов для передачи имущества в управление. Для заключения договора вам потребуется свидетельство, подтверждающее ваше право собственности, доверенность на менеджера.
5. Составить и подписать договор с двух сторон.
6. Подписать акт приема-передачи жилья.
7. Зарегистрировать договор в Росреестре. Это упростит разбирательства и дополнительно зафиксирует все обязательства сторон.

Как заключить договор доверительного управления

Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.

В документе должны быть указаны:

• состав объекта имущества. Вы можете отметить наличие мебели и ее состояние, допустимый износ;
• выгодоприобретатель. Ваши Ф. И. О. или наименование компании, от чьего лица будет действовать управляющий;
• размер комиссии или другая форма вознаграждения за оказание услуг (чаще всего 10% годового дохода); 
• услуги, которыми ограничивается доверительное управление. Сюда можно включить клининг или охрану, оплату коммунальных платежей;
• срок действия договора. Закон предусматривает, что договор должен действовать не более пяти лет, но в случае согласия сторон он может быть пролонгирован [3].

Образец договора

К договору может прилагаться дополнительное соглашение, в котором прописываются все детали сделки.

После заключения договора стоит зарегистрировать его официально в Росреестре. Это гарантирует, что в случае проблем суд признает договор и будет рассматривать его как официальный документ.

Процесс регистрации довольно прост. Вам потребуются:

• паспорт выгодоприобретателя;
• договор;
• акт передачи объекта;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• согласие супруга, если собственник недвижимости состоит в браке. Документ должен быть заверен у нотариуса.

Пакет документов можно подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр.

Действие договора может быть прекращено досрочно по нескольким причинам. В первую очередь, из-за невозможности исполнения договора одной из сторон, например в случае банкротства, признания недееспособным или смерти. Односторонний отказ от исполнения договора тоже может стать причиной его расторжения. Веским поводом для разрыва договора может стать банкротство предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Риски доверительного управления

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

Что такое доверительное управление имуществом

Допустим, от бабушки вам досталась квартира в другом городе, например в Саранске. Вы хотите её сдавать. Но у вас нет времени туда ездить, искать жильцов, подписывать договор, контролировать оплату ЖКУ. Вы можете поручить это доверительному управляющему за небольшую (или большую — как условитесь) плату.

Закон разрешает передавать имущество в доверительное управление и обязывает доверительного управляющего действовать в ваших интересах. Этот человек может совершать любые юридические и фактические действия от вашего имени, если вы не ограничите его полномочия в договоре.

Юлия Кислякова

юрист Европейской Юридической Службы

Особенность доверительного управления в том, что договор заключается не для разовых сделок с имуществом, а для управления им в течение длительного времени.

Что можно передавать в доверительное управление

Закон позволяет передавать в доверительное управление:

1. Предприятия, имущественные комплексы и другие объекты недвижимости.
2. Ценные бумаги, в том числе те, права по которым зафиксированы в электронном реестре, а не на бумажном носителе.
3. Исключительные права на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации (бренд, название, товарный знак, товарная линейка и так далее).
4. Другое имущество — какое именно, в законе не уточняется.

Сейчас в России доверительное управление имуществом чаще применяется в сферах аренды коммерческой недвижимости и распоряжения ценными бумагами.

Зачем передавать имущество в доверительное управление

Если отвечать буквально — чтобы облегчить себе жизнь.

Например, если вы не живёте в квартире, кто-то должен периодически проверять, всё ли там в порядке, нет ли протечек, целы ли окна и двери, не было ли кражи. Необходимо передавать показания счётчиков в управляющую компанию, оплачивать коммунальные услуги, смотреть, нет ли в почтовом ящике заказных писем от налоговой или ПФР.

Денис Румянцев

управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Допустим, собственники других квартир решили устроить внеочередное собрание по поводу ремонта в подъездах, ограждения территории, распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Ваш голос может стать решающим, а вы никому не оставили доверенности на голосование.

Румянцев отмечает, что доверительный управляющий займётся перечисленными вопросами, сможет оперативно решить проблемы и подготовить жильё к вашему возвращению — например, заказав услуги клининговой службы.

