Смена владельца спецсчета на капитальный ремонт при смене управляющей компании

Владелец специального счета для формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета соответствующего решения.

При изменении владельца специального счета прежний владелец специального счета обязан передать новому владельцу специального счета все имеющиеся у него документы и информацию, связанную с формированием фонда капитального ремонта.

К новому владельцу специального счета переходят все права и обязанности прежнего владельца специального счета, включая права и обязанности, возникшие по договорам, заключенным с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет.

Договор специального счета может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о замене владельца специального счета или кредитной организации.

Прежний владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение десяти дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме новому владельцу или на вновь открытый специальный счет для формирования фонда капитального ремонта и предоставить в ГЖИ НСО справку о закрытии специального счета, соблюдая условие, определенное частью 4 статьи 175 ЖК РФ (один МКД – один специальный счет).

Новые владельцы специальных счетов, которые не предоставили в ГЖИ НСО протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о смене владельца, справку кредитной организации об открытии специального счета (в течение двадцати рабочих дней с момента открытия специального счета), а также акт приема-передачи денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт собственниками помещений, являются неучтенными в реестре специальных счетов органом госжилнадзора, а, следовательно, собственники помещений многоквартирных домов, достигшие возраста 70 и 80 лет не смогут получить компенсацию расходов по оплате взносов на капитальный ремонт.

Предлагаем владельцам специальных счетов своевременно предоставлять в ГЖИ НСО в письменном виде на юридический адрес: 630007, г. Новосибирск, ул. Красный проспект, д. 18, либо по фактическому местонахождению ГЖИ НСО по адресу: г. Новосибирск, ул. Красный проспект, д. 25, каб. 316 документы об изменении владельца специального счета, справку об открытии (закрытии) специального счета.

Как сменить владельца специального счета или банк, в котором он открыт

Напомним, что владельцем специального счета может быть товарищество собственников жилья (жилищно-строительный или иной специализированный кооператив), региональный оператор, а также управляющая компания. Чтобы сменить владельца спецсчета или банк, в котором он открыт, нужно поступить следующим образом.

Шаг 1. Провести общее собрание собственников, вынести на повестку дня вопрос о смене владельца специального счёта или банка, в котором он открыт.

Шаг 2. В течение пяти рабочих дней после принятия решения направить протокол общего собрания владельцу специального счёта.

Шаг 3. В течение 10 дней после получения протокола владелец специального счёта подаёт в банк заявление о расторжении договора специального счёта и перечислении остатка денежных средств.

Шаг 4. Банк перечисляет денежные средства на новый специальный счёт.

В связи с поступившими на собрании 5 марта 2017 года вопросами собственников помещений о причинах перевода взносов на капремонт на спецсчет, открываемый на имя Управляющей компании ООО «Базис», а не на имя ТСЖ, Правление ТСЖ Пудовкина 7 сообщает следующее.

В настоящее время взносы на капремонт перечисляются на счет регионального оператора (Фонд капитального ремонта города Москвы), который использует данные средства для капитального ремонта других домов. Согласно утвержденной региональным оператором программе капитального ремонта наш дом подлежит капитальному ремонту в 2039-2044 годах. До этого момента наши средства будут использоваться для капитального ремонта других домов города Москвы. У нас есть возможность принять решение об открытии счетсчета на имя либо ТСЖ, либо управляющей компании и перевести средства со счета регионального оператора на открытый спецсчет ТСЖ или управляющей компании. Далее мы сами будет контролировать данный счет и принимать в любое время решение о проведении капитального ремонта.

В случае, если спецсчет открывается на имя ТСЖ, то ТСЖ должно выставлять квитанции на оплату взносов на капремонт и обеспечивать взыскание задолженности по данным взносам. Плюс по счету необходимо постоянно подавать отчетность в Мосжилинспекцию. Т.е. открытие спецсчета на имя ТСЖ влечет достаточно большой объем административной работы, которую при нашей пассивной форме ТСЖ и отсутствии штатных работников ТСЖ возложить не на кого. При открытии спецсчета на имя управляющей компании вся эта административная работа возлагается на управляющую компанию.

