Уборка подземного паркинга управляющая компания

Евгений, добрый день!

Согласно пп. а, п. 2 раздела 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества многоквартирного дома включаются в том числе и: 

технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки). 

Однако, как уже указали коллеги работы по уборке помещений крытого паркинга не входят в минимальный перечень  работ по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, установленный постановлением Правительства № 290 от 03.04.2013 г. 

При этом данные виды работ могут быть включены в перечень работ по содержанию конкретно Вашего дома на основании договора управления. В данном договоре обязательно прописывается перечень работ, которые обязана выполнять Управляющая компания за определенную плату.  

Поэтому первоначально, Вам необходимо обратиться в Управляющую компанию с заявлением о предоставлении копии договора Управления, и изучить, включены ли работы по уборке помещений крытого паркинга в перечень работ по договору. 

В случае, если данные услуги включены в перечень работ, то Вам необходимо обратиться в Управляющую компанию с претензией на некачественное оказание услуг и требованием перерасчета. При этом желательно к заявлению приложить документы (например, акты проверки/акт нарушения качества, фотографии), подтверждающие факт того, что услуги не оказывались. 

Согласно п. 15 «Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению…», утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения.

Согласно п. 16 того же постановления данный акт составляется в соответствии с правилами изложенными в разделе X постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»: 

Однако, если работы по уборке помещений крытого паркинга не включены в перечень работ по договору управления многоквартирным домом, то как уже указали коллеги, Вы можете внести данные изменения в договор посредством решения собрания собственников помещений многоквартирного дома. 

Источник фото: https://www.pexels.com/

Ежегодно вводится в эксплуатацию большое количество МКД с паркингом, в связи с чем, становится актуальным остается вопросы его содержания и уборки. В данной статье попытаемся разобраться что необходимо учесть, если в МКД есть паркинг.

Согласно
статье 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать
благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание
общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным
имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в
таком доме.

В соответствии с пп.А п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме,
утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы.

Как указано в п.29 ст.1 ГрК РФ, машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Таким образом, сами по себе машино-места не входят в состав общего имущества собственников помещений. Однако такие части, как перекрытия, фасад, входная группа, общие коммуникации и проезды являются общедомовой собственностью.

Состав минимального перечня работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (п.1.2 ст.161 ЖК РФ).

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. В Минимальный перечень входят, в том числе, работы, по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме: сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров,…

Ответы на вопрос:

---

---

---

---

---

---

---

---

---

---

---

---

---

---

---

---

---

---

---

---

---

---

---

---

В г. Екатеринбурге собственница машино-места в подземном паркинге МКД обратилась в суд с иском к управляющей компании. Женщина посчитала, что паркинг является общедомовым имуществом. Однако УК начисляет плату за электроэнергию, потребляемую в паркинге, только собственникам машино-мест. По мнению истицы, такую плату должны вносить все собственники МКД независимо от того, есть ли у них в собственности машино-место или нет.
Недовольство вызвал и тот факт, что УК убирает в паркинге только места общего пользования, а за уборку машино-мест «требует дополнительную плату».

В исковом заявлении женщина просила:

• признать энергозатраты технического этажа (паркинга) общедомовым потреблением;
• обязать УК вернуть переплату за содержание общедомового имущества (плату за электроэнергию в паркинге) за период с 1 августа 2019 г. по 31 мая 2021 г. — 4130 рублей; 
• взыскать с УК штраф в размере 50% от переплаты (ч. 6 ст. 157 Жилищного кодекса РФ), а также неосновательное обогащение — 800 рублей за период, когда услуга по уборке машино-места оказывалась за дополнительную плату, не предусмотренную договором управления;
• обязать УК производить уборку технического этажа (паркинга), включая машино-место истицы согласно договору управления;
• взыскать с УК компенсацию морального вреда — 40 000 рублей.

