Сдача в аренду дома в подмосковье как бизнес

За три года мне пришлось превратить классический пассив — дачу — в бизнес.

У нашей семьи есть под Петербургом загородный дом, мы построили его в 2015 году. Сначала жили в этом доме сами, но потом решили вернуться в город. Дом от случая к случаю сдавали, но серьезных денег это не приносило.

В 2020 году у нас упали доходы, поэтому пришлось срочно искать новые варианты пополнения бюджета. Самым прибыльным оказалась аренда, и теперь мы все время сдаем наш загородный дом посуточно.

В статье расскажу, как мы пришли к такой идее, какова амортизация недвижимости и где мы ищем гостей.

Так ли убыточна аренда в 2020 году, как пишут аналитики?

На идею этой статьи меня натолкнули комментарии к материалу «Пустые комнаты и убытки: стоит ли участвовать в IPO Airbnb». Автор считал, что сервис Airbnb в упадке и вкладываться на IPO в него точно не стоит, поскольку рынок аренды на дне.

В заголовок был вынесен очевидный факт, что по последней отчетности Airbnb был убыточен, а в пандемию и подавно. Если смотреть со стороны, я с ним согласен. Но если опираться на личный опыт, то нет: уже больше года я активно сотрудничаю с Airbnb — и сервис помог моей семье существенно поправить материальное положение в 2020 году. То есть ни о каком падении доходов и речи не шло.

В итоге моя точка зрения была подкреплена инвесторами: в первую неделю после выхода на биржу акции Airbnb выросли в два раза. Возможно, это спекуляции трейдеров, но пока результаты такие.

Однако сдаются не только квартиры и студии, но и загородная недвижимость. И вот здесь в 2020 году как раз все было в порядке.

Расскажу подробнее, основываясь на личном опыте. Если у вас с загородной арендой все иначе, поделитесь своим опытом в комментариях.

Что у нас за дом и сколько мы тратим на содержание

Наш дом — каркасник на утепленной шведской плите. В нем пять комнат и кухня, есть санузел и техническое помещение. Окна деревянные и пластиковые: делать деревянными все было дорого. Внутри дом отделан итальянской штукатуркой и вагонкой, снаружи — декоративной штукатуркой «короед». Мы старались сделать дом в стиле «вилладж», похожий на домики на любимом Санторини. Получилось так себе: очень не хватает моря за окном.

Воду мы берем из своей скважины. Насос закачивает ее в дом, где она проходит через фильтр. Для канализации купили трехкубовый септик. Отапливаем дом электрическими конвекторами.

Удобство земельного капитала в том, что ты можешь сам выбирать участок на открытом рынке, тебя никто не ограничивает в выборе, не нужно соглашаться на одобренные государством варианты, которые, как правило, без дорог и коммуникаций, до многих просто невозможно добраться физически.

Неудобство земельного капитала — очень скромная сумма к возмещению для Петербурга и Москвы, хотя в регионах вполне можно на эти деньги купить хорошую землю. В Петербурге земельный капитал в 2021 году составляет 382 352,44 Р.

Даже если не жить в загородном доме, его все равно надо обслуживать. Вот какие разовые и регулярные расходы есть у нас.

Разовые расходы. В первый год после отъезда мы решили не топить: у нас очень хорошее утепление, даже при −10 °C зимой в доме +1…3 °C. Подумали, что раз не живем, то зачем тратиться на отопление.

С тех пор мы таких ошибок не совершали и топили круглогодично. Стараемся, чтобы температура внутри не опускалась ниже +16 °C.

Регулярные расходы. Электричество — основной источник тепла и света, также оно нужно для работы всех приборов в доме. Стоимость электричества в ночное время, с 23 до 7 часов, — 2,52 Р за кВт⋅ч, в дневное — 4,64 Р за кВт⋅ч. Поэтому мы старались по максимуму прогревать дом ночью, тогда же запускали посудомоечную и стиральную машины и прочую технику, потребляющую много энергии.

Дом остывал уже в течение дня. Повторно мы включали отопление примерно в 19—20 часов — на минималку, а с 23 часов — снова на максимум. У нас стоят розетки с датчиком температуры — они подают электричество, когда в доме становится холоднее +18 °C. Когда теплеет, они выключаются и электричество не расходуется.

Еще в отоплении помогают большие панорамные окна на восток. Восходящее солнце сильно нагревает самое теплоемкое помещение — гостиную площадью 36 м², прогреть которую тяжелее всего. Комфортная температура без внешних источников отопления держится примерно до обеда.

Наши расходы на электричество в загородном доме

	Октябрь — апрель	Май — сентябрь
Ночью	8 часов × 8 кВт × 2,52 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 4838 Р	8 часов × 2 кВт × 2,52 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 1210 Р
Днем	4 часа × 5 кВт × 4,64 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 2784 Р	4 часа × 1 кВт × 4,64 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 557 Р
Итого за месяц	7622 Р	1767 Р

В итоге за семь месяцев мы потратили на электричество 53 354 Р, за пять остальных — 8835 Р. В среднем за год получается 5182 Р ежемесячно:

(53 354 Р + 8835 Р) / 12 месяцев = 5182 Р/месяц

Откачка септика. У нас установлен трехсекционный септик на 3 м³. В нем копятся только твердые фракции, а вода после трех степеней очистки уходит в поле рассеивания.

Газовый баллон. У нас два газовых баллона по 27 литров — для газовой плиты и духовки. Нам очень нравится готовить именно на живом огне, к электрическим плитам мы никак не привыкнем. Это одна из причин, по которым мы не купили квартиру в новостройке: их газовыми плитами практически никогда не оборудуют.

Вентиляция спроектирована таким образом, что теплый воздух из кухни разгоняется по всему дому, — это резервная система отопления.

Заправка газового баллона стоит 576 Р, заправляем раз в три месяца. В доме всегда есть полный резервный баллон. Заправлять езжу сам, до газовой заправки 10 минут. Получается, в месяц газ обходится нам в 192 Р. В городе, кстати, магистральный газ при похожем расходе получается дешевле: 68 Р в месяц.

Налоги, дороги и охрана. Наш поселок охраняется, есть шлагбаум, будка охранника. Зимой, в снегопад, чистятся дороги. Раз в год я плачу в администрацию оргвзносы согласно площади участка.

Коллективные оргвзносы в администрацию — 8800 Р в год, или 733 Р в месяц.

Кроме того, есть налоги. В год:

1. За дом — 65 Р.
2. За участок — 1108 Р.

Всего в год получается 9973 Р: 8800 Р + 65 Р + 1108 Р. В месяц это 831 Р: 9973 Р / 12.

Постоянные расходы на дом до сдачи — 7288 Р в месяц

Электричество	5182 Р
Септик	1083 Р
Налоги и админ. расходы	831 Р
Газ	192 Р

Как мы решили сдавать дом

Мы пришли к выводу, что дача из актива — недорогого расширения жилплощади — превратилась в чистый пассив. Мы почти в ней не жили, но ежемесячно платили больше 9 тысяч рублей за ее содержание: ведь помимо регулярных расходов возникали еще и нерегулярные. Поэтому решили ее сдавать.

Идея пришла перед очередными новогодними праздниками, когда мы поняли, что уже несколько лет не отмечали Новый год нигде, кроме как в доме. И для пробы сдали его на новогодние каникулы. До этого мы пускали в дом только знакомых и сами никогда арендаторов не искали.

Со временем я обнаружил странную вещь: при длительной аренде — до нескольких месяцев — дом убивали гораздо сильнее, чем при посуточной. Наши знакомые, которым мы сдавали дом на сезон, умудрились разбить часть посуды, потерять инструмент, порвать пару простыней. Это мелочи, но незнакомые арендаторы всегда возвращали дом в идеальном состоянии. Этот неочевидный факт тоже подтолкнул нас к посуточной аренде вместо долгосрочной.

На что мы потратились перед тем, как сдавать дом

Марафет для гостей. Он понадобился, чтобы дом выглядел красиво. Есть моменты, которые для себя можешь и не делать, но перед гостями стыдно. Например, мы подкрасили облупившиеся уголки на потолке, купили новое постельное белье, посуду, шашлычные принадлежности и елку для создания загородного настроения. Это были разовые расходы.

