Я вложилась в недвижимость для аренды и не переживаю о плохих квартирантах, ремонте и соседях.
Когда я обзавелась собственным жильем, решила копить на следующую квартиру, чтобы сдавать ее в аренду. Но цены на жилую недвижимость росли быстрее, чем мои накопления.
В конце 2020 года я узнала, что застройщик продает машино-места по привлекательным ценам в подземном паркинге моего ЖК. К тому времени я накопила около 1 250 000 Р. Этого хватало на три места. Сначала я решила купить одно для себя, а остальные для перепродажи. Но в итоге все три сдаю в аренду и зарабатываю на этом 15% годовых.
В статье расскажу, как я покупала машино-места, где искала арендаторов и с какими проблемами сталкивалась.
Как выбирала машино-места
Я живу в ближайшем Подмосковье, мой ЖК находится в 4 км от Мкада. На момент, когда я собралась покупать машино-места, застройщик уже сдал паркинг. Все места можно было посмотреть вживую, а не только на бумаге.
Это был подземный двухуровневый паркинг примерно на 160 мест. Один въезд и один выезд, два выхода на улицу и один лифт в жилой дом над паркингом. Въезд круговой, достаточно широкий и пологий. Рядом со въездом — просторное помещение для охраны.
При выборе машино-мест я ориентировалась на такие критерии.
Доступная цена. В конце 2020 года машино-места стоили около 35 000 Р за м². Застройщик выкладывал их в продажу частями и постепенно повышал цену, поэтому мест было немного.
На этапе строительства эти же машино-места стоили в 3—5 раз дороже. Не знаю, почему цена снизилась. Но есть собственники, которые отсудили эту разницу у застройщика и вместо одного машино-места получили несколько.
Расположение. В нашем ЖК четыре подземных паркинга. Я выбрала ближайший к моему дому и не ошиблась — у трех других был неудобный выезд: приходилось делать большой разворот и даже постоять на светофоре. А из моего паркинга можно выехать сразу к перекрестку с большим шоссе.
Минимум труб над машино-местом — для меня было важно, чтобы сверху ничего не подтекало. В большинстве случаев над подземными паркингами находятся здания, коммуникации от которых уходят вниз. Если случатся протечки или авария, автомобили могут пострадать.
Я несколько раз ходила смотреть машино-места вживую. Это уберегло от покупки неудачного места, на котором в случае форс-мажора может появиться лужа.
Ликвидность. Перед тем как покупать первое место, я изучила спрос на парковку в нашем районе. Зашла на «Авито» и посмотрела цены от собственников на паркинг в моем ЖК. Стоимость была иногда в два раза выше, чем у застройщика, а предложений мало. Я сделала такой вывод: когда у застройщика раскупят все машино-места, можно будет перепродать свои с неплохой прибылью.
Я не изучала подробно аренду машино-мест по району, так как собиралась сдавать их временно. Знала, что есть открытые платные парковки. Цена на них начиналась от 5000 Р в месяц. Так что на крытый сухой паркинг цену можно было ставить выше. Также в соседском чате часто писали о нехватке парковочных мест и неправильной парковке — это давало надежду, что арендаторы найдутся.
Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно
Сколько стоили три машино-места
Первое место было небольшим и самым дешевым: 12,1 м² обошлись мне в 363 000 Р. Оно располагалось на минус втором уровне — он менее престижный, но зато никаких протечек и луж. Я планировала перепродать его через год за 500 000 Р или дороже.
Второе место площадью 14,2 м² на минус первом уровне я купила через три дня. Над ним было минимум коммуникаций, а потолки в этой части паркинга более высокие. При покупке планировала сдавать его полгода, а остальные полгода использовать для собственных нужд. Оно обошлось мне в 411 000 Р.
Третье место площадью 13,2 м² по соседству со вторым я взяла еще через 20 дней и заплатила 459 000 Р. Его я тоже планировала сдавать.
За два года цены почти не выросли, и в 2022 году тоже можно найти машино-места по таким ценам даже в ЖК в пределах Мкада.
Как выбрать удачное машино-место для перепродажи
Когда мои клиенты выбирают машино-место, многие ориентируются на такие факторы:
- Минимально допустимый размер машино-места — от 5,3 × 2,5 м. В противном случае место будет долей в паркинге, которую сложно продать.
- Место выбирают поближе к лифту, который ведет к квартирам, — так удобнее.
- Берут места на верхних этажах паркинга — там выше потолки и нужно меньше времени, чтобы подняться в квартиру. Вдобавок вероятность того, что место затопят, ниже.
- Подальше от рампы — конструкции, соединяющей между собой этажи подземной парковки. Машина, которая стоит у рампы, часто получает царапины от неповоротливых выезжающих соседей, а никто не хочет постоянно ремонтировать мелкие царапины.
Хочу обратить внимание и на ряд менее очевидных факторов, которые стоит учитывать.
Разгрузочная зона. Нужно уточнить у менеджеров отдела продаж, где она планируется. Бывает, что застройщик отдает организацию разгрузочной зоны на откуп управляющей компании. Обычно ее делают на минус втором уровне паркинга в лифтовой зоне. Машино-местам, которые находятся поблизости, это может помешать, так как в первые годы после сдачи дома активно идут ремонты.
Потенциальные покупатели. Важно понимать, кто они, если машино-место покупали в качестве инвестиции.
Для этого узнайте, кто живет в доме, или как застройщик позиционирует дом: это бизнес или комфорт, семейный или больше подходит для одиноких людей, каким транспортом пользуются жильцы дома.
Допустим, ЖК состоит в основном из студий и однушек и расположен рядом с бизнес-центром. В этом случае в нем будут жить одинокие молодые люди или пары без детей. В таком ЖК лучше всего выбирать небольшое машино-место, чтобы быстрее и проще его сдать.
Можно изучить квартирографию — прикинуть, сколько в комплексе планируется семейных квартир, удовлетворяет ли паркинг их потребность в местах. Если семейных мест меньше, чем семейных квартир, можно рассмотреть покупку такого места при условии хорошей скидки. Ближе к сдаче дома скидка может достигать 40%. На такие места искать арендатора дольше, зато стоимость их аренды выше.
Если в позиционировании комплекса преобладает семейность, стоит посмотреть машино-места большей площади, чтобы помещались просторная машина и парочка детских велосипедов.
Отложенный спрос — это потребность, которая не удовлетворена на момент, когда планируется сдавать или продавать машино-место. Например, комплекс позиционируется как семейный бизнес-класс, но в нем мало крупногабаритных мест. Тогда потенциальный покупатель с большой вероятностью захочет именно такое место. А когда застройщик продаст весь объем, то перепродать место можно будет по хорошей цене.
Как прошла сделка
Я покупала машино-места в разгар пандемии, поэтому сделка проходила онлайн с помощью электронной цифровой подписи — ЭЦП. Это цифровой аналог рукописной подписи. Она нужна, чтобы подписать документы в дистанционном формате.