Свои требования истица мотивировала тем, что в соответствии с договором управления к общедомовому имуществу относятся площадки для автомобильного транспорта.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении исковых требований (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 17671/2022).
Подземный паркинг является обособленным от МКД нежилым помещением, предназначенным для парковки автотранспортных средств. Следовательно, паркингом пользуются только собственники расположенных в нем машино-мест. Право собственности этих лиц на машино-места, как индивидуально обособленные объекты недвижимого имущества, зарегистрировано в законном порядке.

То есть, машино-места не входят в состав общедомового имущества, и УК не обязана убирать их на основании договора управления МКД. Уборка недвижимого имущества, расположенного в МКД и имеющего определенного собственника, не относится к работам по содержанию общего имущества. «Такая услуга носит индивидуальный характер и оплачивается отдельно от тех платежей, которые начисляются собственнику помещения МКД за содержание общего имущества и коммунальные услуги».

Что касается платы за электроэнергию в паркинге: УК правильно начисляет ее с учетом показаний отдельного счетчика, по количеству собственников машино-мест.

Другие примеры из практики:
➜ УК неправильно начисляла плату за содержание машино-места и получила предписание ГЖИ
➜ Незаконные двойные начисления платы за машино-место

В результате введения с ноября 2012 года платных парковок в центре Москвы, скорость движения потока уже удалось увеличить на 6-8%. Но, несмотря на то, что количество личных автомобилей, въезжающих в пределы Бульварного кольца, сократилось на 25%, столице всё ещё не хватает порядка 25 тысяч машиномест. Одним из способов решения проблемы становятся подземные паркинги. Тем не менее такие объекты довольно специфичны в обслуживании.

Решить проблему парковочных мест в центре столицы правительство Москвы предполагает за счёт строительства подземных парковок. Однако открытый в 2012 году подземный паркинг на Тургеневской площади остаётся первым и единственным подобным полноценным коммерческим объектом. Трёхсотместный паркинг уходит на 16 метров под землю и состоит из одного надземного и шести подземных уровней. Он считается нестандартным активом коммерческой недвижимости для собственников и причина его одиночества, на мой взгляд, в том, что подземные паркинги довольно сложны в строительстве и специфичны в эксплуатации.

Машинное отделение
Наша компания управляет паркингом на Тургеневской с момента его открытия, выполняя все работы по эксплуатации инженерных систем и клинингу. Специалисты отвечают за уборку, водоснабжение, вентиляцию, бесперебойную работу дренажных систем, систем освещения, пожаротушения и связи, резервного электропитания и др. Паркинг – объект повышенной опасности. И ключевое значение здесь придаётся вентиляции, а также системам пожаротушения и наличию высокоуровневого комплекса по дымоудалению. Для корректной работы этих систем все они должны находиться под огнезащитным покрытием с трёхчасовой стойкостью к горению.

Ещё в процессе возведения объекта строители столкнулись с традиционной для Москвы проблемой – высоким уровнем грунтовых вод. Сейчас дренажные насосы круглосуточно откачивают 70 кубометров воды. Но избыточной влажности в паркинге на Тургеневской площади нет. Во-первых, функционирует приточная вентиляция. Во-вторых, возможные проблемы с подземными водами были учтены ещё при строительстве – на объекте выполнена грамотная гидроизоляция. Места, где всё-таки возникает плесень, сначала просушиваются тепловой пушкой, зачищаются, затем обрабатываются противогрибковым средством и красятся заново.

Мойдодыр
Своя специфика и у клининга. Сейчас за него отвечают менеджер и четыре сотрудника, убирающие внутренние помещения и прилегающую территорию. Для правильной и качественной работы была составлена технологическая карта уборки паркинга, схема которой довольно проста: площадь разделена на секторы с предписанием времени уборки каждого из них. Самый сложный (загрязнённый) этаж – первый. Дальше — по мере убывания.

Учитывая высокую влажность, необходима частая механизированная уборка твёрдых полов (шлифованный бетон), а также удаление пыли и мытье абсолютно всего – от стен (крашеный бетон) и коммуникаций на высоте до 3.5 метров до решёток приточно-вытяжной вентиляции на стенах и светильников.

