(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 26 ЖК РФ
1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
(в ред. Федеральных законов от 28.07.2012 N 133-ФЗ, от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
(в ред. Федеральных законов от 02.06.2016 N 175-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Долго, дорого, но надо
Если планировка квартиры устарела, ее можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Согласование перепланировки требует времени (от четырех месяцев) и денег (десятков, а порой и сотен тысяч рублей — на стоимость влияет сложность и то, в каком регионе находится квартира). Поэтому многие делают перепланировку на авось и сильно рискуют: если о ней узнает администрация или управляющая компания, в лучшем случае они потребуют вернуть все как было. В худшем есть шанс лишиться квартиры.
Известный режиссер Тимур Бекмамбетов приобрел квартиру 226 кв. м в Москве, в доходном доме Мазинга, что в Малом Знаменском переулке. Здание построено в 1912 году и является объектом культурного наследия регионального значения.
Доходный дом К.К. Мазинга, Малый Знаменский пер., 7/10, стр. 2/Фото: um.mos.ru
Прежде чем заселиться, режиссер решил сделать в ней перепланировку и ремонт. Были демонтированы несущие перегородки, вскрыты полы. В декабре прошлого года комиссия установила, что произведенные изменения не совпадают с техническим паспортом помещения. Кроме того, в стенах исторического дома выявлены трещины. Перепланировку признали незаконной. Требования вернуть помещение в исходное состояние владелец проигнорировал, ремонтные работы продолжались. В итоге столичная мэрия потребовала изъять квартиру в судебном порядке.
«Местная администрация или УК вправе обратиться в суд, — отмечает управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин. — Если перепланировка будет признана не соответствующей нормам, собственника обяжут привести помещение в первоначальное состояние за свой счет. Если он этого не сделает в отведенные сроки, ему выпишут штраф, а квартиру выставят на торги».
Зачем согласовывать перепланировку:
— Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.
— Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заемщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.
— Громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию.
— Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны (санузел) в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей (над жилыми комнатами).
— Чтобы дом попросту не рухнул — например, после демонтажа несущих стен.
Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение удастся полностью удаленно. А в случае несложной перепланировки в доме типовой серии проект допускается взять бесплатно из регионального каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.
Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо
Есть довольно много работ, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.
Когда согласование не требуется:
— перегородки внутри квартиры без изменений;
— дверные и оконные проемы остаются на месте;
— двери на местах, предусмотренных на плане БТИ;
— конструкция пола не меняется;
— сантехника, трубы, газопровод — всё остается на своих местах.
При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта, советует управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. Если в результате ремонта какая-то информация устареет, это придется согласовать.
Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклен, а вы собираетесь его остеклить.
Важны и региональные особенности. «Замена остекления балкона или установка оконных решеток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, тогда как в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования», — приводит пример эксперт. Региональные требования можно уточнить в местном комитете по архитектуре или МФЦ.
Шаг 2. Заказываем проект перепланировки
Если перепланировке все же быть, необходимо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте, есть ли компания в таком реестре или нет на сайте соответствующей СРО.
Составление проекта перепланировки — быстрая (от двух до десяти дней в зависимости от региона), но затратная часть процесса. Стоимость составления одного и того же проекта в разных компаниях отличается в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных фирм в вашем регионе — это позволит сэкономить существенную сумму.
Москвичам повезло больше остальных — у них есть шанс получить проект бесплатно. «В Москве существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий, откуда можно взять готовый проект. Но в регионах версий каталога, утвержденных местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет», — комментирует Егор Редин.
Вместе с готовым проектом заказчику выдается техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.
Работы, которые нельзя согласовать, — следовательно, их запрещено проводить:
- снос несущих стен;
- вывод радиаторов центрального отопления на холодный балкон или лоджию;
- объединение жилой комнаты с холодной лоджией;
- объединение газифицированной кухни с гостиной без установки двери;
- организация мокрых зон над сухими;
- демонтаж вентканала или объединение вентканалов кухни и санузла.
