Согласно ПП РФ № 354, собственники нежилых помещений обязаны заключать договоры по предоставлению коммунальных услуг непосредственно с РСО, а не с управляющей организацией или ТСЖ. Читайте о том, что сказал Верховный суд РФ о правомерности такого требования законодательства.
ПП РФ № 1498 обязал собственников нежилых помещений заключать прямой договор с РСО
Правила предоставления коммунальных услуг в многоквартирных и жилых домах утверждены ПП РФ № 354. Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 в эти правила были внесены важные уточнения и изменения, в том числе об обязанности владельцев нежилых помещений заключать договоры ресурсоснабжения напрямую с РСО.
Абзацем 3 п. 6 ПП РФ № 354 собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, за исключением владельцев машино-мест, обязали с 1 января 2017 года заключать договоры на поставку коммунальных ресурсов напрямую с РСО.
При отсутствии такого документа РСО имеет право рассчитать объём потребления коммунального ресурса в помещении собственника по формулам, предусмотренных для бездоговорного потребления (абз. 5 п. 6 ПП РФ № 354).
Например, порядок расчёта потребления электроэнергии в таком случае определён в п. 196 Основных положений ПП РФ № 442. Он рассчитывается исходя из максимальной пропускной способности питающего кабеля (токовой нагрузки) и периода хищения ресурса. Период отсчитывается с даты последней контрольной проверки до момента фиксации бездоговорного потребления, но не может превышать трёх лет (п. 2 приложения № 3 к ПП РФ № 442).
Роль управляющей домом организации или ТСЖ/ЖК в процессе заключения договора поставки КР в нежилые помещения собственников достаточно проста: они передают в РСО сведения о владельцах нежилых квадратных метров, а собственнику сообщают о необходимости заключить договор напрямую с поставщиками ресурсов (абз. 4 п. 6 ПП РФ № 354).
Как отличить безучётное потребление ресурса от бездоговорного
Суд обязал ТСЖ исключить из договора ресурсоснабжения нежилые помещения
Оспорить в ВС РФ такой подход к заключению договоров собственниками нежилой площади в МКД решилось товарищество собственников жилья из Ижевска вместе с несколькими жителями дома.
ТСЖ было создано в 2003 году и до 2017 года являлось исполнителем коммунальной услуги по теплоснабжению для всех жителей МКД независимо от статуса помещения. После вступления в силу изменений в ПП РФ №354, внесённых ПП РФ № 1498, собственник нежилого помещения в доме под управлением ТСЖ обратился в суд с требованием сохранить существующий порядок предоставления коммунальных услуг.
Суд обязал ТСЖ исполнять обязанности, которые на него были возложены уставом товарищества и ЖК РФ. ТОгда в ТСЖ было направлено коллективное обращение и других собственников нежилой площади в доме о сохранении прежней схемы предоставления им КУ.
ТСЖ в свою очередь обратилось в суд с иском к поставщику тепловой энергии с целью урегулировать разногласия по дополнительному соглашению к договору теплоснабжения. Товарищество просило не менять схему предоставления коммунальной услуги.
Однако АС Республики Татарстан отказал ТСЖ в иске, сославшись на изменения в ПП РФ № 354, внесённые ПП РФ № 1498. Суд обязал ТСЖ исключить из договора теплоснабжения точки поставки ресурса в нежилые помещения дома (решение от 28.02.2018 по делу № А65-41459/2017).
После этого РСО составила акты бездоговорного потребления тепловой энергии в нежилых помещениях многоквартирного дома, находящегося под управлением ТСЖ. В отсутствие оплаты владельцам пригрозили отключением от отопления и взысканием платы через суд.
Постановление 1498: КУ по-новому. Пост-релиз вебинара
Прямые договоры заключаются собственниками нежилых помещений без проведения ОСС
ТСЖ и собственники нежилых помещений обратились в Верховный суд РФ с требованием признать недействующими абз. 3, 4, 5, 6 п. 6, абз. 3 п. 7 ПП РФ № 354, которые принудительно меняли порядок предоставления коммунальных услуг потребителям в МКД.
