Строительные компании которые обанкротились

МОСКВА, 4 окт — РИА Недвижимость. Через месяц – с ноября 2017 года – в России начнет работать Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства – компенсационный фонд, призванный защитить россиян, решивших приобрести жилье в новостройке, от финансовых проблем застройщика. Предполагается, что фонд поможет в случае возникновения трудностей у девелопера достроить дом или выплатит компенсацию за неполученное жилье. До этого в нашей стране не один и не два раза происходили случаи замораживания строек и появления обманутых дольщиков. Специально для сайта «РИА Недвижимость» Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) подготовило десятку крупнейших банкротств среди девелоперов жилья в РФ, а эксперты рассказали, что послужило их причиной.

Первые из последних

Почти 40 тысяч человек пострадали в России из-за крупнейших банкротств застройщиков за последние 10 лет, свидетельствуют результаты исследования РАСК, имеющиеся в распоряжении РИА Недвижимость.

Согласно выводам РАСК, «лидером» в печальном рейтинге девелоперов-банкротов на рынке жилья является группа «СУ-155», из-за финансовых проблем которой в число пострадавших соинвесторов попали 30 тысяч человек. В настоящее время завершением объектов компании занимается банк «Российский капитал», который должен закончить достройку домов в 2018 году.

Далее в перечне крупнейших банкротств застройщиков рейтинговое агентство ставит Mirax Group Сергея Полонского. В качестве объектов, по которым покупатели новостроек не получили из-за проблем компании жилье вовремя, РАСК указывает жилые комплексы «Кутузовская миля» (ЖК «Квартал «Триумфальный»), «Рублевская ривьера», «Well House на Дубровке» («Дубровская слобода») и «Миракс парк» в Москве – всего более 600 тысяч квадратных метров. При этом адвокат Полонского Роман Котельников подчеркивает, что ЖК «Миракс Парк» и «Дубровская слобода» давно сданы «в установленном порядке». В «Рублевской ривьере», по словам Котельникова, в качестве пострадавших дольщиков в официальный реестр включены всего три человека, а комплексом «Кутузовская миля» занимается другой застройщик – компания «ФЦСР», к которой его доверитель не имеет отношения. 

Третью позицию в рейтинге РАСК занимает малоизвестное ООО «Трансфорт», не достроившее ЖК «Высокие Жаворонки» в Одинцовском районе Подмосковья. Из-за проблем этой компании не смогли вовремя получить жилье 1,5 тысячи человек.

В пятерку самых крупных за последние 10 лет застройщиков-банкротов также попали ГК «Небоскреб ГБ», известное своим жилым комплексом «Ново-Никольское» в новой Москве (пострадали 800 дольщиков), и УК «Премьер девелопмент» (пострадали 1 тысяча дольщиков).

Наконец, в топ-10 крупнейших банкротств среди девелоперов жилья по версии РАСК оказались такие компании, как АО «Алеутстрой» (бывшая группа «Жилищный капитал» – 1 тысяча дольщиков), ООО «Мособлжилстрой Девелопмент» (2 тысячи дольщиков), ЗАО «СФК Реутово» (1 тысяча дольщиков) и ООО «Сабидом-инвест» (77 тысяч квадратных метров, 1 тысяча дольщиков). Все они работали в Подмосковье – в Реутове, Одинцовском, Раменском и Солнечногорском районах.

Единственным жилым застройщиком, попавшим в список крупнейших банкротов и не представляющим московский регион, стало ООО «Солнечная долина». От финансовых проблем этой компании, по данным РАСК, проблем пострадало 600 дольщиков. 

Крупнейшие банкротства среди девелоперов жилья в России за последние 10 лет

№	Компания	Объем портфеля, тыс. кв. м.	Объекты	Пострадало дольщиков / пайщиков	Было ли застраховано строительство	Статус
1	СУ-155	2 100	145 домов в 14 регионах РФ	30 000	Да, ССГ	Финансированием достройки занимается банк «Российский капитал», планируется завершение строительства всех объектов к концу 2018 года. Из 145   домов 70 уже достроены, а 15 домов в Подмосковье переданы другому застройщику. В Калининградской и Владимирской областях строительство закончено полностью.
2	Mirax Group («Поток»)	920	ЖК «Кутузовская миля» (ЖК «Квартал «Триумфальный»), ЖК «Рублевская ривьера», ЖК «Well House на Дубровке» («Дубровская слобода», ЖК «Миракс парк» в Москве	В официальный реестр пострадавших граждан на  01.10.2017 вошли 3 человека по ЖК «Рублевская ривьера».	Нет	ЖК «Дубровская слобода» введен в конце марта 2012 года. ЖК «Миракс Парк» введен в апреле 2012 года. Завершением строительства ЖК «Кутузовская миля» занимается ЗАО «ФЦСР», планируется передача объекта дольщикам до марта 2019 года. Проект «Рублевская Ривьера» перешел корпорации AEON. Согласно данным на сайте компании, объект планируется построить до конца 2020 года
3	ООО «Трансфорт»	251	ЖК «Высокие Жаворонки» в Одинцовском районе Московской области	1500	Да, РИНКО	Объект передан компании «СУ-22»
4	ГК «Небоскреб ГБ»	175	ЖК «Ново-Никольское», ЖК «Солнечный» в ТиНАО Москвы	800	Да	Сбербанк открыл финансирование работ по достройке трех многоквартирных домов (№№ 7, 8, 9) I этапа первой очереди строительства ЖК «Ново-Никольское»
5	УК «Премьер девелопмент»	121	ЖК «Лебединое озеро», Солнечногорский район Московской области	1000	Нет
6	АО «Алеутстрой» (ГК «Жилищный капитал»)	117	ЖК «Гусарская баллада» в Одинцовском районе Московской области	1000	Да, ОВС	Объект передан ГК «Инград», завершение планируется в 2018 году.
7	ООО «Солнечная долина»	110	Коттеджный поселок «Дубрава» в Валжском районе Самарской области	600	Нет	В отношении компании 4 октября 2016 года введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Костарева Светлана Владимировна. В настоящее время идет поиск нового инвестора для завершения строительства. Министерство строительства Самарской области достигло принципиальной договоренности с потенциальным инвестором по вопросу строительства электрической подстанции на территории поселка Заярье, что позволит обеспечить поселок коммуникациями и сделает площадки, с точки зрения ведомства, более привлекательной для достройки.
8	ООО «Мособлжилстрой Девелопмент»	81	ЖК «Родники» в Раменском районе Московской области	2000	Да, СК «Возрождение» (СК стало банкротом, лицензия отозвана)
9	ЗАО «СФК Реутово»	79	ЖК «Некрасовский», ЖК «Южная звезда» в Балашихе в Московской области	1000	Нет	Объекты достроены ФСК «Лидер»
10	ООО «Сабидом инвест»	77	ЖК «Белый город», «Немецкая деревня» в Солнечногорском районе Московской области	1000	Нет	ЖК «Белый город» передан Urban Group, завершение строительства планируется в 2018 году. В ЖК «Немецкая деревня» Urban Group выступает в роли технического заказчика и генерального подрядчика проекта, а также оказывает дольщикам помощь в разработке архитектурной концепции, проектировании и организации продаж.