Наибольшее же внимание уделяется полам. И здесь следует помнить о том, что в подземных парковках запрещено использование проводов, на которые может наехать автомобиль или наступить водитель, поэтому при выборе поломоечных машин управляющей компании нужно рассматривать исключительно аккумуляторные. Сейчас уборка подземного паркинга осуществляется при помощи двух поломоечных машин небольшого размера, но достаточно хорошей производительности. Габариты поломоек были специально подобраны с учётом требуемой высокой манёвренности, поскольку в пиковые часы загруженность парковки приближена к 100% (см.пример технологической карты).

Вся грязная вода из поломоечных машин сливается в ливневую канализацию, а во избежание проблем с засорами слив оборудован очистительной системой «Мойдодыр». Затем вся собранная жидкая грязь вывозится шламовой машиной. Помимо грязи, с парковки ежедневно вывозится 1,5 куб. м. бытового мусора.

Техническое обслуживание
Конечно же, объект находится под круглосуточным видеонаблюдением, и, помимо штатного персонала, обслуживается группой ТО. Это — узкие специалисты по слаботочным системам, вентиляции, которые привлекаются как «по графику», так и по срочной заявке. В итоге обслуживание инженерных систем осуществляется силами четырёх стационарных специалистов во главе с управляющим, группы ТО (приезжающей согласно графику ППР) и аварийной службы компании (работающей в круглосуточном режиме).

Сейчас ежесуточный уровень заполняемости паркинга на Тургеневской приблизился к 60%. У нас получилось настроить здесь все системы так, чтобы, например, максимально быстро разграничить транспортные потоки различных групп пользователей — как частных лиц, так и общественного и спецтранспорта.

Борьба с хаосом
Со временем количество отдельно стоящих подземных паркингов в Москве существенно увеличится. По сути, это практически единственный вариант борьбы с хаотичной парковкой машин и пробками. И, несмотря на видимые сложности (например, упомянутую неравномерность грунтов в Москве), высока вероятность выхода в сегмент крупных инвесторов и девелоперов, особенно имеющих опыт работы со складской недвижимостью.

Конечно, инвестиционно паркинг пока не столь интересен как тот же склад или торговый центр. Однако, принимая во внимание мировой опыт и политику мэрии Москвы под девизом «в центре только за деньги», можно быть уверенным, что подземные паркинги в будущем станут более чем привлекательными проектами для игроков рынка коммерческой недвижимости. Возможно, со временем появятся и управляющие компании, специализирующиеся исключительно на обслуживании таких проектов.

Главная » Разное » Смета на содержание подземного паркинга в мкд

Смета на содержание подземного паркинга в мкд

Вопрос по начислению коммунальных услуг для паркинга

На сколько юридически верно применять эти нормы к мотоместам? Возможно ли как-то изменить ситуацию и вести расчеты относительно площади? Правомерно ли будет на собрании ТСЖ паркинга принять другие тарифы не пропорционально количеству долей, а пропорционально площади?

Илья

ЖК РФ Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

 
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом,

за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Вопрос в том, является ли паркинг общедомовым имуществом, по факту нет, раз у Вас 1/134 доля в «паркинге» и на учете в реестре стоит как машино-место. Как пример практика ниже:

Право собственности Катаржиной А.В. на машино-места в подземном гараже зарегистрированы на основе сделок от 18 июня 2008 г., а именно: Договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома NN ***, ***

Таким образом, подземный гараж не может являться общим имуществом всех собственников жилых и нежилых помещений.

Принимая во внимание, что не все собственники жилых и нежилых помещений жилого дома являются собственниками машино-мест в подземном гараже, а также не все собственники машино-мест являются собственниками жилых и нежилых помещений в жилом доме, ТСЖ «Можайское 22» обоснованно установил различные тарифы для собственников жилых и нежилых помещений, поскольку распределение затрат по содержанию общего имущества подземного гаража между всеми собственниками жилого дома будет неправомерным, также как и возложение бремени содержания общего имущества, относящегося к собственникам жилых и нежилых помещений на собственников машино-мест.

