Тсж передает полномочия управляющей компании

Если дом включает в себя больше 30 квартир, то жильцам нужно выбрать тип управления имуществом. ТСЖ (товарищество собственников жилья) выступает одним из самых популярных способов. Но немалым спросом пользуется и УК (управляющая компания). Возможно ли объединение этих двух форм управления недвижимостью? Попробуем разобраться в статье.

Показать содержание

• Правовые основания УК распоряжаться домом при наличии ТСЖ
• Когда возможно привлечение для распоряжения домом сторонней организации?
• Виды договоров между этими структурами

На обслуживание     На управление    

• Нужна ли организации по управлению лицензия?
• Может ли товарищество собственников забрать дом у УК и каким образом?

Правовые основания УК распоряжаться домом при наличии ТСЖ

Товарищество собственников имеет право выполнять функции управления домом своими силами, либо заключить соглашение об оказании услуг с любой компанией.

Поскольку товарищество считается некоммерческой организацией, выступать в роли УК оно не может. Товарищество может нанимать персонал для обслуживания дома. Но есть некоторые причины, почему требуется УК:

• УК являются хорошо отлаженным и проверенным механизмом.
• В штате таких компаний есть грамотные профессионалы.
• Есть возможность контроля УК при помощи государственных систем и законов.
• Члены ТСЖ далеко не всегда способны компетентно управлять домом.

Собственникам нужно сделать выбор: распоряжаться будет ТСЖ, УК, ТСН, ЖСК (ч. 2 ст. 161 ЖК). В соответствии с этой же частью ст. 161 собственники дома не могут выбрать сразу 2 способа управления.

Но присутствует один нюанс. В ЖК РФ в ст. 162 ч.2 присутствует утверждение, которое разрешает выбрать юридически один метод управления, но фактически реализовать два. В статье сказано, что по договору управления УК по задаче от второй стороны на протяжении срока договора обязуется исполнять работы и оказывать услуги по распоряжению домом, обеспечению коммунальных услуг и т.п.

При этом всем, другой стороной соглашения могут выступать не просто собственники квартир, но и орган правления ТСЖ. То есть владельцы недвижимости могут через товарищество подписать договор с УК, по факту получив для управления ТСЖ плюс УК. И нарушением закона это не будет.

Когда возможно привлечение для распоряжения домом сторонней организации?

Возможность того, что управляющая компания управляет домом при наличии ТСЖ, предусматривается в ч. 2 ст. 162 ЖК. Но здесь следует сказать, что договор распоряжения многоквартирным домом, который подписывается между управляющей компанией и ТСЖ, не следует путать с соглашением об обслуживании, который заключается между этими же сторонами. Эти случаи рассмотрим подробнее ниже.

Виды договоров между этими структурами

Действующий закон предусмотрел 2 типа соглашений, которые можно заключать между УК и ТСЖ:

• Подряда (его положения регулируются гл. 37 ГК).
• Возмездного оказания услуг по распоряжению домом, который заключается в порядке, предусмотренным ст. 161 ЖК РФ.

Оба соглашения подписываются в письменной форме председателем товарищества.

Непременными условиями выступают:

• Платность (указывается цена или способ ее определения).
• Срочность (указание срока действия).
• Виды услуг следует четко указать.

Договор считается заключенным не в тот момент, когда имеется решение собрания, а если на нем есть оригиналы подписей и печатей уполномоченных лиц сторон.

На обслуживание

При этом варианте товарищество не отдает функцию правления домом сторонней компании. Товарищество имеет возможность передать компании только отдельные функции или обязанности по своему усмотрению. Например, услуги по осуществлению ремонта и по содержанию общего имущества.

Так, управляющая компания получается выступает в качестве подрядной организации. При этом варианте соглашения товарищество:

• Распоряжается домом.
• Проводит текущий сервис, ремонт и содержание имущества из общей собственности.
• Обеспечивает коммунальные услуги.
• Претензии к качеству сервиса владельцами недвижимости предъявляются в адрес ТСЖ (как и куда жаловаться на ТСЖ?).

Особенности для УК:

• не имеет полномочий на управление домом и не собирает средства на распоряжение, потому их и не тратит;
• получает оплату по договору услуг (по гл. 39 ГК).

Условия и цена соглашения устанавливаются по взаимосогласию сторон (ТСЖ и УК). Товарищество подписывает соглашение на базе решения управленческого органа, согласно с годовой сметой. Так, все недовольства по качеству сервиса, управлению и содержанию недвижимости, штрафы и иные меры наказания за нарушение норм ЖК предъявляются к товариществу.

Если УК виновата в ответственности ТСЖ перед контролирующими органами, к примеру, из-за оказания низкокачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по соглашению, то товарищество имеет полное право взыскать убытки с управленцев как с подрядчика.

Взносы на обслуживание и ремонт имущества из общей собственности закрепляет общее решение на собрании членов товарищества по годовой смете. Сумма взноса устанавливается равным для каждого собственника помещений в МКД, вне зависимости от наличия членства в товариществе.

На управление

Этот тип соглашения между сторонней управляющей организацией и ТСЖ позволяет целиком переложить обязанности правления с ТСЖ на УК наряду с обязанностями по текущим ремонтам, обслуживанию, предоставлению коммунальных услуг.

В итоге взаимоотношения появляются между сторонней организацией и собственниками. Хотя по факту собственники не считаются стороной договора. Но претензии к качеству услуг они предъявляют УК, поскольку договором управления закрепляются их обязанности и права. При этом способе управления ТСЖ:

• Не собирает деньги с владельцев жилья на обслуживание дома.
• Не распоряжается деньгами, полученными от владельцев недвижимости.
• По факту органы правления ТСЖ бездействуют, т.к. функции правления переданы сторонней управляющей организации.
• Председатель и правление только контролируют действия управляющей компании и могут разрывать договор.
• Оплата труда председателя и правления может производиться на базе решения общего собрания членов товарищества. Но т.к. они не входят в список работников УК, то это условие требуется прописать в договоре правления.

