18 октября 2016
Компания «МИЭЛЬ» предоставила для журналистов аналитические данные себестоимости строительства жилья комфорт- и бизнес-класса в Москве.
Самый низкий показатель себестоимости «комфортных» квадратных метров выявлен в ЖК «Золотая Звезда», и он равен 39,7 тыс. руб./ кв. м., самое дорогое жилье строится в ЖК «Маршала Захарова, 7». Средняя строительная себестоимость жилья в московских новостройках комфорт-класса равна 40-65 тыс. руб./кв. м., разброс цен на такое жилье в разных районах столицы не очень отличается друг от друга
Иная ситуация на рынке квартир бизнес-класса в златоглавой. Рекордсменом здесь оказался ЖК «Байконур», себестоимость новостроек бизнес-класса в нем воистину космическая – до 135,6 тыс. руб. за «квадрат». При этом ЖК «Сердце Столицы» возводит дома по цене от 17 тыс. руб. за «квадрат».
Строительная себестоимость – это экономический показатель цен на недвижимость, основанный только на себестоимости материалов и строительно-монтажных работ. К ценам для покупателей квартир более приближен показатель инвестиционной себестоимости, который рассчитывается как сумма строительной себестоимости и всех дополнительных расходов на строительство, таких как стоимость проектирования, согласительной документации, подведение сетей и подключение объекта к тепло-, водо-, газо-, электроснабжению, системе канализации, затраты на аренду или покупку земельного участка.
Расчет стоимости квадратного метра под ключ: эконом, комфорт, бизнес
К нам часто обращаются с вопросом — сколько стоит построить дом «под ключ»? Чтобы ответить на данный вопрос, мы провели специальное исследование и расчеты, которые смогут наглядно показать, как сильно может меняться цена конечной постройки и от какого количества факторов она может зависеть.
Рис.1 — Сколько стоит дом под ключ
Чтобы разобраться, сколько вам в конечном итоге обойдется дом «под ключ», нужно разделять понятия общестроя (коробки дома) от всех последующих трат, которые вам предстоят, так как коробка вашего дома в зависимости от уровня отделки будет составлять всего лишь 10-30% от конечной стоимости «под ключ».
Ниже мы пройдемся по всем этапам строительства и отделки, узнаем, сколько это стоит, а также разберемся, на чем можно экономить, а на чем нельзя.
Для простоты восприятия мы возьмем один типовой дом 120 кв.м и просчитаем итоговую стоимость квадратного метра в трех комплектациях:
- Эконом
- Комфорт
- Бизнес
Нужно понимать, что вы сами определяете конечную стоимость своего дома в зависимости от ваших потребностей и финансовых возможностей.
Что такой тепловой контур?
Многие заказчики, сравнивая цены на строительство на разных сайтах, ориентируются именно на цену на теплового контура, но это не очень корректно: тепловой контур — это только коробка вашего дома.
Из чего же состоит данная комплектация?
Рис.2 — Тепловой контур одноэтажного дома
ФУНДАМЕНТ
Здесь обычно предлагают несколько вариантов, которые подходят под материал стен вашего дома (рассчитывается нагрузка). Эти варианты могут быть как более дешевыми, так и более дорогими — выбор за вами.
Рис.3 — Плитный фундамент под каменный дом
СТЕНЫ ДОМА
Достаточно большое количество вариантов, каждый материал имеет как свои преимущества, так и недостатки. Обычно при выборе более дорогого материала вы получаете немного более дорогую цену коробки дома, но существенную экономию на отделке и множество плюсов при последующей эксплуатации.
Рис.4 — Монтаж стен из газоблока YUTONG
КРОВЛЯ И КРОВЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ
Здесь также все зависит от конструкционных особенностей, нагрузок и премиальности материала кровли — цены могут значительно различаться.
Рис.5 — Кровля из металлочерепицы Grand line
ОКНА
Есть огромный выбор различных профилей и материалов (пластиковые, деревянные, алюминиевые). В зависимости от выбора фирмы, а также технических характеристик цены на окна могут варьироваться в 2-5 раз.
Рис.6 — Панорамное остекление в каменном доме
ФАСАД
Выбор материалов по отделке фасада вашего дома — очень огромен. Можно обойтись как дешевой штукатуркой, так и натуральным камнем. Цена также может очень сильно варьироваться.
Рис.7 — Фасад дома в стиле лофт из клинкерного кирпича
Обычно люди при сравнении цен разных строительных компаний ориентируются на первые 3 параметра (фундамент, стены, кровля), но упускают 4 и 5, однако кроме этого есть еще масса моментов, которые мы рассмотрим далее.
Из каких составляющих складывается стоимость под ключ:
1. Стоимость земли
Стоимость участков может сильно отличаться в зависимости от удаленности от населенных пунктов,наличия инфраструктуры (дороги, магазины, школы, торгово-развлекательные центры), коммуникаций (газ, вода по границам участка и тд.) и других факторов, таких как наличие вблизи водоемов или леса.
От всего этого зависит также, кто станет вашими соседями: пенсионеры-дачники или бизнесмены и депутаты.
За 1 сотку земли цена может быть как 100 тыс.рублей, так и 2 млн.
Поэтому одинаковый по размеру участок 6 соток может стоить и 600 тысяч, и 12 млн.рублей.