Много посуды брать не стали, поскольку чаще всего в загородный дом приезжают на шашлыки. Купили два набора шампуров и два набора решеток для жарки мяса и рыбы, а также стандартный набор кастрюль для готовки.

Страховка. Также я сделал страховку. В «Альфа-страховании» мне отказали: как я понял из беседы с агентом, они нашли мое объявление о сдаче дома на Airbnb, а объекты, которые сдаются в аренду, они не страхуют. Тогда я обратился в «Ресо». Там предложили покрытие рисков в 3 млн рублей без выезда и осмотра, нужно было просто прислать фотографии — меня это устроило.

Я зашел с тыла и сразу обратился к оценщику за консультацией: он как раз жил через два дома от меня. Оценщик сказал, что, пока дом не оформлен как жилой, никто и никогда не оценит его больше чем в 3 млн. Это и был наш вариант.

Я застраховал конструкцию дома — в первую очередь от пожара, а также от полного уничтожения — и внутреннюю отделку. Еще есть покрытие в 500 000 Р от кражи и грабежа. Но на это я обращал внимание в последнюю очередь, поскольку в доме кроме постельного белья, столов и стульев брать нечего. Встроенную технику красть как-то странно.

Страховка обошлась мне в 22 500 Р за год, или 1875 Р в месяц.

Как я сдавал дом

Вот какими площадками я пользовался для размещения объявлений.

«Авито». Изначально я решил разместить объявление о сдаче на «Авито». Мы встретились со знакомым фотографом, с помощью дрона сделали красивые снимки дома.

Пришлось ехать в дом еще раз и делать ужасные фотографии на обычный смартфон, чтобы разбавить ими красивые снимки профессионального фотографа.

Объявление пользовалось популярностью: несколько сотен человек сохранили его в избранное, один или два раза в неделю мне писали с просьбой о просмотре. Я срывался с места, ехал из центра города в область, показывал дом, а мне говорили: «Ага, спасибо. А что, бани у вас нет?» Или: «Точно нельзя с животными?» Или: «А можно на полдня снять? Нам на целый не нужно». И дальше люди пропадали.

Чтобы отсеять огромное количество пустых звонков, я дополнил объявление:

1. Залог — 10 000 Р.
2. Минимальный срок аренды — 7 дней.
3. «Это отличный вариант для семейного отдыха». А не для попоек в выходные — но это я уже дописывать не стал.

Счетчик «Избранного» продолжал расти, но ни одного бронирования так и не было. Вишенкой на торте стал сам сервис, который попросил платить за неэффективное объявление 100 Р в месяц.

Я снял объявление и с «Авито» больше не работал.

Сарафанное радио. Первыми арендаторами стали знакомые знакомых. Тогда у нас еще не было идеи зарабатывать на сдаче в коммерческих масштабах. Ребята сами искали загородный дом, и это была их инициатива. За проживание в сентябре 2018 года они заплатили 40 000 Р. Залог с них я не взял.

Одна семья сняла дом с мая по июль 2019 года за 45 000 Р в месяц. Но потом они уехали в другую страну, и найти новых арендаторов, чтобы сдать надолго и забыть, я не смог. А было лето, разгар сезона.

Чтобы не терять время, в августе я пошел на Airbnb и «Букинг».

«Букинг». С этим сервисом у меня тоже ничего не вышло. Возможно, я был недостаточно настойчив, хотя обвинять в недостаточной настойчивости отца троих детей по меньшей мере смело.

Обязательное правило для публикации объявления на «Букинге» — почтовый адрес, на который сервис отправляет специальный код. Потом этот код нужно ввести для активации объявления. В тот момент почтового адреса у нашего дома еще не было. На этом наша работа с «Букингом» закончилась, так и не начавшись.

Это еще один пример того, что даже «Букинг» не замечает огромного рынка аренды загородного жилья. Сервис чем-то напомнил мне госуслуги: нагромождено много всего, неудобно, а поддержка работает плохо — вернее, совсем не работает.

Но, возможно, если бы не было других каналов, я разобрался бы и в работе «Букинга».

Airbnb. На этот сервис я как хозяин недвижимости пришел в 2019 году. Сначала мне не верилось, что с ним что-то получится, но потом я вспомнил, что мы сами во время путешествий снимали апартаменты через Airbnb — в Тель-Авиве, на Тенерифе и на Крите. Это было жилье не в центре, но дешевле гостиниц в 2—3 раза. И я решил попробовать.

В итоге через Airbnb я сразу сдал дом на август и сентябрь — за те же 45 000 Р в месяц, что и предыдущим арендаторам. Только на всю процедуру у меня ушло полтора часа против нескольких недель поиска по знакомым.

Как все устроено в сервисе Airbnb для владельцев недвижимости

Для регистрации нужно только верифицировать почту. Документы на недвижимость сервис не спрашивал, но пару раз просили арендаторы. Первые заявки посыпались уже через час.

Поскольку раньше я уже снимал жилье через Airbnb, у меня оказался один профиль и для арендатора, и для хозяина недвижимости. Это неудобно. Я в них постоянно путался, поэтому поставил себе приложение на смартфон. В нем четыре кнопки из пяти в меню относятся именно к сдаче, а не к поиску жилья.

Когда приходит бронь, у меня на телефоне всплывает уведомление и я несколько минут переписываюсь с арендаторами в чате. У меня есть две ачивки: «Отвечает в течение часа» и «100% ответов».

Если мы с арендаторами договорились, они подтверждают бронь и оплачивают ее. Деньги уходят в Airbnb, а мне они поступают в течение 1—2 дней после заселения. То есть может быть так, что арендатор заплатил за новогодние праздники в сентябре, а я увижу эти деньги только 13—14 января. Все это время деньги находятся у Airbnb. Поначалу я сдавал в долларах, и первое время были очень интересные скачки курса при выплатах — в обе стороны. Потом я стал сдавать в рублях.

Я думал, что не смогу конкурировать с турбазами, но это оказалось и не нужно. Понадобилось только выставить стоимость 1500 Р в сутки и указать, что минимальный срок аренды — 30 дней. Для друзей это было уже дорого, а на коммерческом рынке оказалось еще дешево. Хорошие фотографии дома тоже сделали свое дело.

На турбазы же люди ехали, как правило, на выходные и с алкоголем. Это был не наш контингент: дом мы строили все-таки для себя и очень за него боялись.

Что мне очень понравилось у Airbnb. Сначала человек открывает бронирование, то есть подает заявку на него. Я должен подтвердить, что даты свободны и никакие другие гости в это время не приедут. Только после этого гость начинает задавать вопросы об объекте. Никто ни разу не приехал «посмотреть». Так очень удобно понимать, интересует человека бронирование или он просто проходил мимо, как на «Авито».

Платить за публикацию объявления, как на «Авито», не нужно. Airbnb сначала показывает живые деньги, а уже потом просит с них комиссию. Реклама на сервисе тоже бесплатная — кроме как с помощью системы рейтинга и рекомендаций продвинуться там нельзя. На «Авито» иначе: заплатил — и тебя все видят, не заплатил — не видит никто.

Как проходит заселение

За день до заезда я списываюсь с гостями в «Телеграме» или «Вотсапе»: присылаю подробную карту проезда и договариваюсь, во сколько им удобно заселиться. В назначенный день еду туда сам за 1—2 часа, везу с собой электрическую чудо-швабру «с турбонаддувом», как мы ее называем, для влажной уборки. Также набираю расходники из бытовой химии: таблетки и соль для посудомойки, стиральный порошок, ополаскиватели, маленькие гели для душа и прочие подобные вещи.

За час до прибытия пишу контрольное сообщение, чтобы вовремя выйти из дома. Ситуаций, когда гости опоздали, а я их ждал, не было ни разу. Зато пару раз опоздал я сам.

У меня свободный график, поэтому есть возможность совмещать посуточную аренду с основной работой. Но даже при свободном графике бывает, что я не могу отдать ключи, — тогда подстраховывает супруга, которая сейчас в декрете.

Заселение в среднем занимает час-полтора, выезд — 10 минут. Арендаторы чаще всего заезжают со своими продуктами. Но даже если приехать без них, с голоду у нас не умрешь: поскольку иногда мы живем там сами, в доме всегда есть питьевая вода, стратегический запас круп, макарон, сахара, муки, соусов. Молоко и мясо мы заранее не закупаем — портится, но выпить кофе или чаю наши гости могут всегда. Возможно, если бы это был дом только для аренды, список вещей, которые в нем есть постоянно, сильно сократился бы.

