Сколько можно заработать на управляющей компании

Открытие управляющей компании – особенности

Управляющая компания – это юридическое лицо или ИП, которое занимается обслуживанием многоквартирных жилых домов. Можно выделить несколько характерных особенностей этого бизнеса, включая:

• необходимость получения лицензии;
• жесткое регулирование деятельности УК со стороны контролирующих органов;
• сравнительно невысокий уровень конкуренции на рынке;
• возможность прямых договоренностей с жильцами и их объединениями;
• стабильное получение дохода;
• хорошие перспективы для расширения бизнеса, в том числе – за счет участия в открытых конкурсах по выбору управляющих компаний, которые проводят местные администрации.

Экономика – расходы и сколько можно заработать

Немаловажной особенностью бизнеса УК выступает относительно небольшой объем начальных инвестиций. Его величина стартует на уровне 1 млн. руб. Обойтись меньшей суммой удается в достаточно редких случаях.

Норму прибыли в подобной деятельности сложно назвать высокой. В большинстве случаев она находится в диапазоне 7-15%. В то же время после заключения договора с собственниками жилья управляющая компания получает источник стабильного дохода, который к тому же поступает в ежемесячном режиме.

Уровень неплатежей в коммунальной сфере находится на относительно низком уровне. А потому проблем с получением оплаты за предоставляемые УК услуги обычно не возникает. Результатом становится сравнительно небольшой срок окупаемости вложенных средств, редко превышающий 2-2,5 года.

Что потребуется и как открыть УК

Чтобы стать управляющей компанией многоквартирного дома, необходимо произвести ряд предварительных мероприятий. Наиболее значимые из них описываются далее.

Что говорит закон

Но сначала требуется перечислить самые важные законодательные акты, регламентирующие деятельность управляющих компаний. Их перечень достаточно велик и включает:

• Жилищный и Гражданский кодексы;
• несколько Федеральных законов (базовые по рассматриваемой теме — №185-ФЗ от 21.07.2007 и №210-ФЗ от 30.12.2004);
• Постановление №170, выпущенное Госстроем 27.09.2003;
• ПП №1110 от 28.10.2014 (в актуальной редакции от 05.02.2022) и т.д.

В соответствии с положениями перечисленных нормативно-правовых документов, деятельность управляющей компании является лицензируемой. Важным дополнением становится возможность исполнения функций УК как юридическим лицом, так и ИП. Но второй формат ведения бизнеса практически не используется, так как не вызывает доверия со стороны жильцов. Далее перечислены основные шаги, которые требуется сделать для создания управляющей компании в сфере ЖКХ.

Шаг №1. Регистрация юрлица

Как было отмечено выше, подавляющее большинство УК являются юридическими лицами, преимущественно ООО. Процедура регистрации состоит из нескольких этапов:

1. Сначала выбирается название компании.
2. Затем требуется определить юридический адрес, для получения которого приобретается или арендуется офис. Каких-либо особых требований к нему не предъявляется.
3. После этого подбираются коды деятельности (по ОКВЭД-2) из нескольких возможных. Для УК лучше всего подходят три: 68.32.1, 68.32.2 и 68.32.3, соответственно управление жилым и нежилым фондами, а также их техническая инвентаризация.
4. Далее производится разработка учредительной документации, включая Устав и решение об учреждении ООО.
5. Потом необходимо выбрать систему налогообложения из двух доступных – ОСНО или упрощенка.
6. После этого оформляется заявление на регистрацию, для чего применяется форма Р11001.

На завершающем этапе регистрации заявление вместе с учредительной документацией подаются в ФНС. Используются несколько способов сделать это – от личного визита или отправки Почтой России до направления документов в электронном формате посредством портала Госуслуги или непосредственно на сайте ФНС. Во втором случае удается избежать необходимости платить госпошлину в размере 4 тыс. руб.

Самым удоным и быстрым способом регистрации бизнеса является подача заявления у нас на сайте. В этом случае Вам не понадобится никуда идти и платить госпошлину в размере 4000 рублей. Чтобы посмотреть условия компаний, можно перейти по данной кнопке:

Шаг №2. Квалификационный экзамен и получение лицензии

Обязательным требованием к руководителю УК и последующему лицензированию выступает получение квалифицированного аттестата. Форма документа доступна для скачивания на портале Госуслуги. Услуга предоставляется бесплатно.

Для сдачи экзамена, проходящего офлайн, требуется подать заявление. Порядок его проведения регламентируется Минстроем. Полная экзаменационная программа включает 200 вопросов. Руководителю УК необходимо правильно ответить на заданные ему. При необходимости происходит повторная сдача, количество попыток не ограничено.

После получения квалифицированного аттестата можно обращаться в Жилищную инспекцию за лицензией на ведение деятельности УК – или лично, или через портал Госуслуги. Необходимо для этого заявления можно скачать там же. К нему прикладывают три сопроводительных документа:

• о подтверждении полномочий руководителя;
• квалификационный аттестат;
• об уплате государственной пошлины в размере 30 тыс. руб.

Срок действия лицензии – 5 лет. Повторное получение разрешительного документа обойдется в 5 тыс. руб. Длительность рассмотрения документов – не более 45 рабочих дней. Основные причины для отказа – судимость у руководителя или отзыв ранее полученной лицензии.

Шаг №3. Приобретение оборудования

Следующий этап открытия УК – комплектование организации необходимым оборудованием. Оно делится на две категории – офисное, которое используется для оснащения рабочих мест персонала, и рабочее, непосредственно занятое обслуживание многоквартирных жилых домов.

В первую категорию входят:

• столы;
• стулья;
• компьютеры;
• оргтехника и т.д.

Ко второй, намного более дорогой и актуальной для выполнения прямых функциональных обязанностей УК, относятся:

• различные приборы учета, требования к которым устанавливаются действующими нормативно-правовыми актами;
• инструменты для работы сантехников и слесарей;
• разнообразная специальная техника для выполнения ремонтных работ (строительный кран), для уборки территории (машина или трактор со щеткой) или вывоза мусора мусороуборочный автомобиль).

Именно последний пункт списка требует наиболее серьезных инвестиций. Тем более с учетом того, что значительная часть качественной и долговечной спецтехники производится за рубежом.

Шаг №4. Набор персонала

Штатное расписание управляющей компании определяется с учетом масштабов и специфики бизнеса. Помимо руководителя, среди персонала в обязательном порядке присутствуют:

• главный инженер;
• другие ИТР (инженерно-технические работники), например, технолог, сметчик и т.д.;
• водители спецтехники и автотранспорта;
• рабочие – сантехники, слесари, отделочники, кровельщики и другие (могут работать не в штате, а по договорам подряда);
• дворники и другой технический персонал.

Как получить дома в управление

Успешная деятельность управляющей компании в значительной степени зависит от количества многоквартирных домов, которые она обслуживает. Поиск клиентов ведется по двум основным направлениям:

• На вторичном рынке жилья – проведением переговоров непосредственно с жильцами, которые являются собственниками МКД. Убедить их далеко не просто и требует серьезных затрат – не столько финансовых, сколько временных. Но такой вариант действия справедливо считается самым эффективным.
• На первичном (новостройки) – участием в конкурсах, проведением которых занимается местная администрация. Срок реализации мероприятия – 60 суток после ввода дома в действие. Альтернативная причина проведения конкурса – отказ прежней УК обслуживать жилье. Принцип определения победителя прост и понятен – предложение минимальной цены на обслуживание МКД.

Нередко применяют еще два способа получения дома в управление. Первый предусматривает договоренность с застройщиком. В этом случае УК обслуживает дом до объявления конкурса.

Второй предполагает назначение УК непосредственно муниципалитетом. Такой вариант возможен, если конкурс не состоялся или жители не смогли сами выбрать УК.

Плюсы и минусы бизнеса

Бизнес управляющих компаний, как и любой другой, имеет как плюсы, так и минусы. В качестве наиболее важных преимуществ выделяются такие:

• сравнительно невысокий уровень конкуренции;
• относительно низкий порог входа;
• стабильное поступление дохода;
• небольшой срок окупаемости инвестиций;
• возможность выбора МКД для привлечения к сотрудничеству (преимущество обычно отдается новым домам, не требующим больших затрат на содержание).

Наиболее значимыми недостатками деятельности управляющих компаний выступают:

• невысокая норма прибыли, редко доходящая до 12-15%;
• высокий уровень бюрократизации;
• жесткий контроль со стороны государственных органов, включая частые проверки и серьезную ответственность за выявленные нарушения;
• необходимость получения руководителем – квалификационного аттестата, а всей УК – лицензии.

Ошибки новичков и как их решают

Первой и самой частой ошибкой новичков становится непонимание сложности и специфики бизнеса УК. Заниматься этим видом деятельности далеко не просто. Тем более – с учетом необходимости получения лицензии и несения достаточно серьезных расходов в виде инвестиций. Решение проблемы – внимательное изучение нюансов законодательства и четкое следование приведенным в статье рекомендациям.

