Полностью управляем недвижимостью на любом этапе реализации объекта, начиная от стадии планирования и проектирования до строительства, ввода в эксплуатацию и операционной стадии. Работаем над коммерческой эффективностью проекта, управлением инфраструктурой и оптимизацией эксплуатационных бюджетов.
Услуги: приемка в эксплуатацию, техническое обслуживание, эксплуатация, управление инфраструктурой, управление арендными отношениями, брокеридж и ротация арендаторов, стратегический маркетинг, операционный маркетинг и продвижение, коммерциализация, административная работа.
Разрабатываем комплексный стратегический план эффективного использования площадей с целью повышения стоимости актива. В том числе управляем арендными отношениями, страховыми случаями, контролируем сроки проведения строительно-монтажных работ арендаторами, осуществляем бухгалтерский учет и ведем финансовую отчетность, обеспечиваем юридическое сопровождение, проводим ротацию арендаторов и взаимодействуем с государственными органами. А также работаем над повышением уровня заполняемости торговых площадей, разрабатываем и реализовываем маркетинговую стратегию продвижения объекта, совершенствуем клиентский сервис.
Техническое обслуживание и эксплуатация
Проводим все комплексные работы по контролю технического состояния инженерных систем и строительных конструкций, также другие необходимые организационные и технические мероприятия для обеспечения полноценного функционирования объектов на протяжении всего эксплуатационного периода.
Занимаемся постоянным мониторингом содержания мест общего пользования и прилегающей территории, обеспечиваем предотвращение и устранение внештатных ситуаций, а также контролируем исполнение требований пожарной безопасности, организуем текущий и капитальный ремонт объектов.
Проводим комплексный аудит объекта с точки зрения клиентского опыта и разрабатываем карту пути посетителя. Формируем маркетинговую стратегию, план и бюджет. Проводим оценку эффективности маркетинговых мероприятий, расходов и структуры команды. Оказываем услуги стратегического консалтинга для команды маркетинга объекта до и после открытия. Разрабатываем необходимые сервисы для посетителей, улучшаем атмосферу объекта. Уделяем большое внимание PR и B2B продвижению, участвуем в различных премиях и мероприятиях рынка коммерческой недвижимости.
Приемка объекта в эксплуатацию
Выполняем все процедуры по проверке соответствия объектов проектной документации и проведению комплекса пуско-наладочных работ. Контролируем своевременное устранение эксплуатационных недостатков, участвуем в испытаниях инженерного оборудования, производим выдачу технических условий арендаторам и обеспечиваем контроль строительно-монтажных работ.
Управление пространством арендатора
Берем на себя комплексное управление офисом любого бизнеса. Обеспечиваем весь функционал офисных служб, включая ресепшн, клининг, охрану, офис-менеджмент, кейтеринг, а также курьерский и почтовый сервис, отвечаем за взаимодействие с арендодателем.
Проводим техническую экспертизу по всем необходимым параметрам и выносим реальную оценку эксплуатационного состояния, инвестиционной привлекательности и ликвидности объектов.
Разрабатываем и помогаем совершенствовать стратегию по управлению недвижимостью любой сложности, проводим отдельный коммерческий консалтинг, консалтинг по маркетингу, технический аудит состояния объектов и возможностей снижения операционных расходов.
- Доверительное управление предприятием
- Проблемы бизнеса, решаемые с помощью доверительного управления
- Основные преимущества доверительного управления
- Почему управление доверяют УК «Арматор»
- Порядок передачи в управление
- УК «Арматор» — управляющая компания полного цикла
- Стоимость услуг
Стоимость услуг
Таблица 1. Примерные показатели стоимости услуг УК «Арматор»
| Услуги | Роль УК | Минимальный период, мес. | Стоимость услуг управления | |
|---|---|---|---|---|
| Текущие затраты | Бонусы | |||
| Управление проектом | Операционный управляющий | 36-48 | Возмещение прямых расходов по основной деятельности предприятия | До 20% прибыли от основной деятельности |
| Доверительное управление предприятием, Управление проектом |
Профильный управляющий | 48-60 | Возмещение прямых расходов по основной деятельности + 5% рентабельность | До 10% прибыли от основной деятельности + до 15-30% от прироста стоимости бизнеса на конец периода управления при соблюдении параметров бизнес-плана. |
| Доверительное управление предприятием, Управление проектом |
Управляющий полным циклом | 60-72 | Возмещение прямых расходов по основной деятельности + 5% рентабельность | До 25% от стоимости бизнеса на конец периода управления при соблюдении параметров бизнес-плана. |
Детализация перечня включенных функций и состава задач позволяет оптимизировать общую стоимость и согласовать корректную сумму вознаграждения УК «Арматор».