При этом у многих собственников логично возникает вопрос о возможных злоупотреблениях со стороны управляющей компании при использовании средств, находящихся на спецсчете. Возникают вопросы, что случится, если с управляющей компанией расторгается договор управления, если управляющая компания становится банкротом, если управляющая компания использует данные средства на свои нужны и иные цели, не связанные с капремонтом дома.

Законодатель все эти опросы урегулировал в Жилищном кодексе. Ниже приведены статьи Жилищного кодекса, согласно которым по обязательствам владельца спецсчета не может быть наложено взыскание на средства, находящиеся на спецсчете, данные средства не включаются в конкурсную массу при банкротстве владельца спецсчета, средства на спецсчете могут быть использованы только на капремонт дома и не могут использоваться владельцем счета на другие цели (контроль возлагается на банк, в котором открыт спецсчет). При смене управляющей компании распоряжение счецсчетом переходит к лицу, которое определено решением общего собрания собственников помещений. Управляющая компания не вправе распоряжаться средствами на спецсчете без решения общего собрания собственников помещений. При таких существенных ограничениях риски открытия спецсчета на имя управляющей компании отсутствуют. При этом вся административная работа по обслуживанию спецсчета и взысканию взносов на капремонт ложится на управляющую компанию.

Согласно ст.166 Жилищного кодекса РФ

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Согласно ст.172 Жилищного кодекса РФ

Владелец специального счета обязан представлять в орган государственного жилищного надзора сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт, сведения о размере средств, поступивших в качестве взносов на капитальный ремонт, сведения о размере израсходованных средств на капитальный ремонт со специального счета, сведения о размере остатка средств на специальном счете, сведения о заключении договора займа и (или) кредитного договора на проведение капитального ремонта с приложением заверенных копий таких договоров.

Согласно ст.174 Жилищного кодекса РФ

Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации, оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных статьей 166 Жилищного кодекса.

Согласно ст.175 Жилищного кодекса РФ

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме.

На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме, заключенных на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта либо на ином законном основании.

В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.

В случае принятия решения о ликвидации и (или) реорганизации владельца специального счета, признания владельца специального счета банкротом, а также в случае, если управляющей организацией, товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, являющимися владельцами специального счета, прекращено управление многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в этом доме либо такое прекращение деятельности по управлению многоквартирным домом предусмотрено законодательством или решением суда, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны на общем собрании принять решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта.

К владельцу специального счета, определенному на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, с момента принятия такого решения переходят все права и обязанности прежнего владельца специального счета, включая права и обязанности, возникшие по договорам, заключенным с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет.

Прежний владелец специального счета в течение трех дней с даты принятия решения о выборе владельца специального счета обязан передать, а владелец специального счета, определенный в соответствии с решением общего собрания собственников помещений, принять документы, связанные с открытием и ведением специального счета, в том числе договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет, документы, представляемые в органы государственного жилищного надзора, и иные документы, связанные с осуществлением деятельности владельца специального счета.

Согласно ст.175.1 Жилищного кодекса РФ

1. Владелец специального счета на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме размещает временно свободные средства фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации.

2. Доходы, полученные от размещения на специальном депозите временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, могут использоваться только в целях, указанных в статье 174 настоящего Кодекса.

3. Внесение денежных средств на специальный депозит осуществляется исключительно со специального счета. Возврат денежных средств, размещенных на специальном депозите, и уплата процентов по нему допускаются только на специальный счет владельца такого счета.

Согласно ст.177 Жилищного кодекса РФ

1. По специальному счету могут совершаться следующие операции:

1) списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и расчетами за иные услуги и (или) работы, указанные в статье 174 настоящего Кодекса;

2) списание денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и (или) работ, указанных в статье 174 настоящего Кодекса, уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;

3) в случае смены специального счета перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;

4) в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;

5) зачисление взносов на капитальный ремонт, пеней за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;

5.1) зачисление средств финансовой поддержки за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта РФ;

6) начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета;

7) перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

7.1) размещение денежных средств (части денежных средств) на специальном депозите и их зачисление со специального счета на специальный депозит, возврат денежных средств (части денежных средств), процентов от размещения денежных средств на специальном депозите в соответствии с условиями договора специального депозита на специальный счет;

2. Операции по специальному счету, не предусмотренные частью 1 настоящей статьи, не допускаются.