Сами машино-места лучше выбирать вживую, чтобы проверить их на протечки и возможные дефекты. А вот покупать намного удобнее онлайн: не нужно ездить в офис за каждой бумажкой и тратить время на дорогу.
Вот что мне пришлось сделать, чтобы провести сделку онлайн.
Забронировать место. Я это сделала на сайте застройщика. Тогда услуга была бесплатной, а в 2022 году она стоит 5000 Р. Сначала я забронировала несколько подходящих мест, а потом уже сходила в паркинг, чтобы выбрать лучшее. Бронь действует десять дней — за это время нужно определиться с покупкой.
Когда я забронировала первое машино-место, на сайте застройщика сформировался личный кабинет. Сначала там отображались мои брони, а потом — купленные места и документы на них.
После бронирования мне позвонил менеджер. Я отправила ему паспортные данные и номер СНИЛС. Он составил договор и отправил его мне на подтверждение по электронной почте. Я внесла стопроцентную предоплату: деньги перевела со своей карты по банковским реквизитам из договора и указала в назначении платежа уникальный идентификатор начисления — УИН. Он прописан в договоре купли-продажи. Это десятизначный номер, который нужен застройщику, чтобы распознать, по какому договору, от кого и за что была получена оплата.
После этого отправила платежное поручение из моего банка менеджеру. В течение нескольких дней в моем личном кабинете на сайте застройщика появился чек об оплате.
ЭЦП на тот момент еще не было, то есть договор не был подписан. Но прямо передо мной аналогичную сделку с застройщиком провели соседи. Никаких проблем не возникло, поэтому я не волновалась.
Выпустить ЭЦП. Застройщик прислал курьера, чтобы выпустить ЭЦП. Он привез два документа: заявление и два экземпляра сертификата на выпуск электронно-цифровой подписи. Заявление и один экземпляр сертификата я подписала и передала обратно курьеру. Второй экземпляр остался у меня.
На сертификате были указаны:
- Серийный номер.
- Данные о владельце и издателе сертификата.
- Срок действия. ЭЦП действует один год, поэтому для второго и третьего машино-места выпускать подпись не понадобилось.
- Два QR-кода. По одному можно получить отчет о выполненных операциях, а по другому — отозвать сертификат.
Выпуск ЭЦП был бесплатным.
Подписать договор. После того как выпустили ЭЦП, мне позвонил представитель застройщика и сообщил дату, когда запланирована электронная регистрация договора. Прямо во время этого звонка мне пришло смс с кодом, его я назвала сотруднику — таким образом я подтвердила свою электронную подпись и подписала договор. После этого застройщик сам передал электронные документы в Росреестр.
Зарегистрировать право собственности. Все расходы на госрегистрацию права собственности оплатил застройщик, это прописано в договоре купли-продажи. Поскольку первые два места я забронировала и оплатила накануне новогодних праздников, процесс с госрегистрацией затянулся. Готовые документы из Росреестра пришли через месяц. Мне прислали на электронную почту зарегистрированный архив на каждое место, в котором были:
- Договор купли-продажи в формате PDF.
- Файл с ЭЦП сторон — участников сделки в формате SIG.
- Выписка из ЕГРН с данными о регистрации собственности в формате PDF.
- Файл с электронной подписью со стороны госрегистратора в формате SIG.
При покупке последнего места на госрегистрацию ушло две недели.
Подписать акт приема-передачи. После того как я получила право собственности, оставалось принять машино-места и подписать акт приема-передачи. По правилам это должно происходить прямо на месте, чтобы в случае недостатков задокументировать их в присутствии представителя застройщика.
Но в нашем ЖК уже не было офиса застройщика, и менеджеры сначала назначали время, а потом отказывались приезжать, чтобы подписать акты на месте.
Тогда я решила, что съезжу сама. Так как машино-места я видела и проблем с ними не было, согласилась заехать и подписать акты в офисе. Но и тут вышла заминка.
У застройщика были две компании, продававшие машино-места в нашем паркинге. Два моих договора были оформлены на одну компанию, а третий — на вторую. Получилось, что два акта были готовы, а один — без печати. И менеджеры ждали, когда печать передадут из другого офиса. Все это растянулось на месяц.
В итоге я забрала все три акта в ближайшем ко мне офисе.
Как оформить машино-место в собственность, чтобы не было проблем
Анастасия Корнилова
юрист
Профиль автора
Машино-место — это индивидуально-определенная часть нежилого помещения, которая предназначена для размещения на ней транспорта, чаще всего машины.
Машино-место ничем не ограничено либо частично ограничено строительной или другой конструкцией. Границы такой части здания должны быть описаны в соответствии с законодательством о государственном кадастровом учете. В этом случае машино-место относится к объектам недвижимого имущества.
Место изображают в виде геометрической фигуры, соответствующей его границам на плане этажа, здания или сооружения. Его минимально допустимый размер — 5,3 × 2,5 м, а максимальный законом не установлен.
Если машино-место оформлено как самостоятельный объект недвижимости, его ставят на государственный кадастровый учет и регистрируют права в общем порядке, как и на другую недвижимость.
Но так было не всегда. До 1 января 2017 года машино-места оформляли как долю в праве собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме. В некоторых случаях и сейчас парковки оформляют не отдельным объектом, а долей в праве.
Это может создать проблемы собственнику. Если он решит продать долю в праве, то должен сначала предложить сособственникам по паркингу выкупить ее. А если они не хотят, нужно дать продавцу письменный отказ от преимущественного права покупки.
Но в жизни собрать отказы со всех владельцев машино-мест на паркинге — нереальная задача. Поэтому действуют так. Собственник доли направляет сособственникам уведомления о продаже доли — телеграммами или через нотариуса. В уведомлениях указывают стоимость машино-места. Если в течение месяца никто не согласится ее купить, продавец может заключить сделку с любым покупателем.
Но если покупатель будет торговаться и снизит цену, продавцу придется заново отправлять уведомления, так как продать дороже он может, а дешевле — нет.
Владельцы таких долей на парковке могут договориться и превратить доли в объекты. Для этого они заключают соглашение о разделе имущества и выделяют в натуре фактически занимаемые машино-места. Но если кто-то из сособственников откажется, придется выделять свою часть через суд.
Например, так поступила жительница Томска, которой принадлежало 7048/62 000 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 620 м².
Она просила выделить в натуре фактически занимаемое машино-место, признать за ней право собственности на него и прекратить право собственности на долю в праве общей долевой собственности.
Суд постановил: если выделить долю в натуре, целевое назначение нежилого помещения останется прежним, а его техническое состояние не ухудшится. Поэтому он удовлетворил иск женщины.
