Сдача в аренду загородного дома как бизнес

Я нахожу арендаторов даже в несезон, даже после ухода «Букинга» и Airbnb.

В 2021 году мы с мужем построили домик для сдачи в аренду на участке площадью 14 соток в Челябинской области. Это позволило нам зарабатывать около 100 000 Р в месяц. Более подробно о строительстве и отделке дома я писала в статье про домик в горах за 1,8 млн рублей.

В этой статье расскажу, как я продвигаю свой дом и что изменилось после весны 2022 года.

А вот как все начиналось

У моего мужа был участок в деревне Тыелга, в 180 км от Екатеринбурга и 110 км от Челябинска. В начале 2020 года мы решили построить там домик для сдачи в аренду. Место для этого подходящее: рядом национальный парк «Таганай» и памятник природы — озеро Тургояк.

Строили мы в течение полутора лет — на кредитные деньги и деньги, которые одолжила мама. Многое делали самостоятельно, чтобы сэкономить. Например, террасу, внутреннюю и внешнюю отделку дома муж делал сам. Я же продумывала весь дизайн, искала и привозила на машине стройматериалы. Мама помогала закапывать огромные ямы и приводить участок в порядок. Все это позволило нам сэкономить не менее 300 000 Р.

К моменту, когда дом был готов к сдаче, мы потратили 1,8 млн рублей. Эту сумму считаем окончательной, поскольку дальнейшие траты на его модернизацию покрывались прибылью с аренды.

Наши основные расходы:

1. Покупка инвентаря и улучшение дома. Например, в июне 2022 года мы поставили кондиционер стоимостью 45 000 Р, а в мае купили велосипеды — 30 000 Р.
2. Долги и кредиты — от 15 000 Р в месяц.
3. Налоговые отчисления. Я оформлена как ИП, и на налоги ежемесячно уходит 5000—6000 Р.

Некоторые траты мы не могли предусмотреть, например козлятник, так как завели козочек внезапно — они потерялись на городском пляже Миасса. Я их подобрала, нашла хозяев, а те отказались забирать животных. Мы оставили козочек себе и были вынуждены потратиться на их быт: возвели теплый домик с кормушкой за 15 000 Р, закупили сено на зиму за 12 000 Р, а еще по 1500 Р раз в два-три месяца уходит на комбикорм.

Эти расходы — максимум, что мы можем себе позволить, ведь нам нужно возвращать долги и кредиты, в сумме около 550 000 Р потребительских кредитов по ставкам от 13 до 19%. Еще 1 400 000 Р нужно вернуть маме.

Конечно, у нас есть и основная работа: я развиваю проекты в соцсетях и получаю 30 000 Р в месяц, а муж — экскаваторщик в РЖД с зарплатой в 38 000 Р. Но почти все заработанное уходит на жизнь: кредиты с наших зарплат не погасить. Поэтому аренду дома мы спешили запустить как можно быстрее, чтобы он сам себя начал окупать.

Сколько времени и денег уходит на сдачу дома в аренду

Я решила самостоятельно продвигать домик. У меня нет образования маркетолога: мои знания отрывочные и получены опытным путем. Но в последние годы я оформляю, веду и запускаю рекламу и страницы в соцсетях.

В нашей деревне есть еще несколько домов, которые сдают посуточно. Но там не такие хорошие условия, как у нас: в основном это деревенские избы с туалетом на улице и без водопровода. Никто не продвигает эти дома, так что заполняемость там низкая. Думаю, такие домики лучше сдавать на долгий срок, поскольку стоимость их аренды и обслуживания невысокая.

Так, у соседей в месяц уходит по 2000—3000 Р на обслуживание дома. Мы же тратим на модернизацию, инвентарь, коммуналку и налоги 20 000—50 000 Р. Кроме того, мы не можем просто оставить дом и уехать — приходится доплачивать местной девушке, чтобы она присматривала за козами и кошкой.

С августа 2021 года мы начали отлаживать процесс аренды и решали текущие проблемы с инженерными коммуникациями и обустройством гостей. С февраля 2022 года стало легче, тогда я привлекла для уборки девушку из деревни. Сейчас она все чаще подменяет меня, поэтому стало больше свободного времени.

В среднем на продвижение домика в интернете уходит два-три часа в день: я пишу посты, улучшаю визуал, обновляю календарь, общаюсь с гостями и отвечаю на многочисленные вопросы. Еще не менее двух часов я трачу, чтобы убраться в доме, перезаселить гостей и на уход за животными. В сумме выходит до пяти часов, а вместе с перерывами — практически полный рабочий день. Плюс еще основная работа — в среднем по три часа в день.

Какая сезонность у загородного жилья

Продвижение дома в первую очередь зависит от сезонности. Особенно это важно учитывать, когда бюджет ограничен. Таким образом можно воплотить гибкую схему: в высокий сезон, когда спрос большой, урезать рекламный бюджет, а если несезон — увеличить активность.

Мне такой подход позволяет экономить на рекламе и в целом оптимизировать процесс. Я разделяю сезонность домика на отрезки.

«Суперсезон». Это либо мегапраздники — новогодние, майские выходные, — либо лето, которое само по себе на Урале как праздник. Лето — с десятых чисел июня по конец сентября. Во все эти даты к нам приезжают семьи, и это, как правило, время каникул у детей. В суперсезон можно вообще не давать рекламу: все даты будут забиты, даже если поднять цену. Наша загрузка в такие периоды — 90—100%.

«Так себе сезон» — это время, когда погода стабильная и люди могут планировать поездку заранее. Речь про ноябрь, декабрь и отрезок с конца января по конец марта, когда с погодой все понятно: снежная зима с пушистыми елями за окном. Загрузка в такое время 65—80%, но без гарантий: может быть много народу, а бывает никого даже при хорошей погоде.

Как я продвигала дом до весны 2022 года

Составила маркетинговую кампанию. Я начала ее продумывать еще во время строительства дома. Расскажу, для чего мне нужна была стратегия:

1. Чтобы не паниковать во время сезонного спада — гораздо спокойнее придерживаться заранее намеченного плана.
2. С порядком действий легче привлекать определенную группу туристов. Например, мне хотелось видеть больше семейных пар с детьми или без. И я могу делать целенаправленные шаги для привлечения именно этой аудитории.
3. Можно привести сезонность в некий баланс — прикладывать больше усилий в низкий сезон и тратить меньше денег в высокий. Иначе в низкий сезон заполняемость будет слабая и непредсказуемая.

Маркетинговую стратегию можно составить в «Экселе».

В табличку вошло несколько онлайн-каналов продвижения — в социальных сетях и площадках для сдачи жилья в аренду. Из офлайн-мероприятий я задумала сделать свой мерч, карту местных достопримечательностей, пригласить блогеров и лидеров мнений из соцсетей и многое другое.

Зарегистрировала аккаунты и все оформила. Все аккаунты в соцсетях я создавала сама, пользуясь своим опытом, оптимизировала заголовки и описания страничек под поисковые запросы. Старалась делать душевно, чтобы посетители чувствовали искренность и открытость, а не намерение что-то впарить.

На «Букинге» мне не удалось разместиться. Новым пользователям «Букинг» отправляет бумажное письмо почтой, чтобы подтвердить адрес объекта размещения. Мне в Тыелгу письмо из Нидерландов так и не дошло, поэтому верификацию я не прошла.

Определила бюджет. Изначально на продвижение я закладывала 15 000 Р в месяц: учитывала как живые деньги на рекламу, так и бартер — когда нас рекламируют, а в обмен мы даем пожить в домике. Но когда мы начали сдавать дом в августе 2021 года, стало понятно, что раскрутки в соцсетях хватает, оттуда к нам шло много клиентов. Соответственно, и бюджета на маркетинг большого не надо.

С августа 2021 года по март 2022 года на рекламу во «Вконтакте» я потратила 8000 Р — это дало 1500 переходов в нашу группу и 500 подписчиков. Вложения в «Инстаграм» составили 11 000 Р — получила 2500 переходов на страницу и 1600 подписчиков. При этом в случае с «Инстаграмом» большую роль сыграло сарафанное радио, чем платная реклама.

В заблокированной сейчас сети страница неплохо выглядела при ведении «своими силами» и довольно быстро начала приносить отдачу при минимальных вложениях в рекламу. К февралю 2022 года у нас уже было под 2000 настоящих подписчиков. Здесь важно то, что это реальные люди, которым интересна тема, и они активно взаимодействуют с аккаунтом: ставят лайки, пишут комментарии, задают вопросы.

В шапке у меня все было написано лаконично:

Плюсом я добавила ссылку на сервис «Таплинк» — это сайт, позволяющий сделать из одной ссылки сразу несколько. Благодаря «Таплинку» я могу разместить ссылки на «Вконтакте», на чат со мной в «Вотсапе» и «Телеграме», хотя в шапке профиля разрешена только одна ссылка.

Продвижение дома после февраля 2022 года

Сначала блокировка «Инстаграма» не сильно ударила по бронированиям, так как в марте люди продолжали по привычке туда заходить, выкладывали сторис, искали жилье и так далее. Но в апреле охват, то есть общее количество показов постов и сторис, упал. В моем аккаунте — примерно на 60%.

Другие мои каналы продвижения еще не работали в полную силу, поэтому апрель был провальным: загрузка ниже 50%, а выручка всего 75 000 Р. Такой низкий показатель был у нас только в первый месяц работы — в сентябре 2021 года. Тогда мы заработали 67 000 Р.

Эта ситуация быстро привела меня в чувство: нужно было как-то подстраиваться под новые реалии. Я стала вкладывать больше денег и усилий во «Вконтакте». Отдачу почувствовала только к середине мая, а к июню 2022 года «Вконтакте» стал закрывать 50% от общего числа заявок.