Истцы ссылались на то, что, согласно п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 135, ст. 157.2, ч. 22 ст. 161 ЖК РФ в редакции № 59-ФЗ, с 3 апреля 2018 года у членов ТСЖ нет обязанности заключать прямой договор с РСО без решения на общем собрании собственников или одностороннего отказа РСО от договора с товариществом.
Поскольку истцы посчитали, что ПП РФ № 1498 противоречит нормам ЖК РФ, они заявили на суде, что Правительство РФ превысило свои полномочия, издав такой документ.
Также они отметили, что обязательное заключение договора с РСО ставит собственников нежилых помещений в неравное положение по отношению к владельцам квартир в доме. Это нарушает основные принципы о равенстве сторон, участвующих в гражданских правоотношениях.
ПП РФ 1498: Заключение договоров снабжения коммунальными ресурсами
ВС РФ подтвердил законность обязательного прямого договора по нежилым помещениям
Рассмотрев доводы сторон, Верховный суд РФ не согласился с товариществом и собственниками и отклонил их административный иск на следующих основаниях:
Оспариваемые абз. 4, 6 п. 6 ПП РФ № 354 не нарушают права и интересы собственников нежилых помещений, поскольку не возлагают на них никаких дополнительных обязанностей.
Обязанность напрямую заключить договор с РСО не лишает собственников нежилых помещений прав на участие в процессе управления многоквартирным домом, поэтому также не может считаться нарушением равенства между собственниками помещений в МКД.
Нормы абз. 3 п. 6 ПП РФ № 354, которые обязывают владельцев нежилых квадратных метров заключить договор на поставку КР напрямую с поставщиком, не противоречат ГК РФ, ЖК РФ, а также иным нормам жилищного законодательства.
В ст. 157.2 ЖК РФ напрямую указана возможность заключения ресурсоснабжающей организацией прямого договора с каждым из собственников помещений в многоквартирном доме. Требования оспариваемых норм ПП РФ № 354, соответственно, указанной статье не противоречит.
Запомнить
Верховный суд РФ подтвердил законность требований ПП РФ № 354 в части обязательного заключения прямого договора ресурсоснабжения между собственниками нежилых помещений и РСО.
Следовательно, управляющим организациям и ТСЖ следует иметь в виду это при заключении договоров с РСО и владельцами нежилых площадей в многоквартирном доме. УО или ТСЖ должны:
направить поставщику коммунальных услуг информацию о собственниках нежилых помещений;
предупредить таких собственников о необходимости заключить договор с РСО и о последствиях бездоговорного потребления коммунальных ресурсов;
внести изменения в действующие договоры с РСО, если это ещё не сделано, и правильно заключать новые договоры поставки ресурсов, исключив из них нежилые помещения собственников.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 869 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
1. Собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном
доме, независимо от их целевого назначения, обязаны заключить
договор управления этим домом с управляющей организацией,
выбранной в установленном законом порядке
Определение Судебной коллегии
по гражданским делам Верховного Суда РФ
от 3 сентября 2013 г. N 5-КГ13-86
(Извлечение)
ООО Управляющая компания "MEM" (далее - Общество) обратилось в
суд с иском к И., А. об обязании заключить договоры управления
многоквартирным домом, взыскании задолженности, процентов за
пользование чужими денежными средствами.
В обоснование иска Общество ссылалось на то, что оно является
управляющей организацией жилого дома с прилегающим земельным
участком и гаражным комплексом. И., А., являясь собственниками
машиномест в гаражном комплексе, отказываются заключить с Обществом
договор управления многоквартирным домом на предложенных условиях,
имеют перед Обществом задолженность по оплате услуг, работ по
содержанию имущества и по оплате жилищно-коммунальных услуг, в
связи с чем также обязаны уплатить проценты за несвоевременное
исполнение денежного обязательства.
Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований,
утверждая, что заключение указанного Обществом договора не
предусмотрено законодательством.
Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая 2012 г.
исковые требования Общества удовлетворены, на И., А. возложена
обязанность заключить с Обществом договоры управления
многоквартирным домом на изложенных в решении суда условиях; с И. в
пользу Общества взыскана задолженность по оплате за содержание
имущества и жилищно-коммунальных услуг, проценты за несвоевременное
исполнение обязательств, расходы на оплату услуг представителя,
расходы на оплату госпошлины; с А. в пользу Общества взыскана
задолженность по оплате за содержание имущества и
жилищно-коммунальных услуг, проценты за несвоевременное исполнение
обязательств, расходы на оплату услуг представителя, расходы на
оплату госпошлины.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским
делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г. решение
Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая 2013 г. отменено в
части удовлетворения исковых требований Общества об обязании И., А.