3. Банк обязан обеспечивать соответствие осуществляемых операций по специальному счету требованиям Жилищного кодекса.

4. Операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении следующих документов:

1) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ . Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости таких услуг и (или) работ.

5. Операции по списанию со специального счета денежных средств в счет возврата кредитов, займов и на уплату процентов по кредитам, займам, полученным на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, могут осуществляться банком по распоряжению владельца специального счета на основании:

1) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение такого собрания о заключении кредитного договора, договора займа соответственно с банком, займодавцем с указанием этих банка, займодавца, суммы и цели кредита, займа;

2) кредитного договора, договора займа.

6. Банк отказывает в выполнении распоряжения владельца специального счета о совершении соответствующей операции, в подтверждение которой не представлены документы, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи.

7. Банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета предоставляют по требованию любого собственника помещения в многоквартирном доме, а также по запросу органа государственного жилищного надзора информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету.

Владельцем специального счета, на котором собственники иногда собирают взносы на капремонт, может быть тот, кто управляет домом (управляющая организация, товарищество, кооператив) либо региональный оператор. Иногда собственникам надо изменить владельца спецсчета. Как это делается, описано в частях 8 – 12 ст. 175 ЖК РФ.

О каких случаях там идёт речь:
— ликвидация или реорганизации организации, которая является владельцем специального счета,
— признание владельца спецсчета банкротом,
— управляющая организация, товарищество, кооператив, являющиеся владельцами специальных счетов, прекращают управление многоквартирным домом – хоть по решению общего собрания собственников, хоть по решению суда или любой другой причине, предусмотренной законом.

Порядок смены владельца спецсчета

В этих случаях собственники обязаны на общем собрании принять решение либо о выборе нового владельца спецсчета или об изменении способа формирования фонда капремонта. Такое решение нужно принять и реализовать не позже чем в течение двух месяцев с того момента, как владелец спецсчета прекратит управление домом. Поэтому многие, кто меняет управляющую организацию, являющуюся владельцем спецсчета, вместе с вопросами о выборе новой компании включают в повестку и вопросы относительно судьбы спецсчета.

При этом ЖК РФ предполагает, что за месяц до истечения указанного двухмесячного срока муниципалитет возьмет и проведет собрание для решения вопросов о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капремонта. Однако не стоит надеяться на местные власти: им неважно, что будет со спецсчетом, а проще принять решение об определении регионального оператора владельцем специального счета.

Другими словами, если собственников устраивает регоператор как будущий владелец спецсчета, то можно ничего не делать. Если же нужно выбрать владельцем вновь выбранную управляющую организацию или создаваемое товарищество, то нужно поторопиться и выбрать нового владельца спецсчета и сразу уведомить:
— старого владельца (чтобы передал документы),
— администрацию (чтобы не назначила владельцем оператора),
— орган жилищного надзора (чтобы внес изменения в реестр владельцев спецсчетов),
— банк.

В некоторых регионах принято уведомлять также фонд капитального ремонта.

Старый владелец спецсчета в течение трех дней с даты принятия решения о выборе нового владельца обязан передать документы, связанные с открытием и ведением специального счета, в том числе договоры с банком, документы, представляемые в орган жилищного надзора, и другие документы, связанные с работой по спецсчету. На практике не все так гладко, как в ЖК РФ, поэтому владельцам спецсчетов иногда приходится разбираться в судах, но это уже головная боль нового владельца, а не инициатора собрания.

Инициатор собрания, ожидая подобные трудности, может добавить в повестку собрания вопрос о наделении вновь выбранной организации полномочиями по обращению в суд.

Важно. Собственники могут решить поменять владельца спецсчета и в других случаях. Например, спецсчет был открыт на имя регоператора, а потом они захотели назначить владельцем управляющую организацию, или наоборот. Иногда вместе с решением о замене владельца спецсчета собственники меняют и банк.

Повестка собрания

Повестку собрания стоит посмотреть на сайте ФКР своего региона, так как такие образцы лучше учитывают региональные особенности. Там же могут быть подробные методические рекомендации и образцы документов. Еще полезно посмотреть на сайте органа жилищного надзора шаблон уведомления о смене владельца спецсчета.