Я посетила все перечисленные сайты и попробовала разместить там объявления. Вот результат:

1. «Твил» не понравился из-за сложного интерфейса. Я так и не смогла добиться, чтобы мое объявление стало актуальным и появилось на картах. Думаю, если я как мотивированный владелец домика не могу нормально пользоваться сайтом, то потенциальные гости и подавно.
2. На «Островке» получилось зарегистрироваться и разместить объявление быстро, но за два месяца по нему не пришло ни одного бронирования. В итоге мне надоело обновлять там свободные даты и я прекратила размещение.
3. На «Яндекс-путешествиях» для размещения нужно было привязать систему бронирования — «Биново» или «Тревел-лайн». Это удобно для людей, у которых есть сайт, но таким малышам, как мы, смысла делать сайт нет. А другого варианта на «Яндекс-путешествиях» не предусмотрено.
4. «Суточно-ру» я изначально даже не рассматривала, поскольку по названию всегда казалось, что это агрегатор квартир для командировочных. Сейчас знаю, что там размещается много небольших домиков типа нашего, и у меня есть мысли опубликовать там объявление. Но пока руки не дошли.

Также я разместилась на «Авито». Раньше я не пользовалась этим сайтом, поскольку мне казалось, что туда люди идут только за низкими ценами и дешевыми вещами.

Бесплатные способы улучшить продвижение

По опыту знаю, что некоторые варианты продвижения можно применять практически бесплатно. Часто они увеличивают конверсию не хуже платных. Приведу примеры, что сработало в моем случае.

Регулярно и качественно вести сообщество. Соцсети не работают как магазин: один раз увидел, а потом возвращаешься за нужными товарами. В соцсетях есть группа людей, перед которыми вы постоянно мелькаете, напоминая о себе. Поэтому важно не бомбить людей ежедневными постами с пустым содержанием, а выкладывать что-то полезное. Пусть это будет не так часто, но и ценность для подписчиков повысится.

Приглашать блогеров и лидеров мнений — известный способ продвижения, который стал особенно актуален после запрета рекламы в «Инстаграме».

Договориться с турагентствами. Казалось, что этот вид бизнеса в текущих реалиях вымер. На самом деле за турпоездками до сих пор обращаются многие люди, у которых есть деньги на путешествие, но они не знают, как организовать классный отдых, или просто не хотят этим заниматься. Тем, кто сдает жилье, можно и нужно работать с турагентствами. Как правило, они берут комиссию 15—20% за свои услуги. Чтобы договориться с ними, надо походить по их офисам — писать бессмысленно.

Я потратила два дня на поиск турагентств и общение с турагентами. С моим домиком согласились работать три турагентства, но мы не смогли договориться о размере комиссии — они хотели не менее 20%. В итоге я решила, что через соцсети продам домик выгоднее. Поэтому пока с турагентствами не работаю, но в будущем, думаю, вернусь к этому варианту.

Если писать о чем-то полезном, например о ремонте или нюансах строительства, то можно охватить новую для себя аудиторию. Например, я написала статью о строительстве домика, и ко мне пришли почти четыреста новых подписчиков.

Отвечать на комментарии в профильных группах. Во «Вконтакте» очень много групп для путешественников и туристов. Можно найти такую, где много обсуждений и комментариев. Подпишитесь на них, и если появится тема, в которой у вас есть экспертное мнение, отвечайте от имени своей группы.

Например, я постоянно отвечаю на вопросы вроде «как дойти пешком через нацпарк Таганай» или «где варят самый лучший кофе в Миассе». Этот подход считается моветоном, но только если писать много и не по теме. Если же быть полезным — это способ завоевать доверие.

Подготовить сувениры. Это не совсем бесплатный способ, но недорогой. Придумайте какие-нибудь магнитики с классным фото домика, ручки, блокнотики — что сподручнее. Гости смогут взять их бесплатно, и у них останется напоминание о вас. Возможно, темным зимним вечером человек увидит ваш сувенир и захочет вернуться.

Посты в группах про интерьеры и строительство домов. Такие можно поискать в «Телеграме» или других соцсетях. Во «Вконтакте» есть также крупные сообщества про стройку и ремонт. Например, у «Школы ремонта» почти 4 млн подписчиков. Безусловно, не все они будущие гости вашего дома, но многие вас запомнят, подпишутся или расскажут о вас у себя в профиле.

Публикации в таких местах тоже стоит делать, исходя из пользы для читателя. Например, в моем случае обычно хорошо заходит тема «Как сэкономить на ремонте с нуля».

УТП, оно же уникальное торговое предложение. Это главная составляющая, которая обеспечивает 50% успеха. Многие думают, что достаточно построить любой дом, чтобы начать рубить деньги. На самом деле ваш проект должен чем-то отличаться, у него должна быть своя уникальность, изюминка, «душа» — люди ищут как раз это.

Все, о чем я пишу, я применяла на практике сама. Я не записывала конкретные шаги и действия, поэтому не могу точно перечислить, в каких группах я размещалась и где отвечала на комментарии. Да и у каждого проекта свой путь и порядок раскрутки — я привела свой для примера.

Если говорить о временных затратах, то бесплатные способы продвижения требуют больше времени, чем платные. Это касается как непосредственного воплощения, например написания поста, так и самого поиска идей — что и как лучше сделать. Обычно нужны нестандартные действия, поэтому уходит больше времени на обдумывание. Когда же запускаешь платную рекламу, обычно все делаешь по стандартному шаблону или привлекаешь специалиста со стороны.

Какие есть платные способы продвижения

В реальности их много, я расскажу лишь о тех, что применяла.

Продвижение на «Авито». Из всех агрегаторов жилья я выбрала именно этот. С «Авито» идет хороший приток — в июне 2022 года 30—50% всех бронирований. Стоимость размещения объявления — 420 Р в месяц. Бесплатного размещения для недвижимости на «Авито» нет.

«Телеграм». Я не стала уводить аудиторию из заблокированных сетей в «Телеграм». Уверена, что мессенджер не совсем подходит для продвижения бизнеса — это скорее вариант для личного блога. Там нет рекламы, поэтому я в принципе не понимаю, как что-либо продвигать.

Все же отличие мессенджера от соцсетей фундаментальное: в последних аудитория обычно «холодная». Пример: человек сидит во «Вконтакте», листает ленту и ест мороженое. Он никуда не собирается — у него куча работы завтра. И тут ему высвечивается ваша реклама. Задача — за секунду заинтересовать человека и создать потребность в услуге. Мы как бы подсказываем, что нужны ему. Так из холодного клиента он становится тепленьким.

Мессенджеры же работают по принципу поисковика. Мы никому не попадаемся на глаза — уже заинтересованный человек целенаправленно ищет нас. Он должен зайти в мессенджер, вспомнить название, пролистать миллион аналогичных чатов и найти нужный.

Контекстная реклама в поисковиках. Контекстная реклама отличается от таргетированной в соцсетях. Ведь в поисковике мы показываем рекламу горячей аудитории — человеку, который уже ищет дом в аренду.

Это удобно, но есть существенные минусы:

1. Реклама выходит дороже таргетированной: по моим прикидкам, в контекстную рекламу «Яндекса» нужно вкладывать в два-три раза больше. А учитывая, что я сама не умею настраивать контекстную рекламу, мне придется платить кому-то еще и за это.
2. Реклама упускает огромную аудиторию, которая потенциально заинтересована в отдыхе на природе, но пока не искала дом. Также после запрета контекстной рекламы в «Гугле» мы автоматически упускаем людей, пользующихся этим поисковиком.
3. Для контекстной рекламы нужна какая-то посадочная страница — сайт. В моем понимании хороший сайт — это трудоемкое и дорогое удовольствие. Простой сайт-визитка на бесплатном шаблоне, считаю, не годится. Нужен сайт с продвинутой функциональностью: прикрутить календарь, систему бронирований, эквайринг для внесения предоплаты.

По этим причинам контекстную рекламу я не использую.

«Одноклассники». Не стоит думать, что это место для душнил и пенсионеров. Это соцсеть с людьми старше 45, которым тоже хочется отдыхать. При этом у них есть на это деньги и, как правило, они не предъявляют завышенных требований к жилью.

Над «Одноклассниками» многие смеются, хотя с марта 2022 года соцсеть зафиксировала рекордный рост аудитории — более 66%. Это сайт с маленьким количеством рекламы, понятным интерфейсом и простым продвижением. Например, нажатие кнопки «Класс» — это одновременно и лайк, и репост.

«Вконтакте». Пожалуй, главный бенефициар блокировки иностранных соцсетей. Вернуться во «Вконтакте» — самое простое решение, которое пришло многим в голову, когда с другими ресурсами начались перебои. И поэтому я сейчас бросаю все силы туда.

Так как эта соцсеть стала чуть ли не основной площадкой продвижения, остановимся на ней подробнее.

Как работает продвижение во «Вконтакте»

На мой взгляд, у этой соцсети достаточно преимуществ в сравнении с «Инстаграмом». Расскажу про основные.

Можно писать статьи и длинные тексты. Это важно, потому что соцсети должны быть полезными и интересными, а не просто продающими. Каждый раз, когда я пишу описание интересных мест, горных троп или классных пляжей на озерах, мне хочется, чтобы вышло максимально понятно для всех. Сделать подробное описание в пару тысяч символов в «Инстаграме» было крайне сложно.

Есть удобные инструменты в сообществах и группах. Так, если человек только пришел в группу, он быстро найдет ответы на свои вопросы благодаря интерфейсу и рубрикации. Писать личные сообщения при этом не обязательно.

Понятный рекламный кабинет с настройками, которых в других местах катастрофически не хватало. Например, можно взаимодействовать с подписчиками конкурентов или искать активную аудиторию. Я пользуюсь всеми доступными ручными настройками «Вконтакте».