На какие еще виды бизнеса стоит обратить внимание

Сегодня перед отечественным бизнесом открыты самые разные направления деятельности. В числе самых популярных выделяются: IT-отрасль во всех ее многочисленных проявлениях, сфера общепита, онлайн-образование, бьюти-индустрия, цветочные магазины, пекарни и многое другое.

Часто задаваемые вопросы

Чем занимаются управляющие компании и в чем их специфика?

Управляющие компании занимаются обслуживанием многоквартирных домов. Они выступают посредниками между жильцами/собственниками жилья и коммунальными компаниями. Характерными особенностями бизнеса выступает необходимость лицензирования и жесткий контроль со стороны государственных органов власти.

Насколько перспективным является бизнес УК в сфере ЖКХ?

При грамотной организации дела управляющая компания становится источником стабильного и достаточно существенного дохода. Причем поступающего на ежемесячной основе.

Какой размер инвестиций потребуется для создания УК?

Открытие управляющей компанией обойдется в сумму в районе 1 млн. руб. Если поставить цель обслуживать несколько крупных по размерам многоквартирных домов, потребуется еще больше – полтора-два миллиона.

В течение какого срока созданный бизнес окупится?

Практика показывает, что при должном отношении к открытию УК и ведению бизнеса вложенные средства окупаются в течение 2-2,5 лет. Дальнейшая деятельность управляющей компании приносит чистую прибыль.

Подведем итоги

1. Управляющие компании в сфере ЖКХ – перспективный вид бизнеса.
2. Его главными достоинствами становится относительно невысокая конкуренция и вполне разумный уровень начальных инвестиций, которые дополняются стабильно поступающим доходом.
3. Потенциальными рисками становятся: сложность поиска клиентов, сильная бюрократизация этого вида деятельности, невысокая норма прибыли и серьезная ответственность.
4. Открытие управляющей компании требует финансовых вложений в размере от 1 млн. руб.
5. Срок окупаемости составляет около двух-двух с половиной лет.

Рынок ЖКХ довольно сложный: нужно уметь искать и договариваться с подрядчиками, сотрудничать с жильцами и объяснять им, куда уходят деньги.

Я развиваю систему управления домами для УК и ТСЖ Doma.ai, а до этого создал в Екатеринбурге управляющую компанию «Лига ЖКХ»: мы обслуживали около 300 000 м² домов, развивали ее по принципу ИТ-бизнеса и продавали франшизу.

Расскажу, как открыть современную управляющую компанию и заработать на ней: что приносит деньги, где искать клиентов, как не столкнуться с конкурентами, почему собрания собственников лучше проводить онлайн и как не стать банкротом из-за долгов владельцев квартир.

Совет № 1

Начать с ТСЖ в своем доме

ТСЖ — товарищество собственников жилья — отлично подходит для тестирования бизнес-идеи УК. Это некоммерческая организация, которую владельцы помещений создают для обслуживания своего дома. Оно может генерировать доход, но его не получится распределить между собственниками, так что в классическом смысле «зарабатывать» оно не может.

Зато ТСЖ поможет понять, нравится ли вообще предпринимателю управлять многоквартирным домом. Если да — можно зарегистрировать УК и превратить это занятие в бизнес.

Для создания ТСЖ нужны заявление по форме Р11001, протокол решения общего собрания и устав — их регистрируют в налоговой инспекции. Важно везде указывать не ТСЖ, а ТСН, то есть товарищество собственников недвижимости — это терминология из ГК РФ, которым руководствуется налоговая. Если подавать документы лично, нужно заплатить госпошлину — 4000 Р. Если подавать электронно, платить не нужно.

Кроме того, там же директор компании должен сдать экзамен на право управления многоквартирными домами — в него входят вопросы в основном на знание жилищного кодекса РФ. Можно потренироваться в сдаче в специальных сервисах «Росквартала» или ЕИС24. Это неофициальные ресурсы, но вопросы обычно совпадают с теми, на которые нужно ответить на экзамене.

Совет № 2

Не занижать тариф и защитить его перед собственниками

Доход УК обычно состоит из ежемесячных платежей жителей. 30—40% от общей суммы платежа уходит на содержание дома: обслуживание насосов, уборку, инженеров. Остальное УК перечисляет компаниям, которые поставляют в дом воду, тепло и электричество, — их еще называют ресурсоснабжающими организациями, ресурсниками.

Конкретную сумму за 1 м² жилья, то есть тариф, собственники согласовывают на общем собрании. Представитель компании должен на этой встрече рассказать, что будет делать для дома, и озвучить предложение по цене. Поэтому все расчеты нужно сделать еще перед собранием: узнать расценки подрядчиков в вашем городе на нужные услуги, проверить состояние дома и посмотреть, много ли нужно вкладывать в текущий ремонт. Для простоты можно использовать калькулятор от Doma.ai.

Важно объяснить собственникам, почему они должны каждый месяц платить именно столько: чтобы УК могла заботиться о доме, следить за техническим обслуживанием техники, содержать имущество в порядке и чистоте.

По закону УК должна проводить собрания минимум раз в год: отчитываться за прошлый год, рассказывать о планах на следующий и о том, сколько на них уйдет денег. Я думаю, что нужно делать это чаще, потому что важно поддерживать контакт с владельцами помещений.

Я считаю главным преимуществом УК — прозрачность и понятность тарифа.

Чтобы проще было обработать данные, рекомендую каждому дому сделать отдельный расчетный счет в банке, это позволяет вести подомовой учет. Раздельные счета позволят избежать ситуаций, когда некоторые дома покрывают убытки соседнего. Каждый дом всегда должен быть в плюсе. По своей практике могу сказать, что собственникам прозрачная коммуникация нравится: они понимают, что никто ничего не ворует, начинают больше доверять УК.

Прозрачно рассказывать о деньгах стоит и жителям, которых УК еще не обслуживает, например когда предлагаете передать вам право на управление их домом. Если собственникам понравится ваш план и устроит тариф, они могут инициировать переход, проголосовать за него на общем собрании, а результаты отнести региональную госжилинспекцию. И написать заявление с просьбой перевести дом от старой УК в лицензию новой. Пока дома нет в лицензии, его нельзя обслуживать.

Совет № 3

Не рассчитывать сразу на прибыль

С одного дома на 100 квартир управляющая компания в среднем может собрать 125 000 Р в месяц. Но это выручка: из нее нужно оплачивать услуги персонала, проводить текущий ремонт и содержать дом в порядке. Поэтому первое время УК не приносит доход и держится на уровне самоокупаемости.

По моей практике, доход на уровне 15% от оборота начинает быть реальным, когда компания будет управлять 1000 квартир в совокупности в нескольких домах. Это условный показатель: все зависит от тарифа на содержание жилья, на который согласятся жители, и от общего количества жилых метров. Плюс доход можно получить с общего имущества — например, от сдачи его в аренду.

Совет № 4

Договориться с жителями, чтобы они платили за газ, воду и свет напрямую

Есть два варианта финансовых расчетов между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями:

1. Жители платят за газ, воду и энергию управляющей компании, а уже она распределяет деньги между ресурсниками. Собственникам удобно, им проходит одна квитанция. Ресурсники тоже получают деньги от одного плательщика — от УК.
2. Жители платят за ресурсы напрямую организациям, которые их поставляют. УК присылает в квартиры квитанции с оплатой своих услуг, остальным занимаются ресурсники.

Возникает так называемый кассовый разрыв: вроде бы УК добросовестно работает, но при этом становится должником. Или берет недостающую сумму из денег на содержание дома, а значит, начинает страдать качество услуг.

Если жители заключат прямые договоры с ресурсниками, те будут заниматься неплательщиками сами, а в финансовой модели УК не появятся ненужные бизнесу долги.

Совет № 5

Стать подрядчиком для ТСЖ

УК может подписать договор и работать напрямую с жителями без посредников, а может стать подрядчиком у ТСЖ. На мой взгляд, второй вариант — самая здоровая бизнес-модель, потому что УК как подрядчик получает оговоренные деньги за конкретные услуги, обычно это примерно 15% от платы за содержание. Так работать проще: сумма приходит от ТСЖ, а не от каждого собственника квартир. УК в этой схеме не является транзитным звеном, которое вроде бы генерирует много оборота, но и расходы у организации огромные.

Схем работы для УК много. Иногда УК открывает подрядные компании в структуре собственного бизнеса. Например, создает свою клининговую компанию, которая будет обслуживать все дома УК и дополнительно зарабатывать как отдельный бизнес.

Я бы посоветовал использовать все возможные варианты: на рынке сейчас сложно найти хороших подрядчиков по выгодной цене, поэтому приходится нанимать специалистов в штат или создавать компании для выполнения работ самим.

