Учет в управляющей компании при усн доходы минус расходы

Бухгалтерский учет в управляющих компаниях

Управляющая компания (далее — УК) — коммерческая структура, которая создается с целью управления и содержания многоквартирных домов (далее — МКД) в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Чаще всего УК не только предоставляет свои услуги по содержанию МКД, но и является посредником между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями.

Собственники квартир МКД самостоятельно выбирают форму управления: УК или товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ). Рассмотрим порядок бухгалтерского учета в каждом из них.

Бухгалтерский учет в фирмах ЖКХ не имеет отдельной законодательной базы. На основании норм ПБУ, методик, рекомендаций и разъясняющих писем Минфина компании ЖКХ самостоятельно разрабатывают способы ведения бухгалтерского и налогового учета и закрепляют их в локальном нормативном документе — учетной политике компании.

Алгоритм составления учетной политики см. в материале «Как составить учетную политику организации (2022)?».

1. Учет МПЗ.

Учет МПЗ с 01.01.2021 ведется в соответствии с нормами нового ФСБУ 5/2019 «Запасы» (ПБУ 5/01 утратило силу) и осуществляется с использованием счета 10 «Материалы». Поступление МПЗ фиксируется проводкой Дт 10 Кт 60 (71), списание — Дт 20 (25, 26) Кт 10 и оформляется требованием-накладной.

Порядок учета материалов по ФСБУ 5/2019 описан в КонсультантПлюс. Оформите пробный бесплатный доступ к системе и переходите в Путеводитель. 

1. Учет затрат.

Учет затрат ведется на основании ПБУ 10/99 (утв. приказом Минфина от 06.05.1999 № 33н). Расходы, направленные на ремонт и обслуживание общедомового имущества, фиксируются в Дт 20 счета в корреспонденции со счетами расчетов с поставщиками, подотчетными лицами и т. д., проводками Дт 20 Кт 10 (60, 68, 69, 70, 71, 76 и пр.). При этом если УК содержит несколько подразделений, к каждому из которых относится большее или меньшее количество домов, то учет затрат нужно организовать в разрезе каждого подразделения и каждого дома. Пример структуры счета 20:

Затраты, относящиеся непосредственно к управлению каждым структурным подразделением, собираются на счете 25 «Общепроизводственные расходы» по статьям расходов: амортизация, оплата труда, страховые взносы, аренда и пр.

Все управленческие издержки на обслуживание аппарата управления относятся в дебет счета 26 «Общехозяйственные расходы».  

По итогам месяца сальдо 25 и 26 счета закрывается в Дт 20, а 20 распределяется в себестоимость продаж Дт 90.2.

1. Учет взаиморасчетов.

Поскольку работа УК предусматривает несколько вариантов осуществления взаиморасчетов как с жителями МКД, так и с ресурсоснабжаюшими компаниями, то и нюансы их учета различны. Рассмотрим основной и самый распространенный из них, закрепленный в п. 6.2 ст. 155 ЖК РФ, когда УК является стороной договора о возмездном оказании услуг. В данном случае все поступления от собственников МКД относятся к выручке компании, а произведенные расчеты за ресурсы, услуги сторонних организаций и т. п. — к расходам.

Проводки в данном случае будут следующими:

Если же УК получает из бюджета целевые денежные средства, например, на капитальный ремонт или иные дотации, то данные расчеты фиксируются на 86-м счете «Целевое финансирование».

Проводки:

• Дт 50 (51) Кт 86 — получены целевые ДС из бюджета.
• Дт 20 Кт 10 (60) — списаны материалы (получены услуги) на выполнение целевых работ.
• Дт 86 Кт 20 — фактически понесенные издержки отражены в составе целевых средств.

Ситуацию с проведением капитального ремонта МКД в любом случае следует рассматривать особо в связи с нюансами налогообложения.

С одной стороны, в соответствии с законом «О внесении изменений в ЖК РФ» от 25.12.2012 № 271-ФЗ обязанность проводить капитальный ремонт оказалась возложена на собственников помещений в МКД; кроме того, собственники должны сами позаботиться о наличии средств на ремонт путем формирования фонда из ежемесячных отчислений. То есть коммерческая УК, собирающая обязательные взносы с жильцов для последующего проведения капремонта, оказывается стороной, получающей денежные средства по договору возмездного оказания услуг. Получается, что УК должна бы учитывать поступающие взносы на капремонт в составе выручки.