При этом есть и недостатки: качество аудитории все-таки ниже, меньше молодежи и продвинутых пользователей. Я связываю это с тем, что «Вконтакте» испортил себе репутацию несколько лет назад, когда за высказываниями в комментариях, сохраненной картинкой или репостом мог последовать визит в полицию. Но все-таки здесь все еще много классных людей и полезных сообществ.

Думаю, поэтому пришедшая из заблокированной сети аудитория была немного шокирована. Крупные блогеры жаловались, что не работают должным образом сторис, клипы и подкасты. Хотя на самом деле функции исправны, просто нельзя наложить модель ведения той сети на «Вконтакте» — здесь нужен иной подход.

Пользовательское поведение тоже различается. По моим ощущениям, в «Инстаграме» многие покупки делались спонтанно, на эмоциях, и все было заточено под это: красивые картинки, кликнув на которые попадаешь в карточку товара с кнопкой «Купить». Упор на визуал воздействует на эмоции пользователя.

Во «Вконтакте» все иначе: из-за больших описаний человеку приходится сначала все досконально изучить, а потом принять решение о покупке. Поэтому многие предприниматели не любят «Вконтакте». Хотя люди принимают здесь более взвешенные решения о покупке, и это хорошо. Моя статистика по количеству отмен заездов в наш домик подтверждает это: практически все они приходят из «Инстаграма».

По такому принципу я создавала свои первые сообщества. Сейчас мне проще заранее продумать и прописать функциональность, которую я хочу видеть в сообществе, и сделать самой с нуля.

Минимальный набор нового сообщества:

1. Красивая обложка.
2. Короткое и простое описание сообщества с указанием контактов.
3. Красиво оформленные фотоальбомы.
4. Понятное меню.
5. Обсуждения, в которых есть ответы на часто задаваемые вопросы.
6. В разделе «Контакты» обязательно оставьте ссылку на свою страничку — люди любят общаться с реальными людьми, а не с сообществами.

Но это не единственный способ оформления для новичков. Есть крутые сообщества с готовыми и бесплатными дизайнами для работы в «Фотошопе». Например, сообщество Максима Чащина «Бесплатные PSD-шаблоны для соцсетей». Для пользования шаблонами понадобится только «Фотошоп» и минимальные навыки работы в нем. Все остальное, от размера и до графики, уже есть.

Настройка рекламы во «Вконтакте». У рекламного кабинета «Вконтакте» много настроек. Какие-то из них работают хуже, другие — лучше. Разобраться в настройках помогут сообщества экспертов. Например, Дмитрий Румянцев, автор сообщества «Интернет-маркетинг от А до Я», бесплатно распространяет книгу о продвижении во «Вконтакте».

А в сообществе «Церебро-таргет» есть целый марафон с видео, которые обучают работе в рекламном кабинете и рассказывают об эффективности каждого инструмента.

В общем, чем лучше изучить рекламный кабинет, тем точнее и эффективнее будет продвижение. У меня ушло несколько месяцев на то, чтобы разобраться, как все работает. Поэтому не стоит рассчитывать на мгновенный результат.

Как вкладываться в таргетированную рекламу во «Вконтакте». Вот мои принципы продвижения:

1. Учитывать сезонность — подстраивать рекламный бюджет под спады и подъемы спроса. Это позволяет экономить.
2. Создать понятное сообщество с лаконичными описаниями и меню. Всякий посетитель должен по названию и описанию с ходу понять его тематику.
3. Посмотреть обучающие материалы о запуске таргетированной рекламы. Я рекомендую сообщества «Маркетинг от А до Я» и «Церебро-таргет» с бесплатной информацией.
4. Обязательно делать тестовую рекламную кампанию перед запуском. Это когда вы выбираете две-три целевые аудитории и запускаете на каждую из них разную рекламу. При этом тратится небольшой бюджет, а вы получаете полную информацию об аудитории. Например, в одном рекламном объявлении будет видео, в другом — просто красивая картинка с надписью, в третьем — перечисление свободных дат в вашем домике. Вы анализируете, какая реклама лучше работает и на какую аудиторию, а затем запускаете основную рекламу с нужными параметрами.
5. Не забывать качественно вести сообщество. Люди, которые в него вступили благодаря таргету, нуждаются в интересных постах, красивых картинках и смешных историях. По моим наблюдениям, 80% контента должно быть легким и развлекательным, а только 20% — посвященным продажам.

И еще немного о целевой аудитории. Большинством это воспринимается как цельная аудитория — например, женщины 20—45 лет с высшим образованием и высоким доходом. Но в реальности портрет потенциального клиента крайне размытый.

В нашем случае хорошо работают такие аудитории:

1. Те, кто сортируют и сдают мусор: у нас в домике тоже раздельный сбор.
2. Работники ИТ-сферы на удаленке.
3. Йоги, танцоры, творческие люди.
4. Любители озера Тургояк.

Я поняла, что именно эти аудитории хорошо отзываются на рекламу после того, как запустила большую тестовую рекламную кампанию.

Традиционно хороший отклик есть и от аудитории конкурентов — часто это люди, которые искали место для отдыха, но, вступив в чью-то группу, не завершили поиски. Иногда они состоят в десятках групп и все еще ищут «то самое место».

Что в итоге

Продвигать посуточную аренду в домике в условиях санкций можно не менее эффективно, чем в прежние времена. Задача — поменять инструменты. Поначалу это непросто, но последовательное изучение инструментов и чужого опыта упрощает путь. Главное никуда не делось: люди и их потребности. Они все так же хотят отдыхать, общаться с животными, проводить время на природе.

На июнь 2022 года загрузка нашего домика в Тыелге — 100%. При этом из платных инструментов я использую только «Вконтакте» и «Авито». А всего на рекламу домика за год, с августа 2021 по июль 2022 года, потратила около 25 000 Р.

Я пока не знаю, как изменится моя стратегия после 1 сентября 2022 года, когда вступят в силу поправки в закон о рекламе. Они предполагают, что вся интернет-реклама будет проходить через операторов рекламных данных, а Роскомнадзор будет вести реестр всей информации, вплоть до образцов креативов. Возможно, операторы рекламных данных будут брать комиссию за свои услуги, что осложнит продвижение.

При этом желательно иметь и основную работу, потому что поначалу, пока дело раскручивается, есть много расходов: в нашем случае это долги, кредиты и внеплановые траты вроде козлятника.

За три года мне пришлось превратить классический пассив — дачу — в бизнес.

У нашей семьи есть под Петербургом загородный дом, мы построили его в 2015 году. Сначала жили в этом доме сами, но потом решили вернуться в город. Дом от случая к случаю сдавали, но серьезных денег это не приносило.

В 2020 году у нас упали доходы, поэтому пришлось срочно искать новые варианты пополнения бюджета. Самым прибыльным оказалась аренда, и теперь мы все время сдаем наш загородный дом посуточно.

В статье расскажу, как мы пришли к такой идее, какова амортизация недвижимости и где мы ищем гостей.

Так ли убыточна аренда в 2020 году, как пишут аналитики?

На идею этой статьи меня натолкнули комментарии к материалу «Пустые комнаты и убытки: стоит ли участвовать в IPO Airbnb». Автор считал, что сервис Airbnb в упадке и вкладываться на IPO в него точно не стоит, поскольку рынок аренды на дне.

В заголовок был вынесен очевидный факт, что по последней отчетности Airbnb был убыточен, а в пандемию и подавно. Если смотреть со стороны, я с ним согласен. Но если опираться на личный опыт, то нет: уже больше года я активно сотрудничаю с Airbnb — и сервис помог моей семье существенно поправить материальное положение в 2020 году. То есть ни о каком падении доходов и речи не шло.

В итоге моя точка зрения была подкреплена инвесторами: в первую неделю после выхода на биржу акции Airbnb выросли в два раза. Возможно, это спекуляции трейдеров, но пока результаты такие.

Однако сдаются не только квартиры и студии, но и загородная недвижимость. И вот здесь в 2020 году как раз все было в порядке.

Расскажу подробнее, основываясь на личном опыте. Если у вас с загородной арендой все иначе, поделитесь своим опытом в комментариях.

Что у нас за дом и сколько мы тратим на содержание

Наш дом — каркасник на утепленной шведской плите. В нем пять комнат и кухня, есть санузел и техническое помещение. Окна деревянные и пластиковые: делать деревянными все было дорого. Внутри дом отделан итальянской штукатуркой и вагонкой, снаружи — декоративной штукатуркой «короед». Мы старались сделать дом в стиле «вилладж», похожий на домики на любимом Санторини. Получилось так себе: очень не хватает моря за окном.

Воду мы берем из своей скважины. Насос закачивает ее в дом, где она проходит через фильтр. Для канализации купили трехкубовый септик. Отапливаем дом электрическими конвекторами.

Удобство земельного капитала в том, что ты можешь сам выбирать участок на открытом рынке, тебя никто не ограничивает в выборе, не нужно соглашаться на одобренные государством варианты, которые, как правило, без дорог и коммуникаций, до многих просто невозможно добраться физически.

Неудобство земельного капитала — очень скромная сумма к возмещению для Петербурга и Москвы, хотя в регионах вполне можно на эти деньги купить хорошую землю. В Петербурге земельный капитал в 2021 году составляет 382 352,44 Р.

Даже если не жить в загородном доме, его все равно надо обслуживать. Вот какие разовые и регулярные расходы есть у нас.

Разовые расходы. В первый год после отъезда мы решили не топить: у нас очень хорошее утепление, даже при −10 °C зимой в доме +1…3 °C. Подумали, что раз не живем, то зачем тратиться на отопление.

С тех пор мы таких ошибок не совершали и топили круглогодично. Стараемся, чтобы температура внутри не опускалась ниже +16 °C.

Регулярные расходы. Электричество — основной источник тепла и света, также оно нужно для работы всех приборов в доме. Стоимость электричества в ночное время, с 23 до 7 часов, — 2,52 Р за кВт⋅ч, в дневное — 4,64 Р за кВт⋅ч. Поэтому мы старались по максимуму прогревать дом ночью, тогда же запускали посудомоечную и стиральную машины и прочую технику, потребляющую много энергии.

