В России средняя сметная стоимость строительства 1 кв. м в новостройках составляет 49,5 тыс. руб., а средняя стоимость предложения для покупателей — 53,8 тыс. руб.
В среднем по России сметная стоимость строительства многоквартирных домов составляет 49,5 тыс. руб. При этом стоимость предложения в новостройках для покупателей достигает 53,8 тыс. руб., а на вторичном рынке — 60 тыс. руб. Таким образом, разница в стоимости строительства для девелоперов и цене для конечного покупателя составляет 8%, или 4,3 тыс. руб. Такие данные приводятся в справке, подготовленной Союзом инженеров-сметчиков России на сентябрь 2019 года.
Специалисты Союза сравнили среднюю стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового сегмента с ценами на рынке недвижимости по регионам. Показатели себестоимости приводятся в рублях на 1 кв. м общей площади квартир жилых зданий с учетом НДС. Учитываются базовая отделка квартиры, лифты, наружные сети, благоустройство территории и развитие инфраструктуры, а также затраты застройщиков в процессе подготовки, строительства и сдачи дома. Для домов без отделки эти показатели должны быть уменьшены на 6–8%, поясняется в методологии расчетов.
Самые высокие цены и разница между сметной стоимостью строительства и цены для покупателей в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. Согласно исследованию, в столице застройщику возведение 1 кв. м обходится в 95,6 тыс. руб., а стоимость для клиента — 150 тыс. руб. Таким образом, девелопер получает разницу между затратами на стройку после продажи жилья в среднем 36,3%. В Санкт-Петербурге и Подмосковье эта разница составляет 23,7% (88,4 тыс. руб. и 115,9 тыс. руб. за 1 кв. м) и 16,22% (74,8 тыс. руб. и 89,3 тыс. руб. за 1 кв. м) соответственно.
В большинстве регионов России средняя сметная стоимость строительства меньше 50 тыс. руб. за 1 кв. м и редко превышает показатель в 60 тыс. руб. за «квадрат». Диапазон цен строительства для девелоперов (за исключением столичных регионов) — от 36 тыс. руб. до 66 тыс. руб. за «квадрат», следует из справки. Также разница в сметной стоимости и ценах предложения во многих регионах составляет менее 10% и даже 5%.
Средняя стоимость строительства и цены на жилье в новостройках
Высокая стоимость строительства и маржа девелопера в целом выше в крупных городах России, чем в небольших населенных пунктах. В некоторых северных регионах сметная стоимость высока из-за сложных климатических условий и удаленности городов от всей инфраструктуры. Однако, согласно исследованию, в Таймырском Долгано-Ненецком районе Красноярского края разница между сметной стоимостью строительства и продажей жилья отрицательная. При строительной стоимости «квадрата» в новостройках в 36,3 тыс. руб. средняя стоимость предложения составляет 35,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Похожая ситуация отмечается и в Иркутской области (Усть-Ордынский Бурятский округ).
Девелоперская маржа сжимается
Времена, когда девелоперский бизнес был сверхдоходным, закончились еще в 2007 году, отмечает директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России, президент МООСРСО «Союз инженеров-сметчиков» Павел Горячкин. По его словам, во многих регионах прибыль носит оборотный характер и не является сверхдоходом — это, скорее, бизнес ради бизнеса.
«Последние два года мы отмечаем тенденцию, что в некоторых регионах стоимость продажи ниже себестоимости строительства. Это говорит о плохой экономике девелоперских проектов — маржи либо нет, либо может уйти в минус», — говорит Горячкин.
Сегодня разумный диапазон маржинальности девелоперского бизнеса находится в диапазоне от 12% до 18% и должен превышать затраты от строительства до продажи квартир в новостройках, говорит Горячкин. Регионы, где получают такую рентабельность, сегодня можно пересчитать по пальцам, отмечают эксперт. Также немного регионов, где маржа застройщика составляет еще приемлемый для бизнеса уровень в 8–12%, продолжает Горячкин.
