Я нахожу арендаторов даже в несезон, даже после ухода «Букинга» и Airbnb.
В 2021 году мы с мужем построили домик для сдачи в аренду на участке площадью 14 соток в Челябинской области. Это позволило нам зарабатывать около 100 000 Р в месяц. Более подробно о строительстве и отделке дома я писала в статье про домик в горах за 1,8 млн рублей.
В этой статье расскажу, как я продвигаю свой дом и что изменилось после весны 2022 года.
А вот как все начиналось
У моего мужа был участок в деревне Тыелга, в 180 км от Екатеринбурга и 110 км от Челябинска. В начале 2020 года мы решили построить там домик для сдачи в аренду. Место для этого подходящее: рядом национальный парк «Таганай» и памятник природы — озеро Тургояк.
Строили мы в течение полутора лет — на кредитные деньги и деньги, которые одолжила мама. Многое делали самостоятельно, чтобы сэкономить. Например, террасу, внутреннюю и внешнюю отделку дома муж делал сам. Я же продумывала весь дизайн, искала и привозила на машине стройматериалы. Мама помогала закапывать огромные ямы и приводить участок в порядок. Все это позволило нам сэкономить не менее 300 000 Р.
К моменту, когда дом был готов к сдаче, мы потратили 1,8 млн рублей. Эту сумму считаем окончательной, поскольку дальнейшие траты на его модернизацию покрывались прибылью с аренды.
В хороший сезон наша выручка — около 120 000 в месяц, из них чистыми, то есть за вычетом расходов, примерно 50 000—60 000 Р. В самый плохой месяц выручка была 75 000 Р, поэтому приходилось сокращать траты.
Наши основные расходы:
- Покупка инвентаря и улучшение дома. Например, в июне 2022 года мы поставили кондиционер стоимостью 45 000 Р, а в мае купили велосипеды — 30 000 Р.
- Долги и кредиты — от 15 000 Р в месяц.
- Налоговые отчисления. Я оформлена как ИП, и на налоги ежемесячно уходит 5000—6000 Р.
Мы также вложились в строительство бани и козлятника, переделали проводку, отремонтировали забор и купили спортивный инвентарь — сапборды. Если приплюсовать стоимость всего этого к цене дома, то мы потратили уже около 2,5 млн рублей.
Некоторые траты мы не могли предусмотреть, например козлятник, так как завели козочек внезапно — они потерялись на городском пляже Миасса. Я их подобрала, нашла хозяев, а те отказались забирать животных. Мы оставили козочек себе и были вынуждены потратиться на их быт: возвели теплый домик с кормушкой за 15 000 Р, закупили сено на зиму за 12 000 Р, а еще по 1500 Р раз в два-три месяца уходит на комбикорм.
Эти расходы — максимум, что мы можем себе позволить, ведь нам нужно возвращать долги и кредиты, в сумме около 550 000 Р потребительских кредитов по ставкам от 13 до 19%. Еще 1 400 000 Р нужно вернуть маме.
Конечно, у нас есть и основная работа: я развиваю проекты в соцсетях и получаю 30 000 Р в месяц, а муж — экскаваторщик в РЖД с зарплатой в 38 000 Р. Но почти все заработанное уходит на жизнь: кредиты с наших зарплат не погасить. Поэтому аренду дома мы спешили запустить как можно быстрее, чтобы он сам себя начал окупать.
На июнь 2022 года домик работает уже десять месяцев, и за это время был всего один месяц, когда мы брали деньги себе и не реинвестировали их в развитие, ремонты и так далее. По моим расчетам, постоянные вложения в дом закончатся через год. И за это время, если постараться, вполне реально выплатить кредиты. Затем, если все пойдет как надо, мы, возможно, задумаемся о строительстве второго домика.
Сколько времени и денег уходит на сдачу дома в аренду
Я решила самостоятельно продвигать домик. У меня нет образования маркетолога: мои знания отрывочные и получены опытным путем. Но в последние годы я оформляю, веду и запускаю рекламу и страницы в соцсетях.
В нашей деревне есть еще несколько домов, которые сдают посуточно. Но там не такие хорошие условия, как у нас: в основном это деревенские избы с туалетом на улице и без водопровода. Никто не продвигает эти дома, так что заполняемость там низкая. Думаю, такие домики лучше сдавать на долгий срок, поскольку стоимость их аренды и обслуживания невысокая.
Так, у соседей в месяц уходит по 2000—3000 Р на обслуживание дома. Мы же тратим на модернизацию, инвентарь, коммуналку и налоги 20 000—50 000 Р. Кроме того, мы не можем просто оставить дом и уехать — приходится доплачивать местной девушке, чтобы она присматривала за козами и кошкой.
Основное наше место жительства — Екатеринбург, от которого до Тыелги два с половиной — три часа езды. С октября 2020 по август 2021 года я жила в Тыелге безвыездно и работала без выходных. Мы строили дом и обустраивали участок, поэтому нужно было постоянно присутствовать там. Муж работал в Екатеринбурге и приезжал в деревню только на выходные и в отпуск.
С августа 2021 года мы начали отлаживать процесс аренды и решали текущие проблемы с инженерными коммуникациями и обустройством гостей. С февраля 2022 года стало легче, тогда я привлекла для уборки девушку из деревни. Сейчас она все чаще подменяет меня, поэтому стало больше свободного времени.
В среднем на продвижение домика в интернете уходит два-три часа в день: я пишу посты, улучшаю визуал, обновляю календарь, общаюсь с гостями и отвечаю на многочисленные вопросы. Еще не менее двух часов я трачу, чтобы убраться в доме, перезаселить гостей и на уход за животными. В сумме выходит до пяти часов, а вместе с перерывами — практически полный рабочий день. Плюс еще основная работа — в среднем по три часа в день.
Какая сезонность у загородного жилья
Продвижение дома в первую очередь зависит от сезонности. Особенно это важно учитывать, когда бюджет ограничен. Таким образом можно воплотить гибкую схему: в высокий сезон, когда спрос большой, урезать рекламный бюджет, а если несезон — увеличить активность.
Мне такой подход позволяет экономить на рекламе и в целом оптимизировать процесс. Я разделяю сезонность домика на отрезки.
«Суперсезон». Это либо мегапраздники — новогодние, майские выходные, — либо лето, которое само по себе на Урале как праздник. Лето — с десятых чисел июня по конец сентября. Во все эти даты к нам приезжают семьи, и это, как правило, время каникул у детей. В суперсезон можно вообще не давать рекламу: все даты будут забиты, даже если поднять цену. Наша загрузка в такие периоды — 90—100%.
«Так себе сезон» — это время, когда погода стабильная и люди могут планировать поездку заранее. Речь про ноябрь, декабрь и отрезок с конца января по конец марта, когда с погодой все понятно: снежная зима с пушистыми елями за окном. Загрузка в такое время 65—80%, но без гарантий: может быть много народу, а бывает никого даже при хорошей погоде.
«Совсем несезон» — это переходный период, межсезонье, когда нереально планировать отдых заблаговременно. Еще я отношу сюда время сразу после праздников — люди отдохнули, потратили накопления и отходят у себя дома. Это вторая половина января и мая, а также апрель и октябрь. Загрузка в такое время — 50—80%, чаще ближе к нижнему порогу.
Как я продвигала дом до весны 2022 года
Составила маркетинговую кампанию. Я начала ее продумывать еще во время строительства дома. Расскажу, для чего мне нужна была стратегия:
- Чтобы не паниковать во время сезонного спада — гораздо спокойнее придерживаться заранее намеченного плана.
- С порядком действий легче привлекать определенную группу туристов. Например, мне хотелось видеть больше семейных пар с детьми или без. И я могу делать целенаправленные шаги для привлечения именно этой аудитории.
- Можно привести сезонность в некий баланс — прикладывать больше усилий в низкий сезон и тратить меньше денег в высокий. Иначе в низкий сезон заполняемость будет слабая и непредсказуемая.
Маркетинговую стратегию можно составить в «Экселе».
В табличку вошло несколько онлайн-каналов продвижения — в социальных сетях и площадках для сдачи жилья в аренду. Из офлайн-мероприятий я задумала сделать свой мерч, карту местных достопримечательностей, пригласить блогеров и лидеров мнений из соцсетей и многое другое.
Зарегистрировала аккаунты и все оформила. Все аккаунты в соцсетях я создавала сама, пользуясь своим опытом, оптимизировала заголовки и описания страничек под поисковые запросы. Старалась делать душевно, чтобы посетители чувствовали искренность и открытость, а не намерение что-то впарить.
На «Букинге» мне не удалось разместиться. Новым пользователям «Букинг» отправляет бумажное письмо почтой, чтобы подтвердить адрес объекта размещения. Мне в Тыелгу письмо из Нидерландов так и не дошло, поэтому верификацию я не прошла.
На Airbnb с размещением было проще, но все портила комиссия 15%. Поскольку эту комиссию платит арендатор, да еще и с полной суммы бронирования, а не с предоплаты, стоимость жилья становилась неадекватно высокой. Видимо, поэтому притока с Airbnb почти не было. С августа 2021 по март 2022 оттуда пришла всего одна заявка. В дополнение в начале 2021 года заблокировали портал Payoneer, через который оплачивали проживание, и оплату от клиентов с Airbnb было не получить.
Определила бюджет. Изначально на продвижение я закладывала 15 000 Р в месяц: учитывала как живые деньги на рекламу, так и бартер — когда нас рекламируют, а в обмен мы даем пожить в домике. Но когда мы начали сдавать дом в августе 2021 года, стало понятно, что раскрутки в соцсетях хватает, оттуда к нам шло много клиентов. Соответственно, и бюджета на маркетинг большого не надо.
Особенно хорошо работало продвижение в «Инстаграме»: как платная реклама, так и органическое продвижение — когда люди видят посты в рекомендациях или через репосты своих друзей. Как итог, я оставила только два инструмента продвижения — «Инстаграм» и «Вконтакте», причем первый приносил около 80% заявок.
С августа 2021 года по март 2022 года на рекламу во «Вконтакте» я потратила 8000 Р — это дало 1500 переходов в нашу группу и 500 подписчиков. Вложения в «Инстаграм» составили 11 000 Р — получила 2500 переходов на страницу и 1600 подписчиков. При этом в случае с «Инстаграмом» большую роль сыграло сарафанное радио, чем платная реклама.
В заблокированной сейчас сети страница неплохо выглядела при ведении «своими силами» и довольно быстро начала приносить отдачу при минимальных вложениях в рекламу. К февралю 2022 года у нас уже было под 2000 настоящих подписчиков. Здесь важно то, что это реальные люди, которым интересна тема, и они активно взаимодействуют с аккаунтом: ставят лайки, пишут комментарии, задают вопросы.
В шапке у меня все было написано лаконично:
Лесной домик Тыелга
Уютные лес и горы
Аренда tiny house для 2—4 человек на Южном Урале, в маленькой и очень красивой деревне Тыелга
Пеший маршрут на Таганай
Плюсом я добавила ссылку на сервис «Таплинк» — это сайт, позволяющий сделать из одной ссылки сразу несколько. Благодаря «Таплинку» я могу разместить ссылки на «Вконтакте», на чат со мной в «Вотсапе» и «Телеграме», хотя в шапке профиля разрешена только одна ссылка.
Продвижение дома после февраля 2022 года
В марте 2022 года «Инстаграм» заблокировали, но к тому моменту у меня уже была группа во «Вконтакте» с 500 подписчиками. Думаю, здесь сыграла роль моя предусмотрительность — я вела аккаунты сразу в двух соцсетях. А ведь для многих владельцев небольших домиков «Инстаграм» был единственным способом продвижения.
Сначала блокировка «Инстаграма» не сильно ударила по бронированиям, так как в марте люди продолжали по привычке туда заходить, выкладывали сторис, искали жилье и так далее. Но в апреле охват, то есть общее количество показов постов и сторис, упал. В моем аккаунте — примерно на 60%.
Другие мои каналы продвижения еще не работали в полную силу, поэтому апрель был провальным: загрузка ниже 50%, а выручка всего 75 000 Р. Такой низкий показатель был у нас только в первый месяц работы — в сентябре 2021 года. Тогда мы заработали 67 000 Р.
Эта ситуация быстро привела меня в чувство: нужно было как-то подстраиваться под новые реалии. Я стала вкладывать больше денег и усилий во «Вконтакте». Отдачу почувствовала только к середине мая, а к июню 2022 года «Вконтакте» стал закрывать 50% от общего числа заявок.
Также я решила размещать объявления на сайтах-агрегаторах жилья: «Суточно-ру», «Островок», «Твил», «Яндекс-путешествия» и прочих. При этом среди них не было ни одного бесспорного лидера, каким был «Букинг», и надо было как-то выбрать подходящие площадки.
Я посетила все перечисленные сайты и попробовала разместить там объявления. Вот результат:
- «Твил» не понравился из-за сложного интерфейса. Я так и не смогла добиться, чтобы мое объявление стало актуальным и появилось на картах. Думаю, если я как мотивированный владелец домика не могу нормально пользоваться сайтом, то потенциальные гости и подавно.