Длительность этого соглашения в жилищном законодательстве не определяется, потому его можно заключать на любой период. Расторгать и подписывать этот договор имеет право правление ТСЖ, решение собрания членов товарищества или владельцев не требуется (п.4 ст. 148 ЖК).

Соглашение подписывается председателем от имени товарищества, под его действие попадают все собственники недвижимости в доме. ТСЖ не отвечает за качество работ и услуг, состояние дома. Все требования, штрафы, другие наказания за несоблюдение требований ЖК следует предъявлять УК.

После передачи функций контроля над домом управляющей компании у ТСЖ отпадает нужда в утверждении ежегодной сметы, создании отчетов о расходовании средств (об отчетах ТСЖ читайте тут).

Нужна ли организации по управлению лицензия?

Компания может выполнять работы по договору подряда с ТСЖ без наличия лицензии. Лицензия будет обязательна для осуществления деятельности по договору правления с ТСЖ.

Может ли товарищество собственников забрать дом у УК и каким образом?

Дабы закончить сотрудничество со сторонней управляющей организацией, желания будет мало. Для разрыва договора управления МКД потребуются веские основания:

1. Неисполнение условий соглашения.
2. Невыполнение обязанностей или недобросовестное их исполнение.
3. Отказ от предоставления данных.
4. Завершение срока действия соглашения.

Последнее основание самое простое – срок соглашения окончен и его просто не продлили. В остальных ситуациях – все факты должны иметь подтверждение. Осуществить проверку имеет право жилищная инспекция, прокуратура на основе жалоб владельцев недвижимости. С такими доказательствами жильцы имеют право обращаться в суд.

Есть еще один вариант, который не предусматривает подобного непростого способа. Собственники на общем собрании должны решить проблему, договориться о смене формы управления домом с УК на товарищество.

Требуется, чтобы проголосовало большинство. Голоса считают пропорционально отношению доли владельца недвижимости к доле общего имущества, говорится в ст. 48 ЖК. Если кто-то из владельцев не пришел на собрание, то нужно разнести бланки для голосования, их потом прикрепят к протоколу.

После этого требуется известить управляющую компанию о разрыве договора управления по причине изменения типа правления.

Выбор формы управления домом должен осуществляться ответственно и на основании общего решения всех собственников. Если у членов ТСЖ нет опыта, разумнее обратиться за помощью к сторонней управляющей организации и передать ей правление домом

1. Управление многоквартирным домом, вопросы ТСЖ

Какие способы управления многоквартирным домом существуют?

В соответствии со статьей 161 Жилищного Кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

— управление управляющей организацией;

— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Выбор способа управления осуществляется на общем собрании собственников (ст. 44-48 ЖК РФ). Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, кто не принял в нем участия или проголосовал «Против». Общее собрание собственников может в любое время изменить способ управления многоквартирным домом.

Управляющая организация — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Если после принятия решения о выборе способа управления решение не реализовано и в случае, если собственниками вообще не принято такого решения и при этом истек год с момента, когда его следовало принять, — орган местного самоуправления в установленном Правительством РФ порядке проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

После проведения конкурса орган местного самоуправления обязан в течение 10 дней проинформировать каждого собственника помещения о результатах конкурса и направить каждому собственнику проект договора управления домом. Собственники помещений обязаны заключить договор управления с управляющей организацией в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст.135 ЖК РФ). Непосредственное управление многоквартирным домом означает, что собственники сами заключают договоры с соответствующими организациями (лицами), осуществляющими определенные виды деятельности, без привлечения управляющей организации и без создания товарищества собственников жилья.

В случае непосредственного управления каждый из собственников от своего имени заключает договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Соответственно каждый по отдельности несет ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги.

Что касается оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то для этого заключается отдельный договор с соответствующими лицами — по решению общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны такого договора.

От имени собственников помещений в указанном доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников. Но может быть и иное лицо, имеющее доверенность в письменной форме, выдаваемой всеми или большинством собственников.

В практике широко применяется подход, при котором ТСЖ привлекает к управлению управляющую компанию. Право ТСЖ передать многоквартирный дом в управление профессиональной управляющей организации может быть реализовано в одной из двух форм:

-ТСЖ передает все функции по управлению домом управляющей организации;

-ТСЖ передает управляющей организации часть функций, связанных с управлением, т.е. собственники принимают управленческие решения, а исполнение решений доверяется профессиональной управляющей организации на основании договора.

В случае, если ТСЖ отказывается от осуществления всех функций по управлению домом в пользу управляющей организации, то это может привести к росту затрат на управление домом и ставится под сомнение необходимость существования самого товарищества, или оно получается аморфным. Целесообразней передать управляющей организации лишь часть функций, осуществление которых для товарищества является наиболее проблематичным.

Таким образом, взаимоотношения ТСЖ и управляющей организации полностью зависят от условий заключенного между ними договора.

По чьей инициативе может быть созвано общее собрание собственников?

Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений данного многоквартирного дома.

Инициаторами проведения первого общего собрания собственников могут быть любой собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ).

Из пункта 2 ст. 45 ЖК РФ следует, что внеочередные собрания собственников могут быть созваны по инициативе любого из них.

Также согласно п. 6 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления созывает собрание собственников помещений многоквартирного дома для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято.

Статья 45 ЖК РФ устанавливает ограниченный перечень требований, предъявляемых к извещению (сообщению) о проведении общего собрания.

Это извещение должно содержать следующую информацию:

сведения о лице (инициативной группе), по инициативе которого созывается данное собрание;

форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

дата и место проведения общего собрания;

дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование при заочном голосовании;

место или адрес, куда должны передаваться такие решения при заочном голосовании;

повестка дня данного собрания;

порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании;

место или адрес, где с ними можно ознакомиться;

предложение собственнику принять участие в подсчете итогов голосования.

По результатам общего собрания оформляется протокол. Обычно протокол оформляют избираемые на собрании председатель и секретарь. Часть 4 ст. 46 не предусматривает лицо, ответственное за оформление протокола, поэтому его следует определить на общем собрании. Место хранения протокола определяется решением собрания, но лучше один экземпляр хранить (по договоренности) в органах местного самоуправления, у которых он всегда может быть истребован.