Шаг 3. Подаем документы на перепланировку
После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идем с ними (опять же в зависимости от региона) в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.
В Москве документы на перепланировку направляются удаленно, на сайте mos.ru: «Каталог услуг» → «Жилье, ЖКУ, двор» → «Документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».
Какие документы нужны для согласования перепланировки:
- проект перепланировки;
- техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
- заявление на перепланировку;
- нотариально заверенное согласие совладельцев квартиры;
- договор купли-продажи и акт приемки-передачи квартиры;
- технический паспорт или поэтажный план, экспликация (выдаются в БТИ);
- свидетельство о праве собственности.
Техпаспорт квартиры и свидетельство о праве собственности администрация получает самостоятельно в электронном виде благодаря межведомственному взаимодействию.
«На перечень требуемых документов влияет специфика помещения, расположение здания, его функциональное назначение и другие факторы. Например, иногда для согласования требуют обязательное разрешение МЧС, заключение санитарной экспертизы, технические условия управляющей компании на увеличение мощностей электричества или подведение инженерных сетей».
Егор Редин,управляющий партнер юридической компании «Позиция права»
После подачи документов ждем — ответ должен прийти в течение полутора месяцев (плюс-минус несколько дней). После получения разрешения на перепланировку наступает время ремонтных и перепланировочных работ.
Шаг 4. Работа со строительной бригадой
Наняв бригаду рабочих, придется строго следить, чтобы все изменения соответствовали утвержденному проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит все переделывать.
Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или то, что осталось после сноса.
Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.
Шаг 5. Приемка и завершающий этап
Принимать перепланировку придет комиссия, в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдает акт о перепланировке и решение, согласно которому все произведено по закону и в соответствии с проектом.
Но и на этом еще не все. Там же, в администрации, необходимо получить акт ввода перепланированного объекта в эксплуатацию, приложив решения комиссии и новый техпаспорт.
Теперь остается подать полученные разрешения в Росреестр для регистрации изменений. Проще всего это сделать в МФЦ.
Сроки и цены
Основные траты по согласованию перепланировки — проведение экспертиз и оплата услуг проектных организаций. Разброс цен очень большой: от бесплатного получения проекта из каталога в Москве до выплаты сотен тысяч рублей за экспертизы и проект сложной перепланировки в доме — памятнике архитектуры. Мелкие расходы (скажем, изготовление техпаспорта через сайт госуслуг) обойдутся в 2,4 тыс. рублей.
Сроки тоже связаны со сложностью перепланировки: могут понадобиться разные разрешения от компетентных органов. Процедура — от замеров и составления проекта до регистрации в Росреестре — занимает в среднем от четырех месяцев до года — такие сроки приводят эксперты.
Как проводить перепланировку в многоквартирном доме
Если коротко – проводить реконструкцию или перепланировку в многоквартирном доме нужно по закону.
Покажите эту статью собственникам, которых никак не удаётся переубедить. Здесь вы найдёте ссылки на необходимое законодательство и позицию Верховного суда РФ по одной удивительной истории.
Земельный участок в составе общего имущества МКД
С чего всё началось
Собственник владел квартирой на первом этаже многоквартирного дома. Однажды ему пришла в голову мысль перевести квартиру в нежилое помещение и устроить в ней офис.
Для этого он обратился с заявлением о проведении перепланировки и переоборудовании квартиры в администрацию, но получил отказ. Собственник не растерялся и провёл перепланировку на свой страх и риск.
Предварительно он вынес вопрос о перепланировке на общее собрание собственников МКД и получил 69% положительных голосов. В помещении он организовал отдельный вход, получил документы, что перепланировка соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам.
С таким пакетом доводов «за» перепланировку собственник вновь отправился в администрацию, но она и тут не согласовала самовольную перепланировку. Более того, выдала предписание привести жилое помещение в первоначальное состояние.
Собственник требования не выполнил и администрация попросила принять решение о продаже с публичных торгов указанного жилого помещения, право собственности на нежилое помещение она не признала. Дело дошло до суда.