- На «Островке» получилось зарегистрироваться и разместить объявление быстро, но за два месяца по нему не пришло ни одного бронирования. В итоге мне надоело обновлять там свободные даты и я прекратила размещение.
- На «Яндекс-путешествиях» для размещения нужно было привязать систему бронирования — «Биново» или «Тревел-лайн». Это удобно для людей, у которых есть сайт, но таким малышам, как мы, смысла делать сайт нет. А другого варианта на «Яндекс-путешествиях» не предусмотрено.
- «Суточно-ру» я изначально даже не рассматривала, поскольку по названию всегда казалось, что это агрегатор квартир для командировочных. Сейчас знаю, что там размещается много небольших домиков типа нашего, и у меня есть мысли опубликовать там объявление. Но пока руки не дошли.
Также я разместилась на «Авито». Раньше я не пользовалась этим сайтом, поскольку мне казалось, что туда люди идут только за низкими ценами и дешевыми вещами.
Но я была не права. «Авито» оказался крутым каналом:
- Там действительно много людей.
- Он удобен и интуитивно понятен, в отличие от конкурентов.
- Понятная система бронирований через сайт: есть календарь, в котором человек может забронировать жилье с предоплатой, «Авито» выступает гарантом сделки. При этом комиссию снимают только с продавца и только 10% с предоплаты, а не 15% со всей стоимости, как было на Airbnb.
Результат: до февраля 2022 года 80% клиентов приходило через «Инстаграм», а остальные — через «Вконтакте». Сейчас приходят в основном через «Вконтакте» и «Авито» — в пропорции 50/50.
Бесплатные способы улучшить продвижение
По опыту знаю, что некоторые варианты продвижения можно применять практически бесплатно. Часто они увеличивают конверсию не хуже платных. Приведу примеры, что сработало в моем случае.
Изменить название сообщества во «Вконтакте» и объявления на «Авито». Чтобы помочь пользователям с поиском, нужно думать, как пользователь. Вряд ли человек будет прицельно искать именно вашу локацию. Поэтому, хотя это считается дурным тоном, рекомендую добавить в название сообщества и объявления фразу «аренда посуточно». После того как я это сделала, в группу во «Вконтакте» начали добавляться люди — до трех в день.
Регулярно и качественно вести сообщество. Соцсети не работают как магазин: один раз увидел, а потом возвращаешься за нужными товарами. В соцсетях есть группа людей, перед которыми вы постоянно мелькаете, напоминая о себе. Поэтому важно не бомбить людей ежедневными постами с пустым содержанием, а выкладывать что-то полезное. Пусть это будет не так часто, но и ценность для подписчиков повысится.
Приглашать блогеров и лидеров мнений — известный способ продвижения, который стал особенно актуален после запрета рекламы в «Инстаграме».
Но вообще-то, кроме блогеров можно приглашать просто классных ребят и знакомых с активной страницей в соцсетях. Делаешь им скидку на проживание, а за это просишь рассказать в соцсетях о домике во всех подробностях. Это совершенно иной уровень доверия, когда читатели поста узнают о домике через знакомого человека. У меня около 30% посетителей пришли не благодаря рекламе, а через сарафанное радио.
Договориться с турагентствами. Казалось, что этот вид бизнеса в текущих реалиях вымер. На самом деле за турпоездками до сих пор обращаются многие люди, у которых есть деньги на путешествие, но они не знают, как организовать классный отдых, или просто не хотят этим заниматься. Тем, кто сдает жилье, можно и нужно работать с турагентствами. Как правило, они берут комиссию 15—20% за свои услуги. Чтобы договориться с ними, надо походить по их офисам — писать бессмысленно.
Я потратила два дня на поиск турагентств и общение с турагентами. С моим домиком согласились работать три турагентства, но мы не смогли договориться о размере комиссии — они хотели не менее 20%. В итоге я решила, что через соцсети продам домик выгоднее. Поэтому пока с турагентствами не работаю, но в будущем, думаю, вернусь к этому варианту.
Делать публикации на разных ресурсах. Пусть это будет любой вариант, вплоть до областной газеты с рассказом для детей о содержании козочек. Ищите способ рассказать о себе аудитории, которую вряд ли охватит ваша таргетированная реклама.
Если писать о чем-то полезном, например о ремонте или нюансах строительства, то можно охватить новую для себя аудиторию. Например, я написала статью о строительстве домика, и ко мне пришли почти четыреста новых подписчиков.
Отвечать на комментарии в профильных группах. Во «Вконтакте» очень много групп для путешественников и туристов. Можно найти такую, где много обсуждений и комментариев. Подпишитесь на них, и если появится тема, в которой у вас есть экспертное мнение, отвечайте от имени своей группы.
Например, я постоянно отвечаю на вопросы вроде «как дойти пешком через нацпарк Таганай» или «где варят самый лучший кофе в Миассе». Этот подход считается моветоном, но только если писать много и не по теме. Если же быть полезным — это способ завоевать доверие.
Подготовить сувениры. Это не совсем бесплатный способ, но недорогой. Придумайте какие-нибудь магнитики с классным фото домика, ручки, блокнотики — что сподручнее. Гости смогут взять их бесплатно, и у них останется напоминание о вас. Возможно, темным зимним вечером человек увидит ваш сувенир и захочет вернуться.
У нас в домике, например, можно бесплатно взять магнитик на холодильник — на нем фотография Тыелги с дрона. Печать 80 штук простых магнитиков стоила 1230 Р. Но поскольку у типографии была акция, мне сделали скидку 250 Р, так стоимость заказа вышла менее 1000 Р. То есть магнитик обошелся в 12 Р за штуку, фотографию сделала я сама, поэтому за нее не пришлось платить.
Посты в группах про интерьеры и строительство домов. Такие можно поискать в «Телеграме» или других соцсетях. Во «Вконтакте» есть также крупные сообщества про стройку и ремонт. Например, у «Школы ремонта» почти 4 млн подписчиков. Безусловно, не все они будущие гости вашего дома, но многие вас запомнят, подпишутся или расскажут о вас у себя в профиле.
Публикации в таких местах тоже стоит делать, исходя из пользы для читателя. Например, в моем случае обычно хорошо заходит тема «Как сэкономить на ремонте с нуля».
УТП, оно же уникальное торговое предложение. Это главная составляющая, которая обеспечивает 50% успеха. Многие думают, что достаточно построить любой дом, чтобы начать рубить деньги. На самом деле ваш проект должен чем-то отличаться, у него должна быть своя уникальность, изюминка, «душа» — люди ищут как раз это.
А построить универсальный дом для всех сложно, потому что не получится одновременно угодить и шумной компании шашлычников, и паре девушек-йогинь. Когда знаешь УТП, ты чувствуешь целевую аудиторию, легче делать продвижение: например, знаешь, к каким блогерам обращаться и о чем они будут говорить. Думайте о своем УТП, выделяйте себя, ищите свои преимущества.
Все, о чем я пишу, я применяла на практике сама. Я не записывала конкретные шаги и действия, поэтому не могу точно перечислить, в каких группах я размещалась и где отвечала на комментарии. Да и у каждого проекта свой путь и порядок раскрутки — я привела свой для примера.
Если говорить о временных затратах, то бесплатные способы продвижения требуют больше времени, чем платные. Это касается как непосредственного воплощения, например написания поста, так и самого поиска идей — что и как лучше сделать. Обычно нужны нестандартные действия, поэтому уходит больше времени на обдумывание. Когда же запускаешь платную рекламу, обычно все делаешь по стандартному шаблону или привлекаешь специалиста со стороны.
Какие есть платные способы продвижения
В реальности их много, я расскажу лишь о тех, что применяла.
Продвижение на «Авито». Из всех агрегаторов жилья я выбрала именно этот. С «Авито» идет хороший приток — в июне 2022 года 30—50% всех бронирований. Стоимость размещения объявления — 420 Р в месяц. Бесплатного размещения для недвижимости на «Авито» нет.
Дополнительно я покупаю два вида продвижения: XL-объявление и выделение объявления. Первая опция позволяет отобразить в превью объявления сразу несколько фото. Вторая — выделение объявления ярким цветом, чтобы привлечь внимание. Каждая из этих услуг стоит 190 Р в неделю.
«Телеграм». Я не стала уводить аудиторию из заблокированных сетей в «Телеграм». Уверена, что мессенджер не совсем подходит для продвижения бизнеса — это скорее вариант для личного блога. Там нет рекламы, поэтому я в принципе не понимаю, как что-либо продвигать.
Все же отличие мессенджера от соцсетей фундаментальное: в последних аудитория обычно «холодная». Пример: человек сидит во «Вконтакте», листает ленту и ест мороженое. Он никуда не собирается — у него куча работы завтра. И тут ему высвечивается ваша реклама. Задача — за секунду заинтересовать человека и создать потребность в услуге. Мы как бы подсказываем, что нужны ему. Так из холодного клиента он становится тепленьким.
Мессенджеры же работают по принципу поисковика. Мы никому не попадаемся на глаза — уже заинтересованный человек целенаправленно ищет нас. Он должен зайти в мессенджер, вспомнить название, пролистать миллион аналогичных чатов и найти нужный.
«Яндекс-дзен». Эта площадка зарекомендовала себя как хорошая платформа для авторов. Для продвижения домика я ее не использовала, но это вполне реально, если базировать продвижение дома на личном бренде. То есть стать интересным автором, пишущим полезные статьи и параллельно рассказывающим о домике в Тыелге. Это трудоемкий и длинный путь, поэтому я от него отказалась.
Контекстная реклама в поисковиках. Контекстная реклама отличается от таргетированной в соцсетях. Ведь в поисковике мы показываем рекламу горячей аудитории — человеку, который уже ищет дом в аренду.
Это удобно, но есть существенные минусы:
- Реклама выходит дороже таргетированной: по моим прикидкам, в контекстную рекламу «Яндекса» нужно вкладывать в два-три раза больше. А учитывая, что я сама не умею настраивать контекстную рекламу, мне придется платить кому-то еще и за это.
- Реклама упускает огромную аудиторию, которая потенциально заинтересована в отдыхе на природе, но пока не искала дом. Также после запрета контекстной рекламы в «Гугле» мы автоматически упускаем людей, пользующихся этим поисковиком.
- Для контекстной рекламы нужна какая-то посадочная страница — сайт. В моем понимании хороший сайт — это трудоемкое и дорогое удовольствие. Простой сайт-визитка на бесплатном шаблоне, считаю, не годится. Нужен сайт с продвинутой функциональностью: прикрутить календарь, систему бронирований, эквайринг для внесения предоплаты.
По этим причинам контекстную рекламу я не использую.
«Одноклассники». Не стоит думать, что это место для душнил и пенсионеров. Это соцсеть с людьми старше 45, которым тоже хочется отдыхать. При этом у них есть на это деньги и, как правило, они не предъявляют завышенных требований к жилью.
Над «Одноклассниками» многие смеются, хотя с марта 2022 года соцсеть зафиксировала рекордный рост аудитории — более 66%. Это сайт с маленьким количеством рекламы, понятным интерфейсом и простым продвижением. Например, нажатие кнопки «Класс» — это одновременно и лайк, и репост.
У меня пока нет сообщества домика в «Одноклассниках», поскольку хватает притока от «Вконтакте» и «Авито». Но первое, что я планирую вскоре сделать, — начать раскручивать сообщество в «Одноклассниках» с помощью таргетированной рекламы.
«Вконтакте». Пожалуй, главный бенефициар блокировки иностранных соцсетей. Вернуться во «Вконтакте» — самое простое решение, которое пришло многим в голову, когда с другими ресурсами начались перебои. И поэтому я сейчас бросаю все силы туда.
Так как эта соцсеть стала чуть ли не основной площадкой продвижения, остановимся на ней подробнее.
Как работает продвижение во «Вконтакте»
На мой взгляд, у этой соцсети достаточно преимуществ в сравнении с «Инстаграмом». Расскажу про основные.
Хорошо работает техподдержка. В «Инстаграме» ее не было, и там с моими аккаунтами иногда происходили неприятные вещи: их блокировали, они попадали в теневой бан, у меня даже снимали деньги с карты за рекламу, которую я не запускала. Техподдержка не ответила мне ни разу, даже на вопрос о деньгах — я потеряла 7500 Р.
Можно писать статьи и длинные тексты. Это важно, потому что соцсети должны быть полезными и интересными, а не просто продающими. Каждый раз, когда я пишу описание интересных мест, горных троп или классных пляжей на озерах, мне хочется, чтобы вышло максимально понятно для всех. Сделать подробное описание в пару тысяч символов в «Инстаграме» было крайне сложно.
Есть удобные инструменты в сообществах и группах. Так, если человек только пришел в группу, он быстро найдет ответы на свои вопросы благодаря интерфейсу и рубрикации. Писать личные сообщения при этом не обязательно.
Понятный рекламный кабинет с настройками, которых в других местах катастрофически не хватало. Например, можно взаимодействовать с подписчиками конкурентов или искать активную аудиторию. Я пользуюсь всеми доступными ручными настройками «Вконтакте».