Какие вопросы, отнесены Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся (ч.2 ст.44 ЖК РФ):

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

выбор способа управления многоквартирным домом;

другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Что такое очная и заочная формы общего собрания?

Общее собрание может проводиться в очной форме, когда собственники помещений присутствуют на собрании для обсуждения вопросов повестки дня и голосования.

В случае если общее собрание проводится без совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме, для выявления воли собственников по тому или иному вопросу используется заочная, письменная форма голосования. Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.

При заочной форме общего собрания вопросы повестки должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог выразить свою позицию, ответив однозначно. Например, должны быть приведены варианты решения вопроса.

На такие вопросы, как например, определение места размещения детской площадки или периодичности вывоза мусора, ответить однозначно невозможно. Они требуют дополнительного обсуждения собственниками, конкретные варианты их решения и будут впоследствии вынесены на голосование.

Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в смешанной «очно-заочной» форме не допускается законодательством.

В нашем многоквартирном доме инициативная группа провела общее собрание собственников помещений, совершив поквартирный обход и собрав на листе подписи проживающих. Уведомления о проведении общего собрания никто из нас не получал. Законны ли действия инициативной группы?

Действия инициативной группы незаконны. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Как часто можно проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

В соответствии со ст.47 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Также за собственниками закреплено право проведения внеочередного общего собрания, которое может быть инициировано любым из собственников данного многоквартирного дома или иными заинтересованными лицами (например, представителями органа местного самоуправления) в любое время.

Каким числом голосов принимаются решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам о реконструкции многоквартирного дома, о пределах использования земельного участка, о передаче в пользование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме?

Решения по указанным вопросам принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Могут ли жители неприватизированных квартир голосовать на собрании собственников?

Нет. Жилищный кодекс закрепил, что в общем собрании принимают участие и голосуют только собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома или их представители.

В неприватизированных квартирах и комнатах граждане (наниматели) проживают на основании договоров социального найма. Эти жилые помещения находятся в муниципальной или государственной собственности. На общем собрании в конкретном многоквартирном доме от имени собственника (государства или муниципального образования) участвуют представители уполномоченных органов.

Однако в случае если нанимателям будет предоставлено право (например, на основании доверенности) представлять собственника на общем собрании, то у них появится возможность участвовать в общем собрании собственников и голосовать по вопросам повестки.

Как рассчитать голоса, принадлежащие собственнику?

Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество (ст. 48 ЖК РФ).

Для начала определяется доля собственника в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно Жилищному Кодексу РФ (ст. 37 ЖК РФ) доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорционально размеру общей площади помещения.

Доля каждого собственника определяется по следующей формуле:

Д = S (помещения собственника)/S (всех помещений в многоквартирном доме)

где S (помещения собственника) — общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику;

S (всех помещений в многоквартирном доме) — общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, принадлежащих собственникам (кроме общего имущества – лестничные площадки, колясочные и т.д.).

Определение количества голосов каждого собственника на общем собрании производится в следующем порядке:

— устанавливается общее количество голосов собственников помещений. Чаще всего в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается равным 100 (или 100 %);

— составляется реестр собственников помещений в многоквартирном доме. Инициатор общего собрания, для составления реестра собственников, может получить необходимые сведения: в бюро технической инвентаризации (количество помещений и их общая площадь), из копий правоустанавливающих документов на помещения, хранящихся в управляющей организации либо непосредственно от собственников;

— рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения. В дальнейшем указанные сведения будут необходимы для определения кворума на общем собрании и при голосовании.

Рассмотрим порядок расчета на примере:

Собственнику А принадлежит квартира общей площадью 40кв.м., собственнику Б принадлежит квартира общей площадью 60кв.м. Общая площадь жилых и нежилых помещений, принадлежащих собственникам в данном доме составляет 3000 кв.м.

Таким образом, доля собственника А составит: 40: 3000=0,01.

Собственника Б составит: 60:3000= 0,02

Количество голосов, которым обладает каждый собственник, рассчитывается по формуле:

Кгол = Д х Кобщ

где Д — доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

К общ. — общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме (устанавливается в размере 100).

Таким образом, количество голосов

собственника А составит: 0,01*100=1 голос;

собственника Б составит:0,02*100-2 голоса.

Аналогичным образом рассчитываются голоса, принадлежащие другим участвующим в собрании собственникам.

Определив долю собственника в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, можно рассчитать его участие в расходах на ремонт общего имущества.

Предположим, что на ремонт подъезда необходимо 70 000 рублей.

Расходы собственника А составят: 0,01*70000=700 рублей;

Расходы собственника Б составят: 0,02*70000=1400 рублей.

Также определяется доля в праве на земельный участок. Предположим площадь сформированного земельного участка под многоквартирным домом -20000кв.м.

Доля собственника А = 0,01*20000=200 кв.м.

Доля собственника Б=0,02*20000=400 кв.м.

Приведен примерный Реестр собственников помещений многоквартирном доме с расчетом долей в праве общей собственности на общее имущество и количества голосов собственников.

Реестр собственников помещений в многоквартирном доме по адресу:
г. (пос.)__________, ул.______, дом №____

с указанием долей в праве общей собственности на общее имущество и количества голосов собственников

Вид помещения, номер  квартиры  (комнаты в  коммунальной  квартире)  или  кадастровый номер  нежилого  помещения	Собственник помещения (Ф.И.О. гражданина название муниципального образования, субъекта РФ, наименование юридического лица)	Сведения о документе, подтвержд ющем право  собствен ности на помещение (наименование, № и дата выдачи правоустан вливающего документа)	Общая площадь помещения собственника  (кв. м)	Доля собствен ника  помещения в праве общей собственно  и на общее имущество* (%)	Количество  голосов, принадле жащих собственнику помещения	Подпись собственника помещения (предста вителя собствен ника помещения)
Квартира 1
Квартира 2
Общая площадь помещений собственников, всего:		100%
Количество голосов собственников помещений, всего:

Ф.И.О. секретаря общего собрания

__________________________подпись

Ф.И.О. председателя общего собрания
_____________________________подпись

В чем преимущества ТСЖ?

