Мы коротко рассказывали о мнении ВС РФ по вопросу, кто в многоквартирном доме несёт ответственность за незаконное переустройство мест общего пользования. Подробно разберём судебное дело, где указано, что не УО, а собственники помещений должны привести помещения в первоначальное состояние после самовольного переустройства в МКД.
Переустройство помещений в МКД без разрешительных документов считается самовольным
Судебное дело № А56-75945/2018 началось в конце 2018 года и дважды попадало в Верховный суд РФ. С иском о признании незаконным предписания Госжилинспекции в суд обратилась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. ГЖИ провела внеплановую проверку в многоквартирном доме и установила, что УО нарушила нормы ЖК РФ и Правил № 170.
В предписании ведомство указало, что компания допустила переоборудование нежилых помещений многоквартирного дома: общих коридоров (лифтовых холлов) со 2-го по 9-й этаж лестничной клетки № 3 без соответствующих решений в установленном порядке. Таким образом, увеличена площадь жилых квартир за счёт общего имущества МКД, а решение ОСС об этом отсутствует. Следовательно, нарушены ст.ст. 36, 40 ЖК РФ и п. 1.7.1 Правил № 170.
В иске УО указала, что ГЖИ незаконно возложила на неё обязанность обращаться в суд с требованием обязать кого-либо из собственников демонтировать двери. При этом компания 32 раза отправляла собственникам переоборудованных помещений уведомления с просьбой представить разрешительную документацию или произвести демонтаж перегородки и привести ее в первоначальное, проектное состояние.
Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД
Переустройство помещений с уменьшением общего имущества проводится с согласия всех собственников помещений в МКД
Суд первой инстанции, отказывая управляющей организации в её требованиях, исходил из того, что она несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества в доме в соответствии с договором управления. Ст. ст. 36, 40 ЖК РФ установлены специальные правила, в соответствии с которыми на реконструкцию, перепланировку и (или) переустройство помещения с использованием общего имущества дома необходимо получить согласие всех собственников помещений в доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Судья указал, что УО должна была следить за общей площадью многоквартирного дома, не допускать ее уменьшения.
Апелляционный суд подтвердил правоту коллег, отклонив жалобу управляющей организации: на компанию не возложена обязанность по обращению с исковыми заявлениями в суд, а предписано устранить нарушения в рамках имеющихся у неё прав.
О перепланировке общедомового имущества без согласия собственников
Собственник помещения должен получить разрешение на переустройство в органе местного самоуправления
Перелом в решении спора произошёл в кассационном суде, куда обратилась управляющая организация, считая, что предыдущие суды неверно трактовали нормы законодательства.
Судья кассационной инстанции указал: коллеги не учли, что, в соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для этого с заявлением в ОМС обращается собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, переустройство/перепланировка помещения в МКД при отсутствии решения о согласовании являются самовольными. Обязанность привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок возложена на лицо, самовольно переустроившее помещение (ч.ч. 2, 3 ст. 29 ЖК РФ).
Таким образом, предписание о приведении самовольно переустроенного/перепланированного помещения в прежнее состояние должно выдаваться собственнику или нанимателю указанного помещения органом, осуществляющим согласование (п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 26.12.2018 № 4).
На основании этих доводов кассационный суд отправил дело на новое рассмотрение, отменив решения уже состоявшихся судов. ГЖИ подала жалобу в ВС РФ, но тот отказался её рассматривать, не найдя для этого причин.
Могут ли собственники объединить квартиру с лоджией
Устранить самовольное переустройство обязан собственник помещения по предписанию ОМС
Началось новое разбирательство спора в суде первой инстанции, который основывал своё решение на нормах НПА, ранее приведённых кассационным судом:
- На присоединение части общего имущества к помещению собственника при реконструкции/переустройстве должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
- Провести в МКД переустройство можно только по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
- Для получения такого разрешения в ОМС обращается собственник помещения или его представитель.
- Если работы проведены без разрешительных документов, то переустройство считается самовольным, и обязанность привести помещение в прежнее состояние возложена на лицо, самовольно его переустроившее.
Следовательно, предписание об устранении самовольного переустройства выдаёт орган местного управления и не в адрес управляющей организации, а собственнику переустроенного помещения.
Судья также отметил, что УО направляла в адрес жителей дома письма с требованием привести общее имущества в первоначальный вид, то есть предпринимала всё, что от неё зависело, для устранения нарушений в доме. Демонтировать установленные перегородки без согласия собственников она не имела права.
Суд признал предписание органа ГЖН незаконным, что подтвердили в дальнейшем апелляционный и кассационный суды, а затем и ВС РФ снова отказался рассматривать жалобу Госжилинспекции на принятые решения.
На заметку
Практика работы органов ГЖН содержит примеры, когда управляющую организацию обязывали демонтировать или легализовать сделанную собственниками перепланировку помещений в доме. Например, в 2018 году ГЖИ Московской области потребовало таких действий от одной из УО.
При повторной проверке ведомство установило, что предписание не выполнено: компанию оштрафовали. УО выплатила штраф в 100 тысяч рублей и собрала ОСС, на котором собственники решили узаконить переустройство помещений дома.
Дело № А56-75945/2018 показало, что управляющая организация в такой ситуации не является надлежащим адресатом предписания, а сами требования орган местного самоуправления должен направлять собственникам переустроенных помещений.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 909 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Перепланировка управляющая компания
Перепланировка управляющая компания
Подборка наиболее важных документов по запросу Перепланировка управляющая компания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Реализация квартиры с перепланировкой и ее последствия
(Кочанова Т.)
(«Жилищное право», 2018, N 6)Важным изменением в сформировавшейся судебной практике стало Определение Верховного Суда РФ от 31.10.2017. Считалось, что, согласившись на покупку квартиры с изменениями, которые не были узаконены, приобретатель самостоятельно несет ответственность за принятое решение. Верховным Судом РФ такая позиция была признана не соответствующей требованиям законодательства. Так, судами всех инстанций были признаны законными требования, предъявленные управляющей компанией к нынешним жильцам о возврате помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние. Согласно материалам дела лестничные клетки указанного дома оборудованы распашными дверями в проходе из приквартирного коридора к лифту. На верхнем этаже данные двери были демонтированы, а вместо них неизвестными лицами была возведена железная дверь с навесным замком. Пожарная инспекция признала подобную переделку создающей опасность для жизни и вынесла предписание о возврате к первоначальному состоянию и демонтаже железной двери. Данная перепланировка была произведена не нынешними жильцами, но управляющей компанией были возложены затраты по выполнению предписания на них. Судами первой и апелляционной инстанций требования управляющей компании были удовлетворены, но Верховным Судом РФ была признана недопустимость возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. Согласно вынесенному Определению является необходимым установление лиц, которыми производилась незаконная перепланировка. Если управляющая компания не может определить виновных, это не позволяет ей возлагать расходы на других лиц. Хотя данный случай относится к изменению имущества общего пользования, определение Верховного Суда применяется и по отношению к жилым помещениям с незаконной перепланировкой.
