В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. Арендный бизнес становится все более популярным источником получения пассивного дохода.
Для того чтобы аренда была действительно способом получения пассивного дохода, необходимо максимально подробно учесть возможные вопросы в договоре аренде, а также четко и пошагово соблюдать процедуру оформления аренды недвижимости.
С приведенной ниже инструкцией, вы сможете избежать неквалифицированных действий, оформить сделку и успешно сдать недвижимость в аренду без привлечения риэлтора.
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ “ПОЭТАПНАЯ СДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ БЕЗ РИЭЛТОРА”
ШАГ 1. РАЗМЕЩЕНИЕ ОБЪЯВЛЕНИЯ И ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Разместив объявление о сдаче в аренду недвижимости, позаботьтесь о необходимых документах для заключения договора.
В первую очередь для сдачи помещения в аренду вам потребуется:
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности — документы, подтверждающие, что вы собственник недвижимости
- документы-основания вашего права собственности на недвижимость (договоры, платежные документы, свидетельства о праве на наследство и т.д.)
- действующий паспорт (если вы потеряли паспорт или он просрочен, заранее займитесь получением нового паспорта) — для физических лиц
- учредительные документы (устав, учредительный договор), решение единственного учредителя (протокол общего собрания учредителей) о назначении единоличного исполнительного органа — для юридических лиц
- если договор аренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги (=а) на заключение договора аренды недвижимости, приобретенного в браке, или подтверждение раздельного режима собственности (брачный договор, соглашение о разделе, решение суда)
- если ваши интересы будет представлять доверенное лицо, то необходимо подготовить доверенность со всеми необходимыми полномочиями
- технический план, ТУ и прочая техническая документация по помещению (необходимо для коммерческой аренды).
Также рекомендуем до сдачи помещения в аренду оптимизировать налогообложения доходов. Физическое лицо может зарегистрироваться в качестве ИП или самозанятого для уменьшения размера налога. Рекомендуем проконсультироваться с налоговым юристом по данному вопросу.
ШАГ 2. ПОКАЗ НЕДВИЖИМОСТИ ПОТЕНЦИАЛЬНЫМ АРЕНДАТОРАМ
ШАГ 3. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ АРЕНДАТОРУ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ПРОВЕРКИ ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Как правило, покупатели перед началом переговоров по согласованию договора аренды недвижимости арендатор проверяет юридическую чистоту объекта и его соответствие техническим и иным требованиям (например, если арендатор планирует осуществлять лицензируемую деятельность, то помещение должно соответствовать лицензионным требованиям и т.д.).
ШАГ 4. ПОДГОТОВКА ПРОЕКТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО СОГЛАСОВАНИЕ
Пожалуй, подготовка договора аренды и согласование его условий являются одним из самых важных этапов успешной сдачи в аренду. Договор должен учитывать все возможные спорные вопросы, требования сторон. При этом стороны должны прийти к взаимовыгодному компромиссу, иначе сделка может не состояться. По нашей практике, поиск компромиссных условий при долгосрочной аренде может занимать недели, а то и несколько месяцев.
Как правило, договор аренды готовит и представляет на согласование арендодатель. Однако крупные арендаторы (торговые сети, франшизы и пр.) предлагают к подписанию свой проект договора аренды. Мы рекомендуем на этапе согласования договора аренды заказать услуги опытного юриста по аренде, который поможет выявить риски в договоре, исключить их или минимизировать, согласовать правки в договор для защиты ваших интересов.
В договоре аренды рекомендуем указать:
- предмет аренды (адрес, кадастровый номер, площадь и иные характеристики объекта недвижимости)
- арендная плата, порядок ее внесения, изменения
- основания и порядок расторжения договора
- порядок возврата помещения после прекращения договора
- срок договора (если не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок)
- ответственность за неисполнение обязательств
- обязательства по содержанию и ремонта помещения
- данные и реквизиты сторон
ШАГ 5. ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
По общему правилу достаточно простой письменной формы договора аренды. Нотариальное удостоверение договора не требуется (однако некоторые контрагенты настаивают на нотариальной форме). Однако в некоторых случаях закон устанавливает требования по обязательной регистрации договора аренды в Росреестре.
Согласно российскому законодательству регистрации в Росреестре подлежат:
- договоры аренды и субаренды земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года
- договоры аренды и субаренды предприятия независимо от срока действия
Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.