заключить с Обществом договоры управления многоквартирным домом, в
указанной части вынесено новое решение об отказе Обществу в
удовлетворении исковых требований.
Обществом подана кассационная жалоба, в которой ставился
вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по
гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г.
в указанной части.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
3 сентября 2013 г. установила, что имеются предусмотренные
ст. 387 ГПК РФ основания для отмены обжалуемого судебного
постановления в кассационном порядке.
Судом установлено, что А. и И. являются собственниками
машиномест в гаражном комплексе.
29 июля 2003 г. ООО фирма "MEM" выиграло конкурс, проведенный
конкурсной комиссией МУП "Мосжилкомплекс" по организации приемки,
управления, технического обслуживания и ремонта объектов,
финансируемых Департаментом инвестиционных программ строительства
г. Москвы (далее - Департамент). На основании результатов
указанного конкурса между ООО фирма "MEM" и Департаментом был
заключен договор на управление и обеспечение технического
обслуживания вышеуказанного многоквартирного жилого дома с
прилегающим земельным участком.
27 июня 2006 г. в результате реорганизации ООО фирма "MEM"
создано Общество, являющееся правопреемником ООО фирма "MEM" в
части управления и организации эксплуатации указанного
многоквартирного дома. Общество осуществляет охрану, уборку и
производит текущий ремонт на территории вверенного гаражного
комплекса и как управляющая организация заключило с собственниками
жилых и нежилых помещений, расположенных по указанному адресу,
соответствующие договоры.
Рассматривая дело, суд первой инстанции, сославшись на ч. 5
ст. 161 ЖК РФ, пришел к выводу о том, что при данных
обстоятельствах ответчики обязаны заключить с управляющей
организацией договоры управления многоквартирным домом с учетом
того, что Общество надлежаще и на законных основаниях осуществляет
такое управление.
Суд апелляционной инстанции не согласился с данным выводом
суда первой инстанции, указав, что Гражданский кодекс РФ
предусматривает обязательность заключения лишь публичного договора
(ст. 426 ГК РФ) и договора банковского счета (ст. 846 ГК РФ), а
обязательность заключения договора управления гаражом, предметом
которого является управление машиноместом, оказание услуг и
выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего
имущества в гараже в многоквартирном доме, нормами действующего
законодательства не предусмотрена.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не
согласилась с указанными выводами суда апелляционной инстанции по
следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам
(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым
вещам может быть отнесено и иное имущество.
Судом установлено, что И. и А. согласно свидетельствам о
государственной регистрации права являются собственниками
машиномест, приобретенных ими 30 июня 2008 г. у ГУН г. Москвы
"Московский городской центр реализации нежилых помещений
"Мосреалстрой" по договорам купли-продажи.
Таким образом, И. и А. являются собственниками расположенных в
подвале дома нежилых помещений.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой
в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение
договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона
вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить
договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения
договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки
(п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Положение о заключении договора в обязательном порядке
является исключением из общего правила о свободе договора, которое
допускается в том числе в случаях, предусмотренных законом.
Часть 5 ст. 161 ЖК РФ предусматривает, что орган местного
самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого
конкурса, предусмотренного ч. 4 этой статьи, уведомляет всех
собственников помещений в многоквартирном доме о результатах
указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить
договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной
по результатам предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытого
конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.
По смыслу данной правовой нормы, обязанность заключить договор
управления многоквартирным домом возникает у лиц, являющихся
собственниками как жилых, так и нежилых помещений в таком доме.
Таким образом, к обстоятельствам, имеющим юридическое значение
для данного дела, относится установление того, являются ли нежилые
помещения, расположенные в подвале дома, помещениями данного дома.
При этом их целевое назначение (машиноместо и т. п.) для решения
вопроса о заключении договора управления многоквартирным домом
правового значения не имеет.
