Субаренда квартир в москве как бизнес план

Некоторые граждане запускают бизнес на субаренде квартир. Он может оказаться прибыльным, если все правильно спланировать, изучить все плюсы и минусы, выявить подводные камни данного вида заработка. Требуется вложить деньги в рекламу и предусмотреть законные стороны вопроса. Тогда и прибыль будет весьма неплохой.

Прибыльно ли заниматься субарендой?

Этот вопрос является наиболее актуальным. Субаренда квартир предполагает, что компания или физическое лицо арендует жилье на длительный срок без желания проживать там. Далее он сдает объект другим людям по завышенной цене.

Обычно квартиры сдаются посуточно по договору субаренды. Это гораздо выгоднее, но надо учитывать ряд факторов, которые влияют на стоимость услуги:

• удаленность от центра;
• количество комнат;
• транспортная развязка;
• развитие инфраструктуры;
• уровень комфорта (идеальный ремонт) и т.д.

За примерно равнозначный объект цены в центре и на окраине города будут варьироваться. На прибыль влияют все эти факторы. Также немаловажным является и то, сколько туристов посещают город, численность его населения. Открывать такой бизнес в небольшом населенном пункте убыточно.

С одной квартиры, если она будет практически всегда заполнена, можно заработать не более 10 000 рублей в месяц. Поэтому рекомендуется заключать несколько договоров аренды. Это позволит предложить сразу несколько вариантов потенциальным клиентам. Также нужно проработать вопрос рекламы, чтобы бизнес оказался прибыльным.

Бизнес на субаренде

Сдача квартиры в субаренду может оказаться прибыльным бизнесом, если все правильно рассчитать. Несколько важных преимуществ:

• «деньги из воздуха» за оказание услуги;
• небольшой стартовый капитал;
• можно обладать несколькими объектами в разных точках города;
• есть возможность для налоговых маневров.

Услугой пользуются те, кому необходимо жилье на несколько часов, чтобы отдохнуть, провести переговоры с деловыми партнерами, сделать фотосессию или выполнить другие действия. Стоимость аренды может достигать 1 000 рублей за час, но средняя не превышает 500 рублей.

Как рассчитать стартовый капитал

Перед тем, как начинать бизнес на субаренде квартир, сдающихся посуточно, нужно создать бизнес-план. Сделаем примерный расчет при условии, что арендуются две квартиры: одна в центре, другая на окраине города. Рекомендуется арендовать меблированные объекты, чтобы дополнительно не тратиться на них. В договоре с собственником нужно предусмотреть возможность сдачи в субаренду.

Вот какие расходы будут обязательными:

• коммунальные – около 12 000 рублей;
• стоимость аренды – 50 000 рублей;
• реклама в интернете – 15 000 рублей;
• чай, кофе, сахар – 2 000 рублей.

Таким образом, базовые затраты будут составлять практически 80 000 рублей в месяц, не считая налогов.

Налоги необходимо оплачивать в зависимости от формы работы. Обычно это НДФЛ 13% или 4% при работе в качестве самозанятого. Но, когда доходы становятся большими, встает вопрос о необходимости дробить бизнес и привлекать партнеров или регистрировать ИП и платить налог согласно выбранной ставке.

Средний доход с однокомнатной квартиры в центре — около 60 000 рублей и почти 40 000 рублей, когда жилье на окраине. То есть, ежемесячная прибыль будет составлять на старте 20 000 рублей.

Поиск необходимой суммы

Есть несколько способов найти нужную сумму денег для развития бизнеса по посуточной субаренде квартир в городе:

1. Накопить. Учитывая, что для старта нужна небольшая сумма, это вполне реально.
2. Занять у родственников. Отличный вариант, так как с ними всегда можно договориться. Если на определенный момент нет достаточной суммы, то они готовы будут подождать с возвратом.
3. В банке – самый простой способ. Если есть компания, то оформить займ можно на нее. Но при ее отсутствии возможно использовать обычный потребительский кредит наличными. 150 000 рублей на год будет достаточно, чтобы решить все текущие вопросы, связанные с началом бизнеса, получить «подушку безопасности» на непредвиденные расходы и не сталкиваться с большим плановым платежом.
4. Найти инвестора. Это непросто, но возможно. Достаточно предложить определенный процент от прибыли, грамотно составить бизнес-план и доказать, что заключить договор субаренды квартиры не составит труда.