Нормативные акты
Согласование перепланировки с управляющей компанией. Разъяснения на 2022 год.
В нашу организацию часто поступают вопросы, например следующий: «Необходимо ли ставить в известность управляющую компанию, если делаю в квартире перепланировку?».
Вначале ответим на ключевой вопрос нашей статьи.
А далее опишем подробнее роль управляющей компании в процессе ремонта и согласования перепланировок и ответим на основные вопросы.
Нужно ли согласовывать перепланировку с управляющей компанией?
С управляющей компанией согласовывать перепланировку НЕ требуется*.
*Исключением являются только перепланировки с затрагиванием общедомового имущества.
Инженерные коммуникации в ведении управляющей компании
Историческая справка
До 2011 года управляющие компании входили в состав комиссий, проводящих приемку перепланировки после ремонта, то есть их подпись и печать были необходимы в акте о завершенной перепланировке.
После же 2011 года, согласно новому ППМ №508-ПП, управляющие компании были выведены за рамки организаций, участвующих в процессе согласования.
Данное изменение было введено только в Москве в 2011 году.
В области же это необходимо было делать до 2021 года.
Однако 16.08.2021 года вышло распоряжение 27РВ-278, в котором управляющие компании как согласующие организации также отсутствовали, поэтому с данного времени согласовывать перепланировку и ремонт с УК и в Московской области не требуется.
Задайте вопрос!
Получите ответ в онлайн-режиме
Ниже представлены ответы на основные вопросы, которые задают собственники квартир про управляющие компании и перепланировки.
Предписание управляющей компании об устранении нарушений перепланировки
Может ли управляющая компания дать предписание и подать в суд из-за перепланировки?
– Может. Но только в рамках своих компетенций. Например, собственник поставил кран на общедомовые стояки отопления и газоснабжения. Либо захламляет приквартирный холл.
Если ее претензия связана с внутренней перепланировкой, то управляющая компания может проинформировать о ситуации жилищную инспекцию, она проведет проверку и выдаст собственнику предписание на устранение нарушений.
И если собственник их не устранит в указанный срок, то тогда жилищная инспекция передаст дело в суд.
Примеры предписаний о незаконной перепланировке от УК
И если выше мы видим два относительно разумных письма от УК.
Их общий контекст в том, что мы ничего не знаем, но «вроде как» подозреваем что у вас был ремонт и перепланировка, у нас есть жалоба, ее нужно отработать, пустите нас посмотреть что там у вас такое…..
То ниже, также пример предписания управляющей компании.
Что можно о нем сказать, только то что «все смешалось в доме Облонских» и там просто неразумный набор текста.
С одной стороны финальный абзац условно верный, в суд подать могут, только не по перепланировке (это может сделать только жилищная инспекция), но в середине текста ссылаются на 883-ПП, то есть на документ который устарел больше 10 лет назад.
Может ли УК потребовать доступ для проверки перепланировки?
– Потребовать нет, может попросить.
И вы можете «пойти ей навстречу» и показать квартиру. Однако вы можете и отказать ей в ее просьбе.
Но так как управляющая компания «просто так» обычно никуда не ходит, велика вероятность, что у вас действительно есть перепланировка, и, отказавшись пускать управляющую компанию на квартиру для проверки ремонта, вы обострите ситуацию и приведете ситуацию к тому, что управляющая компания передаст жалобу «о возможной перепланировке» в жилищную инспекцию.
А МЖИ оперативно реагирует на жалобы управляющих компаний и быстро присылает собственнику предписание о доступе для обследования квартиры.
Конечно, собственник может отказать в доступе и жилищной инспекции, но ни к чему позитивному это не приведет.
После двух попыток попадания в квартиру (с предварительным уведомлением собственника о дате визита) жилищная инспекция передаст дело в суд о принудительном доступе.
Ниже представлен реальный объект взятый нами в работу в 2022 году.
Его мы взяли на стадии суда.
Процесс протекал следующим образом.
На собственника в управляющую компанию пожаловались соседи из за шумного ремонта
1. УК выдало первое письмо об обследовании квартиры (не пустили).
2. УК выдало второе письмо об устранении нарушений по предполагаемой ими со слов соседа перепланировке (игнорировали)
3. УК написало жалобу в Жилищную инспекцию
4. Жилищная инспекция направила первое письмо о доступе (не пустили)
5. Жилищная инспекция направила второе письмо о доступе (не пустили)
6. Жилищная инспекция подала в суд о принудительном доступе
7. Суд собственника известил о дате заседания суда.
И вот только на этом этапе собственник понял, что ситуация начинает развиваться по негативному сценарию и дело может закончиться пока не понятно как, но явно как то не хорошо и обратился к нам с классическим вопросом «что же делать?»
Самое интересное, что весь вопрос можно было решить на пункте 1 (Первое предписание УК обследовании квартиры). Так как после обследования нами квартиры оказалось, что весь ремонт и перепланировка заключалась в объединении ванной и туалета и перестановки раковины на кухней.
Достаточно было пустить УК в квартиру, мило с ними побеседовать, сказать «Какие вы молодцы! Спасибо что пришли, ай-я-яй а мы и не знали что у нас перепланировка, сейчас же обратимся в жилищную инспекцию и согласуем ремонт»
Далее управляющая компания проинформировала бы соседа что «жалоба отработана».
А собственник сделал бы техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, сдал его в жилищную инспекцию и закрыл бы вопрос в течении месяца.
Теперь же придется идти на заседание суда, придумывать различные сказочные истории о том что «мы в квартире вообще не жили, предписание не получали, готовы в любое время обеспечить доступ инспектора жилищной инспекции, представителя УК и всех кого скажите тоже пустим».