Какие расходы были после покупки
Коммуналка. Так как я получила акты приема-передачи с задержкой, меня интересовал вопрос, с какого момента я буду оплачивать коммунальные платежи. В интернете я встречала информацию, что платежи начисляются с даты регистрации права собственности или с момента, как подписали договор с управляющей компанией. В моем случае эта обязанность возникла с даты, когда подписали акты.
Разногласия в этом вопросе возникают из-за того, что паркинг — это нежилое помещение, но зачастую часть многоквартирного дома. Поэтому нет четкого понимания, чем следует руководствоваться, жилищным кодексом или гражданским.
Сейчас у меня минимальные коммунальные платежи. В платежках одна строка — содержание и ремонт. Ставка у нас 61 Р за м². В итоге в месяц выходит около 2425 Р за три места.
В какой-то момент появится охрана, которую должна организовать управляющая компания. Тогда каждая платежка увеличится примерно в полтора раза.
Разовые платежи. Кроме ежемесячной коммуналки, в нашем паркинге мы скидывались по 300 Р на домофон, по 1000 Р — на систему допуска по телефону и по 2500 Р — на видеонаблюдение. Такие разовые взносы обошлись мне в 11 400 Р.
Когда все это организует управляющая компания, платежи включают в квитанцию и сумма распределяется между всеми владельцами. У нас этим занимались сами собственники, поэтому взносы рассчитывали с запасом, так как на добровольных началах сдают не все.
Парковочные барьеры. Я слышала истории, когда случайно или специально люди занимали чужие парковочные места. Поэтому, как только получила акты, сразу заказала три специальных парковочных барьера. На них ушло 4130 Р вместе с доставкой. Установили их своими силами.
Налоги — еще одна статья расходов, если сдаете недвижимость. У меня оформлена самозанятость, подоходный налог я оплачиваю в приложении «Мой налог». Поскольку я сдаю машино-места физическим лицам, ставка составляет 4%. Но у меня еще не закончился налоговый вычет для самозанятых в размере 10 000 Р — это сумма, которую государство выделяет авансом, чтобы снизить налог. Поэтому сейчас ставка — 3%. А в месяц за три места сумма налога получается 555 Р.
После того как я написала эту статью, читатели подсказали мне мою ошибку. Оказывается, нельзя использовать режим НПД, чтобы сдавать в аренду нежилую недвижимость. Я была уверена, что за аренду машино-мест налог платится так же, как и за аренду квартир. Теперь собираюсь либо открывать ИП с УСН и платить 6%, либо поднимать аренду и просто платить 13%.
Еще есть ежегодный налог на недвижимость. В этом году я буду платить его первый раз за 2021 год. Точной суммы еще не знаю. По моим примерным подсчетам, за одно место будет около 1200—1250 Р.
Всего на машино-места я потратила 1 248 530 Р
| Первое машино-место | 363 000 Р |
| Второе машино-место | 411 000 Р |
| Третье машино-место | 459 000 Р |
| Разовые платежи | 11 400 Р |
| Парковочные барьеры | 4130 Р |
Первое машино-место
363 000 Р
Второе машино-место
411 000 Р
Третье машино-место
459 000 Р
Парковочные барьеры
4130 Р
Как искала арендаторов
Расскажу про все свои способы, начну с самых эффективных.
«Авито» и «Юла». На мой взгляд, большинство современных людей начинают искать на этих ресурсах. Разместить объявление заняло пару минут. Бесплатно в разделе недвижимости можно разместить только одно объявление. А если в одном объявлении указывать информацию про два места и более, оно может не пройти модерацию.
Я просто опубликовала одно объявление, а когда люди откликались, рассказывала про все варианты. В объявлении указывала габариты машино-места, стоимость в месяц, адрес паркинга, а также упоминала об удобном выезде из ЖК. Платно объявление не продвигала, потому что предложений по нашему ЖК было мало.
Доска объявлений рядом со входом в паркинг. Если человек хочет снять машино-место на определенном паркинге, велика вероятность, что он там побывает. Или те, кто уже снимают, захотят сменить арендодателя. Единственный минус такого способа — это недобросовестные соседи, которые снимают объявления конкурентов. Поэтому стоит периодически проверять, висит ли оно.
Чаты района в соцсетях — действенный метод. Я подписана на пять чатов-барахолок в нашем ЖК. Иногда размещение объявлений в них платное, но обычно это символическая сумма в 100—250 Р.
Разместить объявление в чате самой крупной барахолки нашего ЖК обошлось мне в 100 Р. Я перевела деньги админу чата по номеру телефона. По условиям платных объявлений в этом чате после публикации делают час тишины — ничего не публикуют, чтобы объявление сразу не затерялось в куче других сообщений. Впоследствии его не удаляют из чата.
Сарафанное радио. Рассказывать друзьям и соседям по району, что у вас есть машино-места в аренду. Способ работает, если у вас много знакомых.
Объявления на досках у подъездов. В моем случае этот способ не сработал. Объявлений нужно много, а проживут они недолго. Консьержи и дворники часто чистят эти доски.
Объявление на машино-месте — клеила прямо на блокиратор. Такой метод рассчитан на тех, кто уже снимает место на этом паркинге или пришел на просмотр другого места.
Слышала, что кто-то распечатывает объявления и оставляет прямо на машинах по району. Насколько это работает, не могу сказать, но кажется, что способ хороший.
Какие проблемы были с арендаторами
Чтобы заинтересовать потенциального арендатора, я делаю ежемесячную скидку 500 Р на шесть месяцев. С каждым подписываю договор аренды и акт приема-передачи. Образец взяла в интернете и переделала под себя.
Раньше для каждого арендатора я делала бумажный пропуск в управляющей компании. А теперь с новой системой допуска нужно лишь добавить их телефоны в базу данных.
Сейчас у меня сданы все три места. Маленькое сдаю за 6000 Р, 5500 Р арендаторы платили первые полгода. За два других места мне платят 6000 и 6500 Р с учетом скидки, в будущем я стану получать с них 6500 и 7000 Р.
Как и в случае с жильем, арендаторы бывают разные. За все время я заключила четыре договора. Три из них действуют, а один опыт оказался неудачным. Молодой человек снял у меня свободное место в конце декабря 2021 года. Я пошла ему навстречу, и мы разбили платеж на две части. Но он все равно опаздывал с платежами и не считал нужным предупредить об этом.
В марте после очередной просрочки в несколько дней я уточнила, когда будет платеж. Мне ответили, что снимать больше не будут. Я не получила внятного ответа, почему меня не предупредили об этом заранее согласно условиям договора.
Но это было не самое неприятное. В аренде паркинга есть сезонность. Весной и летом места сдаются хуже, потому что больше свободных мест на территории района. И арендатора на это место я смогла найти только в июне, то есть три месяца оно простаивало.
Теперь я сразу связываюсь с арендатором, если платеж задерживается. И в высокий сезон с октября по март я не даю скидку новым арендаторам.
Какой доход получается с аренды
Я вложила в свои машино-места 1 248 530 Р, включая разовые траты.