Источник: данные РАСК, Москомстройинвеста, Urban Group, «Инград», банка «Российский капитал», сайта компании АЕОN, администрации Губернатора Самарской области.

Страхование, которое не страхует

Материалы рейтингового агентства свидетельствуют, что лишь половина крупнейших девелоперов-банкротов в России страховало свои риски – многие проблемные застройщики оказались в сложной ситуации еще тогда, когда законодатель не обязал их это делать. 

При этом в случае с «СУ-155» речь шла, по сути, о страховании у самого себя: страховщиком самого известного проблемного застройщика страны была ССГ – компания, аффилированная с основным владельцем «СУ-155» Михаилом Балакиным. В пресс-службе банка «Российский капитал» рассказывают, что группа продавала квартиры дольщикам по 19 различным схемам в обход требований 214-ФЗ.

«Но и в случаях, когда застройщики действовали в рамках 214-ФЗ, дольщики оказались не защищены: страховые компании, которые страховали ответственность застройщиков ГК «СУ-155», лишились лицензии ещё до передачи проекта «РосКапу», – сетуют в банке.

«Механизм страхования застройщиков в глобальном смысле не заработал так, как предполагалось при его создании. Несмотря на достаточно понятную схему страхования и выплат в случае возникновения страховых случаев, на практике застройщики и дольщики получили весьма непростой механизм: крупные страховые компании не изъявляли желания страховать ответственность застройщиков из за угрозы крупных убытков и предлагали достаточно высокие тарифы. Мелкие страховые организации могли обеспечить низкий тариф, но не могли обеспечить качественный андеррайтинг и урегулирование убытка, поскольку сами не имели достаточных страховых резервов», – сетует директор юридического департамента ГК «Инград» Артем Азизбаев. 

Управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая констатирует, что сложилась ситуация, при которой в России «не самые надежные застройщики обращались к не самым надежным страховым компаниям». «Начинались многолетние судебные тяжбы, на время которых стройка замораживалась, а люди оставались без денег и квартир», — вспоминает эксперт.

В свою очередь в Ассоциации застройщиков Московской области называют рынок страховых услуг для девелоперов жилья «труднопрогнозируемым». «Ежегодно менялась тарифная политика страховых операторов, регулярно пересматривались формулы расчетов. Частые случаи банкротства страховых компаний тоже не добавляли оптимизма», – отмечают в ассоциации. 

Сегодня, по данным АИЖК и Минстроя, страховые компании собрали у застройщиков жилья порядка 20 миллиардов рублей страховых взносов, но при этом случаи компенсационных выплат единичны.

«Как показала практика, за все время существования 214-ФЗ ни одна страховая компания не выплатила компенсаций за те недостроенные объекты, которые она застраховала», — подчеркивают в пресс-службе Фонда защиты дольщиков.

Несовершенным, как подчеркивает Литинецкая, является и сам механизм страхования риска по новостройке, когда страховым случаем считается банкротство девелопера, причем на этапе введения конкурсного производства. «Между просрочкой сдачи объекта и начала суда о банкротстве может пройти несколько лет. Поэтому страховые деньги уже неспособны изменить ситуацию к лучшему, а проект превращается в долгострой», – констатирует она.

Эту позицию поддерживает и директор по информационной политике и PR компании Urban Group Яна Максимова. «По нашей оценке, в резерве страховых компаний постоянно находились не более 2-3 миллиардов рублей, чего явно недостаточно», – подсчитывает она.

Как подытоживает генеральный директор РАСК Николай Алексеенко, рынок страхования в России объектов жилого строительства так и «не сложился как таковой». «Были сформированы лишь узкопрофильные страховые компании, объемы которых не могли покрывать потенциальных обязательств», – констатирует он.

Кто виноват 

Ошибки в финансовом планировании, ухудшение финансового положения застройщика – это самые частные причины банкротств среди девелоперов, которые называет в своем рейтинге РАСК. Исключение в рейтинге одно: в случае с группой «Небоскреб ГБ», когда проблемы у застройщика появились из-за конфликта соучредителей.

«Причины возникновения долгостроев могут быть разные, – соглашается директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов (достроила ЖК «Некрасовский», ЖК «Южная звезда»). – Однако основной причиной все-таки является неверно простроенная финансовая модель бизнеса, в результате чего у застройщика банально не хватает денег на строительство объекта». 

