Жилье ,
01 сен 2022, 10:45
0
В России изменился порядок выбора управляющих компаний. Что это значит
Эксперты объяснили, какие преимущества и недостатки для владельцев квартир в многоэтажках несет в себе новый закон
С 1 сентября 2022 года в России изменился порядок выбора управляющих компаний (УК) в многоквартирных домах (МКД). Новый закон вносит изменения в ст. 44 и 46 Жилищного кодекса России. Эксперты рассказали, как изменения повлияют на жизнь собственников квартир.
Что изменилось
Раньше для смены управляющей компании было достаточно, чтобы на общем собрании собственников (ОСС) помещений в МКД проголосовало более 50% присутствующих. Собрание же считается правомочным, если на нем присутствует половина жильцов, имеющих право голоса. Таким образом, решение по выбору управленцев могло быть принято четвертью голосов всех собственников помещений (25% плюс один голос).
«До принятия поправок новую управляющую компанию (УК) было выбрать проще, чем создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Условно минимум 26% голосов нужно было набрать за смену УК и 51% — за создание ТСЖ. Теперь условия сравнялись и жителям нет смысла менять УК. Стратегически более верное решение — создавать ТСЖ (организация самих жителей) и нанимать управляющую компанию как подрядчика от имени ТСЖ. Не понравится — ее легче будет сменить», — считает основатель и директор онлайн-сервиса для автоматизации УК и товариществ собственников недвижимости (ТСН) doma.ai Илья Сотонин.
Раньше для смены управляющей компании было достаточно, чтобы на общем собрании собственников помещений проголосовало более 50% присутствующих
(Фото: Максим Коротченко/ТАСС )
Преимущества нововведения
Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций. При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Изменения в порядке избрания УК станут приниматься более объективно, так как необходим будет учет голосов реального большинства собственников многоквартирного дома, добавляет юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Никита Кузьмин. А в связи с увеличением процента голосов, необходимого для избрания УК, до уровня процента голосов, необходимого для создания ТСЖ, у собственников многоквартирного дома появится альтернатива при выборе варианта для совместного управления общим имуществом, добавляет эксперт.
После внесения этих изменений добросовестные управляющие компании смогут перейти к долгосрочному планированию и сконцентрироваться на выполнении своих основных задач, что в целом положительно отразится на качестве жизни в многоквартирных домах, согласился операционный директор УК «ПИК-Комфорт» Илья Розанов. Он подчеркнул, что нововведение приведет к заметной стабилизации ситуации на рынке ЖКХ, который остается одним из самых высококонкурентных.
Риски для жильцов
К недостаткам нововведений старший юрист ProLegals Ольга Жукова относит и возможное снижения конкуренции между управляющими компаниями. Переход к необходимости абсолютного большинства для выбора УК может привести к блокированию возможности принятия этого решения в связи с отсутствием активного участия собственников в жизни МКД, считает юрист. То есть в связи с пассивностью собственников может даже не сформироваться кворум для принятия решения, пояснила Ольга Жукова.
Юрист обращает внимание еще на один аспект. Если управляющая компания не будет исполнять взятые на себя обязательства, а на собрание по выбору новой УК придет недостаточное количество собственников, то это затруднит или вообще сделает невозможным ее смену, поясняет Никита Кузьмин.
Нововведение приведет к снижению конкуренции на рынке УК и закрепощению жителей
(Фото: Станислав Красильников/ТАСС )
Илья Сотонин, основатель и директор онлайн-сервиса для автоматизации УК и ТСН doma.ai:
— Нововведение приведет к снижению конкуренции на рынке УК и закрепощению жителей. Ситуация, когда есть две группы жителей, которые все время голосуют за разные компании, мне никогда не встречалась. Никто не мешает жителям второй группы прийти на собрание первой и проголосовать против. А вот ситуации, когда старая УК всеми силами мешает группе жителей, которые хотят сами выбирать, кому доверить свой дом, встречаются повсеместно. Провести честное собрание — тяжкий труд для инициативных жителей. В стране большая часть собраний и так подделывается. Сейчас провести собрание по смене УК станет еще тяжелее.