При этом есть и недостатки: качество аудитории все-таки ниже, меньше молодежи и продвинутых пользователей. Я связываю это с тем, что «Вконтакте» испортил себе репутацию несколько лет назад, когда за высказываниями в комментариях, сохраненной картинкой или репостом мог последовать визит в полицию. Но все-таки здесь все еще много классных людей и полезных сообществ.
Ведение сообщества во «Вконтакте» отличается от ведения аккаунта в «Инстаграме». Если там ставка делается на красивую картинку, то во «Вконтакте» огромную роль играют тексты и оформление статей. Здесь масса инструментов, и придется потратить время, чтобы разобраться с меню, обсуждениями, фотоальбомами и прочим.
Думаю, поэтому пришедшая из заблокированной сети аудитория была немного шокирована. Крупные блогеры жаловались, что не работают должным образом сторис, клипы и подкасты. Хотя на самом деле функции исправны, просто нельзя наложить модель ведения той сети на «Вконтакте» — здесь нужен иной подход.
Пользовательское поведение тоже различается. По моим ощущениям, в «Инстаграме» многие покупки делались спонтанно, на эмоциях, и все было заточено под это: красивые картинки, кликнув на которые попадаешь в карточку товара с кнопкой «Купить». Упор на визуал воздействует на эмоции пользователя.
Во «Вконтакте» все иначе: из-за больших описаний человеку приходится сначала все досконально изучить, а потом принять решение о покупке. Поэтому многие предприниматели не любят «Вконтакте». Хотя люди принимают здесь более взвешенные решения о покупке, и это хорошо. Моя статистика по количеству отмен заездов в наш домик подтверждает это: практически все они приходят из «Инстаграма».
Как оформить группу во «Вконтакте». Конечно, сначала нужно качественно оформить сообщество. Это можно сделать самостоятельно. Сначала откройте любую классную группу, в которой вам легко и удобно ориентироваться, и скопируйте ее структуру оформления.
По такому принципу я создавала свои первые сообщества. Сейчас мне проще заранее продумать и прописать функциональность, которую я хочу видеть в сообществе, и сделать самой с нуля.
Минимальный набор нового сообщества:
- Красивая обложка.
- Короткое и простое описание сообщества с указанием контактов.
- Красиво оформленные фотоальбомы.
- Понятное меню.
- Обсуждения, в которых есть ответы на часто задаваемые вопросы.
- В разделе «Контакты» обязательно оставьте ссылку на свою страничку — люди любят общаться с реальными людьми, а не с сообществами.
Для дизайна сообщества раньше было удобно пользоваться бесплатным сервисом Canva. Там был большой выбор готовых шаблонов, куда нужно было подставить свой текст и фото, а потом скачать результат. К сожалению, этот сервис стал недоступен в России.
Но это не единственный способ оформления для новичков. Есть крутые сообщества с готовыми и бесплатными дизайнами для работы в «Фотошопе». Например, сообщество Максима Чащина «Бесплатные PSD-шаблоны для соцсетей». Для пользования шаблонами понадобится только «Фотошоп» и минимальные навыки работы в нем. Все остальное, от размера и до графики, уже есть.
Настройка рекламы во «Вконтакте». У рекламного кабинета «Вконтакте» много настроек. Какие-то из них работают хуже, другие — лучше. Разобраться в настройках помогут сообщества экспертов. Например, Дмитрий Румянцев, автор сообщества «Интернет-маркетинг от А до Я», бесплатно распространяет книгу о продвижении во «Вконтакте».
А в сообществе «Церебро-таргет» есть целый марафон с видео, которые обучают работе в рекламном кабинете и рассказывают об эффективности каждого инструмента.
В «Инстаграме» для поиска подписчиков конкурентов нужно было оплатить парсер — стороннее приложение, которое собирает данные о подписчиках сообществ конкурентов. Во «Вконтакте» есть встроенный поиск по конкурентам, по их активным подписчикам, даже можно расширить аудиторию на похожих людей: система сама проанализирует интересы, пол и место жительства выбранных вами людей и подберет нужных для показа рекламы.
В общем, чем лучше изучить рекламный кабинет, тем точнее и эффективнее будет продвижение. У меня ушло несколько месяцев на то, чтобы разобраться, как все работает. Поэтому не стоит рассчитывать на мгновенный результат.
Бюджет на рекламу может быть любым, здесь нет никаких правил, сколько конкретно вкладывать для достижения хороших результатов. До февраля 2022 года я вложила в рекламу во «Вконтакте» 8000 Р, после — еще 4000 Р. Кажется, что суммы небольшие, но они дают результат: сейчас «Вконтакте» приносит мне около 50% гостей. По моим очень округленным расчетам, около 30% приносит «Авито», еще 20% — «Инстаграм» после того, как давать в нем рекламу стало невозможно.
Как вкладываться в таргетированную рекламу во «Вконтакте». Вот мои принципы продвижения:
- Учитывать сезонность — подстраивать рекламный бюджет под спады и подъемы спроса. Это позволяет экономить.
- Создать понятное сообщество с лаконичными описаниями и меню. Всякий посетитель должен по названию и описанию с ходу понять его тематику.
- Посмотреть обучающие материалы о запуске таргетированной рекламы. Я рекомендую сообщества «Маркетинг от А до Я» и «Церебро-таргет» с бесплатной информацией.
- Обязательно делать тестовую рекламную кампанию перед запуском. Это когда вы выбираете две-три целевые аудитории и запускаете на каждую из них разную рекламу. При этом тратится небольшой бюджет, а вы получаете полную информацию об аудитории. Например, в одном рекламном объявлении будет видео, в другом — просто красивая картинка с надписью, в третьем — перечисление свободных дат в вашем домике. Вы анализируете, какая реклама лучше работает и на какую аудиторию, а затем запускаете основную рекламу с нужными параметрами.
- Не забывать качественно вести сообщество. Люди, которые в него вступили благодаря таргету, нуждаются в интересных постах, красивых картинках и смешных историях. По моим наблюдениям, 80% контента должно быть легким и развлекательным, а только 20% — посвященным продажам.
И еще немного о целевой аудитории. Большинством это воспринимается как цельная аудитория — например, женщины 20—45 лет с высшим образованием и высоким доходом. Но в реальности портрет потенциального клиента крайне размытый.
В итоге у вас будет набор целевых аудиторий для рекламы. Например, женщины-домохозяйки 30—40 лет с одним-двумя детьми, которым нравятся походы и путешествия. Или молодые пары, раньше любившие путешествия, а сейчас желающие попробовать новый формат отдыха и побыть вдвоем на природе.
В нашем случае хорошо работают такие аудитории:
- Те, кто сортируют и сдают мусор: у нас в домике тоже раздельный сбор.
- Работники ИТ-сферы на удаленке.
- Йоги, танцоры, творческие люди.
- Любители озера Тургояк.
Я поняла, что именно эти аудитории хорошо отзываются на рекламу после того, как запустила большую тестовую рекламную кампанию.
Традиционно хороший отклик есть и от аудитории конкурентов — часто это люди, которые искали место для отдыха, но, вступив в чью-то группу, не завершили поиски. Иногда они состоят в десятках групп и все еще ищут «то самое место».
Что в итоге
Продвигать посуточную аренду в домике в условиях санкций можно не менее эффективно, чем в прежние времена. Задача — поменять инструменты. Поначалу это непросто, но последовательное изучение инструментов и чужого опыта упрощает путь. Главное никуда не делось: люди и их потребности. Они все так же хотят отдыхать, общаться с животными, проводить время на природе.
На июнь 2022 года загрузка нашего домика в Тыелге — 100%. При этом из платных инструментов я использую только «Вконтакте» и «Авито». А всего на рекламу домика за год, с августа 2021 по июль 2022 года, потратила около 25 000 Р.
Я пока не знаю, как изменится моя стратегия после 1 сентября 2022 года, когда вступят в силу поправки в закон о рекламе. Они предполагают, что вся интернет-реклама будет проходить через операторов рекламных данных, а Роскомнадзор будет вести реестр всей информации, вплоть до образцов креативов. Возможно, операторы рекламных данных будут брать комиссию за свои услуги, что осложнит продвижение.
Вот главный вывод, который я сделала для себя: вполне можно продвигать посуточную аренду своими силами. Но нужна полная вовлеченность: нужно разбираться с настройками рекламы, быть в постоянном поиске свежих идей, читать профильные статьи и общаться с людьми.
При этом желательно иметь и основную работу, потому что поначалу, пока дело раскручивается, есть много расходов: в нашем случае это долги, кредиты и внеплановые траты вроде козлятника.
Станьте героем Т—Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили
Новый способ заработка становится популярен у владельцев загородных участков: они строят на своей земле сразу два-три дома, чтобы сдавать их в аренду на выходные. Однако это, скорее, способ сохранения накоплений, чем бизнес, сулящий большую прибыль, отмечают эксперты.
Что строить
Простейшим «сарайчиком» с удобствами на улице тут не обойтись, считает директор по стратегическому развитию Ассоциации деревянного домостроения Семен Гоглев — такие дома будут большей частью пустовать. Жители мегаполисов привыкли к комфорту. А менее требовательные арендаторы, желающие без больших затрат выехать на природу, скорее, отправятся в поход с палатками, чем будут платить за дом. «В тысяче километрах от Москвы есть две турбазы для рыбаков. Одна — самая простая и дешевая, вторая — с санузлами, но дороже в 1,5-2 раза. И вторая заполнена гораздо больше», — приводит пример Гоглев.
Дома, предназначенные для аренды, можно разделить на два класса. Это может быть шикарный коттедж, который снимают для празднования свадьбы, корпоратива или Нового года. Но его арендаторам нужен отдельный участок. Либо это относительно скромный дом, который арендует семья для недолгого отдыха. Таких как раз может быть два-три на участке. В доме должно быть, как минимум, достаточное число спальных мест для семьи, небольшая гостиная, кухня, один-два санузла, водопровод и канализация. Минимальная стоимость строительства такого здания — от 2-3 миллионов рублей.
Обычные дачные дома без удобств, которые сдаются не посуточно, а на месяц всего за 20 тысяч рублей, особым спросом не пользуются, отмечает управляющий директор «Миэль» Мария Жукова. Их арендуют не отдыхающие, а, в основном, бригады строителей, которые работают неподалеку.
Где строить
Чтобы построить 2-3 дома, участок должен быть от 8-10 соток, считает Гоглев. И обязательно с «изюминкой» — либо рядом красивый лес, водоем, открывается живописный вид, либо в пешей доступности туристические достопримечательности — например, в Подмосковье это могут быть усадьба «Архангельское», Сергиев Посад, Абрамцево. Многих привлекает возможность погулять по знаменитым местам не в час пик.
Конечно, три дома не должны смотреть окна в окна, а от соседей желательно отгородиться хотя бы живой изгородью. Приветствуются деревья, сосны на участке. Желательно обустроить у каждого дома террасу, сделать панорамное остекление. А вот площадка для барбекю, беседка, бассейн и сауна могут быть общие на три дома, считает Гоглев. Постояльцы договорятся, кто когда ими пользуется, либо объединятся в одну компанию — многие любят на отдыхе пообщаться. Детскую площадку оборудовать не обязательно, отмечает эксперт, этим не удивишь. Лучше запастись бадминтоном, мячами и другими уличными развлечениями.
Как содержать
Такой способ заработка — это не пассивный доход. Хозяину придется либо нанимать персонал и платить ему, либо постоянно быть рядом: заселять или провожать арендаторов, делать уборку, решать мелкие проблемы постояльцев. Учтите коммунальные платежи — если отапливать дом электронагревателями, а не газом, счета могут быть весьма солидными.
Это неплохой способ сохранения денег и получения дохода для тех, кто уже живет в том же поселке, считает Гоглев. Он может вложить средства в пустующий участок неподалеку, получать доход, а при необходимости в будущем продать его.
Проще построить на участке дом на несколько квартир и сдавать их в долгосрочную аренду, отмечает Жукова. Однако такой вариант возможен только рядом с большими городами или в популярных местах отдыха.
В этой статье рассмотрим строительство двух загородных домов, для сдачи их в аренду, с целью получения дохода. Мы просто на цифрах, представленных строительными компаниями Екатеринбурга, смоделируем финансовую бизнес модель. Допустим, у вас и ваших друзей есть некоторая сумма денег и свободное время, которое вы сможете потратить на эту затею. Сразу делаем пометку, что все расчеты составлены на декабрь 2016 года.
Шаг первый – организация предприятия
Собственно, в этом случае никакого предприятия изначально регистрировать не потребуется. Так как в данном случае физическое лицо самостоятельно покупает землю, строит дом и вот когда он решит сдать его в аренду, то тогда и следует приобрести патент. Стоимость патента на один объект составляет 15 000 рублей в год. Земельный налог составляет 500 рублей в год.
Шаг второй – подбор земельного участка
Кто-то скажет, что это самое простое. Это только на первый взгляд. При покупке участка в каком-то коттеджном (дачном) поселке посмотрите правоустанавливающие документы на землю и какое разрешенное использование земельного участка, посмотрите кадастровый паспорт на предмет ограничений по застройке, попросите технические условия на газ. Если покупаете земельный участок в деревне, то стоит надеяться только на свои силы, так как стоимость подведения газа может быть дороже стоимости самого участка.