Ещё более ценным вклад управляющего будет, если вы сдаёте недвижимость в аренду. Особенно, если речь идёт о нескольких объектах. Специалист сможет быстро вселять новых арендаторов, когда старые съехали. Он будет следить за содержанием жилья, внесением коммунальных платежей, соблюдением договорённостей.

Договор доверительного управления имуществом выгодно заключать, если вы сами не очень хорошо понимаете, что делать с собственностью и как ей распоряжаться правильно.

Юлия Кислякова

юрист Европейской Юридической Службы

Это важно в сфере ценных бумаг: чтобы успешно инвестировать, нужны знания и опыт. В России есть два наиболее популярных инструмента для начинающего инвестора:

1. Паевой инвестиционный фонд. Вы покупаете паи ПИФа, а специалисты на ваши средства уже приобретают акции и облигации, которые будут (или не будут — как повезёт) приносить прибыль. Затем можно погасить паи и получить за них деньги с учётом заработанного.
2. Индивидуальный инвестиционный счёт с доверительным управлением. Это брокерский счёт, с помощью которого можно вкладывать деньги в акции и облигации. Вам остаётся только выбрать инвестиционную стратегию. Дальше за вас будут действовать специалисты компании-брокера.

Возможна и передача ценных бумаг в доверительное управление напрямую. Но обычно управляющие компании берутся за это, когда речь идёт о весьма солидном капитале в несколько десятков миллионов.

Ещё один важный плюс: если вы кому-то задолжаете, то переданное в управление имущество у вас не отберут. Исключение — если вы банкрот или долги образовались именно в процессе доверительного управления.

Кто может быть доверительным управляющим

Только сотрудник коммерческой организации (но не унитарного предприятия) или индивидуальный предприниматель.

Есть нюансы в зависимости от того, какое именно имущество вы передаёте в доверительное управление и зачем. Распоряжаться ценными бумагами, деньгами, предназначенными для совершения сделок с ценными бумагами, может только юрлицо с лицензией профессионального участника этого рынка.

Лицензии не нужно, если доверительное управление предусматривает только права, связанные с ценными бумагами, например право на участие в общем собрании акционеров.

Юлия Кислякова

юрист Европейской Юридической Службы

Имейте в виду: доверительный управляющий отвечает собственным имуществом, если совершил сделку с превышением полномочий или с нарушением ограничений. Он обязан возместить ваши убытки.

Как выбрать доверительного управляющего

Директор юридической службы «Единый Центр Защиты» Константин Бобров советует начать с проверки, есть ли предприниматель или компания в государственном реестре. Если нет, то они не имеют права заключать договор.

Затем проанализируйте сайт управляющего, поищите отзывы о его работе. Проверьте на сайте системы «Правосудие», участвовала ли компания в судебных процессах и по какому поводу.

При поиске специалистов для управления ценными бумагами уточните в реестре ЦБ, есть ли у компании лицензия на это. Проверьте её рейтинг надёжности. Наивысший показатель — А++ или ААА.

Обратите внимание: передача имущества в доверительное управление не страхует вас от всех проблем.

Например, управляющий заинтересован сдать квартиру как можно быстрее и пустит туда не самых аккуратных жильцов. Именно поэтому выбирать его надо тщательно.

Как составить договор на доверительное управление

По закону в договоре обязательно должно быть указано следующее:

1. Что именно вы передаёте в доверительное управление.
2. Ваши данные как физического лица или учредителя компании.
3. Сколько и как вы заплатите доверительному управляющему.
4. Срок действия договора — он не может превышать 5 лет.

Соглашение о передаче недвижимого имущества в доверительное управление обязательно регистрируется в Росреестре. Иначе оно будет недействительным.

Помимо обязательных данных необходимо указать в договоре и другие важные для вас условия.

Юрист Европейской Юридической Службы Юлия Кислякова советует оговорить, что доверительный управляющий не может делать без письменного согласия владельца имущества. Так квартиру нельзя будет, например, продать без вашего разрешения.

Как разорвать договор доверительного управления

Если ни одна из сторон при истечении контракта не заявит о прекращении его действия, он автоматически будет продлён на тот же срок и на тех же условиях.