Рис.8 — Сколько стоит земля в коттеджном поселке
2. Стоимость дома
Обычно выделяют несколько типовых комплектаций дома:
- Холодный контур (фундамент + стены дома + кровля)
- Тепловой контур (фундамент + стены дома + кровля + окна + входная дверь)
- Тепловой контур + фасад
- White box (дом, готовый под отделку, с выровненными стенами, полами и подведенными коммуникациями)
Рис.9 — Отделка дома white box
Цена каждой комплектации может сильно отличаться в зависимости от выбранных материалов, таких как окна, фасад и пр. Поэтому при сравнении цен на дом нужно ориентироваться на стоимость «холодного контура». При доработке «холодного контура» в «тепловой» вам предложат несколько вариантов окон под ваш бюджет и впоследствии варианты фасада и тд.
В среднем стоимость «теплового контура» дома может варьироваться от 30 до 50 тыс./кв.м (зависит от конструктивных особенностей, размеров, этажности дома, а также используемых материалов).
3. Стоимость инженерных коммуникаций
Складывается из нескольких составляющих:
- Стоимость базовых внешних коммуникаций (скважина, септик, электричество)
- Стоимость коммуникаций внутри дома (разводка электричества, отопления, сантехники и вентиляции)
- Стоимость чистовой сантехники и электрики (бойлер, унитаз, душевая кабина/ванна, все раковины, смесители и пр., а также все выключатели, лампочки, розетки и тд)
- Стоимость системы отопления (котел, радиаторы отопления, теплый пол)
- Стоимость системы вентиляции
Стоимость может варьироваться от 1 млн. (эконом) и более (до бесконечности).
Рис.10 — Инженерные коммуникации в частном доме
4. Стоимость отделки дома
Складывается из стоимости чистовой и черновой отделок:
- Стоимость черновой отделки (выравнивание стен, стяжка пола и тд.)
- Стоимость чистовой отделки (покраска, укладка чистового пола, плитки и тд.)
Стоимость напрямую зависит от уровня и качества используемых материалов.
Для простоты последующих расчетов мы зададим среднюю стоимость за 1 кв.м (материалы+работы):
20 000 руб. — эконом-класс
Рис.11 — Отделка дома эконом
40 000 руб. — комфорт-класс
Рис.12 — Отделка дома комфорт-класса
70 000 руб. и более — бизнес-класс
Рис.13 — Отделка дома бизнес-класса
Как видим из примера, цена может различаться в 3-5 раз.
5. Стоимость обустройства территории
Сюда могут входить:
- забор вокруг участка;
- ворота;
- подготовка въездной группы;
- газон;
- системы автополива;
- цветочные клумбы и другие зеленые насаждения;
- дорожки;
- дренаж;
- наружная подсветка и пр.
Стоимость может варьироваться от 500 000 рублей и более (до бесконечности).
Рис.14 — Обустройство территории частного дома
6. Стоимость обустройства дома
Советуем вам при отделке и обустройстве дома обращаться к услугам дизайнера.
Здесь нужно учесть стоимость всей мебели и техники:
Кухонный гарнитур, столы, стулья, кровати, диваны, шкафы, бытовая техника (холодильник, плита, стиральная машина), телевизор, кондиционеры, светильники и пр.
Стоимость может варьироваться от 500 000 рублей и более (до бесконечности).
Рис.15 — Дизайн-проект и обустройство дома с мебелью
Сколько будет стоить дом «под ключ» с отделкой эконом-класса?
Рис.16 — Дом с отделкой эконом-класса
Стоимость дома с участком, мебелью и благоустройством территории (вариант — заезжай и живи):
10 070 000/120 кв.м = 83 900 р./кв.м
Стоимость дома под отделку (как квартира в новостройке):
4 750 000/120 кв.м = 39 600 р./кв.м. (или 47% от общего бюджета на строительство)
Стоимость коробки дома с плоской кровлей:
3 600 000/120 кв.м = 30 тыс./кв.м (или 35% от общего бюджета на строительство)
Сколько будет стоить дом «под ключ» с отделкой комфорт-класса?
Рис.17 — Дом с отделкой комфорт-класса
Стоимость дома среднего класса с хорошим уровнем отделки, с участком, мебелью и благоустройством территории:
15 090 000/120 кв.м = 125 750 р./ кв.м
Стоимость дома под отделку (как квартира в новостройке):
5 000 000/120 кв.м = 41 600 р./кв.м. (или 33% от общего бюджета на строительство)
Стоимость коробки дома с плоской кровлей:
3 600 000/120 кв.м = 30 000 /кв.м. (или 24% от общего бюджета на строительство)
Сколько будет стоить дом «под ключ» с отделкой бизнес-класса?
Рис.18 — Дом с отделкой бизнес-класса
Стоимость дома премиум-класса с участком, мебелью и благоустройством территории:
9 550 000/120 кв.м = 329 583 р./ кв.м
Стоимость дома под отделку (как квартира в новостройке):
5 850 000/120 кв.м = 48 750 р./кв.м.(или 15% от общего бюджета на строительство)
Стоимость коробки дома с плоской кровлей:
3 600 000/120 кв.м = 30 000 /кв.м. (или 9% от общего бюджета на строительство)
На что в итоге влияет стоимость квадратного метра дома под ключ?
Рис.19 — Из чего складывается стоимость дома под ключ
Если вы решили купить/построить каменный дом, то должны понимать, что цена строения «под ключ» складывается из большого количества переменных, а первичная стоимость коробки дома (фундамент+стены) во всех вариантах будет ОДИНАКОВОЙ.
Лишь незначительно на цену «теплового контура» дома влияет уровень материалов отделки фасада и окна.
Из этого можно сделать вывод, что на стоимость 1 кв.м дома «под ключ» влияют такие факторы, как:
- стоимость участка;
- инженерные коммуникации;
- отделка фасада;
- внутренняя отделка;
- благоустройство территории;
- обустройство дома и мебель;
Выбирая любую из этих 6 переменных, вы можете сэкономить на каждом этапе и выбрать как самый дешевый эконом-вариант, так и максимально премиальный. И здесь цена может сильно отличаться (в 3-10 раз).