Между тем суд апелляционной инстанции в нарушение положений
ст.ст. 196, 198 ГПК РФ не рассматривал и не исследовал вопрос о
том, являются ли принадлежащие И. и А. на праве собственности
нежилые помещения помещениями многоквартирного дома, наличие права
собственности на которые обязывает их собственников к заключению
договора управления многоквартирным домом.
Согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления
многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении
которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня,
а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет
управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за
содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за
коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей
организацией ее обязательств по договору управления.
Судом установлено, что Общество просило обязать ответчиков И.
и А. заключить договор управления многоквартирным домом, в
соответствии с которым Общество обеспечивает управление и
техническое обслуживание единого комплекса недвижимого имущества,
включающего в себя земельный участок в установленных границах, и
расположенного на нем подземного гаража. При этом Общество
обязывалось в течение установленного в договоре срока за плату
управлять машиноместом, оказывать услуги и выполнять работы по
надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в гараже
многоквартирного дома.
В связи с этим суду следовало установить, соответствовали ли
предложенные Обществом условия договора управления многоквартирным
домом, задачей которого является в том числе надлежащее содержание
общего имущества в многоквартирном доме, требованиям ч. 3 ст. 162
ЖК РФ.
Этого судом апелляционной инстанции сделано не было.
Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам Московского
городского суда не указала, в силу чего, отказывая Обществу в
удовлетворении требований об обязании И. и А. заключить договоры
управления многоквартирным домом, она согласилась с выводом суда
первой инстанции о необходимости взыскания с ответчиков
образовавшейся задолженности по содержанию имущества и
жилищно-коммунальных услуг.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам
Московского городского суда от 4 октября 2012 г. отменила в части
отмены решения Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая
2012 г. в части возложения на И., А. обязанности заключить договоры
с ООО Управляющая компания "MEM", дело в этой части направила на
новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским
делам Московского городского суда.
____________
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Договор управления многоквартирным домом с собственником нежилого помещения
Договор управления многоквартирным домом с собственником нежилого помещения
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор управления многоквартирным домом с собственником нежилого помещения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Проблемы определения цены в договоре управления многоквартирным домом
(Крюкова Е.С.)
(«Гражданское право», 2021, N 6)По-прежнему полемичным остается требование ЖК РФ о заключении договора управления многоквартирным домом на одинаковых для всех собственников условиях (в том числе в части цены договора). В свете тенденций, которые зарождаются в правоприменительной деятельности относительно допустимости дифференциации обязательных расходов, утверждаемых общим собранием собственников, при условии, что последняя не повлечет за собой необоснованных различий в правовом положении лиц, относящихся к одной и той же категории, и нарушений требований закона (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 N 5-П), обозначенная проблема приобретает наибольшую остроту. В итоге наличие законодательного запрета на различия в размере платежей между собственниками жилых и нежилых помещений, заключившими договор управления многоквартирным домом, и отсутствие таких ограничений при избрании иных вариантов управления лишает часть собственников появляющихся возможностей. Различные подходы в одной и той же сфере деятельности, связанные исключительно с выбранным способом управления, кажутся нелогичными, приводящими к ущемлению жилищных прав граждан.
Нормативные акты
В процессе своей деятельности юристы ГК «АВАЛЬ» сталкиваются с вопросами арендаторов нежилых помещений муниципального фонда относительно правомерности требований Управляющих организаций о заключении договора управления и оплате выставленных счетов за содержание общего имущества многоквартирного дома.
Для ответа на первый вопрос обратимся к действующему законодательству.
Из положений ст. 161 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления домом, а решение, принятое на общем собрании обязательно для всех собственников. Таким образом, если на общем собрании был выбран способ управления многоквартирным домом через ТСЖ или Управляющую компанию и утвержден договор, подлежащий заключению с каждым собственником помещений, то его заключение является обязанностью каждого собственника. В тех случаях, если способ управления не выбран, применяются положения п.4 и п.5 ст. 161 ЖК РФ, согласно которым орган местного самоуправления выбирает Управляющую организацию самостоятельно, на основании проведенного конкурса, заключение договора с которой так же обязательно для собственников. Порядку заключения и исполнения договора управления многоквартирным домом посвящена ст. 162 ЖК РФ.