Например, УК «Арматор», действуя как профильный управляющий, приняла в управление предприятие по производству мебели.
Стоимость активов предприятия на момент передачи в управление составляла 100 млн. руб., а на момент окончания Договора доверительного управления составила около 300 млн. руб., из которых 30 млн. руб. составили инвестиции акционеров. Все прямые расходы предприятия, включая все производственные, коммерческие и эксплуатационные расходы, согласно бизнес-плану в среднем в год составили 20 млн. руб., что за 4 года (48 мес.) равно 80 млн. руб. Прибыль предприятия за тот же период составила 45 млн. руб.
Общая стоимость услуг управления УК «Арматор» составила около 115 млн. руб., из них постоянных затрат (возмещение прямых расходов по основной деятельности + 5% рентабельность) 84 млн. руб., и бонусы: 10% от прибыли – 4,5 млн. руб. и 15% от прироста стоимости активов – около 25,5 млн. руб.
На первый взгляд, стоимость услуг может показаться немного завышенной. Однако, если сравнить, во сколько обойдется содержание собственной команды топ-менеджеров с достаточным для реализации стратегии уровнем подготовки, страхование активов и полной ответственности менеджеров за результаты деятельности, то сумма значительно превысит этот показатель. Так, только затраты на страхование активов и ответственности менеджеров по действующим среднерыночным тарифам составила бы на тот же период около 100 млн. руб. (соответственно 15% от чистой стоимости активов — 78 млн. руб. и 5% от оборота предприятия — 22 млн. руб.). Добавим к ним прямые расходы на основную деятельность 80 млн. руб. и получим 180 млн. руб., или уже больше чем на 30%. А ведь еще к этим миллионам нужно прибавить расходы на оплату труда директоров.
Стоимость управления бизнесом при описанной схеме по сравнению с традиционным подходом, в силу принятия своевременных и грамотных решений и бюджетного контроля не выше традиционной функционально-процессной.
Определение стоимости услуг производится на основании оценки текущего состояния предприятия и целей бизнеса, определенных владельцами, а также состава делегируемых полномочий и объемов привлекаемого финансирования.
Владельцы бизнеса не всегда бывают заинтересованы в оплате вознаграждения за услуги управляющей компании со счетов предприятия. Для этих целей создается СП или используется предприятие, аффилированное с акционерами. Модель функционирования и управления таким СП обсуждается отдельно.
Стоимость объекта это не только его цена, но и дополнительные расходы на обслуживание. Причем в ряде случаев эти расходы могут быть очень и очень внушительными.
Сколько на самом деле стоит обслуживание коммерческой недвижимости, и можно ли на нем сэкономить, разберемся в сегодняшней статье.
Что входит в расходы на обслуживание?
На что тратит деньги, полученные от арендаторов, управляющая компания? Давайте посмотрим, из каких пунктов состоят затраты на обслуживание объекта.
1. Эксплуатационные расходы:
-
контроль технического состояния объекта,
-
техническое обслуживание,
-
планово-предупредительные работы,
-
нормативные мероприятия,
-
санитарно-гигиеническое обслуживание (клининг),
-
технический консалтинг,
-
обеспечение ресурсами,
-
планирование и бюджетирование,
-
зарплата сотрудников.
2. Расходы на управление
-
текущий брокеридж (поиск и привлечение арендаторов);
-
управление (взаимодействие с арендаторами, урегулирование текущих вопросов);
-
продвижение (promotion) объекта: реклама, PR, стимулирование сбыта;- развитие объекта, пакета его услуг и удержание арендаторов;
-
представление интересов собственника объекта;
-
юридическое сопровождение (подписание, пролонгация, расторжение договоров и их последующая регистрация в госорганах);
-
бухгалтерское сопровождение (выставление счетов; сбор арендных платежей, взимание задолженностей; перевод средств собственнику);
- подготовка финансовой отчетности.
3. Коммунальные платежи — электричество, вода, газ и т. д.
4. Затраты на обеспечение безопасности:
-
зарплата сотрудникам службы безопасности,
-
покупка спецодежды,
-
установка и эксплуатация камер видеонаблюдения,
-
обслуживание охранно-пожарной сигнализации
Как рассчитать расходы на обслуживание?