Например, нужно понимать, что «коробка» дома в самом бюджетном варианте будет составлять примерно 30-40% от стоимости строительства «под ключ», в среднем сегменте эта цифра будет 20-25%, а в премиальном варианте всего лишь около 10%.
Строительство коробки дома всегда можно удешевить примерно на 10%.
Самые простые способы это сделать:
- Удешевление используемых материалов стен
Например, замена качественных фирменных газоблоков YUTONG на гаражный вариант газоблока в объеме дома может дать экономию до 400 тысяч.
- Удешевление качества рабочей силы
Всегда можно построить дом самому, если вы строитель, или воспользоваться услугами неконтролируемых мастеров с Авито, которые не обязательно обладают нужной квалификацией.
При этом обычно данное удешевление сильно снижает эксплуатационные свойства, а также срок службы дома. И не всегда стоит сравнивать бюджет на строительство «под ключ» по параметру стоимости 1 кв.м «голой коробки» дома, так как это сравнение ВООБЩЕ НЕРЕЛЕВАНТНО.
И в конечном итоге экономия в 10% на стенах дома — это всего лишь несущественный процент от итоговой стоимости строительства «под ключ»:
- 3,5% при строительстве дома эконом-класса
- 2-3% при строительстве дома в среднем сегменте
- и только 1% при строительстве дома премиум-класса
Итоги
Рис.20 — Подготовка к отделке дома
Нет никакого смысла экономить на материалах стен, так как коробка строения — это скелет вашего будущего дома, а основные финансовые траты вас ждут на этапе отделки и обустройства.
Перед началом строительства вы, прежде чего, должны определиться с уровнем строения, которое вы в итоге хотите получить.
И экономия на материалах стен и на рабочей силе — не самый дальновидный выбор, так как это может привести к сильному последующему удорожанию всех следующих этапов, а финансовая выгода будет минимальной.
Цена: 308 000 000 ₽
2.6 Многоэтажная жилая застройка
- Расчет выполнен для жилого дома из крупноразмерных конструкций (панелей).
- В расчете не учтены работы по прокладке наружных сетей, и монтажу технологического оборудования.
- В расчете учтены цены конструкций на август 2021 года.
- Рекомендуемая общая площадь здания – 8000 кв.м.
- Рекомендуемая продаваемая площадь здания – 6500 кв.м.
- Рекомендуемая территория под строительство – 4000 кв м.
- Рекомендуемая этажность здания – 17 надземных этажей и 1 подземный.
Расчет строительства 17-ти этажного односекционного жилого дома:
- Выполнение ПСД (проектно сметной документации) – 2’500’000 руб.
- Выполнение инженерно геологических изысканий – 300’000 руб.
- Получение технических условий – 200’000 руб.
- Получение разрешения на строительство – 300’000 руб.
- Выполнение СМР из расчета 38000 руб. на 1 кв. м. общих площадей.
- В расчете учтены все строительные работы, включая монтаж внутренних коммуникаций и самоотделку квартир.
- Сдача дома в эксплуатацию – 500’000 руб.
- Оформление объекта и участка в собственность – 200’000 руб.
Общая стоимость строительства 17-ти этажного односекционного жилого дома:
2500000 + 300000 + 200000 + 300000 + (38000 х 8000) +500000 + 200000 = 308’000’000 руб.
Себестоимость одного квадратного метра = 38’500 руб.
- Срок производства ПСД – 3 месяца.
- Срок проведения экспертизы проекта – 1 месяц.
- Срок получения технических условий – 1 месяц.
- Срок получения разрешения на строительство – 1 месяц.
- Срок выполнения СМР – 9 месяцев.
- Срок сдачи объекта – 2 месяца.
- Срок оформления выписки из реестра о собственности – 1 месяц.
Общий срок строительства 17-ти этажного односекционного жилого дома – 18 месяцев.
* фото на картинке просто для примера — заказывайте свой вариант — все зависит от Вас и Вашего воображения!
А вот наши земельные участки, на которых возможно жилое многоэтажное строительство:
Добавить в избранное
Добавить в избранное
Содержимое данной записи доступно ТОЛЬКО зарегистрированным и подтвержденным НАМИ ВРУЧНУЮ пользователям! Свяжитесь с нами по телефону +7 (951) 392-51-15 или оставьте заявку через форму.
Земельный участок 0,72 Га ул. 2-я Шевцовой Заельцовский район
Добавить в избранное
Добавить в избранное
Добавить в избранное
Добавить в избранное
angle-downbarscaret-downclosefacebook-squarehamburgerinstagram-squarelinkedin-squarepauseplaytwitter-square
Разбираемся с отчетностью топовых строительных компаний и смотрим запас прочности цен на строящееся жилье.
Оценивая перспективы падения цен на недвижимость – неплохо бы разобраться в себестоимости строительства. В недавней презентации ГК Самолет, группа показывала четырех крупнейших застройщиков:
Вот их мы и рассмотрим с точки зрения рентабельности бизнеса за последние 3 года. 2019-2021 годы очень интересные с точки зрения анализа. Совсем не такие скучные, как предыдущая трехлетка (2015-2018).