ШАГ 6. РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ *
Для регистрации договора аренды в Росреестре потребуется:
- заявление о регистрации договора аренды (заполняется в Росреестре или МФЦ). Если в аренду передается часть объекта недвижимости, то одновременно с госрегистрацией договора аренды такую часть нужно поставить на кадастровый учет, для этого нужно заполнить соответствующее заявление. Подать заявление о регистрации может одна из сторон договора. Если же договор аренды заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то заявление должен подать указанный орган. Обратите внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия. В таком случае при обращении за госрегистрацией арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения. Поэтому в данной ситуации рекомендуем обратиться за регистрацией договора арендодателю.
- договор аренды
- паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); нотариальная доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия)
- если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) — оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия, а также решение/протокол о назначении лица, действующего от имени юридического лица без доверенности. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
- если одновременно с государственной регистрацией договора аренды осуществляется кадастровый учет части недвижимости, то необходимо приложить межевой план для регистрации долгосрочного договора аренды части земельного участка или технический план для регистрации договора аренды другого объекта недвижимости. В них должны быть приведены сведения о его части или частях. Такие планы нужно предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
- согласие на совершение крупной сделки от органа юридического лица или решение, подтверждающее, что данная сделка для юридического лица не является крупной. Отметим, что при совершении ООО или АО крупной сделки с недвижимостью требуется согласие компетентного органа организации (п. 1 ст. 79 Закона об АО, п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Документ, подтверждающий такое согласие, не включен в перечень обязательных и необходимых для госрегистрации. Однако если он не будет представлен, договор аренды будет зарегистрирован, но в реестр будет внесена запись о том, что сделка совершена без необходимого на то согласия (пп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона о госрегистрации недвижимости). Во избежание рисков при совершении крупной сделки целесообразно представить этот документ.
- согласие супруга (супруги) собственника, в случае если недвижимость приобретена в период брака и является совместно нажитым имуществом
- квитанция об оплате госпошлины — оригинал и копия
За регистрацию договора аренды недвижимости необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.
Размер госпошлины за регистрацию договора аренды недвижимости определяется в зависимости от статуса заявителя:
- для физических лиц — 2 000 рублей
- для юридических лиц — 22 000 рублей
Обратите внимание: если договор заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то обратиться за регистрацией должен именно этот орган. При этом такие органы освобождены от уплаты госпошлины. Следовательно, в этом случае госпошлина уплачиваться не будет.
В случае если договор аренды заключен между организацией и гражданином (в том числе ИП), организация не будет уплачивать госпошлину, если обращаться за госрегистрацией будет физлицо. При этом размер госпошлины для физлиц значительно меньше, чем для организаций. При одновременном обращении за госрегистрацией организации и физлица госпошлина для организации также будет меньше, чем в случае обращения только организации.
Пример распределения госпошлины: Организация (например, арендатор) и ИП (например, арендодатель) обращаются за регистрацией договора аренды помещения. Размер госпошлины для организаций составляет 22 000 руб., для физлиц — 2 000 руб. Организация должна заплатить госпошлину в размере 22 000 : 2 (количество заявителей) = 11 000 руб., а ИП 2 000 : 2 = 1 000 руб.
Обратите внимание! Несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды влечет административный штраф в размере от 1 500 рублей до 2 000 рублей. Кроме того, отсутствие регистрации договора аренды влечет незаключенность договора.
Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.
Срок государственной регистрации договора аренды не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). По нотариально удостоверенной сделке 3 и 5 рабочих дней соответственно. Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).
По определенным основаниям регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды и последующем отказе в ней, если основания “приостановки” не устранены (например, при отсутствии необходимых для регистрации договора аренды документов), о чем выдает заявителю соответствующее уведомление.
Шаг 7. ПОДПИСАНИЕ ПЕРЕДАТОЧНОГО АКТА
Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Рекомендуем при принятии помещения еще раз проверить его техническое состояние, замечания к объекту зафиксировать в акте. Также в акте зафиксируйте показания счетчиков на момент приемки помещения.
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению аренды недвижимости, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации договора аренды в Росреестре.
Полное юридическое сопровождение аренды недвижимости в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
- проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости (для арендаторов)
- проверку добросовестности арендодателя (арендатора)
- полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок аренды: подготовка проекта договора аренды, согласование разногласий и внесение правок в договор
- сопровождение клиента при подписании договора аренды
- регистрацию долгосрочного договора аренды в Росреестре
Требуется юридическое сопровождение сделки с недвижимостью? Для первичной консультации и расчета стоимости услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку.