Выделение затраты на содержание и ремонт общего имущества для жилых и нежилых помещений, а также для подземных гаражей, в отдельные финансово-хозяйственные планы (сметы) не противоречит действующему законодательству по вопросам содержания и эксплуатации жилого фонда в Российской Федерации. Все затраты делятся между собственниками жилых помещений и собственниками нежилых помещений, пропорционально принадлежащих им на праве собственности помещений и их долей в праве общей собственности на общее имущество.

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/132555112/#ixzz52IVii48A

Таким образом, вопрос о тарифе за содержание машино-мест в данном случае как мне видится должен решаться протоколом собрания собственников паркинга, и в платежке должна быть отдельная графа. Может быть как фиксированная плата (в таком случае не понятно как считают расходы на содержание парковки), так и за 1 кв.метр площади, это зависит от сметы расходов, которую обязана УК утверждать каждый год на общем собрании собственников — данный вопрос не урегулирован четко нормами ЖК РФ. 

Если на собрании решите принять тариф на содержание машино-мест за 1 кв.метр — вполне законно, и судебная практика идет по тому же пути

pravoved.ru

Начисление ЖКХ за машино-место в подземном паркинге

Как начисляется плата за машино-место в подземном паркинге? Приобреталось как объект недвижимости, а не доля от общей площади. УК выдала квитанцию, в которой все расценки умножаются на площадь моего машино-места, увеличенную на долю от общих проездов паркинга. Площадь с 14 кв. м увеличилась до 34 кв. м. Плата получается больше, чем за квартиру. Правомерно ли это?

___________________________

Начисление жилищно-коммунальных услуг собственникам машино-мест должно производиться таким же способом, как и собственникам квартир.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

Конкретизируя указанное положение, было установлено, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).

В свою очередь, при начислении и оплате доля определяется площадью помещения и совокупной площадью помещений, находящихся в собственности. Иными словами, для начисления жилищно-коммунальных услуг берется площадь помещения (машино-места), которая находится в собственности.

Каких-либо исключений из правил на законодательном уровне не существует. Таким образом, завышение оплаты путем прибавления к вашей площади части мест общего пользования незаконно.

В свою очередь, напомню, что в составе платы за помещение собственник также обязан оплачивать коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Если у Вашей организации возникли сложности при взыскании задолженности или при работе в сфере ЖКХ — обратитесь ко мне (Бурняшев Дмитрий) по удобному вам способу связи — ВатсапТелеграмVKontakte  e-mail — [email protected] 

burnyashev.ru

Оплата услуг по обслуживанию машиномест в МКД

Оплата услуг по обслуживанию машиномест в МКД

20.09.2019

Сегодня мы рассмотрим актуальную тему среди жителей многоквартирных домов (Далее – МКД) по оплате услуг по обслуживанию машиномест в МКД.

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, к нежилым помещениям в МКД приравниваются части МКД, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией на МКД).

К нежилым помещениям, являющимся частями МКД, применяются требования жилищного законодательства.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (далее – ЖК РФ), собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Вместе с тем, согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта могут быть общим имуществом собственников помещений МКД, но лишь при условии, что они построены за счет собственников помещений и используются для обслуживания именно данного дома.

Если они построены в рамках инвестиционных обязательств или за счет застройщика и обслуживают не только жителей дома – данное помещение не является общим имуществом.

Таким образом, если машиноместа в МКД не входят в состав общего имущества МКД, то собственники таких нежилых помещений, в рамках Гражданского кодекса РФ, вправе заключать необходимые договоры для обслуживания и содержания машиномест.

В свою очередь, договором на эксплуатацию и техническое обслуживание машиномест устанавливается порядок и условия предоставления услуг по их содержанию, в том числе порядок оплаты услуг.

Если машиноместа входят в состав общего имущества собственников МКД, то по общему правилу собственники помещений в МКД на общем собрании должны принять решение об установлении размера платы за содержание и ремонт помещений (ЖК РФ).

В случае отсутствия указанного решения такой размер платы для населения устанавливается соответствующим органом государственной власти.

