В рамках деловой программы Российской строительной недели 28 февраля прошел круглый стол «Комплексное развитие территорий». Его модераторами выступили заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Николай Алексеенко и генеральный директор компании Стрижи Игорь Белокобыльский.
Николай Алексеенко (на фото ниже) сразу определил векторы для дискуссии, сделав акцент на том, что в наше время, говоря о КРТ, подразумевается не только обновление облика городов, но и способ решения социальных вопросов.
«Параллельно с задачами КРТ решаются вопросы расселения из аварийного жилья, обеспечения жильем отдельных категорий граждан, создания транспортной и инженерной инфраструктуры, — отметил модератор сессии, добавив: — В некоторых случаях это и создание рабочих мест, и различных социальных мест притяжения. Развитию КРТ уделяется отдельное внимание, в том числе в Госдуме. Отдельный блок посвящен этому в нашей отраслевой стратегии».
По словам депутата, такие мероприятия, как РСН, должны порождать идеи о том, на чем необходимо сфокусироваться в развитии направления, кроме того это возможность получить обратную связь от застройщиков, понять какие механизмы и инструменты нужно доработать.
В частности, есть злободневные темы, в которых нужно найти баланс интересов бизнеса, государства и общества. Например, есть инициатива внести в ЕГРН информацию о планируемых проектах с КРТ.
Механизм КРТ работает уже два года, и в ведомстве видят результаты и вопросы, которые необходимо решать, рассказал директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич (на фото ниже).
«Что дает сегодня КРТ? Это нефинансовый механизм развития жилищного строительства, который позволяет ускоренно утверждать градостроительную документацию, устанавливать критерии для освобождения территорий домов, не являющихся аварийными, — пояснила представитель Минстроя. — Есть меры поддержки развития инфраструктуры и непосредственно возможность развития выделенной территории. Я делаю акцент на этом, поскольку именно КРТ сегодня позволяет строить новые объекты жилой застройки на уже ранее застроенных территориях».
По ее словам, по 260 территориям сегодня уже или приняты решения о реализации их юридическим лицам, или проведены торги. «За два года по торгам государством выручено более 5 млрд руб. То есть это те средства, которые поступили от механизма и уже реализуются», — уточнила Мария Синичич. Наиболее активно, по ее словам, идет работа по КРТ незастроенных территорий, а также жилой застройки.
Фото: www.static.tildacdn.com
Много вопросов было задано спикерам из института развития ДОМ.РФ. В числе прочего они рассказали о долгосрочной программе развития до 2030 года, по которой на федеральных земельных участках должно быть построено не менее 100 млн кв. м жилья.
«В настоящее время у нас в проработке находится 90 проектов комплексного развития территорий, — проинформировала директор по развитию параметров КРТ ДОМ.РФ Анна Должанская. — Общая площадь земельных участков — порядка 5,4 тыс. га. Из них 56 проектов согласовано, 18 договоров КРТ уже заключено. По заключенным договорам планируется к вводу 2 млн кв. м жилья. Уже четыре проекта планировки на этих земельных участках утверждены».
По ее словам, к 2030 году можно выйти на запланированные показатели. Также она отметила, что Фонд ДОМ.РФ прорабатывает вопрос о включении основных параметров КРТ в нормативы градостроительного проектирования на федеральном уровне.
Заместитель коммерческого директора ГК Пионер Дмитрий Ефимов рассказал об опыте компании по реализации собственных проектов, в том числе в районе Ботанического сада в Москве. По его словам, важно не просто строить жилье и выделять большие территории, а внимательно относиться к жителям и инфраструктуре, заранее оценивать потребности населения. Компания также строит рабочие места притяжения, например, Ostankino business park на 12 тыс. работников.
Директор по развитию и улучшению жилищных условий ГК Самолет Виктор Ведехин обратил внимание на то, что в Санкт-Петербурге нет ни одного проекта КРТ, а соответствующий региональный закон отложен до 2024 года. Поэтому компания активно развивает проекты в рамках программы развития застроенных территорий в городе.