2019 показывает себестоимость в условиях новой реальности после Крыма
2020-2021 изменение отрасли из-за COVID: разрыв цепочек поставок, снижение ипотечных ставок, начало бума в недвижимости
По такому принципу я разобрал все компании из списка выше. Показываю на примере ПИК. Разобрал и перезабил отчетность в Excel, только нужные цифры
Фактически, тут две группы показателей:
1. Финансовые. Для расчета показателей рентабельности
2. Объем недвижимости в запасе
Показатели рентабельности рассчитываются классическими способами.
Для оценки недвижимости в запасе я брал незавершенное строительство из запасов. Это не стройматериалы на продажу, и не что-то другое. Именно уже построенное для продажи. И из этой величины убираю то, что оплачено (средства на эскроу), но не передано застройщику и лежит на счете в банке.
То есть это то, что построено свыше оплаченных квадратных метров. То, что уже имеет стены, но еще не имеет собственника и только выйдет на рынок.
У меня получилась сумма показателей из компаний, которые в 2021 году построили почти на 0,9 трлн. рублей, что эквивалентно доле рынка около 7% по всему российскому рынку, и более 20% рынка Москвы и Санкт-Петербурга
0,9 трлн. рублей
Валовая рентабельность всех компаний моей подборки: 27-29%. Это значит, что в стоимости квадратного метра реальных затрат на земельный участок, бетон, цемент, отделку, крышу – чуть больше 70%. Еще около 8-10% идет на рекламу, маркетинг, и заработную плату управленческого персонала – об этом говорит разница между показателем операционной и валовой рентабельности.
А вот чистая прибыль строительных компаний крайне высокая – в последние 2 года это 17-18%. Скажу честно, это фантастически высокий показатель.
Что касается построенной, но не проданной недвижимость, то ее размер в деньгах почти не изменился за последние три года и составляет около 400 млрд. руб. Это эквивалентно половине годовой выручки, но ощущения сильного перепроизводства не вызывает.
Как я интерпретирую данные?
1. Запас маржи строительных компаний колоссален. Почти пятая часть стоимости квадратного метра – чистая прибыль застройщика. За вычетом всех расходов, кредитов, налогов. Сейчас это слишком рентабельный бизнес. Если бы не влияние банков на строительную сферу через эскроу счета и ипотечную поддержку – на рынок бы уже вышли сотни компаний, которые поборолись бы эту прибыль.
2. Сильного перепроизводства (вернее, перестроительства) я не вижу. И тем не менее, компании строят про запас. Почти половина уже построенной недвижимости или еще не вышла на рынок, или еще не нашла своего покупателя.
3. Ипотека: ждем отчеты. Свежих отчетов компаний пока нет, а использовать данные до февраля нецелесообразно. Надо ждать долю ипотечных сделок в продажах новостроек.
Сильного влияния роста стройматериалов на себестоимость нет. Как минимум за последние три года прибыль застройщиков оставалась на фантастически высоком уровне и не снижалась из-за изменения цен на стройматериалы. За все платил покупатель.
Как мы видим, запас для снижения цен есть и он колоссален. Снизив цены даже на 10% — строительные компании все равно будут в огромной прибыли.
«А почему маржа строителей должна снижаться?» — спросите вы
Потому что недвижимость — это цикличный рынок, и чтобы сохранить бизнес в нестабильное время придется класть кирпичи по себестоимости. Так было с металлургическими копаниями, угольщиками, производителями алюминия, и даже нефти — со всеми циклическими рынками.
И очень важный disclamer: все что здесь написано касается только первичного рынка жилья. Это он оторван от реальности льготными ставками. Снижение на вторичном рынке будет меньше.
——
Другие статьи по этой теме — в моих записях.
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
Чтобы заказать строительство домов бизнес класса под ключ и получить расчет и смету, обратитесь к менеджеру компании Berghaus. Заполните форму и получите каталог из 20 коттеджей на whats app
Современная архитектура
Надежные инженерным системы
Команда инженеров
Соблюдение сроков
СОВРЕМЕННЫЙ КОТТЕДЖ 280м2. Строительство домов бизнес класса
Такое понятие, как «бизнес класс» сейчас напрямую имеет отношение и к частному домостроению. В первую очередь, строительство домов бизнес класса под ключ – это персональное проектирование, где учитываются не только требования современного жилища на основе монолитной и кирпичной технологии жилищного строения, но еще пожеланий заказчика. Вы можете заказать строительство домов бизнес класса в компании Berghaus по готовым типовым или индивидуальным проектам. Гарантируются минимальные сроки выполнения работ, чуткое отношение к пожеланиям заказчика и лояльная ценовая политика.
СОВРЕМЕННЫЙ КОТТЕДЖ 280м2.
Консультацию и рекомендации специалиста
Нашу презентацию и портфолио в PDF
Выезд специалиста на Ваш объект
Профессиональный расчет сметы
Основные характеристики строительства частного дома бизнес класса :
| Этажей в доме | 2 |
| Квадратура дома | 280м2 |
| Проектирование домов бизнес класса | от 500,00 ₽ м2 |
| Строительство жилых домов бизнес класса под ключ | от 55000,00 ₽ м2 |
Компания Berghaus осуществит проектирование и строительство жилых домов бизнес класса . Стоимость проектирования и строительство частных домов бизнес класса
под ключ индивидуальна. Обращайтесь за детальным расчетом и прайсом на современный дом к менеджеру.