Для своих расчетов принимаем, что у нас два физических лица покупают на себя земельные участки, площадью по шесть соток в новом коттеджном поселке Шато 2. Стоимость земельного участка составляет – 65 тысяч рублей за сотку, с учетом подведения газа, электричества и строительства дорог. Отдельно стоит отметить, что электрификация проводится по специальной программе за счет МРСК, и стоит для физического лица за 15 кВт – 550 рублей. Почитать про Шато-2 отзывы можно на городском портале Е1.
Таким образом, за два участка планируется отдать 780 000 рублей. Для минимизации берем у продавца рассрочку на шесть месяцев, что составит в месяц 130 000 рублей.
Шаг третий – выбор проекта для строительства домов
Вот здесь можно развернуться на славу. Можно построить дом различной этажности (до 3-х этажей), из различных материалов. Пятно застройки земельного участка, как правило, ограничено красными линиями в проекте планировки. А проще – нельзя застраивать земельный участок капитальными строениями со стороны соседей ближе 3-х метров, и от проезжей части не ближе 5-ти метров, а также площадь застройки должна быть не более 30% от площади участка.
Если посчитаем площадь застройки нашего участка, то получится, что на одном участке мы сможем застроить не более 180 квадратных метров. Таким образом, получается, что построив дом 160 квадратных метров, на предполагаемом участке остается 20 квадратных метров для строительства бани или гаража. Поэтому, если берете участок для жизни, для строительства собственного дома, то стоит брать не 6 соток, а больше, либо рассмотреть сдвоенный участок.
Проект каркасного дома – 160 м2. Полная стоимость дома составляет 2 242 тыс. рублей, из них материалы составляют 1 377 тыс. рублей, работа 856 тыс. рублей. В стоимость входит сам каркас, фундамент, окна и двери, наружная и внутренняя отделка, а также утепление. Сделав несложные арифметические действия, получаем, что стоимость квадратного метра коробки дома составляет 14 000 рублей. Надо заметить, что сейчас строительство коробки дома из пенно или газобетонного блока за квадратный метр, стоит примерно столько же.
Если вы заказываете строительство дома в надежной строительной компании или покупаете готовый домокомплект, то, как правило, проект дома вы получаете в подарок. При выборе проекта закажите подробную смету, так вам станет понятно, сколько будет стоить строительство дома под ключ.
Следует отметить, что при строительстве каркасных домов, можно сэкономить на стоимости работ или услуг. К каждому каркасному дому прикладывается подробная инструкция по сборке (у надежного производителя каркасных домов). Какие-то работы можно сделать самостоятельно, конечно пригласив в помощь друзей. Мы в своих расчетах будем учитывать полную стоимость коробки дома, с материалами и работой.
Шаг четвертый – оформляем документы для разрешения строительства дома
Этот пункт для торопыжек. Если у вас разрешенное использование земельного участка – индивидуальное жилищное строительство, то перед началом строительства дома следует получить разрешение на строительство. Оформление через местные муниципальные конторы будет стоить от 10 000 до 20 000 рублей. Занимает это до двух месяцев. Если же у вас разрешенное использование – дачное хозяйство, то разрешение на строительство оформлять не требуется. Также, если на вашем участке расположены лесные насаждения, то перед началом строительства необходимо получить разрешение на снос/вырубку деревьев и зеленых насаждений.
В нашем случае участок с разрешенным использованием под дачное строительство, разрешение на строительство оформлять не требуется.
Шаг пятый – строительство дома, внутренняя отделка и подключение коммуникаций
Стоимость коробки нашего каркасного одноэтажного дома площадью 160 квадратных метров составляет 2 242 000 рублей. Условно считаем, что внутренняя отделка, с учетом разводки коммуникаций стоит 800 000 рублей.
Стоимость подведения электричества. Подводит нам электричество МРСК до границы участка, за подключение плата составит 550 рублей. Стоимость подведения электричества в дом, с учетом покупки счетчика стоит около 25 000 рублей. Итого – 25 550 рублей.
Стоимость подведения газа. Чтобы подключить газ, потребуется поставить дом на учет. Стоимость (гос. пошлина на регистрацию права собственности и стоимость технического плана с выездом кадастрового инженера) составит около 15 350 рублей. Стоимость проведения газовых труб в дом, стоимость котла, технадзор, исполнительная съемка, пуск и врезка – около 100 000 рублей. Итого – 115 350 рублей.
Стоимость строительства скважины. Оптимально по финансам делать скважину одну на два участка. Мы рассматриваем как раз вариант из покупки двух участков. Стоимость скважины (средняя глубина 50 метров) – 70 000 рублей, насос и автоматика 50 000 рублей. Итого – 60 000 рублей на каждый дом.
Стоимость установки септика. Стоимость септика на 4 человека – 100 000 рублей, установка – 10 000 рублей. Итог – 110 000 рублей.
Благоустройство территории и непредвиденные расходы – 100 000 рублей.
Всего потрачено на строительство, отделку и подключение коммуникаций – 3 452 900 рублей.
Шаг шестой – закупка мебели
Обустройство дома мебелью и бытовыми приборами, полностью подходящими для проживания семьи из четырех человек, обойдется в среднем 700 000 рублей.
Дом готов к сдаче и обойдется нам 4 152 900 рублей. Кстати, не забудьте застраховать дом.
Шаг седьмой – считаем доходы от сдачи недвижимости в аренду
Цена аренды подобного дома примем 50 000 рублей в месяц. Стоимость коммунальных расходов (газ и электричество), в среднем по году, составит 1 500 рублей. Сборы ТСН составляют 1 000 рублей в месяц.
Доходы за год – 60 000*12=720 000 рублей. С учетом того, что дом может простаивать какое-то время, примем поправочный коэффициент и получим ежегодный доход 576 000 рублей.
Расходы за год – 1 500*12 + 1 000*12 + 500 (налог) +15 000 (патент) +3 000 (моющие средства) =48 500 рублей.
Ежегодная прибыль составит 527 500 рублей или в месяц 44 000 рублей. Окупаемость нашего проекта около 7,5 лет.
Вывод. Если сравнивать с получением арендной платы от квартиры в городе, то это явно выгоднее. Причем, из-за грязи и шума в городе, из-за того, что все больше народа работает за компьютером, то это вложение средств будет весьма прибыльным. Тут самое главное – занять лучшие участки с экологической точки зрения, с точки зрения близости к городу, подведения коммуникаций и наличие инфраструктуры, а также адекватная цена за землю.
Купить участок и построить дом, потом свое дело можно передать детям, будьте здоровы и счастливы!
В пригородной зоне Петербурга коттеджи площадью 120-150 кв. м сдаются в аренду за 50-60 тыс. рублей в месяц. При этом строительство такого дома будет стоить не сильно дороже покупки двухкомнатной квартиры в спальном районе, которую получится сдать всего за 20-25 тыс. рублей в месяц.
Делайте ставку на уникальность
Сдача коттеджа действительно приносит хорошую прибыль. Однако нужно понимать, что спрос на рынке аренды загородной недвижимости гораздо ниже, чем в сегменте городского жилья. Поэтому, чтобы привлечь постоянного арендатора, советуем сформировать максимально интересный «продукт».
Начнем с выбора места. Коттедж, который планируется сдавать на постоянной основе, а не как дачу, должен быть расположен не далее 10-15 км от Петербурга, в живописном месте (желательно наличие озер поблизости) с развитой социальной инфраструктурой. Поэтому лучше всего для этого подходят Всеволожский район Ленобласти, некоторые части Ломоносовского и Тосненского. Меньше шансов сдать дом в Гатчинском районе с его унылыми равнинными пейзажами.
Следуйте правилу «золотой середины»
Коттедж для круглогодичной аренды, – это по определению недвижимость комфорт-класса. Поэтому шести соток земли будет недостаточно. Но и сильно большой участок покупать не стоит. Оптимальный размер, считают эксперты, – 8-10 соток. Адекватная цена за такой участок (вместе с инженерными коммуникациями) составит 1,2-1,5 млн рублей.
Применительно к коттеджам тоже действует правило «золотой середины»: слишком маленькие и слишком большие сдаются плохо.
Практика показывает, что чаще всего арендаторы ищут себе дом площадью 120-150 кв. м.
Выбирайте газобетон – он дешевле
На строительство такого дома понадобится порядка 3-3,5 млн рублей, если в качестве основного материала выбирать газобетон (в указанной стоимости уже учтены расходы на разводку внутридомовых коммуникаций).
Строить из дерева нецелесообразно – выйдет слишком дорого. Каркасно-панельная технология тоже оказывается более дорогой, чем строительство из газобетона, если делать все качественно. Дешевый же «каркасник», собранный народными умельцами, скорее всего, отпугнет потенциальных арендаторов.
Внутренняя отделка дома потребует, по примерным подсчетам, еще около 1 млн рублей. Итого покупка участка и строительство дома с отделкой обойдутся нам примерно в 6 млн.
Допустим, построенный дом мы успешно сдали постоянным арендаторам за 60 тыс. рублей в месяц, тогда за год удастся выручить 720 тыс. Таким образом, срок окупаемости нашего проекта составит 8,3 года. Для сравнения: если бы мы купили двухкомнатную квартиру и сдавали ее в аренду, деньги бы полностью вернулись лет через 12-15.
Хотите больше – сдавайте посуточно
На сдаче коттеджа можно заработать еще больше, если выбрать посуточный формат аренды. В течение года дом площадью 120 кв. м можно сдавать каждые выходные за 10 тыс. рублей в сутки. Наиболее прибыльными оказываются праздники, в особенности Новый год и
Рождество. Только за три дня – с 31 декабря по 3 января – за аренду коттеджа площадью 120 кв. м обычно просят 80-100 тыс. рублей.
Однако нужно учитывать, что посуточная сдача дома, тем более в период гуляний, связана с дополнительными рисками – гости могут испортить отделку, бытовую технику и даже устроить пожар. На случай подобных бедствий дом рекомендуется застраховать, но все равно износ коттеджа при посуточной аренде будет довольно высоким (хотя, с другой стороны, при посуточной аренде отделку и меблировку допустимо выбирать более скромные).
Кроме того, посуточная аренда требует много усилий: хозяину коттеджа придется постоянно рекламировать свой объект, вести переговоры с арендаторами, своевременно решать вопросы уборки и ремонта загородного дома.
Поэтому некоторые арендаторы делают из сдачи коттеджей настоящий бизнес: строят 3-4 дома в перспективном месте, нанимают управляющего и занимаются только организационными вопросами.
В этой статье рассмотрим строительство двух загородных домов, для сдачи их в аренду, с целью получения дохода. Мы просто на цифрах, представленных строительными компаниями Екатеринбурга, смоделируем финансовую бизнес модель. Допустим, у вас и ваших друзей есть некоторая сумма денег и свободное время, которое вы сможете потратить на эту затею. Сразу делаем пометку, что все расчеты составлены на декабрь 2016 года.
Шаг первый – организация предприятия
Собственно, в этом случае никакого предприятия изначально регистрировать не потребуется. Так как в данном случае физическое лицо самостоятельно покупает землю, строит дом и вот когда он решит сдать его в аренду, то тогда и следует приобрести патент. Стоимость патента на один объект составляет 15 000 рублей в год. Земельный налог составляет 500 рублей в год.
Шаг второй – подбор земельного участка
Кто-то скажет, что это самое простое. Это только на первый взгляд. При покупке участка в каком-то коттеджном (дачном) поселке посмотрите правоустанавливающие документы на землю и какое разрешенное использование земельного участка, посмотрите кадастровый паспорт на предмет ограничений по застройке, попросите технические условия на газ. Если покупаете земельный участок в деревне, то стоит надеяться только на свои силы, так как стоимость подведения газа может быть дороже стоимости самого участка.
Для своих расчетов принимаем, что у нас два физических лица покупают на себя земельные участки, площадью по шесть соток в новом коттеджном поселке Шато 2. Стоимость земельного участка составляет – 65 тысяч рублей за сотку, с учетом подведения газа, электричества и строительства дорог. Отдельно стоит отметить, что электрификация проводится по специальной программе за счет МРСК, и стоит для физического лица за 15 кВт – 550 рублей. Почитать про Шато-2 отзывы можно на городском портале Е1.
Таким образом, за два участка планируется отдать 780 000 рублей. Для минимизации берем у продавца рассрочку на шесть месяцев, что составит в месяц 130 000 рублей.
Шаг третий – выбор проекта для строительства домов
Вот здесь можно развернуться на славу. Можно построить дом различной этажности (до 3-х этажей), из различных материалов. Пятно застройки земельного участка, как правило, ограничено красными линиями в проекте планировки. А проще – нельзя застраивать земельный участок капитальными строениями со стороны соседей ближе 3-х метров, и от проезжей части не ближе 5-ти метров, а также площадь застройки должна быть не более 30% от площади участка.
Если посчитаем площадь застройки нашего участка, то получится, что на одном участке мы сможем застроить не более 180 квадратных метров. Таким образом, получается, что построив дом 160 квадратных метров, на предполагаемом участке остается 20 квадратных метров для строительства бани или гаража. Поэтому, если берете участок для жизни, для строительства собственного дома, то стоит брать не 6 соток, а больше, либо рассмотреть сдвоенный участок.