Стоимость обслуживания напрямую зависит от типа помещения. Для склада это будет одна цифра, для производства — совсем другая. Однако чаще всего арендаторов интересуют торговые и офисные площади. Вот на их примере и попробуем разобраться, в какую сумму может обойтись обслуживание коммерческой недвижимости.
Перед тем, как выставить счет арендаторам, владельцы торгового или офисного центра рассчитывают стоимость эксплуатации. А арендаторов часто удивляет, почему в объектах аналогичной площади и класса размер этих расходов может отличаться в разы.
Разница кроется в способе расчета и прогнозирования эксплуатационных затрат, который использует управляющая компания. Чаще всего это доходный метод — стоимость эксплуатации регламентирована показателями доходности объекта.
Доходный метод основан на применении укрупненных показателей соотношения операционных затрат, плановой (ожидаемой) доходности и валового дохода объектов коммерческой недвижимости различной классности. То есть величина эксплуатационных затрат определяется в строгой зависимости от заложенной в бизнес-плане доходности – чтобы зарабатывать Х, надо тратить Y.
Обычно затраты на эксплуатацию объекта недвижимости при доходном методе расчетов составляют 10-16% от валового дохода.
Пример:
В бизнес-центре с арендной ставкой 4 тыс. руб. за кв. м/месяц и валовым ежемесячным доходом — 3 тыс. руб. кв. м/месяц стоимость эксплуатации определенная по доходному способу расчета (в среднем, 12-14% от валового дохода) будет составлять 0,36-0,42 тыс. руб. за кв.м. в месяц.
Конечно, это очень усредненные цифры, поскольку владелец объекта недвижимости может использовать не только доходный, но и затратный метод расчетов. В этом случае стоимость обслуживания для каждого конкретного арендатора будет зависеть от расходов на обеспечение деятельности всего объекта. А затраты собственника не всегда поддаются прогнозированию.
Помимо типа помещения на стоимость эксплуатации влияет и его класс. Так, по вполне понятным причинам, в бизнес центрах класса А расходы арендаторов будут выше, чем в бизнес-центрах класса С. Разница продиктована более широким спектром предоставляемых услуг, а также качеством применяемых материалов. Впрочем, в бизнес-центрах высокого класса эксплуатационные платежи и НДС часто включены в арендную ставку — и для многих арендаторов это становится дополнительным стимулом выбирать помещения в таких объектах.
Важно!
А вот на что необходимо обратить пристальное внимание при заключении договора, так это стоимость парковки. Практика показывает, что в ярде объектов цены на аренду машиноместа могут быть сопоставимы со стоимостью самого помещения.
Как же узнать, сколько будет стоить обслуживание коммерческой недвижимости наверняка? По оценкам опрошенных нами предпринимателей, чтобы это выяснить, необходимо получить максимум информации по конкретному объекту — причем не только от собственника, но и от других арендаторов. В этом случае вы получите наиболее объективное представление о своих будущих расходах.
Управление коммерческой и жилой недвижимостью
Компания ASTERA представляет Вашему вниманию услугу «Управление недвижимостью».
За 23 года успешной деятельности мы накопили значительный опыт работы в сфере недвижимости и обладаем необходимыми ресурсами для обеспечения эффективной сдачи в аренду коммерческих и жилых объектов.
Управление коммерческой и жилой недвижимостью от ASTERA – это профессиональная помощь собственникам квартир и загородных домов, владельцам офисных помещений, объектов стрит-ритейла любого формата и назначения, желающих получать стабильный доход от сдачи недвижимости в аренду, сохраняя свои временные ресурсы.
Услуга «Управление недвижимостью» от ASTERA включает:
1. Анализ и оптимизацию арендной политики
Используя актуальные данные собственного аналитического отдела, мы поможем Вам установить оптимальную арендную ставку и сдать объект в аренду на максимально выгодных для Вас условиях.
2. Подбор арендаторов
Специалисты ASTERA оперативно подберут надежного арендатора и предоставят все необходимые консультации по вопросам аренды.
3. Юридическое сопровождение
Консультанты ASTERA обеспечивают полное юридическое сопровождение сделки, включая разработку договорной базы, претензионную работу и при необходимости представительство в суде.
4. Управление арендными отношениями
Мы занимаемся урегулированием всех финансовых вопросов между собственником объекта недвижимости и арендатором, включая подготовку и выставление счетов, переподписание договоров, замену арендаторов.
