Тсж или управляющая компания в чем разница

Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья

Через формат ТСЖ собственники квартир управляют своим домом: решают вопросы его содержания и благоустройства двора. Однако есть у самой демократичной формы управления и свои минусы

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Что такое ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.

Как создать ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Права и обязанности ТСЖ

В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.

ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.

Плюсы:

• один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
• ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
• вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
• ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.

Минусы:

• как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
• в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
• тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Отличие тсж от управляющей компании

Отличие тсж от управляющей компании

Подборка наиболее важных документов по запросу Отличие тсж от управляющей компании (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

– Собираемся покупать сыну квартиру. Нашли неплохой вариант, но в том доме действует ТСЖ. А в доме, где мы сейчас живем, у нас управляющая компания. Честно говоря, никогда с ТСЖ не сталкивались. Теперь думаем, стоит ли связываться или лучше поискать вариант, где будет УК. Что на самом деле эффективнее и выгоднее?

– Проживание в многоквартирном доме – это ежедневная необходимость решать множество вопросов организации комфортного проживания. Разберемся в плюсах и минусах УК (управляющей компании) и ТСЖ (товарищества собственников жилья) и в том, какая форма управления удобнее и выгоднее.

🏠 Что такое ТСЖ и УК

УК – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. УК управляет многоквартирным домом за вознаграждение, поэтому основная ее цель – получение прибыли.

Компания действует на основании договора управления, заключенного с собственниками квартир в количестве не менее 50%. Процентное отношение устанавливается, согласно площади помещений, а не численности владельцев квартир. УК несет ответственность перед собственниками квартир за оказание всех услуг и выполнение всех работ по надлежащему содержанию общего имущества в доме, согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Фактически УК является посредником между поставщиками услуг и жильцами дома. В отличие от ТСЖ управляющая компания может обслуживать не один дом, а множество – в зависимости от своих финансовых ресурсов. При этом многоквартирный дом может находиться в управлении только одной УК.

ТСЖ – это некоммерческое объединение собственников квартир для совместного управления общим имуществом. Свою деятельность ТСЖ осуществляет на основании устава, принятого на общем собрании собственников. Также на общем собрании избирается правление и ревизионная комиссия, поскольку у ТСЖ есть бюджет и финансовый план, который необходимо контролировать.

При ТСЖ жильцы дома имеют право влиять на условия проживания и контролировать величину платы за коммунальные услуги, согласно части 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ. Также ТСЖ обязано содержать общее имущество в надлежащем состоянии и обеспечивать безопасность нахождения в многоквартирном доме, согласно части 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

О деятельности ТСЖ члены правления должны отчитываться на каждом собрании. Из-за этого финансовая деятельность здесь более прозрачна, чем в УК, поскольку собственник каждой квартиры имеет возможность повлиять на решения по благоустройству дома.

Главные отличия. Сравнительная таблица

Отличия между ТСЖ и УК:

✅ Плюсы и минусы ТСЖ

К плюсам ТСЖ можно отнести:

1. Финансовые операции прозрачны, все жители дома имеют к ним доступ.
2. Все решения, касающиеся жизни дома и общего имущества, принимаются на общем собрании.
3. ТСЖ имеет право управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств на общие цели (сдавать подвал в аренду, размещать на доме рекламу и т. д.).
4. Можно самостоятельно выбирать поставщиков коммунальных услуг.
5. Деньги собираются только на реальные нужды (например, на ремонт по факту – собрали деньги и отремонтировали).
6. Свобода в распоряжении финансами (не нужно ждать плановых работ, например).
7. Возникающие вопросы решаются быстрее.

К минусам ТСЖ можно отнести:

1. Многое зависит от активистов в правлении ТСЖ, их честности и компетентности (есть риск нецелевого расходования средств).
2. В отличие от УК ТСЖ не несет ответственности за оказанные услуги на основании договора (поскольку его просто нет).
3. Некоторые работы, особенно разовые, для ТСЖ стоят дороже, чем для УК.
4. При наличии конфликтов с подрядчиками или госструктурами интересы придется отстаивать самостоятельно или обращаться за помощью к юристам.
5. Необходимость самостоятельного ведения бухгалтерской деятельности (сбор средств, расчет с поставщиками, подсчет «коммуналки» и т. п.).

👇 Плюсы и минусы УК

К плюсам УК можно отнести:

1. Все расходы запланированы, а работы ведутся строго по графику.
2. УК располагает собственными средствами, поэтому в случае задолженностей со стороны жильцов может рассчитаться с подрядчиками и продолжать оказывать необходимые услуги.
3. Знает нормы предоставления услуг, поэтому в спорах с подрядчиками и госструктурами более компетентна.
4. За ненадлежащее выполнение обязанностей УК несет административную или уголовную ответственность.
5. Имеет достаточное количество квалифицированного персонала и спецтехники.