Таким образом, каждый может найти подходящий вариант для запуска этого бизнеса в городе. Он перспективный и не требует больших инвестиций, что очень важно. Надо только уметь договариваться с людьми, иметь свободное время для того, чтобы встречаться с ними во время приема-передачи объекта, а также правильно запустить рекламную кампанию.

Подбор квартир для субаренды

Необходимо правильно выбрать квартиру для дальнейшей ее сдачи другим людям. Если она не будет отвечать требованиям для нормальной жизни (даже в течение нескольких часов), то будет сложно получать прибыль. Тогда придется дополнительно тратить средства для закупки требуемого оборудования. Но это все время, а купленные вещи нужно будет где-то хранить, когда собственник решит расторгнуть договор.

Выбор правильных квартир для субаренды

Во время выбора объекта недвижимости надо сразу говорить собственнику (владельцу), как планируется использовать квартиру. Вот на что нужно обращать внимание:

• наличие мебели;
• удаленность от центра;
• развитие инфраструктуры;
•  состояние ремонта;
• этаж и наличие лифта;
• соседи;
• стоимость аренды.

Основная цель арендатора – это получить жилье на наиболее выгодных условиях и зарабатывать на этом деньги. Учитывая, что объект будет использоваться не для постоянной жизни, состояние ремонта останется примерно на том же уровне, поэтому есть возможность договориться о снижении цены за счет увеличения длительности действия договора.

Какие бытовые принадлежности понадобятся

Обратите внимание на то, чтобы в квартире были определенные бытовые приборы. Не нужно фанатизма в виде домашнего кинотеатра, но в квартире должны быть:

• микроволновая печь;
• обычная плита;
• чайник;
• телевизор;
• холодильник.

Важно. Кондиционер не является обязательным условием, но летом за его наличие можно брать немного больше. Учитывая, что нередко в таких местах проводятся деловые переговоры, то наличие принтера будет дополнительным преимуществом. Ноутбук предприниматели берут с собой.

Размещение объявлений в газетах и на сайтах

Требуется предусмотреть размещение объявлений в интернете и в газетах, чтобы получить клиентов. Газеты читают, как правило, местные жители, которые вряд ли станут клиентами. Поэтому не стоит сосредотачиваться на таком способе подачи рекламы. Основной поток клиентов будет из Интернета. Для этого требуется размещать объявления на специализированных сайтах, которые посвящены сдаче жилья в аренду.

Подобные сайты работают за определенную комиссию или согласно установленным тарифам. Если речь идет о партнерской программе, то за каждого клиента нужно заплатить определенный процент. Когда сумма размещения объявления фиксированная, ее требуется внести единовременно. Только после этого информация размещается на портале.

Получать заявки от клиентов можно на электронную почту. Но для оперативности стоит добавить телефон. Практически всегда есть дополнительные вопросы, которые есть желание обсудить. Вести переговоры в виде переписки долго, поэтому не стоит пренебрегать телефонной связью.

Другие способы поиска клиентов

Есть альтернативные способы поиска клиентов, а именно:

1. Создать лендинг или полноценный сайт и запустить рекламу через поисковые системы. Эффективность достаточно высокая, но такая реклама дорого стоит. Поэтому к данному методу стоит прибегать, когда есть уже около 10 квартир, сдающихся в аренду.
2. Размещение объявлений на остановках и столбах. В отличие от газетного размещения, здесь эффективность выше. Многие клиенты ездят на автобусах, поэтому, ожидая транспорт, они вынуждены читать объявления. Некоторых они заинтересуют.
3. Возможно стоять с тематическими табличками на вокзале или в аэропорте. Некоторые будут рады снять жилье на несколько часов, чтобы отдохнуть.

Рекомендуется использовать все доступные способы поиска клиентов, чтобы жилье не простаивало, так как от этого зависит итоговая прибыль.