Заказать
1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).
1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.
1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.
1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.
1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:
- Фамилия, Имя, Отчество;
- Адрес электронной почты;
- Номер телефона;
- иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.
1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:
- обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
- обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
- обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
- в целях исследования рынка;
- информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
- статистических целях;
- в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.
1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:
- сбор;
- запись;
- систематизацию;
- накопление;
- хранение;
- уточнение (обновление, изменение);
- извлечение;
- использование;
- передачу (распространение, предоставление, доступ);
- обезличивание;
- блокирование;
- удаление;
- уничтожение.
2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:
- законности и справедливости;
- конфиденциальности;
- своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
- обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
- соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
- недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
- хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
- уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.
2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:
- Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
- Настоящей Политикой конфиденциальности;
- Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
- Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
- Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
- Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
- Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
- Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
- Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
- Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.
3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.
3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:
- путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
- иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.
3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.
3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.
3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.
3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.
3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.
3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.
4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.
4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.
4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.
4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:
- не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
- не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
- информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
- разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.
4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.
4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.
4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.
4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.
4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.
4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.
4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.
5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.
Сдача в аренду коммерческой недвижимости выглядит, на первый взгляд, простым и при этом выгодным бизнесом. Достаточно один раз вложиться в покупку объекта, чтобы потом стабильно получать арендную плату.
На самом деле, проблем у собственников коммерческой недвижимости немало. Даже в хорошие времена не так-то просто было найти платёжеспособного арендатора, который заключит договор на длительный срок. Что уж говорить про пандемию коронавируса и связанные с ней ограничения.
Добавим сюда активное развитие онлайн-бизнеса, из-за чего часть арендаторов в принципе перестала нуждаться в коммерческих помещениях. С другой стороны, из-за интернет-магазинов резко возрос спрос на складскую недвижимость.
В любом случае, рынок коммерческой аренды понемногу восстанавливается, поэтому стоит поговорить о налогообложении этого вида деятельности.
Аренда или наём
Давайте сначала определимся с понятиями. Аренда – это передача в пользование объектов нежилой недвижимости, а наём – это сдача жилых помещений. У нанимателей жилья больше прав, чем у коммерческих арендаторов.
Если мы говорим про аренду, то имеются в виду только нежилые помещения. И этот статус имеет значение для налогообложения.
Какой налоговый режим можно применять при сдаче нежилой недвижимости
ИП могут выбирать для своего бизнеса любой налоговый режим, в том числе, с пониженными ставками. Но при этом надо учитывать, что на каждой льготной системе налогообложения есть свои ограничения. И сдача в аренду нежилого помещения по низким ставкам разрешается не везде.
Налог на профессиональный доход
НПД или режим для самозанятых могут применять не только обычные физические лица, но и зарегистрированные индивидуальные предприниматели. НПД привлекает низкими ставками (от 4% до 6%), отсутствием отчётности и ККТ, а также возможностью платить взносы за себя на добровольных началах.
Однако именно на НПД больше всего ограничений:
- запрет на наём работников;
- годовой доход не более 2,4 млн рублей;
- запрет на многие виды деятельности.
Если говорить о сдаче недвижимости, то запрет действует как раз на нежилые объекты. Указание на это есть в статье 6 закона от 27.11.18 № 422-ФЗ.
Минфин и ФНС неоднократно разъясняли в своих письмах, что НПД не может применяться для сдачи в аренду нежилых помещений, к которым сегодня относятся и апартаменты. Причина проста – снижение поступлений в бюджет. Поэтому ИП на НПД и самозанятые могут сдавать только жильё, но не коммерческую недвижимость.
Но НПД – не единственная льготная система налогообложения. Если ИП сдаёт в аренду нежилое помещение, он может выбрать ПСН или УСН.
Обратите внимание: если вы хотите при сдаче недвижимости в аренду применять льготный налоговый режим, обязательно убедитесь, что в ЕГРИП указан соответствующий код ОКВЭД (68.20: Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом). Иначе ИФНС начислит налог по арендным доходам, как обычному физлицу, то есть по ставке 13%.