Примерно повестка будет выглядеть так:

В повестке	В решении
Замена владельца специального счета для формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома (лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете).	Заменить владельца специального счета для формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома, расположенного по адресу: _____________________________. Определить ______ «______________» (ОГРН _________, ИНН __________) владельцем специального счета (лицом, уполномоченным на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете) _________________.
Выбор кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет.	В качестве кредитной организации, осуществляющей деятельность по открытию и ведению специальных счетов, в которой будет открыт специальный счет, выбрать ___________ (ОГРН _________).
Выбор лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, в том числе с использованием ГИС ЖКХ.	В качестве лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, выбрать ______ «______________» (ОГРН _________, ИНН __________).
Определение порядка представления платежных документов и размера расходов, связанных с предоставлением платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт, определение условий оплаты этих услуг.	Определить порядок представления платежных документов и условий оплаты услуг, связанных с предоставлением платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт: _____________________.
Определение лица, уполномоченного на представление интересов собственников помещений многоквартирного дома в отношениях с региональным Фондом капитального ремонта МКД, а также с новым владельцем специального счета в связи с заменой владельца специального счета.	Уполномочить _______________ на представление интересов собственников помещений многоквартирного дома в отношениях с региональным Фондом капитального ремонта МКД, а также с новым владельцем специального счета в связи с заменой владельца специального счета.

Разумеется, решения по вопросам должны быть согласованы с будущим владельцем спецсчета, а вопросы по платежкам – также с лицом, которое эти платежки будет выставлять.

Источник фото: https://www.pexels.com/

Как показала практика, нередкими в настоящее время являются ситуации, когда собственники помещений, принимая решение о выборе нового способа управления многоквартирным домом или о выборе иной управляющей организации, также решают сменить и кредитную организацию, в которой открыт специальный счет для формирования на нем фонда капитального ремонта.

Рассмотрим такую ситуацию на примере выбора новой управляющей организации, которая по решению собственников помещений становится новым владельцем специального счета.

Следует отметить, что когда происходит только смена управляющей организации и не принимается никаких решений о замене кредитной организации, у собственников помещений возникает обязанность не позднее чем в течение 2 месяцев с даты прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом прежней УО принять и реализовать решение о выборе нового владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. Это прямо предусмотрено ч. 8 ст. 175 ЖК РФ.

При определении вновь выбранной управляющей организации новым владельцем специального счета на основании решения общего собрания собственников помещений права и обязанности прежнего владельца специального счета, включая права и обязанности, возникшие по договорам, заключенным с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет, а также по иным договорам займа и (или) кредитным договорам, по которым погашение соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за счет средств, поступающих на специальный счет (при их наличии), переходят к новому владельцу специального счета. Об этом сказано в ч. 10 ст. 175 ЖК РФ.

Для реализации закрепленного жилищным законодательством правопреемства между бывшим и нынешним владельцем спецсчета прежний его владелец в течение 3 дней с даты принятия решения о выборе нового владельца специального счета обязан передать ему документы, связанные с открытием и ведением специального счета, в том числе договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет, документы, представляемые в органы государственного жилищного надзора, и иные документы, связанные с осуществлением деятельности владельца специального счета, а также договоры займа и (или) кредитные договоры, по которым погашение соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за счет средств, поступающих на специальный счет (при их наличии). Новый владелец спецсчета обязан перечисленные документы принять. Так установлено в ч. 12 ст. 175 ЖК РФ.

Таким образом, в ситуации, когда управляющая организация прекращает управление многоквартирным домом ввиду выбора собственниками помещений новой УО или нового способа управления, к новому лицу, определенному собственниками помещений в качестве владельца специального счета, переходят права и обязанности прежнего владельца спецсчета по договору, заключенному с кредитной организацией. В этом случае договор специального счета сохраняется в силе (см. ч. 3 ст. 176 ЖК РФ).

От рассмотренной ситуации, достаточно полно урегулированной нормами ст. 175 ЖК РФ, следует отличать ситуацию, вынесенную в заголовок данной статьи – когда собственниками помещений принято решение и о смене управляющей организации, и о выборе новой кредитной организации, в которой будет открыт спецсчет для финансирования капитального ремонта.