Совет № 6

Прописать в договоре ежегодную индексацию

Если договор заключается напрямую с собственниками, то в документе нужно соблюсти требования Жилищного кодекса РФ.

За основу можно взять любой типовой договор и доработать под свою ситуацию с юристом: указать, как часто проводятся собрания, очно или заочно, какой порядок голосования. В договоре указывают размер платы за содержание жилья, то есть тариф. А подробную расшифровку всех услуг, которые обязуется выполнять УК, расписывают в приложении к договору.

Совет № 7

Заранее выбрать подрядчиков или нанять штат

Тариф на содержание дома зависит от количества и качества услуг. Есть необходимый минимум, который зависит от типа здания. Например, если в доме нет лифтов, их не нужно обслуживать, а значит, нельзя включать эти расходы в квитанцию. А если есть лифт, пожарная сигнализация, бассейн или даже вертолетная площадка, то отказаться от их обслуживания ради экономии нельзя, иначе все придет в негодность.

В любом случае даже для самой простой пятиэтажки УК понадобятся электрик, сантехник, дворники и управляющий. Еще придется обращаться к специалисту по биллингу, который выставляет квитанции каждый месяц — у них особые правила составления, простой бухгалтер может не справиться.

В маленькой компании функции управляющего выполняет директор, остальные задачи можно отдать на аутсорсинг. А сантехников и электриков искать на биржах фриланса — например, на «Юду» или «Профи.ру».

Аварийная служба — это колцентр, в котором оператор принимает сообщения от жителей и передает информацию вашему специалисту, например электрику или сантехнику. Колцентр не обязательно организовывать самому, можно заключить договор с организацией, причем даже из другого города. А вот специалисты должны быть в вашем городе и достаточно свободны, чтобы быстро исправить проблемы.

Не стоит забывать и о текущем ремонте. Согласно нормативам, УК должна проводить его раз в 3—5 лет — в зависимости от классификации здания и степени износа.

Чаще всего подрядчики работают с УК по «абонентской» плате: то есть у каждого набора услуг своя цена на месяц. Например, в услугу по обслуживанию лифта входят текущее обслуживание, страхование», ежегодное освидетельствование и ремонт. Материалы и ремонтные работы при поломках могут потребовать дополнительных расходов.

Если объемы работ большие, штат может быть выгоднее. Например, однажды мы нанимали подрядчика по клинингу и в процессе узнали, что он платит своим работникам 30 Р в час, а мы ему — 120 Р в час. Понятно, что лучше взять этих же клинеров к себе и платить им по 60—80 Р.

У сотрудников в штате фиксированная зарплата за определенные обязанности, а дополнительные частные заказы они могут выполнять за доплату. Например, работы по общедомовому имуществу идет в счет зарплаты, а замена унитаза, лампочки или что-то еще — то есть работы внутри квартиры — оплачиваются жителями отдельно. При этом сотрудник может забрать себе 30—50%, а остальное достается УК, потому что заказы эти сотрудник выполняет в рабочее время.

В «Лиге ЖКХ» сначала все приходилось делать самостоятельно. Например, если ночью в доме прорвало трубу, жители звонили в диспетчерскую, а диспетчерская — это на самом деле твой телефон, который лежит под подушкой, пока ты спишь. Ты обязан ответить и пообещать выслать аварийную бригаду. Затем кладешь трубку, садишься в машину и по пути в этот дом ищешь трезвого сантехника, который готов помочь. С ним еще нужно договориться по деньгам, потому что в штате никого нет.

На тариф за содержание жилья влияет так называемый уровень обслуживания. Например, если нужно просто минимально содержать дом в порядке, это будет одна сумма. А если жители хотят, чтобы в подъезде было абсолютно чисто всегда, то влажную уборку нужно проводить не раз в неделю, а каждый день. Или если собственники квартир хотят видеть сантехника через пять минут после оформления заявки — это тоже возможно, просто придется платить больше.

Управляющая компания должна заранее понимать, что, в каком объеме и какого качества нужно жителям дома. И в зависимости от этого отбирать подрядчиков и рассчитывать финансовую модель.

Совет № 8

Автоматизировать бизнес-процессы, а не коммуникацию с жителями

Порой управляющие компании пытаются стать современными, цифровыми и разрабатывают собственные приложения для взаимодействия с жильцами. Мне кажется, внедрять какие-то технологии нужно ради денег, а не ради самой цифровизации. Нужно исходить из вопросов «Где я могу сэкономить?», «Где я могу повысить эффективность, чтобы больше заработать?» — потому что ручная обработка чего угодно всегда будет дороже, чем цифровизация процессов. Верно и обратное: если не задавать этих вопросов, то разработка приложения принесет только расходы и проблемы.

Например, управляющая компания сделала приложение для коммуникации с собственниками квартир. Допустим, житель видит проблему и вместо звонка пишет сообщения: «Почините лифт», «Сделайте ремонт в подъезде».

В этой ситуации вместо коммуникации в цифровой формат нужно переводить бизнес-процессы. Например, автоматизировать финансовую часть: сделать программу прозрачных расчетов, чтобы директор УК понимал, сколько у него есть денег, сколько можно платить подрядчикам, сколько — сотрудникам.

Можно пойти дальше и разобраться, сколько задач в день должен выполнять один сотрудник. Зная это, можно ставить цели новым работникам и планировать загрузку с расширением штата. Или отследить, насколько эффективны текущие сотрудники.

То же самое работает и с подрядчиками. Собираем данные и смотрим: допустим, поступило 94 заявки по лифтам, а выполнено всего 10%. Тогда УК обращается к подрядчику: «Вот отчет за прошлый месяц. Сделайте нам перерасчет, потому что вы плохо отработали. И со следующего месяца вам нужно работать нормально, или мы ищем другого подрядчика».

Это и есть автоматизация и цифровизация бизнес-процессов. Когда они настроены, уже можно думать о том, как вести коммуникацию с жителями.

Совет № 9

Готовиться к борьбе со старыми УК

Бизнес в ЖКХ консервативный и своеобразный: когда мы начинали работать 10 лет назад, нам стреляли в окна, поджигали служебные машины, офис, лифты в домах, которые выбрали «Лигу». Полиция никого не нашла. Я не знаю, что еще можно сделать в такой ситуации, кроме как застраховать все, а офис разместить на высоком этаже, чтобы его было сложнее поджечь.

Сейчас дела обстоят лучше. Криминальные действия не имеют смысла, если жители дома решили отказаться от старой УК и официально договорились на общем собрании, что хотят работать с вами.

Конкуренты могут использовать и другие методы. Например, подделывать протоколы собраний или подать в суд «руками» одного из жителей, чтобы, например, оспорить результаты голосования. Это приостановит внесение дома в лицензию на несколько месяцев.

Кроме того, онлайн-собрания легче проводятся: жителям проще зайти в сервис и проголосовать, им не нужно искать время и тратить несколько часов на разговоры с соседями во дворе.

Совет № 10

Работать с сообществами и инициативными жителями

Чаще всего с вопросом о смене старой УК в новую обращается инициативная группа жителей, которая хочет улучшить условия. Они уже сами все обсудили, откуда-то узнали о вас и решили запустить процесс смены.

Можно помочь инициативной группе с документами, но не стоит брать вообще все на себя. Ходить по подъездам и собирать голоса за смену старой УК в свою пользу — это неэффективно. Лучше провести встречу с парой активистов из каждого подъезда, все им подробно рассказать. А они уже пусть обращаются к соседям, убеждают их и предлагают проголосовать.

Кроме того, это поможет в возможных дискуссиях с УК старой формации. Если конкуренты начнут предъявлять претензии, всегда можно ответить: «Ребята, но мы же по подъездам не ходим, собственники сами нас нашли и выбрали. Значит, им не нравится, как вы работаете».

В нашей компании «Лига ЖКХ» процесс получения нового дома был устроен так. Когда жители обращались первый раз, мы публиковали на нашем сайте страницу их дома с инструкцией — что нужно сделать, чтобы дом перешел к нам. Затем инициативной группе нужно было набрать 10% от всего количества жителей, после мы встречались с ними по «Зуму» или лично в офисе и считали тариф. После этого активисты изучали договор, инициировали собрание и собирали листы голосования. И только потом мы готовили документы и относили их в жилинспекцию, чтобы добавить дом в лицензию. Всего же для смены УК за это должны проголосовать владельцы более 50% квадратных метров всего дома.

Совет № 11

Экономить с помощью заботы об экологии

Если управляющая компания подходит к своему делу с умом, то она может сэкономить. Например, УК может заменить окна на энергосберегающие и установить систему автоматического регулирования тепла. Это повысит энергоэффективность дома, снизит платежи за тепло, а заодно и положительно повлияет на глобальное потепление. Сэкономленные деньги УК может и дальше вкладывать в улучшение дома.