С другой стороны, только формируя фонд капремонта из взносов собственников МКД, УК по сути ничего не продает, работы не выполняет и даже агентского дохода от данной операции не имеет. То есть получаемые взносы на капремонт не удовлетворяют критериям дохода, изложенным в ст. 39 НК РФ. Следовательно, можно считать, что по спецвзносам в фонд капремонта УК не имеет реализации, т. е. в доход УК включать эти суммы не надо. А надо учитывать по аналогии с бюджетным целевым финансированием на счете 86. Несколько размытая формулировка содержится и в подп. 14 п. 1 ст. 251 НК о том, что от налогообложения освобождаются целевые взносы на капремонт, произведенные в «управляющие организации». Размытость формулировки в том, что слова «управляющие организации» идут в перечислении всех возможных некоммерческих объединений собственников МКД.

Исходя из содержания ст. 170, 175 и 178 ЖК РФ (в редакции изменений, введенных законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ) жильцы, для формирования фонда капремонта, должны использовать отдельный счет либо в банке, либо у регионального оператора (о нем подробнее ниже). То есть если собственники МКД доверили своей УК открытие и ведение специального счета для накопления взносов на капитальный ремонт, то только тогда на УК распространяются нормы ст. 251 НК, и данные взносы не должны включаться в налогооблагаемую базу по прибыли в УК. Подобную позицию можно проследить в письме Минфина от 14.05.2015 № 03‑03‑10/27648 (доведено до сведения налоговых органов и налогоплательщиков письмом ФНС от 04.06.2015 № ГД-4-3/9639@). При этом, разумеется, данные взносы на капремонт подлежат обособленному учету в бухгалтерии УК на отдельных субсчетах на 51 и 86, и собираемые средства не могут расходоваться не по назначению. Если же подобный расход все-таки имел место (например, потратили часть взносов на капремонт на текущие нужды УК), то такая часть уже будет отвечать всем критериям выручки для целей налогообложения.

УК также может заключить агентский договор по сбору платы за коммунальные платежи, в том числе и на капитальный ремонт, с региональным оператором — единым расчетным кассовым центром (далее ЕРКЦ). Чаще всего ЕРКЦ распределяет собранные суммы между ресурсоснабжающими организациями и УК, направляя на расчетный счет УК собранные ДС на капремонт и осуществление услуг по содержанию МКД. Учет с ЕРКЦ целесообразнее организовать на 76-м счете, открыв субсчет 5 «Расчеты с ЕРКЦ».

Блок проводок будет следующий:

• Дт 51 Кт 76.5 — ЕРКЦ перечислил ДС.
• Дт 76.5 Кт 62 — оплата ЖКУ собственниками МКД.
• Дт 62 Кт 90.1 — отражена выручка.

При этом если ресурсоснабжающие организации выставляют счета управляющей компании для сбора платежей, а ЕРКЦ оплачивает их напрямую организации ЖКУ, то между данными компаниями нужно произвести взаимозачет.

• Дт 20 Кт 60 — поступили услуги от компании ЖКУ.
• Дт 60 Кт 76.5 — проведен взаимозачет в части произведенной ЕРКЦ оплаты ресурсоснабжающей организации.
• Дт 76.5 Кт 62 — ЕРКЦ передал сведения об оплате ЖКУ населением.
• Дт 62 Кт 90.1 — отражена выручка.
• Дт 90.2 Кт 20 — списана себестоимость.

В налоговом учете поступающие в УК средства (кроме средств для проведения капитального ремонта) подлежат включению в расчет налога на прибыль. Данные средства могут отнести к целевым и не учитывать при налогообложении прибыли и НДС (или УСН) только товарищества собственников жилья (подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ).

Как учесть полученные дивиденды в управляющей компании на УСНО, узнайте в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Особенности бухучета в ТСЖ

ТСЖ – некоммерческая организация, членами которой являются собственники квартир МКД. Создается данная структура также с целью эффективного управления, санитарного и технического содержания МКД.

Учет затрат и материалов осуществляется аналогично учету в УК. А вот поступают ДС:

• как членские взносы участников ТСЖ;
• целевое финансирование из бюджета;
• коммерческая деятельность, осуществляемая с целью привлечения дополнительного дохода.

Подробнее о порядке ведения бухучета в ТСЖ читайте в материале «Основные правила ведения бухучета в ТСЖ (нюансы)».

В связи с тем, что деятельность ТСЖ осуществляется по смете и не имеет своей целью извлечение прибыли, налогооблагаемый финансовый результат будет равен нулю при условии отсутствия дополнительной предпринимательской деятельности. А платежи собственников за услуги ТСЖ являются членскими взносами и относятся к целевому финансированию, учитываемому на счете 86 «Целевое финансирование». При этом входной НДС включается в состав затрат.