Иногда гости просят что-то привезти, но об этом пишут заранее. Например, проектор, тостер, настольные игры, детскую кроватку. Летом популярностью пользуются кресла-мешки и батут, гамаки на улице и качели, мячи для игр на свежем воздухе, спирали от комаров, москитные сетки и т. п.

Уборка

Мы стираем и гладим белье после арендаторов прямо в доме, когда живем там сами. Обычно это делает жена.

Когда срок проживания гостей заканчивается, я тоже договариваюсь об удобном времени, приезжаю и забираю ключи. Специально слежу, чтобы в один день не было заезда и выезда, поэтому все, как правило, проходит спокойно.

Из подтвержденных бронирований за год с небольшим у меня не было ни одной отмены. Первая случилась весной 2021. Вся публика адекватная и соблюдает правила дома: не курить, не заселяться в большем количестве, чем число спальных мест, и прочее. Все делают после себя уборку, хотя не должны. С соседями тоже не было проблем: мы боялись, что арендаторы станут шуметь.

Арендаторы у меня понимающие. Однажды у нас прямо перед заездом сломался кран в ванной, а отменять бронь было уже неудобно: у людей тоже планы. Я написал об этом арендатору, а он сказал, что ничего страшного. Тем более что второй кран был на кухне и работал душ.

Мы стали в авральном режиме искать сантехника, который был готов ехать за город. Он приехал через два дня и починил кран. За неудобства половину арендной платы за эти два дня мы вернули гостям — они были приятно удивлены.

Договор

Я стараюсь подписывать договор аренды с каждым арендатором, но иногда забываю. Благодаря системе рекомендаций стороны еще на этапе бронирования могут посмотреть отзывы и сразу решить, подходят они друг другу или нет. Отказываю я примерно в 30% случаев. Так, всегда отказываю тем, у кого вообще нет отзывов. Также читаю, что в отзывах пишут. Если хозяева остались недовольны гостями, потому что те непунктуальны, для меня это не имеет значения. А вот если пишут, что гости разбили унитаз, — таким отказываю.

Доходы до пандемии и после: как пассив стал активом

За 2019 год мне удалось выручить за аренду 370 000 Р, из них чуть больше половины — через Airbnb. Тогда же мы оформили супругу самозанятой, чтобы платить налог 4%.

За вычетом 4% налога на руках осталось 355 200 Р.

Доходы от сдачи дома за 2019 год — 370 000 Р

Май	90 000 Р
Июнь	45 000 Р
Июль	45 000 Р
Август	45 000 Р
Сентябрь	45 000 Р
Октябрь	—
Ноябрь	—
Декабрь	100 000 Р

Когда я стал сдавать дом, к моим постоянным расходам на него прибавилась страховка. Теперь я ежемесячно трачу на дом 9163 Р, в год — 109 956 Р. Разовые расходы тоже есть, за 2019 год они составили 17 492 Р. Сюда входит реклама дома на «Авито», светильник, проектор, кресло и еще некоторые вещи.

Получается, за весь 2019 год мы выручили чистыми:

355 200 Р − 109 956 Р − 17 492 Р = 227 752 Р

Это 18 979 Р в месяц. Не самый прибыльный бизнес, но и не чистый минус. Кто же знал, что начнется в следующем, 2020 году.

Что стало с арендой в 2020 году

Январь, февраль и март были абсолютно мертвыми месяцами, но на 23 Февраля и 8 Марта дом снимали по одной неделе. В праздники я решился поднять цену — и дом уходил уже не по 1500 Р, а по 3000 Р в день.

В конце марта мы изолировались в доме сами. Но ненадолго, так как доходы на основном месте работы резко просели: нам было что есть, а вот платить ипотеку стало уже нечем. Я писал об этом в своем дневнике трат.

Сыграли роль два фактора: паника — неизвестно было, как долго продлится изоляция, — и отсутствие объектов на рынке. Люди писали мне, что свободных загородных домов с апреля по август не было. И о стоимости речь уже не шла.

Когда закрыли границы, все быстро поняли, что летний отпуск накрывается. Но деньги на него были отложены, и их нужно было потратить. И тут очень кстати пришлись загородные объекты, в том числе мой дом. Изолироваться с детьми на отгороженном от посторонних участке намного приятнее, чем в городской квартире. Тем более летом, в Санкт-Петербурге и когда до города полчаса.

Расходы на содержание изменились мало — те же 109 956 Р.

Разовые расходы выросли до 87 291 Р: мы делали межевание, чтобы в будущем было легче продать дом, вызывали кадастрового инженера, закупались комплектами постельного белья и снова чинили сантехнику. Не все из этих расходов относятся напрямую к аренде, но я учитываю по максимуму, так как при отсутствии дома их бы не было — а я считаю вообще все, что потратили на дом.

Итого на руки за 2020 год мы получили 505 347 Р: 702 594 Р − 109 956 Р − 87 291 Р. Это 42 112 Р в месяц — рост в два раза по сравнению с 2019 годом.

Как быстро окупится дом

Коронавирус не будет длиться вечно. Рынок уже остывает, хотя дом по 5000 Р в сутки все еще снимают: бронирования были и в феврале 2021 года.

В случае нового локдауна рынок снова взлетит, причем даже сильнее, чем в прошлом году. Владельцы загородной недвижимости теперь понимают, что делать в ситуации ажиотажного спроса: повышать цену. А емкость рынка ничтожно мала по сравнению с количеством желающих выехать летом за город. Тем более если выехать больше некуда.

Если локдауна не будет, цены постепенно вернутся к прошлогодним — 3000 Р в сутки.

Я решил однозначно: вдолгую сдавать больше не буду, только посуточно. Проще сдать два раза на семь дней — и выручить те же деньги, что и за целый месяц. А еще две недели пожить за городом самому.

Если говорить про годовую окупаемость дома, то у меня только приблизительные числа. Объясню почему:

1. Я считаю только денежный поток — так называемый вал. И не категоризирую его внутри одного объекта. У меня нет отдельных расходов на документы, обслуживание и содержание.
2. Если разделить общий денежный поток на грязную прибыль, можно получить достаточно точную картину.

Итоговое значение денежного потока по расходам на дом, включая, например, проценты по кредиту, у меня есть — 3 843 089 Р. То есть 1 м² загородного жилья под ключ обошелся мне в 36 600 Р: 3 843 089 Р / 105 м².

Но в этой сумме уже учтена, например, вся коммуналка, поскольку сама постройка дома обошлась нам в 3,3 млн. А мы уже вычитали коммунальные платежи при расчете чистой прибыли от сдачи дома. Поэтому есть два способа подсчета окупаемости дома в процентах годовых.

Первый способ — вычесть из стоимости дома коммуналку за пять лет. Способ не очень корректен, потому что расходы плавали, а один год мы вообще не топили дом зимой.

«Грязная» коммуналка за пять лет:

109 956 Р × 5 = 549 780 Р

Вычитаем ее из стоимости дома:

3 843 089 Р − 549 780 Р = 3 293 309 Р

Считаем окупаемость:

505 347 Р / 3 293 309 Р = 15% годовых

Второй способ — разделить прибыль от аренды до налогов на «грязную» стоимость дома вместе с коммуналкой. Это более точно отразит картину, потому что данных учитывается больше:

731 869 Р / 3 843 089 Р = 19% годовых

Если считать с налогами:

702 594 Р / 3 843 089 Р = 18% годовых

Если мы проживем в условиях пандемии пять лет, дом окупится только за счет аренды.

Резюмирую: необязательно много зарабатывать на сдаче, стремясь к большим входящим суммам. Можно зайти с другой стороны — снизить порог входа: в формуле «Доход от аренды / Стоимость жилья» не увеличивать числитель, а уменьшать знаменатель. То есть не покупать дорогие квартиры под сдачу, а искать более бюджетные варианты, например частный дом.