К минусам УК можно отнести:

1. Цель УК – зарабатывание средств, поэтому она не заинтересована в предоставлении наиболее экономически выгодных услуг.
2. Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
3. Невозможность влиять на выбор поставщиков коммунальных услуг.
4. Обслуживание УК часто дороже, чем ТСЖ.

💫 Выбор: что лучше и выгоднее

Очень многое здесь зависит от конкретных людей. Если в правлении ТСЖ окажутся честные и инициативные люди, готовые вникать в вопросы жителей, то лучше остановить выбор на ТСЖ. Это более удобная и экономичная форма управления многоквартирным домом, нежели УК. Все вопросы будут решаться быстрее, но нужно отдавать себе отчет в том, что решения абсолютно всех проблем лягут на плечи жителей и правления ТСЖ.

Все в доме должны будут проявлять гражданскую позицию и контролировать деятельность правления. Это обусловлено тем, что иначе правление ТСЖ может потратить средств больше, чем нужно, или и вовсе пустить их не на то. Поскольку в обязанности членов ТСЖ входит множество функций, в том числе ведение бухгалтерской деятельности, нужно заранее понять, имеет ли кто-то из жителей дома необходимые навыки и опыт. Иначе придется платить дополнительные средства профессионалу со стороны, а это уже окажется невыгодным.

Что касается УК, то, к сожалению, здесь возможностей для злоупотребления служебным положением еще больше. Большинство решений принимаются без согласия с собственниками квартир, что может повлечь переплату и некачественно оказанные услуги.

Если же УК работает добросовестно, она в состоянии обеспечить требуемый уровень комфорта за счет технических и материальных средств. К тому же договор с действующей управляющей компанией можно расторгнуть и выбрать другую, а ликвидировать неработоспособное ТСЖ – сложнее.

В общем и целом жильцам выгоднее ТСЖ, но нужно смотреть на конкретную ситуацию.

❓ Часто задаваемые вопросы

• Что такое управляющая компания
• Что такое ТСЖ
• В чем плюсы УК и ТСЖ
• Недостатки УК и ТСЖ
• Что выбрать: УК или ТСЖ?
• Как перейти с УК на ТСЖ
• Как перейти с ТСЖ на УК
• Заключение

 Что такое управляющая компания

Управляющая компания – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который управляет многоквартирным домом за вознаграждение. Чтобы получить такие полномочия, УК должна заключить договор с собственниками на срок от трех месяцев до пяти лет. Общее количество квадратных метров, которыми владеют заключившие договор с УК лица, должно быть больше 50 % от общей жилой площади дома.

Управляющая компания:

• выступает посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно);
• отвечает за техническое состояние дома и придомовой территории;
• организовывает ремонтные работы в соответствии с требованиями технического регламента.

Собственники имеют право получать информацию об оказанных услугах, тарифах, финансово-хозяйственной деятельности и требовать устранения дефектов в рамках договора. Часто УК ведет непрозрачную финансовую деятельность, не спешит «раскрывать карты» и советоваться с владельцами по поводу расходования средств. Оплата ее работы рассчитывается исходя из объема оказанных услуг и потребленных ресурсов. Поэтому в ее интересах – не снизить их потребление, а, наоборот, повысить.

Что такое ТСЖ

В отличие от УК, товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация. В него входит часть собственников, которые, с разрешения остальных, управляют общим имуществом. На общем собрании собственников прописывается устав, избираются члены правления (на период не более двух лет) и контролирующая ревизионная комиссия. Финансовая деятельность организации более прозрачна, чем в УК. ТСЖ имеет печать, счета в банке и создается на неопределенный срок.

Задача ТСЖ – содержать, сохранять и приумножать общее имущество, обеспечивать жильцам поставки коммунальных ресурсов. Собственной материально-технической базы ТСЖ не имеет, поэтому заключает договоры с подрядными организациями, которые обслуживают дом.

Товарищество заинтересовано в снижении затрат на ресурсы, поскольку каждый его участник является собственником жилья в этом доме. Сэкономленные деньги идут на благоустройство придомовой территории, организацию детских и спортивных площадок, установку домофона, наем консьержа и другие удобства.

В чем плюсы УК и ТСЖ 

Управляющие компании имеют такие преимущества:  

• С 2015 г. УК, по закону, проходят процедуру лицензирования, подтверждающую их квалификацию.
• У них есть собственная материально-техническая база.
• От их услуг можно отказаться в любое время, если жалоб на некачественное обслуживание будет слишком много.