Мой доход за последние 12 месяцев выглядит так:
- Первое место: 6 × 5500 Р + 6 × 6000 Р = 69 000 Р — с учетом полугодовой скидки.
- Второе место: 4 × 6500 Р + 5 × 6000 Р = 56 000 Р. Четыре месяца первый арендатор снимал без скидки, потом был простой в три месяца, а затем снимал второй арендатор — у него пока действует скидка.
- Третье место — 7 × 6500 Р + 3 × 6500 Р = 65 000 Р. Семь месяцев сдавала его за 6500 Р, потом два месяца я сама пользовалась местом, а теперь его снимает второй арендатор — у него пока действует скидка.
Общий доход — 190 000 Р. Если учесть коммунальные платежи и налог, чистый доход такой:
190 000 Р − 12 × 2425 Р − 3% × 190 000 Р = 155 200 Р, то есть 12,43% в год от расходов на эти места.
Теперь все места сдаются на длительный срок, а дальше прибыль будет выше, когда скидка закончится. В месяц я буду получать: 6000 Р + 6500 Р + 7000 Р = 19 500 Р.
Если вычесть расходы на коммуналку и подоходный налог, то чистая прибыль — 16 520 Р в месяц. Это 15,87% годовых.
Стоимость машино-мест растет. Выгода при перепродаже на осень 2022 года составляет 250 000—300 000 Р с каждого.
Если бы деньги остались на вкладе в банке, то в лучшем случае на сентябрь 2022 года я получала бы 9% годовых. То есть около 9000—9500 Р в месяц.
Вклад при такой ставке не покрывает темпов инфляции — значит, деньги на нем обесцениваются. В сентябре 2022 инфляция составила 13,67% годовых. То есть в реальном выражении я была бы в убытке.
Недвижимость — защитный актив в такой ситуации. То есть ее стоимость растет вместе с инфляцией. И помимо доходности 15%, недвижимость сохраняет свою ценность. Деньги же на вкладе только потеряют в стоимости. То есть внес 1 200 000 Р, через пару лет забрал эту сумму, а она фактически уже как 1 000 000 Р.
Если бы вложилась в первоначальный взнос по ипотеке и в начале 2021 года купила однокомнатную квартиру в своем ЖК за 6 250 000 Р с первоначальным взносом 1 250 000 Р и сроком кредита на 30 лет, то расчет был бы примерно такой.
Сейчас однокомнатные квартиры у нас сдаются по 30 000 Р. Следовательно, чистый доход с учетом коммуналки — около 25 000 Р.
Чтобы получить ежемесячный платеж по кредиту 25 000 Р, ставка в 2021 году должна была быть максимум 4,5%. Я не отношусь к льготным категориям, поэтому такого варианта просто не было. Но даже если теоретически мне бы одобрили такую ипотеку, ежемесячная аренда погашала бы ее. Доход я начала бы получать только через 30 лет.
С весны по осень 2022 года активно продвигалась субсидированная ипотека для любых категорий граждан. При завышенной стоимости квартиры на 10—30% застройщики предлагали ставку даже в 0,01% — по сути, это рассрочка на 30 лет. Сейчас такое предложение постепенно сходит на нет — ЦБ решил с этим бороться.
Такая ипотека невыгодна, если гасить ее досрочно, но для инвестиционных целей она подходит. Для расчетов удобно использовать калькулятор. Например, с надбавкой 30% стоимость квартиры будет 8 125 000 Р. А ежемесячный платеж при ставке 0,01% на 30 лет — 19 400 Р.
Если сдавать квартиру от 35 920 Р с учетом коммуналки и налогов, такая ипотека будет выгоднее машино-мест, которые чистыми приносят 16 520 Р. Но при условии, что есть отделка и меблировка от застройщика.
Стоит ли покупать место в паркинге для сдачи в аренду
- Я довольна тем, как вложила деньги. В будущем планирую купить еще машино-место, поскольку стоимость актива растет. Кроме того, я сразу начала получать прибыль около 15% годовых.
- Риски простоя у паркинга ниже, чем у квартиры. Есть разница, когда простаивает одно машино-место из нескольких или квартира целиком.
- Нет проблем с мебелью, бытовой техникой, ремонтом квартиры и жалобами от соседей.
Станьте героем Т—Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили
2 Февраля 2023
400
В избр.
Сохранено
Как сдать машино-место в аренду и заработать
Заработать в недвижимости можно не только на покупке и аренде квартир или апартаментов, но и машино-мест. Зона платной парковки в Москве расширяется, поэтому найти желающих на гарантированное парковочное место у дома будет несложно.
Спрос и предложение
В 2022 году в Москве только с парковочных мест, предназначенных для инвалидов, было эвакуировано 22 тыс. автомобилей, использовавших эту парковку незаконно. Это означает, что водители этих авто не смогли или не захотели припарковаться легально. А значит, спрос на машино-места в столице огромен.
Понятно, что далеко не все могут себе позволить покупку собственного места в паркинге: сегодня его стоимость в новостройках Москвы может составлять от 700 тыс. руб. до нескольких миллионов, в среднем понадобится порядка 1,5 млн руб. А вот аренда машино-места — более доступный вариант для большинства автовладельцев. В зависимости от расположения дома (Москва, Подмосковье) и типа парковки (открытый, закрытый, с охраной или без) стоимость аренды может варьироваться от 2 тыс. до 15 тыс. руб. в месяц.
Покупаем машино-место
В строящемся доме место в паркинге или на плоскостной стоянке можно купить по ДДУ, в готовом — по договору купли-продажи. Закон оговаривает минимальную площадь машино-места как 5,3 × 2,5 м. Если парковка меньше, ее могут продать как долю, а это чревато проблемами. Стоит приобретать машино-место как отдельный объект недвижимости, тогда владелец будет распоряжаться им по своему усмотрению.
При покупке машино-места в новостройке действия те же, что и при покупке квартиры. От покупателя, в сущности, потребуется только паспорт, а если сделка будет электронной — надо будет выпустить ЭЦП (электронную цифровую подпись). Не забудьте про акты приема-передачи.
После оформления права собственности владелец понесет и соответствующие расходы: налог на недвижимое имущество, оплату за эксплуатацию паркинга (если он подземный, это расходы на отопление и водоснабжение, а нередко еще и на охрану, иногда и видеонаблюдение). Исходя из этих расходов стоит в будущем рассчитывать и ставку аренды — тогда станет понятна доходность.
Самозанятые физлица не могут сдавать в аренду нежилые помещения, поэтому для уплаты налога придется регистрировать ИП. С 1 января 2023 года можно использовать систему АУСН: ставка налога будет 8% (вместо 6% на УСН), но зато не нужно подавать декларацию и платить ежегодные взносы в ПФР. Этот налоговый режим действует не во всех регионах РФ, но доступен предпринимателям из Москвы и Московской области.