Организация рабочего процесса по субаренде квартир

Требуется предусмотреть все этапы сотрудничества с клиентами. Вот как выглядит пошаговый рабочий процесс:

1. Подача рекламы всеми доступными способами.
2. Аренда квартиры с правом субаренды. Рекомендуется сделать пару дубликатов ключей на всякий случай.
3. Получение заявки от клиента и обсуждение деталей.
4. За день до заезда стоит проверить готовность объекта к принятию гостя.
5. Встретить клиента и заключить договор аренды между физическими лицами. Шаблон стоит подготовить заранее.
6. Получить предоплату.
7. После окончания срока действия договора снова встретиться к клиентом, забрать у него ключи и получить оставшуюся сумму после проверки квартиры.

Справка. Не все могут оплачивать наличными, поэтому необходимо иметь несколько дебетовых карт от ведущих банков. Сбербанка, ВТБ, Открытие и Альфа-Банка будет достаточно.

Что говорит закон

Закон рассматривает такой вид бизнеса как предпринимательскую деятельность. Но сегодня не обязательно регистрировать юридическое лицо или ИП, если сумма доходов не превышает 300 000 рублей в месяц. Тогда можно работать в качестве самозанятого. Размер налога составит 4% при работе с физическими лицами и 6% во время работы с компаниями.

Возможность сдавать арендованное жилье по договору субаренды предусмотрена статьей 615 ГК РФ. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если объект используется с нарушениями соглашения, то арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Сведения о правилах и порядке получения компенсации указаны в статье 15 ГК РФ.

Права и обязательства арендатора и субарендатора

Арендатор, как и субарендатор, имеют право:

• использовать объект недвижимости в соответствии с условиями договора;
• пользоваться материальными благами, которые находятся на объекте, если это не противоречит соглашению;
• передавать арендованную недвижимость по договору субаренды.

То есть, можно жить и вести быт в арендованной квартире в соответствии с законом и договором.

Обязанностей у арендаторов больше:

• использовать жилье в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ;
• соблюдать все обязанности, которые предусмотрены договором;
• в случае нанесения ущерба имуществу требуется компенсировать полную его стоимость;
• не передавать имущество третьим лицам без согласия собственника.

Также собственник может установить дополнительные правила. Например, запретить приводить гостей, жить с детьми или домашними животными. Если арендатор подписывает договор, то он соглашается и на все дополнительные требования. Но это повредит бизнесу, так как снизится целевая аудитория. Надо искать и находить объекты без таких ограничений, чтобы получать максимальную прибыль.

Признание договора недействительным

Статья 431 ГК РФ указывает, когда соглашение может быть признано ничтожным. Также эти сведения указаны в статьях 167, 173, 178 и 179 ГК РФ.

Руководство, когда сделку можно считать недействительной:

• если заключение договора произошло в состоянии алкогольного или наркотического опьянения;
• когда подпись была поставлена под угрозой;
• при введении одной из сторон в заблуждение;
• во время навязывания крайне невыгодных условий;
• если в соглашении есть опечатки (даже маленькие, несущественные);
• при заключении договора не с собственником объекта или лицом, которое имеет право действовать от его имени на основании доверенности или иного документа;
• когда в договоре есть пункты, которые противоречат Российскому законодательству;
• при неполном исполнении обязательств или отказе от их исполнения одной из сторон.

Недействительная сделка не имеет юридических последствий. Лицо, которое заранее знало о фактах, при которых соглашение аннулируется, считается недобросовестным и может привлекаться к административной или уголовной ответственности. Стороны обязаны возвратить друг другу все полученное после подписания договора. Если это сделать по каким-то причинам невозможно, то требуется возместить стоимость понесенных убытков.

Важно! Если стороны не могут прийти к соглашению по признанию сделки недействительной, требуется решать вопрос в суде.

Расторжение договора

Есть три возможности расторгнуть соглашение:

1. Признание сделки недействительной.
2. Нарушение условий договора. Тогда арендатор должен выплатить предусмотренную компенсацию и освободить помещение.
3. Истечение срока действия соглашения.

Виды договоров

Стоит рассмотреть подробнее, какие договоры можно заключать при ведении бизнеса по субаренде квартир.

Договор аренды с правом субаренды

Это соглашение, которое предполагает, что арендатор будет сдавать жилье третьим лицам с целью получения прибыли. Необходимо сразу предупредить собственника об этом. Если он не против, то можно использовать объект для получения прибыли.