«В 2022 кварталах, которые включены в программу, сегодня проживает порядка 60 тыс. петербуржцев. Общая площадь — 900 га. Под расселение попадает порядка 1,8 млн кв. м недвижимости. Большей частью это ветхое жилье, но при этом не признанное аварийными», — уточнил спикер.
По словам Ведехина, из 1,8 млн кв. м в собственность города или собственникам, проживающим на данной территории, согласно программе РЗТ, передается порядка 450 тыс. кв. м (26% из возведенного объема). На 22 земельных участках можно возвести 6,8 млн кв. м недвижимости. ГК Самолет уже построила на данной территории 43 многоквартирных дома (14 тыс. квартир). Площадь — 628 тыс. кв. м.
«Под расселение собственников и нанимателей, проживающих по договорам социального найма, передано порядка 30 тыс. кв. м», — добавил Ведехин, уточнив, что с развитием территорий там появляется и новая архитектура. Компания ведет активную работу в 8 кварталах в разных районах города на Неве.
Первый заместитель министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов рассказал о пути, который прошел регион в сфере освоения территорий. По его словам, область активно движется к планке ввода жилья в 2,6 млн кв. м в год.
Вице-презент Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди (на фото) отметила, что необходимо использовать механизмы общественного обсуждения на всех стадиях, в том числе при утверждении мастер-планов. Еще одна стратегия — детальная подготовка проекта-решения, которая позволяет минимизировать риски его реализации, неопределенность в сроках.
«Наша концепция состоит в том, что нужно минимизировать не срок разработки решения КРТ и быстрее выпустить постановление, а срок реализации самого проекта. Для этого стадия подготовки решения о КРТ должна быть достаточно длительной», — подчеркнула она.
«Для нас крайне своевременной была норма о введении КРТ. Дело в том, что хотя история города не такая большая, но в период Великой Отечественной войны и после нее население существенно прирастало вокруг заводов. Сейчас эти территории нуждаются в реновации. В последние 10 лет было введено порядка 15 млн кв. м жилья. На сегодняшний день жилищное строительство пользуется спросом», — рассказал заместитель мэра, начальник департамента строительства и архитектуры города Новосибирска Алексей Кондратьев (на фото).
По его словам, в 2019 году город приступил к актуализации генплана с целью переместить акценты застройки с окраин на центральную часть и среднее отдаление. Были сформированы территории опережающего развития, правила землепользования и застройки в рамках КРТ и те территории комплексного развития, где были ограничены возможности хаотичной точечной застройки. Таким образом, удалось сформировать резерв на перспективу жилищного строительства.
Директор по развитию ГК Голос.Девелопмент Сергей Григорьев (на фото) полагает, что КРТ важен для синхронизации усилий застройщика и власти, оно создает понятные правила игры по вовлечению земельных участков. В частности, в Челябинске норма, по его словам, позволила «выпрыгнуть из старых правил землепользования и застройки, ввести новый регламент зоны КРТ».
Генеральный директор бюро Megabudka Константин Демин отметил, что КРТ представляет собой путь для решения задач как для девелоперов, так и отдельно для строительства. Реализованные объекты влияют не только на то, что городская среда становится красивее, выглядит более эстетично, но и на самосознание людей, развивают патриотизм.
«Краснодарский край — уникальный регион. Однако объемы строительства, к сожалению, не успевают за развитием объема социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, — заявил руководитель инвестиционных проектов ГК ТОЧНО Виктор Егоров, заключив: — Это болезнь всех быстрорастущих городов».
Чиновник считает, что именно так возникает проблема уплотненной застройки. Поэтому в регионе были приняты новые ПЗЗ, генплан и обновленные нормативы градостроительного проектирования.
Член совета директоров ГК Столица Нижний Борис Замский (на фото) поднял тему особенностей продуктовой политики в проектах КРТ.
Руководитель проекта комплексного освоения территории «Интеллектуальный строительный инжиниринг» Виктор Пустотин описал этап подготовки научных сотрудников к реализации одного из проектов КРТ.