А вот Максимова считает, что  проблемы у застройщиков жилья индивидуальны, и каждую ситуацию следует рассматривать отдельно. Например, в случае с компанией «Сабидом», вместо которой Urban Group занимается завершением строительства ЖК «Белый город», в причинах банкротства разбирается прокуратура Московской области в рамках уголовного дела. РАСК аккуратно описывает такие ситуации как «нецелевое расходование денег». Неудивительно, что по трем строительным компаниям, оказавшимся в десятке крупнейших банкротов, напротив статуса проекта стоит пробел – судьба их недостроенных жилых комплексов, увы, по-прежнему под большим вопросом.

Что делать дольщику, если сдача дома задерживается?

Правда, утверждает ряд собеседников РИА Недвижимость, далеко не всегда во всем виноват недобросовестный или плохо считающий застройщик. 

Например, в Ассоциации застройщиков Московской области (напомним, именно в Подмосковье работали 6 из 10 девелоперов попавших в топ-10 крупнейших банкротов) говорят, что сложности у строительных компаний, как правило, вызваны высокими ставками по кредитам, большой нагрузкой по строительству социальных объектов и «невероятно высокой» платой» за изменение вида разрешенного использования земли. 

А Литинецкая и вовсе напоминает, что одной из главных характерных черт текущей рецессии на рынке жилья стала «миграция» покупателей жилья из одних регионов в другие. 

«Если до кризиса на Подмосковье приходилось 81% заключенных в столичном регионе договоров долевого участия, а на Москву – 19%, то по итогам первого полугодия 2017 года соотношение изменилось. Теперь на столицу приходится 35% спроса, а на Московскую область – 65%. Поскольку цены в Москве снизились, объем предложения вырос не только количественно, но и претерпел качественные изменения (появились квартиры евроформата и студии с доступным бюджетом покупки). Это вызвало отток покупателей из области в столицу. В Московской области спрос практически не растет с начала кризиса, именно поэтому финансовая устойчивость многих проектов пошатнулась», – утверждает она. 

Спасет ли всех компенсационный фонд

Все эксперты считают, что механизм страхования рисков в компенсационном фонде, который начнет работать в России с ноября, является для покупателей новостроек лучшей защитой. Есть, однако, один нюанс: некоторое время в стране будет действовать переходный период, в течение которого можно будет купить и квартиры, защищенные компенсационным фондом, и квартиры, чьи риски застрахованы. 

Разница в том, когда начались первые продажи в доме: если до ноября, то проект страхуется, если после – то защищается Фондом защиты прав дольщиков. 

Что нужно знать дольщикам о компенсационном фонде долевого строительства?

В самом фонде свою будущую работу описывают так: «Действие механизмов в целом будет похоже на работу Агентства по страхованию вкладов в банковской сфере. При этом у фонда, помимо предусмотренных законом выплат, в арсенале инструментов имеется возможность принятия решений о достройке проблемных объектов. Дольщик получает гарантию, что жилье, в которое он вложил свои деньги, будет построено. В крайнем случае, он получит обратно инвестированные средства».

Представитель фонда надеется, что создание организации позволит снять опасения граждан в отношении покупки строящегося жилья и дополнительно оживит спрос на рынке жилья в России. При этом, по его словам, с учетом строительного цикла в стране в 2-3 года, первые проблемные объекты, по которым фонд будет гарантировать помощь, появятся уже после аккумулирования на его счетах достаточного объема средств.

«Компенсационный фонд – более действенная мера по защите прав дольщиков по сравнению со страхованием, которое не могло в полной мере компенсировать риски при наступлении страхового случая. Суммы же, собранной уже за первый год существования фонда, по оценкам Urban Group, хватит, чтобы компенсировать затраты дольщикам при банкротстве сразу нескольких средних региональных застройщиков», – рассуждает Максимова.  

В Ассоциации застройщиков Московской области считают, что уверенно санировать проблемные объекты фонд сможет, начиная с третьего года существования, то есть в 2020 году. «Устойчивость рынка первичного жилья в непростых экономических условиях – вот основной смысл этого нововведения. В результате создания компенсационного фонда застройщик перестанет быть зависим от страховых компании и от изменений тарифов, поскольку взносы будут взиматься единожды и за весь период действия ДДУ», – подчеркивает представитель объединения. 

Он также добавляет, что преимуществом механизма фонда, безусловно, является то, что его задачей станет не столько санация недобросовестных компаний, сколько завершение строительства проблемных объектов и контроль за передачей квартир дольщикам. Государственный же статус позволит новой организации привлекать средства из бюджета в тех случаях, когда собранных средств окажется недостаточно, надеется Максимова.

Жилье ,

27 авг 2020, 16:06 

0 

За первое полугодие 2020 года в стране разорились 73 застройщика, которые совокупно возводят 1,2 млн кв. м недвижимости. В основном это небольшие региональные компании

В России по итогам 2020 года могут обанкротиться 180–200 застройщиков жилья (в основном небольшие региональные компании), которые совокупно возводят около 4 млн кв. м недвижимости. Такой прогноз на отраслевой конференции 27 августа дал директор аналитического управления Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов.

По его словам, за первое полугодие 2020 года в стране разорились 73 застройщика, которые совокупно возводят 1,2 млн кв. м недвижимости. Это почти на 20% меньше в количественном и 60% по общему объему строительства, чем за первое полугодие 2019-го. Тогда обанкротилось 90 девелоперов с общим портфелем 2 млн кв м. Как пояснил Выломов, такое сокращение объясняется переносом банкротных процедур из-за пандемии.