Дом остывал уже в течение дня. Повторно мы включали отопление примерно в 19—20 часов — на минималку, а с 23 часов — снова на максимум. У нас стоят розетки с датчиком температуры — они подают электричество, когда в доме становится холоднее +18 °C. Когда теплеет, они выключаются и электричество не расходуется.

Еще в отоплении помогают большие панорамные окна на восток. Восходящее солнце сильно нагревает самое теплоемкое помещение — гостиную площадью 36 м², прогреть которую тяжелее всего. Комфортная температура без внешних источников отопления держится примерно до обеда.

Наши расходы на электричество в загородном доме

	Октябрь — апрель	Май — сентябрь
Ночью	8 часов × 8 кВт × 2,52 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 4838 Р	8 часов × 2 кВт × 2,52 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 1210 Р
Днем	4 часа × 5 кВт × 4,64 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 2784 Р	4 часа × 1 кВт × 4,64 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 557 Р
Итого за месяц	7622 Р	1767 Р

В итоге за семь месяцев мы потратили на электричество 53 354 Р, за пять остальных — 8835 Р. В среднем за год получается 5182 Р ежемесячно:

(53 354 Р + 8835 Р) / 12 месяцев = 5182 Р/месяц

Откачка септика. У нас установлен трехсекционный септик на 3 м³. В нем копятся только твердые фракции, а вода после трех степеней очистки уходит в поле рассеивания.

Газовый баллон. У нас два газовых баллона по 27 литров — для газовой плиты и духовки. Нам очень нравится готовить именно на живом огне, к электрическим плитам мы никак не привыкнем. Это одна из причин, по которым мы не купили квартиру в новостройке: их газовыми плитами практически никогда не оборудуют.

Вентиляция спроектирована таким образом, что теплый воздух из кухни разгоняется по всему дому, — это резервная система отопления.

Заправка газового баллона стоит 576 Р, заправляем раз в три месяца. В доме всегда есть полный резервный баллон. Заправлять езжу сам, до газовой заправки 10 минут. Получается, в месяц газ обходится нам в 192 Р. В городе, кстати, магистральный газ при похожем расходе получается дешевле: 68 Р в месяц.

Налоги, дороги и охрана. Наш поселок охраняется, есть шлагбаум, будка охранника. Зимой, в снегопад, чистятся дороги. Раз в год я плачу в администрацию оргвзносы согласно площади участка.

Коллективные оргвзносы в администрацию — 8800 Р в год, или 733 Р в месяц.

Кроме того, есть налоги. В год:

1. За дом — 65 Р.
2. За участок — 1108 Р.

Всего в год получается 9973 Р: 8800 Р + 65 Р + 1108 Р. В месяц это 831 Р: 9973 Р / 12.

Постоянные расходы на дом до сдачи — 7288 Р в месяц

Электричество	5182 Р
Септик	1083 Р
Налоги и админ. расходы	831 Р
Газ	192 Р

Как мы решили сдавать дом

Мы пришли к выводу, что дача из актива — недорогого расширения жилплощади — превратилась в чистый пассив. Мы почти в ней не жили, но ежемесячно платили больше 9 тысяч рублей за ее содержание: ведь помимо регулярных расходов возникали еще и нерегулярные. Поэтому решили ее сдавать.

Идея пришла перед очередными новогодними праздниками, когда мы поняли, что уже несколько лет не отмечали Новый год нигде, кроме как в доме. И для пробы сдали его на новогодние каникулы. До этого мы пускали в дом только знакомых и сами никогда арендаторов не искали.

Со временем я обнаружил странную вещь: при длительной аренде — до нескольких месяцев — дом убивали гораздо сильнее, чем при посуточной. Наши знакомые, которым мы сдавали дом на сезон, умудрились разбить часть посуды, потерять инструмент, порвать пару простыней. Это мелочи, но незнакомые арендаторы всегда возвращали дом в идеальном состоянии. Этот неочевидный факт тоже подтолкнул нас к посуточной аренде вместо долгосрочной.

На что мы потратились перед тем, как сдавать дом

Марафет для гостей. Он понадобился, чтобы дом выглядел красиво. Есть моменты, которые для себя можешь и не делать, но перед гостями стыдно. Например, мы подкрасили облупившиеся уголки на потолке, купили новое постельное белье, посуду, шашлычные принадлежности и елку для создания загородного настроения. Это были разовые расходы.

Много посуды брать не стали, поскольку чаще всего в загородный дом приезжают на шашлыки. Купили два набора шампуров и два набора решеток для жарки мяса и рыбы, а также стандартный набор кастрюль для готовки.

Страховка. Также я сделал страховку. В «Альфа-страховании» мне отказали: как я понял из беседы с агентом, они нашли мое объявление о сдаче дома на Airbnb, а объекты, которые сдаются в аренду, они не страхуют. Тогда я обратился в «Ресо». Там предложили покрытие рисков в 3 млн рублей без выезда и осмотра, нужно было просто прислать фотографии — меня это устроило.

Я зашел с тыла и сразу обратился к оценщику за консультацией: он как раз жил через два дома от меня. Оценщик сказал, что, пока дом не оформлен как жилой, никто и никогда не оценит его больше чем в 3 млн. Это и был наш вариант.

Я застраховал конструкцию дома — в первую очередь от пожара, а также от полного уничтожения — и внутреннюю отделку. Еще есть покрытие в 500 000 Р от кражи и грабежа. Но на это я обращал внимание в последнюю очередь, поскольку в доме кроме постельного белья, столов и стульев брать нечего. Встроенную технику красть как-то странно.

Страховка обошлась мне в 22 500 Р за год, или 1875 Р в месяц.

Как я сдавал дом

Вот какими площадками я пользовался для размещения объявлений.

«Авито». Изначально я решил разместить объявление о сдаче на «Авито». Мы встретились со знакомым фотографом, с помощью дрона сделали красивые снимки дома.

Пришлось ехать в дом еще раз и делать ужасные фотографии на обычный смартфон, чтобы разбавить ими красивые снимки профессионального фотографа.

Объявление пользовалось популярностью: несколько сотен человек сохранили его в избранное, один или два раза в неделю мне писали с просьбой о просмотре. Я срывался с места, ехал из центра города в область, показывал дом, а мне говорили: «Ага, спасибо. А что, бани у вас нет?» Или: «Точно нельзя с животными?» Или: «А можно на полдня снять? Нам на целый не нужно». И дальше люди пропадали.

Чтобы отсеять огромное количество пустых звонков, я дополнил объявление:

1. Залог — 10 000 Р.
2. Минимальный срок аренды — 7 дней.
3. «Это отличный вариант для семейного отдыха». А не для попоек в выходные — но это я уже дописывать не стал.

Счетчик «Избранного» продолжал расти, но ни одного бронирования так и не было. Вишенкой на торте стал сам сервис, который попросил платить за неэффективное объявление 100 Р в месяц.

Я снял объявление и с «Авито» больше не работал.

Сарафанное радио. Первыми арендаторами стали знакомые знакомых. Тогда у нас еще не было идеи зарабатывать на сдаче в коммерческих масштабах. Ребята сами искали загородный дом, и это была их инициатива. За проживание в сентябре 2018 года они заплатили 40 000 Р. Залог с них я не взял.

Одна семья сняла дом с мая по июль 2019 года за 45 000 Р в месяц. Но потом они уехали в другую страну, и найти новых арендаторов, чтобы сдать надолго и забыть, я не смог. А было лето, разгар сезона.

Чтобы не терять время, в августе я пошел на Airbnb и «Букинг».

«Букинг». С этим сервисом у меня тоже ничего не вышло. Возможно, я был недостаточно настойчив, хотя обвинять в недостаточной настойчивости отца троих детей по меньшей мере смело.

Обязательное правило для публикации объявления на «Букинге» — почтовый адрес, на который сервис отправляет специальный код. Потом этот код нужно ввести для активации объявления. В тот момент почтового адреса у нашего дома еще не было. На этом наша работа с «Букингом» закончилась, так и не начавшись.

Это еще один пример того, что даже «Букинг» не замечает огромного рынка аренды загородного жилья. Сервис чем-то напомнил мне госуслуги: нагромождено много всего, неудобно, а поддержка работает плохо — вернее, совсем не работает.

Но, возможно, если бы не было других каналов, я разобрался бы и в работе «Букинга».

Airbnb. На этот сервис я как хозяин недвижимости пришел в 2019 году. Сначала мне не верилось, что с ним что-то получится, но потом я вспомнил, что мы сами во время путешествий снимали апартаменты через Airbnb — в Тель-Авиве, на Тенерифе и на Крите. Это было жилье не в центре, но дешевле гостиниц в 2—3 раза. И я решил попробовать.

В итоге через Airbnb я сразу сдал дом на август и сентябрь — за те же 45 000 Р в месяц, что и предыдущим арендаторам. Только на всю процедуру у меня ушло полтора часа против нескольких недель поиска по знакомым.

Как все устроено в сервисе Airbnb для владельцев недвижимости

Для регистрации нужно только верифицировать почту. Документы на недвижимость сервис не спрашивал, но пару раз просили арендаторы. Первые заявки посыпались уже через час.

Поскольку раньше я уже снимал жилье через Airbnb, у меня оказался один профиль и для арендатора, и для хозяина недвижимости. Это неудобно. Я в них постоянно путался, поэтому поставил себе приложение на смартфон. В нем четыре кнопки из пяти в меню относятся именно к сдаче, а не к поиску жилья.

Когда приходит бронь, у меня на телефоне всплывает уведомление и я несколько минут переписываюсь с арендаторами в чате. У меня есть две ачивки: «Отвечает в течение часа» и «100% ответов».