Патентная система налогообложения
Налог на ПСН взимается по ставке 6%, но для расчёта берут не реальный, а потенциально возможный доход. Его размер устанавливают региональные законы, поэтому стоимость патента на объекты одинаковой площади в разных городах может существенно отличаться.
В статье 346.43 НК РФ среди видов деятельности, рекомендованных для выдачи патента, указана и сдача в аренду нежилой недвижимости. Причём с 2021 года это могут быть не только объекты, принадлежащие ИП на праве собственности, но и арендованные, то есть предназначенные для передачи в субаренду.
Стоимость патента зависит не только от возможного дохода, но и от площади помещения, а также срока аренды. Узнать, сколько придётся платить, можно в налоговой по месту деятельности или на калькуляторе ФНС.
Обратите внимание, что сумму, которую рассчитает калькулятор, можно уменьшить на взносы ИП за себя и работников.
Упрощённая система налогообложения
На УСН есть два объекта налогообложения:
- Доходы – по ставке 6%;
- Доходы минус расходы – по ставке от 5% до 15%.
Выбирать УСН Доходы минус расходы имеет смысл, если доля затрат будет превышать 60% от полученных доходов. Но когда ИП сдаёт в аренду нежилое помещение, у него практически не бывает таких больших затрат. Поэтому, если выбирать налогообложение на упрощённой системе, то это, скорее всего, будет вариант УСН Доходы.
На этом налоговом режиме исчисленный налог тоже можно уменьшать на страховые взносы, перечисленные предпринимателем за себя или работников.
Из ограничений для УСН Доходы стоит упомянуть лимит по годовому доходу – 188,55 млн рублей для ставки 6% и 251,4 млн рублей для ставки 8%. А вот что касается видов деятельности, то на упрощёнке в этом смысле очень мало ограничений. В рамках УСН можно сдавать любую недвижимость и параллельно заниматься другими направлениями бизнеса. Но учитывайте, что годовой лимит рассчитывается по всем полученным доходам, а не только от аренды.
АУСН — новая разновидность упрощённой системы с рядом особенностей. Запрета на применение этого режима для сдачи недвижимости в аренду нет. На АУСН не надо платить страховые взносы за ИП или работников, но налоговые ставки здесь выше: 8% для «Доходы» и 20% для «Доходы минус расходы». Расчёты показывают, что автоматизированная упрощёнка выгодна только при небольших доходах ИП без работников, когда обязательные взносы больше исчисленного налога.
Общая система налогообложения
Если ИП не перешёл на УСН или не оформил патент, то его доходы от сдачи в аренду недвижимости будут облагаться в рамках общей системы налогообложения. На ОСНО платят три налога:
- НДФЛ по ставке 13%;
- НДС по ставке до 20%;
- налог на имущество по ставке до 2% стоимости недвижимости.
В результате на ОСНО получается самая высокая налоговая нагрузка, поэтому перед выбором этого режима рекомендуем обратиться на бесплатную консультацию. Возможно, в вашем случае можно получить возврат НДФЛ из-за покупки жилья или освобождение от НДС при небольших доходах.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
Бесплатная консультация по налогообложению
Лайфхаки
Обновлено: 14 сентября 2022
Как законно сдать нежилое помещение в аренду?
Один из вариантов заработать деньги — купить коммерческую недвижимость и сдавать
её в аренду. Однако
значительная часть сделок аренды нежилой недвижимости находится «в тени». В этой статье
мы расскажем, как
осуществлять «белую» аренду нежилых помещений.
Что такое нежилое помещение?
В отличие от жилых помещений, главное назначение которых — проживание граждан, нежилые
помещения предназначаются
преимущественно для коммерческих целей, по месту жительства в нежилых объектах не регистрируют.
В нежилых
зданиях чаще всего располагаются кафе, магазины, офисы и частные клиники. Собственник может перевести жилое
помещение в нежилое и наоборот, если он соблюдает нормы законодательства.
Какие налоги необходимо заплатить?
Приобретают и сдают нежилое помещение в аренду, чтобы вести предпринимательскую деятельность,
не только
юридические, но и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели. Перечень
подлежащих к уплате
налогов определяется статусом арендодателя как налогоплательщика и выбранной системой налогообложения.
Использование патента на арендную деятельность
Отдельные граждане в статусе ИП, которые соответствуют установленным законодательством критериям,
могут
воспользоваться патентной системой налогообложения (ПСН). ПСН вводят региональные органы власти на своей
территории, они же определяют конкретный перечень облагаемых видов деятельности и устанавливают
по ним размер
потенциально возможного годового дохода. Исходя из этого размера рассчитывается стоимость патента, которая
и
будет налогом при ПСН.