Комплекс услуг
Полный спектр услуг по строительству
- Фундамент
- Стены
- Перекрытия
- Кровля
- Фасады
Производим монтаж инженерных
систем
- Водоснабжение и скважина
- Отопление
- Канализация
- Электрика
Дополнительно поможем
- Подобрать земельный участок
- Оформить ипотеку на строительство
- Использовать материнский капитал на строительство
Работаем проектную документацию
- Архитектурная и конструктивная часть
- Системы отопления, водоснабжения и канализации
- Электрические сети
- Системы умный дом
- Ландшафтный дизайн
Юридическое сопровождение
- Получение разрешения на строительство
- Подготовим ТУ на газ и электричество
- Введем дом эксплуатацию
Что включено в строительство дома:
| Архитектурный проект и конструктив | ✓ |
| Фундаментная плита | ✓ |
| Коробка из блоков | ✓ |
| Перекрытия и перегородки | ✓ |
| Черновой пол | ✓ |
| Кровля | ✓ |
| Утепление фасада | ✓ |
| Облицовка фасада | ✓ |
| Остекление и двери | ✓ |
| Инженерные коммуникации | ✓ |
Итого: подробнее уточняйте у инженера
Отзывы наших партнеров
Отзыв от студии Станислава Орехова
Отзыв от Архитектурной студии AZBUKA DOM
Отзыв от студии Поле Дизайн
В таблице указана стоимость на строительство домов бизнес класса под ключ для постоянного проживания. Для заказа полноценной сметы, индивидуального прайса на строительство домов бизнес класса обратитесь к менеджеру нашей компании. Цена на строительдомов бизнес классадомов под ключ окончательно расчитывается инженерами нашей компании. строительство домов на участке выполняется на основе проекта.
График строительства
Над проектом работают
Главный архитектор проекта, ведущие архитекторы
Специалисты по отоплению, вентиляции, кондиционированию
Специалисты по водоснабжению и канализациии
Специалист слаботочных сетей
Главный конструктор, ведущие конструкторы
Специалисты по пожарной безопасности
Специалисты по генплану
Специалисты по нормоконтролю
Специалист по электрике
Сметчик
Инженеры технологи
Специалист эколог
Мы выполняем следующие виды работ
Организуем геологические изыскания
от 27 000руб/участок
Делаем топосьемку участка
от 12 000руб/участок
Помогаем получить разрешение на строительство
входит в договор
Разрабатываем Дизайн-проект
От 1 000 руб/м2
Выполением авторский и технический надзор
Организуем строительную площадку
Выполняем весь комплекс строительных работ
Комплектуем всеми необходимыми материалами и оборудованием
Подключаем наружные коммуникации
Монтируем все инженерные системы
Выполняем внутренние отделочные работы
Выполняем работы по благоустройству и ланшафту
Выполняем сервисное обслуживание инженерных систем
СОВРЕМЕННЫЙ КОТТЕДЖ 280м2. Строительство домов бизнес класса под ключ в компании Berghaus
Каковы же характеристики домов бизнес класса и чем они отличаются от других жилых зданий?
1)Местонахождение
Строительство домов бизнес класса под ключ может быть как в центре шумного города, так и в его окрестностях, но на следующих условиях:
• вся важная социальная и коммерческая инфраструктура должна быть в пешеходной доступности: аптека, продуктовый магазин, отделение банка, кафе, школа, детский сад, поликлиника;
• вблизи также могут находится зоны отдыха: река, озеро, парки или лес;
• если выполняется строительство домов бизнес класса на участке за пределами города, что жилище должно быть максимально комфортным.
2) Материалы и строительные технологии
Такой тип недвижимости обязательно должен обладать увеличенной площадью. При строительстве домов бизнес класса для постоянного проживания допускается применение такого основного стройматериала как керамические блоки, разные варианты кирпичей. Новые здания построены по технологии монолитной или монолитной кладки. Какие-либо ошибки в строительство домов бизнес класса в Московской области недопустимы, в иной ситуации класс недвижимости уменьшается.
3) Внутренняя облицовка
Производится с использованием высококачественных, экологически чистых и долговечных материалов, таких как натуральное дерево и камень, фактурная штукатурка и т. д. Оформление интерьера выполнено в соответствии с индивидуально созданным дизайном.
4) Фасад
Внешняя отделка такой категории недвижимости должна быть роскошной и помпезной, вне зависимости от того, какому стилевому направлению отдается предпочтение. Большую популярность в последнее время приобрели такие стили, как минимализм, лофт, классика и современный стиль оформления.
5) Высокий уровень безопасности
В дополнение к стандартным мерам противопожарной защиты при индивидуальном строительстве домов бизнес класса под ключ обязательно предусматриваются дополнительные меры в виде многоуровневой системы безопасности.
Конечно же, всегда можно приобрести недвижимость бизнес класса в коттеджном поселке, но не факт, что в таком жилище будет для вас все самое необходимое. Поэтому лучшим вариантом станет заказ проектирования и строительства роскошного жилища с нуля. Естественно, на это потребуется дополнительное время и капиталовложения, но в результате сотрудничества с архитекторами и дизайнерами компании Berghaus вы получите жилище, в котором максимально учтены все пожелания. Для того чтобы заказать строительство домов бизнес класса и получить расчет и смету, обратитесь к менеджеру компании Berghaus.
Полезная информация
Проектирование коттеджей – это процесс творческий и многогранный. И чем крупнее коттедж, тем больше возможностей воплотить в жизнь все мечты и планы будущих хозяев.
Вопрос о том, где лучше всего разместить кондиционер в помещении, в основном затрагивает внутренние блоки, которые устанавливаются один раз и на длительный срок.
Если в здании давно не производились ремонтные работы или оно повреждено, то следует задуматься о ремонте.
Самый сложный и ответственный проект считается для медицинских сооружений.
Наверняка многие мечтают жить в собственном доме. Чтобы воплотить мечту в реальность, нужно грамотно выполнить проектирование дома, дабы он простоял не одно десятилетие.