За июль—август обанкротились еще 25 застройщиков, которые возводят 247 тыс. кв. м жилья. «По нашим прогнозам, в 2020 году с точки зрения количественных банкротств показатель будет на уровне 180–200 застройщиков с общим портфелем около 4 млн кв. м. Это примерно соответствует данным прошлого года, когда обанкротились 184 застройщика с общим портфелем 4,5 млн кв. м», — объяснил «РБК-Недвижимости» Выломов.

По его словам, в зоне риска находятся небольшие региональные застройщики, которые возводят до 10 тыс. кв. м недвижимости. Именно на таких девелоперов в первом полугодии 2020 года приходилось каждое второе банкротство, пояснил представитель РАСК.

Цифра не критичная

Цифра 180–200 банкротств застройщиков по стране не является критичной для отрасли и в целом повторяет статистику прошлого года, заявил «РБК-Недвижимости» депутат Госдумы, руководитель рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александр Якубовский.

«У нас по-прежнему ряд неэффективных застройщиков покидают рынок, потому что они не адаптировались к новым правилам игры. Свои коррективы в работу застройщиков внесла и пандемия COVID-19: были разорваны технологические цепочки, поставки стройматериалов. В ряде регионов наблюдаются проблемы с нехваткой рабочей силы, которую представляли иностранные граждане. Сейчас мы вышли с совещания в Иркутске, где застройщик жаловался, что не может возвести монолитный каркас, потому что нет рабочих. Все это накладывает дополнительную нагрузку на застройщиков», — отметил Якубовский.

При этом, по его словам, правительство и законодатели делают все, чтобы застройщики получали своевременную поддержку. Также программу поддержки региональных застройщиков в настоящее время дорабатывает Минстрой России.

«Сегодня права граждан защищены, даже если их средства привлекаются не по эскроу-счетам и без применения проектного финансирования, которое занимает 35% от общего объема строительства. Оставшиеся 65% строятся с применением компенсационных выплат в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, и, соответственно, в случае ухода застройщика с рынка из этих средств будут достраиваться данные дома», — добавил парламентарий.

Ранее глава Фонда защиты дольщиков Константин Тимофеев заявил, что в России потенциальное число проблемных новостроек может составить 634 объекта. Речь идет о домах, строительство которых началось еще до введения механизма расчетов дольщиков с застройщиками через эскроу-счета. Сейчас, по оценке Фонда, в России насчитывается 2,5 тыс. объектов (более 18 млн кв. м), где требуется защита прав граждан — участников долевого строительства.

По данным Фонда, сегодня в России насчитывается 1,1 тыс. проблемных застройщиков из 77 регионов. Они сорвали сроки строительства 3 тыс. домов общей площадью 18,4 тыс. кв. м — все эти новостройки попали в Единый реестр проблемных объектов. Конкурсное производство открыто в отношении 537 девелоперов, которые строят 1,8 тыс. домов. В отношении еще 71 застройщика 305 объектов введены другие процедуры банкротства.

По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), 162 застройщика обанкротились в России за 2020 год. Это значит, что судьба 374 домов общей площадью 2,4 млн кв.м. под вопросом.

Согласно РАСК только в период с 2007 по 2017 год почти 40 тысяч человек в России пострадали из-за крупнейших банкротств застройщиков.

Но самым резонансным, пожалуй, можно назвать дело «СУ-155».

Как получилось, что один из крупнейших застройщиков, который в период 2004-2014 год сдавал в эксплуатацию по 1 млн кв.м. жилья ежегодно, оказался лидером печального рейтинга? Ведь еще в конце 2013 года генеральный директор компании, миллиардер Михаил Балакин уверял журналистов, что прошедший год был лучшим за всю историю компании — выручка превысила 100 млрд рублей. Балакин даже планировал участвовать в строительстве космодрома «Восточный».

Такому повороту событий способствовали 4 причины:

В какой-то момент количество госзаказов на строительство жилья для военных, которые получал «СУ-155», достигло 70%. Однако в 2012 году с приходом Сергея Шойгу на пост министра обороны компания резко начала терять прибыль, поскольку чиновник предложил уйти от госзаказов в пользу субсидирования и его поддержали.

Как итог — застройщик набрал дорогие кредиты и фактически не получал прибыль.

Почему застройщику была выгодна схема работы через ЖСК?

До вступления в силу федерального закона 214 1 октября 2015 года такая схема была вполне легальной. Однако и после этой даты компания продолжила собирать деньги с дольщиков, действуя по прежней схеме.

Cправочно:

Федеральный закон № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Все эти факторы привели к тому, что компания не могла рассчитываться с долгами и выполнять обязательства перед дольщиками.

Результат — банкротство в 2018 году, более 30 000 дольщиков и пайщиков остались без обещанных квадратных метров,155 объекта не достроены, 147 из которых жилые дома.

Еще одно резонансное дело — банкротство застройщика “МарьиноСтройГрупп”.

“МарьиноСтройГрупп” — один из трех застройщиков жилого комплекса “СпортТаун”, который в свою очередь являлся частью большого проекта “МарьиноГрад” в Марьино рядом с Москвой.

Сценарий, по которому развивались события этой истории, таков: монолитные каркасы будущих домов росли как грибы после дождя, также быстро росли и продажи. А потом застройщик получал деньги и замораживал строительство.

В истории с “МарьиноСтройГрупп” стоит упомянуть ЖК “Спортивный квартал”, который также входил в проект “МарьиноГрад”. И хотя застройщик у этого ЖК другой, он обанкротился сразу вслед за “МарьиноСтройГрупп”.

Специалисты связывают это с тем, что обе компании входили в состав ООО “РАСТ” Михаила Оглоблина. Последний привлекался по уголовному делу об организации нелегальной миграции в столице.

Финал многолетней истории можно назвать положительным: более 2000 обманутых семей получили или получат свои ключи уже в этом году.

“Земли Московии” и долгострой в Раменском.