Правда у каждого своя, и районный суд встал на сторону собственника. Он признал его право собственности на реконструированные, перепланированные и переоборудованные по нежилому назначению помещения.
Апелляционный суд подтвердил позицию районного суда. Администрация обратилась в Верховный суд. И Верховный суд РФ сказал, что предыдущие суды всё решили неправильно.
Как оформить земельный участок под многоквартирным домом
Не нарушайте условия перевода жилого помещения в нежилое
У администрации города была веская причина отказать собственнику тогда ещё жилого помещения в перепланировке. Подготовленный им проект уменьшал размер общего имущества: ограждающих несущих и ненесущих конструкций данного дома, земельного участка.
Да, выполненная перепланировка не угрожала жизни и здоровью граждан, не нарушала характеристики здания и СанПиНы, но администрация попросила вернуть помещение в первоначальное состояние.
Жилое помещение можно перевести в нежилое и нежилое можно перевести без проблем в жилое, если не нарушать требований ЖК РФ и законодательство о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ).
Занимается этим орган местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ). Он может отказать в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, если нарушаются условия перевода. Условия описаны в ст. 22 ЖК РФ.
Для проведения реконструкции нужно получить решение общего собрания собственников помещений, а в некоторых случаях – согласие всех собственников помещений в МКД.
Не уменьшайте размер общего имущества МКД
Собственники помещений в МКД на праве общей долевой собственности владеют общим имуществом дома (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта земельный участок, на котором находится дом, бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
Во время проведения работ по реконструкции и перепланировки квартиры собственник возвёл крыльцо на придомовой территории. Придомовая территория относится к общему имуществу собственников помещений в МКД. Выходит, что реконструкция привела к уменьшению размера земельного участка, который является общим имуществом МКД.
Владеть и распоряжаться общим имуществом МКД могут все собственники многоквартирного дома (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников помещений (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Если реконструкцию, переустройство или перепланировку помещения нельзя провести без присоединения к ним части общего имущества в МКД, на такие работы нужно получить согласие всех собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Как устранить препятствия в пользовании общим имуществом МКД
Решите вопрос на общем собрании собственников
Общее собрание собственников, согласно пунктами 1, 2 статьи 44 ЖК РФ, решает вопросы о:
- реконструкции МКД,
- пределах использования земельного участка под домом,
- введении ограничений пользования земельного участка.
Когда нужно уменьшить размер общего имущества в МКД путём его реконструкции или когда реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, необходимо заручиться согласием всех собственников в доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Собственник получил только 69% положительных голосов на общем собрании. Хоть это и большинство, но этого мало. Предыдущие суды подтвердили, что собственники согласились на перепланировку помещения, но не учли того, что нужно было получить 100% голосов.
Верховный суд РФ решил, что это так суды существенно нарушили нормы материального права. Эти нарушения повлияли на исход дела. Следовательно, их решения подлежат отмене, а дело нужно пересмотреть.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 835 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.
За самовольную перепланировку помещений МКД будут штрафовать по-новому
Ремонт редко обходится без переустройства или перепланировки. Решили увеличить количество розеток, возвести новую стену или прорубить дверной проем? Такая «реконструкция» должна быть согласована. За своеволие юрлица и ИП по новому закону должны будут уплатить 40–50 тыс. руб. Штрафы для физлиц по-прежнему не превысят 2,5 тыс. руб., но суд обяжет привести помещение в первоначальное состояние
24 апреля президент подписал закон1, который вносит изменения в ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Ранее она предусматривала штрафы для граждан за нарушение правил пользования жилыми помещениями. Теперь к ответственности могут быть привлечены также должностные лица и юрлица.