Как заработать на загородной недвижимости

1. Найдите «свою» площадку, через которую будете сдавать. Возможно, объявления во «Вконтакте» или в «Инстаграме» тоже отлично работают, просто я не пробовал.
2. Старайтесь заполучить постоянных клиентов. Именно благодаря людям, с которыми я познакомился в 2020 году, у меня зимой уже есть забронированные даты на лето 2021 года. Еще год назад такое невозможно было представить.
3. Лучше платить налоги, чтобы не было проблем с соседями и проверяющими органами. Да и вообще лучше платить налоги.
4. Застрахуйте все, что можно застраховать, чтобы спать спокойно.
5. Просчитайте финансовую модель: иногда бюджетные загородные дома дают больше процентов годовых, чем дорогие квартиры.
6. Позаботьтесь об отоплении на этапе строительства. Грамотно устроенная вентиляция и большие панорамные окна помогут сэкономить на коммуналке. И лучше не строить дом на неровном участке, если только дизайнерские изыски не победили в вашей голове здравый смысл и вы не хотите вложить в фундамент полторы стоимости дома.

Константин Курепин сдает в аренду 13 коттеджей в Подмосковье. В среднем по году бизнес приносит около 300 тыс. руб. прибыли в месяц, а за две новогодние недели в этом году рантье заработает более 1 млн руб.

Утро 1 января для владельца компании Luxury Cottage Константина Курепина — самый напряженный рабочий день в году. Вот уже три года его коттеджи в Подмосковье во время зимних праздников заполнены до отказа. Две новогодние недели приносят владельцу в пять раз больше доходов, чем любой месяц в году. Стоимость аренды коттеджа на два дня, включая новогоднюю ночь, обходится в этом году в 100 тыс. руб. Но есть риск: иногда даже такая арендная плата не покрывает сумму нанесенного гостями за новогоднюю ночь ущерба.

«Как-то раз молодежь решила поиграть в салочки тем, что было на новогоднем столе: стены были измазаны апельсинами и помидорами, — вспоминает Константин. — Меньше чем за сутки пришлось перекрашивать весь дом». И форс-мажоры в этом бизнесе не редкость: в канун Нового года в коттеджах не раз отключали свет. Порядок наводит сам владелец: прошлую новогоднюю ночь, например, он провел в подвале одного из домов, где под бой курантов прорвало трубу.

Дом за домом

Константин Курепин — выпускник Военного университета Министерства обороны. Он уволился в запас сразу после окончания вуза и открыл туристическое агентство ООО «Дрим Тур». Этот бизнес в начале 2000-х был на подъеме и не требовал крупных вложений на старте. На запуск пошли деньги, которые Курепин откладывал на второе высшее образование, — около 200 тыс. руб.

Параллельно с основным бизнесом Константин решил сдавать дом в подмосковной деревне Рыбаки, доставшийся ему от родителей. Двухэтажный коттедж площадью 150 кв. м с территорией 15 соток, беседкой и прудом он сдал семье на долгосрочной основе. Но эксперимент оказался не слишком успешным — всего за два года арендаторы успели «убить» коттедж. Курепин сделал ремонт и начал сдавать дом через «Авито» посуточно. По будням коттедж обычно пустовал, зато почти каждые выходные удавалось зарабатывать около 10 тыс. руб.

В 2011 году Курепин купил еще один коттедж у друга семьи недалеко от горнолыжного курорта Сорочаны. «Человек много лет жил за границей, и этот дом был для него дырой в кошельке. Поэтому он очень обрадовался, когда я предложил выкупить дом, пусть и дешевле рынка», — вспоминает Константин. Трехэтажный коттедж площадью 250 кв. м с бассейном, сауной и 14 сотками земли достался предпринимателю всего за 3,5 млн руб. Еще около 1,5 млн руб., взятых в кредит, ушло на ремонт. Новую недвижимость предприниматель также начал сдавать посуточно — этот дом приносил Константину уже 20 тыс. руб. за выходные.

В 2012 году подработка превратилась в полноценный бизнес. К Курепину обратилась знакомая, которая несколько лет назад построила шесть коттеджей в подмосковной деревне Мышецкое под Солнечногорском, планируя их продать. Но кризис обрушил спрос на недвижимость, и дома простаивали. Узнав, что Курепин уже сдает два собственных дома, она предложила ему взять эти коттеджи в управление. Константин заключил с владелицей договор, согласно которому он сдавал дома в аренду и следил за их состоянием. Прибыль делят пополам.

С этого момента доходы от сдачи домов начали превышать прибыль, которую приносил туристический бизнес, и Константин передал управление турагентством своей супруге. Тогда же он зарегистрировал бренд Luxury Cottage и начал управлять домами от имени своего ООО «Дрим Тур». Но по закону юридическое лицо не может сдавать жилые дома — в таком случае недвижимость нужно выводить в нежилой фонд. Чтобы «не морочиться с документами» и при этом работать легально, Курепин придумал схему: владелица домов сдавала их «Дрим Туру», а компания в свою очередь выступала посредником при сдаче недвижимости арендатору.

Бизнес на болотах

Первое время за уборку коттеджей отвечала жена Константина, а сам он работал сантехником, грузчиком и администратором. «Я до сих пор получаю от этого удовольствие — чтобы заниматься этим бизнесом, нужно быть хозяйственником до мозга костей», — говорит он. Но вскоре стало понятно, что качественно управлять несколькими коттеджами, разбросанными по Московской области, очень сложно. Предприниматель решил продать коттедж в Сорочанах и дом в деревне Рыбаки. На вырученные средства он решил масштабировать бизнес: купить собственный участок и заняться строительством. Денег не хватало, и на семейном совете было решено продать еще и квартиру в Зеленограде, в которой жила младшая сестра Константина Анна (в 2016 году она присоединилась к семейному бизнесу). Помогать стала и мама предпринимателя, которая как раз вышла на пенсию.

В покупку 3,5 га земли в деревне Покров предприниматель вложил около 5 млн руб. собственных и кредитных средств. «Участок был, мягко говоря, не в самом благоприятном месте, — признает Курепин. — Земля посреди леса, на болоте. Там даже пешком сложно было пройти, не то что строиться». На согласование документов, планов и получение разрешений ушло два с половиной года. Фундамент первого коттеджа залили только в начале 2014 года.

Но игра стоила свеч, уверен Курепин. «Коттеджи посреди леса, свежий воздух, вокруг — ни души, — хвалится он. — Мы расположили дома так, чтобы гости не пересекались, даже не видели друг друга и отдыхали максимально комфортно». Такое расположение помогло решить проблему с соседями: в Рыбаках и Сорочанах местные жители часто жаловались на шумные компании гостей. «А сейчас у нас из соседей разве что лисы, лоси и кабаны, — говорит Константин. — Они в общем-то мирные, разве что еду со столов таскают».

Внутри коттеджи тоже отличаются от обычных домов. Здесь должно быть как можно больше свободного пространства для отдыха, а значит, много гостиных и большая придомовая территория. «Важен не только комфорт, но и эстетика, — рассуждает Константин. — Наши дома рассчитаны на группы до 22 человек, и всем нужно где-то ночевать. Нужно создать как можно больше спальных мест, но в то же время не превращать спальни в казарму».

Экономика рантье

По словам Константина, строительство одного коттеджа вместимостью 10–12 человек обходится в среднем в 10 млн руб. Участок в 15–20 соток в экологичном районе Подмосковья с хорошей транспортной доступностью можно купить за 2–3 млн руб. На сам процесс строительства уходит около 5,5 млн руб., на согласования, проведение коммуникаций и строительство инфраструктуры (подъездов к дому, придомовой территории с беседками и мангалами)  — еще 1,5 млн руб.

Если получать разрешения и контролировать работу бригад самостоятельно, можно сэкономить несколько миллионов. Так, для Luxury Cottage строительство шести коттеджей обошлось в 46 млн руб., 10 млн из которых Константину пришлось взять в кредит. Сейчас обслуживание кредитов обходится ему в 300 тыс. руб. «Бизнес этот не сверхприбыльный — я вложил доход от продажи имущества, кредитные средства, продолжаю инвестировать почти все заработанное. И понимаю, что окупится это дело нескоро, — признает предприниматель. — Зато это фундаментальный бизнес, который дает уверенность в завтрашнем дне — ведь построенные дома никуда не денутся». По расчетам РБК, сдача домов приносит Курепину ежемесячно около 300 тыс. руб. прибыли после выплаты банковских кредитов.

Если бизнес будет развиваться в таком же темпе, окупить вложенные средства удастся через 10–15 лет работы. Если, конечно, российские власти не будут каждый год повышать налоги на недвижимость. Если в 2015 году за 3,5 га своей земли Курепин платил 15 тыс. руб., то в 2016-м — уже 150 тыс. руб.