Если мы с арендаторами договорились, они подтверждают бронь и оплачивают ее. Деньги уходят в Airbnb, а мне они поступают в течение 1—2 дней после заселения. То есть может быть так, что арендатор заплатил за новогодние праздники в сентябре, а я увижу эти деньги только 13—14 января. Все это время деньги находятся у Airbnb. Поначалу я сдавал в долларах, и первое время были очень интересные скачки курса при выплатах — в обе стороны. Потом я стал сдавать в рублях.

Я думал, что не смогу конкурировать с турбазами, но это оказалось и не нужно. Понадобилось только выставить стоимость 1500 Р в сутки и указать, что минимальный срок аренды — 30 дней. Для друзей это было уже дорого, а на коммерческом рынке оказалось еще дешево. Хорошие фотографии дома тоже сделали свое дело.

На турбазы же люди ехали, как правило, на выходные и с алкоголем. Это был не наш контингент: дом мы строили все-таки для себя и очень за него боялись.

Что мне очень понравилось у Airbnb. Сначала человек открывает бронирование, то есть подает заявку на него. Я должен подтвердить, что даты свободны и никакие другие гости в это время не приедут. Только после этого гость начинает задавать вопросы об объекте. Никто ни разу не приехал «посмотреть». Так очень удобно понимать, интересует человека бронирование или он просто проходил мимо, как на «Авито».

Платить за публикацию объявления, как на «Авито», не нужно. Airbnb сначала показывает живые деньги, а уже потом просит с них комиссию. Реклама на сервисе тоже бесплатная — кроме как с помощью системы рейтинга и рекомендаций продвинуться там нельзя. На «Авито» иначе: заплатил — и тебя все видят, не заплатил — не видит никто.

Как проходит заселение

За день до заезда я списываюсь с гостями в «Телеграме» или «Вотсапе»: присылаю подробную карту проезда и договариваюсь, во сколько им удобно заселиться. В назначенный день еду туда сам за 1—2 часа, везу с собой электрическую чудо-швабру «с турбонаддувом», как мы ее называем, для влажной уборки. Также набираю расходники из бытовой химии: таблетки и соль для посудомойки, стиральный порошок, ополаскиватели, маленькие гели для душа и прочие подобные вещи.

За час до прибытия пишу контрольное сообщение, чтобы вовремя выйти из дома. Ситуаций, когда гости опоздали, а я их ждал, не было ни разу. Зато пару раз опоздал я сам.

У меня свободный график, поэтому есть возможность совмещать посуточную аренду с основной работой. Но даже при свободном графике бывает, что я не могу отдать ключи, — тогда подстраховывает супруга, которая сейчас в декрете.

Заселение в среднем занимает час-полтора, выезд — 10 минут. Арендаторы чаще всего заезжают со своими продуктами. Но даже если приехать без них, с голоду у нас не умрешь: поскольку иногда мы живем там сами, в доме всегда есть питьевая вода, стратегический запас круп, макарон, сахара, муки, соусов. Молоко и мясо мы заранее не закупаем — портится, но выпить кофе или чаю наши гости могут всегда. Возможно, если бы это был дом только для аренды, список вещей, которые в нем есть постоянно, сильно сократился бы.

Иногда гости просят что-то привезти, но об этом пишут заранее. Например, проектор, тостер, настольные игры, детскую кроватку. Летом популярностью пользуются кресла-мешки и батут, гамаки на улице и качели, мячи для игр на свежем воздухе, спирали от комаров, москитные сетки и т. п.

Уборка

Мы стираем и гладим белье после арендаторов прямо в доме, когда живем там сами. Обычно это делает жена.

Когда срок проживания гостей заканчивается, я тоже договариваюсь об удобном времени, приезжаю и забираю ключи. Специально слежу, чтобы в один день не было заезда и выезда, поэтому все, как правило, проходит спокойно.

Из подтвержденных бронирований за год с небольшим у меня не было ни одной отмены. Первая случилась весной 2021. Вся публика адекватная и соблюдает правила дома: не курить, не заселяться в большем количестве, чем число спальных мест, и прочее. Все делают после себя уборку, хотя не должны. С соседями тоже не было проблем: мы боялись, что арендаторы станут шуметь.

Арендаторы у меня понимающие. Однажды у нас прямо перед заездом сломался кран в ванной, а отменять бронь было уже неудобно: у людей тоже планы. Я написал об этом арендатору, а он сказал, что ничего страшного. Тем более что второй кран был на кухне и работал душ.

Мы стали в авральном режиме искать сантехника, который был готов ехать за город. Он приехал через два дня и починил кран. За неудобства половину арендной платы за эти два дня мы вернули гостям — они были приятно удивлены.

Договор

Я стараюсь подписывать договор аренды с каждым арендатором, но иногда забываю. Благодаря системе рекомендаций стороны еще на этапе бронирования могут посмотреть отзывы и сразу решить, подходят они друг другу или нет. Отказываю я примерно в 30% случаев. Так, всегда отказываю тем, у кого вообще нет отзывов. Также читаю, что в отзывах пишут. Если хозяева остались недовольны гостями, потому что те непунктуальны, для меня это не имеет значения. А вот если пишут, что гости разбили унитаз, — таким отказываю.

Доходы до пандемии и после: как пассив стал активом

За 2019 год мне удалось выручить за аренду 370 000 Р, из них чуть больше половины — через Airbnb. Тогда же мы оформили супругу самозанятой, чтобы платить налог 4%.

За вычетом 4% налога на руках осталось 355 200 Р.

Доходы от сдачи дома за 2019 год — 370 000 Р

Май	90 000 Р
Июнь	45 000 Р
Июль	45 000 Р
Август	45 000 Р
Сентябрь	45 000 Р
Октябрь	—
Ноябрь	—
Декабрь	100 000 Р

Когда я стал сдавать дом, к моим постоянным расходам на него прибавилась страховка. Теперь я ежемесячно трачу на дом 9163 Р, в год — 109 956 Р. Разовые расходы тоже есть, за 2019 год они составили 17 492 Р. Сюда входит реклама дома на «Авито», светильник, проектор, кресло и еще некоторые вещи.

Получается, за весь 2019 год мы выручили чистыми:

355 200 Р − 109 956 Р − 17 492 Р = 227 752 Р

Это 18 979 Р в месяц. Не самый прибыльный бизнес, но и не чистый минус. Кто же знал, что начнется в следующем, 2020 году.

Что стало с арендой в 2020 году

Январь, февраль и март были абсолютно мертвыми месяцами, но на 23 Февраля и 8 Марта дом снимали по одной неделе. В праздники я решился поднять цену — и дом уходил уже не по 1500 Р, а по 3000 Р в день.

В конце марта мы изолировались в доме сами. Но ненадолго, так как доходы на основном месте работы резко просели: нам было что есть, а вот платить ипотеку стало уже нечем. Я писал об этом в своем дневнике трат.

Сыграли роль два фактора: паника — неизвестно было, как долго продлится изоляция, — и отсутствие объектов на рынке. Люди писали мне, что свободных загородных домов с апреля по август не было. И о стоимости речь уже не шла.

Когда закрыли границы, все быстро поняли, что летний отпуск накрывается. Но деньги на него были отложены, и их нужно было потратить. И тут очень кстати пришлись загородные объекты, в том числе мой дом. Изолироваться с детьми на отгороженном от посторонних участке намного приятнее, чем в городской квартире. Тем более летом, в Санкт-Петербурге и когда до города полчаса.

Расходы на содержание изменились мало — те же 109 956 Р.

Разовые расходы выросли до 87 291 Р: мы делали межевание, чтобы в будущем было легче продать дом, вызывали кадастрового инженера, закупались комплектами постельного белья и снова чинили сантехнику. Не все из этих расходов относятся напрямую к аренде, но я учитываю по максимуму, так как при отсутствии дома их бы не было — а я считаю вообще все, что потратили на дом.

Итого на руки за 2020 год мы получили 505 347 Р: 702 594 Р − 109 956 Р − 87 291 Р. Это 42 112 Р в месяц — рост в два раза по сравнению с 2019 годом.

Как быстро окупится дом

Коронавирус не будет длиться вечно. Рынок уже остывает, хотя дом по 5000 Р в сутки все еще снимают: бронирования были и в феврале 2021 года.

В случае нового локдауна рынок снова взлетит, причем даже сильнее, чем в прошлом году. Владельцы загородной недвижимости теперь понимают, что делать в ситуации ажиотажного спроса: повышать цену. А емкость рынка ничтожно мала по сравнению с количеством желающих выехать летом за город. Тем более если выехать больше некуда.

Если локдауна не будет, цены постепенно вернутся к прошлогодним — 3000 Р в сутки.

Я решил однозначно: вдолгую сдавать больше не буду, только посуточно. Проще сдать два раза на семь дней — и выручить те же деньги, что и за целый месяц. А еще две недели пожить за городом самому.

Если говорить про годовую окупаемость дома, то у меня только приблизительные числа. Объясню почему:

1. Я считаю только денежный поток — так называемый вал. И не категоризирую его внутри одного объекта. У меня нет отдельных расходов на документы, обслуживание и содержание.
2. Если разделить общий денежный поток на грязную прибыль, можно получить достаточно точную картину.

Итоговое значение денежного потока по расходам на дом, включая, например, проценты по кредиту, у меня есть — 3 843 089 Р. То есть 1 м² загородного жилья под ключ обошелся мне в 36 600 Р: 3 843 089 Р / 105 м².

Но в этой сумме уже учтена, например, вся коммуналка, поскольку сама постройка дома обошлась нам в 3,3 млн. А мы уже вычитали коммунальные платежи при расчете чистой прибыли от сдачи дома. Поэтому есть два способа подсчета окупаемости дома в процентах годовых.