Стоит отметить, что здесь можно не сомневаться о «стремительности» протекания процесса.
Жилищная инспекция не «рассусоливает» процедуры и даже сейчас мы откроем «Америку», инспектору жилищной инспекции в какой то степени выгодно данное течение процесса.
Подобных жалоб у каждого инспектора сотни.
Инспектор направил первое письмо о доступе, пришел, ему не открыли.
Далее он направил второе письмо и если ему не открыли, он составляет акт о «не доступе» и закрывает дело.
То есть как чиновник, он свою работу сделал на 100 процентов.
Сидеть в «засаде» и пытаться где то «отловить» собственника с вручением предписания не предусмотрено его функциями.
Следующее его действие, это направить дело в юридический отдел Жилищной инспекции который передаст дело в суд. (Работают уже юристы жилищной инспекции).
То есть после второго «не доступа», у него становиться меньше на одно дело, что как чиновника его не может не радовать.
Дальше юридический отдел направляет исковое заявление о доступе в квартиру в суд.
И вот здесь уже 99 процентов собственников получая повестку из суда начинают понимать, что дело принимает не приятный оборот, так как дальше вариантов только два — либо обеспечат доступ физически — спилят с приставами дверь, либо вынесут решение приведении квартиры к первоначальным планам БТИ.
А если собственник и далее будет упорствовать то уже есть несколько случаев решений о продаже квартиры с публичных торгов.
Поэтому, если с подачи УК жалоба была передана в жилищную инспекцию, то необходимо начинать активное с ней взаимодействие уже на самом раннем этапе.
Может ли УК проверять законность перепланировки?
– Нет. Выше мы уже говорили, что управляющая компания не входит в перечень организаций, участвующих в процессе согласования перепланировок.
Кроме того, специалисты УК не являются профессионалами и не могут объективно оценить, относится то либо иное мероприятие по ремонту к перепланировке или нет.
Можно ли согласовать перепланировку без УК?
– Да, можно, во всех случаях где не затрагивается общедомовая собственность.
Несет ли управляющая компания ответственность за перепланировки жильцов?
– Ответ неоднозначен. Наше мнение не несет.
Допустим, если вы в течении получаса демонтировали часть несущей стены, и управляющая компания не успела это предотвратить просто потому, что ее не пустили в квартиру, то ответственность лежит полностью на собственнике.
Управляющая компания может в процессе проведения ремонта попросить предоставить согласованные документы.
Но собственник всегда может отказать, сказав, что: «Я делаю текущий ремонт и не меняю планировку квартиры, поэтому ваши вопросы по перепланировке ко мне не относятся».
Или особо юридически подкованный собственник может заявить — «а я делаю перепланировку по эскизу«.
Регламент согласования перепланировки по эскизу предполагает сначала выполнение ремонта и далее уже согласование постфактум. То есть формально собственник на момент ремонта ничего не нарушает.
Такой ответ имеет место быть, но надо понимать, что если входить в конфликтную ситуацию с управляющей компанией, у нее есть такой сильный «рычаг», как обращение за проверкой ремонта в жилищную инспекцию.
Нужно ли согласовывать косметический ремонт с УК?
– Ни косметический ремонт, ни ремонт с перепланировкой не требуется согласовывать с УК.
Какие действия управляющей компании при выявлении перепланировки?
– Проведение управляющей компанией проверки перепланировки возможно при обычной проверке или при подозрении наличия незаконных ремонтных мероприятий.
После проверки собственник может получить при несогласованной перепланировке уведомление (не предписание, предписание может выдать только жилищная инспекция) от управляющей компании о необходимости согласования перепланировки.
Если собственник не отреагирует на этот документ, то далее обо всех незаконных перепланировках узнает надзорный орган – Мосжилинспекция или управление архитектуры – это те инстанции, кому сообщает о перепланировке квартир управляющая компания.
В каких случаях УК может быть необходима в процессе перепланировки?
– Не беря процесс ремонта, в котором собственник в большинстве случаев взаимодействует так или иначе с управляющей компанией (например, замена счетчиков, перекрытие воды, перенос стояков и т.д.), управляющая компания может нам помочь в нескольких случаях.
Основной из них – получение справки о том, что находится под квартирой собственника.
Например, если квартира находится на втором этаже, а ниже находится нежилое помещение, то у собственника данной квартиры имеется гораздо больше возможностей в контексте согласования перепланировки, чем, например, у собственников жилых помещений на этажах выше.
Основное преимущество заключается в возможности согласования перепланировки без ухудшения жилищных условий соседей снизу.
Но чтобы при подаче документов в жилищную инспекцию доказать, что ниже расположено нежилое помещение, нам как раз потребуется из домоуправления соответствующая справка.
Конечно, можно обойтись и без управляющей компании и доказать это другими способами, например, получить документы БТИ на ниже расположенный этаж.
В данное время этот документ называется архивная копия плана БТИ.
Но это платная услуга, долгая по времени, а управляющие компании, как правило, делают это быстро и бесплатно.
Какие преимущества у квартиры, расположенной над нежилым помещением?
Отсутствие жилья снизу дает возможность реализовать при ремонте и перепланировке массу интересных вариантов.
Отметим некоторые из них:
- Становится возможным увеличить размер санузла, используя для этого не только площади прилегающих нежилых помещений (подсобки, коридора и т.д.), но и площади жилой комнаты или кухни.
- Удастся согласовать расширение кухни с электрической плитой или ее полного переноса с использованием площади жилых комнат.
Ниже пример перепланировки с расширением санузла за счет жилой комнаты.
Частью намеченных работ являлось расширение совмещенного санузла (4) за счет части площади жилой проходной комнаты (2). Данная квартира находится на втором этаже, под которым располагаются нежилые помещения. Для согласования такой перепланировки потребовалась справка от управляющей компании о том, что ниже располагаются нежилые помещения. Потому что если бы под квартирой находилась квартира соседей, то подобную перепланировку нельзя было согласовать.
Почему возникает необходимость документально подтверждать расположение квартиры над нежилым помещением?
Для жилищной инспекции очевиден факт того, что под квартирой нет другого жилого помещения только в том случае, если квартира находится на первом этаже.
В подвальном помещении жилья быть не может по определению.