Девелоперы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», говорят и о сокращении маржи застройщиков. Сегодня, по оценке генерального директора компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексея Перлина, показатель, к которому стремятся застройщики, — уровень маржинальности не ниже минимального порога в 10–15%. Это именно та самая финансовая подушка безопасности на случай изменения конъюнктуры рынка, будь то резкое падение спроса, рост стоимости строительных материалов, поправки в 214-ФЗ или любые другие события, подразумевающие неучтенные издержки, поясняет он.
Строительство является одной из самых низкорентабельных отраслей российской экономики, убежден генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. По данным ФНС РФ, в 2018 году рентабельность продаж в строительстве составила 6,1%, тогда как, скажем, в добыче различных полезных ископаемых этот показатель варьируется от 30% до 50%. Такой показатель прямо связан с относительно высоким уровнем издержек и невысоким уровнем цен в большинстве регионов страны, поясняет Игнахин.
Вместе с тем нельзя сказать, что ситуация везде одинакова. В Москве, Санкт-Петербурге и ряде других регионов (преимущественно в крупных городах) рентабельность строительства, конечно, намного выше, поэтому здесь эта отрасль активно развивается, но в целом по стране ситуация действительно сложная, считает Игнахин. Особенно такое положение дел неприятно в связи с переходом на проектное финансирование. По его словам, средняя стоимость заемного капитала под строительство (12–13%) выше средней рентабельности в строительстве, что создает проблемы при получении кредитов застройщиками — банки считают такие инвестиции рискованными.
Строительство домов как бизнес
Многим россиянам не видится привлекательной покупка квартиры в многоэтажке, и они предпочитают альтернативу — строительство собственного дома или коттеджа.
Приведенный бизнес план строительства домов является приблизительным, но вы можете взять его за основу и использовать реальные цифры исходя из ваших реальных условий.
Дополнительный стимул к росту рынка услуг по строительству коттеджей — упрощение и удешевление технологий, что позволяет бригадам обслуживать большее количество заказов.
Целевая аудитория строительной компании
ЦА для поставщиков услуг по строительству коттеджей — работающие люди с достатком выше среднего в возрасте 30-55 лет, как правило, семейные. Они же будут основными фактическими плательщиками за своих родителей-пенсионеров, если те — заказчики услуг. К переезду за город обычно сильнее тяготеют жители центральных и промышленных районов, с годами устающие от окружающих шумов.
Услуги по строительству коттеджей востребованы, особенно в городах юга России, куда традиционно стремятся переехать более обеспеченные северяне. Там есть возможность не просто жить за городом, но и вести небольшое хозяйство или иметь сад.
Загородные дома также популярны среди жителей мегаполисов, уставших от городского шума и суеты. Кроме того, стоимость квадратного метра коттеджа и коммунальные услуги значительно ниже, чем у квартиры соизмеримой площади.
Уровень конкуренции
Конкуренцию на рынке строительства коттеджей можно охарактеризовать как умеренную. С одной стороны, порог входа в бизнес достаточно высокий: требуются вложения в технику, стройматериалы и квалифицированный персонал. Фактически, все игроки рынка — это самостоятельные строительные компании.
Бригады, работающие неофициально, по «объявлениям», имеют мало шансов получить хороший заказ: предоплату в больших суммах им никто не даст, а своих средств в достаточном объеме у них, скорее всего, нет. С другой стороны, емкость рынка пока что небольшая (если сравнивать со строительством многоквартирных домов), хотя она с годами и растет.
Хороший бизнес план строительства домов должен включать ответ на вопрос — как обойти конкурентов?
Необходимые помещения
Поскольку бизнес по строительству коттеджей придется вести в ранге полноценной строительной фирмы, потребуется арендовать сразу несколько помещений.
Во-первых, это офис для встреч с клиентами. Оптимальная площадь: 20-25 кв.м. Его месячная аренда обойдется в 25-30 тыс. руб. (Москва), 15-20 тыс. (регионы). В первый год предстоит вложиться в ремонт — это обойдется примерно в 300-350 тыс. руб.