В данном случае необходимо обратиться к положениям ст. 176 ЖК РФ, регулирующей отношения, связанные с закрытием спецсчета (расторжением договора специального счета).

В ч. 3 ст. 176 ЖК РФ перечислены случаи, когда договор специального счета может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета.

К таким случаям относятся принятые общим собранием собственников решения:

• об изменении способа формирования фонда капитального ремонта,

• о замене владельца специального счета,

• о замене кредитной организации (при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме).

Согласно ч. 5 ст. 176 ЖК РФ, владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение десяти дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если владельцем специального счета не расторгнут договор специального счета либо не подано заявление о перечислении остатка средств, находящихся на специальном счете, на счет регионального оператора или другой специальный счет в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в срок, установленный ч. 5 ст. 176 ЖК РФ, любой собственник помещения в многоквартирном доме, а в случае, предусмотренном п. 1 ч. 4 ст. 176 ЖК РФ, также региональный оператор вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете этого многоквартирного дома, с перечислением их на другой специальный счет или на счет регионального оператора.

Поскольку в ч. 5 ст. 176 ЖК РФ прямо не указано, какой именно владелец специального счета (прежний или вновь выбранный собственниками) должен обратиться в кредитную организацию, где ранее был открыт специальный счет, для целей его закрытия в связи с выбором собственниками помещений другой кредитной организации для открытия специального счета, на практике возникают вопросы, связанные с порядком (последовательностью и сроками) действий, которые должны совершить «старый» и «новый» владельцы спецсчетов при смене кредитной организации.

При этом бывает, что ранее управлявшая многоквартирным домом УО — прежний владелец спецсчета -не исполняет обязанностей по его закрытию, ссылаясь на то, что она больше не является владельцем специального счета, поэтому, утратив права и обязанности по договору спецсчета, не обладает полномочиями по расторжению соответствующего договора с банком.

Рассматривая подобную ситуацию, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 30.08.2018 N 17АП-10894/2018-АК по делу N А71-22320/2017 указывает на следующее:

«Из содержания положений ст. 175, ст. 176
Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что возможна замена стороны по договору специального счета в случае принятия собственниками решения о замене владельца специального счета, но не в случае принятия решения о выборе другого владельца специального счета и другой кредитной организации, в которой открывается специальный счет.

Соответственно, толкование норм ч. 8, ч. 10 ст. 175
Жилищного кодекса Российской Федерации должно осуществляться не только с учетом того, что собственники помещений выбрали нового владельца специального счета, но и того факта, что они выбрали другую кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет.

С учетом положений ст. 175, ч. 4 ст. 176
Жилищного кодекса Российской Федерации после выбора собственниками нового владельца специального счета ООО «…» и выбора новой кредитной организации ПАО «…», прежняя управляющая организация ООО «…» обязана подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств на другой специальный счет».

Т.е., в данной ситуации следует руководствоваться совокупностью норм ч. 3, ч. 4, ч. 5 ст. 176 ЖК РФ, из которых можно сделать вывод о том, что заявление о закрытии специального счета подается в банк прежним его владельцем.

Таким образом, когда меняется и владелец специального счета, и кредитная организация, необходимо осуществить следующие действия:

• прежнему владельцу спецсчета (прежней УО) — в течение 10 дней с момента получения соответствующего протокола ОСС — направить в банк заявление о расторжении договора специального счета и о перечислении остатка денежных средств на специальный счет, открытый в иной кредитной организации, указанной в решении общего собрания собственников;

• новому владельцу спецсчета — для открытия спецсчета представить в кредитную организацию, выбранную собственниками помещений, оформленное протоколом решение общего собрания, принятое в соответствии с п. 1.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, и другие документы, предусмотренные банковскими правилами.

В том случае, если прежний владелец спецсчета не обратится своевременно в банк с заявлением о расторжении договора специального счета и о перечислении остатка денежных средств на специальный счет, открытый в иной кредитной организации, новый владелец спецсчета сможет попробовать взыскать с него проценты за пользование чужими денежными средствами (см., например, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 05.12.2019 N Ф06-53756/2019 по делу N А57-28303/2018, Определением Верховного Суда РФ от 10.04.2020 N 306-ЭС20-3276 отказано в его пересмотре).