Договор субаренды

Он заключается между арендатором и субарендатором на основании соглашения об аренде с правом передачи объекта третьим лицам. В договоре обязательно должна быть отсылка к правому акту между собственником и арендатором.

Образец договора субаренды квартиры

Он заключается в соответствии с требованиями ГК РФ. Следующие пункты должны обязательно присутствовать в типовом договоре:

• наименование сторон;
• адрес объекта;
• цена договора;
• права сторон;
• обязанности сторон;
• решение вопросов в случае возникновения споров;
• форс-мажорные обстоятельства.

Рекомендуется обращаться к практикующему юристу или в агентство недвижимости, чтобы соглашение было составлено правильно и предусматривало все нюансы сделки.

Риски и опасности

Всегда есть определенные риски во время сдачи квартиры в субаренду, а именно:

• порча имущества;
• использование объекта не в соответствии с договором или действующим законодательством;
• поступление жалоб от соседей;
• проблемы с сотрудниками ФНС.

Чтобы у работников налоговой не было вопросов, стоит работать официально или в качестве самозанятого. Все остальное решается путем заключения договора.

Кейс: бизнес с нуля

Часто задаваемые вопросы

Могут ли отсудить квартиру при заключении договора субаренды?

Нет, так как право собственности не передается при заключении этого соглашения.

Надо ли платить налог с полученного дохода?

Да. Если вы действуете как физическое лицо, то ставка составит 13%. Для юридических лиц размер и форма налога зависят от выбранной системы налогообложения.

Что делать, если субарендатор отказывается платить?

Эти вопросы нужно решать через суд. Для снижения такой вероятности рекомендуется брать залог или предоплату 100%.

Может ли арендодатель расторгнуть договор?

Может, но он должен предупредить о своем намерении минимум за 30 дней.

Бизнес на субаренде квартир процветает в туристических городах. Многие готовы взять жилье на сутки, на ночь или на несколько часов. Но надо учитывать все нюансы, чтобы получать прибыль и снизить вероятность возникновения проблемных ситуаций. Для этого стоит разработать договор с практикующим юристом. Когда прибыль станет достаточно большой, можно зарегистрировать ИП. Но до этого рекомендуется работать в качестве самозанятого. Однако чек придется предоставлять клиентам в любом случае, поэтому понадобится купить терминал.

Субаренда — неплохой способ начать зарабатывать на своем небольшом деле. В этой статье расскажем, как это сделать.

Субаренда — законная схема, при которой вы берёте у собственника в управление его недвижимость (коммерческую или жилую), находите арендатора, заключаете договор аренды и занимаетесь всеми организационными моментами по аренде — платите коммунальные платежи, напоминаете арендатору об оплате, и получаете за это процент от прибыли. Если вы захотите снять жилье, скажем, в Санкт-Петербурге, в 80% случаев будете иметь дело с Субарендатором, а не с Собственником.

Собственникам такая схема тоже выгодна — они заключают договор с субарендатором сразу на 3-5 лет, и им не нужно постоянно держать во внимании вопросы с арендаторами.

Как зарабатывать на субаренде

Самый простой способ получать доход от субаренды — найти клиента на длительную аренду, заложив туда свою прибыль.

Другая стратегия — сдача комнат по отдельности на длительный срок.

Если вы возьмёте в Субаренду 3-4 комнатную квартиру по цене, например, 35 000 руб. в месяц (средняя цена в г. Санкт- Петербург) и сдадите её по отдельным комнатам, например по 15 000 руб. за каждую, то вы получите стабильный пассивный доход в 10 тысяч рублей в месяц.

10 тысяч — небольшая сумма, если мыслить одной такой квартирой. Но вы можете сдавать сразу несколько таких квартир и иметь стабильный заработок. Обычно клиенты проживающие в комнатах- это:

Чаще всего это приличные люди, которые хотят жить максимально комфортно за минимальные деньги.