Основная цель объединения жителей в ТСЖ – повышение эффективности управления многоквартирным домом, повышение сознательности собственников многоквартирного дома, т.е. сделать свой дом лучше, чем он был и по возможности сократить расходы жильцов на эксплуатацию, а также за свои деньги получать должное качество жилищных и коммунальных услуг, что означает:

—       товарищество, добровольно созданное собственниками помещений, защищает интересы только собственников помещений, более ничьи;

—       товарищество, как демократическая структура, обеспечивает участие всех заинтересованных собственников в принятии совместных решений по управлению общим имуществом в многоквартирном доме и отвечает перед ними за надлежащее состояние этого имущества;

—       ни один другой способ управления не дает собственникам помещений таких возможностей контролировать расходование средств, формирующихся за счет их взносов/платежей;

—       товарищество освобождается от уплаты налога на прибыль с аккумулируемых на банковском счете ТСЖ средств на проведение капитального ремонта многоквартирного дома;

—       товарищество защищает интересы собственников перед всеми подрядчиками и исполнителями услуг, ресурсоснабжающими организациями, контролирует исполнение договорных обязательств, количество, качество и режим поставки ресурсов;

—       товариществу могут предоставляться бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Каков порядок создания ТСЖ ?

В общем виде порядок создания товарищества собственников жилья представлен следующий:

Кем и где принимается решение о создании ТСЖ ?

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть требуется большинство не от числа присутствующих на собрании, а от голосов всех собственников.

После принятия решения о создании ТСЖ необходимо принять устав, выбрать правление и ревизионную комиссию.

Товарищество может быть создано путем его учреждения собственниками помещений в многоквартирном доме, а также путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива (ст. 122 ЖК РФ).

ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (государственная регистрация — ст. 51 ГК РФ).

Членство в ТСЖ появляется на основании личного заявления собственника. С собственниками, не являющимися членами ТСЖ, заключается договор на выполнение работ по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома и договор на оказание коммунальных услуг.

На какой срок может быть создано товарищество собственников жилья?

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества (ч. 4 ст. 135 ЖК РФ).

Какие вопросы относятся к компетенции общего собрания членов товарищества?

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

—       внесение изменений в устав товарищества;

—       принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

—       избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

—       установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества (из них, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, может также определяться правлением ТСЖ, если это определено в уставе (п. 8 ст. 156 ЖК)).

—       образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

—       принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

—       определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

—       утверждение годового плана о финансовой деятельности ТСЖ и отчета о выполнении такого плана;

—       рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

—       принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

—       определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

—       принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

—       избрание председателя ТСЖ;

—       другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ, иными федеральными законами, уставом ТСЖ.(ч. 2 и 3 ст.145 ЖК РФ).

Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества (ч.4 ст. 145 ЖК РФ).

Кто управляет ТСЖ?

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст.144 ЖК РФ).

Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления ТСЖ. (ч.1 ст. 145 ЖК РФ). Правление ТСЖ является исполнительным органом ТСЖ. (ч. 4 ст.147 ЖК РФ).

Председатель правления ТСЖ является одним из членов правления, его функциональные обязанности обусловлены исключительно компетенцией правления ТСЖ и не выходят за ее рамки.

Для чего необходимо правление ТСЖ? Каковы цели, задачи и функции правления ТСЖ?

Руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества.

Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный Уставом товарищества, но не более чем на 2 года. Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

Заседание правления ТСЖ созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.

Заседание правления ТСЖ признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества. Если на заседании правления количество присутствующих не будет составлять кворум, то большинством голосов присутствующие могут перенести данное заседание. Решение правления ТСЖ оформляется протоколом (ч. 1 ст. 147 ЖК РФ).

Что входит в обязанности правления ТСЖ?

Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ.

В обязанности правления ТСЖ входит:

— соблюдение товариществом законодательства и требований Устава товарищества;

— контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

— составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

— управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

— наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

— заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

— ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

— созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

— выполнение иных вытекающих из Устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Каковы полномочия председателя правления ТСЖ?

В соответствии с п.3 статьи 147 ЖК РФ председатель правления ТСЖ избирается правлением или общим собранием членов ТСЖ (если такой порядок оговорен в уставе ТСЖ) из состава правления ТСЖ на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно (ч.1ст.149 ЖК РФ).

Полномочия председателя обусловлены исключительно компетенцией правления ТСЖ и не выходят за ее рамки.

Председатель правления ТСЖ обладает следующими полномочиями при управлении товарищества:

— действует без доверенности от имени товарищества;

— подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, Уставом товарищества не требует обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;

— ведет общее собрание членов ТСЖ (п. 5 ст. 146 ЖК РФ);

— возглавляет правление ТСЖ;

— разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Я проживаю в муниципальной квартире. В нашем многоквартирном доме создается ТСЖ. Могу ли я стать председателем ТСЖ?

Нет. Членом ТСЖ, управляющего многоквартирным домом, членом правления и председателем правления может быть только собственник помещения в данном доме, в муниципальной квартире собственником является орган местного самоуправления.

На какой срок избирается и кто входит в ревизионную комиссию ТСЖ?

Ревизионная комиссия ТСЖ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года.

В состав ревизионной комиссии ТСЖ не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия ТСЖ из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Каковы функции ревизионной комиссии ТСЖ?

Ревизионная комиссия ТСЖ:

— проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

— представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

— отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Из чего состоят средства ТСЖ?

Средства ТСЖ состоят из:

— обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

— доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

— субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

— обязательные платежи собственников, не являющихся членами ТСЖ;

— прочих поступлений.