Патент выдаёт инспекция Федеральной налоговой службы в течение 5 рабочих дней со дня получения
заявки на патент.
Срок его действия варьируется в пределах от 1 до 12 месяцев в течение одного
календарного года.
Плюсы ПСН:
размер налога не зависит от фактического дохода: если удастся заработать больше, стоимость патента
не
изменится
не нужно сдавать декларацию по ПСН
патент можно купить на любое количество месяцев в пределах календарного года
не нужно оплачивать патент сразу
уплату части налогов заменяет оплата стоимости патента
Минусы этого инструмента в том, что он не подходит для профессиональных инвесторов
в недвижимость. Также, если
помещение, сдаваемое в аренду, было продано или договор аренды был прекращён по любым основаниям,
то стоимость
патента не возвращается.
Каков порядок оплаты патента для индивидуального предпринимателя?
Процедура оплаты налога при ПСН (стоимости патента) зависит от срока, на который он выдан:
1
До 6 месяцев: оплату производят в полном объёме в любое время
не позднее срока окончания действия патента.
2
Свыше 6 месяцев: треть суммы оплачивают в течение 90 календарных дней с момента
начала действия патента,
а оставшуюся часть —
не позднее срока его окончания.
Какие предусмотрены штрафы за неуплату налогов при передаче нежилого помещения в аренду?
Халатное отношение к уплате налогов — самое распространённое нарушение собственников
недвижимости. Если факт
сдачи имущества в аренду скрывался, это наказывается взысканием полной суммы подлежащих к уплате
налогов, а
также штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налогов. Если контролирующие органы докажут,
что арендодатель
не платил налоги умышленно, то размер штрафа увеличится до 40%.
Кроме того, за неуплату налогов в установленные законодательством сроки начисляют и взыскивают
пеню за каждый
календарный день просрочки. За неуплату налогов в крупном и особо крупном размере предусмотрена
также уголовная
ответственность, в отдельных случаях вплоть до лишения свободы сроком до 6 лет, если
налоговые органы установят,
что кто-то сдаёт в аренду нежилое помещение, не платя при этом налоги.
Как законно передать нежилое помещение в субаренду?
Если арендатор передаёт помещение в аренду другому физическому или юридическому лицу, это называется
субарендой.
Чтобы законно передать помещение со статусом нежилого в субаренду, арендатор с субарендатором
подписывают
соответствующий договор субаренды. Для этого в соответствии со статьёй 615 ГК РФ необходимо
согласие
собственника (арендодателя) помещения, оно может быть выражено арендодателем в договоре аренды.
Если же в нём
содержится запрет на субаренду, то передавать помещение в субаренду нельзя до внесения
соответствующих изменений
в договор и подписания с арендодателем дополнительного соглашения.
В договоре субаренды важно согласовать все условия, начиная с того, каким бизнесом будет заниматься
субарендатор, заканчивая характеристиками помещения и режимом его уборки. Например, можно указать,
в каком
соотношении поделятся расходы сторон на коммунальные услуги.
Договор субаренды согласно статье 615 ГК РФ не должен превышать срок договора аренды. При этом,
если арендатор
расторгает договор аренды досрочно, то по статье 618 ГК РФ субаренда также прекращается,
а субарендатор может
заключить новый договор уже с собственником помещения. Договор субаренды подлежит обязательной регистрации
в
Росреестре, если его срок превышает 1 год.
Расторгнуть договор субаренды можно как по соглашению сторон, так и через суд.
Возможные нарушения со стороны арендатора:
не даёт пользоваться переданным в субаренду помещением
переданное помещение не соответствует условиям договора субаренды
Возможные нарушения со стороны субарендатора:
пользуется переданным помещением, нарушая условия договора субаренды
задерживает внесение арендной платы
«Белая» сдача в аренду нежилого помещения не только оградит от проблем
с налоговой, но и позволит быстрее найти
надёжных арендаторов, а договор аренды станет главной защитой в спорных ситуациях.
Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес
Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.
Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.
Налоги
Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.
«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.
Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.
Штрафы
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Проверки
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Сash is the king
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Договор аренды помещения под магазин: все нюансы, которые нужно знать владельцу бизнеса
Рассказываем, на что обратить внимание при аренде помещения под магазин. Это общие рекомендации, которые будут особенно актуальны, если предполагается занять площадь на первом этаже.
