До 1 апреля управляющим организациям предстоит подготовить и представить собственникам отчёт о выполнении договора управления за 2020 год. В какой форме он составляется, откуда взять для него информацию и что делать, если владельцы помещений его раскритикуют? На эти вопросы ответила директор Института управления ЖКХ Ирина Маликова.
Годовой отчёт: что и за какой период раскрывать, основные ошибки УО
Посмотрите обучающий онлайн-семинар про подготовку годового отчёта
16 февраля генеральный директор ООО «Институт управления ЖКХ», эксперт в составе Комиссии по жилищно-коммунальному хозяйству Общественного совета при Минстрое РФ Ирина Маликова провела онлайн-семинар «Отчёт о выполнении договора управления за 2020 год».
Смотрите демо-ролик на YouTube-канале Ассоциации «Р1» →
Эксперт рассмотрела вопросы, ответы на которые управляющие организации чаще всего ищут при подготовке годового отчёта:
- в какой форме составляется отчёт;
- каким должно быть содержание документа, если его форма не утверждена в договоре управления или на ОСС;
- почему нужно подтверждать факт выполнения работ, услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества;
- можно ли считать договор управления абонентским;
- почему средства на текущий ремонт общедомового имущества признаются целевыми;
- как подготовить сводную информацию, включаемую в отчёт;
- как рассчитать экономию;
- считаются ли неиспользованные УО целевые средства на текущий ремонт экономией по договору управления;
- как правильно провести корректировку размера платы за КР на СОИ.416
Посмотрите демо-ролик онлайн-семинара, чтобы узнать, о чём ещё мы говорили. А если хотите узнайть ответы на перечисленные выше вопросы, советуем приобрести полную видеозапись. Её, а также презентацию лектора, вы найдёте под статьёй.
Как правильно составить договор управления: разбираем ошибки
Утвердите форму отчёта в договоре управления или на ОСС
Если иное не установлено договором управления, то УО ежегодно в течение первого квартала представляет собственникам помещений в МКД отчёт о выполнении договора за предыдущий год. А также размещает этот документ в ГИС ЖКХ (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ).
Согласно пп. «з» п. 4 Правил № 416, управляющая организация обязана предоставлять владельцам помещений отчёт об исполнении обязательств по договору управления с периодичностью и в объёме, которые установлены таким договором и решением ОСС.
В жилищном законодательстве не прописаны требования к форме и содержанию такого отчёта. Примерная форма такого отчёта и перечень включаемой в него информации утверждены приказом Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр – Приложение № 2. Но тут форма дана в виде списка, в котором по пунктам перечислены моменты, которые нужно включить в отчёт. Пользоваться ей неудобно.
Форма может быть утверждена на общем собрании собственников помещений в МКД или включена в договор управления (п.14 Приказа № 411/пр). Некоторые управляющие организации продолжают отчитываться по формам, утверждённым Стандартом раскрытия информации (ПП РФ от 23.09.2019 № 731). Хотя этот Стандарт уже не применяется, если в договоре управления прописано, что УО отчитывается по ПП РФ № 731, это не будет считаться противоречием жилищному законодательству.
Таким образом, делает вывод Ирина Маликова, управляющие организации составляют отчёт о выполнении договора управления:
- По форме, утверждённой ОСС или в ДУ.
- Если в договоре управления форма не утверждена, то УО отчитывается по форме, которую считает актуальной на сегодняшний день, и самостоятельно определяет объём информации для неё.
Представьте отчёт собственникам по одному из пяти вариантов
Управляющая организация предоставляет собственникам отчёт в порядке, установленном в договоре управления или на ОСС. Если же в договоре управления не указан способ предоставления отчёта, то, по сложившейся практике, УО определяет его самостоятельно.
Ирина Маликова перечислила несколько способов, как это можно сделать:
- Провести для владельцев помещений информационное отчётное собрание.
Это не годовое или внеочередное ОСС, а информационное. Кворум собирать не нужно: сколько собственников посетят собрание, столько и посетят.
- Предоставить отчёт на годовом общем собрании собственников.
Необходимо вынести в повестку дня собрания вопрос о предоставлении отчёта. Ирина Маликова отметила: ни одна законодательная норма не содержит требования, чтобы владельцы помещений дали свою оценку документу: выразили мнение, хорошо, удовлетворительно или плохо УО поработала в прошлом году. Главное просто представить отчёт.
- Опубликовать отчёт в специально выпущенной по случаю информационной газете.
Газету можно вложить в почтовые ящики. Способ удобен в пандемию, потому что не нужно ни с кем лично контактировать.
- Направить документ в письменной форме каждому собственнику.
Это затратный способ, но подойдёт, если вы управляете небольшим многоквартирным домом.
- Разместить документ на информационных стендах в подъездах или на придомовой территории.
Что УО изменить в подъездах дома, чтобы повысить лояльность жителей
Обозначьте содержание отчёта
Содержание отчёта должно быть утверждено в договоре управления МКД или общим собранием собственников. Если этого не сделано, есть два варианта, как обозначить объём информации.