5. Решение эксплуатационных вопросов
На протяжении всего срока действия договора мы следим за состоянием Вашего объекта недвижимости, занимаемся организацией отношений с поставщиками энергоносителей, проводим оплату счетов за коммунальные услуги, электроэнергию, телефон, интернет, осуществляем контроль обеспечения безопасности на объекте и обслуживания систем безопасности объекта, а также содержания объекта и прилегающей территории в надлежащем санитарном состоянии.
В случае необходимости мы готовы обеспечить организацию проведения отделочных работ, включая согласование сроков и объемов, а также контроль качества их осуществления.
Услуга «Управление недвижимостью» от ASTERA особенно актуальна, когда:
- У Вас есть коммерческая или жилая недвижимость или Вы собираетесь ее приобрести в качестве эффективных инвестиционных вложений;
- У Вас есть желание получать стабильный доход от объекта недвижимости;
- У Вас нет свободного времени и возможности управлять своими инвестициями, а также оперативно присутствовать на объекте при возникновении форс-мажорных обстоятельств.
Мы сделаем Ваш арендный бизнес максимально прибыльным и эффективным!
Почему Вам выгодно воспользоваться услугой «Управление недвижимостью» от ASTERA?
1. Комплексное обслуживание
Ключевое преимущество услуги «Управление недвижимостью» – комплексный подход, предполагающий решение всех вопросов, связанных со сдачей объекта недвижимости в аренду.
2. Экономия Вашего времени ну и отключить авто сигнализацию
Вам не придется заниматься поиском арендаторов, контролировать оплату счетов и следить за состоянием Вашего объекта недвижимости – специалисты ASTERA всё сделают за Вас.
3. Очевидная выгода клиента
Мы оптимизируем затраты на техническое обслуживание и эксплуатацию вверенного нам объекта недвижимости и обеспечим Вам получение стабильного дохода за умеренное вознаграждение.
4. Защита от мошенничества
Юридически грамотное сопровождение сделки обезопасит Вас от действий мошенников.
Стоимость услуги «Управление коммерческой и жилой недвижимостью» составляет 10% от величины месячной арендной платы за объект. Услуги по поиску и привлечению арендаторов оплачиваются отдельно.
Управление объектом недвижимости специалистами ASTERA осуществляется на основе агентского договора на оказание услуг по комплексному управлению объектом.
Если Вас заинтересовала услуга «Управление недвижимостью», Вы можете связаться с нами по телефону: (812) 703 00 03, напишите нам на
marketingspb@asteragroup.com
Включение в юридическую модель бизнеса управляющей компании — явление распространенное. Как правило, управленческий персонал бизнеса един и поделить его между компаниями невозможно. Это всегда приводит к необходимости поиска такого варианта управления, когда у собственника остается контроль и влияние как на весь бизнес в целом, так и на любой из его сегментов. Несмотря на хозяйственную самостоятельность каждого субъекта группы. Так и появляется общая управляющая компания. Но, как и всегда, без важных нюансов не обойтись.
Управляющая компания — это юридическое лицо любой организационно-правовой формы. По опыту экспертов taxCoach, в качестве УК могут выступать не только ООО или АО, но и кооперативы, товарищества, партнерства и даже некоммерческие организации. Как правило, УК замыкает на себе комплекс стратегических, тактических, общемаркетинговых (включая управление брендом), организационных, мотивационных и контрольных функций, а также функции научно-технической разработки и финансового управления для всех остальных субъектов Группы компаний.
Зачем нужна УК
1. Наличие потребности у всех субъектов группы компаний в общих для них вспомогательных функциях: бухгалтерских, юридических, кадровых, IT, маркетинговых и иных услугах. Их обособление в отдельной организации управленчески и экономически более выгодно, чем создание аналогичных штатных служб в каждой отдельной компании.
Чаще всего у управляемых юридических лиц нет ни своего юриста, ни бухгалтера, ни системного администратора — всем этим занимается персонал управляющей компании. Объективно, не каждый бизнес способен потянуть такой штат в каждой отдельной организации Группы. Но даже при таком варианте организационной структуры должно быть центральное звено, управляющее сотрудниками на местах.
Поэтому встречаются случаи создания функционально схожих между собой служб и в УК, и в управляемом обществе (например, при разветвленности структуры, когда отдельные общества существенно удалены друг от друга и от самой УК), однако и в этом случае УК занимается решением стратегических задач, тогда как сотрудники управляемого общества выполняют текущую работу, не требующую высокой квалификации и знания стратегического плана развития бизнеса в целом.