Все поступления имеют целевую направленность: вступительные взносы, вносимые членами товарищества при вступлении в члены товарищества, расходуемые на организационные расходы, взносы на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт дома, озеленение и благоустройство придомовой территории, а также обязательные платежи (налоги на недвижимость, налог на землю и т.п.), доходы от хозяйственной и предпринимательской деятельности, которые расходуются по направлениям, определяемым на общем собрании членов товарищества. Собственники помещений оплачивают также коммунальные услуги при наличии приборов учета по фактическому потреблению, при их отсутствии – по утвержденным нормативам потребления.

Т.е. указанные платежи, предусмотренные ЖК РФ, не являются налоговыми платежами, взимание указанных платежей не относится к предмету регулирования законодательства о налогах и сборах, они являются целевыми поступлениями.

Что является хозяйственной деятельностью ТСЖ?

Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью (ч.1 ст.152 ЖК РФ).

ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества (ч.3 ст. 152 ЖК РФ).

Поскольку ТСЖ по своему назначению является некоммерческой организацией, то и денежные средства, поступившие на расчетный счет ТСЖ, должны расходоваться для обеспечения его нормального функционирования в целях достойного обеспечения прав собственников помещений, находящихся в товариществе. Согласно п.3 ст.50 ГК РФ некоммерческие организации наряду с уставными функциями могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей некоммерческой организации.

На чем ТСЖ может заработать деньги?

ТСЖ могут сдавать в аренду нежилые помещения: подвалы, чердаки, встроенные помещения (если они переданы в собственность товариществу). Известны случаи, когда ТСЖ получали доходы от предоставления фирмам рекламного пространства на стенах, точек для установки антенн сотовой связи. Товарищества за плату могут оказывать большой перечень дополнительных услуг: ремонт квартир, доставка товаров, выгул домашних животных и т.д. Одним словом, многое зависит от желания и инициативности самих членов товарищества.

Назовите основные права товарищества собственников жилья?

Товарищество собственников жилья вправе:

— заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

— определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные Жилищным Кодексом РФ и уставом товарищества цели;

— устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

— выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

— пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

— передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

— продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу (часть 1 статьи 137 ЖК РФ).

Могут ли несколько ТСЖ объединиться в одно ТСЖ?

Согласно ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией. Некоммерческие организации могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы) этих организаций, сохраняя при этом свою самостоятельность и права юридического лица. Статья 142 ЖК РФ дает право двум (и более) ТСЖ создать объединение товариществ, чтобы совместно управлять общим имуществом в многоквартирных домах.

Общее собрание каждого ТСЖ должно принять решение о том, что создается объединение товариществ собственников жилья, и передать ему права по управлению общим имуществом многоквартирного дома. Объединение товариществ управляется по тем же правилам, что и каждое ТСЖ (ст. 135-141 ЖК РФ). Оно подлежит государственной регистрации в общем порядке. Учредительными документами ассоциации (объединения, союза) являются учредительный договор, подписанный ее членами, и утвержденный ими устав. Эти документы и представляются для государственной регистрации объединения.

Инициативная группа собственников помещений в нашем многоквартирном доме планирует создать одно ТСЖ на целый микрорайон. Возможно ли это?

Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Таким образом, создание ТСЖ для управления многоквартирными домами, удаленными друг от друга, расположенными не на общем или соседних земельных участках, противоречит действующему законодательству (ч.2 ст.136 ЖК РФ).

В нашем многоквартирном доме создано ТСЖ, которое нас не устраивает. Мы хотим отделиться от этого ТСЖ и создать свое ТСЖ в подъезде нашего многоквартирного дома. Законно ли это?

Нет. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ч 1 ст. 136 ЖК РФ)

Возможно ли создание ТСЖ в доме, где большинство квартир находятся в муниципальной собственности?

Возможно, если получить согласие собственника большинства квартир — муниципальных властей.

Отвечает ли товарищество по обязательствам членов ТСЖ, и отвечают ли члены ТСЖ по обязательствам товарищества?

В соответствии с п.6 статьи135 Жилищного Кодекса РФ товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. В собственности товарищества может находиться движимое имущество (таким имуществом может быть всевозможный инвентарь, техника, закупаемая для выполнения своих обязательств по уборке и благоустройству, офисная мебель), а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Имущество ТСЖ не подлежит разделу между членами товарищества, поскольку направляется на решение уставных задач. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме не может быть передано в собственность товариществу собственников жилья, поскольку всегда остается общим имуществом собственников помещений и переходит в собственность только вместе с соответствующим помещением (ст. 37 ЖК РФ).

Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества. Однако исключением из этого правила являются случаи, подпадающие под норму п. 3 ст. 56 ГК РФ, допускающую субсидиарную ответственность членов ТСЖ по обязательствам товарищества, которое объявлено банкротом.

Если гражданин приобретает жилое помещение в доме, где уже создано ТСЖ, обязан ли он стать членом товарищества?

Законом предусмотрено, что ТСЖ создается на добровольной основе: стать членом ТСЖ это право, но не обязанность. Никаких негативных последствий для собственников, которые не вошли в ТСЖ закон не предусматривает. Если в многоквартирном доме создается ТСЖ, то управление домом ложится на плечи товарищества, правление от имени всех жильцов заключает договоры о содержании и ремонте общего имущества, об оказании коммунальных услуг и .т.д. Собственники помещений, которые не являются членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с индивидуальными договорами, которые они заключают с товариществом. Согласно этому договору ТСЖ будет обеспечивать таких граждан жилищно-коммунальными услугами на условиях, утвержденных членами товарищества, т.е. этим собственникам придется подчиняться решениям, принятым товариществом.

Каким образом ТСЖ выбирает организации для поставки жилищных услуг?

Самостоятельно. Никто не может навязать ТСЖ того или иного поставщика. Более того, товарищество выполняет очень важную функцию — выбирая подрядную организацию для выполнения необходимых работ, ТСЖ поддерживает тех, кто предлагает самые качественные услуги по минимальным ценам, таким образом, создавая естественную конкуренцию и лишая доступа на рынок недобросовестных поставщиков услуг. В крупном городе число организаций, оказывающих жилищные услуги, приравнивается к нескольким сотням, тогда как поставкой коммунальных услуг, вне зависимости от масштаба населенного пункта, занимаются предприятия – монополисты. Влиять на работу естественных монополистов можно только одним способом – жестко контролировать условия выполнения заключенного договора.