Январские праздники, которые приносят предпринимателю основную прибыль, делятся на три заезда: с 31 декабря по 3 января, с 3 по 6 января и с 6 по 9 января. В этом году все места раскупили еще до середины ноября. Коттедж на новогоднюю ночь обойдется в 100 тыс. руб., остальные даты — в три раза дешевле. В обычные же дни аренда стоит 32 тыс. руб. за выходные. Новогодние праздники 2015/16 года, по подсчетам РБК, принесли предпринимателю около 1,3 млн руб. выручки, в этом году он планирует увеличить новогодний оборот до 2,5 млн руб.

Спрос на этом рынке в праздники всегда превышает предложение. В целом рынок загородного отдыха в Подмосковье не заполнен, уверен Константин Курепин.

«Мы развиваем инфраструктуру на воде, и все активности у нас происходят исключительно в летний период, — рассказывает владелец яхт-клуба «Пеликан» Алексей Колмогоров. — В межсезонье и зимой сдаем все в аренду из соображений оптимизации затрат». За грядущие новогодние праздники три коттеджа на территории яхт-клуба принесут компании, по прогнозам Колмогорова, до 620 тыс. руб. выручки и до 400 тыс. руб. чистой прибыли.

Чтобы успеть привести в порядок дома между праздничными заездами, Курепин дополнительно нанимает десять уборщиц. Арендаторы оставляют депозит 10 тыс. руб., но нередко ущерб превышает эту сумму — постояльцы ломают мебель, технику и рисуют на стенах.

Китайские перспективы

Сейчас Luxury Cottage сдает 13 коттеджей: семь коттеджей в управлении (еще один владелица передала Курепину в 2016 году) в Мышецком, пять собственных домов и одна двухэтажная баня в «Жилом парке Покров». На территории в 1,5 га (остальные 2 га пока не освоены) есть пруд, который зимой превращается в каток, беседки, сеть специально вырытых каналов («чтобы как в Европе») и даже собственная ферма. «Муж моей мамы очень любит животных и постоянно заводил в доме, где они живут, то кроликов, то кур. Маме это надоело, и она отправила его разводить живность в лес, в Покров», — рассказывает Константин. Так рядом с коттеджами поселились индюки, куры, утки, гуси и один поросенок. Он пробовал было продавать яйца и мясо кроликов постояльцам, но понял, что на фермерстве много не заработаешь — вырученные деньги не покрывали даже затрат на корм. Зверинец превратился в контактный зоопарк и привлекает семьи с детьми.

Коттеджи Курепин сдает через собственный сайт, сотрудничает с рядом агрегаторов (Booking.com, TVIL, Airbnb и др.) и 40 туристическими агентствами. Агентствам предприниматель отдает 10% с каждой сделки. Он собирается застроить оставшиеся 2 га земли двухместными домиками, наладить контакт с корпоративными клиентами и туристами. Им коттеджи нужны не только на праздники.

«Многие приезжают из регионов, чтобы посмотреть Москву, но отелям предпочитают загородный дом», — рассуждает Константин. Он рассчитывает и на зарубежных туристов: представители китайских компаний, например, уже обсуждают сотрудничество с Luxury Cottage. «Сейчас популярен туристический all ​inclusive — мы будем встречать делегацию, селить людей в коттедже, предоставлять площадки для деловых переговоров и показывать Москву», — рассказывает предприниматель.

Предположим, что у вас есть домик, в котором никто не живет, а коммунальные платежи при этом вы оплачиваете регулярно. И совсем не радует эта дополнительная статья расходов. Либо вы хотите приобрести домик в ипотеку, а как платить по ней непонятно.

Выход — сдавать дом в аренду на длительный срок или ещё более выгодная посуточная аренда . Давайте поподробнее разберемся в бизнесе на аренде домов и выясним насколько привлекательна эта сфера.

Анализ спроса на рынке аренды недвижимости

В 2019 году рост цен на недвижимость вынудил многих людей к съему жилья, так как покупка своего собственного стала недоступна. Этот бизнес снова стал популярным и, как показывает статистика за 2020г, цены на аренду в мегаполисах выросли на 5-7%. Сайты в интернете забиты объявлениями «Сдам/сниму», остановки городского транспорта обклеены предложениями о сдаче жилья посуточно или на длительное время, при этом в красках описываются преимущества района, в котором находится арендное жилье.

Желающих снять жилье тоже предостаточно – это студенты, приезжие граждане, молодежные компании, молодые семьи, командировочные. Сроки тоже разные, кому два-три дня, а кому и на год. Спрос рождает новые сферы бизнеса, зачастую довольно прибыльные.

Но, как и любой другой бизнес у него есть свои нюансы и тонкости, так давайте ознакомимся с ними.

Аренда жилья

Что такое аренда? Аренда – это форма договора, при котором собственник сдает недвижимость во временное пользование за определенную плату. Выделяют три вида аренды:

Посуточная аренда

Посуточная аренда, это сдача недвижимости на период от 1 дня до месяца. Этот вид аренды наиболее выгоден, так как позволяет получить доход в 3 раза больше, чем сдавать этот же дом на длительное время и при оформлении не занимает много времени. Не требует государственной регистрации и не надо заверять нотариально. Но есть существенный недостаток-постоянный активный поиск клиентов и подготовка помещения между заселениями.

Претендентов снять жилье на сутки или 2-3 дня достаточно. В основном это приезжие, которые не охотно селятся в отелях, молодые семьи или молодежные компании, решившие организовать поездку выходного дня с шашлыками на природе. Сдав дом на сутки, будьте морально готовы к мелким неприятностям в виде сломанной мебели, испорченных газонов, шумных вечеринок и недовольства соседей по этому поводу.

Иногда суточная аренда оформляется без заполнения документов, а на устном договоре, что тоже не несет гарантии в возмещении причиненного ущерба.

Долгосрочная аренда

Долгосрочная аренда предполагает соглашение на передачу пользования недвижимостью сроком от 12 месяцев до 5 лет. Существенное отличие: при аренде на 12 месяцев и более, договор должен пройти регистрацию в Росреестре, из-за этого часто договор заключают на 11 месяцев, а затем продлевают.

Прибыль при долгосрочной аренде будет меньше, чем прибыль от краткосрочной, но при этом есть свои плюсы: меньше износа имущества, не надо постоянно искать клиентов для съема жилья, при этом не надо подготавливать и убирать дом к въезду съемщиков. Еще один немаловажный плюс-это надежность, стабильность и намного меньше рисков. Просто подписываете договор и длительное время получаете доход.

При этом, внести какие-либо изменения в договор длительной аренды с вашей стороны будет не так просто, каждое дополнительное соглашение придется регистрировать в Росреестре.

За три месяца до окончания срока аренды, необходимо согласовать продление договора, в противном случае он будет продлен автоматически. Прервать договор с жильцами вы не имеете права, а вот со стороны арендатора вашего жилья все намного проще, достаточно просто предупредить вас за три месяца до прекращения сделки.

Как сдать дом в аренду

Прежде чем начать бизнес по сдаче дома в аренду, рекомендуем застраховать имущество. В страховой полис можно добавить пункт гражданской ответственности и в случае, например, пожара по вине съемщика, убыток возместит страховая компания.

Затем уделите внимание внешнему виду помещений, если решили сделать косметический ремонт, то лучше выбрать спокойные, приглушенные тона. При этом особое внимание обратите на наполнение дома, так как отсутствие мебели может затянуть процесс сдачи дома в аренду, но при этом не обязательно тратить большие суммы на приобретение новой и дорогой техники, но морально устаревший телевизор или буфет лучше заменить на более современный.

Минимальный список необходимых вещей:

Не стоит загромождать дом мебелью и различными предметами интерьера, клиент все равно не оценит ваших стараний. Лучше предоставьте арендатору возможность обустраивать себе быт самостоятельно, хочется купить другую люстру или переставить мебель-пожалуйста, пусть занимается, главное, чтобы все переделки согласовались с вами. Создайте иллюзию его собственности, возможно это повлияет на продление ваших отношений как арендатора и арендодателя.