2. Перевод управления из плоскости «он тут самый главный, его все знают» в правовое поле. Все больше собственников хотят формализации отношений со своим бизнесом и фиксации юридических гарантий. Здесь же в качестве побуждающих причин — возможность официальных доходов в виде дивидендов, обеспечение наследования. Напрашивающийся вариант — создание единой управляющей компании, владеющей и/или управляющей остальными субъектами в группе.
3. Общая УК удобна и на случай обратной ситуации, когда собственники участвуют во всех компаниях группы, попадая даже в «реестр массовых учредителей». Помимо очевидных организационных сложностей в виде лишних собраний участников, визитов к нотариусу, в банки и контролирующие органы собственники при такой структуре увеличивают объем своей ответственности за компании, реальное управление которыми сосредоточено в иных руках (руководителя направления, например). Обособление владения через УК с юридическим разграничением зон ответственности за принимаемые решения может стать эффективным вариантом, выгодным как владельцам, так и управленцам бизнеса.
4. Возможность оперативно осуществлять управленческий учет и разрабатывать, а также корректировать ранее разработанную стратегию деятельности группы компаний в целом. Бесспорно, собственникам бизнеса необходимо обладать всей полнотой информации относительно его функционирования, финансовых результатов деятельности, степени эффективности ранее принятых управленческих решений. В этом смысле ценность прямого поступления сведений обо всех значимых событиях непосредственно в «штаб» неоценима как для собственников, так и для высшего менеджмента.
Варианты оформления отношений с УК
Регулирование взаимоотношений УК с управляемыми обществами может быть построено несколькими способами:
Во-первых, через включение УК в состав участников/акционеров управляемых компаний. В таком варианте собственники напрямую участвуют только в УК и далее их мнение и владельческий контроль транслируются посредством проработки учредительных документов компаний Группы.
Такая конструкция удобна собственникам и понятна банкам, инвесторам, контрагентам. Кроме того, корпоративная структура владения позволяет использовать ряд налоговых льгот для перераспределения прибыли в группе компаний.
Второй способ — с использованием договорных конструкций, а именно:
- договора возмездного оказания услуг (на оказание бухгалтерских, юридических и т.п. услуг);
- договора на выполнение функций единоличного исполнительного органа.
Выбор того или иного договорного инструмента зависит от ряда факторов и специфики структуры группы компаний.
Рассмотрим особенности применения каждого из договоров отдельно.
1. Договор возмездного оказания услуг
При заключении данного договора в УК передаются все или некоторые стратегические, а также вспомогательные по отношению к операционному ядру функции: юридическое, бухгалтерское и кадровое сопровождение, обеспечение безопасности и т.п., потребность в которых испытывают все субъекты холдинга, однако создание аналогичных подразделений в каждом из них нерентабельно и нецелесообразно.
Одновременно у управляемого общества имеется свой единоличный исполнительный орган (Директор, ИП-управляющий или другая Управляющая компания, но в роли единоличного исполнительного органа (Е.И.О.)), который осуществляет оперативное руководство компанией, принимает все текущие решения и отвечает за финансовый результат. Именно он значится в ЕГРЮЛ как субъект, имеющий право без доверенности действовать от имени компании.
При таком взаимодействии Е.И.О. и управляющей компании первый, по сути, иерархически выше УК, поскольку он от имени организации выступает заказчиком соответствующих услуг. Однако отдельно проработав условия устава компании, компетенцию ее органов управления можно фактически обязать Е.И.О. подчиняться распоряжениям УК.
2. Договор на выполнение функций единоличного исполнительного органа (Е.И.О.)
Напомним, что возможность передачи полномочий по управлению организацией Управляющей компании предусмотрена рядом федеральных законов.
Например: п. 1, ст. 42, п.п. 2 п. 2.1. ст. 32 ФЗ об ООО: Общество вправе передать по договору осуществление полномочий своего единоличного исполнительного органа управляющему. П. 1 ст. 69 ФЗ об АО: По решению общего собрания акционеров полномочия единоличного исполнительного органа общества могут быть переданы по договору коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему).
Условия договоров и отдельные нюансы при внедрении УК
Включение в модель бизнеса Управляющей компании помогает решить многие сложности при наличии разветвленной юридической структуры бизнеса.
Вместе с тем, учитывая реалии и тенденции налогового администрирования, нельзя обойти вопрос о том, как на управляющую компанию смотрят с этой стороны. Существенный пул рисков составляют возможные претензии в части искусственного дробления бизнеса с целью получения необоснованной налоговой выгода.