Как выбрать машино-место
Если у вас уже есть квартира в доме с подземным паркингом, удобнее всего купить там же и парковку для сдачи в аренду. Так управлять своей недвижимостью будет проще. В любом случае, подыскивая машино-место, оценивайте его так, как сделали бы это, будучи автовладельцем. Лучше всего брать место на более высоком ярусе (меньше риск затоплений), ближе к лифту, дальше от рампы. Также изучите схему въезда и выезда из паркинга — правда, это применимо только в том случае, если вы покупаете место в уже построенном здании.
Ищем клиентов
Чтобы сдать машино-место, используйте районные, соседские каналы и чаты, группы в соцсетях, а также популярные маркетплейсы. Может сработать и старая добрая реклама в виде объявления на досках — в ЖК иногда такие доски легально размещены у подъездов или в оживленных местах, например, возле супермаркетов.
Сколько можно заработать?
Аренда машино-места может принести, как говорилось выше, от 2 до 15 тыс. руб. в месяц. Допустим, средний доход — около 8 тыс. руб. в месяц или 96 тыс. руб. в год. Вычтем 8% налога с дохода ИП, 0,3% ставка налога на имущество, около 2000 р. эксплуатационных доходов в месяц — получим порядка 5300 р. чистой прибыли в месяц или 64 тыс. руб. в год.
Инвестиции в паркинг
Дата публикации: 15.11.2016 г.
Автор — Барамзин Николай
e-mail: bnk@esm-invest.com
Ключевые слова: паркинг, парковочное место, инвестиции в паркинг, доходность, инвестирование в парковочные места, аренда парковочных мест, продажа парковочных мест.
Парковочное место — это пространство, выделенное для стоянки автомобилей и мотоциклов. Оно может быть расположено на открытом воздухе, в полуоткрытой области на одном или нескольких уровнях здания.
Стоит ли покупать парковочное место с целью получения дохода, иными словами насколько эффективны инвестиции в паркинги?
Инвестиции в недвижимость как правило представляют собой вложения со средним уровнем риска (если недвижимость находится на стадии строительства) либо низкорискованные вложения (если строительство завершено и оформлен пакет документов). Однако вложения в недвижимость, как правило, требуют наличия у инвестора большого капитала, а также дополнительных вложений, например, на выполнение ремонтных работ. Такой тип инвестирования недоступен для небольшого бюджета. Однако, для инвестирования в парковочное место не требуются очень большие финансовые ресурсы, а если учесть минимальные эксплуатационные расходы и разумную норму прибыли, то парковочные места можно рассматривать, как довольно привлекательный объект для инвестирования.
Эксплуатационные расходы минимальны по сравнению с затратами на жилые помещения и офисы. Затраты на содержание составляют в среднем около 1000 руб./мес. Сдача в наем парковочного места является очень простым процессом с точки зрения управления: не требуется подписания долгосрочного договора аренды, в случае неплатежеспособности клиента, будет достаточно просто найти другого, поскольку парковочных мест почти всегда не хватает, это сегмент рынка, в котором спрос превышает предложение.
Следует отметить, что федеральный закон от № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вносит изменения в 130 Гражданского кодекса РФ, согласно которым машино-места (парковочные места) признаются недвижимым имуществом.
«Внести в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301; 2005, N 1, ст. 39; 2006, N 23, ст. 2380; N 50, ст. 5279; 2014, N 26, ст. 3377; 2015, N 1, ст. 52; N 10, ст. 1412; N 29, ст. 4342) следующие изменения:
1) пункт 1 статьи 130 дополнить абзацем следующего содержания:
«К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.»;
2) пункт 1 статьи 239.2 после слов «либо помещений» дополнить словами «или машино-мест»;…»[1]
Закон вступает в силу 1 января 2017 года, до этого парковочные места могут оформляться только как доли в паркинге, и они не выделяются в натуре, однако 315-ФЗ от 03.07.2016 г. решает эту проблему.
Таким образом, инвестирование в парковочные места становится более привлекательным и с юридической точки зрения.
Специалисты компании ЦЭПЭС[2] проанализировали доходность парковочных мест в Москве и выяснили, что отношение дохода от аренды к стоимости парковочных мест в г. Москве составляет 8,0%…12,0% в год.
Таблица 1
Характеристики объектов, используемые для определения доходности паркингов г. Москвы
|
№ п/п |
Объект сравнения, адрес |
Арендная ставка, руб./год |
Стоимость предложения продажи, руб. |
Отношение арендной ставки к стоимости продажи |
Источник информации |
|---|---|---|---|---|---|
|
1. |
г. Москва, м. Улица Скобелевская, 12 мин. пешего хода, район Южное Бутово, ул. Веневская, д. 32, стр. 9, гаражный бокс в ГСК «Веневский», |
72 000 |
900 000 |
0,08 |
http://www.cian.ru/sale/commercial/136896581/
|
|
2. |
г. Москва, м. Улица 1905 года, |
132 000 |
1 500 000 |
0,09 |
http://www.cian.ru/sale/
|
|
3. |
г. Москва, м. Юго-Западная, 10 мин. пешего хода, район Тропарево-Никулино, ул. Тропаревская, д. 6А, стр. 1, машиноместо в многоуровневом паркинге |
31 200 |
281 000 |
0,11 |
http://www.cian.ru/sale/
|
|
4. |
г. Москва, м. Бунинская аллея, 10 мин. пешего хода, ул. Адмирала Лазарева, д. 49, машиноместо в многоуровневом паркинге |
42 000 |
450 000 |
0,09 |
https://www.avito.ru/moskva/garazhi_i_
|
|
5. |
г. Москва, м. Крылатское, |
30 000 |
250 000 |
0,12 |
https://www.avito.ru/moskva/garazhi_i_
|
|
6. |
г. Москва, м. Беляево, |
54 000 |
590 000 |
0,09 |
https://www.avito.ru/moskva/garazhi_i_
|
|
7. |
г. Москва, м. Лермонтовский проспект, ул. Дмитриевского, д. 6, машиноместо в многоуровневом паркинге |
27 600 |
290 000 |
0,10 |
https://www.avito.ru/moskva/garazhi_i_
|
|
8. |
г. Москва, м. Митино, Пятницкое шоссе, вл. 19, к. 1 машиноместо в многоуровневом паркинге |
48 000 |
565 000 |
0,08 |
https://www.avito.ru/moskva/garazhi_i_
|
Таким образом, среднее отношение дохода от аренды к стоимости парковочных мест в г. Москве или иными словами доходность инвестиций в парковочные места составляет округленно 9,5% годовых при вложениях до 1 500 000 руб., что в некоторых случаях превышает доход по депозитам, при меньшей рискованности.
Необходимо также отметить, что доходность инвестиций возрастает по мере удаления объектов от центра г. Москвы, а при вложении в строящийся паркинг будет еще больше, поскольку стоимость объектов недвижимости на стадии строительства может быть существенно меньше.