Первый способ — вычесть из стоимости дома коммуналку за пять лет. Способ не очень корректен, потому что расходы плавали, а один год мы вообще не топили дом зимой.

«Грязная» коммуналка за пять лет:

109 956 Р × 5 = 549 780 Р

Вычитаем ее из стоимости дома:

3 843 089 Р − 549 780 Р = 3 293 309 Р

Считаем окупаемость:

505 347 Р / 3 293 309 Р = 15% годовых

Второй способ — разделить прибыль от аренды до налогов на «грязную» стоимость дома вместе с коммуналкой. Это более точно отразит картину, потому что данных учитывается больше:

731 869 Р / 3 843 089 Р = 19% годовых

Если считать с налогами:

702 594 Р / 3 843 089 Р = 18% годовых

Если мы проживем в условиях пандемии пять лет, дом окупится только за счет аренды.

Резюмирую: необязательно много зарабатывать на сдаче, стремясь к большим входящим суммам. Можно зайти с другой стороны — снизить порог входа: в формуле «Доход от аренды / Стоимость жилья» не увеличивать числитель, а уменьшать знаменатель. То есть не покупать дорогие квартиры под сдачу, а искать более бюджетные варианты, например частный дом.

Как заработать на загородной недвижимости

1. Найдите «свою» площадку, через которую будете сдавать. Возможно, объявления во «Вконтакте» или в «Инстаграме» тоже отлично работают, просто я не пробовал.
2. Старайтесь заполучить постоянных клиентов. Именно благодаря людям, с которыми я познакомился в 2020 году, у меня зимой уже есть забронированные даты на лето 2021 года. Еще год назад такое невозможно было представить.
3. Лучше платить налоги, чтобы не было проблем с соседями и проверяющими органами. Да и вообще лучше платить налоги.
4. Застрахуйте все, что можно застраховать, чтобы спать спокойно.
5. Просчитайте финансовую модель: иногда бюджетные загородные дома дают больше процентов годовых, чем дорогие квартиры.
6. Позаботьтесь об отоплении на этапе строительства. Грамотно устроенная вентиляция и большие панорамные окна помогут сэкономить на коммуналке. И лучше не строить дом на неровном участке, если только дизайнерские изыски не победили в вашей голове здравый смысл и вы не хотите вложить в фундамент полторы стоимости дома.

Предположим, что у вас есть домик, в котором никто не живет, а коммунальные платежи при этом вы оплачиваете регулярно. И совсем не радует эта дополнительная статья расходов. Либо вы хотите приобрести домик в ипотеку, а как платить по ней непонятно.

Выход — сдавать дом в аренду на длительный срок или ещё более выгодная посуточная аренда . Давайте поподробнее разберемся в бизнесе на аренде домов и выясним насколько привлекательна эта сфера.

Анализ спроса на рынке аренды недвижимости

В 2019 году рост цен на недвижимость вынудил многих людей к съему жилья, так как покупка своего собственного стала недоступна. Этот бизнес снова стал популярным и, как показывает статистика за 2020г, цены на аренду в мегаполисах выросли на 5-7%. Сайты в интернете забиты объявлениями «Сдам/сниму», остановки городского транспорта обклеены предложениями о сдаче жилья посуточно или на длительное время, при этом в красках описываются преимущества района, в котором находится арендное жилье.

Желающих снять жилье тоже предостаточно – это студенты, приезжие граждане, молодежные компании, молодые семьи, командировочные. Сроки тоже разные, кому два-три дня, а кому и на год. Спрос рождает новые сферы бизнеса, зачастую довольно прибыльные.

Но, как и любой другой бизнес у него есть свои нюансы и тонкости, так давайте ознакомимся с ними.

Аренда жилья

Что такое аренда? Аренда – это форма договора, при котором собственник сдает недвижимость во временное пользование за определенную плату. Выделяют три вида аренды:

Посуточная аренда

Посуточная аренда, это сдача недвижимости на период от 1 дня до месяца. Этот вид аренды наиболее выгоден, так как позволяет получить доход в 3 раза больше, чем сдавать этот же дом на длительное время и при оформлении не занимает много времени. Не требует государственной регистрации и не надо заверять нотариально. Но есть существенный недостаток-постоянный активный поиск клиентов и подготовка помещения между заселениями.

Претендентов снять жилье на сутки или 2-3 дня достаточно. В основном это приезжие, которые не охотно селятся в отелях, молодые семьи или молодежные компании, решившие организовать поездку выходного дня с шашлыками на природе. Сдав дом на сутки, будьте морально готовы к мелким неприятностям в виде сломанной мебели, испорченных газонов, шумных вечеринок и недовольства соседей по этому поводу.

Иногда суточная аренда оформляется без заполнения документов, а на устном договоре, что тоже не несет гарантии в возмещении причиненного ущерба.

Долгосрочная аренда

Долгосрочная аренда предполагает соглашение на передачу пользования недвижимостью сроком от 12 месяцев до 5 лет. Существенное отличие: при аренде на 12 месяцев и более, договор должен пройти регистрацию в Росреестре, из-за этого часто договор заключают на 11 месяцев, а затем продлевают.

Прибыль при долгосрочной аренде будет меньше, чем прибыль от краткосрочной, но при этом есть свои плюсы: меньше износа имущества, не надо постоянно искать клиентов для съема жилья, при этом не надо подготавливать и убирать дом к въезду съемщиков. Еще один немаловажный плюс-это надежность, стабильность и намного меньше рисков. Просто подписываете договор и длительное время получаете доход.

При этом, внести какие-либо изменения в договор длительной аренды с вашей стороны будет не так просто, каждое дополнительное соглашение придется регистрировать в Росреестре.

За три месяца до окончания срока аренды, необходимо согласовать продление договора, в противном случае он будет продлен автоматически. Прервать договор с жильцами вы не имеете права, а вот со стороны арендатора вашего жилья все намного проще, достаточно просто предупредить вас за три месяца до прекращения сделки.

Как сдать дом в аренду

Прежде чем начать бизнес по сдаче дома в аренду, рекомендуем застраховать имущество. В страховой полис можно добавить пункт гражданской ответственности и в случае, например, пожара по вине съемщика, убыток возместит страховая компания.

Затем уделите внимание внешнему виду помещений, если решили сделать косметический ремонт, то лучше выбрать спокойные, приглушенные тона. При этом особое внимание обратите на наполнение дома, так как отсутствие мебели может затянуть процесс сдачи дома в аренду, но при этом не обязательно тратить большие суммы на приобретение новой и дорогой техники, но морально устаревший телевизор или буфет лучше заменить на более современный.

Минимальный список необходимых вещей:

Не стоит загромождать дом мебелью и различными предметами интерьера, клиент все равно не оценит ваших стараний. Лучше предоставьте арендатору возможность обустраивать себе быт самостоятельно, хочется купить другую люстру или переставить мебель-пожалуйста, пусть занимается, главное, чтобы все переделки согласовались с вами. Создайте иллюзию его собственности, возможно это повлияет на продление ваших отношений как арендатора и арендодателя.

Рекомендуем провести проверку и ремонт газового оборудования, сантехники и электрики. Во-первых, это гарантия сохранить имущество, во-вторых, избавит от лишнего разбирательства с арендатором.

Как искать арендаторов

Теперь смело можно заняться поиском съемщика. Выбирайте наиболее привлекательный и удобный для вас способ для решения этой задачи. Первый вариант-это заниматься поиском самостоятельно, второй-поручить подбор клиентов профессионалам.

Кто работает на рынке недвижимости не первый год, отдают предпочтение агентствам. Они помогут как в поиске клиента, так и в заключении договора аренды. Есть минус: придется оплатить услуги агентству, и эта сумма может быть далеко не маленькая.

Если вы будете заниматься поиском клиентов сами, то тщательно продумайте текст объявления, не надо приукрашать свой дом, но имеющиеся плюсы укажите обязательно. При этом укажите, на какой срок планируете сдавать свое жилье. Не стоит описывать все детали и нюансы жилья, достаточно прикрепить фото, и клиент увидит все сам.

Согласование условий аренды

Чтобы определиться с ценой, по которой вы планируете сдавать дом, сначала необходимо провести мониторинг цен на похожие объекты, а потом учесть следующие факторы:

Обязательно обговорите дополнительные условия, например, с какой периодичностью будете приезжать с проверкой, сроки оплаты аренды, условия содержания домашних животных, как вести себя с соседями, кто будет заниматься мелким ремонтом и т.п.

Заключение договора найма

Для подписания договора аренды, необходимы следующие документы:

Помните: договор вступает в силу с момента его подписания!

Вы можете составить опись имущества, которое сдается вместе с домом, но при этом не стоит описывать все в плоть до ложек, обычно в такой список вносят только дорогостоящее имущество.

Обязательно составьте акт приема передачи собственности, где вы укажите состояние бытовой техники и мебели, приложить фотографии помещения и имущества, отметить показания всех счетчиков.

В стандартном договоре обязаны быть следующие пункты:

Убедитесь, что документы съемщиком в порядке и только после этого подписывайте договор.  При передаче дома в аренду, также арендуется и участок, на котором находится этот дом.

Формат доходный дом

Название «Доходный дом» говорит сам за себя. Эти дома были построены для получения дохода и представляли собой многоквартирное здание, предназначенное для сдачи квартир в аренду. Появились такие дома с 1785 года и пользовались большим успехом. Идея проекта состояла в том, что владелец такого дома сдавал в долгосрочную аренду квартиры, доступные для среднего класса.

В Европе этот формат бизнеса имеет большую популярность, а в России только начинает развиваться. В 2003 году завершилось строительство первого в России доходного дома, состоящего из 47 квартир.

Есть предположения, что доходные дома помогут большинству людей получить доступ к комфортной и в тоже время недорогой аренде жилья. Но для реализации этого проекта, необходимо глобальное строительство домов и стоимость найма должна быть ниже рыночной.