Действие договора прекращается, если одна из сторон умирает или разоряется. Кроме того, участники могут отказаться от контракта. Об этом нужно уведомить вторую сторону за три месяца до расторжения договора, если не предусмотрен иной срок.

Что нужно запомнить

1. Доверительное управление имуществом выгодно тем, кто не может или не хочет распоряжаться им самостоятельно.
2. Чаще всего такой договор оформляют для операций с недвижимостью и ценными бумагами.
3. Доверительного управляющего надо выбирать внимательно, от этого зависит успех всего начинания.
4. За услуги придётся платить. Хоть это и очевидный факт, некоторых он неприятно удивляет.
5. Учтите, что при передаче в управление ценных бумаг гарантировать доходность вам никто не может. А если могут, то это обманщики.

*Деятельность Meta Platforms Inc. и принадлежащих ей социальных сетей Facebook и Instagram запрещена на территории РФ.

Доверительное управление – это такой формат отношений, при котором собственник передаёт своё имущество в управление с целью получения выгоды.

Что такое доверительное управление?

Доверительное управление позволяет владельцу имущества извлечь выгоду, которую без передачи в управление извлечь не удастся или удастся, но в меньшем объёме. Важно понимать, что отношения в форме доверительного управления рассчитаны на долгосрочный период.

Объекты доверительного управления

Участники доверительного управления

Зачем передавать имущество в доверительное управление?

Цель передачи в доверительное управление сильно зависит от объекта управления. Но всегда присутствует, как минимум, одна цель – извлечение прибыли.

Предположим, что Александр переехал из Москвы в Калининград. В Москве у него осталась квартира, которую он хочет сдать в аренду. Сделать это из Калининграда довольно сложно. Александр заключает договор доверительного управления квартирой в Москве. Теперь у Александра есть управляющий, который поможет ему со сдачей квартиры в аренду. Если бы такие взаимоотношения, как доверительное управление, отсутствовали, то маловероятно, что Александру удалось бы сдать квартиру и создать дополнительный источник дохода.

Договор доверительного управления имуществом

Важный аспект процесса управления – договор. Если договор противоречит нормам закона, то он является недействительным.

Условия договора доверительного управления

Как зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление в Росреестре?

По закону госпошлина должна быть оплачена до обращения в органы. Но на практике вы можете принести все необходимые документы, получить реквизиты для оплаты и позже просто донести квитанцию об оплате госпошлины. Размер госпошлины составляет 2 000 руб. для граждан и 22 000 руб. для организаций.

Если вы подали заявление и все необходимые документы в Росреестр, то регистрация займёт 7 рабочих дней, если в МФЦ – 9 рабочих дней.

Составление договора – важный этап передачи имущества в доверительное управление. Необходимо предусмотреть и указать все детали взаимоотношений. Если по ним возникнут разногласия, то всегда можно будет руководствоваться положениями договора.

Доверительное управление наследственным имуществом

Смерть собственника имущества замораживает работу принадлежавших ему бизнеса или доли в нём, ценных бумаг и других объектов. Это негативно сказывается на интересах определённого круга лиц. Для разрешения такой ситуации и существует доверительное управление наследственным имуществом.

Отсутствие выгодоприобретателя не равно бессмысленное управление. В законе закреплено, что цель управления наследственным имуществом – его сохранение и увеличение стоимости.

Доверительное управление недвижимостью

Вспомните наш пример из предыдущего раздела про Александра, Калининград и оставленную квартиру в Москве. Именно в подобных случаях и прибегают к услуге управления недвижимостью.

Как выбрать доверительного управляющего недвижимостью?

Лучший способ найти управляющего – это обратиться в агентство недвижимости или к частному риелтору по совету друзей и знакомых.

Плюсы и минусы доверительного управления недвижимостью

Передача недвижимости в доверительное управление – не всегда лучшее решение. Каждый случай индивидуален. В одной ситуации риски практически отсутствуют, в другой – значительно перевешивают преимущества.