Из анализа ст.ст. 161, 162 ЖК РФ, следует, что еще до передачи помещения в аренду, с момента возникновения права собственности, собственник обязан заключить договор управления общим имуществом с Управляющей организацией. Иного жилищное законодательство не предусматривает.
Однако до 2011 года, если договором аренды на арендатора возлагалась обязанность по заключению договора с Управляющей организацией, суды признавали ее возложение правомерным (см. Постановление ФАС Уральского округа от 02.07.2009 N Ф09-4548/09-С5 и Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.09.2010 N Ф03-6337/2010).
Но 12.04.2011 г. Президиум ВАС РФ принял прецедентное Постановление N 16646/10, имеющее общеобязательный характер, в котором разъяснил:
«Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.
Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора».
Позже, изложенную позицию ВАС РФ подтвердил Постановлением от 17.04.2012 г. № 15222/11:
«…собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом».
Подход, заложенный ВАС РФ, в корне перевернул судебную практику. Из приведенных выше разъяснений, следует, что договор на управление должен заключать собственник нежилого помещения, а не его арендатор. Такое правило действует, даже если договор аренды содержит условие об обязанности арендатора заключить договор управления, а значит, подобные условия в договоре аренды не могут порождать отношений между арендатором и Управляющей организацией.
По второму вопросу арбитры так же долго не могли придти к единой позиции, с одной стороны, в силу п.2 ст.616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность по содержанию арендованного имущества, с другой — не раскрывается, что именного входит в понятие содержания.
Опираясь именно на ст. 616 ГК РФ, в совокупности с обязанностью арендатора нести расходы на содержание общего имущества дома закрепленную договором аренды, Управляющие организации обращаются в суд с требованиями взыскания задолженности с арендаторов.
До принятия указанных ранее постановлений ВАС РФ большинство судов удовлетворяло требования к арендатору, поскольку считали, что содержание имущества включает в себя непосредственное содержание самого объекта недвижимости и содержание общего имущества дома. При этом отсутствие договора между арендатором и Управляющей организацией значения не имело.
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2010 по делу № А71-20681/2009
«Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.
…арендатору по договору аренды помещений, расположенных многоквартирном доме, переходят на время действия договора права владения и пользования этими помещениями, то бремя содержания общего имущества, пропорционально занимаемому им помещению, возлагается на арендатора.»
(оставлено без изменений Постановлением ФАС Уральского округа от 05.10.2010)
После официальных разъяснений ВАС РФ 2011 г. практика изменилась на противоположную.
Так анализ судебных актов Арбитражного суда Свердловской области и ФАС Уральского округа за 2011 г. – 2012 г. показал, что обязанность арендатора по содержанию арендованного имущества, предусмотренная ст. 616 ГК РФ, распространяется исключительно в границах арендованного имущества и заканчивается там, где начинается общее имущество дома. Другими словами, по смыслу указанной нормы на арендатора не возлагается обязанность по содержанию общего имущества, даже если это предусмотрено договором аренды.
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.08.2012 по делу А60-21609/2012
«Правила пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Однако указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в многоквартирном доме…»
(аналогичный вывод содержится в Решении Арбитражного суда Свердловской области от 30.05.2011 по делу N А60-45306/2010)
Постановление ФАС Уральского округа от 18.11.2010 N Ф09-9630/10-С6 по делу N А07-1555/2010
«Ссылка заявителя на положения п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принята во внимание, так как указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества многоквартирного дома».
На наш взгляд, ограничительное толкование п.2. ст. 616 ГК РФ, которым руководствуются суды сейчас, является правильным и полностью отвечает смыслу, который в нее пытался вложить законодатель с учетом норм Жилищного кодекса.
Из приведенной арбитражной практики можно сделать важный вывод: Управляющая организация не вправе требовать от арендатора помещений платы за содержание общего имущества дома. Но данный вывод касается только тех ситуаций, если между арендатором и Управляющей организацией отсутствует заключенный договор управления, т.к. приведенные выше Постановления ВАС РФ не разъясняют, как решать ситуацию, если арендатор по тем или иным причинам заключил договор управления с Управляющей организацией.