Рекомендуем провести проверку и ремонт газового оборудования, сантехники и электрики. Во-первых, это гарантия сохранить имущество, во-вторых, избавит от лишнего разбирательства с арендатором.

Как искать арендаторов

Теперь смело можно заняться поиском съемщика. Выбирайте наиболее привлекательный и удобный для вас способ для решения этой задачи. Первый вариант-это заниматься поиском самостоятельно, второй-поручить подбор клиентов профессионалам.

Кто работает на рынке недвижимости не первый год, отдают предпочтение агентствам. Они помогут как в поиске клиента, так и в заключении договора аренды. Есть минус: придется оплатить услуги агентству, и эта сумма может быть далеко не маленькая.

Если вы будете заниматься поиском клиентов сами, то тщательно продумайте текст объявления, не надо приукрашать свой дом, но имеющиеся плюсы укажите обязательно. При этом укажите, на какой срок планируете сдавать свое жилье. Не стоит описывать все детали и нюансы жилья, достаточно прикрепить фото, и клиент увидит все сам.

Согласование условий аренды

Чтобы определиться с ценой, по которой вы планируете сдавать дом, сначала необходимо провести мониторинг цен на похожие объекты, а потом учесть следующие факторы:

Обязательно обговорите дополнительные условия, например, с какой периодичностью будете приезжать с проверкой, сроки оплаты аренды, условия содержания домашних животных, как вести себя с соседями, кто будет заниматься мелким ремонтом и т.п.

Заключение договора найма

Для подписания договора аренды, необходимы следующие документы:

Помните: договор вступает в силу с момента его подписания!

Вы можете составить опись имущества, которое сдается вместе с домом, но при этом не стоит описывать все в плоть до ложек, обычно в такой список вносят только дорогостоящее имущество.

Обязательно составьте акт приема передачи собственности, где вы укажите состояние бытовой техники и мебели, приложить фотографии помещения и имущества, отметить показания всех счетчиков.

В стандартном договоре обязаны быть следующие пункты:

Убедитесь, что документы съемщиком в порядке и только после этого подписывайте договор.  При передаче дома в аренду, также арендуется и участок, на котором находится этот дом.

Формат доходный дом

Название «Доходный дом» говорит сам за себя. Эти дома были построены для получения дохода и представляли собой многоквартирное здание, предназначенное для сдачи квартир в аренду. Появились такие дома с 1785 года и пользовались большим успехом. Идея проекта состояла в том, что владелец такого дома сдавал в долгосрочную аренду квартиры, доступные для среднего класса.

В Европе этот формат бизнеса имеет большую популярность, а в России только начинает развиваться. В 2003 году завершилось строительство первого в России доходного дома, состоящего из 47 квартир.

Есть предположения, что доходные дома помогут большинству людей получить доступ к комфортной и в тоже время недорогой аренде жилья. Но для реализации этого проекта, необходимо глобальное строительство домов и стоимость найма должна быть ниже рыночной.

Выделяют следующие виды доходных домов:

Вид доходного дома	Стоимость проект, руб	Срок окупаемости
Гостевой дом	1 500 000	2,5 года
Мини-отель	6000 000	1, 5-2 года
Хостел	5000 000	1,5-2 года
Таунхаус	10 000 000	от 5 лет

Преимущества такого бизнеса — возможность оплачивать кредит за счет арендной платы, построение собственного бизнеса, наличие пассивного дохода, а также нет необходимости уклоняться от налогов.

Какие налоги платит арендодатель

Сдача дома в аренду, как сфера бизнеса, предполагает оплату налога.  Существует два способа налогообложения для арендодателя.

Первый способ и самый простой — оплата налога как физического лица. Раз в год заполняется декларация и платиться налог. Но есть недостаток — самая высокая ставка налога — 13%, если вы гражданин РФ и, если лицо иностранной державы ставка налога будет составлять — 30%.

Второй, более привлекательный по стоимости-оплата налога по ставке 6%, как индивидуальный предприниматель, но при этом не избежать отчислений в пенсионный фонд и заполнения ежеквартальных отчетов.

Для оплаты налога после подписания договора об аренде, надо заполнить декларацию и предоставить ее в налоговую службу не позднее 30 апреля за прошедший год (форма 3-НДФЛ), сумму начисленного налога необходимо внести до 15 июля. При неуплате налога предусмотрено административное наказание в виде штрафа до 40% от расчетной суммы согласно Налогового кодекса России.

Как рассчитать прибыльность бизнеса

Давайте определимся, на сколько будет доходным этот бизнес и стоит ли он вашего внимания? Для реализации этого проекта вам нужен будет стартовый капитал.

Составим приблизительный список статей расходов:

Статья расходов	Сумма, руб
Косметический ремонт	150 000
Необходимый сбор в ТСН	1 000
Выплата налога	500
Коммунальные платежи в год	30 000
ИТОГ	1 81 500

Ежемесячная аренда дома 50 000 руб, в год это сумма составит 600 000 руб, минус налог (6%-если вы оформлены как индивидуальный предприниматель и 13%-если вы простое физическое лицо), сумма налога-36 000-78 000 руб.

Чистая минимальная прибыль за год составит: 340 500 руб.

Необходимо ли регистрировать юридическое лицо

Для ведения бизнеса вам понадобится официальная регистрация. Самый оптимальный вариант— зарегистрировать форму собственности ИП, что позволит выбрать более простую форму налогообложения. При этом у вас появится возможность выдавать документы о сроках проживания, что дополнительно привлечет новых клиентов, которые бывают в командировках.

Возможные риски бизнеса

В любом бизнесе есть свои риски, в идеале лучше стараться их избегать или хотя бы минимизировать ущерб от них. В нашем случае могут наступить следующие риски:

Основной договор, который гарантирует социальную и правовую защиту выступает договор аренды, подписанный с обоих сторон. Поэтому при заполнении данного договора указываете паспортные данные, адрес, подробную информацию объекта: можно указать площадь, состояние, приложить фотографии и опись имущества, прописать штрафные санкции за испорченное имущество.

Дополнительно прописать некоторые спорные нюансы, например, кто будет заниматься мелким текущим ремонтом, как будет происходить оплата коммунальных платежей и т.п.

Так как дом часто любят снимать на празднование дня рождения, нового года или для корпоративной вечеринки, есть риски, что может пострадать ваше имущество. Когда дом арендует семья, то как правило, от них меньше беспокойства, они более бережно относятся к имуществу, выполняют мелкий ремонт самостоятельно, но учтите, в семьях бывают четырехлапые питомцы, которые могут изрядно подпортить мебель и ковры.

Обязательно застрахуйте свой дом. Страховые компании не очень любят страховать сдаваемое в аренду жилье, поэтому в этом случае страховой платеж будет выше, чем обычно, но страховка компенсирует ваши затраты в случае нанесения ущерба.

Как видим, аренда дома-одна из сфер бизнеса, приносящая стабильный пассивный доход. Развивать его можно как в мегаполисах, так и в глубинке.  Но не стоит забывать главные правила:

1. заключение договора должно быть обязательным, это гарантия в спорных ситуациях;
2. при сдаче в аренду учитывайте все факторы, которые могут повлиять на цену аренды;
3. старайтесь не затягивать простои недвижимости-вы теряете деньги.

Вложенные инвестиции в недвижимость-это беспроигрышный и прибыльный вариант.

Желаем вам добросовестных клиентов и удачи!

«С правильным подходом мои клиенты зарабатывают 30 000 – 50 000 руб. в месяц. Но все, конечно, очень индивидуально», – таким результатом делится моя хорошая знакомая, Ольга, риэлтор со стажем.

Далее, рассказ о том, сколько можно заработать на сдаче в аренду дома, привожу со слов Ольги.

Приветствую вас, уважаемые читатели. Уже около 10 лет я занята в сфере арендного бизнеса. Это удобно, ведь я совмещаю и работу, и свое дело.

Скажу сразу – владея хорошим домиком в деревне, неумно не распорядиться им с выгодой. Недвижимость может принести вполне хороший доход и притом почти «пассивный».

Пользуется ли спросом аренда домиков

И да, и нет. Спросом пользуются благоустроенные дома, расположенные не далее 30 км от города. При этом их площадь не превышает 100-150 кв. м.

Дом, расположенный в 60 км от города, дорого сдать вряд ли получится. У меня, во всяком случае, не вышло.