При этом в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 26.11.2019 N Ф09-8194/19 по делу N А07-35786/2018 содержится такое «интересное» утверждение, не позволяющее старой УО – прежнему владельцу спецсчета удерживать на нем денежные средства до момента открытия нового спецсчета новым владельцем: «действующее законодательство не предоставляет ответчику права после прекращения управления многоквартирным домом продолжать удерживать собранные собственниками помещения денежные средства на капитальный ремонт у себя до момента, пока новая управляющая компания не откроет соответствующего специального счета. Отсутствие специального счета не образует надлежащих правовых оснований для удержания денежных средств управляющей организацией после прекращения ею деятельности по управлению МКД».

Придя к такому выводу, суд удовлетворил требование новой управляющей организации (нового владельца спецсчета) о взыскании с прежней УО процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ЖК РФ), исчислив их с момента прекращения управления многоквартирным домом прежней УО, отметив, «что истец как управляющая компания был выбран позднее, однако это не влияет на его право взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с момента прекращения ответчиком управления многоквартирным домом, так как в спорных правоотношениях и истец, и ответчик действуют не в собственных интересах, а в интересах собственников помещений многоквартирного дома».

С учетом изложенного, можно сделать вывод о том, что лицу, прекратившему управление многоквартирным домом (не важно, УО или ТСЖ), являющемуся владельцем специального счета, необходимо в случае смены собственниками помещений способа управления или управляющей организации и выбора новой кредитной организации, в которой должен быть открыть спецсчет для формирования фонда капитального ремонта, необходимо своевременно
обратиться в банк с заявлением о расторжении договора специального банковского счета и о перечислении остатка денежных средств на другой специальный счет, открытый новым владельцем в иной кредитной организации, для исключения рисков уплаты в дальнейшем процентов за пользование чужими денежными средствами.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе тут.

Собственники помещений на ОСС могут выбрать способом формирования фонда капремонта спецсчёт, а его владельцем – регионального оператора. Позже они вправе передумать, например, если создали в доме ТСН. Рассказываем, может ли регоператор в такой ситуации отказаться передавать средства МКД на капремонт новому владельцу счёта и почему.

Владельцем спецсчёта на капремонт может быть регоператор, УО, кооператив или ТСЖ

Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, и пени за просрочку платежей, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на спецсчёте, образуют фонд капитального ремонта этого МКД (ч. 1 ст. 170 ЖК РФ).

Собственники помещений вправе выбрать один из способов формирования такого фонда – перечисление взносов на специальный счёт или на счёт регионального оператора (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ). Решение принимается на общем собрании собственников. Также на ОСС утверждается размер взноса на капремонт, если он больше минимального, выбирается банк для специального счёта и лицо, уполномоченное на открытие счёта и совершение операций по нему (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Права на средства, находящиеся на спецсчёте, в соответствии с ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ принадлежат собственникам помещений в МКД. Эти деньги используются в целях, указанных в ст. 174 ЖК РФ. При этом, согласно ч. ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ, владельцем спецсчёта может быть:

• товарищество собственников жилья;
• жилищный/специализированный потребительский кооператив;
• управляющая организация.

Также собственники вправе назначить владельцем специального счёта регионального оператора. Чтобы открыть спецсчёт, лицо, выбранное собственниками в качестве владельца, должно предъявить в кредитной организации оформленный протокол ОСС и иные документы, которые требует банк (ч. 1 ст. 176 ЖК РФ).

Договор спецсчёта может быть расторгнут по заявлению его владельца также при наличии протокола общего собрания собственников об изменении способа формирования фонда капремонта, смене владельца спецсчёта или кредитной организации. Сделать это можно только в том случае, если по такому счёту нет непогашенной задолженности по кредиту, полученному в банке ранее на проведение капремонта.

Для внесения указанных изменений владелец спецсчёта должен подать заявление в банк о расторжении договора и перечислении остатка денежных средств в течение 10 дней после получения соответствующего решения ОСС. Если же владелец не делает этого, то с заявление вправе обратиться любой собственник.