Чаще всего ТСЖ также осуществляет сборно-распределительную функцию между ресурсоснабжающей организацией и потребителями ресурсов (см. схему 1). Но поскольку ТСЖ не взимает комиссии за посреднические услуги, то эти средства также являются целевыми и учитываются на счете 86 «Целевое финансирование» (письмо Минфина от 29.10.1993 № 118), а коммунальные платежи отражаются транзитом через 76-й счет.

В вышеуказанном письме Минфина от 29.10.1993 № 118 для учета целевых средств рекомендуется использовать 96-й счет. Различия между счетами связаны с утверждением нового плана счетов приказом Минфина от 31.10.2000 № 94н — 86-й является «правопреемником» старого 96-го счета.

Кроме уставной деятельности ТСЖ могут заниматься предпринимательством.

Бухгалтерский учет коммерческой деятельности ведется аналогично учету в УК, но прибыль от нее не распределяется между руководством или членами ТСЖ, а направляется на достижение целей создания товарищества (п. 4 ст. 50 ГК РФ). Проводка при этом составляется следующая:

• Дт 99 «Прибыли/убытки» Кт 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)».
• Дт 84 «Нераспределенная прибыль» Кт 86 «Целевое финансирование».

Доходы и расходы от предпринимательской деятельности ТСЖ включаются в налогооблагаемую базу при налогообложении прибыли (или УСН).

Как ТСЖ на УСН ведет учет доходов и расходов, детально разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.

Итоги

Бухгалтерский учет в сфере ЖКХ не регламентирован отдельными нормами бухгалтерского законодательства. В связи с этим компании самостоятельно разрабатывают порядок учета, основываясь на общих правилах и принципах ПБУ, инструкциях, методиках и поясняющих письмах Минфина и ФНС.

• Основные положения
• Коммунальные платежи за собственные помещения
• Коммунальные платежи за арендные помещения
• Арендатор оплачивает коммунальные услуги напрямую поставщикам
• Коммунальные услуги оплачиваются через арендодателя

Основные положения

Согласно общему правилу упрощенец вправе относить на расходы коммунальные платежи, если они экономически обоснованны, документально подтверждены и связаны с коммерческой деятельностью. Это требования ст. 252 НК РФ. Кроме того, в расходах при УСН могут быть учтены только те затраты, которые перечислены в ст. 346.16 НК РФ. Это закрытый перечень.

Организации на УСН могут уплачивать коммунальные платежи при использовании:

• собственных помещений,
• арендных помещений.

Согласно п. 4 ст. 154 ЖК РФ плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, газ, отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Коммунальные платежи за собственные помещения

Учесть в расходах коммунальные платежи вправе только те налогоплательщики, кто выбрал систему «доходы минус расходы».

Коммунальные расходы, кроме платы за вывоз твердых бытовых отходов, учитываются как материальные расходы (пп. 5 п. 1 ст. 254, пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). В силу этого в учетной политике в целях налогообложения нужно представить классификацию расходов, указать, какие затраты учитываются в материальных расходах.

Плата за вывоз твердых бытовых отходов не входит в материальные расходы. Эти суммы включаются в расходы (пп. 36 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Входной НДС учитывается в расходах одновременно с коммунальными платежами, но в книге учета доходов и расходов (КУДиР) он указывается отдельно: этот вид расхода выделен в качестве самостоятельного (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Таким образом, в КУДиР в разделе 1 в графе 5 делается две записи (п. 2.5 Порядка заполнения книги учета доходов и расходов при УСН, Письмо Минфина России от 05.09.2014 № 03-11-06/2/44783):

• сумма расхода на коммунальные услуги за минусом входящего НДС,
• сумма входящего НДС за оплаченные коммунальные услуги.

Расходы учитываются на дату оплаты.

Документами, подтверждающими расходы на коммуналку, могут быть, например, договор с ресурсоснабжающими организациями, счета, акты и платежные поручения на оплату.

Коммунальные платежи за арендные помещения

Порядок учета коммунальных платежей по арендованным помещениям зависит от того, какой способ уплаты согласован между арендодателем и арендатором:

1. Напрямую поставщику услуг, минуя арендодателя.
2. Через арендодателя:

• сверх суммы арендной платы;
• как часть арендной платы в фиксированной или переменной части;
• по посредническому договору отдельно от арендной платы.

Арендатор оплачивает коммунальные услуги сразу поставщикам

Оплата услуг энергоснабжающим и газоснабжающим организациям, организациям водопроводно-канализационного хозяйства и прочим происходит согласно соответствующему договору. Это самый простой и прозрачный способ.