Итак, на спрос в первую очередь влияет местоположение. Но я беру во внимание недвижимость в хорошем состоянии, с ремонтом.

Если постройка на вид (внутри и/или снаружи) непрезентабельна или проблемы с качеством удобств, такой вариант, скорее всего, не принесет дохода владельцу.

На какой срок выгоднее сдавать домик

Посуточная аренда приносит нестабильный, но существенный доход. Хотя она имеет ряд недостатков: необходимость уборки; ведение кассового учета, постоянный поиск клиентов и т. д.

Моя соседка сдавала бревенчатый дом на выходные, выручая 5-10 тыс. рублей. Правда, этот простенький с виду объект был укомплектован всеми удобствами, включая сауну.

Но по моему опыту, элитные коттеджи лучше не сдавать в краткосрочную аренду. Риски слишком велики. Арендаторы, заезжающие на сутки-двое, не очень то беспокоятся о сохранности имущества.

Меня больше привлекал стабильный доход с меньшими рисками. Долгосрочная аренда домика несет не меньшую прибыль, чем городская квартира, соответствующая по метражу.

Цена за месяц при долгосрочной аренде зависит от близости к городу, обстановки, инфраструктуры и транспортной развязки. Так, домик площадью 50 кв. метров уходит за 17 тыс. рублей + коммуналка.

Какие дополнительные услуги можно предлагать

Хотите предложить гостям разнообразный сервис? Тогда определитесь с аудиторией съемщиков.

Следует выбрать что-то подходящее из списка:

• семейные пары;
• одинокие люди;
• компании.

Пример: если дом предназначен для семьи, надо оборудовать игровую площадку. Для взрослых выделяется зона отдыха: беседка, мангал и танцплощадка.

Например, за мангал можно установить почасовую плату (если аренда на выходные) или увеличить стоимость ежемесячной аренды. Предлагая данную услугу, можно ее обозначить, как «семейный дом».

Часто для постояльцев важно, чтобы на участке располагалась баня или сауна. Аналогично, как и с мангалом – они могут приносить дополнительный доход.

Компании приезжают с целью отдыха. И вот тут-то можно реализовать массу бизнес-идей. Обычно арендодатели организуют рыбалку, катание на лодке или походы. Инвентарь сдается за дополнительную плату.

Круг развлечений можно расширять, насколько хватит фантазии (здесь же уместны все тот же мангал, сауна и баня). Соответственно, услуга предлагается, как «дом с максимумом комфорта», «дом для отдыха».

Сколько можно заработать по регионам

Наибольшую прибыль дает сдача в аренду домиков в Подмосковье. В ценовом сегменте наблюдается рост, так как москвичи готовы платить.

За суточный постой с гостей можно получить как минимум 5 000 рублей. Занижать цену, чтобы быстрее сдать, не стоит.

Если рассматривать Поволжье, где я проживаю, то предложение скорее превышает спрос. У нас большинство зажиточных горожан занято своим строительством.

Молодежь снимает загородные дома в летние дни и в праздники. Арендная ставка — от 2 500 рублей/сутки.

Вести бизнес, сдавая маленький домик в захолустье — несерьезно.

Посчитаем доходность от сдачи дома площадью 150 кв. м и недалеко от города.

Пример расчета

Допустим, сумма дохода от аренды составляет 50 000 руб. /месяц. Сумма затрат, возмещаемых постояльцами: коммунальные (газ+свет) — 1 500 руб. /месяц; взнос в ТСН – 1000 руб. / месяц. Годовая выручка: 60 000х12=720 000 руб.

Учитывая то, что объект может не сдаваться некоторое время, применим поправочный коэффициент (на практике надо учитывать -20%). Прибыль в год составит 576 000 рублей.

Ежегодные затраты:

1500х12 (газ+свет) + 1000х12 (ТСН) +15 500 (налоги) + 3 000 (бытовая химия) = 48 500 рублей.

Размер налога надо уточнять, как правило, выгодно оформить патент, но его стоимость зависит от местоположения недвижимости и площади.

Прибыль за год составит 527 500 рублей. Если считать по месяцам, то это будет 44 000 рублей.

На практике, у моих клиентов проект окупается через 7,5 лет.

Преимущества бизнеса — гибко варьирующиеся сроки, цены и прибыль. Можно сдавать частный дом на день, на неделю, на месяц, и даже на все лето.

А вы как думаете, выгодно ли сейчас начать заниматься таким бизнесом? Поделитесь в комментариях.

Можно ли заработать хорошие деньги, сдав в аренду загородное жилье? Как не пожалеть потом о бесцельно потраченных капиталовложениях? Как найти клиентов на долгосрочное проживание и при этом не остаться в минусе? Построить дом или купить, что же лучше? Москвичам, уставшим жить в каменных джунглях, чего же им больше всего хочется, комфорта или уединенности?

На эти все далеко не однозначные вопросы постараемся найти ответы в этой статье.

Дом под сдачу. Строить самому или купить?

Перед тем, как сдавать загородную недвижимость, ее вначале следует приобрести или построить (имея при этом земельный участок в Подмосковье). Тут возникает дилемма, что будет выгоднее и быстрее окупится?

Специалисты утверждают, что специально приобретать дачу или коттедж для последующей сдачи ее в аренду — идея абсолютно безрассудная. Даже самый дешевый домик, стоимостью 2,5-3 миллиона рублей, окупится в лучшем случае через 12-15 лет.

Конечно, всем хочется получать высокий арендный доход. Но, следует понимать, что дорогие дома, в элитных поселках, чаще всего сдаются внаем владельцами по причине временного переезда за рубеж или в другой город. И тут не идет речь о бизнесе — здесь предполагается уход за жильем и оплата коммунальных услуг, хотя естественно собственники получат неплохую прибыль.

Также нужно учитывать, что для очень дорогого, большого по площади дома, тяжело будет найти жильцов для длительного проживания. Раньше, в основном, это были иностранцы. Сегодня, состоятельные российские бизнесмены и чиновники — публика крайне закрытая.

Заключать же краткосрочные сделки на элитное жилье не рекомендуется, это грозит испорченной мебелью и потерей общего презентабельного вида вашего коттеджа.

Сейчас, на рынке аренды, наибольшим спросом пользуются небольшие коттеджи, площадью до 100 кв. м., и на расстоянии не больше, чем 20-30 км от Москвы. Если вы владеете таким земельным участком, даже небольшим (от 6 до 10 соток), под арендный бизнес можно построить недорогой, но аккуратный домик — такой вариант будет интересен съемщикам с высокой долей вероятности.

Если земля находится в большей удаленности (от 60 км от МКАД и выше), то «заморачиваться» со стройкой не имеет смысла, так как такую недвижимость выгодно сдать не получится.

Приняв решение о строительстве дома под сдачу, лучше не обращать внимание на дешевые каркасные или панельные быстровозводимые дома — они выполняются зачастую не из самого качественного материала. Оптимальным стройматериалом является газобетон, он отлично удерживает и сохраняет тепло, имеет долгий срок службы и довольно доступный по цене. Использовать дерево – очень дорого, такой дом не окупится и за 15 лет.

Как стать успешным рантье и не потерять деньги?

Как не оказаться в проигрыше на сдаче загородных домов, коттеджей и дач, что нужно учитывать для этого?

Чтобы иметь постоянный доход с загородного арендуемого жилья, нужно как минимум позаботиться о его презентабельности, небольшой удаленности от столицы и, конечно, комфорте.

Всегда остаются востребованными коттеджи и дачи на Рублевке, на Новорижском и Можайском направлении. Если найти добросовестных арендаторов, вполне реально получать с аренды ежемесячно 100-150 тысяч рублей.

Сегодня, наниматели большое внимание уделяют загруженности трасс, многие их них добираются ежедневно на работу в Москву. Кроме того, для удачного бизнеса нужно самому искать съемщиков, при обращении в агентства, прибыль рискует уменьшиться ровно на половину.

Как быстро найти арендатора на свой дом, дачу, коттедж?

Жилье должно быть полностью готовым к проживанию, не требовать ремонта и обставлено всей необходимой сантехникой и мебелью. Пустые «хоромы» мало кому придутся по душе. Естественно, что мебель должна быть новой или иметь вид таковой. Старая, истертая и поломанная фурнитура существенно понизит арендную стоимость вашего жилья, а то и совсем отпугнет клиента.