За порчу жилых помещений или оборудования либо использование этих помещений не по назначению физлицам может быть вынесено предупреждение или может быть наложен штраф в размере от 1 тыс. до 1,5 тыс. руб., должностным лицам придется уплатить 2–3 тыс. руб., юрлицам – 20–30 тыс. руб. Самовольные переустройство или перепланировка помещения в многоквартирном доме повлекут наложение штрафа на граждан в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб., на должностных лиц – 4–5 тыс. руб., на юрлиц – 40–50 тыс. руб. Индивидуальные предприниматели за такие правонарушения будут привлекаться к административной ответственности как юрлица.
Что считается переустройством и перепланировкой помещения?
Переустройство – это замена, установка или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования (ст. 25 ЖК РФ). Например, вы поменяли батареи отопления на батареи другого вида или объема, поставили более мощный газовый котел, увеличили количество розеток, переставили ванну на другую сторону в ванной комнате, сдвинули полотенцесушитель и т.п. – все эти действия подпадают под понятие «переустройство».
Перепланировка – это изменение конфигурации помещения (ст. 25 ЖК РФ). Иными словами, она предполагает перекрой квартиры: объединение помещений, возведение новых или перемещение старых стен, прорубание дверных проемов и т.д.
Что нужно сделать до ремонта, чтобы не платить штрафы за перепланировку?
Речь пойдет о перепланировке, но то же касается и переустройства. Прежде всего нужно разработать проект перепланировки квартиры. Готовят его инженеры. Найти таких специалистов в интернете не составит труда: достаточно ввести словосочетание «проект перепланировки» в поисковой строке – предложений будет предостаточно.
Далее перепланировку необходимо согласовать: в Москве – с Жилинспекцией, а в других городах – с местной администрацией (управлением жилищного фонда). Собственникам квартиры нужно будет обратиться в администрацию или любой многофункциональный центр и написать заявление. Бланк предоставят там же. К заявлению следует приложить проект перепланировки помещения.
Если квартира не в собственности, а предоставлена по договору социального найма, то обратиться может наниматель. Он должен будет приложить к заявлению и проекту согласие членов семьи, проживающих совместно с ним. Согласие дается на перепланировку, оговоренную в проекте, и пишется в свободной форме.
Если квартира была приобретена до 1 февраля 1998 г., то к заявлению дополнительно нужно приложить нотариальную копию свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество и технический паспорт. Техпаспорт можно получить в Ростехинвентаризации/БТИ. Имейте в виду – услуга эта платная.
Администрация обязана предоставить ответ на заявление о согласовании перепланировки в течение 45 дней. Если вы обращались в МФЦ, то срок может незначительно увеличиться из-за времени доставки документов. Ответ может быть получен на руки или по почте России на указанный в заявлении адрес. Если вы подавали документы через МФЦ, туда же нужно будет прийти за ответом.
Отказ в согласовании перепланировки может быть обжалован в судебном порядке. Для обжалования рекомендую обратиться к адвокату, который поможет подготовить необходимые документы и разработает стратегию защиты ваших интересов в суде.
Если же разрешение на перепланировку вы получили, смело можно приступать к ремонту. Однако необходимо строго соблюдать разработанный проект перепланировки.
Что нужно сделать после ремонта?
После ремонта следует обратиться в БТИ и вызвать инженера. Он произведет «обмер» квартиры, чтобы изменения можно было внести в техническую документацию дома и помещения.
Также нужно вновь обратиться в местную администрацию для вызова комиссии. Она оценит выполненную перепланировку. Если замечаний у комиссии не возникнет, то она выдаст акт о приемке. Администрация передаст этот акт для внесения изменений в реестр регистрационных действий, если это необходимо. Например, если была снесена стена и изменилась площадь помещения.
А если перепланировка была выполнена до согласования с администрацией?
Получить разрешение на перепланировку можно постфактум. Процедура такая же: просите эксперта подготовить заключение о технической возможности и безопасности перепланировки, а затем обращаетесь в администрацию с заявлением о ее согласовании. Но в этом случае вам может быть назначен штраф за самовольную перепланировку.