Доверительное управление на фондовом рынке

Виды доверительного управления на фондовом рынке

Фондовый рынок предлагает разные варианты управления. Остановимся на основных и расскажем об их особенностях.

Преимуществом такого вида инвестирования является низкий порог входа, что особенно привлекательно для новичков. В некоторые ПИФы можно инвестировать даже 1000 руб.

Например, УК «Первая» (Сбер) предлагает стратегию «Долгосрочные дивидендные акции», которая включает в себя инвестиции в акции эмитентов РФ, выплачивающих дивиденды. Ожидаемая доходность по данной стратегии 27,4%, а сумма инвестиций должна быть не менее 500 тыс. руб.

Так, например, УК «АК БАРС КАПИТАЛ» предлагает индивидуальную инвестиционную стратегию «Твоя финансовая свобода» с минимальной суммой инвестиций 10 млн. руб.

Как выбрать доверительного управляющего на фондовом рынке?

Плюсы и минусы доверительного управления на фондовом рынке

Не зря доверительное управление именно на фондовом рынке широко распространено, оно способно принести выгоду обеим сторонам. Однако и не лишено недостатков. Рассмотрим основные плюсы и минусы.

О других объектах доверительного управления

Криптовалюта

Как и на фондовом рынке, управление криптовалютой актуально для новичков или инвесторов, не располагающих свободным временем для самостоятельного инвестирования.

Бизнес

ПАММ-счета

Но почему инвесторы продолжают вкладываться в ПАММ-счета? Ответ на этот вопрос и другую информацию о ПАММ-счетах вы можете узнать из нашей статьи.

Особенности взаимодействия с доверительным управляющим

Доверительное управление довольно специфичная форма отношений. Она имеет ряд особенностей, которые важны, но часто остаются без внимания. Поговорим о некоторых из них.

Договор доверительного управления даёт право управляющему принимать любые решения относительно имущества. Главное, чтобы это было сделано в интересах выгодоприобретателя. Более того, управляющий может возместить расходы, которые он понёс при управлении имуществом, за счёт доходов от такой деятельности.

К обязанностям управляющего относится также предоставление отчёта о своей деятельности. Формат и регулярность предоставления отчёта определяются договором.

Налогообложение

Конечно, платить НПД за сдачу недвижимости в аренду значительно выгоднее, чем НДФЛ. Но не каждый подходит под критерии самозанятости. Например, если доход от деятельности более 200 тыс. руб. в месяц, то зарегистрироваться в качестве самозанятого не получится, придётся уплачивать НДФЛ.

Обратите внимание, что НПД или НДФЛ начисляется на всю сумму дохода, без вычета вознаграждения управляющего.

Что касается прибыли от управления на фондовом рынке, то здесь только один вариант – уплата НДФЛ в размере 13%. Управляющие компании самостоятельно удерживают необходимую сумму налога от полученного инвестором дохода. Вам не нужно обращаться в налоговую, это избавляет вас от лишних хлопот. 

Вывод

Информация, приведённая в данной статье, не является инвестиционной рекомендацией.

Что такое доверительное управление коммерческой недвижимостью и почему оно вам необходимо?

Время – один из самых ценных ресурсов любого делового человека. Его можно потратить с пользой на действительно небходимые, а можно распылить и не получить должного результата. Доверительное управление недвижимостью спасёт вас от бесконечных звонков, «разборок» с коммунальными и охранными компаниями и сэкономит драгоценные часы, которые можно потратить на решение стратегических задач или отдых.

Доверительное управление коммерческой недвижимостью. Что это?

Как только в гражданском обороте закрепилось понятие «частная собственность» сразу же возникли услуги по доверительному управлению. Соответственно, эта деятельность существует как минимум несколько столетий, и система отлажена и доработана поколениями специалистов.

Доверительное управление предполагает заключение договора на сдачу офиса/торгового зала/здания арендатору через посредника, чтобы разгрузить своё расписание, получать стабильную прибыль и не погружаться в специфику рынка по сдаче недвижимости.

Собственник объекта недвижимости заключает договор с компанией, предоставляющей услуги по управлению имуществом. Стандартный пакет документов для подписания договора включает в себя:

1. Паспорт, либо другой документ, удостоверяющий личность (при заключении договора от юридического лица потребуется устав, доверенность, протокол собрания и т.п.).