В приложенном к пакету документов плане БТИ или техническом паспорте помещения всегда указывается этаж, на котором находится квартира.
Наличие ниже расположенного нежилого помещения не отражается в документах БТИ.
Фотографии домов с нежилыми помещениями на первых этажах
Как должна выглядеть справка от управляющей компании о ниже расположенном помещении?
По заявлению собственника справка готовится управляющей компанией в свободной форме, но должна иметь все атрибуты официального документа – исходящий номер, подпись и печать. В документе обязательно должен быть указан адрес квартиры, в которой оформляется перепланировка, и этаж ее расположения.
Избыточные требования управляющих компаний в новостройках
Отдельным случаем стоит выделить перепланировки в новостройках, которые согласуются еще до получения выписки о собственности из ЕГРН.
Зачастую бывает, что собственность на квартиру оформляется долго.
То есть, управляющая компания уже сформирована, ведет эксплуатацию дома, граждане приняли квартиру по ДДУ, подписали акт приема-передачи и все, они хотят делать ремонт.
И вот здесь многие управляющие компании, пользуясь ситуацией, начинают чинить всяческие препятствия проведению ремонта «в заботе о гражданах».
Данная забота выражается в желании управляющей компании начать «согласовывать перепланировку», причем за хорошие деньги, так как у граждан еще нет собственности на руках, и «пугая» тем, что если человек не собственник, то они могут ему запретить делать ремонт.
Да, даже и с оформленной собственностью особо «рьяные» УК зачастую утверждают собственникам, что без их «согласования» ремонт делать нельзя.
Раскроем ситуацию подробнее.
Покупка квартиры по ДДУ – это инвестиционный процесс. То есть вы и другие будущие собственники помещений, условно говоря, собрались и вложили свои средства в инвестиционный процесс – постройку жилого дома.
И по условиям договора вы должны получить прибыль в виде некого объекта недвижимости.
И вот дом наконец-то построен, принят госкомиссией, объект недвижимости (квартира, апартамент или офис) переданы владельцу по акту-приемки.
Договорные обязательства застройщика полностью выполнены, вы – законный владелец недвижимости.
И совершенно не важно, стоит она на учете в ЕГРН или не стоит.
Но управляющие компании пытаются навязать вам свою точку зрения: якобы вы еще не являетесь собственником и, пока это не произошло, именно управляющая компания должна заботиться о вас и остальных «пока еще не собственниках», а поэтому с ней необходимо подписать некий договор на некий «технадзор», который платный и суть которого в том, что сотрудник управляющей компании будет «надзирать» за вашим ремонтом.
Рассмотрим вопрос далее – с точки зрения продажи квартиры.
Зачастую граждане, не оформляя собственность, продают квартиру по ДДУ и акту приема передачи.
Разве может не собственник недвижимости что-то продать?
Иными словами, квартира принадлежит гражданину, и он может вести там ремонт в соответствии с действующим законодательством.
И законодательство предусматривает только один документ для проведения работ, это разрешение на перепланировку – распоряжение жилищной инспекции.
И никаких иных документов для проведения ремонта не требуется.
Причем данное разрешение действующее законодательство позволяет получить гражданам даже еще не вступившим в право собственности, приложив к пакету рассматриваемых документов вместо выписки ЕГРН заменяющие ее ДДУ и акт приема-передачи.
Разрешение Мосжилинспекции на перепланировку квартиры.
Ниже мы приложим требования одной из управляющих компаний к проведению ремонтных работ и перепланировки.
И даже выше представленные требования УК, это не самые объемные, так как этот застройщик сдает большие комплексы и, возможно, в связи с многочисленными конфликтными ситуациями с жителями, которые совершенно не понимают, что от них хотят, сократил их до объема, который можно прочитать и условно понять.
А вот ниже, представлены требования управляющей компании застройщика, который построил всего несколько домов, и этот документ мы даже не можем выложить целиком, так как это «объемный» по содержанию буклет из десятков страниц, которые регламентирует все стороны ремонтных работ вплоть до того как должны быть проложены кабели для сети интернет.
И читатель нашей статьи, скорее всего, просто покинет наш сайт, так как «домотать колесиком» до конца статьи будет затруднительно.
В подобных документах на множестве листов перечислено такое количество требований и проектов (которые непременно необходимо заказать по не рыночным ценам у дружественной проектной компании), что собственники говорят: «Проще продать квартиру, чем все это сделать».
Нужно ли согласовывать проект перепланировки с управляющей компанией
Нет, не нужно
Роль управляющей компании, конечно, важна, и мы в целом согласны с некоторыми пунктами из выдаваемых ими списков (например, пункты о правильном присоединении к электосетям или о замене батарей), но предоставлять отдельные рабочие проекты, начиная от слаботочных сетей и заканчивая проектом кондиционирования (которые все у них необходимо заказать, так как, конечно, «никто другой в Москве» это не может сделать), мы считаем явным перебором.
Кроме того, к разработанным проектам управляющие компании просят заключить некий договор на технадзор за ремонтными работами.
Это уже совершенно не нужный документ, который никакого юридического значения не имеет, а имеет только смысл оплаты какой-то суммы денег на расчетный счет управляющей компании или «дружественной» ей организации.
Максимум что можно сделать по желанию собственника, в качестве его «доброй воли», это передать на планируемый ремонт в управляющую компанию копию проектной документации в составе технического заключения и проекта перепланировки разработанной у компании с допуском СРО.
Возможно, на какие-то интересующие вопросы вы не нашли ответы в данной статье, мы всегда готовы ответить на них. Обращайтесь за бесплатной консультацией к нашим специалистам.
Благодарим Вас за то что прочитали нашу статью, надеемся, она была полезна.
Если у вас остались какие то вопросы, возможно вам необходимо согласовать перепланировку квартиры или разработать проектную документацию для самостоятельного согласования, мы будем рады вам помочь.
Ждем Вашего звонка по телефону указанном в «шапке» нашего сайта, также вы можете написать нам в Whatsapp или Telegram, мы будем рады ответить на ваши вопросы.
Источник фото: https://www.pexels.com/
Перепланировка помещений в многоквартирном доме (МКД) явление нередкое. И далеко не все собственники считают необходимым оформить всю разрешительную документацию. Каким образом управляющая организация может повлиять на такие ситуации, а также что она должна делать при этом?