Если поселок, где находится ваш коттедж, обладает развитой инфраструктурой (магазины, детский сад, игровые площадки, развлекательные комплексы) это будет огромным плюсом, ведь чаще всего нанимателями являются семейные люди.

Спален в домовладении должно быть 3 и более – для членов семьи и обслуживающего персонала (как минимум, это может быть няня).

Хорошо, если коттедж находится в живописном месте (около леса, вблизи любого водоема). Для таких мест не долго придется искать арендаторов. Небольшой фруктовый сад на участке, огородик с ягодами и плодовыми кустарниками — также прибавят спрос предложению.

Где лучше строить коттедж под сдачу в аренду?

Есть риск не найти арендаторов, построив дом в глухой деревне, даже если она находится недалеко от Москвы. Довольно часто люди не могут найти нанимателей для прелестного, уютного дома с бассейном и ухоженной территорией, но находящегося в неудачном месте.

Дело в том, что либо он расположен слишком далеко от дорог и остановок транспорта, либо в маленьком селении, без какой-либо инфраструктуры и с вечно пьяными жителями. Абсолютно понятно, что земельный участок в таком месте будет стоить гораздо дешевле, и, сэкономив таким образом, можно впоследствии остаться без арендаторов и прибыли.

Большинство людей, снимая загородный дом, хотят быть уверены в своей безопасности. В этом случае, более выигрышно «смотрятся» охраняемые, огороженные коттеджные поселки. Старые дачи также мало пригодны для арендного бизнеса, так как чаще всего уровень комфорта и инфраструктура проживания в таких объектах оставляет желать лучшего, не говоря уже о безопасности.

Успешный доходный дом. Что в нем должно быть?

Если вы решили построить дом и благоустроить земельный участок, для последующей их сдачи в аренду, следует определиться с целевой аудиторией:

• семьи с детьми;
• иностранные граждане;
• одинокие пожилые люди и пр.

Маленькая игровая детская площадка добавит вашей недвижимости преимущество в глазах семейных пар с малышами. А небольшая беседка, в тени деревьев — будет дополнительным удобством для пожилых людей.

Хорошо, если ваш загородный коттедж имеет свой небольшой бассейн, баню или сауну. Место на участке для стоянки 2-3 машин — также повысит арендную плату.

А бетонированная или асфальтированная дорога к дому (с возможностью круглогодичного подъезда) — один из немаловажных факторов. Человек представляя, что ему ежедневно придется проезжать сотни метров по грязи и земле, может отказаться даже от полностью устраивающего предложения.

Как создать комфортную планировку?

При строительстве дома, следует тщательно выбрать проектировщика-архитектора. Желательно отдать предпочтение уже зарекомендовавшему специалисту, пусть это даже обойдется дороже. Малограмотные «спецы» могут нарисовать копеечный проект с одним санузлом на первом этаже, при том что этажей будет, как минимум три или сделать окна слишком маленькими, так что в доме будет темно…

Особое внимание нужно уделить лестницам, они не должны быть слишком узкими и крутыми. Обязательно должны быть перила — удобные, сделанные из безопасных материалов (лучше дерево), кованные могут быть небезопасны для детей.

Излишества в помещениях, в виде витражей и стен напичканных окнами, не добавят дому ценности, а уменьшат ее.

Функциональность коммуникаций

При строительстве уделите особое внимание коммуникациям, чтобы в последствии большая часть денег не уходила на их содержание и ремонт. Используйте качественные, долговечные материалы — эти затраты окупятся.

Учитывайте, что средняя стоимость содержания коттеджа в Подмосковье обходится ежемесячно от 200 до 1000$.

Оформление документов

Оформляя сделку, следует грамотно составить договор о найме. Если дом арендуется на срок менее года, составляется договор краткосрочной аренды.

В таком договоре не предусмотрено:

• заселение временных жильцов, не указанных в договоре изначально;
• возможность оформлять договор поднайма;
• возможность смены арендатора;
• у нанимателя отсутствует право продлевать срок аренды;
• у собственника нет возможности требовать в суде отсрочки на расторжение договора.

При передаче ключей, следует обязательно заключить акт приемки-сдачи, даже если вы сдаете дом на выходные и праздники. При этом, лучше не полениться и перечислить в нем все ценные вещи и имущество, прописать штрафы за их порчу. В противном случае, по приезду, собственник рискует получить полуразгромленый или разграбленный коттедж.

Что выгодней: долгосрочная сдача в аренду или посуточная?

Несомненно, посуточно сдавая свой дом, дачу или коттедж, можно очень хорошо заработать.

Но учтите, что придется все свободное время уделять мелким организационным вопросам:

1. заниматься уборкой или нанимать клининговую фирму;
2. постоянно искать новых клиентов и контролировать их заселение и выселение;
3. оформлять документы на аренду, вести кассовый учет;
4. оперативно решать мелкие бытовые вопросы.

Практика показывает, что большинство рантье, которые заняты в сфере посуточной аренды, и строят (или арендуют) несколько домов, обычно нанимают в помощь управляющего.

Имейте ввиду, что на этом рынке очень большая конкуренция. С развитием интернета, арендаторам ежедневно доступны тысячи предложений. Наибольшей популярностью у «посуточников» пользуются коттеджи с уникальным дизайном и проектом. Если ваш дом построен по типовому проекту, его будет довольно сложно сдать.

Сколько можно заработать на сдаче своего дома или дачи?

Сдавая дом в Подмосковье площадью 100 — 150 кв. м, в среднем, можно заработать 5-10 тысяч рублей за сутки. Самый «куш» для собственника — это новогодние праздники. Здесь можно заработать до 50 — 100 тыс. руб за сутки.

Так, почему же если это столь выгодно, большинство владельцев недвижимости предпочитают долгосрочную аренду?

Посуточная аренда предполагает множество рисков:

• более частая уборка и износ «расходников»: белья, полотенец, ковров и т. п.;
• менее ответственное отношение арендаторов, которые оставляют после себя гораздо больше поломок и повреждений отделки, что сулит для собственника более частые затраты на ремонт;
• высокий износ мебели — ее презентабельного вида хватает максимум на год-два;
• порча и пропажа вещей;
• нередки случаи вандализма и даже пожары.

Поэтому, если вы сдаете ваш дом посуточно, рекомендуется застраховать как недвижимость, так и имущество.

Долгосрочная аренда намного удобнее. В этом случае, есть малая вероятность, что с домом случиться что-то плохое. К тому же, для собственника, это постоянный, прогнозируемый ежемесячный доход, без «лишнего геморроя».

Выводы

Чтобы стать удачливым бизнесменом на рынке аренды загородного жилья, необходимо учитывать следующие факторы:

1. К дому ведет хорошая, не загруженная дорога. Самые популярные направления в Подмосковье: Рублево-Успенское, Можайское, Новая рига, Киевское, Осташковское и Ярославское шоссе. Загородное жилье на Востоке и Юге Подмосковья абсолютно не пользуются спросом;
2. Достаточно небольшого участка — от 6 до 12 соток, но важно, чтобы он был ухожен и благоустроен. В идеале на нем должны находиться: баня, беседка, мангальная, место для отдыха;
3. Удаленность коттеджа от МКАД — максимум 30 км для длительной аренды, в зимний период — не больше 15 км;
4. Площадь дома — не более 120 — 150 кв. м;
5. Дополнительные удобства: гараж, баня, бетонированный подъезд, бассейн — приветствуются и положительно влияют на стоимость аренды;
6. Плюсом будем если в коттедже: просторные комнаты, несколько санузлов, теплые стены и презентабельный вид;
7. Важный фактор — хорошая экология и окружение. В идеале лес и речка или пруд — в пешей доступности;
8. Участок должен быть огорожен, а поселок охраняться;
9. Хорошие соседи.

Необходимо помнить, что специально покупать коттедж или дачу, чтобы потом их сдавать, абсолютно не выгодно — окупаемость слишком большая. Но если вы уже владеете земельным участком, то это все меняет.

Себестоимость строительства небольшого каркасного дома (120 — 150 кв. м) — 1-2 млн. руб., что дает возможность окупить инвестиции максимум за 3-4 года. Главное — не экономьте на подрядчиках, материалах и коммуникациях — это совершенно оправданные затраты, которые позволят вашему коттеджу приносить доход долгие годы.