2. Документ, подтверждающий право собственности на имущество (например, выписка из Единого государственного реестра недвижимости).

3. Нотариальная доверенность (в случаях, когда вы хотите расширить полномочия управляющей организации).

Доверительное управление регулируются главой 53 ГК Российской Федерации.

Зачем нужно доверительное управление?

Как уже было сказано выше, так собственник помещения экономит собственное время и избавляет себя от множества забот, связанных с управлением недвижимостью. Когда в распоряжении один офис, то всё равно приходится:

• размещать рекламные объявления на специализированных интернет-площадках;

• проводить показы помещения потенциальным арендаторам в удобное для них время;

• отвечать на многочисленные звонки, как заинтересованных в аренде лиц, так и людей, предлагающих риэлторские/продвиженческие услуги;

• собирать и оформлять документы;

• следить за юридической чистотой сделки;

• напоминать арендатору о платежах (далеко не все пунктуальны в этом плане);

• согласовывать возможные перепланировки, заниматься поиском охранного предприятия, решать вопросы с управляющей компанией и ещё «тысяча и одна мелочь».

А теперь представьте, что таких офисов или торговых площадей у вас несколько. Проще заключить договор с доверительным управляющим (стоимость варьируется, например, цена услуги по доверительному управлению недвижимости в Челябинске составляет около 10% от прибыли с аренды, в Тюмени – от 5%) и забыть о проблемах.

В этом есть и ещё одно преимущество – поскольку специалисты компании, оказывающей услуги по доверительному управлению, финансово заинтересованы в результате, они тщательно будут выбирать того, с кем заключается договор аренды, следить за сохранностью имущества и правильно оценивать риски.

P.S.: Небольшой «непрозрачный» бонус – если собственность находится в доверительном управлении, то по закону её не могут забрать за долги.

Как быть с «коммуналкой»?

Многие собственники знают российскую систему по взиманию платы за коммунальные услуги. Её нюанс состоит в том, что  коммунальные услуги может оплачивать только собственник объекта недвижимости. Чтобы не загружать такими мелочами, компании предлагают завести владельцу помещения отдельный расчётный счёт и зачислять туда денежные средства на оплату «коммуналки».

Далее собственник даёт нотариально заверенное разрешение на управление таким счётом доверительному управляющему, и специалист заботится о регулярном погашении задолженности по коммунальным услугам.

Нюансы по выбору компании

При выборе компании, оказывающей услуги по доверительному управлению, помните, что вы это делаете для экономии своих сил, времени и для получения прибыли. Ваш будущий партнёр должен:

1. Быть с опытом в сфере и дорожить своей репутацией. Крупные компании, давно занимающие нишу управления коммерческими объектами, имеют свою клиентскую базу и заботятся о каждом объекте недвижимости, как о своём.

2. Попробуйте узнать у клиентов, работающих с данным агентством, о их впечатлениях о работе доверительного управляющего.

3. Не торопитесь. Всегда взвесьте все «за» и «против», досконально изучите шаблон договора и держите в голове мысль, что данная компания будет управлять вашим имуществом, а от этого зависит финансовое благосостояние.

Тандем с профессионалами в области управления недвижимостью будет пополнять ваш бюджет долгие годы.

Елена Ситникова, к.ю.н.,
юрист АКГ «Интерэкспертиза»

Передача недвижимого имущества в доверительное управление – удачное решение
проблемы эффективности его использования. Однако его реализация на практике
может вызвать у собственника немало трудностей. Избежать их поможет точное
соблюдение гражданского законодательства Российской Федерации.

Как правило, недвижимое имущество обеспечивает его владельцу не только получение
доходов. С его содержанием и использованием связано множество хлопот. Из-за
этого в последнее время все больше собственников предпочитает сдавать имеющуюся
у них недвижимость в доверительное управление. В результате они только получают
прибыль от использования своего имущества – правда, за вычетом расходов на
его содержание и вознаграждение доверительного управляющего. Необходимо отметить,
что доверительное управление недвижимым имуществом имеет свои особенности по
сравнению с доверительным управлением ценными бумагами. Это приводит к возникновению
на практике множества вопросов.