В соответствии с пунктом 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование, ОМСУ) на основании принятого им решения.
Пунктом 2 указанной статьи ЖК РФ установлен перечень необходимых документов, которые необходимо подать в ОМСУ для проведения перепланировки или переустройства помещений в многоквартирном дому (МКД) законным способом.
В силу пункта 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Согласно пункту 3 ст. 29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Действия органа, осуществляющего согласования, при неисполнении предписания о возврате помещения в прежнее состояние регулируются пунктами 5,6 ст. 29 ЖК РФ, а именно: если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение… (далее — в норме перечислены варианты решений вплоть до продажи помещения с публичных торгов или выселения нанимателя из жилого помещения). Также возможен вариант оставить помещение в текущем состоянии (с перепланировкой), о чем также судом может быть принято решение по иску собственника или нанимателя в случае, если перепланировка не нарушает никаких норм и ничьих прав.
Таким образом, право подавать иски при незаконной планировке помещений МКД обладает ОМСУ в лице своего органа, который согласовывает перепланировку. Однако из этого не следует, что управляющая организация может бездействовать при обнаружении факта незаконной перепланировки (переустройства), особенно, когда они затрагивают общее имущество МКД.
Не буду здесь приводить всем известные нормы Правил содержания общего имущества (ОИ) МКД и Жилищного кодекса РФ, которые обязывают управляющую организацию содержать общее имущество в надлежащем состоянии и создавать благоприятные условия проживания, а также обязывающие осуществлять контроль за состоянием ОИ, фиксировать при этом все нарушения документально (оформляя соответствующие акты осмотра ОИ).
В принципе, в нормах закона не содержится никаких правомочий управляющей организации, с помощью которых она могла бы повлиять на нарушителя при ситуации с незаконной перепланировкой или переустройством помещений в МКД. Но управляющая организация при обнаружении таких фактов должна обязательно произвести внеочередной осмотр общего имущества МКД, в котором также могут принять участие заинтересованные собственники помещений МКД, оформив результаты осмотра актом и внеся запись в журнал осмотров МКД.
Также управляющая организация может, вернее обязана, направить письменное обращение к собственникам (нанимателям), осуществившим перепланировку с требованием предоставить разрешительную документацию, а при ее отсутствии — привести помещение МКД в прежнее состояние согласно проектной документации МКД.
Кроме того, в случае отсутствия разрешительной документации или непредоставлении ее в управляющую организацию ею может быть инициировано обращение в орган, осуществляющий согласование перепланировки с просьбой о принятии мер по данному факту с приложением соответствующих документов и переписки.
Таким образом, управляющая организация не обладает правомочиями, которые могут понудить либо обязать лиц, осуществивших перепланировку, вернуть помещение в МКД в прежнее состояние, а также у нее нет права на обращение в суд с таким иском. Управляющая организация может выступать третьим лицом в таких делах при рассмотрении их судом в случае ее привлечения в процесс.
Кроме того, у нее есть право на обращение в суд в случае, если нарушения касаются общего имущества МКД, так как она выступает от имени собственников помещений МКД по договору управления. Но лучше всего такие иски подавать от имени лояльных собственников, принимая участие в процессе силами юридической службы УО и в качестве третьего лица в процессе, так как неизвестно, посчитает ли суд УО надлежащим ответчиком (всякое бывает).
Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 18 марта 2015 г. по делу № 33-2386/2015: первая инстанция отказала в иске собственнику, чтобы оставить помещение с перепланировкой в перепланированном виде, так как это не нарушает никаких норм и прав третьих лиц. Апелляция решение изменила, удовлетворив иск, за исключением изменения лоджии, которая является общим имуществом МКД и уменьшает его площадь.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 07 апреля 2015 г. по делу № АПЛ-158/2015: по иску собственника к другому собственнику суд обязал последнего вернуть помещение в прежнее состояние, так как перепланировка затрагивала общее имущество МКД.
Апелляционное определение Московского городского суда от 26.09.2016 по делу № 33-37625/2016: суд установил, что ответчиком была произведена самовольная, в отсутствие разрешительной документации, перепланировка и выгораживание части помещения лоджии, принадлежащей истцу, в связи с чем ответчик обязан привести помещение лоджии в соответствие с требованиями технической документации и перенести разделительную перегородку лоджии по границе с лоджией истца на определенное расстояние в сторону квартиры ответчика.
Определение Московского городского суда от 22 ноября 2016 г. № 33-46573/16: по иску ТСЖ суд обязал собственник вернуть в прежнее состояние места общего пользования МКД.
Определение ВС РФ от 24.05.2016 по делу № 305-КГ15-20305: отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения, может быть признан судом неправомерным, если представлены все необходимые документы, а произведенные переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.
Определение ВС РФ РФ от 30.05.2016 N 307-ЭС16-5924 по делу № А56-73617/2013: по иску администрации к ТСЖ суд обязал восстановить в первоначальном состоянии чердачное перекрытие, являющееся общим имуществом МКД.
Интересным в свете рассматриваемой темы можно назвать дело № 2-717/2019, решение по которому вынесено 02 августа 2019 года Чертановским районным судом города Москвы. В результате залива от соседей сверху пострадала квартира, собственники которой подали иск о возмещении вреда. Суд удовлетворил требования пострадавших за исключением взыскания морального вреда. При этом пострадавшие соседи осуществили незаконную перепланировку, в результате чего ущерб значительно был больше, чем, если бы такой перепланировки не было бы, о чем указывал ответчик. Суд с ответчиком не согласился и вынес решение не в его пользу. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
Как видно из приведенных решений судов, ТСЖ или УО может быть как истцом, так и ответчиком, когда дело касается общего имущества МКД. Если перепланировка или переустройство помещения произведены в жилом или нежилом помещении незаконно, право на подачу иска имеет орган, осуществляющий согласование.
Резюмируя вышесказанное, можно сделать следующие выводы. Каким-то иным способом повлиять на нарушителей закона, кроме как: провести внеочередной осмотр общего имущества МКД, направить в их адрес письма о необходимости привести помещении в прежнее состояние при отсутствии разрешительной документации, управляющая организация повлиять на ситуацию не может в силу отсутствия правовых оснований для этого. Кроме того, указанное письмо от УО может быть проигнорировано нарушителями без возложения на них за это какой-либо ответственности. Если дело касается общего имущества МКД — УО может быть истцом, но лучше иски подавать от имени лояльных собственников.