Согласно разъяснениям Департамента экономической политики и развития города Москвы от 08.05.2009 № ДПР/9-6797, к собственникам нежилых помещений, находящихся в МКД, не могут применяться тарифы, утвержденные Правительством Москвы. Однако, установленные договором цены на услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД для собственников нежилых помещений могут быть аналогичны ценам, установленным Правительством Москвы.

Таким образом, собственники нежилых помещений в МКД обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в МКД наравне с собственниками жилых помещений, а также оплачивать коммунальные услуги, по цене, установленной в договоре с организацией, осуществляющей функции управления МКД и (или) с Поставщиками услуг.

Следует также отметить, что функции по начислению платежей за нежилые помещения, расположенные в МКД, коммунальные и иные услуги арендаторам, владельцам, пользователям, собственникам нежилых помещений, формирование платежных документов с использованием Автоматизированной системы управления «Информационное обеспечение деятельности ЕИРЦ» (АСУ ЕИРЦ) возложены на ГКУ «Центр координации ГУ ИС» (Распоряжение Правительства Москвы от 01.12.2017 № 671-РП).

ГКУ «Центр координации ГУ ИС» обеспечивает современные и более удобные для собственников нежилых помещений условия расчетного обслуживания, которые максимально исключают возможность злоупотреблений со стороны управляющих организаций и поставщиков услуг.

is.mos.ru

Содержание парковочного места — Правовед.RU

Здравствуйте, Елена!

Согласно абз. 3 пункта 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В соответствии с пунктом 29 ст.  1 Градостроительного кодекса РФ машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Абз. 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 (с учетом изм. и доп.) гласит: «Нежилое помещение в многоквартирном доме — помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Подготавливая ответ на ваши вопросы я как и законодатель исхожу из того, что машино-место является нежилым помещение в многоквартирном доме, и собственники машино-мест несут расходы на содержание и обслуживание общего имущества многоквартирного дома в размере, установленном пунктом 3 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в указанном МКД.

Таким образом, вы как собственник машино-места вносите плату за содержание и ремонт общего имущества МКД наравне с собственниками жилых помещений. 

Как вообще обязаны уведомлять собственников нежилого помещения??? Неужели только объявлением? Мы живем далеко от Парковки. На каком основании могут так увеличить плату? Тарифы определяет УК? Возможно ли оспорить повышение тарифа?
Елена

Размер расходов на содержание и ремонт общего имущества МКД определяется на общем собрании собственников помещений МКД и устанавливается на срок не менее чем 1 год. Т.е. если собрание состоялось и ставка была утверждена, то в течение года она не подлежит изменению. 

Согласно пункту 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственникупомещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Однако, следует учесть следующие моменты (из судебной практики):

1. Инициатор собрания может использовать несколько или все способы оповещения собственников о предстоящем собрании собственников помещений, указанные в пункте 4 ст. 45 ЖК РФ;

2. Даже если процедура уведомления собственников содержит нарушения, то этого не всегда достаточно, чтобы отменить решение в судебном порядке.

Пункт 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ гласит: «Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику».

Таким образом, если собрание было правомочным (присутствовали собственники помещений, обладающие достаточным количеством голосов для принятия решения), то нарушение процедуры уведомления вряд ли будет признано судом существенным нарушением. 

Ниже прикреплена квитанция: так ли она должна выглядеть? Может есть нарушения?

Приказом Минстроя России от 29.12.2014 N 924/пр утверждена примерная форма платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг и методические рекомендации по ее заполнению. Замечу, что настоящий нормативный документ носит рекомендательный характер. 

Согласно пункту 13 Приказа по строке «Содержание и ремонт жилого помещения» указывается наименование соответствующей платы.

В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации для собственников помещений в многоквартирном доме установлена плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, исполнитель услуг в графе 1 указывает соответствующие виды услуг. В связи с этим в графе 1 рекомендуется указывать и иные услуги, предусмотренные договором управления многоквартирным домом.

Иных требований к оформлению платежного документа в части расчета платы за содержание жилья законодатель не предъявляет.

Елена, вы являетесь собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, поэтому вы обязаны нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества указанного МКД. Размер платы на содержание имущества МКД определяется общим собранием собственников жилых и нежилых помещений МКД. Рост размера платы законодательно не сдерживается (в отличие от роста платы за коммунальные услуги) и зависит от конструктивных особенностей дома, его текущего состояния, перечня услуг, необходимых для поддержания имущества в надлежащем состоянии. Оспорить тариф, значит, признать решение собственников помещений МКД незаконным полностью или в части в судебном порядке. Заявить требование в суд возможно в течение 6 месяцев со дня, когда вы узнали об этом решении. Попытаться можно, но положительный результат гарантировать сложно. Признать решение собственников помещений МКД незаконным только по тому основанию, что вы не были уведомлены о его проведении, будет сложно (скорее невозможно). 

Елена, надеюсь вы нашли все ответы на интересующие вопросы. Сообщите, если вам потребуется дополнительная консультация.

С уважением, Морозова С.

pravoved.ru

Как заставить Жилищник навести порядок и следить за подземной парковкой в доме

Евгений, добрый день!

Согласно пп. а, п. 2 раздела 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества многоквартирного дома включаются в том числе и: 

технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки). 

Однако, как уже указали коллеги работы по уборке помещений крытого паркинга не входят в минимальный перечень  работ по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, установленный постановлением Правительства № 290 от 03.04.2013 г. 

При этом данные виды работ могут быть включены в перечень работ по содержанию конкретно Вашего дома на основании договора управления. В данном договоре обязательно прописывается перечень работ, которые обязана выполнять Управляющая компания за определенную плату.  

Поэтому первоначально, Вам необходимо обратиться в Управляющую компанию с заявлением о предоставлении копии договора Управления, и изучить, включены ли работы по уборке помещений крытого паркинга в перечень работ по договору. 

В случае, если данные услуги включены в перечень работ, то Вам необходимо обратиться в Управляющую компанию с претензией на некачественное оказание услуг и требованием перерасчета. При этом желательно к заявлению приложить документы (например, акты проверки/акт нарушения качества, фотографии), подтверждающие факт того, что услуги не оказывались. 

Согласно п. 15 «Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению…», утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения.

Согласно п. 16 того же постановления данный акт составляется в соответствии с правилами изложенными в разделе X постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»: 

Однако, если работы по уборке помещений крытого паркинга не включены в перечень работ по договору управления многоквартирным домом, то как уже указали коллеги, Вы можете внести данные изменения в договор посредством решения собрания собственников помещений многоквартирного дома. 

pravoved.ru

Собственники машино-мест заплатят за общедомовые услуги — Российская газета

На рассмотрение Госдумы представлена новая редакция поправок в Жилищный кодекс и закон о госрегистрации недвижимости, которые касаются прав собственников машино-мест в многоквартирных зданиях.

Законопроект, внесенный в Думу еще летом 2017 года, уже трижды перерабатывался. Претензии были и у правительства, и у Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ.

В новой версии документа уточняется, что Жилищный кодекс будет регулировать вопросы пользования машино-местами только в случае, если паркинг расположен непосредственно в или под многоквартирным домом. Если же машино-места не являются частью дома, находятся за его пределами (например, паркинг единый на несколько домов жилого комплекса), то отношения собственников регулируются гражданским законодательством.

«В случае принятия законопроекта собственники машино-мест в многоквартирных домах смогут участвовать в принятии решений на общем собрании дома наряду с собственниками жилых помещений, — говорит один из авторов законопроекта депутат Павел Качкаев. — Сейчас нередки случаи, когда управляющая организация назначает плату за пользование паркингом самовольно, не советуясь и не обсуждая размер платы с собственниками машино-мест. Теперь же они смогут узнать, как формируется цена за содержание их парковочного места в надлежащем состоянии — в чистоте, с освещением и т.п.».