Во-вторых, потребуется помещение складского типа под оборудование, некоторые материалы и инвентарь. Оптимальная площадь: 30-35 кв.м. Месячная такого склада будет стоить порядка 15-20 тыс. руб. (Москва), 8-10 тыс. (регионы).
Всего вложений в помещения в первый год работы: 1,2-1,4 млн. руб. (Москва), 800-900 тыс. (регионы).
Оборудование и техника
Из расчета на работу небольшой бригады в 10 человек понадобится следующий комплект инструментов:
| Наименование | Количество | Цена, руб | Итого |
| Перфоратор | 2 | 10 000 | 20000 |
| Дрель | 2 | 10 000 | 20000 |
| Шуруповерт | 5 | 10 000 | 50000 |
| Электролобзик | 2 | 5 000 | 10000 |
| Болгарка | 2 | 20 000 | 40000 |
| Электрорубанок | 2 | 10 000 | 20000 |
| Лазерный уровень | 1 | 5 000 | 5000 |
| Итого | 165000 |
Для перевозки части стройматериалов и инвентаря также потребуется грузовой автомобиль. Выгоднее купить его в собственность, чем арендовать. Оптимальный вариант — грузовой «Соболь», он стоит 400-450 тыс. руб.
Всего вложений в оборудование и в автомобиль: 470-520 тыс. руб.
Периодически предстоит заказывать различную спецтехнику (автокраны, погрузчики, бульдозеры и т.д.). В среднем 1 час аренды машин стоит 1200-1500 руб. Для строительства коттеджа площадью 120-150 кв.м. среднее количество часов аренды спецтехники в месяц — 250-300 часов.
Расходы на аренду спецтехники в год: 3,6-4 млн. руб. Всего расходов в первый год на технику и оборудование: 4,1-4,5 млн. руб.
Персонал
Оптимальный штат бригады мастеров небольшой строительной компании: 10 человек. В их числе могут быть представлены специалисты таких профессий:
| Специальность | Кол-во, чел | ЗП, руб | Итого, руб |
| Плотник | 2 | 45000 | 90000 |
| Разнорабочий | 4 | 30000 | 120000 |
| Каменщик | 2 | 50 000 | 100000 |
| Кровельщик | 1 | 50 000 | 50000 |
| Сварщик | 1 | 50 000 | 50000 |
| Менеджер | 1 | 30 000 | 30000 |
| Итого | 11 | 440000 |
В рамках аутсорсинга (обычно, 1-2 раза на один проект на несколько дней) можно обращаться к услугам таких специалистов (цена в рублях):
- инженер-проектировщик (20 000);
- дизайнер (20 000);
- слесарь (5 000);
- электрик (5 000);
- бухгалтер (5 000);
Всего годовых расходов на персонал: 8,7-8,9 млн. руб. (Москва), 6,1-6,3 млн. (регионы).
Реклама строительной компании
Для рекламы придется приложить немало усилий. Так как стоимость объекта высока, то и обработка потенциального клиента должна вестись на соответствующем уровне.
Придется сделать сайт с исчерпывающей информацией и объектах на продажу. Его полноценное продвижение в среднем будет обходиться в 50-100 тысяч рублей в месяц.
Читайте подробнее о том, как разместить рекламу в интернете.
Параллельно можно давать рекламу в печатных СМИ, но рекомендуем отслеживать звонки оттуда с помощью выделенных номеров телефона.
Документы
Несколько лет назад лицензирование деятельности строительных фирм было отменено. Теперь для строительной деятельности необходимо вступить и получить допуск в Саморегулируемой организации (СРО). Стоимость и требования нужно уточнять в конкретной саморегулирующейся организации.
Сколько можно заработать
В год одна строительная бригада может выполнить порядка 4 проектов по возведению коттеджей средней площадью 120 кв.м. Рыночная стоимость строительства 1 кв.м. загородного жилья — 50-60 тыс. руб. (пригороды Москвы), 35-40 тыс. (пригороды крупных городов в регионах). В год московская фирма сможет выручить порядка 24-27 млн. руб., региональная — 17-19 млн.