[1] Федеральный закон от 03.07.2016 N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
[2] http://www.otsenk.ru/
Еще материалы
Забитые парковки у дома, платные паркинги на работе — порой кажется, что город ополчился на автовладельцев. Можно ли сделать на этом бизнес — читайте в нашем материале.
- Где лучше купить
- Где выгоднее сдать
- На что рассчитывать
Зоны платных парковок в Москве и Петербурге с каждым годом ширятся. Так, например, в городе на Неве в 2022 году уже расширили эту территорию на 211 улиц, а к 2023 году, зона платной парковки охватит Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский районы, а также прилегающие участки во Фрунзенском и Калининском районах.
Стоимость платной парковки для автомобиля категории С в Петербурге — 100 рублей в час. В центре Москвы дневной тариф на некоторых улицах составляет 450 рублей в час. Получается, что людям, работающим на Невском проспекте придется за день заплатить 800 рублей, за месяц парковка набежит на 16 тыс. рублей. Работникам бизнес-центра, например, на Петровке в Москве придется за свой восьмичасовой рабочий день отдать 3,6 тыс. рублей, а за месяц — 72 тыс. рублей. И это без учета штрафа, если, например, задержался на работе и не удалось уложиться во время оплаченной парковки.
«Получается, что в два раза дешевле будет снять на месяц парковочное место. Многие задумываются и об аренде машино-мест рядом с работой. В связи с этим актуальность аренды машино-мест в центре сильно возрастает. А следовательно, возрастает и интерес к инвестициям в парковочные места. Существует два варианта таких инвестиций: сдача в аренду и перепродажа», — комментирует Кирилл Кудимов, основатель инвестиционно-строительной компании «Инрейт», инвестор и отельер.
Где лучше купить
Парковочное место выгоднее покупать непосредственно у застройщика на стадии строительства, отмечает эксперт. В этом случае можно рассчитывать на скидку 15-20%. Если покупать целый пул машино-мест, то скидка может быть значительно выше.
«Именно такой вариант наиболее интересен для инвестора. Оптимально начинать продажу машино-мест после того, как застройщик продаст все свои аналогичные позиции, а ЖК будет сдан, и новые жильцы начнут постепенно заселяться. Доходность в этом случае может достигать 20-25% (в зависимости от первоначальной скидки)», — говорит Кудимов.
Однако, как отмечает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина», после внедрения в отрасль системы эскроу разница в цене недвижимости на первой стадии готовности и после ввода может быть несущественна, так как застройщики не могут воспользоваться деньгами до окончания строительства.
«К тому же, девелоперы активно используют паркинг для продвижения квартир – дают существенную скидку или просто дарят машино-места при покупке крупногабаритного жилья. Оптовая реализация машино-мест в жилом комплексе для спекулятивной перепродажи или сдачи в аренду может принести доход инвестору, но понизит клиентоориентированность бизнеса застройщика», — комментирует эксперт.
Где выгоднее сдать
Для инвесторов, предпочитающих формировать пассивный доход, будет интересна арендная стратегия. Для ее реализации лучше подбирать машино-места в ЖК с большим количеством квартир и минимальной придомовой территорией, пригодной для парковки, отмечают эксперты.
Также, отмечает Кудимов, будет интересны варианты паркингов в центральных районах Москвы и Петербурга возле крупных бизнес-центров. Персональное парковочное место, которое будет стоить дешевле, чем в зоне платной парковки, всегда доступно и находится недалеко от работы — будет гарантированно востребовано для долгосрочной аренды.
«Паркинг для инвестиций при благоприятной экономической ситуации и наличии спроса перспективнее всего покупать в центре города, где повсеместно организованы платные парковки, или в домах высокого класса, для жителей которых качество жизни и комфорт в приоритете. В период экономических кризисов, когда реальные доходы населения сокращаются, покупатели сначала отказываются от покупки подсобных помещений, то есть машино-мест и кладовых, а уже потом происходит спад спроса на жилье. В текущей непредсказуемой ситуации экономического и геополитического кризиса из-за низкого спроса на рынке недвижимости вложения в машино-места могут быстро и не окупиться», — отмечает Ася Левнева.
На что рассчитывать
Стоимость аренды парковочного места будет сильно зависеть от локации и наличия конкуренции. Так, по словам Кирилла Кудимова, в спальных районах столицы стоимость аренды машино-места начинается от 3-5 тысяч рублей в месяц, а в Петербурге от 2-3 тысяч рублей. Если говорить про центр, то здесь стоимость стартует от 8 тысяч рублей в месяц и может доходить до 30-40.
«Таким образом, инвестор может рассчитывать на среднюю доходность от 8 до 12%. К большим плюсам парковочных мест можно отнести сравнительно невысокий для недвижимости порог входа, а также — отсутствие необходимости делать ремонт и, в дальнейшем, обслуживать помещение. Что же касается рисков, то при правильном подборе объекта, они практически отсутствуют. Стоит быть максимально внимательным при покупке машиноместа в ЖК спального района. Здесь нужно понимать, что целевая аудитория — это владельцы квартир этого комплекса. В связи с этим, крайне важно рассматривать только большие объекты», — отмечает эксперт.
По данным Кудимова, стоимость паркинга в новостройках комфорт-класса Москве начинается от 1,5 млн рублей, в Петербурге — от 700 тыс. рублей, а в бизнес-классе — от 2 млн и 1,6 млн рублей соответственно.
«В Петербурге можно найти места в подземном паркинге стоимостью от 300 тыс. рублей. При сдаче в аренду собственник будет получать от 5 до 10 рублей в месяц. Если повезёт и найдётся постоянный арендатор, такой вид недвижимости окупится примерно через 2 года. Потом, если опять же повезёт, ситуация на рынке стабилизируется, и вырастет спрос, паркинг можно выгодно реализовать», — добавляет Ася Левнева.
«На сегодня такой формат инвестиций — не сильно популярен и только набирает обороты. А это значит, что пока еще есть возможность выбирать интересные варианты с хорошей доходностью. Инструмент отлично подойдет, как для начинающих инвесторов (поскольку порог входа небольшой), так и для опытных игроков, которые хотят диверсифицировать свой портфель и приобрести сразу несколько лотов», — резюмировал Кудимов.
Статья по данной теме26 октября 2020
Владельцы новых квартир не спешат тратиться на покупку нескольких «квадратов» парковочной площади. Почему машино-места остаются непопулярным товаром, а цены на них для большинства россиян выглядят «заоблачными», Novostroy.su выяснил у экспертов.