Здесь нужно выделять:

• коммунальные услуги, оказанные непосредственно в арендованном имуществе. Они учитываются в материальных расходах в общем порядке;
• коммунальные расходы по содержанию общего имущества в виде оплаты электроэнергии и услуг водоснабжения, если речь идет об отдельных помещениях, например, в торговом или деловом центре. Они учитываются пропорционально арендуемой площади в общей площади объекта недвижимости (Письмо Минфина России от 27.10.2020 № 03-11-06/2/93333).

Отдельно учитываются расходы на вывоз мусора (пп. 36 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Суммы НДС, выделенные поставщиками в стоимости коммунальных услуг, отражаются в расходах отдельно (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ) на дату списания денег с расчетного счета или выдачи из кассы.

Документы арендатора:

• счета от поставщиков услуг;
• платежные поручения, кассовые чеки и др.

Коммунальные услуги оплачиваются через арендодателя

Конкретный порядок учета полностью зависит от того, как происходит оплата. В каждом из способов есть нюансы.

Арендатор вносит оплату за коммунальные услуги как часть арендной платы

Платежи за коммуналку часто становятся в договоре аренды переменной частью, что позволяет арендодателю не рисковать и оплачивать их в размере фактических затрат. Тогда итоговая сумма может быть разной из месяца в месяц. При этом размер фактически потребленных арендатором услуг можно определять на основании показаний индивидуальных приборов учета или рассчитывать пропорционально арендуемой площади. Способ должен быть указан в договоре аренды.

Если в договоре сумма коммунальных платежей фиксированная, то арендодатель несет определенные риски: не всегда можно отразить в расходах коммунальные платежи, возмещенные арендодателю арендатором. Такой вариант оплаты сегодня встречается редко.

Арендатор возмещает арендодателю расходы на коммуналку отдельно от арендных платежей

Стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг арендодатель оплачивает поставщикам сам, затем арендатор компенсирует ему эту сумму.

В договоре аренды желательно указать, что в состав арендной платы включена сумма возмещения расходов на оплату коммунальных услуг.Условие о возмещении коммунальных платежей можно установить:

• в договоре аренды;
• в дополнительном соглашении к нему;
• в самостоятельном соглашении, например, в договоре о возмещении затрат на коммунальные платежи, соглашении об участии в расходах на коммунальные платежи и пр.

Такое соглашение или договор нельзя квалифицировать как отношения по договору поставки коммунальных услуг. При этом способе оплаты коммунальные платежи не являются частью арендной платы, а носят характер самостоятельных платежей.

Арендодатель выступает посредником между арендатором и коммунальными службами

Схема взаимодействия выглядит так:

1. Арендодатель приобретает у поставщиков энергию, воду, газ, услуги по водоотведению для арендатора.
2. Арендатор перечисляет арендодателю деньги за полученные коммунальные услуги.
3. Арендодатель перечисляет оплату поставщикам.

В этой ситуации арендодатель выступает посредником/агентом в расчетах между коммунальными службами и арендатором. И это следует закрепить посредническим договором.

Такие договоры являются возмездными (ст. 991, 1006 ГК РФ), поэтому сторонам нужно согласовать размер посреднического вознаграждения. Если он не установлен и не может быть определен исходя из условий договора, арендатор должен ориентироваться на стоимость аналогичных услуг (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Если арендодатель подписал договор с арендатором позже договора с коммунальными службами, то налоговая может не признать отношения по оплате коммунальных платежей посредническими и платежи от арендатора будет расценивать как доход.

Агент, который действует от своего имени, но за счет принципала, должен совершать сделки с поставщиком после заключения агентского договора. Тогда в составе своих доходов агент может учесть только агентское вознаграждение (пп. 9 п. 1 ст. 251, п. 1 ст. 346.15 НК РФ, Письма Минфина России от 12.09.2019 № 03-01-15/70350, от 18.04.2018 № 03-11-11/25816).

Арендодатель-посредник выставляет арендатору документы:

• счет на оплату коммунальных услуг;
• счет на оплату посреднического вознаграждения;
• счет коммунальных служб или расчеты.

В заключение хочется отметить, что какой бы порядок уплаты коммунальных платежей не был бы выбран, он обязательно должен быть согласован между арендатором и арендодателем и прописан в договоре аренды. Это позволит избежать неоправданных рисков и судебных споров между арендатором, арендодателем и ресурсоснабжающими организациями.

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Управляющая компания и усн расходы

Управляющая компания и усн расходы

Подборка наиболее важных документов по запросу Управляющая компания и усн расходы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты