Тсж под управлением управляющей компании выгодно ли жильцам

Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья

Через формат ТСЖ собственники квартир управляют своим домом: решают вопросы его содержания и благоустройства двора. Однако есть у самой демократичной формы управления и свои минусы

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Что такое ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.

Как создать ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Права и обязанности ТСЖ

В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.

ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.

Плюсы:

• один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
• ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
• вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
• ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.

Минусы:

• как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
• в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
• тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

Если дом включает в себя больше 30 квартир, то жильцам нужно выбрать тип управления имуществом. ТСЖ (товарищество собственников жилья) выступает одним из самых популярных способов. Но немалым спросом пользуется и УК (управляющая компания). Возможно ли объединение этих двух форм управления недвижимостью? Попробуем разобраться в статье.

Показать содержание

• Правовые основания УК распоряжаться домом при наличии ТСЖ
• Когда возможно привлечение для распоряжения домом сторонней организации?
• Виды договоров между этими структурами

На обслуживание     На управление    

• Нужна ли организации по управлению лицензия?
• Может ли товарищество собственников забрать дом у УК и каким образом?

Правовые основания УК распоряжаться домом при наличии ТСЖ

Товарищество собственников имеет право выполнять функции управления домом своими силами, либо заключить соглашение об оказании услуг с любой компанией.

Поскольку товарищество считается некоммерческой организацией, выступать в роли УК оно не может. Товарищество может нанимать персонал для обслуживания дома. Но есть некоторые причины, почему требуется УК:

• УК являются хорошо отлаженным и проверенным механизмом.
• В штате таких компаний есть грамотные профессионалы.
• Есть возможность контроля УК при помощи государственных систем и законов.
• Члены ТСЖ далеко не всегда способны компетентно управлять домом.

Собственникам нужно сделать выбор: распоряжаться будет ТСЖ, УК, ТСН, ЖСК (ч. 2 ст. 161 ЖК). В соответствии с этой же частью ст. 161 собственники дома не могут выбрать сразу 2 способа управления.

Но присутствует один нюанс. В ЖК РФ в ст. 162 ч.2 присутствует утверждение, которое разрешает выбрать юридически один метод управления, но фактически реализовать два. В статье сказано, что по договору управления УК по задаче от второй стороны на протяжении срока договора обязуется исполнять работы и оказывать услуги по распоряжению домом, обеспечению коммунальных услуг и т.п.

При этом всем, другой стороной соглашения могут выступать не просто собственники квартир, но и орган правления ТСЖ. То есть владельцы недвижимости могут через товарищество подписать договор с УК, по факту получив для управления ТСЖ плюс УК. И нарушением закона это не будет.

Когда возможно привлечение для распоряжения домом сторонней организации?

Возможность того, что управляющая компания управляет домом при наличии ТСЖ, предусматривается в ч. 2 ст. 162 ЖК. Но здесь следует сказать, что договор распоряжения многоквартирным домом, который подписывается между управляющей компанией и ТСЖ, не следует путать с соглашением об обслуживании, который заключается между этими же сторонами. Эти случаи рассмотрим подробнее ниже.

Виды договоров между этими структурами

Действующий закон предусмотрел 2 типа соглашений, которые можно заключать между УК и ТСЖ:

• Подряда (его положения регулируются гл. 37 ГК).
• Возмездного оказания услуг по распоряжению домом, который заключается в порядке, предусмотренным ст. 161 ЖК РФ.

Оба соглашения подписываются в письменной форме председателем товарищества.

Непременными условиями выступают:

• Платность (указывается цена или способ ее определения).
• Срочность (указание срока действия).
• Виды услуг следует четко указать.

Договор считается заключенным не в тот момент, когда имеется решение собрания, а если на нем есть оригиналы подписей и печатей уполномоченных лиц сторон.

На обслуживание

При этом варианте товарищество не отдает функцию правления домом сторонней компании. Товарищество имеет возможность передать компании только отдельные функции или обязанности по своему усмотрению. Например, услуги по осуществлению ремонта и по содержанию общего имущества.

Так, управляющая компания получается выступает в качестве подрядной организации. При этом варианте соглашения товарищество:

• Распоряжается домом.
• Проводит текущий сервис, ремонт и содержание имущества из общей собственности.
• Обеспечивает коммунальные услуги.
• Претензии к качеству сервиса владельцами недвижимости предъявляются в адрес ТСЖ (как и куда жаловаться на ТСЖ?).

Особенности для УК:

• не имеет полномочий на управление домом и не собирает средства на распоряжение, потому их и не тратит;
• получает оплату по договору услуг (по гл. 39 ГК).

Условия и цена соглашения устанавливаются по взаимосогласию сторон (ТСЖ и УК). Товарищество подписывает соглашение на базе решения управленческого органа, согласно с годовой сметой. Так, все недовольства по качеству сервиса, управлению и содержанию недвижимости, штрафы и иные меры наказания за нарушение норм ЖК предъявляются к товариществу.

Если УК виновата в ответственности ТСЖ перед контролирующими органами, к примеру, из-за оказания низкокачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по соглашению, то товарищество имеет полное право взыскать убытки с управленцев как с подрядчика.

Взносы на обслуживание и ремонт имущества из общей собственности закрепляет общее решение на собрании членов товарищества по годовой смете. Сумма взноса устанавливается равным для каждого собственника помещений в МКД, вне зависимости от наличия членства в товариществе.

На управление

Этот тип соглашения между сторонней управляющей организацией и ТСЖ позволяет целиком переложить обязанности правления с ТСЖ на УК наряду с обязанностями по текущим ремонтам, обслуживанию, предоставлению коммунальных услуг.

В итоге взаимоотношения появляются между сторонней организацией и собственниками. Хотя по факту собственники не считаются стороной договора. Но претензии к качеству услуг они предъявляют УК, поскольку договором управления закрепляются их обязанности и права. При этом способе управления ТСЖ:

• Не собирает деньги с владельцев жилья на обслуживание дома.
• Не распоряжается деньгами, полученными от владельцев недвижимости.
• По факту органы правления ТСЖ бездействуют, т.к. функции правления переданы сторонней управляющей организации.
• Председатель и правление только контролируют действия управляющей компании и могут разрывать договор.
• Оплата труда председателя и правления может производиться на базе решения общего собрания членов товарищества. Но т.к. они не входят в список работников УК, то это условие требуется прописать в договоре правления.

Длительность этого соглашения в жилищном законодательстве не определяется, потому его можно заключать на любой период. Расторгать и подписывать этот договор имеет право правление ТСЖ, решение собрания членов товарищества или владельцев не требуется (п.4 ст. 148 ЖК).

Соглашение подписывается председателем от имени товарищества, под его действие попадают все собственники недвижимости в доме. ТСЖ не отвечает за качество работ и услуг, состояние дома. Все требования, штрафы, другие наказания за несоблюдение требований ЖК следует предъявлять УК.

После передачи функций контроля над домом управляющей компании у ТСЖ отпадает нужда в утверждении ежегодной сметы, создании отчетов о расходовании средств (об отчетах ТСЖ читайте тут).

Нужна ли организации по управлению лицензия?

Компания может выполнять работы по договору подряда с ТСЖ без наличия лицензии. Лицензия будет обязательна для осуществления деятельности по договору правления с ТСЖ.

Может ли товарищество собственников забрать дом у УК и каким образом?

Дабы закончить сотрудничество со сторонней управляющей организацией, желания будет мало. Для разрыва договора управления МКД потребуются веские основания:

1. Неисполнение условий соглашения.
2. Невыполнение обязанностей или недобросовестное их исполнение.
3. Отказ от предоставления данных.
4. Завершение срока действия соглашения.

Последнее основание самое простое – срок соглашения окончен и его просто не продлили. В остальных ситуациях – все факты должны иметь подтверждение. Осуществить проверку имеет право жилищная инспекция, прокуратура на основе жалоб владельцев недвижимости. С такими доказательствами жильцы имеют право обращаться в суд.

Есть еще один вариант, который не предусматривает подобного непростого способа. Собственники на общем собрании должны решить проблему, договориться о смене формы управления домом с УК на товарищество.

Требуется, чтобы проголосовало большинство. Голоса считают пропорционально отношению доли владельца недвижимости к доле общего имущества, говорится в ст. 48 ЖК. Если кто-то из владельцев не пришел на собрание, то нужно разнести бланки для голосования, их потом прикрепят к протоколу.

После этого требуется известить управляющую компанию о разрыве договора управления по причине изменения типа правления.

Выбор формы управления домом должен осуществляться ответственно и на основании общего решения всех собственников. Если у членов ТСЖ нет опыта, разумнее обратиться за помощью к сторонней управляющей организации и передать ей правление домом

09.03.2016

Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ.

По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК. Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.

Способ управления домом — товарищество

Собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Управлять МКД может УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК либо это может быть непосредственное управление (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

По сути управление МКД состоит из:

• предоставления коммунальных услуг;
• выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
• использования общего имущества — предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников (ч.3-3.1 ст.44 ЖК РФ).

Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.

Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.

Таким образом, собственники, избрав на общем собрании способ управления своим домом ТСЖ, могут через этот орган правления заключить договор с УК. При этом, никакого нарушения законодательства не будет.

Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Подробнее рассмотрим оба стучая.

Договор управления между ТСЖ и УК

В данном случае ТСЖ полностью передаёт функции управления УК вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг.

В результате взаимоотношения возникают между собственниками и УК. Хотя формально собственники помещений в МКД не являются стороной договора. Но требования к качеству услуг собственники предъявляют к УК, так как договором управления закрепляются их права и обязанности.

При таком взаимодействии ТСЖ:

• не собирает денежные средства с собственников на управление МКД;
• не распоряжается собранными с собственников денежными средствами;
• органы управления товарищества фактически бездействуют, поскольку все функции управления МКД вверены УК;
• правление и председатель товарищества выполняют лишь функции контроля за действиями УК и имеют право расторгнуть договор управления;
• оплата работы правления и председателя товарищества может осуществляться на основании решения общего собрания членов ТСЖ. Но поскольку они не являются сотрудниками УК, то данное условие нужно прописывать в договоре управления;
• срок действия данного договора в жилищном законодательстве не определен, поэтому может заключаться на любой срок;
• заключать и расторгать такой договор имеет право правление товарищества, решение собрания собственников или членов ТСЖ для этого не нужно (п.4 ст.148 ЖК РФ);
• договор подписывает председатель товарищества от имени товарищества, действие договора распространяется на всех собственников помещений в доме;
• товарищество не несёт ответственности и не отвечает за качество услуг и работ и состояние дома;
• все требования к качеству коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, а также требования к раскрытию информации по Стандарту (ПП РФ №731), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение требований жилищного законодательства предъявляются к УК.
• с передачей функций управления домом к УК у товарищества отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодную смету доходов и расходов, отчитываться о её исполнении и использовании средств.

Договор обслуживания между ТСЖ и УК

При данном способе взаимодействия товарищество не передаёт функции управления домом управляющей компании. ТСЖ может передать УК только некоторые функции или обязанности по собственному усмотрению. Это могут быть, например, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Таким образом, УК выступает в качестве подрядной организации;

При таком взаимодействии ТСЖ:

• осуществляет управление МКД, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, а также предоставляет коммунальные услуги;
• требования к качеству выполняемых работ и оказываемых услуг собственники предъявляют к товариществу;
• УК не управляет домом и не собирает денежные средства на управление, поэтому не расходует их;
• УК получает вознаграждение по договору оказания услуг (гл.39 ГК РФ). Стоимость и условия договора обслуживания определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию;
• договор заключается товариществом на основании решения органа правления ТСЖ в строгом соответствии со сметой доходов и расходов на год.

Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.

При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.

Взносы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год. Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД независимо от членства в товариществе.

Таким образом, указанные выше различия помогут понять разницу во взаимодействии управляющей компании и товарищества по договору управления и договору обслуживания.

В первом случае УК является исполнителем работ и услуг по договору управления, собственники — их заказчиком, а ТСЖ лишь сторонним наблюдателем и контролёром. Во втором случае отвечать за всё будет товарищество, а управляющая компания по договору обслуживания будет выступать лишь в качестве подрядной организации и получать вознаграждение по агентскому договору.

Какой способ выбрать — ваше право. Но помните, что при заключении договора управления с УК товарищество теряет право управлять домом и становится “номинальным королём”. При заключении же договора обслуживания у ТСЖ остаётся полное право на управление домом и расходование собранных с собственников помещений денежных средств.

Чтобы орган правления ТСЖ не злоупотреблял своими полномочиями и без согласия остальных собственников помещений в МКД не заключал договор управления с УК, необходимо в уставе товарищества прописать, что правом на заключение договоров управления обладает общее собрание членов ТСЖ. Только в таком случае будет полностью реализована цель создания товарищества – самостоятельное управление МКД собственниками помещений в доме.

Предоставление некачественных услуг, несоблюдение условий договора или мошенничество — причины, по которым жильцы дома могут захотеть сменить управляющую компанию, перейти в ТСЖ или наоборот выйти из товарищества собственников и присоединиться к УК.

В этой статье рассматриваем, как организовать плавный и быстрый переход из товарищества собственников в управляющую компанию или наоборот, какие шаги важно пройти и какие нюансы учесть, чтобы не пришлось отстаивать свои права в судебном порядке.

ТСЖ и УК — определение, отличия

Жилищный кодекс РФ определяет, что собственники многоквартирного дома (МКД) могут на свое усмотрение решить, как управлять общим имуществом:

• привлечь стороннюю управляющую компанию;
• создать товарищество собственников жилья и управлять самостоятельно;
• выполнять функции обслуживания МКД своими силами, при условии, что количество квартир не превышает тридцати.

Для большинства многоквартирных домов актуальны первые два варианта — привлечь стороннюю управляющую компанию или создать ТСЖ. В чем отличия?

ТСЖ или товарищество собственников жилья — некоммерческое юридическое лицо, которое сформировано через объединение собственников квартир, чтобы совместно управлять имуществом, находящимся в долевой собственности.

УК — коммерческая организация. В этом основное отличие от товарищества. Управляющая компания на платной основе будет руководить общей собственностью жильцов многоквартирного дома. Деятельность осуществляется на основании договора доверительного управления.

Как сменить ТСЖ на управляющую компанию и наоборот

В ст. 161 (п.3) ЖК РФ указано, что собственники многоквартирного дома могут на свое усмотрение в любое время изменить способ управления общим имуществом, то есть, выйти из товарищества собственников жилья и отдать полномочия управляющей компании или наоборот.
Многим участие в ТСЖ кажется неудобным, так как нужно регулярно посещать общие собрания, принимать решения по вопросу, которые касаются обслуживания. Чтобы сменить товарищество на управляющую организацию или наоборот достаточно решения, принятого жильцами на общем собрании.

Плюсы и минусы УК при переходе из ТСЖ

Делегируя обязанности по управлению общим имуществом сторонней управляющей компании, жильцы в многоквартирном могут отметить следующие преимущества:

• Управление берет на себя команда разнопрофильных специалистов с высокими компетенциями в сфере предоставления ЖКХ услуг.
• Развитая материально-техническая база.
• Управляющая компания отслеживает изменения, которые касаются жилищного законодательства, и быстро вносит необходимые коррективы.
• Когда речь идет о государственных программах, касающихся сферы ЖКХ, управляющая компания является приоритетным участником. Например, управляющая организация может получить возмещение расходов, связанных с проведением капитального ремонта в доме или сооружением детских игровых площадок во дворе.
• Управляющую компанию проще привлечь к ответственности, так как ее деятельность контролируется Роспотребнадзором и Жилищной инспекцией.

Конечно, в таком решении не только одни плюсы, есть и свои минусы, которые можно обнаружить при переходе из ТСЖ. Например:

• Контролировать деятельность управляющей компании сложнее, особенно расходование целевых средств.
• При расторжении договора приходится адаптироваться к новой форме управления.
• Не исключено, что недобросовестные представители компании будут пользоваться своим положением и обслуживать здание ненадлежащим образом.
• В договоре доверительного управления есть много юридических нюансов, которые важно учесть при заключении, поэтому лучше для этих целей привлечь опытного юриста в данной сфере.

Необходимо ли ликвидировать ТСЖ при смене формы правления домом?

В действующем законодательстве не указано, что жильцы многоквартирного дома обязаны ликвидировать ТСЖ при переходе к другому способу управления. Этот вопрос остается на усмотрение собственников и решается на общем собрании жильцов.

Пошаговая процедура перехода от ТСЖ к УК

Рассмотрим пошагово, как жильцам могут организовать переход из ТСЖ в УК:

1. Инициатор перехода должен созвать общее собрание жильцов в многоквартирном доме.
2. На собрании собственники проводят голосование и выбирают форму управления общедомовым имуществом. Все правила голосования на таком собрании прописаны в ст. 48 ЖК РФ.
3. Необходимо оформить решение жильцов МКД о переходе к другому способу управления специальным протоколом. Все жильцы, которые не присутствовали на общем собрании, также уведомляются о принятом решении.
4. В течение трех рабочих дней после принятого решения товарищество собственников передает представителю управляющей организации техническую документацию на дом и ключи от технических помещений, а также коды доступа к электронному оборудованию.
5. В завершении остается заключить договор доверительного управления выбранной компанией, по которому она обязана предоставлять услуги по обслуживанию общедомового имущества жильцов.

Как перейти от управляющей компании и создать ТСЖ

Пользуясь услугами управляющей компании, жильцы могут решить, что хотят создать товарищество собственников. Причины могут быть разными, например, одни из самых распространенных — нецелевое расходование средств или некачественное предоставление услуг. Для такого перехода необходимо собрать общее собрание жильцов, провести голосование, оформить решение соответствующим протоколом. После этого можно запускать процесс перехода.

ТСЖ — плюсы и минусы

Начнем с преимуществ ТСЖ:

• Жильцы в многоквартирном доме получают больше возможностей влиять на выбранную модель правления, так как практически все решения принимаются совместно на собраниях жильцов путем голосования.
• Часто удается сократить общедомовые расходы благодаря использованию дополнительных источников финансирования. Например, действующее законодательство разрешает товариществу собственников вести коммерческую деятельность, а полученные средства направлять на удовлетворение своих нужд.
• Процесс управления общим имуществом находится под постоянным контролем жильцов.
• Многие отмечают, что товарищества организуют более качественное обслуживание многоквартирных домов, так как все участники искренне заинтересованы в благоустройстве территории.

Но для такой формы характерны и некоторые недостатки:

• За содержание МКД с жильцов взимается более высокая плата, что удовлетворяет не всех совладельцев.
• Между жильцами могут возникать постоянные разногласия, что приводит к несогласованности действий, решения часто затягиваются.
• Если есть жильцы, имеющие большие долги по коммунальным платежам, их задолженности компенсируются за счет остальных плательщиков, что может привести к конфликтным ситуациям.