Когда прекращается членство в товариществе собственников жилья?

Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме (часть 3 статьи 143 ЖК РФ).

Нужно ли регистрировать общедолевую собственность ТСЖ?

Не нужно. Регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме подразумевает право долевой собственности на общее имущество.

Каков порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги для членов ТСЖ и тех собственников помещений, которые не являются членами ТСЖ?

Члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Собственники, которые не являются членами ТСЖ в многоквартирном доме, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ, созданном в этом доме (ч.6 ст.155) .

Следовательно, Жилищный кодекс Российской Федерации прямо регулирует порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества собственников жилья.

09.03.2016

Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ.

По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК. Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.

Способ управления домом — товарищество

Собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Управлять МКД может УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК либо это может быть непосредственное управление (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

По сути управление МКД состоит из:

• предоставления коммунальных услуг;
• выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
• использования общего имущества — предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников (ч.3-3.1 ст.44 ЖК РФ).

Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.

Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.

Таким образом, собственники, избрав на общем собрании способ управления своим домом ТСЖ, могут через этот орган правления заключить договор с УК. При этом, никакого нарушения законодательства не будет.

Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Подробнее рассмотрим оба стучая.

Договор управления между ТСЖ и УК

В данном случае ТСЖ полностью передаёт функции управления УК вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг.

В результате взаимоотношения возникают между собственниками и УК. Хотя формально собственники помещений в МКД не являются стороной договора. Но требования к качеству услуг собственники предъявляют к УК, так как договором управления закрепляются их права и обязанности.

При таком взаимодействии ТСЖ:

• не собирает денежные средства с собственников на управление МКД;
• не распоряжается собранными с собственников денежными средствами;
• органы управления товарищества фактически бездействуют, поскольку все функции управления МКД вверены УК;
• правление и председатель товарищества выполняют лишь функции контроля за действиями УК и имеют право расторгнуть договор управления;
• оплата работы правления и председателя товарищества может осуществляться на основании решения общего собрания членов ТСЖ. Но поскольку они не являются сотрудниками УК, то данное условие нужно прописывать в договоре управления;
• срок действия данного договора в жилищном законодательстве не определен, поэтому может заключаться на любой срок;
• заключать и расторгать такой договор имеет право правление товарищества, решение собрания собственников или членов ТСЖ для этого не нужно (п.4 ст.148 ЖК РФ);
• договор подписывает председатель товарищества от имени товарищества, действие договора распространяется на всех собственников помещений в доме;
• товарищество не несёт ответственности и не отвечает за качество услуг и работ и состояние дома;
• все требования к качеству коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, а также требования к раскрытию информации по Стандарту (ПП РФ №731), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение требований жилищного законодательства предъявляются к УК.
• с передачей функций управления домом к УК у товарищества отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодную смету доходов и расходов, отчитываться о её исполнении и использовании средств.

Договор обслуживания между ТСЖ и УК

При данном способе взаимодействия товарищество не передаёт функции управления домом управляющей компании. ТСЖ может передать УК только некоторые функции или обязанности по собственному усмотрению. Это могут быть, например, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Таким образом, УК выступает в качестве подрядной организации;

При таком взаимодействии ТСЖ:

• осуществляет управление МКД, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, а также предоставляет коммунальные услуги;
• требования к качеству выполняемых работ и оказываемых услуг собственники предъявляют к товариществу;
• УК не управляет домом и не собирает денежные средства на управление, поэтому не расходует их;
• УК получает вознаграждение по договору оказания услуг (гл.39 ГК РФ). Стоимость и условия договора обслуживания определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию;
• договор заключается товариществом на основании решения органа правления ТСЖ в строгом соответствии со сметой доходов и расходов на год.

Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.

При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.

Взносы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год. Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД независимо от членства в товариществе.

Таким образом, указанные выше различия помогут понять разницу во взаимодействии управляющей компании и товарищества по договору управления и договору обслуживания.

В первом случае УК является исполнителем работ и услуг по договору управления, собственники — их заказчиком, а ТСЖ лишь сторонним наблюдателем и контролёром. Во втором случае отвечать за всё будет товарищество, а управляющая компания по договору обслуживания будет выступать лишь в качестве подрядной организации и получать вознаграждение по агентскому договору.

Какой способ выбрать — ваше право. Но помните, что при заключении договора управления с УК товарищество теряет право управлять домом и становится “номинальным королём”. При заключении же договора обслуживания у ТСЖ остаётся полное право на управление домом и расходование собранных с собственников помещений денежных средств.

Чтобы орган правления ТСЖ не злоупотреблял своими полномочиями и без согласия остальных собственников помещений в МКД не заключал договор управления с УК, необходимо в уставе товарищества прописать, что правом на заключение договоров управления обладает общее собрание членов ТСЖ. Только в таком случае будет полностью реализована цель создания товарищества – самостоятельное управление МКД собственниками помещений в доме.

Предоставление некачественных услуг, несоблюдение условий договора или мошенничество — причины, по которым жильцы дома могут захотеть сменить управляющую компанию, перейти в ТСЖ или наоборот выйти из товарищества собственников и присоединиться к УК.

В этой статье рассматриваем, как организовать плавный и быстрый переход из товарищества собственников в управляющую компанию или наоборот, какие шаги важно пройти и какие нюансы учесть, чтобы не пришлось отстаивать свои права в судебном порядке.

ТСЖ и УК — определение, отличия

Жилищный кодекс РФ определяет, что собственники многоквартирного дома (МКД) могут на свое усмотрение решить, как управлять общим имуществом:

• привлечь стороннюю управляющую компанию;
• создать товарищество собственников жилья и управлять самостоятельно;
• выполнять функции обслуживания МКД своими силами, при условии, что количество квартир не превышает тридцати.

Для большинства многоквартирных домов актуальны первые два варианта — привлечь стороннюю управляющую компанию или создать ТСЖ. В чем отличия?