В 2012 году компания «Земли Московии» приступила к строительству ЖК “Березовая роща”, в который входили 14 монолитно-блочных зданий эконом-класса. Здесь сценарий максимально простой: сначала застройщик не вводил жилье в эксплуатацию в срок, а затем и вовсе обанкротился.

И хотя бывший генеральный директор компании Сергей Бубнов получил срок за присвоение более 600 млн. рублей, люди свое жилье так и не увидели.

Летом 2018 года обманутые дольщики, а их порядка 700 семей, разбили палаточный лагерь в ЖК без крыш и окон, чтобы обратить внимание властей на свое положение. Тем не менее долгострой обещают сдать только в 2023 году. Об этом заявила пресс-служба регионального Фонда защиты прав дольщиков.

На начало марта нынешнего года строительная готовность объекта не доходила даже до 10 %. То есть фактически это не долгострой — объект необходимо застраивать практически с нуля.

Причины банкротства застройщика:

Возникает логичный вопрос: как компании-застройщику избежать банкротства?

Если удорожание стройматериалов и форс-мажорные обстоятельства от него не зависят, то обезопасить себя при выборе подрядчиков и технического заказчика реально.

Что советует Василий Васильевич Серый, собственник и генеральный директор компании «Интегрика Инжиниринг, застройщику, как выбрать надежного техзаказчика:

В первую очередь обращайте внимание на квалификацию руководителя службы техзаказчика и/или инженера ПТО в зависимости от штата компании. Это важно, поскольку он не просто собирает всю необходимую документацию, но обеспечивает своевременное начало работ.”

Василий Васильевич имеет многолетний опыт работы в области строительства, в том числе опыт руководства в крупнейших российских девелоперских компаниях: Barkli, Level Group, Дон-Строй, Лидер-Инвест, СтройСити и др.

⠀

Было реализовано множество проектов с его участием, такие как:

🏗Миграционный центр УФМС РФ в п. Сахарово

🏗Международная школа Летово

🏗Barkli Residence

🏗Barkli Gallery

🏗Barkli ЖК Медовая долина

🏗Level Кутузовский

🏗Резиденция на Всеволожском

🏗Резиденция на Покровском и др.

⠀

Василий Васильевич считает, что квалификация и желание работать играют важнейшую роль в успехе реализации проекта. Поэтому, чтобы не повторять опыт известных банкротов, при выборе Технического заказчика он рекомендует обращать внимание на эти показатели📈

Активизировался процесс банкротства девелоперов: с рынка уходят небольшие компании / Андрей Гордеев / Ведомости

Когда компания-застройщик не может платить по счетам, она становится банкротом. Однако этот статус присваивается не автоматически. Решение о том, что компания — банкрот, принимает арбитражный суд. Инициировать процедуру банкротства может как сама строительная компания, так и ее кредиторы или дольщики. Пока идет признание несостоятельности застройщика, может пройти не один месяц и даже год. 

Строительной компании может грозить банкротство в разных ситуациях:

• резко выросли цены на строительные материалы или услуги подрядных организаций,
• снизилась покупательская способность на рынке недвижимости,
• появились судебные издержки при сдаче других объектов.

Когда сроки срываются, а привлекать инвестиции больше невозможно, застройщика могут признать банкротом.

Когда покупка квартиры происходит не на начальном этапе строительства, важно проанализировать риски, прежде чем подписывать договор долевого участия. Специалисты не советуют принимать решение о покупке, если:

• Строительство объекта остановилось. Наблюдайте за процессом по фотоотчетам или веб-камерам, установленным на стройке.
• Подошел к концу срок разрешения на строительство. Это остановит стройку и создаст проблемы с привлечением инвестиций. Документы проверяют в ЕИСЖС или на сайте строительной компании.
• Застройщик не опубликовал финансовую отчетность проекта.
• Крупные банки отказали в аккредитации объекта. Банковские специалисты внимательно проверяют все стройки, прежде чем аккредитовать их на выдачу ипотеки.   
• Сдвинулись заявленные этапы строительства.

Заметили перечисленные признаки после подписания договора? Можно инициировать признание застройщика банкротом.

Специфика признания банкротом строительной компании помогает ускорить стандартный процесс. В отличие от других сфер деятельности, за деятельностью застройщика не наблюдают в течение года.

Признанный несостоятельным застройщик отстраняется от деятельности. После этого назначают конкурсного управляющего. Он определяет список кредиторов должника. Это дольщики, подрядчики, банки и другие инвесторы. Очередность погашения долга установлена законом. Этот процесс может занять год или больше. Для тех, кто приобрел квартиры в недостроенном доме, ожидание оборачивается потерянными деньгами. Приходится тратиться на съемное жилье, откладывать переезд на неопределенные сроки. Чем раньше станет понятно, что застройщик рискует обанкротиться, тем быстрее нужно обратиться в суд.

Дольщики могут получить информацию о несостоятельности застройщика несколькими путями:

• От конкурсного управляющего, который должен известить дольщиков в срок до 15 дней. Но в реальности все происходит иначе: компания-банкрот может долго не передавать данные о дольщиках, поэтому известить их в короткие сроки не удается.
• Из газеты «Коммерсант», где публикуется информация о решениях арбитражного суда по делам о банкротстве.
• Из картотеки арбитражных дел, где есть сведения обо всех судебных процессах.
• Из единого федерального реестра сведений о банкротстве.         

Чем раньше вы узнаете о банкротстве, тем быстрее сможете заявить о праве на возмещение долга.

Участник долевого строительства может направить конкурсному управляющему требование на жилое помещение, которое указано в ДДУ. А может попросить вернуть ему деньги по договору долевого участия и признать договор недействительным. Все остальные требования, например, передать право собственности или компенсировать моральный вред, можно выставить через суд.