Порядок перехода дома от УК к ТСЖ

Для перехода в товарищество собственников необходимо выполнить следующие шаги:

1. На общем собрании жильцам нужно принять решение об отказе от услуг УК и переходе на новую форму при помощи товарищества.
2. На основании принятого решения расторгнуть договор доверительного управления с УК.
3. Создать товарищество владельцев квартир МКД и зарегистрировать его согласно установленному порядку.

Создание ТСЖ — инструкция при переходе

Для создания товарищества необходимо выполнить следующие шаги:

1. Сформировать инициативную группу жильцов для решения формальностей.
2. Обратиться в местную администрацию и подать заявление с запросом предоставить список всех квартир в указанном многоквартирном доме и утвердить кандидатуры представителя от района, который будет присутствовать на собрании жильцов для установления кворума.
3. Подготовиться к собранию — разработать устав для утверждения через голосование, подготовить листы для голосования.
4. Провести собрание жильцов, принять окончательное решение о создании товарищества собственников и проголосовать за разработанный проект устава.
5. Зарегистрировать ТСЖ в своем районе.
6. Открыть в банке расчетный счет, уведомить контролирующие органы — местную администрацию и жилищную инспекцию, о создании товарищества собственников.

После того, как все шаги успешно выполнены, управление общим имуществом МКД официально передается товариществу собственников.

Что делать, если УК не передает дом в ТСЖ?

Опыт показывает, что не всегда удается спокойно уйти от управляющей организации, которая не справляется с взятыми на себя обязательствами, и передать все полномочия товариществу собственников. Выше мы обсудили, что при переходе в ТСЖ важно передать всю документацию и ключи правопреемнику. Иногда представители управляющих компаний отказываются передавать полномочия. В таком случае единственным выходом может быть обращение в суд с иском. Обращаться в судебную инстанцию нужно по месту, где находится многоквартирный дом.

Подведем итоги. Жильцы в многоквартирном доме могут пользоваться своим законным правом и выйти из ТСЖ, передав все полномочия УК, или, наоборот. В обоих случаях достаточно принять решение на общем собрании жильцов, после чего действовать согласно пошаговым инструкциям, которые мы рассмотрели для обоих вариантов перехода.

Оптимизация управления жилой недвижимостью для УК и ТСЖ

Управление жилой недвижимостью — задача не из простых. Излишняя бумажная волокита, отсутствие прозрачности процессов приводят к разногласиям и конфликтным ситуациям. Чтобы минимизировать и лавировать подобные случаи, стоит задуматься о оптимизации.

На рынке ЖКХ уже существуют готовые цифровые приложения, которые позволяют решить основные проблемы при управлении жилой недвижимостью. Одно из таких решений — онлайн-платформа Домопульт, с помощью которой можно автоматизировать и улучшить внутренние и внешние процессы, связанные с жилой недвижимостью, выстроить эффективную коммуникацию с несколькими сторонами. Ознакомиться более подробно с онлайн-платформой Домопульт и ее возможностями, можно в нашей статье“Автоматизация для управляющей компании, для чего необходимо?”

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Как жильцам выбрать способ управления домом?

В домах, где все помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, стало обязательным проведение открытого конкурса для выбора управляющей организации. Но если в доме большая часть помещений находится в частной собственности, жильцы могут сами выбрать способ управления. Как понять, какой из них окажется подходящим и повлияет ли он на размер платы за жилищно-коммунальные услуги?

В январе 2020 г. был изменен порядок выбора управляющей организации для многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности¹. Теперь для ее избрания стало обязательным проведение открытого конкурса. Ранее для «полностью государственных» домов подобное требование отсутствовало. Проведение конкурса было обязательным лишь для домов, в которых только часть площади помещений, но при этом более 50%, находилась в государственной или муниципальной собственности.

Вместе с тем затронутые изменениями ситуации сейчас редки. Обычно в многоквартирных домах большая часть помещений находится в частной собственности. Поэтому жильцы могут выбрать способ управления домом на общем собрании собственников помещений.