К примеру, покупателю новостройки придется жить с навязанной застройщиком УК, а она чаще всего защищает интересы не собственника квартиры, а прикрывает гарантийные недоделки строителей. В итоге у управляющих компаний, как от застройщиков, так и независимых, будет меньше стимулов конкурировать за счет качества услуги, остается надежда только на переход к онлайн-собраниям.
В случае если в стране большая часть собраний станет проводиться онлайн на надежных площадках, где результаты голосования подделать будет невозможно, в отличие от подписей на бумаге, то ситуация с закрепощением жителей может поменяться. Однако увеличение необходимых голосов делает меньшинство активных жителей дома, которые хотят, чтобы их собственность обслуживалась нормально и хотят жить лучше, заложниками пассивного большинства.
Авторы
Вера Лунькова,
Георгий Трушин
Фото: РИА Новости
Президент России Владимир Путин в субботу, 11 июня, подписал закон, изменяющий порядок голосования при выборе управляющей компании. По новым правилам для выбора УК необходимо согласие более 50% от общего числа собственников многоквартирного дома. Поправки вступят в силу 1 сентября этого года.
Сейчас для выбора управляющей организации достаточно получить согласие 50% присутствующих на общем собрании собственников. Для того, чтобы общее собрание состоялось, в нем должны принять участие не менее 50% жильцов. Таким образом, решение о выборе управляющей компании могло быть принято четвертью голосов от общего числа собственников помещений.
Изменения в законодательство увеличивают количество голосов собственников для принятия решения о выборе управляющей компании до 50% плюс один голос от общего числа голосов собственников многоквартирного дома.
– У абсолютного большинства собственников появится возможность прийти к согласию в выборе управляющей организации и принять соответствующее решение, что исключит потенциальные конфликтные ситуации, а также значительно затруднит фальсификации и подкуп.
говорится в пояснительной записке к законопроекту
Как провести общее собрание собственников
Кто может проводить общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Какие вопросы можно решить на общем собрании собственников. Какие документы нужны, чтобы решение общего собрания собственников имело юридическую силу
1.Кто и когда может созывать общее собрание собственников?
Ежегодное общее собрание — обязанность собственников помещений в многоквартирном доме проводится во втором квартале, если ранее собрание собственников не установило другого порядка. Внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время. Инициатором внеочередного собрания может быть:
- любой собственник помещения в доме;
- ГКУ Дирекция ЖКХиБ административных округов Москвы;
- управляющая организация (или ТСЖ, ЖК, ЖСК);
- орган местного самоуправления или владелец спецсчета (только в специальных случаях, предусмотренных ЖК РФ).
2.Какие вопросы можно выносить на голосование собственников многоквартирного дома?
Общее собрание собственников может принимать решения о:
- реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта, переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
- выборе способа формирования фонда капитального ремонта, увеличении размеров взносов на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчете;
- получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;
- пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройстве этого участка, установке во дворе дома шлагбаума;
- заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме;
- выборе способа управления домом;
- выходе из программы реновации;
- текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- заключении собственниками, действующими от своего имени, договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
- согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
- других вопросах.
3.В каких формах можно проводить собрание?
Общее собрание собственников можно провести:
- в очной (совместное присутствие);
- заочной (опросным путем или с использованием системы);
- очно-заочной форме.
В зависимости от формы проведения собрания будут различаться содержание сообщения о собрании, которое нужно предварительно разослать собственникам, и процедура голосования.
При очном голосовании собственники лично присутствуют на собрании.
При проведении очно-заочного голосования собственники имеют право как лично присутствовать на собрании, так и проголосовать, ознакомившись с повесткой дня собрания заочно.
При заочном голосовании опросным путем собственники передают свои решения по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.
При заочном голосовании с использованием системы собственники вправе голосовать как в электронном виде посредством системы, так и в бумажном виде, предоставив рукописный бюллетень администратору собрания. Администратор собрания должен внести данные из бюллетеня в систему и загрузить отсканированный или сфотографированный бюллетень.
4.Как подготовиться к общему собранию собственников?
При подготовке к проведению общего собрания собственников помещений вам необходимо:
- Определить повестку дня общего собрания.
- Составить сообщение для оповещения собственников.