Как только появилась информация о том, что застройщик обанкротился, необходимо написать заявление на включение в реестр кредиторов. Заявление в этом случае направляют конкурсному управляющему. Его данные можно узнать на сайте «Коммерсанта» или из открытых источников.              

Если участник долевого строительства хочет получить квартиру, за ним признают право собственности. Но если квартира не достроена, после банкротства застройщика завершить строительство могут разные организации:

• компенсационный фонд, или фонд защиты дольщиков,
• фонд субъекта РФ,
• другая строительная компания, которая приобрела обязательства банкрота,
• жилищно-строительный кооператив, созданный дольщиками.

Если дольщик не хочет ждать, он может потребовать возместить ущерб. Но это требование удовлетворят в третьей очереди, после расчетов с сотрудниками компании и компенсации лицам, здоровью которых был нанесен вред. Денег застройщика на всех дольщиков может не хватить, а получить квартиру после расторжения ДДУ будет невозможно даже после того, как дом достроят.   

Когда определяют сумму выплаты дольщику, учитывают сумму по ДДУ и величину ущерба. Реальный ущерб составляет разницу между суммой по ДДУ и рыночной стоимостью объекта на дату первой процедуры в деле о банкротстве. Но если рыночная стоимость снизилась, размер возмещения не будет ниже указанной в ДДУ суммы. Когда дольщик не успевает выплатить всю стоимость квартиры, он получает возмещение, пропорциональное своему платежу.

Рыночную стоимость жилья можно рассчитать по-разному. Для возмещения реального ущерба оценщика привлекает конкурсный управляющий. Считаете, что стоимость занижена? Закажите независимую оценку и обжалуйте сумму в арбитражном суде. Если суд встанет на вашу сторону, размер компенсации увеличат.    

Недострой переходит к новому застройщику, которого определяет фонд защиты дольщиков или конкурсный управляющий. Но дольщики могут взять строительство и в свои руки. Для этого на общем собрании участников долевого строительства они принимают решение о создании жилищно-строительного кооператива. Права на недостроенный объект и земельный участок передаются ЖСК.

• Сформулируйте требования и напишите заявление о включении их в реестр кредиторов.
• Подайте заявление конкурсному управляющему.
• Потребуйте признать право собственности на объект, если дом достроен.
• Получите денежное возмещение, если не хотите ждать окончания строительства.
• Моральный вред и понесенные убытки можно возместить только отдельным заявлением в арбитражный суд.

Помните о своих правах при заключении договора участия в долевом строительстве и контролируйте действия застройщика, чтобы получить долгожданное жилье или компенсацию его стоимости в случае банкротства строительной компании.    

Через месяц — с ноября 2017 года — в России начнет работать Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства — компенсационный фонд, призванный защитить россиян, решивших приобрести жилье в новостройке, от финансовых проблем застройщика. Предполагается, что фонд поможет в случае возникновения трудностей у девелопера достроить дом или выплатит компенсацию за неполученное жилье. До этого в нашей стране не один и не два раза происходили случаи замораживания строек и появления обманутых дольщиков. Специально для сайта «РИА Недвижимость» Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) подготовило десятку крупнейших банкротств среди девелоперов жилья в РФ, а эксперты рассказали, что послужило их причиной.

Первые из последних

Почти 40 тысяч человек пострадали в России из-за крупнейших банкротств застройщиков за последние 10 лет, свидетельствуют результаты исследования РАСК, имеющиеся в распоряжении РИА Недвижимость.

Согласно выводам РАСК, «лидером» в печальном рейтинге девелоперов-банкротов на рынке жилья является группа «СУ-155», из-за финансовых проблем которой в число пострадавших соинвесторов попали 30 тысяч человек. В настоящее время завершением объектов компании занимается банк «Российский капитал», который должен закончить достройку домов в 2018 году.

На втором месте в перечне крупнейших банкротств застройщиков, следует из материалов рейтингового агентства, находится Mirax Group бизнесмена Сергея Полонского, а на третьем — малоизвестное ООО «Трансфорт», не достроившее ЖК «Высокие Жаворонки» в Одинцовском районе Подмосковья. Из-за проблем этих компаний не смогли вовремя получить жилье 1 тысяча и 1,5 тысячи человек соответственно.

В пятерку самых крупных за последние 10 лет застройщиков-банкротов также попали ГК «Небоскреб ГБ», известное своим жилым комплексом «Ново-Никольское» в новой Москве (пострадали 800 дольщиков), и УК «Премьер девелопмент» (пострадали 1 тысяча дольщиков).

Наконец, в топ-10 крупнейших банкротств среди девелоперов жилья по версии РАСК оказались такие компании, как АО «Алеутстрой» (бывшая группа «Жилищный капитал» — 1 тысяча дольщиков), ООО «Мособлжилстрой Девелопмент» (2 тысячи дольщиков), ЗАО «СФК Реутово» (1 тысяча дольщиков) и ООО «Сабидом-инвест» (77 тысяч квадратных метров, 1 тысяча дольщиков). Все они работали в Подмосковье — в Реутове, Одинцовском, Раменском и Солнечногорском районах.

Единственным жилым застройщиком, попавшим в список крупнейших банкротов и не представляющим московский регион, стало ООО «Солнечная долина». От финансовых проблем этой компании, по данным РАСК, проблем пострадало 600 дольщиков.

Крупнейшие банкротства среди девелоперов жилья в России за последние 10 лет

№ Компания Объем портфеля, тыс. кв. м. Объекты Пострадало дольщиков / пайщиков Было ли застраховано строительство Статус

1 СУ-155 2 100 145 домов в 14 регионах РФ 30 000 Да, ССГ Финансированием достройки занимается банк «Российский капитал», планируется завершение строительства всех объектов к концу 2018 года. Из 145 домов 70 уже достроены, а 15 домов в Подмосковье переданы другому застройщику. В Калининградской и Владимирской областях строительство закончено полностью.