С уважением, Ильмира Носик.
Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих компаний и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь.
Зачастую управляющие домами организации сталкиваются с ситуациями, когда собственники меняют конфигурацию принадлежащих им помещений, одновременно перепрокладывая инженерные сети. В новых домах такие действия (переустройство и перепланировка) осуществляет примерно 10-15% собственников.
Переустройство и перепланировка: понятия
Действующее законодательство разделяет понятия переустройства и перепланировки.
1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).
2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).
И переустройство, и перепланировка – требуют внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170) называют переустройство и перепланировку одним общим словом – переоборудование, которое можно производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (п. 1.6 и 1.7 Правил № 170). Такие разрешения выдает орган местного самоуправления.
Состав работ в части переустройства включает в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Закрытый перечень того, что можно переустроить, в законе отсутствует, т.е. список является открытым. Одновременно всегда есть необходимость посмотреть на судебную практику, трактует отдельные работы тем или иным образом.
Например, согласно правоприменительной практике работы, связанные с установкой индивидуальных кондиционеров на фасадах жилых домов могут быть произведены с ограничениями лишь в отношении объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия; установка кондиционеров не является переустройством либо перепланировкой помещения, на проведение которых необходимо соответствующее разрешение компетентных органов. Такой вывод сделан в решении Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2020 г. по делу № А40-90785/2019.
Система кондиционирования фактически устанавливается внутри помещений, поскольку имеет внутренний блок, функционирующий в целях охлаждения. Демонтаж спорного имущества в результате отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещениях отдельного собственника (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.10.2019 г. по делу № А19-18807/2018).
Рассмотрим другой пример. Сама по себе установка бойлера, согласно судебной практике, не является переустройством. Но если установка бойлера сопровождается существенными изменениями на инженерных коммуникациях, это квалифицируется как переустройство.
одном из случаев при установке бойлера была переоборудована система горячего водоснабжения путем соединения трубопроводом кухонного стояка и стояка в ванной. Суд посчитал это переустройством (Решение Советского районного суда г. Нижний Новгород № 2-732/2019 от 05.08.2019 г.).
В другом случае для улучшения комфортности проживания на кухне, на месте оконного проема устроен дверной проем, разобрана отопительная печь и установлен отопительный котелок, установлен бойлер для горячей воды. Суд также посчитал это переустройством (Решение Гусевского городского суда Калининградской области по делу № 2-282/2019 от 09.09.2019 г.).
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п. 1.7 Правил № 170).
Довольно часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда распространенным примером перепланировки является вынос стены на балконе с одновременной установкой радиаторов на балконе. Часто это требует одновременно и проведения переустройства, и проведения перепланировки в установленном порядке.
Что можно, а что нельзя?
Прежде всего, любые действия по переустройству и перепланировке требуют согласования (внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме). Кроме того, переоборудование и перепланировка не должны приводить к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил № 170).
Также не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры (п. 1.7.3 Правил № 170). Например, нельзя из спальни сделать кухню, потому что в кухне есть определенные требования строительных регламентов и кухня в спальне может нарушить права соседей запахами.
Распространёнными нарушениями, с которыми мы сталкиваемся в работе, часто является:
— вынос радиатора на балкон (без надлежащего утепления балкона по проекту);
— подключение отдельного инженерного оборудования в обход прибора учета;
— организация теплых полов внутри помещения, запитанных от стояка горячего водоснабжения (так, что остывшая горячая вода уходит в обратку; поэтому рекомендуется проводить проверку санузлов жителей босиком).
Все данные примеры в законе поименованы как «несанкционированное подключение» (напрямую или в обход приборов учёта), которое не допускается и влечет штрафные санкции. В случае его выявления виновное лицо будет обязано провести работы по восстановлению предыдущей схемы подключения.
В своем решении по делу № АКПИ20-105 от 20.05.2020 г. Верховный суд РФ указал, что несанкционированное подключение влечёт не только фактические потери ресурсоснабжающей организации в виде неоплаченного потреблённого объёма коммунального ресурса, но и иные негативные последствия, в том числе для потребителей, проживающих в многоквартирном доме, а также абонентов, подключённых к централизованной системе ресурсоснабжения. Позиция суда довольно однобока, поскольку потери несут не только поставщики ресурса, но прежде всего, управляющие организации, в виде чрезмерного общедомового потребления коммунального ресурса.
Ответственность за переустройство и перепланировку
В части ответственности за переустройство и перепланировку можно выделить несколько составляющих.
1. Административная ответственность определена в п. 2 ст. 7.12 КоАП РФ («Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме») и влечет наложение штрафа на граждан в размере от 2000 до 3500 р., на юридических лиц — от 40000 до 50000 р. (если собственником помещения является юридическое лицо).
2. Требование об устранении вреда в натуре. Лицо, допустившее самовольное переустройство и переоборудование – обязано привести это помещение в прежнее состояние (1.7.4 Правил № 170). При обнаружении несанкционированного подключения управляющая организация обязана составить акт о выявлении такого подключения направить потребителю уведомление о необходимости устранить несанкционированное подключение (п. 62 Правил № 354). Одновременно такое предписание может выдать жилищная инспекция, если факт переустройства или перепланировки был выявлен ей.
3. Штрафные санкции от управляющей организации (или поставщика ресурса) касаются только переустройства в части несанкционированного подключения.
На основании акта о выявлении несанкционированного подключения исполнитель коммунальной услуги (либо управляющая организация, либо поставщик ресурса) производит доначисление платы за коммунальную услугу для потребителя, в интересах которого совершено такое подключение, за потребленные без надлежащего учета коммунальные услуги.
Доначисление размера платы в этом случае должно быть произведено исходя из объемов коммунального ресурса, рассчитанных как произведение мощности несанкционированно подключенного оборудования (для водоснабжения и водоотведения — по пропускной способности трубы) и его круглосуточной работы. При расчете применяется норматив с повышающим коэффициентом 10 (по числу собственников или проживающих) за период не более чем за 3 месяца, предшествующие месяцу, в котором выявлено такое подключение (п. 62 Правил № 354). При любом расчете это очень существенная сумма.