Вариант 1. Исходите из предмета договора управления.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, предметом договора является выполнение работ, оказание услуг по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг и осуществление иной деятельности в целях управления домом.
Следовательно, в отчёт включается информация о выполнении работ, услуг, по их видам, указанных в предмете договора управления.
Вариант 2. Руководствуйтесь стандартами управления домами.
По Стандарту управления домами (пп. «з» п.4 Правил № 416) управляющая организация должна представить собственникам отчёт об исполнении обязательств по управлению МКД с периодичностью и в объёме, которые установлены ОСС и договором управления.
Такие обязательства УО могут устанавливаться ОСС только по работам, услугам по содержанию и ремонту общего имущества, в т.ч. капитальному.
Таким образом, если форма отчёта не утверждена общим собранием и в договоре управления, УО обязана включить в отчёт только информацию о выполненных работах, услугах
- по содержанию общего имущества;
- по текущему ремонту, если такие работы/услуги планировались к выполнению;
- по капремонту, если обязанность для УО их выполнить в отчётном году была указана в договоре управления.
Включение в отчёт иной информации будет происходить сверх стандарта. Такое решение УО принимает самостоятельно.
Так как отчёт должен содержать сведения об исполнении обязательств, то это исполнение обязательств должно быть подтверждено. О том, как правильно составить акты, вы узнаете, посмотрев полную видеозапись онлайн-семинара.
Мы настоятельно рекомендуем его посмотреть всем, даже если вы уже подготовили отчёт. Вы узнаете, как подготовить всю необходимую информацию, как рассчитать экономию, под каким кодом включить в отчёт работы по дезинфекции в период коронавируса.
Также вы сориентируетесь в последствиях неиспользования целевых средств на текущий ремонт, поймёте, что делать, если договор управления действует последний год или меняется УО. Бонусом вы получите примеры расчётов, вариант заполнения отчёта и ответы на горячие вопросы от УО, принявших участие в онлайн-семинаре.
Отчет управляющей организации перед собственниками – это ВАЖНО
В соответствии с жилищным законодательством РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Часть 2 ст. 161ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать на своем общем собрании способ управления таким домом. При этом ЖКРФ предусматривает возможность выбора одного из нескольких способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, или управление управляющей организацией.
Выбор способа управления не означает прекращения действия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как органа управления данным домом или утрату им правомочий. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и предоставление коммунальных услуг. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о не предоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества (ст.161.1 ЖК РФ).
При выборе способа управления домом посредством управляющей компании, согласно ч. 11 ст. 162ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Форма, сроки и порядок представления отчета могут быть согласованы только в договоре управления. Как правило, управляющая организация разрабатывает свою форму (удобную для составителей), указывает ее в качестве приложения к договору, а также определяет сроки, периодичность и порядок доведения отчета до собственников. Однако встречаются и иные ситуации — когда в договоре управления нет ни слова про отчетность исполнителя. В этом случае собственники на основании закона вправе требовать отчет в течение первого квартала календарного года.
Главная заинтересованная сторона в получении информации о выполненных (оказанных) управляющей организацией работах (услугах) — собственники помещений, поскольку выполненные работы (оказанные услуги) собственниками помещений оплачены.
При заключении договора управления стороны обязаны определить перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также коммунальных услуг, которые должны быть предоставлены управляющей организацией собственникам помещений в течение срока действия договора. В дальнейшем управляющая организация лишь выставляет собственникам счет (платежный документ) согласно договору. В свою очередь, приемки выполненных работ (оказанных услуг) в традиционном ее понимании (с подписанием акта между заказчиком и исполнителем) не происходит.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме N 491 (п.40) дают собственникам помещений право в соответствии с условиями договора:
— получать информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и выполненных работ (не позднее 5 рабочих дней с даты обращения);
— проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
— требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
О порядке реализации указанных прав в нормативном документе не говорится. В частности, в каком виде должен быть составлен запрос и предоставлена информация о перечнях, объемах, качестве и периодичности услуг и работ? В платежном документе отсутствует информация о фактическом объеме, видах и стоимости оказанных услуг в отношении общего имущества многоквартирного дома в целом. В связи с чем, каждому отдельному собственнику данная информация недоступна. По сути, каждый отдельный собственник не информирован о техническом состоянии всего дома, а лишь имеет сведения касающиеся только его доли в общем имуществе.
Таким образом, интерес собственников помещений понятен — они хотят знать соотношение уплаченных ими (предъявленных к уплате) сумм с объемом и видами запланированных (фактически выполненных) работ и услуг. Поэтому с точки зрения собственника отчет управляющей организации должен быть максимально детализирован, наполнен исчерпывающей информацией о состоянии общего имущества, выполненных работах, их стоимости, причем эта информация должна быть предоставлена в понятном, удобном виде (таблицы, графики, диаграммы).