Если кратко, то основные претензии при создании УК сводятся к следующему:
- УК на УСН создана специально, чтобы оказывать услуги субъектам на ОСН и выводить часть их прибыли под свое льготное налогообложение.
- Единая УК это признак взаимозависимости и подконтрольности субъектов группы, находящихся на спец. режимах, которые прикрывают деятельность по сути одного налогоплательщика на ОСН.
Безусловно, увязка юридической модели бизнеса в единую группу через общее управление — очевидна. Особенно, если собственниками управляющей и управляемых компаний являются одни и те же лица. Но, как и всегда, возникающая здесь взаимозависимость сама по себе не приобретает негативного окраса. И в обязательном порядке учитываются иные факторы, свидетельствующие о наличии или отсутствии недобросовестности при построении группы компаний имеющимся образом:
- если речь идет об оказании управленческих услуг, то наличие сторонних заказчиков уже не позволяет заявлять, что УК была создана исключительно для минимизации налоговых обязательств родственных компаний на ОСН;
- если управляемые организации являются самостоятельными и самодостаточными компаниями, на отношения между которыми наличие общей УК никак не повлияло, то говорить об искусственном дроблении тоже не приходиться.
Однако для минимизации риска возможных претензий все же необходимо придерживаться отдельных правил:
1. Виды оказываемых услуг должны быть максимально конкретизированы.
Чем более детально описан предмет деятельности УК, тем сложнее доказать искусственность ее выделения в группе компаний (см., например Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2012 г. по делу №А60-13970/2012: налогоплательщику удалось выиграть спор путем максимальной детализации доказательств исполнения договора. В отчете об исполнении полномочий ЕИО объем выполненных работ по осуществлению руководства текущей деятельностью указан с расшифровкой выполненной работы сотрудниками конкретных отделов (служб) и даже указан объем потраченных часов на каждую услугу).
Учитывая, что в настоящий момент многие компании пользуются различными программными комплексами, позволяющими отслеживать время выполнения тех или иных задач сотрудниками, решение задачи по сбору подобной информации может быть автоматизировано.
Вместе с тем, УК в роли единоличного исполнительного органа осуществляет текущее руководство компанией, полное детализированное описание которого в договоре невозможно. И корпоративное законодательство, и, как правило, уставы компаний обычно оставляют за Е.И.О. остаточную компетенцию: «и иное, не отнесенное к полномочиям других органов Общества». Поэтому если договор на управление с УК в роли Е.И.О. не содержит конкретный перечень полномочий УК, говорить об отсутствии детализации функций УК, а, следовательно, искусственного ее выделения, нельзя. Этот вывод поддерживается и судебной практикой.
В силу самого характера деятельности по текущему управлению невозможно исчерпывающим образом определить компетенцию и круг обязанностей Е.И.О. (Управляющей компании) не только на уровне закона, но и на уровне Устава общества, договора на передачу полномочий, локальных нормативных актов, поскольку невозможно предусмотреть все вопросы, ежедневно возникающие в деятельности управляемой организации и которые не отнесены к исключительной компетенции общего собрания и совета директоров.
См. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 мая 2014 г. по делу №А81-2271/2013.
При этом не забывайте, что затраты на услуги управляющего отсутствуют в закрытом перечне расходов при УСН (с объектом доход минус расходы). Однако расходы на бухгалтерские и юридические услуги НК РФ для уменьшения налогооблагаемой базы предусмотрены.См. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда 06.04.2016 по делу №А35/7403/15
2. Внимательно нужно относится к описанию порядка расчета вознаграждения УК за свои услуги.
Так, если привязывать вознаграждение к достижению каких-либо показателей (рост выручки, прибыли, количества клиентов и т.д.), необходимо каждый раз подтверждать их достижение или недостижение, оформлять всю необходимую документацию. В противном случае налоговый орган оспорит выплаты в сторону УК.
См. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 июля 2016 г. по делу № А01-1790/2015, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2016 г. № 15АП-22105/15
Как правило, суды, вставая на сторону налогового органа, говорят о том, что налогоплательщик не смог подтвердить, какую конкретно работу выполнила УК и как была определена стоимость каждого вида ее услуг. Поэтому описание порядка формирования стоимости оказанных услуг в самом договоре и детализация итоговой стоимости за каждый период деятельности УК — обязательное условие работы с Управляющей компанией. Контроль рыночного уровня цен никто не отменял!
3. Доказательством эффективности и обоснованности деятельности УК станут показатели роста выручки, прибыли, активов управляемой компании, что, в свою очередь, например, повлекло и рост уплачиваемых ей налогов (этот показатель будет особо ценен).