Риски при субаренде

1. Ошибка в локации. При неправильном выборе района вы рискуете получить убыточный объект. Люди просто не будут заселяться. И вы будете терять деньги на простое. Обязательно изучите рынок(см. пункт 2 плана: «Анализ рынка»)

2. Проблемы с собственником. Всегда есть риск попасть на неадекватного Собственника. И тут последствия могут быть самыми разными: начиная от хамства до расторжения договора сразу после сделки. Чтобы избежать этих неприятностей, тщательно проводите переговоры. Узнайте что за человек перед вами, какие у него планы и намерения относительно недвижимости. Ни в коем случае нельзя обманывать Собственника, будто вы берете квартиру для собственного проживания. Собственник — ваш партнер на долгие годы. Обязательно прописывайте в Договоре пункт о субаренде и ваши договоренности. Всё должно быть на бумаге, а не на словах.

3. Неадекватные жильцы. Неадекватные жильцы принесут вам всё, что угодно, кроме стабильного пассивного дохода. Но тут, как и в ситуации с Собственником вы полностью владеете ситуацией и сами решаете работать с таким человеком или нет.

Обязательно заключайте договор с жильцами, фотографируйте их паспорт, узнавайте о месте работы, берите залог за сохранность имущества. Не лишнем будет пообщаться хотя бы 10 минут, чтобы понять, что за человек перед вами. Если случилось так, что жилец начал вести себя неадекватно — вы имеете полное право расторгнуть с ним договор.

4. Неплатежеспособные клиенты. Случается такое, что по каким- то причинам жилец становится неплатежеспособным (увольнение или систематические задержки зарплаты). При отсутствии контроля вы рискуете не просто не получить свою прибыль, но и уйти в минус в итоге оплатив за такого клиента и аренду и коммунальные услуги.

Для того, чтобы не попасть в такую ситуацию, тщательно отслеживайте дату оплаты клиентов. Прописывайте в Договоре штрафы за просрочки платежей и ваше право на расторжение Договора в одностороннем порядке при неуплате услуг. Самое главное в этом вопросе — ваша бдительность и своевременный контроль.

5. Ошибка при выборе квартиры. Кроме локации, можно ошибиться и с самой квартирой. Квартира с запахами, старым ремонтом или неадекватными соседями явно не будет пользоваться спросом. Даже если люди и будут заселяться, они всегда будут в поиске лучшего варианта и съезжать при первой возможности. Таким образом вы получите не пассивный доход, а самую настоящую работу. Вам придётся постоянно искать новых жильцов, выезжать на показы и т. д.

Для того, чтобы этого избежать, выбирайте квартиры комфорт класса с современным ремонтом и мебелью, исправной сантехникой, при возможности в новых домах и развитых районах. Также при выборе объекта задайте себе вопрос: «Хотели бы вы жить в такой квартире?». При правильном выборе квартиры жильцы будут проживать у вас максимально долго.

Как начать зарабатывать на субаренде

1. Оформите ИП или зарегистрируйтесь как самозанятый. Для ведения такой деятельности вы можете оформить ИП (доход минус расход). В Санкт-Петербурге сумма налога составит 7% за вычетом всех расходов. В других городах и регионах России сумма налога может варьироваться от 3 до 7%. Самозанятые платят 4% налогов со всех операций.

2. Изучите рынок. Важно понять, будет ли предложение пользоваться спросом в вашем городе. Для этого можно применить небольшую хитрость:

Составьте объявление по своему городу о сдаче комнаты, используя фотографии своей квартиры, квартиры ваших знакомых или родственников. Разместите свое объявление на нескольких сайтах аренды недвижимости, популярных в вашем городе. В Москве, например, это Циан и Авито.

Пример объявления:
Сдам комнату в 3-комнатной квартире. Все комнаты сдаются. В 2 комнатах уже живут: девушка и молодая семейная пара. Приличные, живут давно. Метро Автово всего 7 минуты пешком. Рядом всё необходимое. Хороший тихий район. В подъезде чисто. В квартире есть всё необходимое для комфортного проживания: евро ремонт, вся необходимая мебель, сан-узел раздельный (кафель), кухня 15 кв.м полностью укомплектованная, стиральная и посудомоечная машины, чистый подъезд и лифт. Залог можно разбить на 2 платежа.

Если у вас есть звонки (от 1 до 3 звонков в день- это нормально), то можно сказать, что в вашем городе есть спрос.