Выделяют следующие виды доходных домов:

Вид доходного дома	Стоимость проект, руб	Срок окупаемости
Гостевой дом	1 500 000	2,5 года
Мини-отель	6000 000	1, 5-2 года
Хостел	5000 000	1,5-2 года
Таунхаус	10 000 000	от 5 лет

Преимущества такого бизнеса — возможность оплачивать кредит за счет арендной платы, построение собственного бизнеса, наличие пассивного дохода, а также нет необходимости уклоняться от налогов.

Какие налоги платит арендодатель

Сдача дома в аренду, как сфера бизнеса, предполагает оплату налога.  Существует два способа налогообложения для арендодателя.

Первый способ и самый простой — оплата налога как физического лица. Раз в год заполняется декларация и платиться налог. Но есть недостаток — самая высокая ставка налога — 13%, если вы гражданин РФ и, если лицо иностранной державы ставка налога будет составлять — 30%.

Второй, более привлекательный по стоимости-оплата налога по ставке 6%, как индивидуальный предприниматель, но при этом не избежать отчислений в пенсионный фонд и заполнения ежеквартальных отчетов.

Для оплаты налога после подписания договора об аренде, надо заполнить декларацию и предоставить ее в налоговую службу не позднее 30 апреля за прошедший год (форма 3-НДФЛ), сумму начисленного налога необходимо внести до 15 июля. При неуплате налога предусмотрено административное наказание в виде штрафа до 40% от расчетной суммы согласно Налогового кодекса России.

Как рассчитать прибыльность бизнеса

Давайте определимся, на сколько будет доходным этот бизнес и стоит ли он вашего внимания? Для реализации этого проекта вам нужен будет стартовый капитал.

Составим приблизительный список статей расходов:

Статья расходов	Сумма, руб
Косметический ремонт	150 000
Необходимый сбор в ТСН	1 000
Выплата налога	500
Коммунальные платежи в год	30 000
ИТОГ	1 81 500

Ежемесячная аренда дома 50 000 руб, в год это сумма составит 600 000 руб, минус налог (6%-если вы оформлены как индивидуальный предприниматель и 13%-если вы простое физическое лицо), сумма налога-36 000-78 000 руб.

Чистая минимальная прибыль за год составит: 340 500 руб.

Необходимо ли регистрировать юридическое лицо

Для ведения бизнеса вам понадобится официальная регистрация. Самый оптимальный вариант— зарегистрировать форму собственности ИП, что позволит выбрать более простую форму налогообложения. При этом у вас появится возможность выдавать документы о сроках проживания, что дополнительно привлечет новых клиентов, которые бывают в командировках.

Возможные риски бизнеса

В любом бизнесе есть свои риски, в идеале лучше стараться их избегать или хотя бы минимизировать ущерб от них. В нашем случае могут наступить следующие риски:

Основной договор, который гарантирует социальную и правовую защиту выступает договор аренды, подписанный с обоих сторон. Поэтому при заполнении данного договора указываете паспортные данные, адрес, подробную информацию объекта: можно указать площадь, состояние, приложить фотографии и опись имущества, прописать штрафные санкции за испорченное имущество.

Дополнительно прописать некоторые спорные нюансы, например, кто будет заниматься мелким текущим ремонтом, как будет происходить оплата коммунальных платежей и т.п.

Так как дом часто любят снимать на празднование дня рождения, нового года или для корпоративной вечеринки, есть риски, что может пострадать ваше имущество. Когда дом арендует семья, то как правило, от них меньше беспокойства, они более бережно относятся к имуществу, выполняют мелкий ремонт самостоятельно, но учтите, в семьях бывают четырехлапые питомцы, которые могут изрядно подпортить мебель и ковры.

Обязательно застрахуйте свой дом. Страховые компании не очень любят страховать сдаваемое в аренду жилье, поэтому в этом случае страховой платеж будет выше, чем обычно, но страховка компенсирует ваши затраты в случае нанесения ущерба.

Как видим, аренда дома-одна из сфер бизнеса, приносящая стабильный пассивный доход. Развивать его можно как в мегаполисах, так и в глубинке.  Но не стоит забывать главные правила:

1. заключение договора должно быть обязательным, это гарантия в спорных ситуациях;
2. при сдаче в аренду учитывайте все факторы, которые могут повлиять на цену аренды;
3. старайтесь не затягивать простои недвижимости-вы теряете деньги.

Вложенные инвестиции в недвижимость-это беспроигрышный и прибыльный вариант.

Желаем вам добросовестных клиентов и удачи!

Сводка по 2020: как идут дела у посуточников в период коронавируса 

В этом году можно наблюдать две волны миграции горожан: первая — за город, вторая — из регионов похолоднее на юг. Обе тенденции оказались на руку тем, кто сдает дома и коттеджи на короткий срок. 

По некоторым данным, приток людей на юг России увеличился примерно в пять раз. Многие из тех, кого перевели на удаленку, арендуют дома, чтобы жить и дистанционно работать.

Поэтому у всех «посуточников» был стабильный спрос с мая до лета, причем все чаще людей интересует аренда не на несколько дней, а на пару недель.  

Посчитать можно просто: стандартная цена аренды коттеджа на пять-шесть спален в Сочи — 12 тыс. руб. в сутки. «Средний» сезон — это период, когда примерно две недели в месяц дом забронирован. То есть за месяц такой дом «заработает» около 170 тыс. руб. Проще сдать его одной семье за 200 тыс. и не беспокоиться о заездах и выездах. 

Как сдавать выгодно в горячий сезон 

Другой вопрос — период повышенного спроса, как, например, новогодние праздники. 

Бывалые арендодатели не соглашаются ставить бронь на этот период сильно заранее — летом или в начале осени. 

С середины декабря, когда предложение идет на спад, люди начинают бронировать активнее — к концу года на сайтах остаются только объявления с тройными ценами, но и у них есть шанс найти своих клиентов. 

Как правило, в сам Новый год плюс неделя каникул стоимость за аренду устанавливается с коэффициентом x2. 

Авторы объявлений на на «Авито» отмечают, что даже если в объявлении указано «Новый год забронирован», люди звонят и спрашивают — узнать, не освободились ли даты. 

Таким образом, доход только за новогоднюю неделю для арендодателей будет примерно равен среднемесячному. Это звучит довольно неплохо, и для многих владельцев загородной недвижимости может служить мотивацией попробовать себя в этом бизнесе. 

Поэтому дальше рассказываем, о чем нужно знать на старте, и кому точно не стоит сдавать дом. 

Не все потеряно, даже если вы не в Сочи. О специфике регионов

Чтобы понять, будет ли спрос на конкретный дом в определенном регионе, есть смысл провести мониторинг:

• Проверить похожие объявления в вашем районе. На сайтах объявлений о сдаче жилья можно увидеть открытые для бронирования даты, просмотреть отзывы — и таким образом понять, активно сдается дом или скорее простаивает;
• Определить конкурентные преимущества вашего предложения. Возможно, у вашего дома охраняемая территория, или в непосредственной близости находится парк, или же в доме есть бассейн или сауна. 

• Понять, есть ли в городе стабильный приток бизнес-путешественников. Особенно это актуально для регионов с низким туристическим потенциалом — в этом случае основными клиентом могут стать компании, приезжающие на конференции, деловые встречи или групповые тренинги. 

Помимо деловой активности, в городе могут регулярно проводиться спортивные мероприятия или концерты. 

Что нужно сделать на старте

Подготовку объекта к сдаче стоит начать с проверок всех систем коммуникаций. Клиент не оставит положительную рекомендацию о месте, если в доме время от времени вырубается свет, долго нагревается горячая вода или барахлит интернет. 

Второй важный момент — обеспечить для гостей место досуга на воздухе. Это может быть небольшая беседка во дворе, зона с мангалом или барбекю.

Если вы рассчитываете сдавать дом семьям с детьми, в идеале оборудовать небольшую детскую площадку.Если в доме уже есть вся необходимая мебель и техника, следующим шагом будет решение вопросов комфорта. 

Стартовый набор — посуда, постельное белье, принадлежности для душа, фен. Нужно иметь как минимум по три комплекта постельного белья на каждое спальное место и по два полотенца — на каждого гостя. 

Покупая принадлежности для кухни, важно не забыть про сковородки и кастрюли — лучше брать не люкс качества, но и не самые дешевые, иначе менять придется каждый месяц. Для кухни и ванной понадобятся бытовая химия и средства гигиены. 

Наш арендодатель из Сочи говорит о том, что они стараются максимально укомплектовать дом даже такими мелочами, как ватные палочки — «если у человека будет все под рукой, появится чувство, что он дома».

Портрет арендатора и почему сдавать на сутки опасно

Чем больше дом, тем разнообразнее цели аренды, и тем более многоликим становится портрет арендатора. 

Вообще нужно быть готовым к любым раскладам: у вас могут остановиться друзья, семьи, пары, коллеги, бывшие одноклассники. Отмечать праздники, проводить каникулы, йога-туры, фотосессии, снимать кино. 

Это могут быть гости из России и иностранцы — поэтому хорошо бы владеть базовым английским. 

С большой долей вероятности это будет компания молодых людей, которые оставят на следующий день все последствия шумного веселья. 

Поэтому после получения запроса на бронирование есть смысл общаться с клиентом по телефону — вежливо уточнить, какая компания и с какой целью собирается к вам приехать. 

Наш арендодатель из Сочи говорит, что принципиально не сдает дом несовершеннолетним — мы разделяем его позицию. 

Если вы чувствуете, что приведение дома в порядок будет стоить вам дороже, чем посуточная аренда, дом лучше не сдавать. Плюс есть риск испортить отношения с соседями, а вам это ни к чему. 

Почему периоды простоя — это неплохо

«Простой» — период, когда дом не сдается месяц или больше — случается по разным причинам. 