4. Свидетельством самостоятельности УК как хозяйствующего субъекта станет оказание аналогичных услуг для нескольких компаний, в том числе не связанных между собой.
5. Высокий профессионализм штата сотрудников управляющей компании (в сравнении с управляемой), повышенные требования к их уровню образования, стажу работы и т.д. также позволят подтвердить профессиональную компетентность и самостоятельность УК.
См. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 января 2015 г. по делу №А32-25133/2013
Учитывая, что на сегодняшний день безопасность бизнеса и его собственников, эффективность управления и владельческий контроль зависят именно от структуры бизнеса, ценность управляющей компании в группе приобрела новое звучание.
МФК ООО «Тойота Мотор», обслуживается управляющей компанией МАТОРИН.
Несколько последних постов в моем журнале были посвящены тарифам в сфере ЖКХ. Сегодня хочу немного рассказать про тарифы на управление нежилой недвижимости. Чтобы так сказать читатели моего журнала получали более полную информацию о том, что такое управление недвижимостью и почему в ЖКХ все не так хорошо, как в коммерческой нежилой недвижимости.
Стоимость управленческого и эксплуатационного обслуживания недвижимости, как правило, рассчитывается помесячно на 1 кв.м. площади и зависит от таких параметров, как:
- площадь
- класс
- функциональное назначение
- установленные системы
- характер и набор включенных работ
Экспертами управляющей компании МАТОРИН, в которой я имею честь работать, определена усредненная стоимость обслуживания объекта площадью 15 тыс.кв.м. Под катом приводится информации в цифровой форме и в виде диаграмм.
Складская недвижимость (за 1 кв.м)
Класс А – 182,5 руб.
Класс В – 122,5 руб.
Класс С – 80,0 руб.
Торговая недвижимость (за 1 кв.м)
Класс А – 245,0 руб.
Класс В – 192,5 руб.
Класс С – 95,0 руб.
Офисная недвижимость (за 1 кв.м)
Класс А – 220,0 руб.
Класс В – 172,5 руб.
Класс С – 95,0 руб.
Средняя рентабельность проектов по управлению: 25-35%
Средняя рентабельность проектов по техническому обслуживанию: 10-12%
Средняя рентабельность проектов по санитарному содержанию: 8-10%
Структура расходов на обслуживание объекта недвижимости зависит от индивидуальных характеристик объекта, его жизненного цикла и способа его использования.
Диаграмма 1. Структура расходов при обслуживании офисных объектов различных классов
Диаграмма 2. Структура расходов при обслуживании торговых объектов различных классов
Диаграмма 3. Структура расходов при обслуживании складских объектов различных классов
Таким образом любой может увидеть, что есть два сектора недвижимости: жилая и нежилая.
В жилой недвижимости независимую управляющую компанию сегодня ждут: низкие тарифы (которые порой ставят вопрос о нулевой рентабельности), давление со стороны властей (чаще всего коррупционное давление), постоянная нервотрепка с жильцами, которые чаще всего не понимают за что отвечает управляющая компания (и что с нее надо требовать), а за что она не отвечает (за те же тарифы на ресурсы, например) и что с нее требовать совершенно бессмысленно и крайне подозрительное отношение со стороны жильцов (сегодня тезис «все управляющие компании воры» почти также популярен, как «все полицейские бандиты»).
В нежилой недвижимости управляющая компания находит: четкое понимание собственником своих прав и обязанностей, высокие (сравнительно с жильем) тарифы обслуживания, спокойное взаимодействие с властями (в этом сегменте представители власти осуществляют исключительно контролирующую функцию, не пытаясь диктовать что и как делать).
Что же удивительного, что для частных независимых управляющих компаний наиболее интересным является рынок нежилой недвижимости. А пресловутые многоквартирные дома (МКД) обслуживают в основном т.е. государственные (или контролирующиеся государством или местной властью) организации.
Мне могут возразить: в жилой недвижимости нельзя поднять тарифы на уровень коммерческой нежилой, потому что люди этого не поймут. Не соглашусь. В складской недвижимости класса С тариф (по нашим усредненным оценкам) порядка 80 рублей за квадратный метр и это представляет интерес для коммерческой компании. Сегодня тарифы на ресурсы завышены максимально, о чем я уже писал. Если бы государство, которое так любит говорить про ЖКХ, провело значительное снижение тарифов на ресурсы (скажем, в 2 раза) при одновременной либерализации тарифов на содержание жилья, жители в целом стали бы платить даже ниже (потому что сегодня в большинстве платежек стоимость ресурсы это порядка 70-80% от всей суммы ежемесячной оплаты).