Удостоверьтесь в правомочиях
Проверьте наличие и оформление полномочий на сдачу помещения. По общему правилу ими обладают (см. ст. 608, 615 ГК):
-
собственник;
-
его представитель (по доверенности);
-
прямо уполномоченный собственником субарендатор.
Изучите оригиналы (ни сканы, ни ксерокопии – все это легко подделывается, что называется, «на коленке»):
-
договор, по которому приобретен объект;
-
данные из ЕГРН: проверьте, кто значится собственником, нет ли отметок об обременении (арест, залог).
Если арендодателем является юридическое лицо, изучите данные ЕГРЮЛ. Тот, кто указан в качестве генерального директора, тот и должен подписывать договор (или уполномоченное им лицо). Если предъявлена доверенность – проверьте ее на сайте ФНП.
Имеете дело с субарендатором – требуйте предъявить основной договор аренды и, для пущей уверенности, согласие арендодателя в письменной форме.
Как сэкономить 70% времени на оформлении сложных и емких документов? Зарегистрируйтесь на сайте МойСклад – тут все формы первичных документов плюс программа для автозаполнения. Бесплатно!
Тот ли объект?
В договоре аренды должны быть максимально точно прописаны все характеристики, позволяющие со 100%-ной уверенностью идентифицировать объект (адрес, кадастровый номер, метраж и т.п.) (ст. 607 ГК). Кадастровый паспорт имеет смысл изучать всегда, а не только когда цена договора связана с квадратными метрами.
Индивидуализировать часть здания (сооружения) можно, обозначив его границы на техпаспорте основного здания (сооружения) (постановление ФАС Поволжского округа от 15.10.2010 по делу № А55-40032/2009).
Внимание на недостатки
Некоторые особо «продвинутые» арендодатели утверждают, что отвечают только по видимым недостаткам. Это не так, арендодатель отвечает за все недостатки (ст. 612 ГК). В том числе за невозможность использовать помещение по назначению (если таковое оговорено в договоре) (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.11.2006 № Ф04-7493/2006(28300-А75-38).
Если вы известите арендодателя о намерении устранить недостатки за свой счет, то получите право потребовать от него возмещения соответствующих расходов, если арендодатель без промедления не устранил недостатки или не заменил объект аренды (абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК, Определение ВАС от 10.03.2010 № ВАС-2645/10).
Причем арендатор вправе потребовать возмещения расходов на устранение недостатков, которые не могли быть обнаружены во время передачи имущества, и согласия арендодателя на это не требуется (постановление Президиума ВАС от 20.05.2003 № 1577/03).
Чтобы снизить риски, при приемке объекта указывайте на недостатки сразу (будет разумно пригласить специалиста, который будет производить ремонтные работы), отражаяв акте и их, и сроки устранения, указанные арендодателем. И лишь после устранения всех дефектов подписывайте акт.
Об арендной плате
Обычно цену указывают в договоре – разумеется, надо убедиться в том, что она совпадает с цифрами, которые были согласованы. Имейте в виду, что согласно ст. 614 ГК в арендную плату не входят коммунальные и прочие услуги (уборка территории, охрана).
Если счетчики уже стоят, то выгоднее оговорить, что услуги оплачиваются согласно их показаниям, если счетчиков еще нет, то следует «на берегу» согласовать вопрос о том, кто оплачивает установку – арендодатель или вы.
Если не оговорить, что размер арендной платы не включает НДС, то суд, скорее всего, решит, что арендная плата согласована с учетом налога (см. постановление Пленума ВАС от 30.05.2014 № 33).
Установите «потолок» по арендной плате
Договориться с арендодателем зафиксировать размер арендной платы на весь срок договора практически нереально. К тому же ГК позволяет без согласия арендатора повышать арендную плату лишь раз в год (ст. 614 ГК). Будет нелишним обозначить в договоре пределы повышения, например, не более 5%.
Помните золотое правило: не устраивает – не подписывайте. В особенности если речь идет о допсоглашениях по поводу увеличения платы. Если подпишете, то не надейтесь доказать суду, что вас на самом деле что-то не устраивало, и ссылка на ст. 614 ГК не будет принята во внимание.