Расходы (персонал, оборудование, аренда помещений) в первый год: 14-15 млн. руб. (Москва), 11-12 млн. (регионы). Рентабельность бизнеса в первый год: 35-40% при условии выполнения 4 проектов по средним рыночным ценам.
Похожие статьи
Бизнес даже в условиях низкой конкуренции — достаточно сложная вещь. А если речь идёт о нише, которая забита под завязку, то создать успешную компанию, которая сможет на равных конкурировать с уже обосновавшимися на рынке игроками, практически нереально. Но сегодня мы на примере покажем, что добиться высот можно даже там, где, как может показаться сначала, нет никаких вариантов. Примером послужит строительная компания «СтройДом-М», которая занимается строительством домов, бань и фундаментов в Москве и Московской области. А если точнее — её основатель и генеральный директор Сиротченко Олег Олегович и его история успеха.
Почему выбрали именно эту нишу? Дело только в выгоде или вам нравится заниматься строительством домов?
Началось всё с того, что, когда мне стукнуло 18 лет, я, как и все нормальные люди, пошёл искать заработок. Начал работать в такси. Мой отец в то время уже занимался стройкой. Денег на основной работе не хватало — подумал, не сходить ли мне на подработку к отцу на стройку. Сходил на отдельный вид объектов, отработал по полной — и меня затянуло. Действительно было интересно работать. Буквально через месяц-два я уже организовал пару бригад, взял пару объектов и начал работать в сфере строительства.
Изучал много информации по строительству. Увы, в то время интернет ещё не был так распространён, поэтому приходилось искать информацию в бумажной литературе. Позже у меня появились амбиции — я пришёл к выводу, что нужно организовать легальную компанию и работать официально. Начал приглашать в штат работников на постоянную основу, давал рекламу в различные источники, создал сайт. После организовал офис в Московской области.
С чего началась компания «СтройДом-М» и к чему она пришла?
Начиналась компания не со «СтройДом-М», а с ИП Сиротченко в 2008 году. До этого пару лет работали нелегально, набирались опыта. В 2008 года оформил компанию и арендовал небольшой офис в Московской области.
В начале официально в компании работали всего лишь два менеджера. У нас даже не было своих водителей и автопарка. Всё было наёмным. Были бригады на субподряде, в которые входило по три-четыре человека. В среднем в сезон было по два-три объекта. В зимний период были мелкие работы. Для того начального уровня этого хватало. Потом я открыл сайт (кстати, один из первых в строительной сфере по московскому региону), и вот тогда количество заказов значительно выросло. В среднем в год мы стали реализовать порядка 300 объектов разного типа — от мелких заказов до крупных строек.
Дальше стали развивать регионы. Открыли дополнительные сайты, чтобы увеличить охват потенциальных заказчиков. И если на начальном этапе у нас в штате было десять человек, включая менеджеров, две бригады и меня, то сейчас в штате 35 офисных сотрудников плюс десять бригад. То есть у нас около ста сотрудников, включая субподрядчиков. Рост в десять раз по сравнению с началом работы. В 2016 году открыли собственную площадку с образцом дома и продажей пиломатериалов. В перспективе взять землю и организовать собственную выставочную площадку.
Какие на данный момент объёмы строительства? Стали ли люди чаще выбирать дома вместо квартир?
Выросли не только объёмы строительства объектов, но и сами объекты. Нам стали доверять более крупные объекты, так как заказчики видят, что мы солидная компания, которая уже давно работает на рынке и зарекомендовала себя как надёжного застройщика. Кроме того, мы соответствуем существующим строительным стандартам и вводим новые.
Что касается выбора домов вместо квартир. Часть населения всегда будет жить в квартирах, так как они всё же ближе к работе, инфраструктуре. Но немало людей решает повысить уровень комфорта и переехать в собственный дом, где нет шумных соседей, проблем с парковкой и тому подобного. У многих есть желание построить дачу, чтобы было место, куда можно приезжать на отдых.