2 Mirax Group («Поток») 920 ЖК «Кутузовская миля» (ЖК «Квартал «Триумфальный»), ЖК «Рублевская ривьера» в Москве 1000 Нет Завершением строительства ЖК «Кутузовская миля» занимается ЗАО «ФЦСР», планируется передача объекта дольщикам до марта 2019 года

3 ООО «Трансфорт» 251 ЖК «Высокие Жаворонки» в Одинцовском районе Московской области 1500 Да, РИНКО Объект передан компании «СУ-22»

4 ГК «Небоскреб ГБ» 175 ЖК «Ново-Никольское», ЖК «Солнечный» в ТиНАО Москвы 800 Да Сбербанк открыл финансирование работ по достройке трех многоквартирных домов (№№ 7, 8, 9) I этапа первой очереди строительства ЖК «Ново-Никольское»

5 УК «Премьер девелопмент» 121 ЖК «Лебединое озеро», Солнечногорский район Московской области 1000 Нет

6 АО «Алеутстрой» (ГК «Жилищный капитал») 117 ЖК «Гусарская баллада» в Одинцовском районе Московской области 1000 Да, ОВС Объект передан ГК «Инград», завершение планируется в 2018 году.

7 ООО «Солнечная долина» 110 Коттеджный поселок «Дубрава» в Валжском районе Самарской области 600 Нет В отношении компании 4 октября 2016 года введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Костарева Светлана Владимировна. В настоящее время идет поиск нового инвестора для завершения строительства. Министерство строительства Самарской области достигло принципиальной договоренности с потенциальным инвестором по вопросу строительства электрической подстанции на территории поселка Заярье, что позволит обеспечить поселок коммуникациями и сделает площадки, с точки зрения ведомства, более привлекательной для достройки.

8 ООО «Мособлжилстрой Девелопмент» 81 ЖК «Родники» в Раменском районе Московской области 2000 Да, СК «Возрождение» (СК стало банкротом, лицензия отозвана)

9 ЗАО «СФК Реутово» 79 ЖК «Некрасовский», ЖК «Южная звезда» в Балашихе в Московской области 1000 Нет Объекты достроены ФСК «Лидер»

10 ООО «Сабидом инвест» 77 ЖК «Белый город», «Немецкая деревня» в Солнечногорском районе Московской области 1000 Нет ЖК «Белый город» передан Urban Group, завершение строительства планируется в 2018 году. В ЖК «Немецкая деревня» Urban Group выступает в роли технического заказчика и генерального подрядчика проекта, а также оказывает дольщикам помощь в разработке архитектурной концепции, проектировании и организации продаж.

Источник: данные РАСК, Москомстройинвеста, Urban Group, «Инград», банка «Российский капитал», администрации Губернатора Самарской области.

Страхование, которое не страхует

Материалы рейтингового агентства свидетельствуют, что лишь половина крупнейших девелоперов-банкротов в России страховало свои риски — многие проблемные застройщики оказались в сложной ситуации еще тогда, когда законодатель не обязал их это делать.

При этом в случае с «СУ-155» речь шла, по сути, о страховании у самого себя: страховщиком самого известного проблемного застройщика страны была ССГ — компания, аффилированная с основным владельцем «СУ-155» Михаилом Балакиным. В пресс-службе банка «Российский капитал» рассказывают, что группа продавала квартиры дольщикам по 19 различным схемам в обход требований 214-ФЗ.

«Но и в случаях, когда застройщики действовали в рамках 214-ФЗ, дольщики оказались не защищены: страховые компании, которые страховали ответственность застройщиков ГК «СУ-155», лишились лицензии еще до передачи проекта «РосКапу», — сетуют в банке.

«Механизм страхования застройщиков в глобальном смысле не заработал так, как предполагалось при его создании. Несмотря на достаточно понятную схему страхования и выплат в случае возникновения страховых случаев, на практике застройщики и дольщики получили весьма непростой механизм: крупные страховые компании не изъявляли желания страховать ответственность застройщиков из за угрозы крупных убытков и предлагали достаточно высокие тарифы. Мелкие страховые организации могли обеспечить низкий тариф, но не могли обеспечить качественный андеррайтинг и урегулирование убытка, поскольку сами не имели достаточных страховых резервов», — сетует директор юридического департамента ГК «Инград» Артем Азизбаев.

Управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая
констатирует, что сложилась ситуация, при которой в России «не самые надежные застройщики обращались к не самым надежным страховым компаниям». «Начинались многолетние судебные тяжбы, на время которых стройка замораживалась, а люди оставались без денег и квартир», — вспоминает эксперт.

В свою очередь в Ассоциации застройщиков Московской области называют рынок страховых услуг для девелоперов жилья «труднопрогнозируемым». «Ежегодно менялась тарифная политика страховых операторов, регулярно пересматривались формулы расчетов. Частые случаи банкротства страховых компаний тоже не добавляли оптимизма», — отмечают в ассоциации.

Сегодня, по данным АИЖК и Минстроя, страховые компании собрали у застройщиков жилья порядка 20 миллиардов рублей страховых взносов, но при этом случаи компенсационных выплат единичны.

«Как показала практика, за все время существования 214-ФЗ ни одна страховая компания не выплатила компенсаций за те недостроенные объекты, которые она застраховала», — подчеркивают в пресс-службе Фонда защиты дольщиков.

Несовершенным, как подчеркивает Литинецкая, является и сам механизм страхования риска по новостройке, когда страховым случаем считается банкротство девелопера, причем на этапе введения конкурсного производства. «Между просрочкой сдачи объекта и начала суда о банкротстве может пройти несколько лет. Поэтому страховые деньги уже неспособны изменить ситуацию к лучшему, а проект превращается в долгострой», — констатирует она.