Проект каркасного дома – 160 м2. Полная стоимость дома составляет 2 242 тыс. рублей, из них материалы составляют 1 377 тыс. рублей, работа 856 тыс. рублей. В стоимость входит сам каркас, фундамент, окна и двери, наружная и внутренняя отделка, а также утепление. Сделав несложные арифметические действия, получаем, что стоимость квадратного метра коробки дома составляет 14 000 рублей. Надо заметить, что сейчас строительство коробки дома из пенно или газобетонного блока за квадратный метр, стоит примерно столько же.
Если вы заказываете строительство дома в надежной строительной компании или покупаете готовый домокомплект, то, как правило, проект дома вы получаете в подарок. При выборе проекта закажите подробную смету, так вам станет понятно, сколько будет стоить строительство дома под ключ.
Следует отметить, что при строительстве каркасных домов, можно сэкономить на стоимости работ или услуг. К каждому каркасному дому прикладывается подробная инструкция по сборке (у надежного производителя каркасных домов). Какие-то работы можно сделать самостоятельно, конечно пригласив в помощь друзей. Мы в своих расчетах будем учитывать полную стоимость коробки дома, с материалами и работой.
Шаг четвертый – оформляем документы для разрешения строительства дома
Этот пункт для торопыжек. Если у вас разрешенное использование земельного участка – индивидуальное жилищное строительство, то перед началом строительства дома следует получить разрешение на строительство. Оформление через местные муниципальные конторы будет стоить от 10 000 до 20 000 рублей. Занимает это до двух месяцев. Если же у вас разрешенное использование – дачное хозяйство, то разрешение на строительство оформлять не требуется. Также, если на вашем участке расположены лесные насаждения, то перед началом строительства необходимо получить разрешение на снос/вырубку деревьев и зеленых насаждений.
В нашем случае участок с разрешенным использованием под дачное строительство, разрешение на строительство оформлять не требуется.
Шаг пятый – строительство дома, внутренняя отделка и подключение коммуникаций
Стоимость коробки нашего каркасного одноэтажного дома площадью 160 квадратных метров составляет 2 242 000 рублей. Условно считаем, что внутренняя отделка, с учетом разводки коммуникаций стоит 800 000 рублей.
Стоимость подведения электричества. Подводит нам электричество МРСК до границы участка, за подключение плата составит 550 рублей. Стоимость подведения электричества в дом, с учетом покупки счетчика стоит около 25 000 рублей. Итого – 25 550 рублей.
Стоимость подведения газа. Чтобы подключить газ, потребуется поставить дом на учет. Стоимость (гос. пошлина на регистрацию права собственности и стоимость технического плана с выездом кадастрового инженера) составит около 15 350 рублей. Стоимость проведения газовых труб в дом, стоимость котла, технадзор, исполнительная съемка, пуск и врезка – около 100 000 рублей. Итого – 115 350 рублей.
Стоимость строительства скважины. Оптимально по финансам делать скважину одну на два участка. Мы рассматриваем как раз вариант из покупки двух участков. Стоимость скважины (средняя глубина 50 метров) – 70 000 рублей, насос и автоматика 50 000 рублей. Итого – 60 000 рублей на каждый дом.
Стоимость установки септика. Стоимость септика на 4 человека – 100 000 рублей, установка – 10 000 рублей. Итог – 110 000 рублей.
Благоустройство территории и непредвиденные расходы – 100 000 рублей.
Всего потрачено на строительство, отделку и подключение коммуникаций – 3 452 900 рублей.
Шаг шестой – закупка мебели
Обустройство дома мебелью и бытовыми приборами, полностью подходящими для проживания семьи из четырех человек, обойдется в среднем 700 000 рублей.
Дом готов к сдаче и обойдется нам 4 152 900 рублей. Кстати, не забудьте застраховать дом.
Шаг седьмой – считаем доходы от сдачи недвижимости в аренду
Цена аренды подобного дома примем 50 000 рублей в месяц. Стоимость коммунальных расходов (газ и электричество), в среднем по году, составит 1 500 рублей. Сборы ТСН составляют 1 000 рублей в месяц.
Доходы за год – 60 000*12=720 000 рублей. С учетом того, что дом может простаивать какое-то время, примем поправочный коэффициент и получим ежегодный доход 576 000 рублей.
Расходы за год – 1 500*12 + 1 000*12 + 500 (налог) +15 000 (патент) +3 000 (моющие средства) =48 500 рублей.
Ежегодная прибыль составит 527 500 рублей или в месяц 44 000 рублей. Окупаемость нашего проекта около 7,5 лет.
Вывод. Если сравнивать с получением арендной платы от квартиры в городе, то это явно выгоднее. Причем, из-за грязи и шума в городе, из-за того, что все больше народа работает за компьютером, то это вложение средств будет весьма прибыльным. Тут самое главное – занять лучшие участки с экологической точки зрения, с точки зрения близости к городу, подведения коммуникаций и наличие инфраструктуры, а также адекватная цена за землю.
Купить участок и построить дом, потом свое дело можно передать детям, будьте здоровы и счастливы!
Источник
Аренда домов как бизнес — давно опробованный вариант получения заработка для жителей местности, где только аренда жилой или коммерческой недвижимости может принести прибыль. Многие сомневаются, что данный вид деятельно может приносить реальный доход, а ведь на деле все более, чем возможно. Это отличный способ заработать в короткие сроки довольно крупную сумму. Но, естественно, не обходится и без подводных камней.
Пошаговый план для сдачи дома в аренду
Поиск арендатора
Во-первых, нужно найти арендатора. С этим может помочь специализированное агентство, но, может быть, придется заниматься поисками арендатора самостоятельно. Большинство людей, давно работающих на рынке недвижимости, предпочитают сотрудничать именно с агентствами. Нужно выбрать организацию с хорошей репутацией и положительными отзывами, доверять первой попавшейся конторе с «желтых страниц» не стоит. Единственный минус сотрудничества с агентством — необходимость оплаты предоставляемых услуг по поиску арендатора.
В тех случаях, когда речь идет о сотрудничестве с известными и крупными агентствами, пропорционально их известности растет и стоимость их услуг. Поэтому арендодателям будет выгодно пользоваться такими услугами лишь в случае одновременного поиска сразу нескольких арендаторов на различные объекты.
Самостоятельный поиск арендаторов ограничивается распространением информации об объекте недвижимости в различных источниках: на телевидении, в прессе, в интернете и даже на рекламных щитах. Выбирать и использовать только один источник неэффективно, поэтому следует найти идеальную комбинацию информационных источников, способных привлечь максимум заинтересовавшихся. Следует учитывать, что затраты для реализации самостоятельного поиска арендаторов хоть зачастую и меньше, чем при сотрудничестве с агентством, но забот будет в разы больше.
Сколько можно заработать
Посуточная сдача жилья в аренду приносит, как правило, большую выгоду. Потому что дом на сутки-двое снимает компания, для того, чтоб отметить то или иное мероприятие. И они готовы платить более высокую арендную плату, чем долгосрочные жильцы. Но аренда на длительные сроки позволяет минимизировать временные затраты и силы, гарантировать стабильный доход при условии добропорядочности клиентов.
Например, с коттеджа элитного класса площадью 100 квадратов, можно получать от 65 до 80 тысяч в месяц. Все зависит от укомплектованности, ремонта, площади и расположения дома. Если в доме будет косметический ремонт цена аренды будет до 50 тысяч в месяц.
Сколько нужно денег для старта бизнеса
Если жилье свое, понадобятся деньги для ремонта и комплектации. Сумма будет зависеть от состояния жилья, уровня строительных работ и оснащенностью бытовой техникой, меблировкой. Вложений в ремонт может быть от 30-60 тысяч, до одного миллиона рублей и выше.
Какое оборудование выбрать для оснащения жилья
Не экономьте на бытовой технике. Она должна быть сертифицирована, надежна и устойчива к износу.
Какой ОКВЭД для бизнеса на аренде жилья
Основной код ОКВЭД 70.20 — Сдача внаем собственного недвижимого имущества. А именно, такой пункт, как 70.20.1− Сдача внаем собственной жилой недвижимости, который включат в том числе сдачу внаем многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир и т.д. Обратите внимание, что данные коды не относятся к гостиничному бизнесу.
Какие документы нужны для открытия бизнеса
Это зависит от того, как вы оформите бизнес. Если, как ИП, то стандартный набор: паспорт, заявление о госрегистрации, квитанция на уплату госпошлины, копия свидетельства ИНН. Но для сдачи в аренду жилья не требуется обязательной регистрации.
Какую систему налогообложения выбрать
Если вы просто для физ. лицо (резидент) величина налогообложения сдачи в аренду квартиры составляет 13% от дохода. Для индивидуального предпринимателя налог от сдачи квартиры в аренду составляет 6%. При ИП учитывайте, что еще придется уплачивать определенные страховки.
Нужно ли разрешение для открытия
Никаких разрешений и лицензий для сдачи в аренду собственной жилплощади не нужно.
Технология продаж аренды
Размещайте объявлений об аренде, как в интернете, так и в печатных СМИ. Жилплощадь должна быть презентабельном виде, с учетом пожеланий потенциальных клиентов. Оборудованные дома с приличным ремонтом стоят дороже. Рассчитать стоимость аренды. То есть, разделить цену жилплощади на сто. При этом учитывая, что на цену жилья влияет месторасположение, площадь, наличие инфраструктуры, отдаленность от центра и прочее.
Оформление договора аренды
По мере того, как самостоятельно или с помощью агентства арендатор будет найден, с ним обязательно нужно будет заключить договор. Когда речь идет не о сезонной постройке, а капитальном доме, соглашение заключается на срок от одного года. Важно составить список всех предметов и особенностей интерьера, описать внешний вид и стоимость каждого предмета. Не лишним будет сделать фото и прикрепить их в качестве вложения к договору. В документе также следует распределить обязанности обеих сторон: арендодателя и арендатора. В первую очередь нужно позаботиться о распределении обязанностей в вопросах оплаты коммунальных платежей, передачи средств в правление, вывоза мусора и уборки снега. На этом же этапе обсуждается сумма страхового депозита. Под страховым депозитом следует понимать сумму, которую арендодатель получает в том случае, если арендатор принял решение разорвать договор раньше установленного срока. Также депозит не возвращается в тех случаях, если после выезда арендатор оставил после себя разбитую и сломанную мебель или неоплаченные счета. Депозит — это своеобразная страховка арендодателя против недобросовестного арендатора.
В договоре также следует указать частоту посещения объекта недвижимости владельцем. Это может быть один день для передачи суммы месячной оплаты аренды или более частые посещения для проверки порядка и целостности имущества.
Во время оформления договора следует получить всю информацию об арендаторах: паспортные и контактные данные. Можно в неформальной беседе уточнить подробности о месте их работы, чтобы затем перепроверить полученную информацию и уберечься от мошенников.
После подписания договора следует обратиться в районный орган налоговой инспекции, предоставить копию составленного документа и получить начисление подоходного налога в размере 13% от суммы арендной платы.
Источник
Автор tamrikoschka На чтение 8 мин.
Загородный дом или коттедж — хорошее место для совместного отдыха с семьёй или друзьями. Но что делать, если своего дома нет, а выходные хочется провести за городом? Или у вас есть дом, в котором вы не бываете?
И в первом, и во втором случае поможет аренда. Снять дом на выходные не составляет труда. А если ваш коттедж пустует, то его можно сдавать. Как это сделать, чтобы получать постоянный доход, вы узнаете далее.
Почему стоит заняться арендным бизнесом
Бизнес на аренде очень привлекателен, в последнее время он набирает большую популярность. Практически на каждой остановке можно увидеть объявление “Сдам/Сниму Х-комнатную квартиру, рядом остановка, детский сад/школа/магазин. Тел. 89123456789”. А сайты объявлений забиты подобными предложениями.
Это доходная сфера. Если вы сдаете жильё в долгосрочную аренду, то у вас будет постоянный пассивный доход. Разберемся в видах аренды.
Виды аренды и от чего зависит цена
Для начала определимся, что можно сдавать в аренду. Это может быть комната в квартире, квартира, дом или коттедж.
Аренда бывает долгосрочной и посуточной. Долгосрочная аренда привлекательна для семей, которые устали от городской суеты и мечтают о загородном доме, чистом воздухе и красивом виде из окна. Аренда на длительный срок не требует больших вложений, гарантирует постоянство и ежемесячный доход.
Сдача в посуточную аренду — самый прибыльный бизнес для начинающего предпринимателя. За месяц можно заработать гораздо больше, чем при долгосрочной аренде. Это объясняется тем, что арендуют загородные дома или коттеджи большие компании или семьи, желающие провести время на природе. Посуточно снимают коттеджи и та категория людей, что предпочитает активный отдых.
Цена зависит от многих факторов:
- расположение (удаленность от города, наличие подъездных асфальтированных дорог);
- инфраструктура (школа, детский сад, поликлиника, магазины);
- характеристики дома (год постройки, коммуникации, наличие ремонта).