Но и у ТСЖ много положительных моментов:

• финансовые операции прозрачны, жильцы имеют к ним доступ;
• важные решения принимаются оперативно и сообща, на собрании;
• ТСЖ может получать дополнительные доходы на общие цели, например сдавать пустующее подвальное или чердачное помещение в аренду, размещать на фасаде дома рекламу;
• жильцы самостоятельно выбирают поставщиков коммунальных услуг, руководствуясь собственной выгодой. 

УК несет ответственность перед жильцами за оказанные услуги на основании договора. В случае нарушений к ней применяются пункты Закона о защите прав потребителей. ТСЖ такой ответственности не несет: здесь многое зависит от личных качеств и заинтересованности членов товарищества.

Недостатки УК и ТСЖ

Собственники обычных квартир и элитных апартаментов должны быть готовы к таким минусам в работе УК:

• Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
• Поскольку территориально УК находится на отдалении от жилого дома, к тому же часто обслуживает одновременно несколько объектов, решения по обращениям жильцов принимаются медленно.
• УК самостоятельно выбирает подрядчиков и поставщиков услуг, при этом тарификация не всегда выгодна для населения.
• Оплата услуг УК по договору достаточно высокая.

Есть минусы и у ТСЖ:

• В состав товарищества входят обычные жильцы, часто некомпетентные в жилищных вопросах.
• Между ними бывают разногласия, что иногда делает управление неэффективным.
• Услуги подрядчиков, нанятых разово ТСЖ, обходятся дороже, чем в случае с управляющей компанией.
• Объединение жильцов сложно ликвидировать.

Что выбрать: УК или ТСЖ?

С одной стороны, управляющие компании с большим опытом и квалифицированными кадрами лучше, чем ТСЖ, могут обеспечить бытовой комфорт. Но за это придется регулярно платить, и немало. Даже если для большинства жильцов цена не имеет приоритетного значения, в многоквартирном доме всегда найдутся те, для кого этот вопрос актуален. Поэтому с точки зрения экономичности лучше ТСЖ.

Выбрать товарищество стоит, если в него наверняка войдут честные, инициативные люди:

• с управленческим опытом;
• имеющие свободное время и желание управлять домом;
• во главе с опытным, амбициозным председателем, в идеале не новичком в сфере ЖКХ.

Как перейти с УК на ТСЖ

Если тарифы УК, по мнению большинства жильцов, завышены или управляющая компания не выполняет обязательств, форму управления домом можно изменить.

• Инициативная группа организует собрание собственников, на котором принимают принципиальное решение о смене формы управления большинством голосов (более 50 %).
• Договор с УК не продлевают, если срок его действия подходит к концу. В других случаях его расторгают по обоюдному согласию или на основании невыполненных со стороны УК обязательств. Для этого достаточно большинства голосов «за».
• Организуется товарищество. На общем собрании выбирают председателя и членов правления, определяют срок полномочий, поставщиков ресурсов и подрядчиков для оказания разовых коммунальных услуг.
• После оплаты госпошлины ТСЖ регистрируется в налоговой службе (пакет документов включает протокол собрания, устав и сведения о голосовавших).
• По результатам регистрации запись вносится в ЕГРЮЛ.
• Товарищество встает на учет в Пенсионном фонде, органах статистики и фонде социального страхования, изготавливает собственную печать.

Прежде чем отказываться от УК в пользу ТСЖ, стоит провести аудит управляющей компании и просчитать расходы на самостоятельное содержание дома. Возможно, выгоднее оставить все как есть.

Как перейти с ТСЖ на УК

Пошагово смена формы управления в этом случае выглядит так:

• Организовывается собрание собственников (не менее 50 %) для рассмотрения вопроса смены формы управления, ликвидации ТСЖ и выбора УК.
• По результатам собрания составляется протокол.
• Заключается договор с выбранной УК.
• ТСЖ завершает дела в течение 30 дней и передает документацию в руки новой управляющей компании.
• Новая УК заключает договоры с поставщиками услуг.

Заключение

Существует и промежуточный вариант, который учитывает недостатки обеих форм. Малоэтажный дом или московская высотка может находиться одновременно под управлением УК и ТСЖ. Товарищество выбирает представителя, который будет контролировать работу управляющей компании – расход бюджета и качество услуг. Безусловно, организовать это не так просто, к тому же нужен квалифицированный специалист с хорошей мотивацией. Поэтому большинство собственников по-прежнему склоняются к традиционному варианту с УК.