Согласовать перепланировку можно и в судебном порядке. Суды обычно формально подходят к рассмотрению таких споров. Самым важным документом при отстаивании своих интересов будет экспертное заключение о безопасности выполненной перепланировки. Если эксперт указал, что изменения не привели к ухудшению состояния дома и ничто зданию не угрожает, то суд удовлетворит ваше заявление.
В каком случае возможен отказ в согласовании перепланировки?
Вы точно не сможете ее согласовать, если инженер укажет в заключении, что выполненная перепланировка может привести к ухудшению состояния дома. Например, в последние годы нередко отрицательные заключения выдают тем, кто пытается узаконить присоединение балкона, т.е. снос стены, смежной с балконом. Эксперты приходят к выводу, что в «панельном» доме разрушение части панели приведет к деформации межпанельных швов и затронет соседние панели, что губительно для дома. В других домах причиной отказа в этом случае становится перенос батареи из квартиры в балконную часть, из-за чего нарушается тепловой контур и вся система отопления дома.
В целом несогласование перепланировки – почти всегда вопрос технический. Все зависит от мнения инженера проектной организации и от выполненных во время ремонта работ. Именно поэтому невозможно выдать список видов работ, которые гарантированно будут согласованы.
Как могут выявить самовольную перепланировку и какими будут последствия?
Соблюдение правил пользования жилыми помещения контролирует управляющая компания. Но выявить нарушение могут Жилищная инспекция в ходе проверки общего состояния дома и даже ваш сосед.
Например, сосед уверен, что у него батарея стала греть хуже, когда вы установили у себя в квартире батарею с большим количеством секций. В этом случае он вправе обратиться в суд. В подобных ситуациях процесс согласования переустройства или перепланировки мало чем отличается от вышеописанного. Жилищный кодекс позволяет совершать их, только если это не нарушает права других лиц и не создает угрозу их безопасности. Потому сосед будет обязан доказать в суде, что его права нарушили, для чего понадобится все то же экспертное заключение.
Перепланировка может привести к присоединению, изменению или уменьшению общего имущества дома, например после разрушения наружной стены, установления ограждений на балконах, захвата части подъезда или иной части общей собственности. Нередко из-за этого возникают споры, и судебная практика по ним сформировалась неоднозначная. Одни суды начинают вникать в техническую часть и назначают экспертизы, чтобы выявить нарушение прав жильцов. Другие суды автоматически удовлетворяют иски недовольных соседей, так как перепланировка не согласована с остальными собственниками помещений. Эта позиция нашла отражение и в практике Верховного Суда РФ2.
Потому если вы планируете, например, снести часть несущей внешней стены, то, помимо доказывания безопасности перепланировки, придется проводить общее собрание собственников помещений, чтобы избежать возможных проблем. В противном случае вас могут привлечь к ответственности в виде штрафа по ст. 7.21 КоАП РФ. И это не самое страшное. Суд обяжет вас привести состояние дома в первоначальное состояние, что часто весьма сложно выполнить.
Рассмотрим еще один пример: вы самовольно срезали часть эвакуационной лестницы на своем балконе, поскольку она занимает слишком много места. Лестница эта является общедомовым имуществом, а ее разрушение будет считаться нарушением прав третьих лиц и создаст угрозу их безопасности. Суд никогда не согласует такую реконструкцию. Вас обяжут восстановить лестницу и наложат штраф, предусмотренный ст. 7.21 КоАП РФ. К тому же если управляющая компания будет привлечена органом пожарного надзора к административной ответственности, то назначенный ей штраф регрессом могут наложить на вас, а он при таком правонарушении может составлять до 200 тыс. руб.
Как видно, согласование перепланировки и переустройства – весьма бюрократизированный процесс. Но это оправдано. Каждый должен понимать, что любое, даже вроде бы безобидное изменение может сказаться на общем техническом состоянии дома.
1 Федеральный закон от 24 апреля 2020 г. № 133-ФЗ «О внесении изменений в статью 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях».
2 См., например, определения ВС РФ от 16 января 2018 г. № 18-КГ17-230; от 10 октября 2017 г. № 18-КГ17-164.