Руководитель дирекции регионального девелопмента ПИК Владимир Калина (на фото) привел в пример ряд флагманских продуктов компании в рамках КРТ: Green Park, Саларьево-парк, Бунинские луга.
«У нас в компании под этим термином понимают создание нового качества жилья и нового качества жизни на территории, — пояснил спикер, уточнив: — Проекты должны быть наполнены сильной общественной функцией, также в них должна быть современная социальная инфраструктура».
В ходе дискуссии руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото ниже) представил результаты нового проекта по созданию индекса производственных настроений в строительной сфере.
Данный индекс вычисляется опросным методом, который совместно проводят ДОМ.РФ и ИРСО. В нем участвуют как крупные, так и небольшие застройщики.
«Застройщики в основном обращали внимание на рост цен стройматериалов, который повлиял на себестоимость строительства, — рассказал представитель института развития. — Он приостановился уже к июню, а к концу года с незначительными скачками ситуация нормализовалась. По кадровой обеспеченности наиболее сложное положение было в октябре, но результаты опросов свидетельствует о том, что в ноябре-декабре ситуацию удалось нормализовать».
В дальнейшем компания планирует сделать индекс деловых настроений застройщиков публичным по трем показателям: реализация планов, текущее самочувствие и вывод новых проектов.
Такой подход обеспечит оперативность и возможность институту развития совместно с Минстроем РФ своевременно предлагать новые меры поддержки отрасли, в которых нуждается бизнес в тот или иной момент.
Михаил Гольдберг передал от имени генерального директора ДОМ.РФ Виталия Мутко благодарственные письма участвующим в исследовании застройщикам. Среди награжденных такие строительные компании, как Группа Эталон, ГК ГРАНДСТРОЙ, DARS Development, Главстрой, ГК Голос Девелопмент, Брусника, ГК Новый город, Прострой, Талан, Девелопмент-Юг, Игротэк, Стрижи и Госстрой.
Фотоотчет, материалы и запись трансляции мероприятия опубликованы на портале ЕРЗ.РФ по ссылке.
Другие публикации по теме:
Эксперты: конкуренция между застройщиками улучшает качество проектов
Эксперты предложили ввести премирование для технического заказчика
Лучшие практики строительства МКД: от двора, паркинга и МОПов до среды добрососедства
Эксперты: умная новостройка невозможна без инфраструктуры и сотрудничества с провайдерами
Эксперты: трехмерная визуализация и дополненная реальность станут основными направлениями цифровизации продаж
Лучшие практики строительства МКД: от мастер-планирования и озеленения до стрит-ритейла и квартирографии
Панельная сессия «Социальные стандарты развития территорий» на Российской строительной неделе
На РСН–2023 поговорят о роли технического заказчика в управлении строительством
В рамках РСН–2023 пройдет круглый стол по вопросам управления новостройками
Современные тренды в продажах новостроек обсудят на РСН–2023
Круглый стол «Бизнес и недвижимость в 2023 году» на РСН–2023
Путеводитель для застройщиков по программе РСН–2023
Круглый стол по управлению МКД пройдет в рамках Российской строительной недели
Умное освещение зданий и мест общего пользования обсудят на РСН–2023
Цифровизация в девелопменте на РСН–2023
На РСН–2023 обсудят перспективы института найма жилья с правом выкупа
Репутация застройщиков — одна из ключевых тем деловой программы РСН–2023
ТИМ и BIM в жилом девелопменте обсудят на РСН–2023
Зеленая повестка в строительстве и управлении недвижимостью на РСН–2023
NPS. Как добиться роста индекса потребительской лояльности
Круглый стол «Инновации в строительстве: аддитивные технологии и быстровозводимые дома» на РСН–2023
На РСН–2023 обсудят тренды в жилом девелопменте
На РСН–2023 застройщики смогут ознакомиться с лучшими практиками многоквартирного строительства
Комплексное развитие территорий обсудят на РСН–2023
Цифровизация в девелопменте на РСН–2023
расследования
Из группы компаний «Самолет» уходят руководители
Максим Воробьев. Фото: Photoxpress
Пять топ-менеджеров ПАО «ГК «Самолет»», крупнейшего девелопера России, покинули группу в конце прошлого — начале этого года. Из гендиректоров ушел и сооснователь компании Игорь Евтушевский. Как выяснил журнал «Компания», команда была заменена из-за упавшей почти втрое прибыли. Однако новый гендиректор ГК «Самолет» Антон Елистратов, бывший партнер Максима Воробьева, брата губернатора Московской области, стратегию компании менять не стал — группа продолжает покупать новые площадки.