Мы в 2017—2018 годах изучили все дома своей УК: кто сколько тратит гигакалорий на метр за сезон и сколько это в рублях. Наш самый энергоэффективный дом тратил 10 000 Р в год за квартиру площадью 100 квадратных метров, самый неэнергоэффективный — 32 000 Р в год. Когда житель видит эти цифры, то понимает, что это не просто идеи энергоэффективности и экологичности — это у него в кармане на 22 800 Р меньше из-за того, что дом не энергоэффективен.

Еще одна полезная идея — не выдавать бумажные квитанции людям моложе 50 лет, а отправлять их онлайн. Печатать квитанции — только за дополнительную плату, чтобы не тратить деньги и деревья. Бумага не обязательна, и отказ от нее даже в небольшой УК может сэкономить сотни тысяч рублей в год. С таким предложением в апреле 2022 года выступал даже Минстрой: из-за роста цен на бумагу ведомство предлагало перейти на электронные платежки.

ЖКХ (жилищно-коммунальное хозяйство) — сфера услуг, в которой есть две традиционные стороны: клиенты (жители дома) и бизнес (управляющие компании и ТСЖ). Парадоксально, но эта внешне классическая клиентская сфера зачастую не приносит ни ожидаемого уровня сервиса, ни прибыли. 

Основатель онлайн-платформы Doma.ai и «Лиги ЖКХ» Илья Сотонин рассуждает об «автоматизации хаоса» и о том, какими должны быть современные управляющие компании.

Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой огромный, но традиционно консервативный рынок, находящийся на значительно более низкой стадии цифровизации, чем другие сферы. Его размеры — 5,4 трлн рублей в год или 5,5 % ВВП.

Рынок же управляющих компаний оценивается в 1 трлн рублей в год. При таких вводных очевидно, что отрасль должна представлять интерес для бизнеса. В то же время часть потенциальных игроков отпадает из-за сложностей сферы и непонимания точек роста. В этой статье я расскажу, какие задачи стоят перед отраслью и как можно сделать так, чтобы ЖКХ зарабатывал.

Задача №1. Неэффективная модель рынка

Проблема

Традиционно в России деньги за коммунальные ресурсы — воду, электричество, тепло — проходят через управляющие компании. Добиться 100% собираемости оплаты от жителей невозможно, а поставщику необходимо отдать полную сумму. 

Самое очевидное решение — компенсировать недостачу за счет статьи «Содержание жилья». Но это снизит общий бюджет на обслуживание дома и прибыль УК. В худшем случае компания будет копить долги за ресурсы. 

Решение

Перевод домов на прямые договоры с подрядчиками, когда у каждого собственника есть отдельные договоры с «Водоканалом» на воду и канализацию, с производителем электричества, с поставщиком тепла, на вывоз мусора и непосредственно с управляющей компанией.

 В этом случае УК получает деньги только за те работы, которые выполняет и за которые может отвечать: техническое обслуживание инженерных систем, уборка и уход за двором, управление, охрана.  

Конечно, в этом случае появляется неудобство для жителя: ему приходится оплачивать не одну, а 5-6 квитанций, и тратить на это больше времени. Но это неудобство возможно будет устранить IT-сервисами, которые позволят в мобильном приложении объединить все квитанции и оплатить их одним кликом и одной суммой, а дальше будет происходить расщепление, и платеж разделится на несколько платежей в сторону всех контрагентов.

Сейчас игроки рынка цифровизации работают над созданием подобных решений, но пока ни у одной из компаний еще нет готового сервиса.

Задача №2. Сложности со сменой УК

Проблема

Жители многоквартирного дома хотят поменять старую управляющую компанию на более прогрессивного нового игрока рынка ЖКХ. Для этого им нужно пройти несколько сложных шагов: 

• найти замену текущей УК;
• просчитать тариф и набор услуг, что непросто, так как размер тарифа устанавливается мэрией и может быть одинаков для старых панелек и современных новостроек;
• провести собрание по смене УК и созданию ТСЖ, чему может препятствовать предыдущий управленец.

Решение

Победить эту проблему возможно с помощью цифровизации: распространение системы онлайн-голосования на надежных независимых платформах, которые старым управляющим компаниям невозможно будет подкупить, чтобы фальсифицировать результаты собраний. Да и для жителей проголосовать онлайн будет куда проще.

Задача №3. Общая консервативность отрасли 

Проблема

Консервативность отрасли ЖКХ прежде всего проявляется в организации внутренних бизнес-процессов. Многие специалисты до сих пор ведут делопроизводство в бумажном варианте, а если и приходится работать в таблицах Excel, то сотрудники не всегда умеют обращаться с компьютером. 

Ручная обработка данных замедляет реагирование на обращения и увеличивает шанс ошибки в цифрах платежных документов, в адресах, в номере заявки. 

Решение

Обязательная модернизация устаревших методов и принципов работы и автоматизация важнейших внутренних процессов — учета, фиксирования заявки, отслеживания платежей и счетов. На сегодняшний день в России уже существует несколько решений, позволяющих отладить бизнес-процессы УК и даже настроить их с нуля.  

Цифровизация ЖКХ поможет сделать рынок привлекательным для управляющих компаний. Как только люди поймут, что создать УК не сложнее, чем открыть автосервис или кофейню, а маржинальность этого бизнеса не уступает им, на рынке появятся новые игроки.

Задача №4. Неправильное восприятие цифровизации

Проблема

Управляющая компания стремится внедрить в свою работу современные инструменты и технологии. При этом неправильно расставляет приоритеты — начинает с создания или покупки мобильного приложения для жителей. Это важный инструмент, но далеко не первостепенный.

Решение

Автоматизация должна решать конкретные проблемы управляющей компании, сделать ее эффективнее и за счет этого заработать больше денег или сэкономить без потери, а лучше с ростом качества услуг. 

Поэтому стоит сначала оценить возможные затраты и решить, что выгоднее сделать своими силами, а что отдать на аутсорсинг. Например, для УК до 500 тысяч содержание собственной диспетчерской неподъемно. 

Дешевле и эффективнее с точки зрения качества сервиса заказ цифрового контакт-центра, в котором используются все новые технологии: чат-боты, обработка звонков роботами, очередь звонков и правильное распределение задач между исполнителями.

За счет цифровых продуктов по страхованию ответственности управляющей компании можно снизить риски потери денег. Например, ущерб от затопления по вине УК покрывается из ее доходов. Страхование помогает сократить подобные затраты. 

Задача №5.  Неэффективное для УК приложение пользователей 

Проблема

Внутренние бизнес-процессы отлажены. Теперь можно перейти к приложению для жителей. Но в большинстве случаев внедрение такого приложения приводит к тому, что жители просто начинают отправлять огромное количество жалоб. 

Решение

В первую очередь, быстро и эффективно собирать оплату. Через приложение все квитанции можно оплатить в один клик, а функция напоминания в нужный момент не даст забыть о том, что пора вносить деньги. Кроме того, использование услуги по автоматизации сбора задолженности и формирование привычки платить вовремя, позволяет собрать с жителей деньги гораздо быстрее, а значит — заплатить сотрудникам и подрядчикам.  

Есть и другая очевидная экономическая польза. Жители сейчас сдают показания счетчиков на бумажках в почтовый ящик в подъезде. Эти бумажки нужно привезти в офис УК, расшифровать, вручную занести в биллинговую программу для выставления квитанций.

Каждый этап стоит денег — оплаты работы сотрудников УК. При этом остается высокий риск ошибки. Передача показаний через приложение и автоматическая интеграция с биллингом устраняет человеческий фактор, делает процесс гораздо быстрее, дешевле и эффективнее для УК. 

Поэтому, разрабатывая или покупая готовое приложение пользователя, прежде всего нужно отдать предпочтение тем вариантам, которые позволяют решать бизнес-задачи управляющей компании.

Чек-лист принципов прибыльной УК

• Хорошие отношения с жителями. Нужно понимать, что ЖКХ — это клиентский бизнес, в котором жители — это заказчики, которые платят деньги, а не досадная помеха в работе; 
• Начинать цифровизацию с бизнес-процессов — учет и распределение заявок, работа с исполнителями, сбор платежей, отчетность;
• Быть гибкими и адаптивными — оперативно перестраивать процессы и приспосабливаться к текущей ситуации (изменение погоды, перераспределение штата, направление бюджета на действительно важные для жителей проблемы);
• Привлекать аутсорсинг — особенно это важно средним и маленьким УК, которым невыгодно содержать большой штат;
• Использовать инструменты страхования, чтобы сократить затраты в случае аварии.