Как вам удалось добиться успеха? В чём секрет популярности ваших проектов?
Успеха удалось добиться только большим желанием. Желанием строить качественные дома — такие, какие бы я строил для себя. Мне нравится получать деньги от заказчика, видя, что он доволен результатом. Всегда приятно, когда люди положительно оценивают твою работу, и это подстёгивает стараться ещё больше. В этом и кроется секрет популярности наших проектов. Пускай некие работы мы сделаем в минус себе, но зато выиграем на другом — репутации. У меня в приоритете качество, и я стараюсь прививать эту ценность своим сотрудникам. Те, кто эту ценность принимает, задерживаются в компании надолго. В нашем портфолио представлено множество готовых проектов, по которым можно оценить качество нашей работы и понять, что всё описанное выше — не пустые слова, а подкреплённая годами практики действительность.
Посмотреть портфолио компании «СтройДом-М» →
На чём сделали акцент?
В первую очередь мы стараемся предложить клиенту то жильё, на которое у него есть деньги, то есть в пределах разумного. Я уже говорил выше, что многие наши заказчики хотят построить дачу. Для них у нас тоже есть недорогие предложения. Учитывая пожелания заказчика, мы можем предложить различные варианты исходя из его бюджета.
Посмотреть проекты домов от компании «СтройДом-М» →
Отмечу, что мы не берёмся за откровенно плохие и нереализуемые проекты. В таком случае мы открыто заявляем заказчику, что не готовы строить по его техническому заданию. Лучше сразу отказать заказчику с заведомо нереальными пожеланиями (грубо говоря, построить дом за 100 тысяч рублей), чем потом получить пятно на репутации в виде невыполненных обязательств и плохих отзывов.
Какие проекты чаще всего выбирают заказчики?
Чаще всего заказчики выбирают небольшой (до 100 квадратных метров) двухэтажный дом или дом в полтора этажа, то есть с мансардой. Это если говорить о доме для постоянного проживания со всеми коммуникациями. Многих заказчиков интересует строительство дома в рассрочку. Естественно, что строительство в рассрочку — это не покупка телефона, и здесь должен быть определённый первоначальный взнос. Мы идём навстречу заказчикам и предлагаем рассрочку на три года. В этом случае клиенту необходимо предоставить паспорт и подтверждение того, что он работает.
Какова стоимость ваших домов?
Нередко наши конкуренты вводят заказчиков в заблуждение низкой ценой с целью заманить их и раскрутить на более дорогостоящие дополнительные работы. У нас другой подход. Мы прямо озвучиваем, что если заказчик хочет действительно хороший дом, то он будет стоить 3–5 миллионов рублей. Качественный недорогой дом обойдётся в сумму 25–30 тысяч рублей за квадратный метр.
Если не секрет, какова прибыль компании?
Прибыль — это коммерческая тайна. Но могу озвучить обороты. За 2018 год оборот компании составил около 70 миллионов рублей. В 2019 году только за первые полгода оборот составил около 50 миллионов рублей.
Если кто-то из наших читателей захочет открыть компанию, занимающуюся строительством домов, то что вы ему посоветуете?
Скажу честно, это не каждому по силам. Мало просто открыть компанию — чтобы она долго и успешно работала, необходимо огромное желание и нужно быть готовым к тому, что ты будешь проходить через многие трудности. Это не только строительство, но и общение с заказчиками, рабочими, постоянное решение проблем, которые, как правило, стоят немалых денег. Чего ни коснись — цена вопроса от 100 тысяч рублей. Тут очень высокая ответственность, и не все это тянут. Во-первых, нет опыта. Во-вторых, дезинформация. В интернете очень много статей, которые вводят в заблуждение. То есть в действительности на практике многие технологии работают совершенно не так, как представлено в статьях в интернете. Те же самые СНИПы (своды норм и правил) написаны не на практике — это только теория.
Вопрос цены и качества в сфере строительства всегда стоял остро. С одной стороны, никто из клиентов в здравом уме не хочет переплачивать, и никто из строителей — продешевить.