Законодательство в части несанкционированного переустройства и перепланировки идет по пути постепенного ужесточения. Однако судебная практика допускает разные варианты трактовки действий, которые могут быть отнесены к переустройству. Кроме того, суды как правила согласовывают переустройство и перепланировку постфактум (при соблюдении прочих требований). Для управляющей организации важно, что любые действия по переустройству и перепланировке не нарушали архитектурный облик дома, поддерживали надлежащий энергетический баланс и не нарушали права остальных потребителей.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Часто возникает ситуация, когда по поводу намеченной или выполненной перепланировки приходится сталкиваться с необходимостью общения с управляющей компанией.
Скажем сразу, что чаще всего, если проект перепланировки московской квартиры согласован, а ремонт принят жилищной инспекцией, какие-либо дополнительные разрешения от управляющей компанией не потребуются.
В этом случае можно порекомендовать только одно – предоставить в управляющую компанию акт о завершенном переустройстве/перепланировке, чтобы в случае жалоб соседей его было можно предъявить.
Тем не менее, ниже мы рассмотрим ситуации, когда взаимодействие с управляющей компанией будет необходимо.
Перепланировка квартиры и управляющая компания
Рассмотрим случаи, когда намеченную перепланировку квартиры в Москве потребуется согласовывать с управляющей компанией.
Один из распространенных вариантов перепланировки, требующий участия управляющей компании – это замена газовой плиты на электрическую.
Данное мкроприятие чаще всего выполняется в домах, где электрическая мощность, выделенная для каждой из квартир, в значительной степени ограничена.
В этом случае в проекте перепланировки необходимо учесть данные о «присоединенной мощности», которые должна письменно предоставить управляющая компания.
При необходимости и технической возможности, УК потребуется изменить схему электропитания квартиры и увеличить подаваемую мощность.
Реже в управляющую компанию приходится обращаться при перепланировке, затрагивающей общедомовое имущество.
Это происходит, когда, к примеру, трубу или кабель требуется проложить через подвал, чердак или стояк общедомовых коммуникаций.
В подавляющем большинстве случаев в проектах перепланировки стараются избегать использования общедомовых площадей, так как это требует согласия общего собрания собственников всего дома.
Когда еще управляющая компания нужна при перепланировке?
Часто по ходу ремонтных работ в управляющую компанию приходится обратиться не раз:
- для перекрытия/слива стояков водоснабжения;
- при необходимости слить теплоноситель из системы отопления;
- для решения других текущих вопросов, связанных с ремонтом.
Кроме того, если квартира располагается над нежилым помещением, от управляющей компании потребуется получить справку о помещении, расположенном под квартирой (это дает существенные преимущества при перепланировке).
Также с помощью управляющей компании гораздо проще добиться доступа в помещения расположенные над и под квартирой (например, при инженерном обследовании перед устройством проема в несущей стене).
Управляющая компания и нарушения при перепланировке
Внесение недопустимых изменений в инженерные системы дома рано или поздно обнаруживается управляющей компанией или непосредственно жилищной инспекцией.
Чаще всего причиной визита представителей УК или Мосжилинспекции становится жалоба соседей, но и без этого факт нарушения может быть выявлен.
Во многих случаях для обнаружения факта незаконной перепланировки управляющей компании даже не требуется доступ в квартиру – прогресс не стоит на месте, и сегодня появилось много технических возможностей для выявления различных нарушений.
Так, при жалобах жильцов на низкую эффективность вентиляции, внутрь вентиляционного стояка опускается камера, фиксирующая его состояние.
Если при перепланировке вентиляционный короб был сужен или перекрыт, это обнаруживается, а установить квартиру нарушителя уже не составляет труда.
Контроль системы вентиляции
В первом случае вентиляционный стояк подрезан при перепланировке, а во втором частично перекрыт коробом.
То же касается перепланировки, где самовольно объединяется внешнее помещение (балкон или лоджия) с внутренним (отапливаемым) помещением квартиры. Во время отопительного сезона с помощью инфракрасной камеры (тепловизора) проводятся съемки, фиксирующие нарушения теплового контура здания.
Радиатор отопления, вынесенный даже на утепленный и застекленный балкон (или лоджию), а также устройство водяного теплого пола безошибочно фиксируется, а нарушитель легко вычисляется.
Обследование теплового контура здания
На фотографии видно – нарушитель что называется «засветился».
Конечно, если все сделано в соответствии с нормами, опасаться нечего – представитель управляющей компании при визите убедится, что нарушения в данном случае нет. К примеру, если отопление в утепленном внешнем помещении реализовано путем установки электрического нагревателя это не будет нарушением.
Кроме того, нарушения часто выявляются управляющими компаниями в ходе регламентного обследования инженерных систем здания, а также при возникновении аварийной ситуации, вызванной самовольной перепланировкой.
Права управляющей компании
Для фиксации и устранения выявленных нарушений управляющая компания располагает всеми необходимыми средствами.
- Управляющая компания имеет право требовать доступ потребовать доступ в квартиру для проверки инженерных систем. При отказе в доступе управляющая компания имеет право обратиться в суд и получить доступ с участием правоохранительных органов.*
- Управляющая компания может потребовать устранения выявленных нарушений (как правило, для этого отводится определенный срок.
- Управляющая компания вправе уведомить государственную жилищную инспекцию о предполагаемой незаконной перепланировке и тем самым инициировать проверку уже из этого органа. (После двух неудачных попыток попасть в квартиру, жилищная инспекция возбуждает судебный иск о принудительном доступе.)
- В случае создания аварийной ситуации и нанесения материального ущерба, управляющая компания составят акт, и перекладывает на собственника всю ответственность, включая упущенную выгоду. Чаще всего иск по ущербу сразу направляется в судебные органы.
*По поводу доступа УК в квартиры есть разъяснение Минстроя, подкрепленное позицией Верховного Суда РФ по всем имеющимся прецедентам.
К примеру, распространенным нарушением является установка запорных вентилей на общедомовые системы отопления и водоснабжения. Также нередко в помещениях санузлов монтируют душевые трапы, затрудняющие доступ к трубам, устраивают теплые полы с подключением к системе горячего водоснабжения.
И то и другое может привести к аварийной ситуации и стать поводом для жалоб соседей.
Все эти нарушения, о которых сказано в постановлении правительства Москвы №508, регулирующем сферу перепланировки, рано или поздно выявляются и собственнику приходится нести существенные убытки, устраняя их за свой счет.