На настоящий момент в России пользование арендаторами парковочными местами оформляется арендодателями одним из следующих способов:
- Заключение договора аренды парковочного места;
- Заключение договора хранения транспортного средства;
- Возмездное оказание услуг по размещению транспортных средств на территории парковки;
Заключение договора аренды парковочного места
Такой договор аренды может заключаться в отношении парковочных мест как отдельных объектов недвижимого имущества, или как части объекта недвижимого имущества, которая обременяется арендой.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В действующем законодательстве отсутствуют определения понятий «парковочное место» или «машиноместо», данные объекты не определяются в качестве недвижимых вещей или объектов капитального строительства. Таким образом, существует правовая неопределенность, связанная со статусом парковочных мест как объектов недвижимого имущества.
Тем не менее, исходя из анализа судебной практики, можно сделать вывод о том, что в том случае, если на парковочное место все же было зарегистрировано право собственности и проведен кадастровый и технический учет в отношении такого парковочного места, то оно может считаться объектом недвижимого имущества, и, следовательно, быть предметом договора аренды. (Апелляционное определение Московского городского суда от 28 сентября 2012 г. по делу № 11-2237; Постановление ФАС Московского округа от 14 июня 2012 г. по делу № А40-1585/11-142-15; Апелляционное определение Московского городского суда от 24 августа 2012 г. по делу № 11-18205;)
Также возможно заключение договора аренды в отношении парковочного места, как части объекта недвижимого имущества, которая обременяется арендой. В таком случае нет необходимости в выделении парковочного места в качестве отдельного объекта недвижимости и последующей регистрации права собственности на него, достаточно включить в договор аренды подписанные сторонами документы, содержащие графическое описание части объекта недвижимости, которая предполагается к передаче в пользование арендатору.
Заключение договора хранения транспортного средства
В соответствии с данным договором, собственник парковочных мест принимает транспортные средства на хранение в контексте главы 47 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, хранение транспортных средств также регулируется Постановлением Правительства РФ от 17.11.2001 № 795 «Об утверждении Правил оказания услуг автостоянок» (далее – «Правила»). Данным нормативным актом установлены необходимые требования к соответствующим договорам и определены права и обязанности собственников и пользователей парковочных мест.
Отмечаем, что судебной практикой определен перечень необходимых условий, которые позволят квалифицировать правоотношения по парковке транспортных средств в качестве договора хранения (Постановление ФАС Московского округа от 10.04.2013 по делу N А41-25266/12):
- Наличие письменного договора или сохранной расписки, квитанции;
- Должен быть определен и указан в соответствующем документе объект хранения (вид транспортного средства, марка, модель, государственный регистрационный номер);
- Должно быть определено и зафиксировано состояние объекта хранения.
- Исходя из положений Гражданского кодекса РФ, а именно статьи 887 Гражданского кодекса РФ, письменная форма договор хранения будет считаться соблюденной в том случае, если принятие вещи на хранение удостоверено выдачей:
- Сохранной расписки, квитанции, свидетельства или иного документа, подписанного хранителем;
- Номерного жетона (номера), иного знака, удостоверяющего прием вещей на хранения, если такая форма подтверждения приема вещей на хранение предусмотрена законом или иным правовым актом либо обычно для данного вида хранения.
Стоит обратить внимание на то, что в соответствии со статьями 891 и 901 Гражданского кодекса РФ, хранитель (т.е. собственник парковочных мест) несет ответственность за вещь, принятую им на хранение. Таким образом, в том случае, если по вине собственника парковочных мест будет нанесен какой-либо ущерб транспортному средству на парковке, собственник парковочных мест должен будет возместить убытки собственнику транспортного средства.
Кроме того, ответственность за причинение ущерба хранимому транспортному средству также регулируется Правилами. В соответствии с пунктом 28 Правил, собственник транспортного средства при обнаружении ущерба, нанесенному транспортному средству вправе потребовать:
- Безвозмездного устранения недостатков;
- Соответствующего уменьшения цены оказанной услуги по хранению транспортного средства;
- Возмещение понесенных им расходов по устранению недостатков своими силами или третьими лицами.
Таким образом, при заключении договора хранения транспортного средства на собственника парковочных мест (хранителя) ложится большой объем ответственности за транспортные средства, размещенные на его парковочных местах.
Возмездное оказание услуг по размещению транспортных средств на территории парковки (предоставление места на парковке)
В соответствии с данным механизмом, арендодателем предоставляется доступ на парковку транспортных средств арендатора. При этом, при въезде на парковку не происходит фиксации данных транспортного средства и его осмотра.
При использовании данного способа, собственник парковочных мест не несет ответственности за сохранность транспортных средств, расположенных на парковочных местах, что подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС Московского округа от 17.03.2010 N КГ-А40/1659-10 по делу N А40-85394/08-55-808, Постановление ФАС Московского округа от 10.04.2013 по делу N А41-25266/12).
Обращаем внимание, что если при въезде транспортных средств на территорию парковочных мест был произведен его осмотр или зафиксированы реквизиты транспортного средства, данные правоотношения могут квалифицироваться как правоотношения по хранению транспортного средства, что приведет к тому, что собственник парковочных мест будет нести ответственность за сохранность данного транспортного средства (Постановление ФАС Московского округа от 13.09.2010 N КГ-А40/10184-10-П по делу N А40-24222/08-24-214, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.08.2010 по делу N А56-66559/2009, Определение ВАС РФ от 31.01.2011 N ВАС-513/11 по делу N А36-4711/2009).
Подводя итоги, стоит отметить, что каждый из описанных выше вариантов имеет право на существование в зависимости от конкретных обстоятельств и нужд отдельных субъектов права, при этом, по нашему опыту, наиболее распространенной формой организации парковочных мест является возмездное оказание услуг по размещению транспортных средств, так как данный механизм достаточно прост и не требует каких-либо дополнительных действий (например, в отличие от договора аренды парковочного места).
Источник
1 млн 300 тысяч долларов – во столько оценили самое дорогое в мире парковочное место. Оно находится в Гонконге на территории элитного жилого комплекса на горе Николсон. Причем, покупал владелец его за 980 тысяч долларов, то есть, цена за два года выросла на треть. Заработать на парковке можно не только в Гонконге, но и у нас, в Петербурге.
Катерина Соболева — вице-президент крупной компании. А с недавнего времени среди знакомых еще и «королева парковок». Всё потому, что солидно вложилась в паркинг. Она выкупила часть стоянки на территории строящегося жилого комплекса. Говорит, цена была очень выгодной. А перепродать каждое место уже через пару лет можно будет в 2 раза дороже.
«У меня на данный момент 7 парковочных мест в одной парковке плюс мои инвесторы выкупили в общей сложности 68 парковочных мест на одной парковке в жилом комплексе. Там через два года сдается довольно большой объем квартир, и в следующих очередях просто нет парковок», — говорит Катерина Соболева.
Дефицит парковок — главный ориентир для инвестора. А второй — расположение. В приоритете центральные районы, потому что в спальных бесплатных стоянок больше. И в принципе уровень дохода другой.