Хотим донести одну простую мысль: рынок регулируется спросом и предложением. Если у клиента есть потребность построить дом, а заплатить он хочет/может 400 тыс.руб., то рынок ему в любом случае предложит варианты, исходя из возможностей клиента.
Лирическое отступление:
— Добрый день, это компания «Рога и Копыта»?
— Здравствуйте, да, чем можем помочь?
— Меня зовут Марья Ивановна, я пенсионерка, пенсия маленькая, денег нет, дети не помогают, живу в крошечной коммуналке на окраине, очень хочу дачу. В пределах 500 тыс.руб. Мне вот очень понравился ваш проектик «Шикарный двухэтажный коттедж из клееного бруса ДК-1002».
— Да, замечательный проект, но стоимость его постройки составляет от 800 000 руб.
— Но у меня только 500 тысяч. Давайте что-нибудь придумаем?
— Хорошо. Можем предложить Вам проект «Маленькая уютная дача 4х6 ДК-48». Он как раз укладывается в Ваши возможности.
— Но такой домик я не хочу. Я хочу ДК-1002! Я ветеран труда, неужели я не заслужила приличную дачу на старости лет? Вы там в своем строительстве такие деньги гребете! Очень прошу, постройте мне нормальный дом!
— Уважаемая Марья Ивановна, мы все понимаем, но за такую сумму мы не можем построить для Вас шикарный коттедж. Только небольшой дачный домик, но очень уютный и надежный. Посчитаем Вам проект со всеми возможными скидками, хорошо?
— Совести у Вас нет. Буду искать другую фирму.
…пииип-пииип-пииип…
Ситуация более чем распространенная. Бытует мнение, что мы имеем баснословную прибыль с каждого заказа. Действительность же такова, что при строительстве домов эконом-класса чистая прибыль составляет 2-3% от стоимости заказа. Так для дачного дома 6х6 их профилированного бруса естественной влажности 90х140 и каркасной мансардой стоимостью 400 тыс.руб. примерно 300 тысяч уходит на закуп материала: бруса, пагонажа, каркасной доски, утеплителя, пароизоляции, ококн, дверей, фурнитуры, гвоздей, кровли, пропиток, скоб и пр. 50 тыс.руб. делятся между плотниками — в бригаде 3-4 человека, 10 тыс.руб уходят на бригаду монтажников фундамента. 5 тыс.руб. идет на оплату работы менеджера. Еще 5 тысяч закладываются в рисковый фонд по обслуживанию гарантийных случаев. 2-3 тысячи — на оплату рекламы и развитие сайта строительной компании. За вычетом налога на прибыль остается 7-8 тысяч рублей — чистый доход фирмы.
Каждая компания сталкивается с этими нехитрыми расчетами. В итоге одни делают ставку на объем продаж — строят максимально дешево и быстро, другие поднимают и цены, и срок строительства, но и качество вырастает в разы, что снижает затраты на гарантийный ремонт.
То есть происходит разделение целевой аудитории. Для себя мы решили — мы не хотим гнаться за количеством заказов, чтобы заработать денег. Мы хотим строить качественные дома и бани, искать варианты улучшения технологии, использовать надежные дорогие материалы, придумывать нестандартные проекты. Мы убеждены, что наш клиент найдет нас и оценит нашу продукцию по достоинству. В конце концов, самое важное в доме — фундамент. Если заложить его основательно, то и само здание простоит века. Но, конечно, в это придется вложить немалые средства.
Мне не раз доводилось слышать мнение: «Доходность девелоперского бизнеса очень высока. Процент прибыли здесь сопоставим с нефтедобычей и нефтепереработкой». Многие люди, не находящиеся внутри стройки, считают, что на вложенный рубль инвестиций девелопер получает 1,5, а то и 2 рубля прибыли. Вносит сумятицу и то, что данное мнение всячески подогревается средствами массовой информации.