Эту позицию поддерживает и директор по информационной политике и PR компании Urban Group
Яна Максимова. «По нашей оценке, в резерве страховых компаний постоянно находились не более 2-3 миллиардов рублей, чего явно недостаточно», — подсчитывает она.

Как подытоживает генеральный директор РАСК Николай Алексеенко, рынок страхования в России объектов жилого строительства так и «не сложился как таковой». «Были сформированы лишь узкопрофильные страховые компании, объемы которых не могли покрывать потенциальных обязательств», — констатирует он.

Кто виноват

Ошибки в финансовом планировании, ухудшение финансового положения застройщика — это самые частные причины банкротств среди девелоперов, которые называет в своем рейтинге РАСК. Исключение в рейтинге одно: в случае с группой «Небоскреб ГБ», когда проблемы у застройщика появились из-за конфликта соучредителей.

«Причины возникновения долгостроев могут быть разные, — соглашается директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов (достроила ЖК «Некрасовский», ЖК «Южная звезда»). — Однако основной причиной все-таки является неверно простроенная финансовая модель бизнеса, в результате чего у застройщика банально не хватает денег на строительство объекта».

А вот Максимова считает, что проблемы у застройщиков жилья индивидуальны, и каждую ситуацию следует рассматривать отдельно. Например, в случае с компанией «Сабидом», вместо которой Urban Group занимается завершением строительства ЖК «Белый город», в причинах банкротства разбирается прокуратура Московской области в рамках уголовного дела. РАСК аккуратно описывает такие ситуации как «нецелевое расходование денег». Неудивительно, что по трем строительным компаниям, оказавшимся в десятке крупнейших банкротов, напротив статуса проекта стоит пробел — судьба их недостроенных жилых комплексов, увы, по-прежнему под большим вопросом.

Правда, утверждает ряд собеседников РИА Недвижимость, далеко не всегда во всем виноват недобросовестный или плохо считающий застройщик.

Например, в Ассоциации застройщиков Московской области (напомним, именно в Подмосковье работали 6 из 10 девелоперов попавших в топ-10 крупнейших банкротов) говорят, что сложности у строительных компаний, как правило, вызваны высокими ставками по кредитам, большой нагрузкой по строительству социальных объектов и «невероятно высокой» платой» за изменение вида разрешенного использования земли.

А Литинецкая и вовсе напоминает, что одной из главных характерных черт текущей рецессии на рынке жилья стала «миграция» покупателей жилья из одних регионов в другие.

«Если до кризиса на Подмосковье приходилось 81% заключенных в столичном регионе договоров долевого участия, а на Москву — 19%, то по итогам первого полугодия 2017 года соотношение изменилось. Теперь на столицу приходится 35% спроса, а на Московскую область — 65%. Поскольку цены в Москве снизились, объем предложения вырос не только количественно, но и претерпел качественные изменения (появились квартиры евроформата и студии с доступным бюджетом покупки). Это вызвало отток покупателей из области в столицу. В Московской области спрос практически не растет с начала кризиса, именно поэтому финансовая устойчивость многих проектов пошатнулась», — утверждает она.

Спасет ли всех компенсационный фонд

Все эксперты считают, что механизм страхования рисков в компенсационном фонде, который начнет работать в России с ноября, является для покупателей новостроек лучшей защитой. Есть, однако, один нюанс: некоторое время в стране будет действовать переходный период, в течение которого можно будет купить и квартиры, защищенные компенсационным фондом, и квартиры, чьи риски застрахованы.

Разница в том, когда начались первые продажи в доме: если до ноября, то проект страхуется, если после — то защищается Фондом защиты прав дольщиков.

В самом фонде свою будущую работу описывают так: «Действие механизмов в целом будет похоже на работу Агентства по страхованию вкладов в банковской сфере. При этом у фонда, помимо предусмотренных законом выплат, в арсенале инструментов имеется возможность принятия решений о достройке проблемных объектов. Дольщик получает гарантию, что жилье, в которое он вложил свои деньги, будет построено. В крайнем случае, он получит обратно инвестированные средства».

Представитель фонда надеется, что создание организации позволит снять опасения граждан в отношении покупки строящегося жилья и дополнительно оживит спрос на рынке жилья в России. При этом, по его словам, с учетом строительного цикла в стране в 2-3 года, первые проблемные объекты, по которым фонд будет гарантировать помощь, появятся уже после аккумулирования на его счетах достаточного объема средств.

«Компенсационный фонд — более действенная мера по защите прав дольщиков по сравнению со страхованием, которое не могло в полной мере компенсировать риски при наступлении страхового случая. Суммы же, собранной уже за первый год существования фонда, по оценкам Urban Group, хватит, чтобы компенсировать затраты дольщикам при банкротстве сразу нескольких средних региональных застройщиков», — рассуждает Максимова.

В Ассоциации застройщиков Московской области считают, что уверенно санировать проблемные объекты фонд сможет, начиная с третьего года существования, то есть в 2020 году. «Устойчивость рынка первичного жилья в непростых экономических условиях — вот основной смысл этого нововведения. В результате создания компенсационного фонда застройщик перестанет быть зависим от страховых компании и от изменений тарифов, поскольку взносы будут взиматься единожды и за весь период действия ДДУ», — подчеркивает представитель объединения.

Он также добавляет, что преимуществом механизма фонда, безусловно, является то, что его задачей станет не столько санация недобросовестных компаний, сколько завершение строительства проблемных объектов и контроль за передачей квартир дольщикам. Государственный же статус позволит новой организации привлекать средства из бюджета в тех случаях, когда собранных средств окажется недостаточно, надеется Максимова.