«Чем дальше к периферии, тем парковочные места становятся все более дороги для людей, просто потому что средний чек на квартиру является более ощутимым, и парковочные места стараются сделать как можно более дешевле, как можно более проще, для того, чтобы люди их покупали», — отметила генеральный директор строительной компании Мария Черная.
Цены на парковочные места в городе начинаются в среднем от миллиона рублей. Паркинг можно приобрести, в том числе, в рассрочку, либо взяв в ипотеку, но зачастую вместе с квартирой. И, кстати, без нее не все застройщики продают машиноместа. Так что «зеленый свет» для инвестора «с улицы» загорается, только если спрос невелик или просто повезло.
Дополнительные расходы для собственника — это налог на недвижимость, обычно до тысячи рублей в год, и коммунальные услуги. Скажем, здесь за 13 квадратных метров на неотапливаемом паркинге придется платить около полутора тысяч рублей в месяц. С отоплением, да еще и в центре города, коммуналка может достигать 3,5 тысяч рублей в месяц. Можно компенсировать затраты, сдавая место кому-то другому. Правда, покупать паркинг исключительно в арендных целях — не лучшая идея, считают эксперты. Деньги скорее обесценятся, чем обеспечат возврат инвестиций.
«Например, в Петроградском районе парковочное место стоит около двух миллионов рублей. Сдача в аренду такого парковочного места составляет от 10 до 11 с половиной тысяч рублей, включая коммунальные услуги. Соответственно, срок окупаемости будет — от 16 до 18 лет», — отметил генеральный директор управляющей компании Николай Антонов.
Для сравнения, апартаменты, сдаваемые в аренду, окупятся уже через 10 лет. Но, с другой стороны, на рынок паркингов въехать дешевле. Главное — внимательный анализ и скорость. В идеале — купить парковку на стадии проектирования или котлована, тогда доход будет максимальным. В среднем на перепродаже можно заработать от 10 до 20% годовых. Пятьдесят — большая удача, говорят аналитики, и рассчитывать на такие показатели новичкам не стоит.
Подробности в репортаже корреспондента телеканала «Санкт-Петербург» Милены Иконниковой.
Фото и видео: телеканал «Санкт-Петербург»
Под занавес 2014-го жена купила подземное паркоместо — не ради сбережения стремительно (в ноль) обесценившегося рубля или, там, в инвестцелях, а сугубо ради комфорта: чтобы утром садиться в сухую и теплую машину, а вечером заезжать на свое, гарантированное, место. Не ругаться с соседом, кто раньше встал. Не впихиваться на последнее место в шесть приемов со сложенными зеркалами и вылезать потом через багажник (знаю живой случай). И не позориться манипуляциями вида «Высадил сына «придержать» место, пока сам отъехал» (тоже знаю).
Свое назначение паркинг отбил в первый же месяц владения, принеся с собой очевидные преимущества. Но были и менее очевидные. Пять лет спустя я прикинул финансовую сторону вопроса, и оказалось, что стремительно обесценивающиеся рубли мы в целом сберегли и даже как будто инвестировали.
Менее очевидные преимущества своего места
Арифметика простая
- ₽360 000 он стоил под занавес 2014;
- по ₽550 000 соседние места уходят в 2019–20.
То есть, виртуально, мы в плюсе уже на ₽190 000.
Фото: Анастасия Кеда, 66.RU |
|---|
Но мы там еще и простояли уже 82 месяца. Если взять по ценам за аренду того же 2014 (~₽3000/мес.), то мы «настояли» на ₽246 000. А в ценах после 2014 (~₽5000/мес.) — то «настояли» на ₽415 000. И по каким тарифам ни смотри, паркоместо или уже отбило первоначальные вложения, или отобьет довольно скоро.
Фото: Анастасия Кеда, 66.RU |
|---|
А если суммировать нативный рост цен на недвижимость с затратами на хранение все эти годы, то общий выхлоп получается на уровне ₽436–605 тысяч. А самое приятное, что мы для этого ничего не делали: жили своей жизнью, а недвижимость дорожала, а стоимость аренды росла. А если бы я надумал сделать паркоместо источником дохода, то каждый месяц мне на счет совершенно пассивно падало бы по ₽5000 за вычетом каких-то копеек на электроэнергию и каких-то рублей налога (а других затрат нет). Вроде немного. Но $60 — это $60, нелишние, особенно если за ними даже ходить никуда не надо.
Фото: Анастасия Кеда, 66.RU |
|---|
Безусловно, уличное хранение обошлось бы кратно дешевле — порядка ₽131 200 — 164 000 за те же 82 месяца, и покупать ничего не надо. Но — с драматичной разницей в комфорте и безопасности: предварительно разогревшись фитнесом со щеткой-сметкой, садиться в промороженную машину, с которой к тому же, наверное, сняли колеса, — не то же самое, что в теплую, сухую и за тройным кордоном охраны/ворот.
Фото: Анастасия Кеда, 66.RU |
|---|
Важный момент: мы брали за наличку, и отсюда такие красивые цифры. Потребительский кредит, например, эту картину изрядно ухудшает: прямо сейчас я вижу предложения от банков вида
- «ежемесячный платеж ₽12 400 на 5 лет под 12,5%»
- или «ежемесячный платеж ₽14 700 на 4 года под 12,5%».
То есть, с учетом всех переплат банкам, отбиваться такая недвижимость начнет существенно позже. Это если мерить только цифрами, но никуда не деваются неизмеримые
Более очевидные преимущества своего места
Крепче спишь и меньше переживаешь за колеса:
Фото: архив 66.RU |
|---|
Крепче спишь, зная, что в ураган на тебя (в отличие от соседа на улице) не упадет дерево и не прилетит рекламный билборд:
Фото: архив 66.RU |
|---|
Не машешь лопатой зимой:
Фото: архив 66.RU |
|---|
Не позоришься, паркуясь на газоне, как будто у тебя нет даже 100 рублей на уличную стоянку:
Фото: архив 66.RU |
|---|
Не позоришься, «столбя» место ребенком или другим экзотическим способом:
Фото: архив 66.RU |
|---|
А еще у тебя, как у большого, появляется лишнее место для хранения лыж, велосипеда, сезонной обуви и резины:
Фото: архив 66.RU |
|---|
Не говоря о том, что через пару лет я перестал понимать разговоры вида «Завелся утром?!». В смысле? Конечно: спустился, сел и поехал. По мне, так именно комфорт должен быть главной причиной покупки паркинга. И если верить Росреестру, спрос на места для хранения машин растет. По его, Росреестра, подсчетам, за 9 месяцев прошлого года количество регистрационных действий в отношении «машино-мест» составило 2407, а по итогам девяти месяцев 2020-го — 2687. Это +11,6%.
Добавлю, что угонщикам, если таковые найдутся, придется преодолевать еще одно-два препятствия в виде закрытой территории двора и ворот в подземку. То есть если захотят, то справятся. Но не думаю, что наш Golf интересует организованную преступность.