Так почему же в народе утвердилось мнение о сверхдоходах бизнесменов-строителей? Все очень просто — системная ошибка и неправильный подход в расчетах себестоимости квадратного метра. Дело в том, что обычно стоимость квадратного метра подсчитывается на основе стоимости строительных материалов, строительно-монтажных работ, логистических издержках и т.п. Просуммировав данные траты «эксперты» получают себестоимость квадратного метра. Однако в процессе вычислений теряется самое важное — инвестиционная себестоимость!
И надо сказать, это понятие сложное. Инвестиционная себестоимость включает в себя: стоимость земли, на которой будет возводиться будущее жилье; далее это та самая стоимость строительно-монтажных работ, строительных материалов, логистики; если проект осваивается при помощи привлекаемых средств — банковских кредитов, то сюда же добавляются проценты по обслуживанию долга. Отдельная песня доля муниципальных властей. Часто выделение земли под застройку сопровождается условием обязательной передачи части квартир муниципальным властям, выделившим участок. Размер этой доли индивидуален для каждого инвестиционного контракта. В одном случае застройщик будет обязан передать городу 30% квартир, в другом — 50%. Ясно, что эти затраты ложатся на плечи застройщика. Некоторые эксперты по этом поводу могут сказать, что в конце концов застройщик переложит свои издержки на конечного потребителя — простого покупателя жилья. На это есть очень простой довод — конкуренция. Ни один здравомыслящий человек не станет покупать жилье за 6 000$ в проекте эконом-сегмента, если в паре кварталов от него можно приобрести жилье в сопоставимом по качеству и классу проекте за 3 000$.
Таким образом, рентабельность девелоперского бизнеса — вопрос индивидуальный и определяемый для каждого проекта отдельно. Вместе с тем не буду ханжой! В среднем, по Подмосковью рентабельность составляет 15-20% . И надо сказать: «Это очень неплохо!»
Погода в загородном доме
О том, как выбрать систему отопления для загородного дома, рассказывает Роман Шидлаускас &ndas…
Читайте также
В ЖК Balance выдаются ключи
«Главстрой» сообщает, что в первом этапе проекта
«Прогрессивные жилые кварталы Balance», который расположен по адресу Окская 7А, выдаются
ключи.
Цена жилья никогда не будет ниже затрат застройщика по его возведению. Это тот минимум, с которого начинается формирование стоимости квадратного метра для покупателей. Наш сайт решил разобраться, во сколько обходится строительство в различных регионах страны. Как важны при этом климатические условия? Какие еще факторы сказываются? И каковы доходы девелоперов при продаже строящихся квартир?
Данные о себестоимости строительства в регионах страны представил Росстат. В первой половине 2015 года лидерами по дороговизне оказались Москва и Санкт-Петербург, отдаленные районы страны с суровыми климатическими условиями и Республика Чечня. Один квадратный метр в многоквартирном доме обходится здесь застройщикам от 47 757 до 62 615 рублей. Максимальная цена – в Ямало-Ненецком автономном округе. Ожидаемо в десятке с самой низкой себестоимостью квадрата – южные регионы России. Расходы застройщиков здесь составляют от 16 973 до 28 409 рублей за квадрат. Рекордсмен по дешевизне – Республика Крым.
Почему разница в себестоимости жилья столь ощутима? Член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз» Максим Раевский (Москва) назвал для нас ключевые факторы формирования стоимости работ для строительных организаций. Вот их список:
- стоимость привлечения инвестиций (обслуживание кредитов);
- стоимость аренды и лизинга строительной техники;
- затраты на услуги генподрядных и субподрядных организаций;
- затраты на получение разрешительной документации;
- закупка, доставка и логистика строительных материалов;
- стоимость земли;
- стоимость возведения и обслуживания объектов инфраструктуры (дороги, коммуникации, котельные, энергоснабжение);
- уровни спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости в конкретном регионе.
«От региона к региону формула расчета стоимости жилья для конечного потребителя меняется даже при изменении всего одного фактора, – прокомментировал представитель компании-застройщика. – Более того, на формировании стоимости жилья очень существенно сказывается состояние экономики того или иного региона, уровня доходов жителей региона и их покупательной способности».