Все владельцы недвижимости заинтересованы в том, чтобы здание прослужило как можно дольше, и в нем было безопасно находиться.
Себестоимость строительства жилья разных классов – от комфорт до премиум – примерно одинакова, сейчас девелоперы зарабатывают, продавая место и фишки, привлекающие покупателей / Е. Ширинкина / для Ведомостей
В перспективе в больших жилых кварталах могут соседствовать корпуса, стоимость квартир в которых будет различаться на 50–70%, – девелоперам нужны все группы потенциальных покупателей, до которых они могут дотянуться.
Классовая смычка
В I квартале 2017 г. на рынке Москвы в продаже числилось 64 корпуса в жилых проектах эконом- и комфорт-класса общей площадью 1,15 млн кв. м, а также 187 корпусов площадью 1,13 млн кв. м, причисляемых застройщиками к бизнес- и премиум-классу (данные «Бест-новостроя»). «Конкуренция в бизнес-классе усиливается. В нем появляются проекты с высокими качественными характеристиками, но с ценами, близкими к массовому сегменту», – рассказала на круглом столе «Ведомости. Недвижимость» Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя». В 2017 г., по ее словам, эта тенденция будет усиливаться, особенно с освоением промзон. До конца года в продажу может поступить еще 0,5 млн кв. м разноклассового по названию жилья.
Наталья Кац, директор по маркетингу «Миэля»:
«Клиенту важны место, цена, метраж и статус. В зависимости от того, в каком сегменте он живет, тот или иной критерий для него становится главным. 80% сделок на московском рынке, которые проходят через нас, – это сделки по цене 160 000 руб. за 1 кв. м».
«Нет сейчас большой разницы между сегментами», – уверена Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж ПСН. Новостройки различаются местоположением и средним ценником, на который люди согласны. «Сейчас во всех классах важен прагматизм», – говорит Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. Квартиры, по его словам, различаются площадью: трехкомнатное жилье в комфорт-классе – 75 кв. м или меньше, в бизнес-классе – 100 кв. м, в премиуме – 130–150 кв. м, в элитке – 180–220 кв. м. «Ну, еще фасады могут быть чуть дороже, инженерия получше», – перечисляет эксперт. «У покупателей нулевая терпимость к неудобствам», – замечает Андрей Соловьев, директор по развитию «Метриум групп».
Тейн подтверждает, что комфорт-класс по параметрам почти приблизился к бизнес-классу: подземный паркинг, закрытая территория, планировки и ландшафт от лучших западных архитекторов. «У каждого девелопера есть перечень must have в проекте (набор обязательных характеристик, без которых сложно реализовать проект даже эконом-класса), но, по сути, мы становимся кустарями, производящими уникальный продукт и получающими своего клиента», – рассуждает Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер». Кто-то предлагает супер-школу с уникальным образованием, кто-то внутренний парк, который преображает бывшую промзону, никогда не видевшую зелени. Но если макроэкономическая ситуация будет ухудшаться, то какие бы фишки девелоперы ни придумывали, каких бы архитекторов ни приглашали, никто покупать не будет, опасается Анатолий Францев, президент ГК «Инград» (в то же время, по его словам, компания продолжает приобретать площадки в Москве и области).
«Классификация – вопрос упаковки и маркетинга», – категоричен Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. На рынке много примеров, когда проект причисляется к комфорт-классу только потому, что для бизнес-класса в нем слишком много квартир. А кто-то, в надежде продать дороже, «задирает планку».
«Если расположение позволяет, то застройщикам интереснее делать именно проекты бизнес-класса, тогда запас для наращивания цен больше, – считает Андрей Соловьев. – В массовом сегменте есть некий потолок цен, превысив который, девелопер рискует ограничить спрос. Более обеспеченные клиенты бизнес-класса готовы платить больше за комфортное жилье».
Новая эра
В Москве наступила «новая эра девелопмента», говорит Белоусов. Застройщики теперь застраивают гектары. Встает вопрос: чем и как их застраивать? И в эконом-, и в комфорт-, и в бизнес-классах девелоперу сейчас надо прикладывать много усилий, чтобы привлечь потребителей. «Не могу сказать, что какой-то сегмент сейчас продается легко», – признается Тейн. Ее компания думает о том, чтобы сделать симбиоз классов в одном большом проекте. «Понятно, что разброса – у кого-то отделка за 20 000 руб. за 1 кв. м, у кого-то за 150 000 руб. – не будет, но разница в ее стоимости может быть в 2 раза».
Александр Красавин, первый заместитель председателя правления «Баркли»:
«Все девелоперы разделяются на два клана: одни занимаются ценовым демпингом и не смотрят на качество продукта. Это может быть обусловлено разными причинами: производственными мощностями, которые надо загружать, или хорошей работой с себестоимостью, или неумением работать с качеством продукта. Другие больше занимаются оптимизацией и пытаются получить добавленную стоимость за счет как маркетинговых решений, так и немаркетинговых».
«В больших проектах мы рассматриваем возможность деления на разные классы: и в существующем, и в том, который планируем вывести в будущем году, и предложить покупателям квартиры «на разный бюджет», – вторит коллеге Ирина Прачева, первый заместитель гендиректора «Дон-строй инвеста». По похожему пути идет «Интеко». «В проектах по 300 000–400 000 кв. м мы строим жилье с разницей в цене в 50-70%, – рассказывает Алексей Болдин, гендиректор «Магистрата» (занимается розничной продажей объектов недвижимости ГК «Интеко»). «Наши расчеты показывают, что, если оставаться в одной рыночной нише, мы не сможем продать много, если не будем демпинговать. А рыночная кредитная нагрузка демпинга не выдержит», – объясняет он.