3. Обратите внимание на сезонность. В некоторых городах она влияет на стоимость аренды недвижимости. Для получения такой информации вы можете обратиться к нескольким агентам недвижимости. Если вы угостите их чашечкой кофе, они с удовольствием поделятся с вами ценной информацией.

4. Найдите подходящий объект. Для этого можете воспользоваться популярными сайтами по сдаче недвижимости для бесплатного поиска или привлечь агентов, если вы готовы оплатить их услуги (в разных городах России стоимость агентского вознаграждения разная).

5. Отрепетируйте переговоры с Собственником. Постарайтесь донести до него все выгоды от работы с вами. Например:

6. Рассчитайте предварительную доходность объекта. Пример расчета доходности объекта разобран выше в данной статье.

7. Проведите переговоры с 10-15 собственниками.

8. Подпишите договор на аренду объекта с тем собственником, который готов с вами сотрудничать и чья квартира подходит под ваши цели. В договоре обязательно должен быть прописан пункт, разрешающий субаренду. е

9. Подготовьте объект. Наведите порядок. В каждой комнате должно быть спальное место и шкаф для вещей, чтобы вашим арендаторам было комфортно.

10. Найдите подходящих клиентов. Просто разместите объявления на тех же популярных ресурсах. При звонках потенциальных арендаторов, обращайте внимание клиента на то, что вы не агент (не нужно платить дополнительных комиссий). Вы — доверенное лицо собственника. Все документы, естественно, предоставляются на подписании Договора.

11. Заключите Договор аренды с подходящими арендаторами. В Договоре обязательно пропишите ответственность арендатора за сохранность имущества и штрафы за проживание с животными или за курение в квартире, а также право расторгнуть договор в одностороннем порядке за несоблюдение условий.

12. Грамотно Управляйте доходным объектом. В срок оплачивайте аренду и коммунальные услуги, раз в месяц проверяйте чистоту и техническое состояние квартиры, при небольших поломках сразу вызывайте мастеров.

Передачу права пользования помещением на определенный срок от собственника арендатору называют арендой. В некоторых случаях, если это оговорено в договоре, арендатор имеет право пересдавать это помещение третьим лицам в субаренду. Такие схемы применяют для заработка на жилой и коммерческой недвижимости.  В статье разберем нюансы субаренды квартир.

Что такое субаренда?

Субарендой квартир называют сделку передачи права пользования квартирой от арендатора субарендаторам на определенный срок. 

Например, можно найти квартиру, которую хозяин сдает за 20 000 рублей, и пересдать ее за 25 000 – 30 000. Разница 5000 – 10 000 рублей в месяц составит заработок арендатора. Но гораздо чаще квартиры передаются на короткий срок и на более выгодных условиях.

Субаренда – это просто. Суть бизнеса

Обычно арендатор берет квартиру в долгосрочную аренду, а пересдает посуточно или даже по часам. Посуточная аренда дороже в среднем в 3 раза (точные суммы зависят от региона), то есть отдав за долгосрочную аренду 20 000, реально получить от субарендаторов около 60 000 рублей. В этом и состоит суть бизнеса на субаренде квартир. 

В 2019 году эксперты посчитали разницу в ценах на долгосрочную и краткосрочную аренду в 69 городах РФ. Максимальная разница – в Новокузнецке (почти в 6 раз). В Волжском, Махачкале, Омске и Ижевске разница в ценах в 4-5 раз. В Москве и Санкт-Петербурге разрыв в  2,1 раза. В среднем по России разница в ставках – в 3 раза.

Но здесь надо учесть несколько нюансов:

1. Очень сложно обеспечить 100% заполняемость жилья. При хорошем раскладе квартира может быть занята 70-80% времени.
2. Это не пассивный доход. Вам придется постоянно давать рекламу, заселять и выселять квартирантов. Альтернатива – нанять управляющего, но в таком случае ему придется платить часть доходов. Обычно управляющих нанимают, когда под управлением находится не менее 5 квартир.
3. Право передачи квартиру в субаренду должно быть прописано в договоре аренды.
4. Нужен дополнительный персонал для уборки квартиры.
5. При краткосрочной аренде возрастают риски воровства и/или порчи имущества

Преимущества этого бизнеса:

1. Чаще всего бизнес на недвижимости подразумевает наличие недвижимости в собственности, а на это нужен большой стартовый капитал. “Лишние” квартиры есть не у всех, и даже взять жилье в ипотеку может не каждый. В случае с субарендой можно стартовать с небольшими вложениями. 
2. Бизнес довольно прост, по сути это посредничество.
3. Бизнес легко масштабировать, со временем взяв под управление пять, десять и даже пятьдесят квартир.