При выборе способа управления у собственников многоквартирных домов (МКД) есть выбор: управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ). На сегодняшний день УК считается наиболее востребованной организационно-правовой формой управления многоквартирными домами. Такая компания выступает в качестве посредника между собственниками и поставщиками коммунальных услуг. В России уже действует более 35 000 управляющих компаний: это “вечный” бизнес. который не подвержен кризисам. Разберем, как открыть свою УК.

Что такое УК и чем она занимается в сфере ЖКХ

Управляющая компания – это юридическое лицо, которое оказывает услуги по содержанию многоквартирного дома. Предприятие должно гарантировать должное техническое и санитарное состояние многоэтажного дома. УК оказывает коммунальные услуги, осуществляет ремонт и текущее обслуживание помещений, отвечает за состояние дома. 

В новостройках УК выбирает застройщик, но после заселения дома жильцы МКД имеют право выбора: при ненадлежащем выполнении своих обязанностей они вправе расторгнуть соглашение с фирмой и найти более подходящую управляющую компанию.

УК получает деньги от жильцов за коммунальные услуги, которые затем перечисляет поставщикам этих услуг (Водоканал, Теплосеть и т.п.). Тарифы на услуги не устанавливаются управляющей компанией и никак от нее не зависят. Обычно главной проблемой ЖКХ является задолженность дома поставщикам, поскольку не все жильцы своевременно оплачивают счета. 

Также она берет с жильцов плату за выполнение своих обязанностей. Дополнительно УК может зарабатывать на сдача в аренду нежилых площадей и площадей под рекламу, на ремонте в квартирах и других услугах (консьерж, стоянка для авто) и другими способами. 

Права и обязанности управляющей компании

Основная цель УК – это предоставление жильцам подходящих условий для проживания и следование законом ЖКХ.

Перечень обязательных услуг по содержанию жилья:

• проведение уборки подъездов;
• уборка придомовых территорий;
• прочистка канализационной системы;
• поддержание работы освещения;
• содержание фасада здания в надлежащем состоянии, что включает обновление отделки дома;
• благоустройство и озеленение придомовых территорий;
• контроль над исправностью лифтов;
• очищение крыш от снега и сосулек в зимний период;
• подготовка дома к сезонному периоду;
• своевременный вывоз мусора;
• поддержание работоспособности коммуникационных систем внутри МКД;
• контроль использования общедомовых счетчиков;
• проведение дезинфекции подвальных помещений;
• систематический осмотр имущества и устранение выявленных недостатков.

УК организует капитальные и текущие ремонтные работы и контролирует их выполнение. Деятельность предприятия должна проходить в рамках средств, которые поступают на ремонтные работы.

Обязанности УК по ремонту многоквартирных домов:

• ремонтные работы кровельного покрытия при протекании;
• реконструкция общих участков системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и электросетей;
• герметизация стыков и стен здания;
• покраска и отделочные работы по фасаду МКД; 
• замена стекол в подъезде и ремонт рам;
• проведение малярно-штукатурных работ в подъездных помещениях.

Помимо ремонтно-эксплуатационных работ, управляющая компания должна оказывать организационные услуги. В их состав входит: 

• сбор средств за коммунальные услуги и расчет с поставщиками; 
• учет проживающих;
• работа с неплательщиками; 
• взыскание долгов через суд, начисление пени;
• взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями;
• хранение технической и другой документации на МКД; 
• выявление лиц, которые незаконно пользуются электроэнергией;
• проведение собраний с владельцами;
• сообщение жителям дома об изменениях в тарификации; 
• оформление регистрации.

Права управляющей компании:

• предоставление сведений контролирующим органам о незаконной перепланировке; 
• информирование уполномоченных органов о применении общедомового имущества не по назначению;
• отключение коммунальных услуг при неуплате;
• использование резервных фондов на погашение долга организациям, занимающихся поставкой ресурсов или на ремонтные работы;
• периодическая проверка достоверности сведений приборов учета, и внесение изменений в платежи, при получении иных сведений.

В случае, если УК плохо исполняет свои обязанности, и из-за этого в доме произошла авария (например, прорвало трубу), она обязана произвести ремонт из собственных средств. Если УК отказывается это делать, жильцы вправе подать в суд. 

Читайте также про самый выгодный бизнес в кризис. 

Как открыть управляющую компанию с нуля: пошаговый план 

Разберем, как открыть управляющую компанию. Вот пошаговый план действий:

1. Составить детальный бизнес-план самостоятельно или с помощью специализированной компании.
2. Создать фирму в статусе юридического лица.
3. Пройти аттестацию на знание ЖК РФ и других вопросов в области ЖКХ.
4. Получить лицензию на работу управляющей компании.
5. Найти и оборудовать помещение.
6. Нанять персонал, и закупить оборудование.
7. Создать официальный сайт компании, внести сведения в ГИС ЖКХ.
8. Принять в управление МКД.
9. Подписать договора с собственниками жилья.
10. Заключить договора с компаниями, осуществляющими продажу коммунальных ресурсов.
11. Приступить к выполнению обязанностей.

Получение лицензии для ведения деятельности в сфере ЖКХ

До начала рабочего процесса УК потребуется получить лицензию. Заявку на выдачу лицензии принимает территориальное отделение Госжилнадзора. Затем заявку обрабатывает и выносит решение жилищная комиссия. 

Перед подачей документов руководитель должен пройти экзамен. Аттестация проходит в форме электронного тестирования. Из 200 возможных вопросов, программа выбирает 100. Для прохождения теста нужно правильно ответить не менее чем на 86 вопросов. Результаты сдачи оглашаются через пять дней. В случае неудачного прохождения экзамена возможно пересдача, при этом количество попыток не ограничено. При успешной сдаче выдается аттестат, который считается действительным в течение 5 лет.

Жилищная комиссия предъявляет к УК следующие правила:

• Регистрация на территории РФ.
• Соискатель должен быть зарегистрирован как юридическое лицо или как ИП.
• Иностранные фирмы не допускаются к управлению.
• У фирмы должно быть уникальное название.
• Отсутствие у претендента судимости за экономические преступления;
• Лицензия не выдается компаниям, которые уже были дисквалифицированы комиссией.
• До получения разрешения нужно заключить договора с несколькими домами.
• Требуется оплатить госпошлину в размере 30 тыс. руб.

Отнести документы в Госжилнадзор можно отнести самостоятельно или отправить электронно. Пакет документов должен включать:

• справку о регистрации в качестве юридического лица;
• справку об отсутствии судимостей;
• справку о наличии/отсутствии лицензий;
• приказ о назначении претендента руководителем;
• копию аттестата о прохождении аттестации;
• список МКД, находящихся в ведомстве УК;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• перечень сайтов или СМИ, где помещена информация об УК.

Предварительный период рассмотрения документов составляет 3 дня. В течение этого периода проверяют пакет документов. Если понадобится добавить справку или переписать заявление, то потребуется доплатить 5 тыс. руб. 

Срок ожидания принятия решения – до 45 дней. В этот период жилищная инспекция проводит тщательную проверку согласно всем требованиям и делает выводы. На основании этого заключения лицензионная комиссия принимает решение. 

Если обнаружится, что поданные документы содержат ложные сведения, в выдаче лицензии будет отказано. В случае удовлетворительного решения документы передаются в Госжилнадзор. Именно там выдают лицензии УК.

Регистрация бизнеса

Предприятие в сфере ЖКХ обычно регистрируют как юридическое лицо. Грамотный выбор формы организации будет ключевым моментом в формировании и управлении УК. Выбор форм довольно обширный: ООО, АО, МУП, ФОП и другие. Большая часть компаний отдает предпочтение ООО.

Для регистрации в налоговую службу предоставляется следующий пакет документов:

• заявление формы № Р11001;
• уставная документация;
• договор аренды;
• квитанция об уплате госпошлины.

В заявлении следует прописать коды ОКВЭД, на основании которых будет работать управляющая компания:

• 68.32: Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.
• 69.10: Деятельность в области права.
• 81.10: Деятельность по комплексному обслуживанию помещений.
• 81.21: Деятельность по общей уборке зданий.
• 82.11: Деятельность административно-хозяйственная комплексная по обеспечению работы организации.

При открытии управляющей компании важным фактором является выбор системы налогообложения: ОСН, УСН или ЕНВД..

Для постановки на учет следует подать документы в Пенсионный фонд, в фонд социального страхования и орган статистики. Также потребуется открыть в банке накопительный и расчетный счет. На накопительный счет должна быть внесена сумма, составляющую не менее 50% от уставного капитала.

Оформление бумаг займет от двух недель до одного месяца.

Выбор помещения и оборудования

Для организации работы управляющей компании потребуется помещение. Подбирать помещение под аренду лучше рядом с объектом обслуживания. Идеальным вариантом будет размещение в доме, который обслуживает УК. Размер помещения должен составлять около 70-80 м2. Часть площади пойдет под офис, а другая – под подсобные помещения.