В 2020 году ГК «Самолет» приобрела 165 га недалеко от аэропорта Внуково, где до 2040 года будет построено 1,3 млн кв. м жилья, коммерческой недвижимости и социальной инфраструктуры, и 87,7 га на Варшавском шоссе в Новой Москве. Последний участок будет объединен с тремя другими в этом районе — в поселении Рязановское и поселках Остафьево и Алхимово, где планируется возвести 2,3 млн кв. м.
В ГК «Самолет» изначально сделали ставку на масштабные проекты. «Когда «Самолет» начинала, была идея строить дешево, быстро и много и зарабатывать на большом потоке. И эта идея правильная. Но потом компания начала быстро масштабироваться, и следить за всеми процессами стало сложно, лично Евтушевский не мог все контролировать, и начались злоупотребления. Маржинальность оказалась не такой высокой, как ожидалось», — рассказывает «Ко» источник из отрасли на условиях анонимности. Такие же версии происходящего мы услышали и от других участников рынка.
Впрочем, дело не только в неэффективности менеджмента.
ГК «Самолет» была создана в декабре 2014 года, за пять лет она стала крупным российским девелопером с портфелем около 17 млн кв. м. Компания строит в основном в Московской области и Санкт-Петербурге. Выручка в 2019 году — 51,5 млрд руб. Акционеры: партнер миллиардера Геннадия Тимченко, совладелец «Русской аквакультуры» — Михаил Кенин (32,7 %), Павел Голубков через «Дорстаген Лимитед» (37 %), Игорь Евтушевский (10 %), Антон Елистратов (6 %).
Елистратов назначен на должность гендиректора ГК «Самолет» в конце 2019 года. Он с 2014 года руководил компанией брата губернатора Московской области Максима Воробьева «Инвестиционная группа «Линвест»». ИГ «Линвест» инвестировала в компании «Русское море» («Русская аквакультура» — сейчас), консорциум «Тувинские дороги». В 2017 году «Линвест» прекратила существование, но из «Тувинских дорог» появилась угольная компания «Межегейуголь» в Туве, которая контролируется Evraz, а также компания «Надеко», которой принадлежит «Мособлгазпоставка», крупнейший поставщик газа в Московской области. Также Елистратов был миноритарным акционером в компании «Агро-Трейдинг», которую контролировали Максим Воробьев и его мать Людмила Воробьева.
«Инвест АГ», управляющая инвестициями акционеров группы Evraz Group Александра Абрамова и Александра Фролова, владела 5 % акций «Самолета» с 2016 года до лета 2019 года, но потом вышла из акционеров.
прочитать весь текст
Почему упала прибыль
Фото: Photoxpress
В 2018 году ГК «Самолет» собиралась на IPO и планировала к этому времени выручку в 75–80 млрд руб. За короткое время компания приобрела множество площадок для строительства, удивляя рынок своими темпами роста и большим земельным банком. Но запланированных показателей не удалось достичь до сих пор.
В 2019 году ГК «Самолет» нарастила выручку до 51,1 млрд руб. с 38,7 в 2018 году, но маржинальность бизнеса резко упала. Прибыль до налогов рухнула в 2,7 раза: с 3,16 до 1,18 млрд руб.