Ваша целевая аудитория – люди, которые приехали в командировку или хотят разместить приехавших к ним родственников, съехать из квартиры на время ремонта или просто отдохнуть/поработать в спокойной обстановке. Цены на посуточную аренду обычно ниже цен в гостиницах.

Читайте также как за год накопить на свою квартиру. 

Где найти деньги на старт бизнеса на субаренде

Есть несколько вариантов, где взять стартовый капитал. 

1. Накопить и использовать собственные деньги. Вполне реально, т.к. сумма небольшая.
2. Одолжить у знакомых. Тоже вполне реально: при удачном раскладе вы вернете деньги максимум через месяц.
3. Взять потребительский кредит в банке или оформить кредитную карту. По кредитной карте лимит может составлять 100 000 – 150 000 рублей с беспроцентным периодом от 50 до 120 дней. Правда, если вы не успеете рассчитаться за это время, придется платить высокий процент. Ставка по кредиту ниже, но платить первый взнос нужно уже через месяц.
4. Привлечь инвестора. Для этого придется составить бизнес-план и доказать, что ваша идея жизнеспособна. 

Поскольку речь идет о небольшой сумме, найти деньги обычно не составляет труда.

Как не ошибиться при выборе квартир

Не каждая квартира подойдет для субаренды. Есть несколько факторов, на которые нужно обращать внимание.

Расположение квартиры

Квартира должна быть удобно расположена: рядом со станцией метро, на улицах, до которых легко добраться из любой части города. Обычно это квартиры недалеко от центра. Район должен иметь хорошую инфраструктуру. 

Состояние квартиры

В самой квартире важен свежий ремонт, наличие мебели, техники и всего необходимого для жизни. Квартира должна быть чистой, светлой, уютной, с работающей сантехникой. Если это не первый этаж, важно наличие лифта. Сам дом и подъезд должны выглядеть опрятно.

Лучше всего подходят квартиры в новых домах – там лучше планировка, новые коммуникации, чистые подъезды. Ни в коем случае не должно быть конфликтных соседей.

Минимальные требования к технике:

• плита,
• холодильник,
• телевизор,
• микроволновка,
• утюг,
• электрический чайник,
• стиральная машинка.

Если в квартире установлен кондиционер – это будет дополнительным плюсом. 

Стоимость и условия аренды

Поскольку квартира вам нужна для бизнеса, важно получить ее по приемлемой цене. Собственник должен знать о ваших планах на субаренду. Этот пункт нужно внести в договор. 

Где искать клиентов для сдачи квартир

Обычно объявления о сдаче квартиры посуточно дают на досках объявлений, в газетах, на специализированных сайтах по недвижимости. Можно использовать таргетированную рекламу в соцсетях. 

На рекламу сразу нужно заложить бюджет. Например, на Авито объявление об аренде публикуются только платно. Другие ресурсы берут комиссию только в том случае, если вы нашли жильцов с их помощью. В любом случае, бесплатными способами рекламы вам не обойтись. 

Также можно использовать:

1. Сайт одностраничник и таргетированную рекламу. 
2. Объявления на столбах и  остановках и столбах.
3. Реклама на автовокзалах, аэропортах (иногда там стоят люди с табличками и предлагают жилье).

Организация рабочего процесса на субаренде квартир

Пошаговый план запуска бизнеса на субаренде выглядит так:

1. Анализ рынка. Подача пробных объявлений. Это поможет протестировать спрос, чтобы не остаться в убытках. 
2. Поиск подходящих квартир. Заключение договора аренды с правом субаренды. 
3. Старт полноценной рекламной кампании. Нужно протестировать все каналы продвижения.
4. Поиск персонала (как минимум – уборщицы).
5. Подготовка шаблона договора.
6. Получение первых заявок.
7. Заключение первого договора с клиентом.
8. Выселение первых жильцов, завершение расчетов, поиск новых клиентов.

