За три года мне пришлось превратить классический пассив — дачу — в бизнес.
У нашей семьи есть под Петербургом загородный дом, мы построили его в 2015 году. Сначала жили в этом доме сами, но потом решили вернуться в город. Дом от случая к случаю сдавали, но серьезных денег это не приносило.
В 2020 году у нас упали доходы, поэтому пришлось срочно искать новые варианты пополнения бюджета. Самым прибыльным оказалась аренда, и теперь мы все время сдаем наш загородный дом посуточно.
В статье расскажу, как мы пришли к такой идее, какова амортизация недвижимости и где мы ищем гостей.
Так ли убыточна аренда в 2020 году, как пишут аналитики?
На идею этой статьи меня натолкнули комментарии к материалу «Пустые комнаты и убытки: стоит ли участвовать в IPO Airbnb». Автор считал, что сервис Airbnb в упадке и вкладываться на IPO в него точно не стоит, поскольку рынок аренды на дне.
В заголовок был вынесен очевидный факт, что по последней отчетности Airbnb был убыточен, а в пандемию и подавно. Если смотреть со стороны, я с ним согласен. Но если опираться на личный опыт, то нет: уже больше года я активно сотрудничаю с Airbnb — и сервис помог моей семье существенно поправить материальное положение в 2020 году. То есть ни о каком падении доходов и речи не шло.
В итоге моя точка зрения была подкреплена инвесторами: в первую неделю после выхода на биржу акции Airbnb выросли в два раза. Возможно, это спекуляции трейдеров, но пока результаты такие.
В России основной объект для аренды — городская недвижимость. Этот рынок в Санкт-Петербурге действительно сильно пострадал. Не думаю, что в остальной части страны ситуация иная.
Однако сдаются не только квартиры и студии, но и загородная недвижимость. И вот здесь в 2020 году как раз все было в порядке.
Расскажу подробнее, основываясь на личном опыте. Если у вас с загородной арендой все иначе, поделитесь своим опытом в комментариях.
Что у нас за дом и сколько мы тратим на содержание
Наш дом — каркасник на утепленной шведской плите. В нем пять комнат и кухня, есть санузел и техническое помещение. Окна деревянные и пластиковые: делать деревянными все было дорого. Внутри дом отделан итальянской штукатуркой и вагонкой, снаружи — декоративной штукатуркой «короед». Мы старались сделать дом в стиле «вилладж», похожий на домики на любимом Санторини. Получилось так себе: очень не хватает моря за окном.
Воду мы берем из своей скважины. Насос закачивает ее в дом, где она проходит через фильтр. Для канализации купили трехкубовый септик. Отапливаем дом электрическими конвекторами.
На строительство дома в 2015 году мы потратили около 3,3 млн рублей, из них миллион я брал в кредит, выплатил в том же году. Участок купили за несколько месяцев до этого на земельный капитал: то есть сначала мы заплатили деньги, а потом нам вернули их из бюджета. Поэтому для удобства я считаю, что участок государство нам просто «выделило».
Удобство земельного капитала в том, что ты можешь сам выбирать участок на открытом рынке, тебя никто не ограничивает в выборе, не нужно соглашаться на одобренные государством варианты, которые, как правило, без дорог и коммуникаций, до многих просто невозможно добраться физически.
Неудобство земельного капитала — очень скромная сумма к возмещению для Петербурга и Москвы, хотя в регионах вполне можно на эти деньги купить хорошую землю. В Петербурге земельный капитал в 2021 году составляет 382 352,44 Р.
Даже если не жить в загородном доме, его все равно надо обслуживать. Вот какие разовые и регулярные расходы есть у нас.
Разовые расходы. В первый год после отъезда мы решили не топить: у нас очень хорошее утепление, даже при −10 °C зимой в доме +1…3 °C. Подумали, что раз не живем, то зачем тратиться на отопление.
Мнение оказалось ошибочным: хватило одного дня с температурой −20 °C вместо традиционной питерской слякоти, чтобы в доме прорвало трубы и краны. Замена сантехники в первую зиму обошлась в 13 848 Р.
С тех пор мы таких ошибок не совершали и топили круглогодично. Стараемся, чтобы температура внутри не опускалась ниже +16 °C.
Регулярные расходы. Электричество — основной источник тепла и света, также оно нужно для работы всех приборов в доме. Стоимость электричества в ночное время, с 23 до 7 часов, — 2,52 Р за кВт⋅ч, в дневное — 4,64 Р за кВт⋅ч. Поэтому мы старались по максимуму прогревать дом ночью, тогда же запускали посудомоечную и стиральную машины и прочую технику, потребляющую много энергии.
Дом остывал уже в течение дня. Повторно мы включали отопление примерно в 19—20 часов — на минималку, а с 23 часов — снова на максимум. У нас стоят розетки с датчиком температуры — они подают электричество, когда в доме становится холоднее +18 °C. Когда теплеет, они выключаются и электричество не расходуется.
Еще в отоплении помогают большие панорамные окна на восток. Восходящее солнце сильно нагревает самое теплоемкое помещение — гостиную площадью 36 м², прогреть которую тяжелее всего. Комфортная температура без внешних источников отопления держится примерно до обеда.
В общем, дом площадью 100—110 м² можно спокойно отапливать исходя из расчета 1 кВт мощности обогревателей на 10 м² жилой площади — это с большим запасом. Но только если сделано хорошее утепление и теплые полы.