Пример предписаний жилищной инспекции
Варианты и расходы при перепланировке
При самовольной перепланировке квартиры, потребуется заплатить штраф и предъявить комиссии жилищной инспекции помещение после устранения нарушений, что иногда может потребовать значительных расходов на восстановительные мероприятия.
В случае передачи дела в суд, собственнику предстоит также компенсировать все судебные издержки.
Законный путь с предварительным согласованием перепланировки на основании типового или индивидуального проекта, как показала практика, самый выгодный – это гарантия того, что ремонт не придется переделывать, исправляя нарушения.
Так если Вас устроит вариант перепланировки, предложенный в каталоге типовых перепланировок для домов авторства МНИИТЭП, проектная документация и вовсе будет бесплатной.
Статистика неумолима – лишь одна из десяти выполненных без согласования перепланировок, может быть узаконена без существенных переделок. Кроме того, согласование выполненных работ производится по нормам, действующим в настоящее время и то, что было допустимо в прошлые годы, сегодня может оказаться под запретом.
Наши специалисты рекомендуют начинать перепланировку с консультации (у нас это бесплатно) для того, чтобы потом не пришлось ничего переделывать.
Обладая всей полнотой информации, мы сможем разработать всю необходимую для согласования перепланировки проектную документацию, а также согласовать ее под ключ.
Управляющая Компания – это организация, которая следит за техническим состоянием дома и поддерживает его инженерную инфраструктуру на должном уровне. Перепланировка в квартире косвенным образом влияет на состояние коммуникаций и несущих конструкций, а потому УК старается отслеживать любые изменения планировок.
Согласование перепланировки с УК
Долгое время Управляющие Компании находились в составе МежВедомственной Комиссии. Они удостоверяли акт о завершенной перепланировке своей подписью и печатью и могли повлиять на узаконивание ремонтных работ. Но в 2011 году в ПП №508 были внесены изменения, которые повлияли на полномочия УК.
В рамках этих изменений с Управляющей Компанией не нужно согласовывать изменение планировки, если квартира находится в Москве. Единственной организацией в столице, которая выдает разрешения на перепланировку, является МосЖилИнспекция. Разрешения от Управляющей Компании (в виде исключения) требуют только перепланировки, влияющие на состояние общедомового имущества.
Если же объект относится к Московской области, согласование с УК необходимо вне зависимости от характера ремонтных работ. Узакониванием перепланировок в МО занимаются местные органы самоуправления. В Подмосковье именно они выписывают разрешения на перепланировку. Но такое разрешение выдается только в том случае, если УК удостоверит проектную документацию своей печатью.
Проект перепланировки квартиры
Титульный лист
Содержание
План квартиры до перепланировки
Монтажно-демонтажный план
План квартиры после перепланировки
Схема устройства полов
Схема разводки ВК
Участие Управляющей Компании в согласовании перепланировок в Москве
Несмотря на то, что в Москве не нужно получать разрешение на перепланировку от УК, в организацию все равно придется обращаться для получения справок о том, что:
- под квартирой находится коммерческое или хозяйственное помещение, и собственник может перенести мокрые зоны или расширить кухню;
- при демонтаже газовой плиты и дальнейшей замене ее на электрическую энергопотребление квартиры не превысит допустимых норм и не создаст сильную нагрузку на проводку;
- замена радиаторов отопления не повлияет на состояние общедомовых стояков и т.д.
Указанные документы могут понадобиться в МосЖилИнспекции в ходе согласования новой планировки. МЖИ направляет необходимые запросы самостоятельно или привлекает для этого собственника квартиры.
Проверки незаконных перепланировок сотрудниками УК в Москве
Одной из задач УК является выявление фактов незаконной перепланировки на подконтрольной территории.
Перепланировки, проведенные с нарушениями строительных нормативов, могут стать причиной аварий, ответственность за которые будет нести УК. По этой причине Управляющие Компании устраивают периодические «рейды» по квартирам и реагируют на жалобы соседей.
Можно ли не впустить представителей УК в квартиру
УК – это не полиция и не МосЖилИнспекция. Собственник имеет полное право не впускать сотрудников домоуправления в квартиру, сославшись на статью Конституции о неприкосновенности жилища. Если у Управляющей Компании есть основания полагать, что в квартире сделана перепланировка, они подадут жалобу в МЖИ. МосЖилИнспекция обычно оперативно реагирует на такие жалобы и устраивает официальные проверки.
Что будет, если Управляющая Компания обнаружит неузаконенную перепланировку
В случае обнаружения неузаконенной перепланировки Управляющая Компания направляет собственнику уведомление о необходимости ее согласования. По форме этот документ похож на предписание МосЖилИнспекции, но не имеет аналогичной юридической силы. Собственник имеет право проигнорировать это уведомление.
В этом случае Управляющая Компания будет вынуждена передать информацию о незаконной перепланировке в Управление архитектуры и МосЖилИнспекцию. У этих надзорных организаций намного больше полномочий: их официальные предписания уже не получится проигнорировать без каких-либо юридических последствий.
Я много лет занимаюсь согласованием перепланировок в Москве и рекомендую серьезно относиться к действиям Управляющей Компании. Если была сделана перепланировка, которую еще не успели согласовать, лучше спокойно оповестить об этом УК и дать гарантии относительно того, что в ближайшее время она будет узаконена. Это позволит минимизировать риск возникновения проблем с МосЖилИнспекцией и Управлением архитектуры.
Онлайн расчёт стоимости перепланировки
Может ли Управляющая Компания подать судебный иск из-за несогласованной перепланировки
По закону УК не может обращаться в суд с иском о возвращении квартиры в первоначальное состояние даже в том случае, если обнаружит несогласованную перепланировку. Она может лишь передать всю информацию в МЖИ и выступить третьим лицом в этом деле (если оно рассматривается в суде). Исключение составляют ситуации, когда в ходе работ было затронуто общедомовое имущество. В этом случае Управляющая Компания будет выступать в качестве истца от имени всех собственников многоквартирного дома.
Вывод
Перепланировку квартиры в Москве можно не согласовывать с Управляющей Компанией, а также вообще не ставить ее в известность о проделанном ремонте. В УК следует обращаться только за справками для МосЖилИнспекции (если они будут нужны).