По словам управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина, застройщики «закладывают в финансовую модель и такие расчеты: если мы что-то не продадим, будем сдавать в аренду».
Цена денег
Банки сейчас кредитуют стройку под 13–14%, но получить проектное финансирование становится все сложнее. «Строить» и «зарабатывать» – это уже не процесс и результат, это два разных глагола, сожалеет Дмитрий Котровский, партнер «Химки групп». Он рассказал, что до 2014 г. банки определяли выдачу очередных траншей выполненными работами, а сейчас смотрят на продажи квартир: «Банки не верят в то, что застройщики выполнят планы по продажам. И не хотят получать в итоге непрофильный актив, с которым непонятно, что дальше делать».
«Дон-строй» сейчас только гасит старые кредиты, новые не привлекает вообще, рассказала Прачева.
У застройщиков наступили сложные времена, резюмирует Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank, экономическая модель девелопмента усложнилась при нынешних ставках на кредиты и администрировании. «Сейчас девелоперы переориентируются с госпоставщиков на частные предприятия (по арматуре, бетону и проч.). Чтобы избежать ежегодного 30%-ного повышения стоимости стройматериалов», – рассказывает Екатерина Фонарева, глава департамента жилой недвижимости Colliers International.
Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group:
«Себестоимость у всех одна и та же: разница в 20 000 руб. с 1 кв. м при условии, что мы выводим квартиры на рынок по цене 200 000 руб., для меня несущественна. Да, есть затраты на приобретение участка, коммуникации, подключение. Вопрос – почему на финише может оставаться по 30, 40, 50% непроданных квартир? Тут либо проблема с продуктом, либо жадность девелопера».
«Сейчас большие остатки [непроданных квартир] и рост предложения, но спрос вряд ли будет расти даже такими темпами, какие были в 2016 г. Если все останется, как есть, ситуация усугубится», – прогнозирует Халин. Поэтому банки вместе с застройщиками все активнее ищут новые механизмы продаж: очень длительная рассрочка, «двойная ипотека» для покупателя. Последняя, по словам Болдина, представляет собой ломбардное кредитование старой квартиры, которую надо продать, и кредит на новую, которую покупают: «Человек живет до последнего в своей квартире – до того момента, когда ее надо продать и переехать в новую».
В мире сейчас происходит вымывание среднего класса, рассуждает Сергей Нотин, директор по инвестициям «Сити – XXI век». А это значит, что число покупателей в сегменте выше массового неминуемо сокращается. «Емкость рынка бизнес-класса не бесконечна. То число проектов, которые сейчас реализуются, на мой взгляд, предельно», – подчеркивает Наталья Кац, директор по маркетингу «Миэля». «Накрутка кадастровой стоимости, рост налогов будут побуждать некоторых собственников – особенно тех, у кого много квартир, – выставить их на продажу. То есть вторичный рынок упадет на предложение новостроек», – прогнозирует Трещев.
По данным «Миэля», в 2014 г. в среднем на вторичном рынке Москвы покупали 60 кв. м по средней цене 190 000 руб. за 1 кв. м. В 2016 г. эти показатели уменьшились на 19% – до 53 кв. м и 176 000 руб. за 1 кв. м.
Жилье бизнес-класса в среднем стоит более 200 000 за 1 кв. м, по данным агентств недвижимости.
Жилой комплекс — это сооружение сложное. На нем зарабатывают сотни подрядчиков и поставщиков, рекламисты и агентства по продвижению. Точные цифры «ценности» строительства знает только застройщик, причем они могут отличаться в зависимости от проекта. Хотя иногда себестоимость можно подсчитать только после ввода объекта в эксплуатацию. Бывают случаи, что компания по итогу ничего не зарабатывает. А бывают, что денег не хватает и для того, чтобы довести проект до конца.
Цена строительства всегда занимала покупателя жилья. Интересно ведь, сколько зарабатывает на проекте застройщик и не врет ли, говоря о падении прибыли и малюсенькой пятипроцентной маржинальности. Иногда, впрочем, может быть и так, что застройщик подсчитал одну стоимость, а на деле оказались суммы значительно выше. Не учел нюансов (хотел поставить, к примеру, локальные системы канализации, а заставили подключаться к центральным) или власть нагрузила дополнительными расходами.
Цифры есть
Что нам дает знание себестоимости строительства? Покупателю – ничего. Вот, к примеру, мы будет знать себестоимость производства молока. Она в зависимости от сезона и технического состояния фермы может составлять 15-20 рублей за килограмм, производители молочной продукции приобретают его за 25 рублей, в магазине оно стоит в два-четыре раза дороже. Причем в случае с молоком цепочка наценки довольно короткая и ее легко отследить. В стройке параметров, влияющих на конечную стоимость, значительно больше. В любом случае мы не приобретаем молоко по цене фермера, а платим значительно дороже в магазине. Даже если захотим, кстати, купить у фермера по закупочной цене, вряд ли сможем.
Тем не менее, есть цифры Росстата по стоимости строительства многоквартирного жилья. Какие показатели учитывает Росстат, вряд ли знает даже сам Росстат. Но других официальных цифр нет. Причем это не себестоимость, а стоимость строительства – очевидно, более объемный показатель.
Так вот на 1 января 2019 года по Петербургу стоимость строительства квадратного метра общей площади жилых помещений составляет 60 тыс. рублей. А в Москве – удивитесь! – 54 тысячи. Почему строить в Москве дешевле, не может объяснить ни один специалист, причем средняя стоимость квадратного метра в столице в два раза выше, чем в Петербурге.