Владельцы парковочных мест обязаны будут оплачивать содержание общедомового имущества, его текущий и капитальный ремонт, коммунальные услуги

Еще одна новелла, предлагаемая в законопроекте, — право собственников машино-мест провести собственное общее собрание. Здесь могут приниматься решения об установке систем видеонаблюдения, сигнализации, об организации охраны и т.п. Главное, чтобы принятые решения не вели к дополнительным расходам других собственников — оплачивать охрану и прочие дополнительные услуги владельцы парковочных мест должны самостоятельно.

Параллельно в Госдуме рассматривается законопроект «О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях», инициатором которого стал председатель комитета ГД по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников. Этот документ направлен как раз на регулирование использования машино-мест и гаражей, не входящих в состав многоквартирного дома.

Как говорил «РГ» Крашенинников, в законодательстве сейчас даже нет определения объекта, предназначенного для стоянки и хранения транспортных средств. Многие владельцы не могут зарегистрировать право собственности на уже возведенный гараж. Законопроектом устанавливается, что считать гаражом, гаражным комплексом, машино-местом и устраняются другие правовые пробелы в этой сфере.

rg.ru

Кто должен оплачивать расходы на содержание общего имущества в паркинге бизнес-центра

Вопрос:

Организация владеет подземным паркингом в бизнес-центре. Все машино-места в паркинге приватизированы. Места общего пользования – проходы, проезды, инженерные коммуникации – остались в собственности компании, которая несет расходы на содержание своего имущества. Так как паркинг находится в нежилом здании, положение о содержании общедолевого имущества в многоквартирных домах к паркингу неприменимо.
Как перераспределить расходы на собственников отдельных машино-мест?

Ответ:

Собственники отдельных машино-мест в паркинге становятся сособственниками мест общего пользования в силу закона. Следует провести общее собрание, на котором надо установить порядок определения расходов, обязанности сособственников, размер расходов, доли каждого сособственника в расходах и прочие вопросы, относящиеся к содержанию имущества. Если не удастся договориться, придется регламентировать несение таких расходов собственниками машино-мест в судебном порядке.

Объясним подробнее.

С 01.01.2017 вступили в силу изменения в законодательстве, позволившие владельцам машино-мест оформить выдел в натуре своего машино-места и регистрацию его в качестве собственного объекта в ЕГРН.

Законодательно вопросы несения расходов на содержание общедолевого имущества достаточно хорошо урегулированы положениями Жилищного и Гражданского кодексов РФ в отношении общедолевого имущества в многоквартирных домах, в квартирах, жилых помещениях (ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ)

По нежилым помещениям, в частности, паркингам, отдельно стоящим гаражам, другим нежилым зданиям,  такие нормы и положения не установлены.

В таком случае применяется п. 1 ст. 6 ГК РФ – аналогия закона. То есть статьи, регулирующие сходные отношения по собственникам жилых помещений, применимы к собственникам нежилых.

В отношении машино-мест в Федеральном законе от 03.07.2016 N 315-ФЗ говорится о том, что «…имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств… и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест».

Так как пунктом 4 ст. 244 ГК РФ установлено, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не подлежит разделу, у всех собственников машино-мест возникает право собственности на общее имущество в силу закона. С этим правом корреспондирует обязанность по содержанию общего имущества (ст. 210 ГК РФ).

Распоряжение общей собственностью должно происходить по соглашению всех собственников имущества (ст. 247 ГК РФ).

Собственники машино-мест совместно с организацией, владеющей паркингом, должны определить по соглашению сторон права, обязанности и размер расходов на содержание мест общего пользования. Для того чтобы прийти к решению, удовлетворяющему интересам всех сторон, следует установить обязанности участия в расходах путем подсчета доли в праве на общее совместное имущество. Такую возможность дает ст. 249 ГК РФ.

Обычно такое соглашение достигается путем проведения общего собрания собственников. Организация — собственник всего паркинга может инициировать проведение такого собрания. Скорее всего, управление помещением паркинга и его содержание  уже возложены на какую-либо управляющую организацию, то есть расходы и затраты собственника паркинга на его содержание могут быть определены.