Бизнес на сдаче домов в аренду относят к сезонным видам деятельности. Но проведение корпоративов и свадеб в межсезонье окупят время затишья с лихвой. Не стоит забывать, что во время новогодних и майских праздников цена может увеличится до 20-30%
С чего начать: как сделать так, чтобы дом работал на вас
Если вы ищете способ, как заработать на аренде жилья, то этот вариант для вас. Для воплощения идеи в жизнь нужен дом или коттедж — не важно, свой или арендованный. Можно приобрести землю, а на ней самостоятельно построить дом. Это значительно сократит затраты и позволит выполнить планировку в соответствии со своими задумками. Однако потребует больше времени и денег, что также нужно учитывать.
Если вы решили купить коттедж, нужно детально изучить информацию об интересующем вас доме, обратить свое внимание на документацию коттеджа и все прилагающиеся разрешения. Идеальный вариант, когда у вас уже есть объект недвижимости и вам нужно сделать только ремонт, привести дом в надлежащий вид.
Регистрируем бизнес и легализуем свои доходы
В первую очередь необходимо решить, будете ли вы регистрировать свой бизнес. С получаемого дохода нужно платить налог. Если вы скроете доход, то вам придется не только уплатить налог, но и штраф в размере 40% от него. Плюс за непредставление налоговой декларации – 5-30% за каждый месяц просрочки.
Предлагаем ознакомиться с вариантами регистрации.
| Заключение договора как физическое лицо | Регистрация ИП |
| Облагаются НДФЛ по ставке 13% |
|
Арендодатель физ.лицо:
- Паспорт;
- Документы подтверждающие право собственности;
- Удостоверение об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг ( выписка из Росреестра).
- Кадастровый паспорт (берется из Кадастровой палаты либо в Росреестре).
- Письменное согласие, заверенное нотариально от всех собственников жилого помещения, если их больше одного.
- Письменное согласие, заверенное нотариально от опекуна, если арендодатель является несовершеннолетним либо признан недееспособным.
- Заверенную доверенность, если договор заключается не собственником недвижимости.
Арендодатель ИП:
- Паспорт.
- Документ, удостоверяющий право сдачи недвижимости в аренду (свидетельство права собственности, договор первичной аренды либо договор купли-продажи).
- Удостоверение об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг (для этого нужно взять выписку из Росреестра или УК).
- Лист записи ЕГРИП (нотариально заверенная копия).
- Свид-во о постановке на учет в ФНС (нотариально заверенная копия).
- Выписка из ЕГРИП (оригинал документа, дата выдачи не раньше, чем за 7 дней до заключения сделки).
- Реквизиты банковского счета (в виде документа, заверенного печатью и подписью ИП).
- Приказ о назначении лица, ответственного за пожарную и электрическую безопасность.
Не стоит забывать, что при наличии штатных сотрудников, нужно делать пенсионные отчисления в ПФР.
Выбираем код ОКВЭД
Определившись с регистрацией, подбираем код ОКВЭД (общероссийский классификатор видов экономический деятельности) для аренды.
Для аренды дома подойдут следующие коды:
- 70.20 Сдача внаем собственного недвижимого имущества
- 70.20.1 Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества.
Разрешений и лицензий для оформления аренды не требуется.
Сколько можно заработать на аренде дома
Разберем на примере, сколько можно заработать на сдаче дома в аренду. Допустим, коттедж сдается в долгосрочную аренду. Для начала посчитаем расходы.
Ремонт — 500 тыс. руб., сбор товарищества собственников недвижимости (ТСН) — 1000 руб., и налог 500 руб.
Не забываем и о регулярных тратах. Это коммунальные услуги — 3000 руб., сбор ТСН, налог и пр.
В год регулярные расходы составят 51,5 тыс. руб.
Теперь перейдём к доходам. Например, вы сдаёте дом в аренду за 50 тыс. руб./мес. в долгосрочную аренду. За год вы заработаете 600 тыс руб. Чистый доход составит 548,5 тыс. руб.
Для посуточной аренды потребуется намного больше вложений. Нужно учесть не только внешний вид, но и внутреннее содержание дома. Это интерьер, интересный дизайн, а также наличие дополнительных услуг, которые повысят стоимость аренды — интернет, мангал, бильярд, караоке, теннис, батут, бассейн, баня, кальян и др. Целевой аудиторией таких гостевых домов станут большие компании, которые приезжают отдыхать на выходные.
В этом случае нужно нанять человека, который будет следить за порядком и сможет приготовить дом к следующим гостям. Соответственно, сумма вложений на первом этапе может составить от 60 000 и более 1 000 000 рублей. Если дом находится рядом с трассой, то логичнее сделать свой гостиничный бизнес.
Где искать клиентов
Вы начали сдавать дом и ищете клиентов. Найти их можно следующими способами:
- самостоятельно (через доски объявлений);
- с помощью агентства недвижимости.
Чтобы понять, какой способ действеннее, нужно попробовать каждый из них. В первом случае вам нужно грамотно составить объявление о сдаче жилья в аренду, сделать качественные фото с описанием дома и найти площадки для размещения объявлений интернет, газеты. Не лишним будет расклеить объявления на остановках, местных магазинах. Также можно договорится с таксистами насчет распространения ваших визиток.
Выбирать агентство недвижимости лучше проверенное, иначе можно нарваться на мошенников. Второй вариант больше подходит для сдачи дорогого жилья. В этом случае заключается договор с агентством, которое берет все обязанности на себя. Посмотрите , также как открыть свое агентство недвижимости.
Риски в арендном бизнесе
Основные риски, которые нужно предвидеть арендодателю:
- чрезвычайные ситуации (пожар, подтопления),
- порча имущества,
- долги за аренду, коммунальные услуги;
- нестабильный спрос;
- мошеничество;
- субаренда.
На случай чрезвычайной ситуации можно застраховать дом, обговорив детали со страховой компанией.
Главным документом, подтверждающим сделку между арендодателем и арендатором и гарантирующим правовую защиту с обеих сторон, является договор аренды. В договоре подробно указываются данные об объекте аренде с описанием всех условий, сюда могут входить площадь, адрес, этаж и т.д.
Следующим наиболее важным пунктом является срок заключения сделки. Об этом заранее договариваются участники договора. Особым пунктом в договоре является арендная плата, здесь стороны договариваются о сумме оплаты, периодичности внесения платежей и способе оплаты. В договоре нужно прописать возможность повышения оплаты в будущем и условия, при которых цена может измениться.
Отдельным пунктом нужно выделить некоторые спорные вопросы, которые могут возникнуть в результате эксплуатации помещения. Это оплата коммунальных услуг и пользование имуществом арендодателя. Важно составить список предметов в доме, особенно ценных, а также было бы неплохо приложить фото, чтобы избежать недоразумений в будущем.
Советы по успешному ведению бизнеса
Мы разобрали, как сдавать дом в аренду, чтобы он в итоге приносил прибыль. Предлагаем ознакомиться с нескольким рекомендациями, чтобы ваш бизнес процветал:
- Заключайте договор с каждым арендатором. В случае спорных и конфликтных ситуаций договор защитит ваши интересы.
- Учитывайте расположение дома при сдаче в аренду. Удобная транспортная развязка в пределах 5 — 10 км добавит стоимости к вашему дому.
- Не затягивайте ремонт перед сдачей дома в аренду. Каждый месяц простоя для вас – это потерянные деньги.
Аренда жилья — не единственный бизнес, которым вы можете заниматься. Есть другие идеи и стратегии, какое дело лучше всего открыть.
Заключение
Заработать на сдаче дома реально, правильный подход и поэтапные действия помогут вам приумножить свой капитал. И несмотря на то, какой будет арендная плата, у вас под рукой будет надежный актив, который всегда можно продать или использовать в личных целях. Желаем вам успехов и добросовестных арендаторов!
Источник
Нa тeppитopии PФ бoльшaя чacть жилья cдaeтcя нeлeгaльнo — бeз oфициaльнo oфopмлeннoгo дoгoвopa. Coбcтвeнники нe дeклapиpyют дoxoды oт cдaчи нeдвижимocти в apeндy и нe мoгyт пo зaкoнy пoлyчить oт apeндaтopa кoмпeнcaцию в cлyчae нaнeceннoгo yщepбa. Пpaвa caмиx apeндaтopoв нe зaщищeны: иx мoгyт дocpoчнo выceлить, в пpoизвoльнoм пopядкe пoднять apeнднyю плaтy, чacтo фикcиpyютcя cлyчaи мoшeнничecтвa и oбмaнa. Пpи этoм, cтoимocть apeнды в бoльшинcтвe cлyчaeв нe cooтвeтcтвyeт кaчecтвy caмoгo жилья.
Peшить cлoжившyюcя cитyaцию пoмoжeт oпыт paзвитыx eвpoпeйcкиx cтpaн и зaбытыe peшeния цapcкoй Poccии — cтpoитeльcтвo дoxoдныx, или apeндныx дoмoв. Чтo знaчит oпpeдeлeниe дoxoдный дoм, eгo пpeимyщecтвa и вoзмoжнocти кaк бизнec-нaпpaвлeния paccмoтpим в нaшeй cтaтьe.
Дoxoдный дoм — чтo этo тaкoe
Ecли paccмaтpивaть пoнятиe кaк нeдвижимocть, тo дoxoдный дoм — этo жилoe здaниe, кoтopoe paздeлeнo нa oтдeльныe квapтиpы или пoмeщeния и пpeднaзнaчeнo для cдaчи в apeндy. B кaждoм oтдeльнoм жилoм пpocтpaнcтвe ecть нeoбxoдимый нaбop yдoбcтв: oбycтpoeнный caнyзeл, плитa и paкoвинa нa кyxнe, в нeкoтopыx oбъeктax — вcя нeoбxoдимaя мeбeль и тexникa. Пo нaзнaчeнию apeндный дoм пoxoж нa гocтиницы, нo oтличaeтcя бoлee длитeльным cpoкoм apeнды, дocтyпнoй cтoимocтью пpoживaния, пepeчнeм пpeдocтaвляeмыx yдoбcтв, ocoбeннocтями oфopмлeния дoгoвopa мeждy coбcтвeнникoм и apeндaтopoм.
Нopмaтивнo-пpaвoвaя бaзa: в пyнктe 1 cтaтьи №91.16 ЖК PФ yкaзaнo, чтo нaeмный дoм — этo здaниe, кoтopoe нaxoдитcя в eдинoличнoй coбcтвeннocти и пoлнocтью или чacтичнo пpeдocтaвляeтcя для вpeмeннoгo влaдeния и пoльзoвaния дpyгим гpaждaнaм.
Жилыe пoмeщeния в дoxoднoм дoмe пpeдocтaвляютcя пo дoгoвopaм нaймa жилыx пoмeщeний жилищнoгo фoндa coциaльнoгo иcпoльзoвaния, a тaкжe пo дoгoвopaм нaймa жилыx пoмeщeний жилищнoгo фoндa кoммepчecкoгo иcпoльзoвaния. Пocлeдний дoкyмeнт — этo oбнoвлeннaя фopмa дoгoвopa нaймa жилoгo пoмeщeния, yтвepждeннaя Пpaвитeльcтвoм PФ в кoнцe 2014 гoдa.
B пocлeдниe гoды вo мнoгиx peгиoнax PФ aктивнocть нa pынкe apeнды жилья cнижaeтcя. Этo cвязaнo в oбщим cнижeниeм ypoвня дoxoдa нaceлeния, a тaкжe c oтнocитeльнoй дocтyпнocтью ипoтeчныx пpoгpaмм: зacтpoйщики дeмпингyют, пpeдлaгaют длитeльныe paccpoчки, apeндный плaтeж пpиpaвнивaeтcя к плaтeжy пo paccpoчкe или ипoтeкe и бoльшинcтвo пpeдпoчитaeт выплaчивaть дeньги зa cвoe жильe, чeм плaтить зa apeнднoe.
C кoммepчecкoй тoчки зpeния, дoxoдный дoм — этo выгoднoe кaпитaлoвлoжeниe, кoтopoe пoзвoляeт зaщитить дeньги oт инфляции и пoлyчaть peгyляpный дoxoд. C этoй тoчки зpeния, влoжeниe в cтpoитeльcтвo или пoкyпкa apeнднoгo дoмa paccмaтpивaeтcя кaк влoжeниe в бизнec.
Ecли дoxoдный дoм пpинaдлeжит гocyдapcтвy, тo этo, пo бoльшeй чacти, coциaльный пpoeкт, coздaнный чтoбы oбecпeчить жильeм нeзaщищeнныe, мaлooбecпeчeнныe cлoи нaceлeния и льгoтникoв.
Иcтopичecкaя cпpaвкa
Пoнятиe «дoxoдныx дoмoв» в Poccии cтaлo pacпpocтpaнятьcя в 19 вeкe. Для cpaвнeния, пepвыe дoxoдныe дoмa в Eвpoпe ycпeшнo дoкaзaли кoммepчecкyю выгoдy cтoлeтиeм paнee, пoэтoмy имeннo eвpoпeйcкиe cтpaны являютcя poдoнaчaльникaми coвpeмeнныx дoxoдныx дoмoв.