«Немаловажным фактором, влияющим на себестоимость, является наличие в регионе предприятий, производящих строительные материалы, – в свою очередь отметил исполнительный директор компании «Брусника» Тимур Гогия (Сургут). – Если в городе таких предприятий нет, то поставка из других городов, а иногда и стран также отражается на увеличении стоимости квадратного метра».
По словам топ-менеджера, за счет данного фактора снижения цен на рынке ждать не стоит. Стоимость строительных материалов отечественных производителей (арматуры, бетона, керамзитоблока) выросла в среднем на 3-5%, европейских материалов (лифтов, радиаторов, малых архитектурных форм) – на 15%. Все это в свою очередь сказывается на себестоимости проекта.
Климатические особенности региона играют далеко не последнюю роль для цены квадрата. «Например, если сравнить себестоимость аналогичных проектов в Тюмени и Сургуте, то стоимость квадратного метра в Сургуте выше, – сообщил Тимур Гогия. – Это связано с особенностями климата. Чем ниже температурный режим, тем больше средств требуется на утепление дома. Если, например, в Ставрополе толщина стен 350 миллиметров, то в Сургуте – 500 (290 – керамзитоблок, 200 – утеплитель «Технониколь», 10 – штукатурка системы Bitex)».
Кроме того, по словам нашего эксперта, строительный сезон в северных городах из-за низкого температурного режима короче. Многие строительные работы (например, устройство монолитных стен или кирпичной кладки) нецелесообразно проводить при температуре от -20 градусов по Цельсию. Это приводит к увеличению сроков строительства дома.
Но и в двух соседних регионах средняя себестоимость строительства квадратного метра может отличаться более чем в 10 000 рублей. Подобная разница, например, в Самарской и Саратовской областях. Другое дело, что застройщики не считают ее значимой.
«10 000 рублей – это очень незначительная разница в стоимости квадратного метра, если речь о сравнении двух даже соседних регионов. В крупных городах – таких как Москва, Петербург, Казань, Екатеринбург, Новосибирск и т. д. – подобная разница может возникать при расчете средней стоимости жилья на соседних улицах», – высказался Максим Раевский.
По словам руководителя отдела маркетинга ФСК «Лидер» Ксении Цаплиной (Москва), столичные застройщики находят выгодные рынки в регионах страны. Для себя они выбрали Калужскую область. Плюсов здесь несколько. Во-первых, регион находится недалеко от Москвы. Соответственно, строительством можно управлять из столичного офиса. Нет необходимости отправлять в Калугу крупную команду. Во-вторых, получается экономия на входе. Генподрядчик из Калуги, поэтому цены на его услуги ниже. Проектирование местных специалистов также обходится дешевле, чем в Москве. Однако, как подчеркнула Ксения Цаплина, речь именно о дополнительном рынке. Основные объекты строятся и основной доход их организация получает все-таки в столице.
По данным Росстата, разница между расходами застройщика и ценой на первичном рынке в субъектах Российской Федерации варьируется достаточно сильно. Мы рассмотрели десять регионов в различных частях страны, в том числе на юге (Ростовская область) и в Сибири (Тюменская область). Строительные компании здесь закладывают доход от 17% до 37% сверх своих затрат.
Поделиться
«Нужно понимать, что в первую очередь стоимость жилья определяет спрос, а он сейчас по ряду сегментов существенно просаживается по понятным макроэкономическим причинам, – озвучил точку зрения застройщиков Максим Раевский. – Если же говорить о маржинальности строительного бизнеса, то, учитывая расходы, она находится на предельно допустимом низком уровне: подчас девелоперам приходится реализовывать жилье едва ли не по себестоимости, чтобы покрыть собственные расходы и расплатиться с кредиторами».
Как видим, строительство является непростым и затратным бизнесом. Свои корректировки в расходы застройщиков вносят и сложности в экономике. Хотя язык статистики говорит о немалых доходах девелоперов в ряде регионов, ситуация может измениться уже завтра. Наш сайт будет следить за развитием событий на строительном рынке страны.