Добиться этого собственники могут, только если настоят на утверждении конкретной формы отчета как приложения к договору управления.
Отчет управляющей организации лучше утверждать на общем собрании собственников помещений. Ведь отчет является своеобразным актом о выполнении работ и оказании услуг. Однако закон не указывает на такую необходимость. Таким образом, утверждение отчета необходимо, только если это специально предусмотрено договором управления. Кроме того, в договоре управления целесообразно прописать условия о порядке утверждения отчета, представления на него возражений. В целом же возражения по отчету следует рассматривать в качестве претензии потребителей (ст. 29Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей») с соответствующими последствиями. Собственникам помещений необходимо твердо отстаивать свои права.
Итак, чтобы с легкостью реализовывать свои права на получение информации о проделанной работе (оказанной услуги) по управлению домом управляющей организацией и отстаивать свои интересы, собственникам помещений многоквартирного дома необходимо объединиться и проявить свою активность: подготовить проект договора управления (или дополнительное соглашение к договору управления) с указанием в нем условий определяющих порядок предоставления отчета управляющей организацией, утвердить его на общем собрании собственников помещении и передать управляющей организации для исполнения.
В настоящее время, в дополнение к отчету о выполнении договора управления, в соответствии с ч.10 ст.161 ЖК РФ управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со «Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. На территории Орловской области органом, уполномоченным на осуществление государственного жилищного надзора, является Управление по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области.
По закону до 1 апреля управляющим организациям, жилищным объединениям необходимо подготовить и представить собственникам помещений в многоквартирном доме отчёт о выполнении договора управления за 2022 год, а также разместить этот документ в ГИС ЖКХ на dom.gosuslugi.ru.
Обязанность ежегодно в течение первого квартала текущего года (если иное не установлено договором управления) предоставлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчёт о выполнении договора управления за предыдущий год, и размещать указанный отчёт в ГИС ЖКХ, установлена ч. 11 ст. 162 ЖК РФ. Также в указанный период подлежит размещению в ГИС ЖКХ годовая бухгалтерская (финансовая) отчётность.
ТСЖ, ЖСК в эти же сроки должны разместить в ГИС ЖКХ годовой отчёт о деятельности правления товарищества, кооператива, годовую бухгалтерскую (финансовую) отчётность (бухгалтерский баланс и отчёт о целевом использовании средств).
Напоминаем! За нарушение срока размещения отчета (информации о доходах и расходах, понесенные управляющей организацией в течение года на содержание дома) должностным лицам грозит административный штраф в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
Об отчете управляющей организации перед собственниками помещений в многоквартирном доме
Управляющая организация, выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, согласно ч.11 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (МКД), ежегодно в течение первого квартала текущего года должна представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления этим домом за предыдущий календарный год.
Управляющая организация, выбранная по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления, в соответствии с пп.14, 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 №75, обязана предоставлять собственникам помещений ежегодный письменный отчет об исполнении договора управления за 15 дней до окончания срока действия данного договора путем размещения отчета на досках объявлений, находящихся во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Отчет управляющей организации должен содержать полный перечень работ и услуг, указанных в договоре управления МКД, с указанием их объемов в натуральном и стоимостном выражении.
Наряду с перечнем и стоимостью выполненных работ и оказанных услуг по договору управления многоквартирным домом, в отчете следует обратить внимание на платежную дисциплину собственников помещений. Так, отдельно нужно указать долг на начало отчетного периода, предъявленные к оплате суммы, платежи, поступившие от собственников помещений, задолженность на конец отчетного периода. Эти показатели необходимо раскрывать отдельно по каждому виду коммунальных и прочих услуг и по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Документами, подтверждающими сведения в отчете управляющей организации, могут служить:
— акты обследования;
— акты выполненных работ с приложением необходимых подтверждающих документов (схемы по фундаментам, «шахматки» по фасадам, развертки по кровли и.т.д);
— договоры на выполнение работ и оказание услуг;
— другие документы, подтверждающие достоверность предоставленной информации по выполненным работам, оказанным услугам и произведенным по ним затратам с указанием их целесообразности (обращения заявителей, акты обследований, предписания контрольных органов и.т.д).
В соответствии с постановлением правительства Российской Федерации от 23.09.2010 №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» управляющей организацией должен быть обеспечен доступ неограниченного круга лиц к отчету по исполнению договора управления.
Согласно п. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
В соответствии с п.10 ст.161 Жилищного кодекса РФ управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации № 731 от23.09.2010г.
Таким образом, Жилищным кодексом РФ предусмотрено только ежегодное представление собственникам отчета о выполнении договора управления за предыдущий год и предоставление определенного объема информации, в соответствии со стандартом раскрытия информации.
Для того чтобы обязать управляющую компанию отчитаться за выполненные работы и оказанные услуги на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо при заключении договора управления многоквартирным домом предусмотреть утверждение годового отчета управляющей компании, его порядок и сроки.