Может ли банк списать задолженность ТСЖ со спецсчёта капремонта

Владельца спецсчёта на капремонт выбирают собственники на общем собрании

Рассмотрим пример из судебной практики, когда собственники помещений в одном из многоквартирных домов Ярославля отстаивали своё право сменить владельца спецсчёта. Изначально они приняли решение открыть такой счёт, а владельцем назначили регионального оператора.

Но в конце 2018 года они провели внеочередное общее собрание, создали ТСН и выбрали товарищество владельцем спецсчёта капремонта. Председатель ТСН неоднократно направляла регоператору письма, приложив документы, которые подтверждали, что собственники решили сменить владельца спецсчёта. Собственники просили, чтобы региональный оператор перевёл средства фонда капремонта их дома на спецсчёт, открытый ТСН.

Но региональный Фонд капремонта на письма не отреагировал, и председатель товарищества обратилась в суд с исковым заявлением, чтобы регоператора принудили перечислить деньги. Ответчик же настаивал на том, что:

• ТСН не может быть владельцем спецсчёта, так как в ст. 175 ЖК РФ такая возможность не указана;
• истец не предоставил справку из банка об открытии спецсчёта, а это обязательно при подаче документов для перевода средств после смены владельца такого счёта;
• в пакете документов, направленных собственниками в его адрес, не было подтверждения, что ТСН управляет многоквартирным домом.

Фонд капитального ремонта и способы его формирования

ТСН, как и ТСЖ, может стать владельцем спецсчёта на капремонт по решению общего собрания собственников

Главный вопрос, который исследовал суд, разбирая спор ТСН и регоператора капремонта, сводился к тому, может ли товарищество собственников недвижимости быть владельцем специального счёта. Судья указал, что:

1. В соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 50 ГК РФ, юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах, в частности, товариществ собственников недвижимости.
2. ТСН – добровольное объединение собственников недвижимого имущества для совместного владения, пользования и распоряжения общедолевым имуществом, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (ч. 1 ст. 123.12 ГК РФ).
3. В силу ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признаётся вид ТСН, представляющий собой объединение владельцев помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом, деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг в МКД и иных целей.

Соответственно, гражданское и жилищное законодательство рассматривает товарищество собственников жилья в качестве вида товарищества собственников недвижимости. Согласно ч. ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ, ТСЖ вправе быть владельцем спецсчёта капремонта, а значит, ТСН также может выступать в таком качестве по решению собственников помещений в доме.

Доводы регоператора о том, что ТСН не прислало необходимые для смены владельца спецсчёта документы, суд также опроверг. Поскольку председатель товарищества представила подтверждение: сопроводительные письма и опись приложений, где были указаны документы, которые она направляла регоператору, в том числе Устав ТСН, оригинал и копию справки из банка об открытии счёта, протоколы ОСС.

Таким образом, суд сделал вывод о том, что у регионального оператора капремонта не было причин отказать собственникам помещений в МКД в переводе средств фонда капитального ремонта их дома на спецсчёт, открытый ТСН. Иск председателя товарищества был удовлетворён.

Как оформить кредит на капитальный ремонт в доме со спецсчётом

Запомнить

В соответствии со ст. 175 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме могут на ОСС принять решение об открытии спецсчёта для фонда капремонта их общего имущества в доме, а также о смене его владельца.

Владельцем такого счёта может быть регоператор, УО, кооператив или товарищество собственников жилья, управляющие МКД. При этом ТСН приравнивается к ТСЖ и также выступает в роли владельца спецсчёта, если такое решение будет принято на общем собрании собственников.

Прежний владелец счёта не вправе отказать собственникам в передаче средств фонда новому владельцу, если ему предоставлены все необходимые для этого документы, а также отсутствует задолженность по оплате выполненных работ по капитальному ремонту.

При этом не является препятствием для смены владельца счёта и тот факт, что ранее собственники взяли в банке кредит на капремонт и выплачивают его со своего спецсчёта. В таком случае все обязательства по кредитному договору переходят к новому владельцу счёта со средствами фонда капитального ремонта (ч. 10 ст. 175 ЖК РФ).

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 748 подписчикам

Статьи по теме