Например, когда качество жилья не соответствует заявленной цене, или в регионе снижается поток туристов. 

Так, в случае с нашим коттеджем в Сочи, нижняя ценовая планка, по словам Романа, составляет 8 тыс. руб. в сутки. 

Такая стоимость может быть в периоды с поздней осени до ранней весны, когда в регионе существенно сокращается приток туристов. 

Дом сам себя не сдаст

Главное заблуждение тех, кто начинает заниматься краткосрочной арендой дома или коттеджа, — в уверенности, что этот бизнес можно легко совмещать с основной работой. 

Многие думают, что система работает так: разместил в интернете объявление — и дом сдается. На самом деле этот бизнес предполагает, что вы постоянно находитесь в контакте со своими гостями, организовываете заезды и выезды, отвечаете на запросы. 

Плюс контролируете, что в доме все в порядке. Такой режим с большой долей вероятности не подойдет человеку, работающему полный день в офисе.

Есть, однако, и другой вариант — если вы не хотите сами заниматься вопросами общения с гостями, бронирования и уборки, можно отдать менеджмент в руки управляющей компании: вы составляете договор, обозначаете, что входит в услуги УК и договариваетесь о том, какую часть прибыли компания оставляет себе. Обычно это 30-40%. 

Советы тем, кто планирует сдавать посуточно дом или коттедж:

1. В горячий сезон не устанавливайте цену на аренду сильно заранее — дождитесь момента, когда станет ясно, какая ситуация будет на рынке.
2. В невысокий сезон есть смысл сдавать дом на срок от пары недель до месяца — так вы, скорее всего, только выиграете в доходе.
3. Всегда учитываете специфику региона — так вы поймете, кого ждать в гости. Отражайте в объявлениях то, что важно вашему потенциальному клиенту.
4. Отказывать, если сомневаетесь в личности или добрых намерениях арендатора — это нормально.
5. Если вы не располагаете большим количеством свободного времени, чтобы самостоятельно заниматься всеми организационными вопросами, отдайте управление в руки специальной компании, всё равно доход будет выше, чем при долгосрочном найме.

Фото на обложке: nednapa/Shutterstock 

В прошлом году Сергей Строкин запустил в Санкт-Петербурге Elki.Rent — аренду премиальных коттеджей. С тех пор бизнес потерял иностранных туристов и пережил уход сервисов бронирования, но продолжил расти: команда открыла уже 40 домов и планирует достроить ещё 11 этим летом.

В интервью для блога Битрикс24 основатель Elki.Rent Сергей Строкин рассказал, как придумал «хаусшеринг», какие ИТ-решения упрощают бизнес по аренде и сколько стоит постройка одного дома.

Как все начиналось

Несколько лет назад я купил коттедж на 500 м² для сдачи в аренду в Ленинградской области. Чтобы провести хотя бы одну сделку, в то время нужно было пройти пять шагов:

Мой основной бизнес — таксопарк на 2000 машин. Поэтому я быстро понял, что сдавать в аренду сотни автомобилей гораздо легче, чем один дом. Все благодаря модели каршеринга: она сводит к минимуму физическое присутствие владельца авто.

Так появилась идея автоматизировать аренду недвижимости. Легче всего «‎шерить» именно коттеджи: на загородный отдых всегда есть спрос, а построить собственную дачу – удовольствие дорогое.

По задумке делать всю «‎рутину» должна была система «‎умный дом». Полтора года назад ничего похожего на российском рынке не было. Бесконтактное заселение выглядело так: тебе нужно было достать ключи из почтового ящика или вытащить их из-под коврика.

Строить смарт-коттеджи и писать ИТ-платформу мы начали в феврале 2021. Сегодня у нашего Elki.Rent уже 40 автоматизированных домов в живописных местах Ленобласти и своя франшиза для других городов.

Как устроен бизнес

Наши «‎умные дачи» – это домики двух видов:

Все коттеджи оснащены системой «‎умный дом» и смарт-замками. Чтобы попасть внутрь, гостю нужен специальный код, который он получает после оплаты бронирования.

Концепцию проекта мы разработали сами. На первом этапе хотели уйти от формата «‎бабушкиной дачи» и предложить гостям что-то более изящное. Сегодня все дома тяготеют к стилю сканди: качественная деревянная мебель, хороший текстиль, продуманные интерьерные детали.

Каждый коттедж мы оснастили идентично другому. Благодаря этому постоянные гости могут приехать на другую локацию и заранее знать, где и что лежит.

Похоже на модель Макдональдса — несмотря на место, вы везде получите одинаковый уровень качества. Эту идею я подглядел в фильме «‎Основатель».

Главное отличие нас от фастфудной сети – в том, что все дома стоят на принадлежащей нам земле. Мы ничего не арендуем, чтобы делать бизнес более устойчивым.

Как устроена техническая часть

Для того, чтобы повторить модель каршеринга на рынке недвижимости, мы разработали несколько вещей.

Клиент может самостоятельно забронировать дом на нашем сайте: выбрать дату заезда и отъезда, количество гостей — и оплатить бронь. Также дом можно арендовать на любой площадке вроде «‎Суточно.ру», «‎Броневик», 101Hotels.com.

У 40 наших коттеджей нет сотрудников: никто не подписывает договоры и не выдаёт ключи в офлайне. Посетители приезжают и заселяются самостоятельно.

Чтобы открыть ворота на территорию, достаточно одного звонка — и гостю пришлют пароль от двери.

Мы создали бота, в котором можно узнать всю информацию по аренде: правила проживания, как добраться до дома, можно ли взять с собой питомца и так далее.

Он позволяет закрывать 80% вопросов, на которые обычно отвечает реальный сотрудник поддержки.

В июле мы выпустим приложение, в котором пользователи смогут бронировать и оплачивать аренду еще быстрее. Система позволит удаленно открывать двери и заранее включать электропечи в банях.

Также приложение использует геомодуль и анализирует исторические данные о погоде. На основе данных в будущем мы сможем менять цену аренды: если погода хорошая, включается повышающий коэффициент, и наоборот. Тот же инструмент используют сервисы доставки.

Как мы организовали всю работу в Битрикс24

Над Elki.Rent работают 25 человек: отделы маркетинга, бронирования, видеограф, гендиректор, команда бухгалтеров, финансовый директор, два экономиста.

Поначалу задачи мы вели в общих «Заметках» на айфоне, благо у всех в команде был смартфон на iOS. Потом перешли на Google Таблицы, а сейчас — в Битрикс24.

Это сильно упростило работу:

В Битриксе проходит большая часть нашего рабочего дня. Мессенджеры вроде Telegram и WhatsApp мы оставили только для общения с подрядчиками.

Наши маркетологи используют платформу для отслеживания каналов продаж и лидов и для работы с базами данных. Из Битрикс24 можно вытащить аналитику, но главное – тонко настроить систему вручную.

Мы используем платформу и как соцсеть: переписываемся в ней, обсуждаем дела и даже создаем свои мемы.

Так у нас появилась «задача с грустными котами», которую маркетолог Маша не может доделать уже полгода. Каждую неделю в комментариях к отчету в этой карточке она постит новую печальную картинку. Традиция.

Где мы ставим смарт-коттеджи

Мало построить удобный дом – нужно сделать это в правильном месте. Вот несколько вещей, которые мы учитываем при поиске участка.

В Ленинградской области немного участков, которые подходят под наши запросы. Мы непрерывно ищем новые места, и как только что-то выстреливает на досках объявлений — сразу бежим покупать.

Цены везде разные: можно взять сотку за 80 тысяч рублей, а можно за 250. Причем не обязательно дорогой участок будет лучше дешевого. То же актуально и для Сочи, где мы уже строим несколько домиков.

Откуда деньги

Я вложил в проект около 150 млн личных средств. Дальше нам помогают развиваться инвесторы. В основном это физлица, которые поверили в идею смарт-домов.

Как работает партнерство: вкладчики заключают договор с Elki.Rent. На эти деньги мы строим коттедж, сдаем его в аренду и платим им дивиденды. Также инвестор может четыре раза по одному дню бесплатно отдыхать в наших коттеджах.

Партнеры находят нас из разных каналов: во ВКонтакте, на сайтах «‎БИБОСС» и «‎Топ-франчайзи». Мы запускаем рекламу, проводим много конференций в Москве, Петербурге и в Сочи, рассказываем о себе в СМИ. И, конечно, пользуемся сарафанным радио.

Пока мы сдаём коттеджи только в Ленобласти, но уже построили новые дома в Сочи и Кирове. Дальше хотим запуститься на Байкале и в Новосибирске по франшизе.

Как работает франшиза: партнер платит 200 тысяч рублей паушального взноса с первого дома и 100 тысяч рублей с последующих. Далее классические 5% роялти и 5% сверху за организацию работы нашим отделом бронирования и маркетинга.

Франчайзи только возводит и обслуживает дом по необходимости. Со своей стороны мы можем дать обучающие материалы и помочь организовать строительные работы.

Чтобы полностью подготовить локацию, нужно: построить дом, расставить мебель, подключить технику, возвести стоянку, баню, беседку, установить забор, ворота, качели, мангал, проложить дорожки, поставить станцию очистки и провести коммуникации.

В среднем мы возводим комплекс из 5 построек за три месяца. Подрядчиков оцениваем по качеству их работы и скорости сдачи.

Стоит ли вкладываться в похожий бизнес

Вложить свободные средства в постройку коттеджа, которую будет сдавать в аренду управляющая компания – уже известный рынку вариант с неплохой доходностью. Так, например, работает подмосковная «Болотов Дача» и другие популярные локации.

Однако важно понимать, что это «долгие деньги»: говорить о быстрой прибыли не приходится.

Такой вариант подойдет тем, кто вкладывает в бизнес собственные, а не заемные средства.

Поделитесь в комментариях, как вам идея хаусшеринга и «умных» загородных домов?