Решение, вынесенное общим собранием собственников недвижимости, обязательно для всех сособственников, безотносительно к тому, принимал ли данный собственник участие в общем собрании и как голосовал. В данной ситуации опять же применяются сходные положения ЖК РФ (ст. 44–48), также есть гл. 9.1 ГК РФ о решениях собраний какого-либо сообщества.

Таким образом, если собрание проведено без нарушений, то на нем можно распределить обязанности и разрешить все возникшие вопросы по эксплуатационным расходам, коммунальным платежам, содержанию и ремонту общего имущества паркинга.

Если же не получится собрать такое собрание ни заочно, ни очно или не удастся договориться мирно с сособственниками машино-мест, выход один: обратиться в суд за установлением долей собственности (п. 5 ст. 244 ГК РФ) или за восстановлением справедливости в части неосновательного обогащения собственников машино-мест при несении бремени содержания и расходов на общее имущество только собственником паркинга.

Практика судов по несению расходов:

— на определение доли — Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.07.2018 № 02АП-3614/2018;

— на неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) — постановления Арбитражного суда Уральского округа от 10.10.2018 № Ф09-6069/18, от 29.05.2017 № Ф09-2048/17, ФАС Поволжского округа от 17.07.2012 № А12-17836/2011.

Ответ подготовлен службой правового консалтинга компании РУНА

www.v2b.ru

Оплата за тепла в парковке, расположенного в жилом доме

Раиса, добрый вечер.

Полагаю, что ТСЖ в данном случае просто пытается получить плату за расход тепловой энергии на технологические потери при ее транспортировке, что незаконно.

Вот пример судебной практики по данному вопросу  http://www.garant.ru/products/…

В данном случае суд отказал УК во взыскании задолженности, указав, что

В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации магистраль горячего водоснабжения относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Разводящие магистральные трубопроводы, проходящие через помещение, принадлежащее Якшиной Н.А., не отвечают признакам теплопотребляющих устройств.

В силу п. 58 раздела 9 Методических указаний по расчету тарифов на электрическую (тепловую) энергию, утвержденных приказом Федеральной службы по тарифам от 06.08.2004 N 20-э/2, расчет платы за услуги по передаче тепловой энергии по тепловым сетям определяется из расходов на эксплуатацию тепловых сетей и расходов на оплату тепловой энергии, израсходованной на передачу тепловой энергии по тепловым сетям (технологический расход (потери) тепловой энергии в сетях.

В составе расходов учитываются тепловые потери через изоляцию трубопроводов тепловых сетей и с потерями теплоносителей и потери (в том числе с утечками) теплоносителей (п. 61.2 указанных Методических указаний). Расходы на компенсацию указанных потерь и затрат определяются по действующим тарифам и ценам на каждый из видов ресурсов, получаемых по договорам с поставщиками (п. 61.3 данных Методических указаний). Расчет платы за услуги по передаче тепловой энергии должен включать в себя компенсации потерь тепловой энергии в сетях и потерь сетевой воды (таблица N П 1.24.1 названных Методических указаний).

Как было верно установлено судами, Общество, предъявив к оплате ответчику стоимость тепловой энергии, проходящей по транзитной заизолированной магистрали, фактически требует оплатить технологический расход (потери) тепловой энергии в сетях многоквартирного дома.
Факт прохождения через нежилое помещение магистрали горячего водоснабжения сам по себе не свидетельствует о наличии оснований для взыскания с собственника такого помещения платы за отопление.

Аналогичную позицию суды заняли по ряду других дел (постановления АС Уральского округа от 11.02.2015 № Ф09-10034/14, Ф09-9985/14, АС Восточно-Сибирского округа от 15.10.2014 по делу № А10-2458/2013, АС Западно Сибирского Округа от 20.02.2015 № Ф04-15650/2015, АС Северо Западного Округа от 27.10.2015 по делу № А42-9616/2014). 

С уважением, адвокат Сергей Нестеров.

pravoved.ru

---

Смотрите также