- Подготовить реестр собственников помещений в многоквартирном доме, а также формы бланков (бланк сообщения о проведении собрания, бланк решений собственника помещений, бланк протокола и так далее) в управляющей организации.
- Подготовить информационные материалы для ознакомления собственников. При проведении собрания в проекте «Электронный дом» информационные материалы можно загрузить в виде файлов во время подачи заявки на проведение собрания.
- Определить способ, которым вы уведомите собственников о проведении собрания.
Если вы будете проводить собрание в проекте «Электронный дом», пункты 2 и 3 выполнять не понадобится: сообщение для оповещения собственников и все бланки будут сформированы автоматически после подачи заявки, а реестр собственников при этой форме собрания можно не составлять.
5.Как уведомить собственников о проведении собрания?
Если раньше на общем собрании собственники уже определили, что объявления о новых собраниях можно размещать в подъезде, вы можете поступить так. Но если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись.
Уведомить всех собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить о проведении собрания собственников нужно будет и окружную Дирекцию ЖКХиБ, если в доме есть собственность города Москвы.
Также нужно будет вести реестр уведомлений, указывая в нем данные собственников и даты их оповещения. Если вы отправляете уведомление заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.
Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.
При проведении общего собрания в заочной форме с применением системы проекта «Электронный дом» инициатор подает в системе заявку. На основании этой заявки формируется сообщение о проведении собрания, которое автоматически публикуется для собственников, уже зарегистрированных в системе:
- на первом собрании в системе не позднее чем за 10 рабочих дней до начала голосования;
- на последующих общих собраниях — не позднее чем за 10 календарных дней.
Уведомить собственников, которые еще не зарегистрировались в системе, инициатор собрания должен тем способом, который определен на предыдущих собраниях (если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись).
6.Как провести голосование?
На очном собрании собственники знакомятся с материалами по вопросам, вынесенным на повестку, обсуждают эти вопросы и голосуют по каждому из них. Голосование по вопросам, заранее не включенным в повестку, силы иметь не будет.
Для участия в очном обсуждении и голосовании собственникам помещений необходимо иметь при себе паспорт и копию документа, подтверждающего право собственности на помещение, а представителям собственников помещения еще и документы, подтверждающие полномочия на представление интересов собственника на общем собрании. Впоследствии эти документы прикладываются приложением к протоколу протоколу собрания.
Голосование может проводиться как в письменной форме с заполнением бланков, так и, например, посредством поднятия рук с документальным засвидетельствованием решений собственников. Регламент и способы, которыми осуществляется голосование, могут быть утверждены общим собранием.
Голосование в заочной форме проводится в установленные вами сроки при помощи бланков, направленных собственникам вместе с сообщениями о проведении собрания, или в электронном виде посредством системы.
При проведении собрания в заочной форме с применением системы собственники могут голосовать как в электронном виде, так и в привычном бумажном. Бюллетени нужно получать у администратора собрания. Во время проведения собрания заполненный бланк с решениями по вопросам голосования сдается администратору собрания, который должен в течение часа внести данные из бюллетеня в систему и загрузить отсканированный или сфотографированный бюллетень.
Продолжительность голосования в заочной форме с применением системы может составлять от 7 до 60 дней.
Очно-заочная форма предполагает возможность проголосовать как заочно, так и лично присутствуя на собрании.
В бланках для голосования напротив каждого вопроса, решение по которому требуется от собственников, должны быть графы «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из вариантов ответа. Обратите внимание, если в ответе на вопрос отмечено сразу несколько ответов на один и тот же вопрос, если ответы на вопросы не проставлены, голос не засчитается при подсчете. Недействительным бланк будет считаться, если не указаны сведения о собственнике (представителе собственника) или если в бланке отсутствует подпись собственника (представителя).
7.Как считать голоса собственников?
Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение составляют вопросы, решение по которым принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме:
- о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета капремонта;
- о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- о выборе способа управления;
- о выборе управляющей организации;
- создании ТСЖ и утверждении его устава.