Если договор с Управляющей организацией уже заключен, то суды руководствуются принципами о надлежащем выполнении принятых на себя обязательств и свободе договора ст. ст. 309, 310, 421 ГК РФ, т.е. заключил договор – плати.
Но есть исключения из такого подхода, в частности ФАС Восточно-Сибирского округа развил подход, заложенный в Постановлениях ВАС РФ 2011 года.
ФАС Восточно-Сибирского округа пришел к важному выводу о том, что даже если арендатор добровольно заключил с Управляющей организацией договор управления, которым принял на себя обязательство участвовать в несении расходов на содержание общего имущества, взыскать с него соответствующие суммы нельзя, т.к. обязанность собственника по осуществлению этих расходов установлена императивно. Следовательно, даже при наличии договора с арендатором иск Управляющей организации к арендатору будет отклонен (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.08.2011 по делу N А33-13528/2010).
С теоретической точки зрения, подход, высказанный ФАС Восточно-Сибирского округа является правильным еще и потому, что договор между Управляющей организацией и арендатором будет являться недействительным в силу противоречия ЖК РФ, поскольку договор управления заключенный с арендатором по своему предмету совпадает с договором управления, подлежащего заключению с собственником. А так как положения ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ являются императивными то, такой договор может быть заключен только с собственником помещения. Что касается свободы договора свободы договора, то в данном случае свобода договора ограничена особым субъектом отношений по заключению договора Управления.
Недействительный договор не может порождать права и обязанности, а значит, и вносить плату по такому договору арендатор не обязан.
Выводы по рассмотренным вопросам:
Как мы видим, вопросы, которым была посвящена эта статья, вызывают много трудностей в правоприменительной практике. Постановления Президиумов ВАС РФ разрешают далеко не все ситуации. Из рассмотренного можно выявить несколько основных позиций, которых следует придерживаться в случае судебного спора:
Отсутствие письменного договора управления не освобождает от внесения платы за содержание общего имущества
Вопрос отказа собственников как жилых, так и нежилых помещений вносить плату за содержание жилья в пользу управляющей компании или товарищества собственников жилья в связи с отсутствием соответствующего договора, подписанного указанными собственниками, является актуальным и периодически возникает в деятельности лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом. Это обусловлено тем обстоятельством, что в жилищном законодательстве отсутствует конкретная, точная формулировка в отношении данного вопроса.
Верховный Суд РФ неоднократно обращал внимание, что отсутствие у собственника помещения договора в письменной форме не может являться основанием для неоплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества.
Так, в определении Верховного Суда РФ от 22.01.2019 по делу № 308-ЭС18-14220 указано, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. При этом данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.
Указанный вывод подтвержден также пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. № 22.
Судом указано, что наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например, лифтом.
Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества.
Подобные выводы сделаны Верховным Судом РФ исходя из анализа ряда норм жилищного и гражданского законодательства.
О.С. Колоколова, заместитель прокурора города Краснотурьинска, советник юстиции
1. У нас нежилое помещение — офис в МКД.
2. В обслуживающей организации принуждают заключить доп. договор на вывоз мусора и снега
3. Обязаны ли мы заключать этот договор, ведь у нас уже есть договор с обслуживающей организацией по ремонту и содержанию общего имущества.?
4. Договор по обслуживанию дома, имеющийся у нас на руках, отличается от договора-оферты, размещенного на сайте УК, обслуживающей наш дом (у нас форма управления через УК). Разве договор с УК не должен быть един как для собственников жилых, так и нежилых помещений? По закону, тот договор-оферта, выставленный на сайте УК и для собственников нежилых помещений то же, или для нас, собственников нежилых помещений, отдельный договор на обслуживание заключается?
5. По урнам еще вопрос. Администрация требует поставить урну перед офисом. А разве в счет нашей оплаты за содержание и ремонт не включается то, что УК должна обеспечивать урнами каждый подъезд, включая подъезд к нежилому помещению? и кто должен обслуживать урну, стоящую около офиса? УК, которая обслуживает дом или сами собственники офиса- нежилого помещения?
ПС. Мы не против и сами платить за уборку урн отдельно, и за уборку снега и мусора, но только если по закону это так. Так как деньги платим немалые в УК и лишние деньги давать УК на «освоение» нет никакого желания.