Впрочем, если допсоглашение будет признано незаключенным (как правило, это имеет место в связи с отсутствием госрегистрации), то арендодатель не сможет взыскать с вас арендную плату по новым ставкам (постановление ФАС Поволжского округа от 26.02.2007 по делу № А65-31531/2005-СГ2-6)).
Правила о ремонте
По общему правилу (ст. 616 ГК), капремонт – обязанность арендодателя, текучка – арендатора, если иное не предусмотрено договором (еслипредусмотрено,то капремонт станет вашей головной болью).
Ремонт является неотделимым улучшением объекта. Однако вы вправе потребовать возместить вам затраты на него лишь тогда, когда арендодатель дал на них свое согласие (ст. 623 ГК).
К тому же, чтобы не попасть впросак:
-
убедитесь, что в проекте договора нет условия о том, что вы не вправе рассчитывать на возмещение стоимости;
-
никогда не начинайте ремонт до подписания договора;
-
добивайтесь подписи собственника под всеми ключевыми документами (смета, дизайн-проект);
-
проверяйте, чтобы в договоре не было отменено общее правило о том, что отделимые улучшения вы как арендатор вправе забрать после истечения срока договора (светильники, кондиционеры, перегородки).
Помните: все устные договоренности должны быть зафиксированы. Если, например, стоимость ремонта будет зачтена в арендную плату, то прямо оговорите этот момент в договоре.
Пролонгация
В большинстве случаев бизнесмены заинтересованы в долгосрочных отношениях (более 11-ти месяцев). Арендодатели, напротив, их не очень жалуют.
Золотая середина – использование условий о преимущественном праве (ст. 621 ГК): добросовестный арендодатель, который бережно относился к объекту и вовремя платил арендную плату, первый на очереди.
То есть арендодатель должен сначала предложить помещение вам, а уже потом, если откажетесь – иным. Главное, чтобы договор не «выключал» это правило.
Расторжение
Арендодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке, если арендатор (ст. 619 ГК):
-
использует помещение не по назначению, нарушая условия договора;
-
существенно ухудшает состояние помещения;
-
более двух раз подряд по истечении срока, установленного договором, не платит за аренду;
-
не делает капремонт, на который согласился.
Нередко арендодатели настаивают на своем праве расторгнуть договор по этим основаниям без суда, по уведомлению. Смотрите сами, насколько это вас устраивает. Если совершенно не получается избежать этого условия, следует хотя бы увеличить срок отправки уведомления.
Но и арендатор может захотеть расторгнуть договор досрочно. Например, если место выбрано неудачно, нет того трафика. Увы, арендатор вправе досрочно расторгнуть договор на том основании, что использование объекта стало невыгодным, то есть произошли следующие изменения:
-
снижение покупательского спроса;
-
прекращение арендных отношений в смежных помещениях;
-
отсутствие экономической нецелесообразности по дальнейшему использованию;
-
закрытие торговой точки и прекращение финансово-хозяйственной деятельности (определение ВС от 23.12.2021 № 305-ЭС21-12558).
В то же время арендатор сможет досрочно расторгнуть договор, если объект аренды невозможно использовать вследствие несоответствия санитарно-эпидемиологическим стандартам (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.09.2017 № Ф07-8859/2017), или по причинам правового характера (определение ВС от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).
Оптимальный вариант: отказ от договора после уведомления арендодателя, срок которого должен быть достаточным для того, чтобы подыскать новых арендаторов (два и более месяца).
В заключение напомним, что арендная плата начисляется до подписания акта – даже если вы не пользуетесь помещением (ст. 622 ГК).
Не забывайте, что возврат имущества арендодателю нельзя подтвердить ни односторонним актом арендатора о возврате (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.12.2022 № Ф07-17092/2022), ни односторонним актом арендодателя о вскрытии помещения (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.12.2016 № Ф06-14388/2016).
Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (ст. 614, 622 ГК, п. 13 Обзора…, утв. информационным письмом Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66). Арендодатель не вправе потребовать с арендатора плату лишь тогда, когда сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды.
Сосредоточиться на главном и не беспокоиться о правильности первичных документов – легко и бесплатно. На сайте МойСклад есть все необходимые шаблоны первичных документов.
В статье сравним системы налогообложения для арендодателей, чтобы помочь вам выбрать самый выгодный вариант.