ТСЖ или товарищество собственников жилья — некоммерческое юридическое лицо, которое сформировано через объединение собственников квартир, чтобы совместно управлять имуществом, находящимся в долевой собственности.

УК — коммерческая организация. В этом основное отличие от товарищества. Управляющая компания на платной основе будет руководить общей собственностью жильцов многоквартирного дома. Деятельность осуществляется на основании договора доверительного управления.

Как сменить ТСЖ на управляющую компанию и наоборот

В ст. 161 (п.3) ЖК РФ указано, что собственники многоквартирного дома могут на свое усмотрение в любое время изменить способ управления общим имуществом, то есть, выйти из товарищества собственников жилья и отдать полномочия управляющей компании или наоборот.
Многим участие в ТСЖ кажется неудобным, так как нужно регулярно посещать общие собрания, принимать решения по вопросу, которые касаются обслуживания. Чтобы сменить товарищество на управляющую организацию или наоборот достаточно решения, принятого жильцами на общем собрании.

Плюсы и минусы УК при переходе из ТСЖ

Делегируя обязанности по управлению общим имуществом сторонней управляющей компании, жильцы в многоквартирном могут отметить следующие преимущества:

• Управление берет на себя команда разнопрофильных специалистов с высокими компетенциями в сфере предоставления ЖКХ услуг.
• Развитая материально-техническая база.
• Управляющая компания отслеживает изменения, которые касаются жилищного законодательства, и быстро вносит необходимые коррективы.
• Когда речь идет о государственных программах, касающихся сферы ЖКХ, управляющая компания является приоритетным участником. Например, управляющая организация может получить возмещение расходов, связанных с проведением капитального ремонта в доме или сооружением детских игровых площадок во дворе.
• Управляющую компанию проще привлечь к ответственности, так как ее деятельность контролируется Роспотребнадзором и Жилищной инспекцией.

Конечно, в таком решении не только одни плюсы, есть и свои минусы, которые можно обнаружить при переходе из ТСЖ. Например:

• Контролировать деятельность управляющей компании сложнее, особенно расходование целевых средств.
• При расторжении договора приходится адаптироваться к новой форме управления.
• Не исключено, что недобросовестные представители компании будут пользоваться своим положением и обслуживать здание ненадлежащим образом.
• В договоре доверительного управления есть много юридических нюансов, которые важно учесть при заключении, поэтому лучше для этих целей привлечь опытного юриста в данной сфере.

Необходимо ли ликвидировать ТСЖ при смене формы правления домом?

В действующем законодательстве не указано, что жильцы многоквартирного дома обязаны ликвидировать ТСЖ при переходе к другому способу управления. Этот вопрос остается на усмотрение собственников и решается на общем собрании жильцов.

Пошаговая процедура перехода от ТСЖ к УК

Рассмотрим пошагово, как жильцам могут организовать переход из ТСЖ в УК:

1. Инициатор перехода должен созвать общее собрание жильцов в многоквартирном доме.
2. На собрании собственники проводят голосование и выбирают форму управления общедомовым имуществом. Все правила голосования на таком собрании прописаны в ст. 48 ЖК РФ.
3. Необходимо оформить решение жильцов МКД о переходе к другому способу управления специальным протоколом. Все жильцы, которые не присутствовали на общем собрании, также уведомляются о принятом решении.
4. В течение трех рабочих дней после принятого решения товарищество собственников передает представителю управляющей организации техническую документацию на дом и ключи от технических помещений, а также коды доступа к электронному оборудованию.
5. В завершении остается заключить договор доверительного управления выбранной компанией, по которому она обязана предоставлять услуги по обслуживанию общедомового имущества жильцов.

Как перейти от управляющей компании и создать ТСЖ

Пользуясь услугами управляющей компании, жильцы могут решить, что хотят создать товарищество собственников. Причины могут быть разными, например, одни из самых распространенных — нецелевое расходование средств или некачественное предоставление услуг. Для такого перехода необходимо собрать общее собрание жильцов, провести голосование, оформить решение соответствующим протоколом. После этого можно запускать процесс перехода.

ТСЖ — плюсы и минусы

Начнем с преимуществ ТСЖ:

• Жильцы в многоквартирном доме получают больше возможностей влиять на выбранную модель правления, так как практически все решения принимаются совместно на собраниях жильцов путем голосования.
• Часто удается сократить общедомовые расходы благодаря использованию дополнительных источников финансирования. Например, действующее законодательство разрешает товариществу собственников вести коммерческую деятельность, а полученные средства направлять на удовлетворение своих нужд.
• Процесс управления общим имуществом находится под постоянным контролем жильцов.
• Многие отмечают, что товарищества организуют более качественное обслуживание многоквартирных домов, так как все участники искренне заинтересованы в благоустройстве территории.

Но для такой формы характерны и некоторые недостатки:

• За содержание МКД с жильцов взимается более высокая плата, что удовлетворяет не всех совладельцев.
• Между жильцами могут возникать постоянные разногласия, что приводит к несогласованности действий, решения часто затягиваются.
• Если есть жильцы, имеющие большие долги по коммунальным платежам, их задолженности компенсируются за счет остальных плательщиков, что может привести к конфликтным ситуациям.

Порядок перехода дома от УК к ТСЖ

Для перехода в товарищество собственников необходимо выполнить следующие шаги:

1. На общем собрании жильцам нужно принять решение об отказе от услуг УК и переходе на новую форму при помощи товарищества.
2. На основании принятого решения расторгнуть договор доверительного управления с УК.
3. Создать товарищество владельцев квартир МКД и зарегистрировать его согласно установленному порядку.

Создание ТСЖ — инструкция при переходе

Для создания товарищества необходимо выполнить следующие шаги:

1. Сформировать инициативную группу жильцов для решения формальностей.
2. Обратиться в местную администрацию и подать заявление с запросом предоставить список всех квартир в указанном многоквартирном доме и утвердить кандидатуры представителя от района, который будет присутствовать на собрании жильцов для установления кворума.
3. Подготовиться к собранию — разработать устав для утверждения через голосование, подготовить листы для голосования.
4. Провести собрание жильцов, принять окончательное решение о создании товарищества собственников и проголосовать за разработанный проект устава.
5. Зарегистрировать ТСЖ в своем районе.
6. Открыть в банке расчетный счет, уведомить контролирующие органы — местную администрацию и жилищную инспекцию, о создании товарищества собственников.