Для обустройства офиса УК потребуется купить технику и мебель, подключить телефон. При обслуживании МКД понадобится также техника и расходный материал.

Оборудование и техника УК:

• компьютеры и оргтехника;
• средства связи;
• офисная мебель;
• автомобильная техника: уборочные машины, кран, трактор и др.;
• специальный инвентарь для выполнения работ: тачки, лопаты, грабли, шланги и прочее;
• сантехнический и строительный инструмент;
• спецодежда;
• расходные материалы: канцтовары, моющие средства, крепеж и скобяные изделия, реагенты.

Сумма, требуемая для создания условий работы персонала, и оказания услуг МКД, составляет 10– 20 млн. руб. Точная сумма зависит от количества обслуживаемых объектов.

Лучше не экономить на покупке оборудования и техники –  несмотря на то, что разница в цене б/у и нового оборудования доходит порой до 50%.  У такого оборудования отсутствует гарантия, потерян товарный вид, высокая вероятность внутренних повреждений.

Важно периодически проверять рабочий инвентарь, который со временем требует обновления. Также нужно своевременно дополнять запасы расходных материалов.

Подбор персонала для УК

Организационная структура УК может изменяться, в зависимости от размеров предприятия и количества обслуживаемых объектов. Однако есть отделы и должности, без которых не обойтись ни одной управляющей компании. Количество сотрудников зависит от количества МКД и общего количества квартир.

Должность	Количество	Заработная плата в месяц (руб.)	Общая сумма (руб.)
Директор	1	50.000	50.000
Юрист	1	25.000	25.000
Главный бухгалтер	1	30.000	30.000
Делопроизводитель	1	20.000	20.000
Экономист	1	20.000	20.000
Ведущий инженер	1	30.000	30.000
Диспетчер	2	20.000	40.000
Электрик	2	20.000	40.000
Слесарь-сантехник	2	20.000	40.000
Уборщица	10	15.000	150.000
Дворник	8	15.000	120.000
Разнорабочий	5	18.000	90.000
Итого	35		655.000

При подборе персонала в управляющую компанию обращайте внимание на уровень квалификации и исполнительность сотрудников.

Как создать управляющую компанию для управления многоквартирным домом: принятие многоквартирного дома в управление

Еще до начала работы УК важно гарантировать поддержку жильцов МКД. Чтобы получить в обслуживание дом, придётся за него побороться. Для начала стоит найти предприимчивых жильцов дома и узнать у них, как обстоят дела с управлением в их доме. Жильцов нужно убедить, что они могут полностью положиться на новую управляющую компанию и объяснить им, каким образом УК решит их проблемы. Важно не обманывать жильцов и верно оценить свои возможности. 

Решение о выборе УК принимается общим собранием жильцов МКД. При удачном исходе большинство собственников квартир проголосуют за вашу управляющую компанию.

Управляющая компания принимает МКД в управление на основании публичного договора. В этом соглашении оговариваются права и обязанности предприятия, а также ответственность жильцов.

Сколько нужно денег для создания управляющей компании

Создание управляющей компании – это дорогостоящий процесс. Основная часть начального капитала пойдет на закупку техники и оборудования. 

Статья расходов	Сумма (руб.)
Регистрация	10.000
Лицензирование	30.000
Ремонт	100.000
Компьютеры и оргтехника	150.000
Мебель	90.000
Техника	15.000.000
Инвентарь	80.000
Спецодежда	70.000
Расходные материалы	250.000
Реклама	60.000
Создание сайта	50.000
Итого	15.890.000

Как видно, основная статья расходов – закупка техники. Можно значительно сократить эту статью, но в таком случае УК придется часто прибегать к помощи подрядчиков и платить им. Читайте про заработок на аренде спецтехники. 

Ежемесячные расходы УК

Большую часть ежемесячных расходов управляющей компании будет составлять заработная плата сотрудников.

Текущие расходы	Сумма (руб.)
Аренда помещения	80.000
Заработная плата	655.000
Расходные материалы	150.000
Реклама	30.000
Налоги	105.000
Прочие расходы	50.000
Итого	1.070.000

Сколько можно заработать на управлении многоквартирным домом

Вопреки распространенному мнению, уровень рентабельности управляющей компании достаточно низкий и находится на уровне 10 – 15%. 

Поэтому для увеличения прибыли управляющей компании стоит предоставлять дополнительные виды услуг:

• сдача в аренду нежилого фонда;
• проведение ремонта у жильцов;
• сдача общедомовых площадей под рекламу;
• создание во дворе платной стоянки с охранником;
• выполнение части обязательных работ собственными силами;
• оказание дополнительных услуг жильцам;
• применение энергосберегающих технологий.

Согласно аналитическим данным, чтобы получать реальную прибыль управляющая компания должна обслуживать не менее 5 – 7 МКД. Важно увеличивать количество домов со временем. Добросовестное отношение к работе и положительные отзывы жильцов будут способствовать желанию у других многоэтажек заключить договор с УК.

Возможные риски бизнеса

Риски жилищно-коммунальных предприятий:

• Несвоевременные платежи. Согласно статистическим данным, размер задолженности по коммунальным платежам УК от жильцов составляет 20 – 35%. Иногда эти долги приходится взыскивать через суд. 
• В тарифах часто бывают расхождения. Не у всех установлены счетчики – в таком случае люди платят по фиксированным тарифам, но поставщик услуг требует оплаты в соответствии с общедомовым счетчиком. Бывает так, что оплаты по тарифам не хватает, тогда у УК начинает копиться долг.
• Низкая рентабельность. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются государством. УК на этом ничего не зарабатывает. Зато она может заработать на текущем ремонте и содержании – эти тарифы устанавливаются на местном уровне. 
• Высокая аварийность коммуникаций. Если раньше ремонт проводился некачественно, то новой УК придётся приложить немало усилий, чтобы вернуть хозяйство в работоспособное состояние. Деньги за капитальный ремонт УК не получает на свой счет. 
• Низкий показатель дисциплины труда. Для соблюдения порядка в коллективе должна поддерживаться строгая дисциплина. 
• Риск жалоб жителей в Государственную жилищную инспекцию и наложения штрафов, а также риск, что жильцы проведут собрание и выберут другую УК.
• Высокая конкуренция. Во многих регионах все дома негласно поделены, и получить МКД в управление новой компании крайне сложно. 
• Нехватка техники. В случае отсутствии нужного оборудования УК будет вынуждена приглашать на работу подрядчиков. Это значительно сократит уровень доходов.

Вывод

Для организации УК потребуются большие вложения, но при грамотном руководстве затраты окупятся через 2-3 года. 

Для оказания услуг по обслуживанию МКД управляющая компания должна получить лицензию. Для этого глава компании должен сначала сдать экзамен. Каждые пять лет следует подтверждать квалификацию.

В этом бизнесе важно верно выбрать количество обслуживаемых объектов, внимательно вести документацию и тщательно подходить к подбору персонала.

Читайте также про автономные некоммерческие организации.

Любым многоквартирным домом нужно управлять: регулировать оплату коммунальных услуг, проводить ремонт в местах общего пользования и т.п. Это может делать УК — управляющая компания и ТСЖ — товарищество собственников жилья. Считается, что управление ТСЖ выгоднее для собственников жилья, но не у всех получается найти председателя и выбрать правление из числа членов ТСЖ, а также выполнить другие необходимые процедуры, чтобы деятельность ТСЖ была законной.

Гораздо чаще люди идут по пути наименьшего сопротивления и передают управление домом УК. Сегодня это самая популярная в России организационно-правовая форма управления МКД. По сути, она выполняет функции посредника между владельцами квартир и поставщиками коммунальных услуг. Всего в РФ зарегистрировано свыше 36 тысяч управляющих компаний, и с каждым годом эта цифра растет. В статье разберем, как открыть свою УК и получить несколько домов в управление, организовать работу и на какой доход можно рассчитывать.

Плюсы и минусы коммунальной компании

Плюсы коммунальной компании как бизнеса:

• востребованность услуг УК;
• такому бизнесу не страшны кризисы;
• высокая стоимость услуг управляющей компании.

Минусы бизнеса:

• нужны крупные стартовые расходы;
• нужна лицензия;
• большая ответственность перед жителями МКД, в том числе — финансовая;
• огромная конкуренция, сложности с поиском МКД под управление.

Что должна делать управляющая компания по содержанию дома

УК – это юрлицо, оказывающее услуги по содержанию МКД. Она обеспечивает предоставление и своевременную оплату коммунальных услуг, осуществляет ремонтные работы (при необходимости) гарантирует удовлетворительное санитарное и техническое состояние объекта.