Договор вступает в силу

Напомним, что из себя представляет договор доверительного управления имуществом.
Одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному
управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Другая
же сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя
управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен
в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. При этом
передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной
регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество
(п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

В то же время в порядке исполнения договора продажи недвижимости существует
одна особенность. Его исполнение до государственной регистрации перехода права
собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими
лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Таким образом, стороны договора доверительного
управления могут предусмотреть в нем, например, что договор вступит в силу
со дня его подписания. Они могут даже сразу передать имущество. Однако для
третьих лиц – арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги,
– дело обстоит немного иначе. Для них договор вступит в силу только с даты
государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное
управление. Это положение обязательно необходимо учитывать. До регистрации
передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несет сам
собственник, а не доверительный управляющий.

Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой
недействительность самого договора доверительного управления.

Регистрировать или нет

Соглашение об изменении или расторжении договора, по общему правилу, заключается
в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). В соответствии со статьей
1017 Гражданского кодекса, договор доверительного управления имуществом должен
быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет недействительность
договора. Из этого следует, что и все дополнительные соглашения к договору
доверительного управления также должны быть обязательно заключены в письменной
форме.

Как следует из положений гражданского законодательства РФ, сам договор доверительного
управления недвижимым имуществом в государственной регистрации не нуждается.
Регистрировать нужно только передачу недвижимого имущества в доверительное
управление. Соответственно, если изменения и дополнения к договору касаются
не непосредственно недвижимого имущества, а лишь порядка управления им, то
регистрации они также не требуют.

Арендаторов следует информировать

Согласно статье 1012 Гражданского кодекса, передача имущества в доверительное
управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному
управляющему. При этом, осуществляя доверительное управление имуществом, управляющий
вправе совершать в отношении него любые действия в интересах выгодоприобретателя
(п. 2 ст. 1012 ГК РФ). Естественно, они должны осуществляться в строгом соответствии
с договором доверительного управления. Необходимо учитывать, что сделки с переданным
в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от
своего имени (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). При этом он должен указать, что действует
в качестве такого управляющего.

Таким образом, передача недвижимого имущества в доверительное управление
никоим образом не сказывается на арендаторах: их договоры с собственником имущества
сохраняют свою силу. Однако собственник и доверительный управляющий заинтересованы
в том, чтобы довести до сведения арендаторов факт заключения договора управления
имуществом. Это нужно для того, чтобы свои обязательства по договору аренды
арендаторы исполняли доверительному управляющему. К нему же им надлежит обращаться
и за реализацией своих прав по договору аренды. Сделать это можно, заключив
дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества о перемене
лиц в обязательстве. При этом необходимо учитывать, что договоры аренды здания
или сооружения, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной
регистрации (ст. 651 ГК РФ). Соответственно, необходимо регистрировать и все
дополнительные соглашения к таким договорам аренды.

Что же касается договоров аренды, которые будут заключены доверительным управляющим
в период действия договора доверительного управления, то вопросов здесь не
возникает. К ним будут применяться обычные правила договора аренды. Единственной
особенностью будет являться тот факт, что они будут заключены не самим собственником
имущества, а его доверительным управляющим.

Где должна стоять отметка

Как уже было сказано, при совершении сделок с переданным в управление имуществом
доверительный управляющий должен указать, что является таковым. Это условие
считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного
оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим
в этом качестве. В письменных документах после имени или наименования доверительного
управляющего должна стоять пометка «Д.У.».