Дело в том, что девелопер в 2019 году рассчитывался за земельные участки, купленные в 2016 году, по данным консолидированной отчетности 2019 года. О каких участках идет речь, в отчете не говорится, также не раскрываются выплаченные суммы.
Известно, что в 2016 году ГК «Самолет» на землях группы «Абсолют» строила жилые комплексы «Люберцы 2017», «Внуково 2016», «Внуково 2017». Но экс-глава «Самолета» Игорь Евтушевский рассказывал СМИ, что с «Абсолютом» девелопер рассчитывается квартирами. Владелец ИГ «Абсолют», миллиардер Александр Светаков, подтвердил слова Евтушевского, сообщив «Ко», что Евтушевский дал корректную информацию.
Также в 2016 году была зарегистрирована компания «Специализированный застройщик «СР-Групп»», которая строит ЖК «Остафьево», в 11 км до МКАД по Варшавскому шоссе. Земля принадлежит RDI Group, ее доля в проекте — аж 42,2 %. Для сравнения: доля землевладельца депутата Госдумы Дмитрия Саблина в «Пригород. Лесное» — около 31 %. Коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов передал «Ко» через пресс-секретаря, что «RDI с ГК «Самолет» реализует партнерские проекты. У нас совместные компании, расчетов за землю не возникает».
Возможно, что в 2019 году банк «Уралсиб» получил от «Самолета» оставшуюся сумму за проданные им 200 га в Путилково. Участок мог стоить около 90–100 млн долларов. Как писал «Коммерсант», ГК «Самолет» не хотела покупать землю за деньги, а «Уралсиб» не хотел быть участником долевого строительства. В «Уралсибе» не ответили на вопросы «Ко».
Кроме того, ГК «Самолет» в 2019 году пришлось создать резерв по невозвратным платежам на сумму более 1,2 млрд руб., выданным поставщикам и подрядчикам.
Так у успешной, стремительно развивающейся компании появились финансовые проблемы, которые привели к кадровому кризису — увольнению гендиректора ГК «Самолет» Игоря Евтушевского и ряда топ-менеджеров.
Игорь Евтушевский. Фото: Photoxpress
Исход топ-менеджеров «Самолета»
Игорь Козельцев возглавлял ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Путилково»» всего три месяца в прошлом году и ушел гендиректором в УК «Развитие», связанную с миллиардером Борисом Ротенбергом, по данным «Контур.Фокус». «СЗ «Самолет-Путилково»» с 2016 года строит на площадке бывшей Красногорской птицефабрики ЖК «Большое Путилково» общей площадью в 1 млн кв. м. 200 га в Путилково «Самолету» продал банк «Уралсиб».
Помимо расходов на землю у «СЗ «Самолет-Путилково»» — большие обременения, связанные с реконструкцией Путилковского шоссе. Через три года работы у этого застройщика нет прибыли — а значит, есть почва для конфликтов между топ-менеджментом компании и ее акционерами.
В ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Томилино»» за три года сменилось три гендиректора. Сейчас место занимает Рустам Исхаков. На территории птицефабрики «Мирная» компания возводит ЖК «Томилино Парк» на 800 тыс. кв. м жилья. У девелопера и здесь — убытки. Птицефабрика «Мирная» была продана крупным землевладельцем Тимофеем Клиновским в 2016 году. Доля Клиновского в «Самолет-Томилино» была всего 1 %, по данным «Контур.Фокус». Сейчас у землевладельца нет и процента. Это говорит о том, что за землю ГК «Самолет» заплатила Клиновскому деньгами, а не квартирами. За весь участок в 11,5 га Клиновский мог получить 1,2 млрд руб. — при условии, что земля переведена в статус многоэтажного строительства, подсчитал руководитель компании «Русская сотка» Илья Терентьев. Связаться с Клиновским не удалось.
Гендиректор ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи»» — тот же Рустам Исхаков, 3-й генеральный за 2019 год.
Аналогичная ситуация с кадрами и в других подразделениях группы — «Самолет Энерго», «Самолет Прогресс», «Самолет-Ресурс», «Самолет-Недвижимость», «СЗ «Рязановское 2″», «СтройКонсалт», «Самолет-Проект», «Ситистрой-МО».