Именно УК получает все платежи за услуги и затем перечисляет их на расчетные счета Теплосети, Водоканала и других организаций по установленным им тарифам. Это важно: сама управляющая компания никак не влияет на сами тарифы, и уж тем более не устанавливает их. Кроме того, деятельность самой УК также оплачивают жильцы, исходя из количества квадратных метров жилплощади (это так называемая «первая строка» в платежных документах). Дополнительно она может получать доход с аренды рекламных площадей на территории МКД и аренды нежилых помещений, а также другими способами.

Управляющая компания обязана следовать законодательству и предоставить жильцам удовлетворительные условия содержания.

Вот основной перечень обязательных услуг:

• уборочные работы в подъездах и на придомовой территории;
• своевременная раздача жильцам платежных документов, оплата по счетам ресурсоснабжающим организациям;
• обеспечение работы всех коммуникаций;
• подготовка дома к отопительному сезону;
• работа с должниками за услуги ЖКХ (вплоть до подачи исков в суд);
• обеспечение работы осветительных приборов в подъезде и придомовой территории;
• регулярный осмотр общедомового имущества, а при необходимости — осмотр квартир жильцов: сверка показаний счетчиков, устранение последствий аварий и т.п) ;
• чистка канализации;
• обеспечение работы лифтов — они всегда должны быть исправны;
• дезинфекция и дезинсекция подвалов и общедомовой территории;
• очистка крыши от снега, а также ремонт крыши (при необходимости), забота о состоянии фасада;
  посадка деревьев и кустарников, уход за ними, другие способы благоустройства придомовых территорий;
• поддержание работоспособности всех коммуникаций;
• контроль над общедомовыми счетчиками, регулярная сверка показаний;
• решение всех вопросов в случае чрезвычайных происшествий (прорыв трубы и т.п.), устранение последствий.

В ведении управляющей компании также находится ремонт (текущий или капитальный). В первую очередь речь идет о кровле и общих участки систем водо- и газоснабжения, электричества, отопления, малярные работы (покраска фасада и стен в подъездах), замена стекол в подъезде и т.п. УК периодически проводит собрание, сообщает жителям обо всех изменениях, хранит всю документацию МКД, проводит учет проживающих и т.д. Как видите, список обязанностей и полномочий УК очень обширен.

Внимание!Управляющая компания также несет ответственность за ненадлежащее исполнение обязанностей: если по ее вине случится авария или другое ЧП, на нее могут наложить обязательство выполнить ремонт за счет собственных средств.

Кроме того, она имеет право общаться с контролирующими органами и предоставлять им сведения о действиях жильцов (например, о незаконной перепланировке или ненадлежащем использовании общего имущества), отключать неплательщикам свет, воду или газ (если это технически возможно), распоряжаться средствами резервных фондов в рамках своих полномочий.

Пошаговый план, как открыть управляющую компанию

Приблизительный план запуска УК:

1. Анализ рынка, составление бизнес-плана.
2. Регистрация — включает регистрацию самой УК и аттестацию на знание Жилищного кодекса, а также получение лицензии.
3. Поиск подходящего помещения под офис, его обустройство.
4. Найм сотрудников.
5. Создание сайта, внесение сведений в ГИС ЖКХ (это требование законодательства).
6. Поиск клиентов, подписание договора с МКД и собственниками квартир.
7. Заключение договоров с поставщиками коммунальных ресурсов.

Анализ конкурентов и поиск объектов

Если речь о новостройке, проще всего договориться с застройщиком — именно он выбирает УК. И хотя у жильцов дома есть право выбрать другую компанию, чаще всего они этого не делают (особенно если УК выполняет свои обязательства).

Чтобы заключить договор на вторичном рынке недвижимости, нужна поддержка жильцов МКД. В каждом доме есть группа предприимчивых жильцов; часто они недовольны своей управляющей компанией или ЖСК и ищут альтернативу.

Решение о смене УК принимается на общем собрании большинством голосов. После этого подписывается публичный договор, где оговариваются права и обязанности сторон.

Совет!Обязательно нужно проанализировать рынок в своем регионе: вам может быть сложно конкурировать с уже существующими крупными УК. А чтобы проект был рентабельным, нужно принять под управление не меньше 2-3 МКД.

Необходимые документы для ведения бизнеса

Чтобы получить лицензию, надо подать заявку в территориальное отделение Госжилнадзора и дождаться решения жилищной комиссии. При этом руководителю придется пройти аттестацию (электронное тестирование), обычно состоящее из 100 вопросов. Проходной балл — 86 из 100. Срок проверки результатов — пять дней. Если результат неудовлетворительный, тесты можно пересдать. Срок действия полученного аттестата составляет пять лет.

Требования жилищной комиссии к каждой УК:

• Регистрация в России в качестве юрлица.
• Отсутствие судимостей у руководителя.
• Уникальное название.
• Оплата госпошлины (30 тыс.руб).
• Ранее компания не была дисквалифицирована комиссией.Заключение договоров с несколькими МКД.

Каждое требование к УК должно быть подтверждено — так, оплату госпошлины подтверждает квитанция, отсутствие судимостей у руководителя и регистрацию юр лица — соответствующие справки, прохождение аттестации — аттестат.

Точный список документов можно посмотреть на сайте Госжилнадзора, — именно этот орган отвечает за выдачу лицензий управляющим компаниям.

Документы принимаются лично от руководителя или в электронном виде и предварительно рассматриваются в течение трех дней. Изменения на этом этапе обойдутся в 5 тыс рублей за каждый документ (например, за справку, которую вы не приложили сразу). Окончательное решение примут по итогам проверки жилищной комиссии, в течение 45 дней. Если решение положительное, УК получит лицензию.

В случае предоставления ложных сведений лицензию не выдадут.

УК нужно зарегистрировать как юр.лицо — это может быть АО, ООО, МУП и т.д, но чаще всего выбирают ООО.

Основные коды ОКВЭД при регистрации 68.32, 69.10.

После нужно подать сведения в орган статистики и государственные фонды (ПФ РФ, ФОМС), открыть счета в банке — расчетный и накопительный. На последний надо положить как минимум половину уставного капитала.

Выбор помещения и оборудования

Обычно для УК ищут офис рядом с их объектами, а лучше всего -в одном из тех домов, который она обслуживает. необходимая площадь не менее 65 кв. метров. Также понадобится мебель, техника, канцелярские товары, инструменты и оборудование для осуществления основных технических и ремонтных работ.

Больше всего уйдет на уборочную технику — краны, уборочные машины. Их цена может составить десятки миллионы рублей. Можно купить б/у оборудование, а также взять часть редко используемого оборудования в аренду.

Подбор персонала для УК

Количество персонала зависит от количества МКД под управлением. Потребуется директор, бухгалтер, юрист (можно внештатно), диспетчер и администратор/делопроизводитель, а также уборщицы, дворники, разнорабочие, слесари, электрики и сантехники.

Сколько нужно денег для обслуживания домов

Основные статьи расходов — это покупка техники для обслуживания домов (ориентировочно от 5 млн до 20 млн рублей, сумма может варьироваться в широких пределах), а также ремонт помещения, покупка расходников, компьютеров, инвентаря. Прибавьте сюда расходы на регистрацию и лицензирование, спецодежду, расходники, маркетинг.

Даже с учетом покупки минимального набора оборудования на все уйдет несколько миллионов рублей. Но в таком случае нужно быть готовым часто прибегать к услугам подрядчиков, брать недостающую технику в аренду и платить за этом.

Текущие расходы (аренда, фонд оплаты труда, расходники, налоги, реклама, непредвиденные расходы и т.п.) для средней УК обычно составляют порядка 1 млн рублей в месяц.

Сколько можно заработать на управлении многоквартирным домом

Средняя рентабельность УК составляет всего 10 – 15% — в основном из-за высоких расходов.

Поэтому говорить о реальной прибыли можно только при наличии под управлении хотя бы 5 МКД. В противном случае вам будет сложно даже выйти “в ноль”, а процесс выхода на окупаемость растянется на долгие годы.

Возможные риски бизнеса

Основные риски таких предприятий:

• Задолженности. Как правило, сумма долга составляет не менее 20% от счетов, а иногда превышает 35%. Иногда эти долги приходится взыскивать через суд. Отсюда — долги поставщикам, необходимость подавать на должников иски в суд.
• Расхождения в тарифах, из-за чего у УК может накопиться долг.
• Недостаточно высокая рентабельность. Иногда единственная возможность заработать — это оказание доп.услуг и текущий ремонт, на который УК сама устанавливает тарифы.
• Большой риск аварий коммуникаций, особенно если речь идет о старых и изношенных.
• Сложности получения средств на капитальный ремонт (жильцы обязаны оплачивать эту статью, но деньги получает не УК — они поступают на специальный счет).
• Огромная конкуренция.
• Жалобы в Государственную жилищную инспекцию. Они могут привести к штрафам и к выбору новой управляющей компании.
• Нехватка техники — работа подрядчиков значительно снижает доходность УК.