На практике часто возникает вопрос о том, на каких именно документах она
должна проставляться. Только при подписании договоров, дополнительных соглашений,
писем и т. п. – или во всех случаях, когда организация выступает в качестве
доверительного управляющего? Например, зачастую отметка «Д.У.» проставляется
не только в тех или иных документах, адресованных доверительному управляющему,
но и в платежных поручениях на уплату его каких-либо сумм. Так, ряд организаций
ставит пометку «Д.У.» рядом с наименованием управляющего даже в поручениях
на уплату арендной платы. Это не совсем верно. В соответствии с Положением
Центрального Банка РФ от 3 октября 2002 года № 2-П «О безналичных расчетах
в Российской Федерации» (п. 2.10), расчетные документы должны содержать ряд
реквизитов. В частности, наименование получателя средств, номер его счета и
идентификационный номер налогоплательщика (ИНН). Между тем, следует обратить
внимание на тот факт, что пометка «Д.У.» не является частью наименования организации.
Таким образом, в соответствии с требованиями названного Положения, в платежном
поручении не следует указывать пометку «Д.У.». В графе же «Назначение платежа»
платежного поручения, на наш взгляд, следует сделать ссылку на документ, в
соответствии с которым производится платеж.

Таким образом, использование пометки «Д.У.» не должно вступать в противоречие
с нормативными актами, устанавливающими порядок оформления документов в той
или иной сфере.

Как не обидеть управляющего

Принимая недвижимое имущество в доверительное управление, многие доверительные
управляющие ставят перед собственником следующий вопрос. Они просят выделить
им под офис часть помещений в передаваемом здании для реализации функций по
договору доверительного управления. Здесь необходимо учитывать, что управляющий
не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом
(п. 3 ст. 1015 ГК РФ). В связи с этим очень важно правильно оформить такие
отношения. Можно предложить несколько способов решения этой проблемы. Наиболее
простой – это исключить из состава передаваемого в доверительное управление
имущества помещения, которые управляющий собирается использовать под офис.
Вместо этого следует сдать их ему в аренду по отдельному договору. Например,
в доверительное управление может быть передано здание за исключением комнат
№ 1-15 на первом его этаже.

Согласно статье 1023 Гражданского кодекса, доверительный управляющий имеет
право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления.
Также ему необходимо возместить обоснованные расходы, произведенные при доверительном
управлении имуществом. Делать это следует за счет доходов от использования
этого имущества. В связи с этим, в договоре доверительного управления можно
предусмотреть следующее. Право пользования помещением в здании, переданном
в доверительное управление, можно рассматривать как одну из составных частей
такого вознаграждения. Также в договоре можно установить, что право пользования
частью помещения в здании, переданном в доверительное управление, является
компенсацией расходов управляющего. При этом такая часть помещения должна учитываться
доверительным управляющим отдельно от имущества, переданного ему в доверительное
управление.

Совет: не торопитесь с передачей

Владимир Мещеряков, руководитель авторского коллектива книги
«Годовой отчет-2004», глава экспертной коллегии журнала «Практическая бухгалтерия»

Заострю внимание читателей на одном спорном моменте, связанном с передачей
недвижимого имущества в доверительное управление. Он напрямую связан с минимизацией
налогообложения.

Не секрет, что часто у материнской компании возникает необходимость в передаче
имущества (в том числе недвижимого) своей дочерней структуре. При этом, как
правило, более предпочтительной для собственника группы оказывается передача
на безвозмездной основе. Такой способ позволяет избежать уплаты налога на прибыль.
Норма, указывающая на это, содержится в подпункте 11 пункта 1 статьи 251 Налогового
кодекса.

Однако сочетание безвозмездной передачи недвижимого имущества с последующей
его передачей в доверительное управление таит серьезную проблему. В том же
подпункте Налогового кодекса есть такие слова: полученное имущество не признается
доходом, если в течение года со дня его получения оно не передается третьим
лицам. Возникает вопрос: что же подразумевается здесь под словом «передача»?
Ответ на этот вопрос можно найти в письме Минфина России от 14 октября 2004
г. № 03-03-01-04/1/75. В нем однозначно указано, что в данное понятие включается
и передача имущества в доверительное управление.

Вывод из этого прост. Если полученная дочерней компанией недвижимость была
передана в доверительное управление в течение одного года, то заплатить налог
на прибыль все-таки придется. Поэтому, если группа компаний серьезно заинтересована
в минимизации налогообложения, советую не торопиться с передачей такого имущества
в доверительное управление. Проведя его безвозмездную передачу, необходимо
выждать срок, не меньше одного года.