В ряде других случаев для принятия решения потребуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Подсчет голосов проводит счетная комиссия, протокол составляет секретарь общего собрания собственников. Протокол нужно составить не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания. В протоколе собрания обязательно должны содержаться:
- дата и регистрационный номер протокола;
- дата, место и форма проведения общего собрания;
- информация об инициаторах собрания;
- вопросы, вынесенные на повестку дня собрания;
- сведения о лицах, приглашенных и участвовавших в собрании;
- место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
- приложения к протоколу общего собрания.
Более детально с требованиями к оформлению протокола общего собрания собственников можно ознакомиться в приказе Минстроя России.
При проведении собрания с применением системы проекта «Электронный дом» подсчет голосов и формирование протокола осуществляется автоматически. Протокол формируется с учетом требований Жилищного кодекса РФ и Минстроя России. При этом оригинал протокола в соответствии с Жилищным кодексом РФ хранится в системе.
После окончания голосования и формирования протокола:
- в проекте «Электронный дом» для собственников публикуется новость об окончании собрания со ссылкой на протокол, который доступен для ознакомления и скачивания;
- протокол подписывается электронной цифровой подписью Департамента информационных технологий города Москвы;
- подписанный протокол со всеми приложениями направляется инициатору собрания в виде персональной новости;
- протокол со всеми приложениями автоматически направляется в МЖИ;
- информация о собрании автоматически передается в ГИС ЖКХ.
8.Что делать после собрания?
Не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников подлинники решений и протокола общего собрания собственников обязательно нужно представить в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, которые затем направляют эти документы в Мосжилинспекцию. Кроме того, в течение 10 дней их необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием. Копии документов хранятся по адресу, который также определяет общее собрание собственников.
Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в доме вне зависимости от того, принимали они участие в собрании или нет.
Если вы не согласны с решением, которое было принято общим собранием собственников с нарушением порядка, установленного Жилищным кодексом Российской Федерации (если вы не принимали участия в таком собрании или голосовали против принятия этого решения), и если это решение нарушает ваши права и законные интересы, вы можете обжаловать его.
Заявление об обжаловании можно подать в суд в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ваш голос не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение вам убытков.
Вы также можете обратиться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы, которая в свою очередь вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников.
9.Как проводить собрания и опросы собственников в режиме онлайн?
В электронном виде собрание можно провести заочно через систему ГИС ЖКХ или с помощью системы проекта «Электронный дом». При этом первое собрание проводится сразу в системе, поскольку для ГИС ЖКХ и региональных информационных систем не требуется проведения предварительного «бумажного» собрания для выбора системы.
Организовать общее собрание в онлайн-режиме могут собственники помещений, управляющие организации и жилищные объединения (ТСЖ, ЖСК, ЖК).
В случае непосредственного способа управления многоквартирным домом для проведения общего собрания собственников в онлайн-режиме собственники должны принять соответствующее решение на предварительном очном, очно-заочном или заочном (без использования системы онлайн) собрании собственников.
Чтобы провести собрание в «Электронном доме» нужно подать заявку в системе. При первом собрании в системе роль администратора выполняет инициатор. Для последующих собраний на первом нужно решить вопросы:
- о выборе администратора;
- о продолжительности голосования по вопросам повестки дня;
- о порядке приема администратором решений собственников.
При проведении собрания с использованием системы инициатор должен уведомить всех собственников, включая окружную Дирекцию ЖКХиБ, если в доме есть собственность города Москвы, указанными выше способами.
Чтобы пользоваться функционалом проекта «Электронный дом», нужно иметь учетную запись на mos.ru с указанным в ней адресом проживания, регистрации или собственности, а чтобы стать инициатором собрания и участвовать в нем, необходимо подтвердить право собственности на помещение.
Подробнее о проведении первого и последующих собраний читайте на сайте проекта «Электронный дом».
В России изменился порядок выбора управляющих компаний: что важно знать
С 1 сентября жители будут выбирать себе УК по новым правилам. Вместе с экспертами-юристами разбираемся, что важно знать об изменении порядка выбора управляющей компании в многоквартирных домах в России и как нововведения скажутся на быте собственников квартир.