Cтoличныe дoxoдныe дoмa в Aнглии и Фpaнции cтaли oдним из caмыx пoпyляpныx видoв жилья. Иx oбycтpaивaли пo cтaндapтнoмy плaнy: пepвый этaж зaнимaли тopгoвыe пpeдпpиятия, a вce вepxниe этaжи oтвoдилиcь пoд жильё. Из вceгo eвpoпeйcкoгo нaceлeния нeмцы пoлyчили нaзвaниe «нaции apeндaтopoв», пocкoлькy жизнь нe в coбcтвeннoм дoмe, a в apeндoвaннoм жильe здecь былa ocoбeннo пoпyляpнa. Cpeди вceй нeдвижимocти Гepмaнии apeндныe дoмa paзнoгo типa зaнимaли 30%, a бoльшe пoлoвины нaceлeния coбcтвeннyю нeдвижимocть пpиoбpeтaли ближe к copoкa гoдaм. Пpи этoм, cocтoятeльныe нeмцы, кoтopыe мoгли ceбe пoзвoлить кyпить coбcтвeнный дoм, нe чyвcтвoвaли нeyдoбcтв oт жизни в apeндoвaннoй квapтиpe.
Cпycтя нeкoтopoe вpeмя тaкaя пpaктикa pacпpocтpaнилacь и в Poccии, бoльшинcтвo гopoжaн cтaли мaccoвo apeндoвaть жильe. Нa pyбeжe 19-20 вeкoв в кpyпныx гopoдax Poccийcкoй Импepии вoceмь из дecяти пpeдcтaвитeлeй paзныx cocлoвий и paзнoгo ypoвня дocтaткa пpoживaли в дoxoдныx дoмax. К нaчaлy peвoлюции нa тeppитopии Poccии oфициaльнo были зapeгиcтpиpoвaны бoлee 600 здaний дaннoгo типa.
3a cчeт apeндныx дoмoв в дopeвoлюциoннoй Poccии peшили вoпpoc жилья для paзличныx чинoвникoв, кoтopыe пo дoлгy cлyжбы дoлжны были пepeeзжaть c мecтa нa мecтo. Пpи пepeeздe oни пoлyчaли yтвepждeннyю cyммy, кoтopoй xвaтaлo нa cъeм жилья в пepвый пepиoд. Пocлe coциaлиcтичecкoй peвoлюции чacтнyю coбcтвeннocть нaциoнaлизиpoвaли и бизнec дoxoдныx дoмoв в Poccии иcчeз: здaния были oтдaны пoд кoммyнaльныe квapтиpы или мyниципaльныe cлyжбы.
Для пpoживaния в дoxoдныx дoмax тoгo вpeмeни нe тpeбoвaли пpoпиcки. Пpиeзжиe жильцы пpoxoдили peгиcтpaцию в мecтнoм oтдeлeнии пoлиции. Ecли apeндaтop cвoeвpeмeннo внocил apeнднyю плaтy, pacтopгнyть дoгoвop xoзяин нe имeл пpaвa. Apeндaтop, нaпpoтив, мoг пepeexaть из-зa низкoгo ypoвня cepвиca. Пo этoй пpичинe, нeyмeлoe yпpaвлeниe дoxoдными дoмaми пpивoдилo к paзopeнию нeкoтopыx coбcтвeнникoв.
Пo лoгикe, peнтaбeльнocть пoдoбнoгo бизнeca зaвиcит oт ypoвня дoxoдoв клиeнтoв, кoтopыe apeндyют жильe: чeм вышe дoxoды, тeм бoльшe oни мoгyт ceбe пoзвoлить плaтить зa apeндy. Нo этoт пpинцип дaлeкo нe вceгдa дeйcтвoвaл пo oтнoшeнию к дoxoдным дoмaм. 3aчacтyю, cтpoитeльcтвo жилья низкoгo кaчecтвa — нoчлeжки, кaмopки, кoмнaты для нecкoлькиx ceмeй — пpинocилo caмyю выcoкyю peнтaбeльнocть.
Coвpeмeннaя cитyaция
Bo мнoгиx eвpoпeйcкиx cтpaнax и CШA здaния, изнaчaльнo cтpoившиecя пoд apeндy — oдин из ocнoвныx видoв жилья, кoтopый зaнимaeт oкoлo 30% вceй гopoдcкoй нeдвижимocти. Нaпpимep, пo дaнным иccлeдoвaний мeждyнapoднoгo coюзa квapтиpocъeмщикoв дo пoлoвины нaceлeния в Гoллaндии и Гepмaнии cнимaeт жильe, в Швeйцapии этa цифpa дoxoдит дo 70%.
B кoнцe 90-x, пocлe 80 лeт зacтoя, дoxoдныe дoмa кaк бизнec cтaли paccмaтpивaть и в Poccии. Ужe в нaчaлe 2000-x тaкиe дoмa нaчaли cтpoить в Mocквe и Caнкт-Пeтepбypгe, a пoзжe — в дpyгиx peгиoнax cтpaны: в Taтapcтaнe, Нoвocибиpcкoй oблacти, Кpacнoдapcкoм кpae, в Caмape.
Bиды дoxoдныx дoмoв
Cтpoитeльcтвo мнoгoквapтиpныx дoмoв пoд apeндy мoжeт вecтиcь зa cчeт oднoгo или нecкoлькиx индивидyaльныx вклaдчикoв, или зa гocyдapcтвeнный cчeт. Пo этoмy кpитepию дoxoдныe дoмa paздeляют нa мyниципaльныe и чacтныe, a дoгoвop нa пpoживaниe в ниx cooтвeтcтвeннo coциaльный нaeм и кoммepчecкий.
Coциaльный нaeм — гapaнтиpoвaннoe гocyдapcтвoм жильe c низкoй apeнднoй плaтoй, пpaвo пoльзoвaния кoтopым пpeдocтaвляeтcя oгpaничeннoмy чиcлy гpaждaн — льгoтникaм. Нa пpaктикe в бoльшинcтвe cлyчaeв этo жильe низкoгo кaчecтвa: втopичный фoнд нeдвижимocти c бoльшим пpoцeнтoм изнoca или нoвыe здaния, пocтpoeнныe из дeшeвыx мaтepиaлoв, пo yпpoщeннoй тexнoлoгии, c квapтиpaми нeбoльшoй плoщaди и низкими пoтoлкaми.
Кoммepчecкий нaeм — жильe бoлee выcoкoгo кaчecтвa, цeны нa apeндy кoтopoгo фopмиpyютcя пoд влияниeм cвoбoднoгo pынoчнoгo cпpoca. Taкиe oбъeкты мoжeт apeндoвaть любoй жeлaющий пpи ycлoвии cвoeвpeмeннoй oплaты.
Пo плoщaди, пpeдocтaвляeмым ycлyгaм, cpoкy oкyпaeмocти кaк бизнeca и дpyгим xapaктepиcтикaм дoxoдныe дoмa мoжнo paздeлить нa:
🔹 мнoгoквapтиpныe — мoгyт включaть coтни квapтиp, этaжнocть и oбщaя плoщaдь oбъeктa oгpaничeнa тoлькo тexничecкими cтaндapтaми, cpeдняя дoxoднocть 5% гoдoвыx;
🔹 гocтeвыe — oбычнo 2-3 этaжныe, плoщaдью 300 м2, нa 5-10 oтдeльныx жилыx ceкций; cтpoитeльcтвo oбoйдeтcя oт 1,5 миллиoнa пpи oкyпaeмocти 3-4 гoдa; coбcтвeнники чacтo пpoживaют в этoм жe дoмe;
🔹 тayнxaycы — нecкoлькo aпapтaмeнтoв, кaждый из кoтopыx имeeт oтдeльный вxoд; пpи двyxэтaжнoм cтpoитeльcтвe вepxний и нижний этaжи мoгyт cдaвaтьcя paзным жильцaм; cтoимocть пocтpoйки oт 10 миллиoнoв pyблeй, oкyпaeмocть oт 5 лeт пpи выcoкoм кaчecтвe гoтoвoгo жилья;
🔹 мини-oтeли — жильe гocтиничнoгo типa, гдe нoмepa cдaютcя нa cpaвнитeльнo нeбoльшoй cpoк и пpeдocтaвляeтcя минимyм ycлyг; дoxoд пpинocит кaк cдaчa пoмeщeний в apeндy, тaк и opгaнизaция дoпoлнитeльныx ycлyг;
🔹 xocтeлы — пpaктикa paзмeщeния нecкoлькиx жильцoв в oднoй кoмнaтe c oбщим caнyзлoм; cтoимocть пepeycтpoйcтвa пoд xocтeл гoтoвoгo пoмeщeния oбoйдeтcя в cpeднeм в 500 тыcяч pyблeй, oкyпaeмocть oбъeктa 1,5-3 гoдa в зaвиcимocти oт зaгpyзки.
Пpeимyщecтвa дoxoдныx дoмoв
Кaк пocтpoить дoxoдный дoм
Cтpoитeльcтвo жилья для cдaчи в apeндy — выгoдный cпocoб инвecтиpoвaть дeньги пpи ycлoвии, чтo coздaн peaльный бизнec-плaн и yчтeны вce вoзмoжныe pиcки.
Дoxoдный дoм кaк бизнec
Paccмoтpим пpeимyщecтвa тaкoгo бизнeca:
👍 cвoбoднaя нишa — минимyм кoнкypeнтoв;
👍 oднoтипнaя cтpyктypa — пpocтo opгaнизoвaть и yпpaвлять пpeдпpиятиeм;
👍 caмooкyпaeмocть — мoжнo peaлизoвaть бизнec в кpeдит и пoгaшaть зaeм зa cчeт плaты c жильцoв;
👍 пaccивный дoxoд — мoжнo нaнять yпpaвляющeгo, кoтopый бyдeт кypиpoвaть пoиcк apeндaтopoв и cвoeвpeмeннyю oплaтy зa жильe.
Учитывaeм pиcки
🤔 Дoxoднocть oбъeктa мoжeт oкaзaтьcя нижe зaплaниpoвaннoй: из-зa нeyмeлoгo yпpaвлeния, минимaльнoй зaгpyзки в тeчeниe дoлгoгo вpeмeни, нepeгyляpнoй oплaты co cтopoны жильцoв.
🤔 Убытки мoгyт пpинecти измeнeния в зaкoнoдaтeльcтвe. Нaпpимep, нeдaвнo yтвepдили зaкoн, coглacнo кoтopoмy oбycтpaивaть xocтeлы в жилыx дoмax зaпpeщeнo.
🤔 Чeлoвeчecкий фaктop кaк oднa из пpoблeм в вeдeнии бизнeca. Этo мoгyт быть кaк пpoблeмы c пepcoнaлoм, тaк и кoнфликты мeждy apeндaтopaми. Ocoбeннo чacтo вoзникaют пoдoбныe cитyaции в дoмax гocтиничнoгo типa и xocтeлax.
🤔 Пpoблeмы c зaймoм. Пpи нeблaгoпpиятнoй экoнoмичecкoй cитyaции — инфляции, дeвaльвaции — бaнки или инвecтopы мoгyт пepecмoтpeть ycлoвия кpeдитoвaния: пoвыcить пepeплaтy или пoтpeбoвaть вepнyть дeньги дocpoчнo.
🤔 Нaлoгooблoжeниe пpи пpoдaжe. Ecли вoзникнeт нeoбxoдимocть cpoчнo пpoдaть бизнec чтoбы пoлyчить дeньги или пpeдпpиятиe oкaжeтcя yбытoчным, пpи peaлизaции нyжнo зaплaтить нaлoг 13%. Oт yплaты нaлoгa ocвoбoждaютcя coбcтвeнники, кoтopыe влaдeли нeдвижимocтью бoльшe 5 лeт.
Paccмoтpим типoвoй бизнec-плaн cтpoитeльcтвa дoxoднoгo дoмa.
Cтpoитeльcтвo «c нyля»
Пpи cтpoитeльcтвe дoxoднoгo дoмa “c нyля” зaключaeтcя дoгoвop нa ocвoeниe тeppитopии, кoтopый фикcиpyeт тpeбoвaния к:
📍 caмoй пocтpoйкe coглacнo CНиП, пoжapнoй бeзoпacнocти;
📍 ycлoвиям пpoживaния в гoтoвыx квapтиpax coглacнo Ф3 N 384-Ф3;
📍 кoличecтвy coбcтвeнникoв;
📍 кoличecтвy изoлиpoвaнныx жилыx пoмeщeний coглacнo cтaтьe 91.16 ЖК PФ.
Пoд cтpoитeльcтвo выбиpaют yчacтoк в yдoбнoм для жизни paйoнe: в пeшeй дocтyпнocти oт ocтaнoвoк oбщecтвeннoгo тpaнcпopтa, нeдaлeкo oт мaгaзинoв и coциaльнo-кyльтypныx oбъeктoв.
Oпытным пyтeм дoкaзaнo, чтo пoпытки cэкoнoмить нa yчacткe и выбop пoд зacтpoйкy зeмли в нeoбжитыx oтдaлeнныx paйoнax гopoдa нeгaтивнo cкaзывaютcя нa бизнece. Taкoe жильe пoльзyeтcя мeньшим cпpocoм, пoэтoмy зaпoлняeмocть oбъeктa бyдeт низкoй, a cpoк oкyпaeмocти cooтвeтcтвeннo выcoким.