Как платить налоги
Чтобы сдавать помещение как ИП, предприниматель должен заявить код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом» или 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». Если такого кода не будет, то инспекция расценит сдачу помещения в аренду не как от ИП, а как от физлица и доначислит НДФЛ 13% ― Письмо Минфина России от 19.12.2011 г. N 03-11-11/318.
ИП выбирают между УСН «Доходы», УСН «Доходы минус расходы», патентом и общей системой (ОСНО). При любой системе налогообложения придётся платить страховые взносы — вне зависимости от ситуации в бизнесе.
Статья: Освобождены ли ИП от налога на имущество
УСН
Предприниматели сами выбирают, платить налог с доходов или с доходов за вычетом расходов. Обычно выгоднее «Доходы»: при сдаче помещений предприниматели не имеют большого количества расходов. «Доходы минус расходы» могут быть выгодны только в год ремонта помещения — и то лучше не доверять интуиции, а рассчитать оба налога и сравнить.
При сравнении двух версий УСН учитывайте ставку налога. Все слышали про 6% и 15% — но регионы имеют право снижать ставки из Налогового кодекса. Поэтому важно знать ситуацию по вашему региону — вам поможет таблица.
На УСН размер налога прямо зависит от успешности бизнеса. Больше зарабатываете — больше платите. Но если вы работаете в убыток, всё равно придётся платить: на «Доходах» — потому что не учитываются расходы, на «Доходах минус расходах» — потому что есть минимальный налог.
Кроме арендной платы в доходах важно учитывать плату за коммунальные услуги без счётчиков.
30 дней Эльбы в подарок
Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно
ИП на патенте
На сдачу в аренду помещения ИП может получить патент ― пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ. Его стоимость зависит от региона, площади помещения и срока. Лучший способ узнать стоимость — воспользоваться калькулятором налоговой.
Патент берут на определённый срок от месяца до года — но в рамках календарного года. Например, можно взять патент с 1 января по 31 декабря 2021, но нельзя с 1 декабря 2021 по 1 декабря 2022. Это будут два разных патента.
Порой предприниматели берут патент на срок аренды. Когда аренда заканчиваются, ищут нового арендатора, находят — и снова оформляют патент. У схемы два минуса: во-первых, налоговая может заинтересоваться, чем вы занимаетесь в промежутках между патентами, во-вторых, заявление на патент нужно подавать за 10 рабочих дней до начала работы.
Патент не зависит от фактических доходов. Если не найдёте арендатора, налог всё равно придётся платить в полном размере.
Патент распространяется только на конкретную деятельность, в вашем случае — аренду. Если параллельно занимаетесь другим бизнесом, можете взять на него другой патент, применять УСН или ОСНО.
ИП на ОСНО
Обычно общая система невыгодна для малого бизнеса, но в случае со сдачей квартиры в аренду отсекать её не стоит.
ИП на ОСНО платит НДФЛ 13%. Налоговую базу разрешено уменьшать на расходы, что не очень интересно при сдаче помещений в аренду. Зато у предпринимателя есть возможность применять другие налоговые вычеты физлиц — на покупку квартиры, лечение, обучение и т.д. Если они есть, общая система может стать выгодной.
Часто предпринимателей отпугивает от общей системы наличие НДС. Но при сдаче жилого помещения платить НДС не придётся. При сдаче нежилого предприниматель подаст в инспекцию уведомление — и тоже будет освобождён, если выручка за квартал не превышает 2 млн ₽. В первом случае придётся сдавать декларацию до 25 числа следующего после каждого квартала месяца.
Налог за имущество — придётся платить. Освобождения для общей системы нет. Но зато предприниматель не потеряет право на освобождение от НДФЛ при продаже квартиры.
Что с кассой
Предприниматели на любых системах освобождены от онлайн-касс, если сдают квартиру в собственности. Если нежилые помещения — только при получении оплаты от юрлиц на расчётный счёт. При оплате наличкой необходимо выдавать чеки.
На патенте освобождение от касс распространяется на любые помещения при любых способах оплаты.
Компания-арендатор пожаловалась в налоговую, что ИП получил от нее наличкой арендную плату, выдал квитанцию к приходному кассовому ордеру, а чек не выдал. Инспекция провела проверку ИП, установила, что он не владеет зарегистрированной кассой и оштрафовала на 10 000 руб.
ИП обжаловал постановление инспекции в суде. Суд согласился с налоговой, заменив штраф на предупреждение.
Дело № А60-49011/2017
Статья актуальна на
26.05.2022