Что изменилось
25 мая Госдума приняла в третьем, окончательном чтении поправки в статьи 44 и 46 Жилищного кодекса РФ, которые меняют правила выбора управляющей компании в многоквартирном доме. Поправки вступают в силу с 1 сентября и касаются требований к присутствию на собрании жильцов, где голосуют за УК.
Сейчас для выбора управленцев достаточно, чтобы проголосовало 50% присутствующих жильцов. При этом само собрание признается состоявшимся, если на него явилось не менее 50% собственников, имеющих право голоса. Итого для выбора УК достаточно 25% плюс один голос.
По новым правилам решение будет считаться законным, если за выбор УК проголосовало 50% собственников плюс один голос — таким образом планируют исключить ситуации, когда жильцы одного и того же дома проводят несколько собраний и выбирают больше одной управляющей компании.
«Нововведения связаны с большими проблемами в организации по управлению в многоквартирных домах, — поясняет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин. — Сейчас нередки случаи фальсификации решений собственников помещений. В целом существовавшую схему выбора УК нельзя считать объективным решением большинства собственников».
Преимущества нововведения
Поскольку теперь решение будет приниматься большинством голосов, жильцы больше не смогут разбиваться на микрогруппы и принимать противоречащие друг другу решения.
«Новые правила направлены на выявление решения большинства из всех собственников, а не только присутствовавших на собрании. Таким образом законодатель старается уменьшить количество новых собраний и обжалований результатов состоявшихся собраний по причине, что не все собственники либо были уведомлены о предстоящем собрании, либо не присутствовали на нем», — говорит Андрей Саунин.
Управляющий партнер юридической компании «Позиция Права» Егор Редин обращает внимание, что по новым правилам для выбора УК будет требоваться такое же количество голосов собственников, что и для создания ТСЖ. «С введением поправок проще будет создать ТСЖ, уже от его имени можно будет выбрать управляющую компанию и сменить ее при необходимости», — отмечает эксперт. Сейчас этот путь выбирается не так часто, поскольку технически проще сменить управленцев, чем создавать ТСЖ, и нанимать подрядчика уже от его имени. Но стратегически именно этот путь более удобен самим жильцам и позволяет контролировать деятельность УК.
К тому же, добавляет Егор Редин, голосование за управляющую компанию большинством голосов должно снизить число конфликтов между собственниками и минимизировать возможности подкупов и подтасовок со стороны УК.
Еще один момент — голосовать за выбор УК теперь можно будет через портал «Госуслуги». Это позволит принимать участие в собрании тем собственникам, которые находятся в отъезде или не могут присутствовать физически по другим причинам. Кроме того, говорит Андрей Саунин, голосование через «Госуслуги» минимизирует риски подделки решений собственников.
Плюсы новых правил
- нет возможности законно выбрать несколько УК для одного дома
- меньше поводов для конфликтов между собственниками
- есть стимул создать ТСЖ и нанимать УК от его имени
- можно голосовать дистанционно
- голоса верифицируются через «Госуслуги» — результаты сложнее подделать.
-
Риски для жильцов
Плюсов для собственников от нововведения больше, чем минусов, считают опрошенные редакцией эксперты. Но определенные слабые стороны у новых правил все же есть.
«Среди недостатков данной инициативы можно назвать возможность снижения конкуренции между управляющими компаниями, — говорит Егор Редин. — Также может возникнуть ситуация, когда собственнику придется сотрудничать с навязанной компанией от застройщика».
Управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов обращает внимание, что собрать необходимое по новым правилам число участников голосования может быть сложно.
«Здесь основная проблема — это кворум. И не потому, что не хотят голосовать: зачастую жильцы просто не получают сообщения или им неудобно в конкретное время участвовать в собраниях», — говорит эксперт, отмечая, что отчасти эта проблема снимается за счет голосования через «Госуслуги». «Достоверность определения голосующих посредством такой системы позволит избежать львиной доли исков, связанных с недействительностью собраний по причине фальсификации бюллетеней», — заключает эксперт.
Минусы новых правил
- возможно ослабление конкуренции между УК и, соответственно, снижение качества услуг
- инициативным жильцам придется прилагать усилия, чтобы привлечь на собрание тех собственников, которые не хотят принимать участие в жизни дома
- (По материалам сайта «Домклик»)