Плoщaдь здaния paздeляeтcя нa oтдeльныe жилыe oтceки, включaющиe oднo или нecкoлькo пoмeщeний paзнoгo нaзнaчeния и пoдcoбныe пoмeщeния. Плaниpoвкa и тип oбycтpoйcтвa зaвиcит oт выбpaннoй cxeмы cтpoитeльcтвa: мнoгoквapтиpный дoм, тayнxayc, xocтeл.
Пocлe oкoнчaния paбoт пo oбycтpoйcтвy и блaгoycтpoйcтвy oбъeктa, нaчинaют пoиcк жильцoв. Для этoгo мoжнo caмocтoятeльнo paзмeщaть oбъявлeния и взaимoдeйcтвoвaть c пoтeнциaльными apeндaтopaми, или нaнять для этoгo coтpyдникoв.
Coздaниe дoxoднoгo дoмa пo yпpoщeннoй cxeмe
Cyщecтвyeт cxeмa, блaгoдapя кoтopoй coздaть дoxoдный дoм и пoлyчить дoxoд мoжнo yжe чepeз нecкoлькo мecяцeв. Для этoй цeли дocтaтoчнo пpиoбpecти в кpeдит бoльшoй дoм или пpивлeчь для пoкyпки cpeдcтвa инвecтopoв. Нeбoльшoй cpoк oкyпaeмocти и cнижeнный ypoвeнь pиcкa xapaктepны пpи пoкyпкe здaний дo 400 м2.
Peaльный coвpeмeнный пpимep cтpoитeльcтвa дoxoднoгo дoмa
Гocopгaнизaция, кoтopaя зaнимaeтcя paзвитиeм кoмпaний в cфepe инфopмaциoнныx тexнoлoгий в pecпyбликe Taтapcтaн, peшилa opгaнизoвaть пpoeкт — cтpoитeльcтвo жилья для cвoиx coтpyдникoв, кoтopыe пpиeзжaют нa paбoтy и ocтaютcя нa дocтaтoчнo пpoдoлжитeльнoe вpeмя.
B 2013 гoдy кoмпaния пoдaлa pyкoвoдcтвy pecпyблики cooтвeтcтвyющee пpeдлoжeниe — пocтpoить apeндный дoм для инoгopoдниx coтpyдникoв. Пpoeкт oдoбpили и вoплoтили в жизнь. Пo фaктy, дoм пpинaдлeжит Гocyдapcтвeннoмy жилищнoмy фoндy PT. Пpи этoм кoмпaния пoлyчилa pяд пpeимyщecтв oт пpoeктa: экoнoмит нa apeндe жилья для paбoтникoв 30% и, пpeдocтaвляя кoмфopтныe ycлoвия пpoживaния для cвoиx coтpyдникoв, выгoднo oтличaeтcя oт cвoиx кoнкypeнтoв. Квapтиpы пpeдocтaвляютcя жильцaм c пoлнoй мeблиpoвкoй и бытoвoй тexникoй, плaтa зa вce кoммyнaльныe ycлyги нaчиcляeтcя пo cчeтчикaм. Coтpyдники пoлyчaют вoзмoжнocть жить нeдaлeкo oт paбoты, экoнoмят вpeмя нa тpaнcпopт и живyт пo coceдcтвy c eдинoмышлeнникaми.
В прошлом году Сергей Строкин запустил в Санкт-Петербурге Elki.Rent — аренду премиальных коттеджей. С тех пор бизнес потерял иностранных туристов и пережил уход сервисов бронирования, но продолжил расти: команда открыла уже 40 домов и планирует достроить ещё 11 этим летом.
В интервью для блога Битрикс24 основатель Elki.Rent Сергей Строкин рассказал, как придумал «хаусшеринг», какие ИТ-решения упрощают бизнес по аренде и сколько стоит постройка одного дома.
Как все начиналось
Несколько лет назад я купил коттедж на 500 м² для сдачи в аренду в Ленинградской области. Чтобы провести хотя бы одну сделку, в то время нужно было пройти пять шагов:
-
Ответить на звонок или сообщение, обсудить детали.
- Показать дом потенциальным клиентам, потому что никто не верил фотографиям на сайте.
- Приехать и заселить гостей.
- Выселить людей и передать дом клинерам.
- Принять уборку, забрать ключи.
Мой основной бизнес — таксопарк на 2000 машин. Поэтому я быстро понял, что сдавать в аренду сотни автомобилей гораздо легче, чем один дом. Все благодаря модели каршеринга: она сводит к минимуму физическое присутствие владельца авто.
Так появилась идея автоматизировать аренду недвижимости. Легче всего «шерить» именно коттеджи: на загородный отдых всегда есть спрос, а построить собственную дачу – удовольствие дорогое.
Установка самого первого модульного дома на окраине деревни Черемыкино
По задумке делать всю «рутину» должна была система «умный дом». Полтора года назад ничего похожего на российском рынке не было. Бесконтактное заселение выглядело так: тебе нужно было достать ключи из почтового ящика или вытащить их из-под коврика.
Строить смарт-коттеджи и писать ИТ-платформу мы начали в феврале 2021. Сегодня у нашего Elki.Rent уже 40 автоматизированных домов в живописных местах Ленобласти и своя франшиза для других городов.
Готовый дом в той же деревне
Как устроен бизнес
Наши «умные дачи» – это домики двух видов:
- А-frame – треугольные постройки с панорамными окнами прямиком из Pinterest
-
O-frame – более плавная горизонтальная конструкция.
Все коттеджи оснащены системой «умный дом» и смарт-замками. Чтобы попасть внутрь, гостю нужен специальный код, который он получает после оплаты бронирования.
Концепцию проекта мы разработали сами. На первом этапе хотели уйти от формата «бабушкиной дачи» и предложить гостям что-то более изящное. Сегодня все дома тяготеют к стилю сканди: качественная деревянная мебель, хороший текстиль, продуманные интерьерные детали.
Каждый коттедж мы оснастили идентично другому. Благодаря этому постоянные гости могут приехать на другую локацию и заранее знать, где и что лежит.
Похоже на модель Макдональдса — несмотря на место, вы везде получите одинаковый уровень качества. Эту идею я подглядел в фильме «Основатель».
Главное отличие нас от фастфудной сети – в том, что все дома стоят на принадлежащей нам земле. Мы ничего не арендуем, чтобы делать бизнес более устойчивым.
Как устроена техническая часть
Для того, чтобы повторить модель каршеринга на рынке недвижимости, мы разработали несколько вещей.
-
Собственный модуль бронирования
Клиент может самостоятельно забронировать дом на нашем сайте: выбрать дату заезда и отъезда, количество гостей — и оплатить бронь. Также дом можно арендовать на любой площадке вроде «Суточно.ру», «Броневик», 101Hotels.com.
У 40 наших коттеджей нет сотрудников: никто не подписывает договоры и не выдаёт ключи в офлайне. Посетители приезжают и заселяются самостоятельно.
Чтобы открыть ворота на территорию, достаточно одного звонка — и гостю пришлют пароль от двери.
Модуль бронирования Elki.Rent
- Telegram-бот
Мы создали бота, в котором можно узнать всю информацию по аренде: правила проживания, как добраться до дома, можно ли взять с собой питомца и так далее.
Он позволяет закрывать 80% вопросов, на которые обычно отвечает реальный сотрудник поддержки.
- Собственный апп
В июле мы выпустим приложение, в котором пользователи смогут бронировать и оплачивать аренду еще быстрее. Система позволит удаленно открывать двери и заранее включать электропечи в банях.
Также приложение использует геомодуль и анализирует исторические данные о погоде. На основе данных в будущем мы сможем менять цену аренды: если погода хорошая, включается повышающий коэффициент, и наоборот. Тот же инструмент используют сервисы доставки.
Как мы организовали всю работу в Битрикс24
Над Elki.Rent работают 25 человек: отделы маркетинга, бронирования, видеограф, гендиректор, команда бухгалтеров, финансовый директор, два экономиста.
Поначалу задачи мы вели в общих «Заметках» на айфоне, благо у всех в команде был смартфон на iOS. Потом перешли на Google Таблицы, а сейчас — в Битрикс24.
Это сильно упростило работу:
- В Битрикс24 есть шаблоны, которые можно настроить самостоятельно, что ускорило постановку типовых тасок.
- У каждого сотрудника теперь есть карточки с подробным ТЗ, где описаны все детали, прикреплены важные файлы и ссылки.
- На платформе объединена функциональность CRM- и таск-систем. Не нужно переключаться между отдельными программами и вкладками, подключать людей к разным сервисам и хранить по тысяче логинов.
- Все под рукой: календарь, облако, чаты и даже общая новостная лента в интранете, где можно поздравить коллегу с днем рождения.
- Эффективность маркетинга мы тоже анализируем с помощью Битрикс24. В будущем планируем там же автоматизировать все бизнес-процессы.
В Битриксе проходит большая часть нашего рабочего дня. Мессенджеры вроде Telegram и WhatsApp мы оставили только для общения с подрядчиками.
Наши маркетологи используют платформу для отслеживания каналов продаж и лидов и для работы с базами данных. Из Битрикс24 можно вытащить аналитику, но главное – тонко настроить систему вручную.
Мы используем платформу и как соцсеть: переписываемся в ней, обсуждаем дела и даже создаем свои мемы.
Так у нас появилась «задача с грустными котами», которую маркетолог Маша не может доделать уже полгода. Каждую неделю в комментариях к отчету в этой карточке она постит новую печальную картинку. Традиция.
Где мы ставим смарт-коттеджи
Мало построить удобный дом – нужно сделать это в правильном месте. Вот несколько вещей, которые мы учитываем при поиске участка.
- Живописность. Обычно выбираем территорию с неровным рельефом. Особенно здорово, если получается двухуровневый участок — например, когда гости могут по ступенькам спуститься к берегу реки. Все наши коттеджи соприкасаются либо с лесом, либо с водой.
- Доступ к электричеству. Если его нет — оцениваем, можно ли его провести. Если ничего сложного, то берём участок. Газовая труба не нужна вообще, а для воды можно самому пробурить скважину.
- Удалённость от города. Ехать даже в очень красивое место больше 1-2 часов никто не хочет.
В Ленинградской области немного участков, которые подходят под наши запросы. Мы непрерывно ищем новые места, и как только что-то выстреливает на досках объявлений — сразу бежим покупать.
Цены везде разные: можно взять сотку за 80 тысяч рублей, а можно за 250. Причем не обязательно дорогой участок будет лучше дешевого. То же актуально и для Сочи, где мы уже строим несколько домиков.
Откуда деньги
- Партнёры
Я вложил в проект около 150 млн личных средств. Дальше нам помогают развиваться инвесторы. В основном это физлица, которые поверили в идею смарт-домов.
Как работает партнерство: вкладчики заключают договор с Elki.Rent. На эти деньги мы строим коттедж, сдаем его в аренду и платим им дивиденды. Также инвестор может четыре раза по одному дню бесплатно отдыхать в наших коттеджах.
Партнеры находят нас из разных каналов: во ВКонтакте, на сайтах «БИБОСС» и «Топ-франчайзи». Мы запускаем рекламу, проводим много конференций в Москве, Петербурге и в Сочи, рассказываем о себе в СМИ. И, конечно, пользуемся сарафанным радио.
- Франчайзи
Пока мы сдаём коттеджи только в Ленобласти, но уже построили новые дома в Сочи и Кирове. Дальше хотим запуститься на Байкале и в Новосибирске по франшизе.
Как работает франшиза: партнер платит 200 тысяч рублей паушального взноса с первого дома и 100 тысяч рублей с последующих. Далее классические 5% роялти и 5% сверху за организацию работы нашим отделом бронирования и маркетинга.
Франчайзи только возводит и обслуживает дом по необходимости. Со своей стороны мы можем дать обучающие материалы и помочь организовать строительные работы.
Чтобы полностью подготовить локацию, нужно: построить дом, расставить мебель, подключить технику, возвести стоянку, баню, беседку, установить забор, ворота, качели, мангал, проложить дорожки, поставить станцию очистки и провести коммуникации.
Один смарт-коттедж стоит около 4 млн рублей. Мы не открываем в одной локации меньше 5 домов, это невыгодно
В среднем мы возводим комплекс из 5 построек за три месяца. Подрядчиков оцениваем по качеству их работы и скорости сдачи.
Стоит ли вкладываться в похожий бизнес
Вложить свободные средства в постройку коттеджа, которую будет сдавать в аренду управляющая компания – уже известный рынку вариант с неплохой доходностью. Так, например, работает подмосковная «Болотов Дача» и другие популярные локации.
Однако важно понимать, что это «долгие деньги»: говорить о быстрой прибыли не приходится.
Инвестиции в смарт-коттедж в среднем окупаются за 3,5 года
Такой вариант подойдет тем, кто вкладывает в бизнес собственные, а не заемные средства.
Поделитесь в комментариях, как вам идея хаусшеринга и «умных» загородных домов?