Мы с мужем купили квартиру без отделки в новостройке. Сразу сделали ремонт, чтобы въехать и жить. Квартира — евродвушка: кухня объединена с гостиной, но есть небольшая перегородка на условной границе между помещениями.
Многие жильцы аналогичных квартир сразу договаривались с застройщиком, и он не ставил перегородку в этом месте. А мы убрали ее сами во время ремонта.
Недавно мы решили узаконить перепланировку. Предполагаю, что она не нарушает никаких требований. Газа и газовых плит в доме нет, несущие стены не затрагивались, мойку или плиту в комнату мы не переносили. Но меня беспокоит, что мы убрали перегородку без предварительного согласования в момент, когда еще не были собственниками.
Что делать, если уже все перестроили, а документы не собрали? Проверяет ли кто-то фактическое состояние квартиры при согласовании проекта? Могу я согласовать перепланировку, которая уже есть, а потом предъявить имеющийся ремонт как результат? Или придется возвести временную перегородку на этом месте, а потом ее снести?
Вашу перепланировку можно узаконить, не устанавливая временную перегородку. Самый простой способ — обратиться в местную администрацию с планом квартиры с перепланировкой и техническим заключением о том, что она соответствует всем требованиям законодательства и не нарушает ничьих прав.
Способ посложнее — узаконить перепланировку через суд. В него придется обратиться, если администрация вам откажет.
Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно
Что такое переустройство и перепланировка
В квартире можно сделать переустройство или перепланировку. Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. А перепланировка — изменение конфигурации жилья. И в том и другом случае после работ необходимо внести изменения в технический паспорт жилого помещения.
Например, если установить электроплиту вместо газовой или заменить ванну на душевую кабину — это переоборудование. А если поменять конфигурацию комнат за счет других помещений в квартире или перенести дверные проемы — это перепланировка.
В вашем случае в помещении снесена небольшая перегородка, которая разделяла кухню и комнату. Значит, у вас была перепланировка. О ней и расскажу дальше.
Последствия самовольной перепланировки
Самовольной перепланировку называют, когда изменения сделали, но не согласовали их с местной администрацией. Или если перепланировка не соответствует проекту, который эта администрация утвердила. Возможные негативные последствия такого ремонта для физлиц — штраф от 2000 до 2500 Р. Но в некоторых субъектах, например в Москве, введен мораторий и до определенной даты самовольную перепланировку можно узаконить без штрафа.
Кроме того, рано или поздно изменения все равно придется узаконить. Например, если квартиру понадобится продать, подарить, передать по наследству или приватизировать.
Если купить квартиру с самовольной перепланировкой, то узаконить ее придется новому владельцу. А если в ходе перепланировки нарушены снипы или дом — объект культурного наследия, администрация обяжет вернуть все в прежнее состояние за счет собственника. Если не выполнить эти требования, администрация может изъять квартиру через суд.
Порядок оформления перепланировки до начала ремонта и после него отличается. В первом случае нужно согласовать предстоящие строительные работы, а во втором — узаконить то, что уже сделали.
Лучше узаконить перепланировку до начала ремонта. Как это сделать, мы уже рассказывали в другой статье в Тинькофф Журнале. Но раз вы не сделали этого сразу, объясню, как узаконить уже готовый ремонт.
Как согласовать перепланировку в местной администрации
В вашей ситуации следует действовать так.
Обратитесь в БТИ со свидетельством о праве собственности на недвижимость или выпиской из ЕГРН и паспортом. В некоторых городах названия могут быть другими, например в Санкт-Петербурге вместо БТИ нужно обращаться в ГБУ «ГУИОН».
После обращения сотрудник БТИ приедет осмотреть вашу квартиру и замерить помещение. Во время осмотра он красными линиями обозначит на плане квартиры места с перепланировкой.
Закажите техническое заключение о том, что произведенные работы соответствуют снипам, не опасны для здания, не нарушают права других жильцов многоквартирного дома, не угрожают их жизни и здоровью. Заказать его можно у ИП или компании — членов саморегулируемой организации, СРО.