Простой пример: сегодня средняя двухкомнатная квартира после повышения тарифов обходится плательщику в 8-10 тыс. рублей ежемесячно, из которых собственно за жилье он платит не более 1-1,5 тыс. рублей. Допустим жилец платит 10 тыс. всего, из которых за жилье только 1500 рублей. Пусть плата за жилье увеличится в 3 (!) раза и составит 4500 рублей. При этом остальные платы (за ресурсы, в первую очередь за ГВС, тепло и свет) уменьшится вдвое т.е. 10 тыс. опустится до 5 тыс. руб. Сколько в итоге станет платить жилец? В итоге он станет платить 9500 рублей, т.е. даже немного меньше, чем сейчас. Зато этот рынок сразу станет привлекателен для частных управляющих компаний.
Как работают частные управляющие компании, вроде компании МАТОРИН, в которой работаю я? Они работают как часы, потому что по другому нельзя. Наш самый сложный объект это сервисный центр TOYOTA. Он сложен а) потому что там очень сложное современное оборудование и б) потому что японцы вообще не понимают понимать не хотят «российских объективных причин». Если в контракте есть пункт, то ты хоть умри, но выполни его так, как он прописан и в тот срок, который обозначен. Для нас TOYOTA это своего рода знак качества. Хотел б я посмотреть на какой-нибудь ГУП ДЕЗ, который предложил бы свои услуги японцам. Поэтому такой же качественный подход к обслуживанию наша компания приносит и на жилые объекты.
Государство заинтересовано в том, чтобы в сфере ЖКХ наконец наступил порядок? Пока на этом рынке царствует ДЕЗы и управы с префектурами никакого порядка не будет. Значит надо создать экономическую ситуацию в этом сегменте привлекательную для частного бизнеса. Даже тарифы на жилье можно не отпускать (понимаю что это очень больная тема), но хотя бы уберите диктат и разбой со стороны управ и префектур. Сделайте в конце-концов конкуренцию в этом сегменте честной, без фиктивных тендеров и выкручивания рук. А пока этого нет, управляющие компании, которые могут обеспечить качественный сервис, будут интересоваться в основном нежилой недвижимостью, а государственные люди будут разводить руками и говорить: «наш очередной указ не дал тех результатов, на которые мы рассчитывали».
Как работает управление коммерческими объектами
Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики. Так, владелец объектов может:
- Создать компанию, в которую нанимаются управляющие — здесь все регулируется трудовым законодательством. Можно сказать, обычная работа.
- Передать на оговоренный срок недвижимость по договору доверительного управления — здесь все сложнее. Регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.
Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.
Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.
Способы управления
На практике выделяют три варианта управления:
- Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
- Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
- Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.
Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.
Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью
Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.
Анализ рынка
Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.
Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.
Если речь идет о кризисе, то анализ рынка поможет принять кардинальные решения — например, снижение класса офисного здания, что увеличит оборот компании и снизит расходы на содержание.
Аренда
Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.
Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.
Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.
В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей. Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.
В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.
Организация обслуживания
Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:
- Служба технической эксплуатации — управляющему нужно или разбираться самому, или найти специалистов для поддержания здания в порядке. Нужно предупреждать возможные неполадки, наладить систему постоянной диагностики оборудования, заключить договора на электроэнергию, водоснабжение и отопление здания.
- Служба клининга — в обязанности управляющей компании входит поддержание чистоты помещений общего пользования. И, в зависимости от условий договоров, клининговое обслуживание арендаторов.
- Служба безопасности и охраны — если это торговый или развлекательный центр, то придется следить за поведением посетителей, защищать имущество от вандализма и хулиганства. В офисных и многофункциональных центрах возможен пропускной режим — его организация тоже лежит на плечах управляющего.
- Служба строительного контроля — здания постоянно модернизируются, неэффективные помещения перестраиваются. Наем проектировщиков, подрядчиков и экспертов для контроля входит в обязанности управляющей организации.
Маркетинг и бизнес
Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:
- Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
- Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.
- Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.
- В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.
Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью
Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:
- Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.
- Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
- Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
- Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
- Знать налоговое и гражданское законодательство.
- Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.
- Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.
- Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.
Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:
- Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
- Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
- Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
- Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.
Востребованность профессии
О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу. Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов. Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.
Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.
О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».
При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.
Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.
Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.
Любое использование материалов медиапортала РШУ возможно только с разрешения
редакции.