Сколько нужно денег для старта бизнеса

На старте вам понадобится от 50 000 до 150 000 рублей – в зависимости от города и количества квартир. Деньги пойдут на платежи по долгосрочной аренде и на рекламу.

Рассмотрим приблизительный список расходов, если вы берете в аренду 3 квартиры в городе с населением 1 млн человек.

• платежи за коммунальные услуги – 15 000 рублей;
• аренда – 45 000 рублей;
• рекламная кампания – 15 000 рублей;
• закупка минимального набора продуктов (кофе, чай, сахар) – 2 000 рублей. 

Расчет очень приблизительный. Вам нужно посчитать точные цифры исходя из специфики вашего региона. 

Сколько можно заработать на субаренде квартир

Мы уже посчитали, что заработать можно в среднем в 3 раза больше, чем вы заплатите за долгосрочную аренду. То есть при цене аренды 15 000 рублей в месяц квартиру реально сдать посуточно в среднем за 1,5 тысячи рублей и получить выручку 45 000 рублей. Но из этой суммы надо вычесть:

• простои – если 5 дней квартира будет пустовать, минус 7 500 рублей,
• коммунальные платежи – 4 000 рублей,
• услуги уборщицы – 5 000 рублей.

В таком случае чистый заработок с одной квартиры составит 13 500 рублей.

Какие документы нужны для сдачи квартир в субаренд

Право передачи жилья в субаренду предусмотрено в  статье 615 Гражданского кодекса РФ. Никаких дополнительных документов, кроме грамотно составленных договоров аренды и субаренды, не требуется. Если есть нарушения по договору, арендодатель может требовать досрочного расторжения и возмещения убытков согласно ст. 15 ГК РФ.

Нужно ли оформлять ИП?

С точки зрения законодательства бизнес на субаренде – это предпринимательская деятельность, которая требует регистрации (чаще всего ИП). При этом выгоднее всего купить патент, чтобы сэкономить на налогах. 

В некоторых регионах РФ можно работать как самозанятый гражданин и платить налог  4% при работе с физлицами и 6%- с юридическими лицами. Но для этого есть несколько условий: 

• бизнес нужно вести в регионе, где действует этот налоговый режим.
• годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей.
• не должно быть наемных сотрудников. 

Возможные риски при сдаче квартир 

Сдача жилья в субаренду предполагает риски порчи имущества, жалоб от соседей, проблем с налоговыми органами и использования жилья не по назначению. 

Чтобы избежать рисков, работайте официально и пропишите все возможные риски в договоре субаренды.

В нем должна быть отсылка к договору между собственником жилья и арендатором. В договоре аренды обязательно должно быть прописано право сдать помещение в субаренду. 

Договор субаренды заключают в соответствии с требованиями Гражданского Кодекса РФ. Обязательные пункты:

• ФИО сторон;
• точный адрес помещения;
• срок действия договора;
• стоимость и порядок расчетов;
• сумма залога и условия возврата залога;
• перечисление прав и обязанностей арендатора и субарендатора;
• порядок разрешения споров;
• раздел про форс-мажор. 

Желательно, чтобы договор составил профессиональный юрист. 

Советы начинающему бизнесмену

1. Анализируйте спрос на жилье в вашем регионе. В некоторых городах и районах на субаренду нет спроса, или заниматься ей невыгодно. 
2. Тщательно выбирайте жилье, потому что не каждая квартира подходит для субаренды.
3. Работайте официально и по договору. Договор субаренды должен быть составлен юристом и учитывать все риски. 
4. Обязательно берите с жильцов залог.
5. Лучше не заселять людей менее чем на 3 суток.
6. Тестируйте разные каналы рекламы, чтобы выбрать лучший. 
7. Делайте скидки и бонусы постоянным клиентам или тем, кто живет долго (неделю и более).

Бизнес на субаренде квартир распространен в мегаполисах и туристических городах, где большой спрос на жилье на ночь или даже на несколько часов. Это простой способ начать зарабатывать на недвижимости, не покупая ее в собственность. Но стоит учитывать нюансы и подводные камни заработка на субаренде, чтобы не остаться в убытке. 

Ирина Егорова, узнала, как сдавать жилье в аренду посуточно