Разработчики технического заключения согласуют его в контролирующих инстанциях: СЭС, пожарном надзоре, отделе архитектуры и Роспотребнадзоре.
Подайте заявление и документы в отдел архитектуры местной администрации или орган, который согласовывает планировки. Можно принести все прямо к ним или подать через МФЦ.
Важно: заявление должны подписать все собственники квартиры. А из документов нужно приложить:
- Выписку из ЕГРН.
- Технический паспорт квартиры.
- Экспликацию, то есть план квартиры с обозначенными красными линиями мест перепланировки.
- Поэтажный план здания.
- Техническое заключение организации — члена СРО.
- Заключение ведомства по охране памятников архитектуры, истории и культуры о том, что перепланировка помещения допустима, если дом, в котором находится квартира, — это памятник архитектуры, истории или культуры.
Когда у вас примут заявление и документы, вы получите расписку об этом.
Заявление и документы рассмотрят в течение 45 дней. По результатам вы получите акт о согласовании перепланировки или отказе. Его направят по адресу, который указан в заявлении. А если вы подавали заявление через МФЦ, решение нужно будет забрать там.
Как узаконить перепланировку через суд
Администрация часто отказывает собственникам, потому что те изначально нарушили порядок согласования. Если в вашем случае так и произошло, вы можете подать административное исковое заявление в районный суд по месту проживания или расположения ведомства, которое согласует перепланировки.
В иске следует указать, почему вы считаете отказ незаконным. А в суде — доказать:
- Что самовольная перепланировка не нарушает законные права и интересы остальных жильцов многоквартирного дома и не угрожает их здоровью.
- Работы проведены с учетом снипов.
- Вы сделали все, чтобы узаконить перепланировку.
Иск нужно подать в течение трех месяцев после того, как вы получили отказ. Если пропустить срок, суд откажет по этому основанию. Исключение сделают только для тех, кто представит уважительную причину пропуска.
Если перепланировка соответствует строительным правилам и собственник докажет все то, о чем я написала выше, суд примет решение в его пользу. Но, например, суд не узаконит перепланировку, если собственник:
- увеличил комнату за счет лоджии;
- демонтировал несущую стену;
- перенес отопительные приборы на балкон;
- оборудовал санузел в жилой комнате;
- объединил газифицированную кухню с комнатой.
За такие изменения собственника оштрафуют, и суд обяжет привести помещение в первоначальный вид.
Например, в Краснодаре собственница однушки провела переустройство и перепланировку в квартире и обратилась в межведомственную комиссию, чтобы согласовать изменения. Комиссия отказала, и женщина обратилась в суд, чтобы признать отказ незаконным.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили ее требования. Они посчитали, что перепланировка не нарушает права и законные интересы соседей, не угрожает их жизни и здоровью и соответствует снипам.
Межведомственная комиссия не согласилась с выводами судов и подала жалобу в Верховный суд. Во время ремонта собственница сделала проем в несущей стене. На это нужно согласие всех жильцов, а его дали только 62%. Суд указал, что планировка фактически сделала из жилого помещения нежилое, что нарушает градостроительный кодекс. В итоге Верховный суд отменил решения предыдущих инстанций и отказал собственнице в иске.
После того как ведомство или суд согласуют перепланировку, нужно заказать у кадастрового инженера новый технический план квартиры. А затем подать заявление в Росреестр, чтобы внести изменение в ЕГРН.
Что в итоге
В вашем случае я предлагаю такой план. Для начала обратитесь в БТИ, чтобы составить план квартиры с перепланировкой. А также закажите техническое заключение в компании или у ИП — члена СРО.
Далее обратитесь с заявлением в местную администрацию. Если она вам откажет, обратитесь в суд с административным иском. К нему приложите отказ и остальные документы.
Когда суд вынесет решение в вашу пользу, закажите новый технический план квартиры и подайте заявление в Росреестр.