прочитать весь текст
Кроме того, из акционеров «Самолета» вышла компания «Инвест АГ» миллиардеров Александра Абрамова и Александра Фролова.
Как рассказывал Игорь Евтушевский «Коммерсанту»: «Для выхода на IPO мы провели сделку с «Инвест АГ», чтобы рынок понимал, что в наших партнерах серьезные инвесторы». Теперь такого «серьезного инвестора» у компании нет. Evraz, Invest AG не комментируют причины продажи акций.
«Частая смена руководителей говорит о серьезном кризисе внутри компании, — считает хедхантер Алёна Владимирская. — Это выброшенные на ветер деньги и потеря темпа. Результат новый топ-менеджер дает только через полгода, если у него есть связи в такой коррумпированной отрасли, как строительство, а срок его эффективности — 7–10 лет. Гендиректор строительной компании (подразделения внутри группы. — Прим. «Ко») стоит сегодня 1,2 млн руб. в месяц, плюс доплата за KPI. Увольнение такого топа стоит его зарплаты, умноженной на коэффициент 6–12».
На вопросы «Ко», как планирует справляться с падением рентабельности бизнеса новый генеральный директор Антон Елистратов, а также рассчитывает ли он на административный ресурс своего бывшего партнера, брата губернатора Московской области, в ГК «Самолет» не ответили.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
Руководство компании Самолет Девелопмент
В должности с 2012 г.
Доля в компании: не раскрывается
Евтушевский Игорь
Генеральный директор
Профессиональный руководитель строительных и девелоперских компаний России с большим опытом по реализации крупных объектов и территорий. Главстрой Development, Ведис group, Главстрой Spb — список компаний застройщиков, в которых руководителем являлся Игорь Евтушевский. Также он курировал развитие нескольких крупных направлений по комплексному развитию больших территории под застройку. Огромное влияние проектов «Самолет девелопмент» на рынок новостроек Москвы привело к тому, что компания заняла лидирующую позицию среди крупных застройщиков Подмосковья и Москвы. В конце 2015 года компания вышла на реализацию нового проекта у деревни Мисайлово Московской области — экогород Пригород Лесное, помимо уже текущих своих проектов «Люберцы 2015», «Люберцы 2016», «Внуково 2016». Еще одной компанией которую возглавляет Игорь является «СПБ Реновация» в которой он курирует большой проект более 1000 гектар по ре-девелопменту в Санкт-Петербурге.
Год рождения — 1968 г.
Семейное положение: находится в браке
Дети: две дочери и внук
Кенин Михаил
Акционер
Михаил Борисович Кенин с 2007 г успешно занимается девелопментом. Около 2 миллионов жилых метров недвижимости было реализовано за период деятельности компании и она по праву занимает лидирующие позиции в Московском регоне.
Компания «Samolet Development» была создана Михаилом Кенином и Игорем Евтушевским в начале 2012 года. Михаил Кенин является акционером компании и занимает должность Председателя в Совете директоров.
Орлов Владимир
Исполнительный директор
Родился — 24 октября 1971 г.
Ермак Александр
Директор по градостроительной подготовке проектов
Закончил университет
Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. Специальность — «Промышленное и гражданское строительство». Год окончания — 1994 г.
Трудовой опыт
- С 1995 — 1996 гг. — работа в компании ГУ «Управление инвестиций», где проводил анализ и подготавливал к выходу инвестиционные проекты.
- С 1996 — 2003 г. — работал в руководстве ГУ «Центр по работе с кредитами банков».
- С 2003 — 2006 г. — работа в компании «Невский синдикат» (Директор)
- С 2006 — 2012 г. — ООО «Главстрой-СПб» (Исполнительный директор).
- С 2013 — компания «Самолет Девелопмент» (Руководитель дирекции по градостроительной подготовки проектов)
Доронин Кирилл
Заместитель генерального директора по экономике