Также не совсем понятно, почему стоимость строительства имеет такой большой разброс. «Средняя себестоимость строительства по стране (по данным проектных деклараций) варьируется в пределах 37,4- 55,9 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от используемых материалов наружных стен», – говорится в аналитическом исследовании компании EY «Обзор рынка жилищного строительства России» за 2018 год. «Удельная стоимость жилого строительства существенно варьируется по федеральным округам. Для Северо-Западного и Центрального федеральных округов характерны наиболее высокие показатели себестоимости строительства, что связано с высокой долей монолитного и монолитно-кирпичного строительства, а также типично высокой стоимостью строительства в столицах. Средняя стоимость строительства в Москве и Петербурге превышает 70 тыс. рублей за кв. м. Высокая стоимость строительства в столичных регионах связана в том числе с большей долей жилья высокого класса», – отмечают аналитики.
Детали застройки
Эксперты говорят, что в себестоимости строительства распределение трат таково: строительно-монтажные работы – 70%, создание инженерных сетей – 12-15%, приобретение земли – 10-12%, проектно-изыскательские работы – до 5%.
Но это сухие цифры, которые варьируются в зависимости от многих «вводных». К примеру, стоимость земельного участка зависит от того, насколько он подготовлен к стройке, есть ли возможность подключения к коммуникациям, в какой локации он расположен (смотрите таблицу). Понятно, что участок в Шушарах будет стоить дешевле, чем на Петроградке, участок со всей необходимой для строительства документацией — дороже, чем без документации. Эксперты намекают, что каждый объект строительства уникален, просчитывается индивидуально, даже расположенные в одной локации жилые комплексы могут обладать различными характеристиками, различной социальной нагрузкой, влияющими на стоимость реализации проекта. Кроме того, у одних компаний есть собственные заводы по производству цемента, свои ДСК, свой парк техники — в итоге строительство обходится дешевле.
| Сделки на земельном рынке Санкт-Петербурга в I квартале 2018 года | ||||
| площадь участка | покупатель | продавец | сумма сделки (экспертно) | адрес участка |
| 0,89 га | Холдинг RBI | ПАО «Ладога» | 2 млрд рублей | 12-я Красноармейская ул., 26А |
| 5,7 га | Setl City | Завод «Балтика» | 1 млрд рублей | Фарфоровская ул., 1 |
| 8,8 га | Setl City | ЗАО «Meгалит» (структура обанкротившейся сети «Метрика») | 1,19 млрд рублей | Торфяная дорога, 17 |
| 2,6 га | Seven Suns Development | «Лидер Групп» | 1,4 млрд рублей | Морская набережная, намыв В.О. (бывш. ЖК «Артур Грей») |
| Источник: данные «ДП» |
Виталий Коробов, директор по развитию Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест»: В мегаполисах себестоимость жилых проектов выше не из-за разницы в цене на стройматериалы, а прежде всего из-за стоимости самого земельного участка. Затраты на его приобретение и оформление всех необходимых документов могут составить от 10 до 20% в зависимости от расположения. Кроме того, большие города требуют более весомых трат на оплату труда и рабочих, и профильных специалистов.
Стоимость возведения квадратного метра может разниться в зависимости от класса, заложенных технических и инженерных решений, благоустройства и так далее. В экономклассе цифры составляют порядка 50-60 тысяч рублей за кв. м, в комфорт-классе – 70-80 тысяч, в бизнес-классе – от 120 тысяч и выше. Около 65-70% в структуре себестоимости занимают затраты на возведение самого конструктива здания, остальное – стоимость участка, оплата инженерии, подключения к коммуникациям, возведение инфраструктуры, благоустройство, которому, к примеру, в наших объектах уделяется особо пристальное внимание, соответственно, и затраты на него выше. При переходе на эскроу-счета сюда добавится еще и строчка за обслуживание кредита и спецсчетов в банке, где будут резервироваться деньги покупателей.
Учитывая, что большая часть себестоимости приходится на строительно-монтажные работы, технологии строительства играют большую роль. Более бюджетным вариантом считаются панельные дома, особенно в том случае, если у застройщика есть собственное панельное производство. Такие дома быстрее возводятся и менее трудоемки на этапе строительства. Из монолитного домостроения менее затратным можно назвать каркасный тип с монолитными колоннами, перекрытиями и заполнением газобетоном. Наиболее дорогостоящий – кирпично-монолитный метод. При этом именно по последней технологии строится более половины всех многоквартирных домов в Петербурге, в том числе наши многоэтажные проекты. Крепкий монолитный каркас позволяет возводить здания любой этажности, дает возможность для экспериментов с формой, обеспечивает разнообразие планировок, хорошие тепло- и звукоизолирующие свойства, долговечность, а это дополнительные конкурентные преимущества.
Роман Мирошников, исполнительный директор АО «Ойкумена»: Помимо цены на материалы себестоимость строительного проекта включает в себя и другие составляющие: расходы на покупку земельного участка, затраты на зарплаты специалистов, разработку концепций жилого комплекса и благоустройства, и рекламного продвижения. Большая часть из этого списка расходов в Петербурге и в Москве стоит гораздо выше, чем в маленьком городе.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP: Себестоимость строительства однотипных объектов везде примерно одинаковая. Однако стоимость земли различается существенно. Например, по сравнению с Петербургом в Москве цена участка в зависимости от локации может быть выше в два или даже в три раза. При этом маржинальность проектов в Москве так же будет выше по нескольким причинам: там выше цены продаж и спрос на недвижимость. Отмечу, что в Москве в отличие от Петербурга проще и быстрее происходит согласование градостроительной документации.