Такой бизнес предполагает значительные вложения, но в случае успеха вы сможете окупить их в первые два-три года работы.

Трезво взвесьте все плюсы и минусы, не забывайте о большой конкуренции на рынке — новой УК бывает сложно получить под управление хотя бы один дом, а для выхода на окупаемость нужно несколько МКД.

Также стоит помнить об ответственности за дом, придомовую территорию, коммуникации и т.д, — ошибки могут привести к аварии и финансовым потерям, ведь ликвидировать последствия придется за свой счет. И будьте готовы к тому, что как бы вы ни старались, всегда будут недовольные жильцы, которые захотят сменить вашу УК на другую.

Тем не менее, крайне важно заработать хорошую репутацию — это поможет заключить договора с новыми МКД и начать зарабатывать больше.

Как управляющей компании увеличить ежемесячную прибыль без дополнительных финансовых и трудовых затрат, на примере реализованного проекта рассказал Андрей Яценко, основатель инновационной службы сервиса Gorserv. Сервис помогает управляющим организациям расширять свои возможности за счёт предоставления дополнительных платных услуг жителям.

ЖКХ-2020: как УК организовать оказание платных услуг в доме

Сделайте платные услуги источником дохода вашей УК

Одна из управляющих компаний Нижнего Новгорода с клиентской базой 55 тысяч лицевых счетов искала ответ на вопрос, как лучше реализовать предоставление платных услуг жителям домов, чтобы это приносило прибыль, а не головную боль. При этом для неё было важно, чтобы клиенты получали качественный сервис.

Мы заметили интересную особенность в этой и других компаниях. Руководство понимает, что, когда у человека появляется потребность в услуге, первое, что он сделает – позвонит в диспетчерскую службу и попросит прислать мастера. А что с этими заявками происходит дальше – непонятно.

Обычно, всё, что менеджер может рассказать директору УК о заявках на «платный сервис», звучит так:

• «Мы не контролируем поступление выручки от таких заявок, не ведём учёт количества сделанных заявок в месяц»;
• «Средний чек не знаем»;
• «Услуги не разделяем, статистику по ним не ведём» (в одном списке и услуги населению, и аренда операторам связи, и мусорные баки);
• «Не понимаем потребность жителей МКД в дополнительных платных услугах»;
• «Все обращения диспетчеры отдают на откуп нашим мастерам или кому-то ещё без какого-либо контроля цен, качества и гарантий».

На вопросы: сколько заявок было, например, по сантехническим работам, какая конверсия, средний чек, сколько вы заработали, – ответ директор компании получить не может. Самое время ему задуматься о том, что же происходит с заявками.

Ещё одна ситуация для размышления. В одной УК с клиентской базой 3 тысячи лицевых счетов, месячный доход от услуг оказался равен 3000 рублей. Это стоимость примерно одной–двух оказанных услуг. Диспетчеры утверждали, что заявок нет – люди не обращаются. Но стоило расклеить объявления с новым телефоном для заявок на платные услуги, как УК стала получать по 5 заявок в день. Это значит, что до этого был саботаж на месте и заявки отдавались своим мастерам.

Мастера, которые работают в штате компании и получают зарплату, оказывали дополнительные услуги самостоятельно. В случае же возникновения проблем вся ответственность ложилась на УК.

Ещё один неприятный момент: все платные для жильцов услуги мастера оказывают в своё рабочее время, при этом текущие заявки по обслуживанию общего имущества МКД откладываются на неопределённый срок. В результате они накапливаются, что, в свою очередь, влияет на итоговый анализ эффективности работы отделов УК и подрядных организаций. А в дальнейшем ведёт к неизбежным жалобам жителей в вышестоящие инстанции.

Бытовые услуги жителям МКД: как выдержать конкуренцию в сфере ЖКХ

Начните оказывать платные услуги по системе UBER

Компания Gorserv помогает УК оказывать услуги жителям по модели UBER. Мы берём на себя всю цепочку задач: от сбора заявок до подбора мастеров и проверки качества их работы. Объясним, как система работает на примере УК из Нижнего Новгорода.

По количеству жителей мы спрогнозировали, какое количество заявок и какую ежемесячную прибыль компания может получать на оказании дополнительных услуг, используя наш диспетчерский центр и обслуживание. И приступили к реализации.

Что было сделано в рамках проекта:

1. Для сбора заявок внедрили кастомизированный маркетплейс.

Каталог услуг от компании Gorserv

Маркетплейс – это сайт, на котором клиент может выбрать более 600 дополнительных услуг. Попадает сюда он с основного сайта управляющей компании. Заявка клиента на услугу приходит на платформу Gorserv, и мы сразу её отрабатываем. Такой канал поступления заявок, как маркетплейс, на старте позволяет собирать около 15% заявок от общего числа обращений жителей за бытовыми услугами.

1. Подключили диспетчерский центр, чтобы полностью снять нагрузку по оказанию всех дополнительных услуг с УК.

Все остальные заявки изначально приходили на телефон диспетчера или напрямую мастерам УК или «частникам». Нашей задачей было разделить бесплатные заявки (аварии) и платные услуги, которые должны попадать в наш диспетчерский центр.

В такой ситуации можно идти двумя путями: сообщить жителям наш телефон для платных заявок или принимать все звонки на наш диспетчерский центр, и потом уже аварийные заявки передавать сразу в управляющую компанию.

1. Подобрали квалифицированных мастеров в городе, провели обучение по работе с нашей системой.
2. Отладили систему оплаты.

Оплату от клиентов мастера принимают наличными или на карту. Дальше действует шеринг-экономика: мы делим деньги на всех участников процесса. В выигрыше оказываются все: управляющая компания, мастера, которые получают деньги после выполнения работы и проверки качества, и мы как партнёры.

Сервис можно использовать частично, а электриков и сантехников оставить своих, если в этой части бизнес-процессы в УК уже выстроены и не хочется их резко менять. При этом, в случае большой сезонной загрузки, когда мастера УК не справляются, наши мастера становятся палочкой-выручалочкой.

Дополнительные услуги УО и условия их предоставления жителям дома

Получите прибыль уже через месяц

Результаты использования нашего сервиса измерили в первый месяц внедрения, когда маркетплейс начал работу и мы встроились в процесс оказания услуг. Жителей дополнительно не информировали о новых возможностях. За этот месяц выполнили 250 заявок, прибыль УК составила 60 тысяч рублей.

Чтобы увеличить количество заявок и разгрузить диспетчеров, вместе с управляющей компанией мы подготовили информационные наклейки для лифтов и подъездов, добавили информацию в платёжных документах. Указали, что теперь есть возможность получить более 600 услуг, и дали новый номер телефона – нашего диспетчерского центра. После этого количество заявок выросло на 30%. В следующем месяце их было около 325, прибыль УК составила 78 тыс. рублей.

В течение 12 месяцев мы прогнозируем рост прибыли до отметки 100–120 тысяч рублей в месяц. Этого результата планируем добиться за счёт распространения информации о высоком качестве и скорости оказания наших услуг при помощи «сарафанного радио» и маркетинговой работы.

Узнайте о других преимуществах, которые вы получите вместе с прибылью

Управляющая компания из Нижнего Новгорода, используя систему привлечения клиентов и отработки заявок, увеличила свою прибыль. Теперь её доход формируется не только тарифными составляющими, но и оплатой за дополнительные услуги жителям МКД.

Работа по системе Gorserv кроме роста прибыли даёт управляющим компаниям следующие преимущества:

1. Гарантия клиенту – мы выдаём чеки, акты выполненных работ от нашего юридического лица. УК больше не несёт ответственность за качество, платформа легализует все процессы.
2. Прозрачность сервиса – представитель УК видит все обращения жителей в личном кабинете (количество, структуру, стоимость, сроки выполнения).
3. Комфортный сервис для клиентов – клиенты получают доступ к 600 услугам (ремонт компьютеров, сборка мебели, мастер на час и многие другие), а не только услуги сантехника или электрика в «легкой форме».
4. Снижение нагрузки диспетчеров и штатных мастеров – теперь они занимаются только аварийными проблемами, что позволяет им реагировать более оперативно, а мастерам ещё и заниматься профилактикой.
5. Чистый прозрачный и прогнозируемый доход от платных услуг вместо постоянных жалоб жителей о том, что «мастера невозможно дождаться, у вас ужасный сервис».

Всё это ведёт к росту лояльности жителей и включению «сарафанного радио», распространению репутации о вашей управляющей компании, как о самой заботливой в городе. Вы можете позиционировать себя как «всё включено» и не просто удерживать существующие МКД, но и привлекать новые.

Опубликовано на правах рекламы

Если вы хотите попробовать оказывать бытовые услуги жителям многоквартирных домов, заполните эту форму.

Извините, произошла ошибка.

Попробуйте позже.

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 902 подписчикам