После того, как все шаги успешно выполнены, управление общим имуществом МКД официально передается товариществу собственников.

Что делать, если УК не передает дом в ТСЖ?

Опыт показывает, что не всегда удается спокойно уйти от управляющей организации, которая не справляется с взятыми на себя обязательствами, и передать все полномочия товариществу собственников. Выше мы обсудили, что при переходе в ТСЖ важно передать всю документацию и ключи правопреемнику. Иногда представители управляющих компаний отказываются передавать полномочия. В таком случае единственным выходом может быть обращение в суд с иском. Обращаться в судебную инстанцию нужно по месту, где находится многоквартирный дом.

Подведем итоги. Жильцы в многоквартирном доме могут пользоваться своим законным правом и выйти из ТСЖ, передав все полномочия УК, или, наоборот. В обоих случаях достаточно принять решение на общем собрании жильцов, после чего действовать согласно пошаговым инструкциям, которые мы рассмотрели для обоих вариантов перехода.

Оптимизация управления жилой недвижимостью для УК и ТСЖ

Управление жилой недвижимостью — задача не из простых. Излишняя бумажная волокита, отсутствие прозрачности процессов приводят к разногласиям и конфликтным ситуациям. Чтобы минимизировать и лавировать подобные случаи, стоит задуматься о оптимизации.

На рынке ЖКХ уже существуют готовые цифровые приложения, которые позволяют решить основные проблемы при управлении жилой недвижимостью. Одно из таких решений — онлайн-платформа Домопульт, с помощью которой можно автоматизировать и улучшить внутренние и внешние процессы, связанные с жилой недвижимостью, выстроить эффективную коммуникацию с несколькими сторонами. Ознакомиться более подробно с онлайн-платформой Домопульт и ее возможностями, можно в нашей статье“Автоматизация для управляющей компании, для чего необходимо?”

(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

(часть 1.2 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.

(часть 1.3 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.12.2014 N 458-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

(часть 2.2 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

(часть 2.3 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)

3.1. При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

(см. текст в предыдущей редакции)

4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (далее — официальный сайт в сети «Интернет»). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети «Интернет» и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет» извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 настоящей статьи и частью 2 статьи 163 настоящего Кодекса, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

(в ред. Федеральных законов от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 28.01.2020 N 4-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.1. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети «Интернет». Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет».

(часть 8.1 введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

9.1. Утратил силу с 1 сентября 2014 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

10. Утратил силу с 1 июля 2019 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 263-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

10.1. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в системе информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.

(часть 10.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.12.2016 N 469-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. В случае, предусмотренном статьей 157.2 настоящего Кодекса, управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, обязаны:

1) предоставлять ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме;

2) осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме;

3) принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

4) обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу в многоквартирном доме для осуществления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме.

(часть 11 в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме коммунальная услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляется региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

(часть 11.1 введена Федеральным законом от 29.12.2014 N 458-ФЗ)

12. Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2 настоящего Кодекса. Срок действия и другие условия указанных договоров, заключаемых в том числе в отношении приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса. Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных в части 1 статьи 157.2 и в части 2 статьи 164 настоящего Кодекса.

(часть 12 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 29.12.2014 N 458-ФЗ, от 31.12.2017 N 485-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс, за исключением случая, предусмотренного частью двадцать пятой статьи 7.3 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации». В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

(в ред. Федеральных законов от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 25.05.2020 N 156-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

(часть 14 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

14.1. В случае прекращения использования здания в качестве наемного дома собственник, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, принимает решения по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, в порядке, установленном частью 7 статьи 46 настоящего Кодекса. В случае продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме собственники помещений в данном многоквартирном доме в течение одного года со дня продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме должны выбрать на общем собрании таких собственников и реализовать способ управления данным многоквартирным домом.

(часть 14.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

15. Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

(часть 15 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

15.1. Региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами отвечает за оказание коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами начиная от места накопления твердых коммунальных отходов, если иное не установлено договором.

(часть 15.1 введена Федеральным законом от 29.12.2014 N 458-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 404-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

16. Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

(часть 16 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

17. Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года. Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации, предусмотренного настоящей частью, письменно уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии указанного решения, об условиях договора управления этим домом и об условиях прекращения договора управления с данной управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации.

(часть 17 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ; в ред. Федерального закона от 22.12.2020 N 441-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Ответ: ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору. (пп. 1 п. 1 статьи 137 ЖК РФ).

Если будет заключен договор обслуживания тогда стоит учитывать, что УК будет выступать как подрядная организация и иметь право на вознаграждение по договору обслуживания, а ответственность перед собственниками будет нести ТСЖ. Поэтому если в договоре между УК и ТСЖ предусмотрено право УК взаимодействовать с РКЦ тогда возможно осуществлять такие начисления. В противном случае будет не ясно согласно ТСЖ на такую систему расчетов или нет.

Обоснование: Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

В настоящее время ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица — товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН). При этом перерегистрация ранее созданных ТСЖ в ТСН не требуется (пп. 4 п. 3 ст. 50, ст. 123.12 ГК РФ; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору. (пп. 1 п. 1 статьи 137 ЖК РФ).

В случае если ТСЖ (ЖСК) не заключает договор управления многоквартирным домом, то привлечение для обслуживания внутридомовых инженерных систем специализированных (жилищно-эксплуатационных) организаций осуществляется путем заключения ими возмездных договоров с одним или несколькими лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых ТСЖ (ЖСК) предоставляет потребителям коммунальные услуги, осуществляется в отношении собственников помещений, являющихся членами указанных организаций, на основании отношений членства в ТСЖ (ЖСК) в соответствии с разд. V и VI ЖК РФ.