Наши расходы на электричество в загородном доме
| Октябрь — апрель | Май — сентябрь | |
|---|---|---|
| Ночью | 8 часов × 8 кВт × 2,52 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 4838 Р | 8 часов × 2 кВт × 2,52 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 1210 Р |
| Днем | 4 часа × 5 кВт × 4,64 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 2784 Р | 4 часа × 1 кВт × 4,64 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 557 Р |
| Итого за месяц | 7622 Р | 1767 Р |
Ночью
8 часов × 8 кВт × 2,52 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 4838 Р
Днем
4 часа × 5 кВт × 4,64 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 2784 Р
Ночью
8 часов × 2 кВт × 2,52 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 1210 Р
Днем
4 часа × 1 кВт × 4,64 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 557 Р
В итоге за семь месяцев мы потратили на электричество 53 354 Р, за пять остальных — 8835 Р. В среднем за год получается 5182 Р ежемесячно:
(53 354 Р + 8835 Р) / 12 месяцев = 5182 Р/месяц
Откачка септика. У нас установлен трехсекционный септик на 3 м3. В нем копятся только твердые фракции, а вода после трех степеней очистки уходит в поле рассеивания.
Такой септик нужно регулярно откачивать. Мы делаем это примерно раз в три месяца. Одна откачка — 3250 Р, то есть в месяц получается 1083 Р. Можно откачивать дешевле: зимой 2021 я нашел местного золотаря из соседнего поселка, который берет за мой септик 1500 Р, теперь пользуюсь его услугами. Стоимость сильно зависит от того, как далеко ассенизатору надо к вам ехать.
Газовый баллон. У нас два газовых баллона по 27 литров — для газовой плиты и духовки. Нам очень нравится готовить именно на живом огне, к электрическим плитам мы никак не привыкнем. Это одна из причин, по которым мы не купили квартиру в новостройке: их газовыми плитами практически никогда не оборудуют.
Вентиляция спроектирована таким образом, что теплый воздух из кухни разгоняется по всему дому, — это резервная система отопления.
Заправка газового баллона стоит 576 Р, заправляем раз в три месяца. В доме всегда есть полный резервный баллон. Заправлять езжу сам, до газовой заправки 10 минут. Получается, в месяц газ обходится нам в 192 Р. В городе, кстати, магистральный газ при похожем расходе получается дешевле: 68 Р в месяц.
Налоги, дороги и охрана. Наш поселок охраняется, есть шлагбаум, будка охранника. Зимой, в снегопад, чистятся дороги. Раз в год я плачу в администрацию оргвзносы согласно площади участка.
Коллективные оргвзносы в администрацию — 8800 Р в год, или 733 Р в месяц.
Кроме того, есть налоги. В год:
- За дом — 65 Р.
- За участок — 1108 Р.
Всего в год получается 9973 Р: 8800 Р + 65 Р + 1108 Р. В месяц это 831 Р: 9973 Р / 12.
Постоянные расходы на дом до сдачи — 7288 Р в месяц
| Электричество | 5182 Р |
| Септик | 1083 Р |
| Налоги и админ. расходы | 831 Р |
| Газ | 192 Р |
Налоги и админ. расходы
831 Р
Как мы решили сдавать дом
Мы пришли к выводу, что дача из актива — недорогого расширения жилплощади — превратилась в чистый пассив. Мы почти в ней не жили, но ежемесячно платили больше 9 тысяч рублей за ее содержание: ведь помимо регулярных расходов возникали еще и нерегулярные. Поэтому решили ее сдавать.
Идея пришла перед очередными новогодними праздниками, когда мы поняли, что уже несколько лет не отмечали Новый год нигде, кроме как в доме. И для пробы сдали его на новогодние каникулы. До этого мы пускали в дом только знакомых и сами никогда арендаторов не искали.
Затем мы стали сдавать дом не только на праздники, но и на летний сезон, а потом и посуточно — но с ограничением: от семи дней. Мы смогли выдохнуть, съездили в отпуск, оставив свою драгоценную недвижимость, а выходные стали проводить не «на участке», а в гостях у друзей. Дом был под присмотром — пусть и арендаторов, но это лучше, чем вообще без присмотра.
Со временем я обнаружил странную вещь: при длительной аренде — до нескольких месяцев — дом убивали гораздо сильнее, чем при посуточной. Наши знакомые, которым мы сдавали дом на сезон, умудрились разбить часть посуды, потерять инструмент, порвать пару простыней. Это мелочи, но незнакомые арендаторы всегда возвращали дом в идеальном состоянии. Этот неочевидный факт тоже подтолкнул нас к посуточной аренде вместо долгосрочной.
На что мы потратились перед тем, как сдавать дом
Марафет для гостей. Он понадобился, чтобы дом выглядел красиво. Есть моменты, которые для себя можешь и не делать, но перед гостями стыдно. Например, мы подкрасили облупившиеся уголки на потолке, купили новое постельное белье, посуду, шашлычные принадлежности и елку для создания загородного настроения. Это были разовые расходы.
Много посуды брать не стали, поскольку чаще всего в загородный дом приезжают на шашлыки. Купили два набора шампуров и два набора решеток для жарки мяса и рыбы, а также стандартный набор кастрюль для готовки.
Страховка. Также я сделал страховку. В «Альфа-страховании» мне отказали: как я понял из беседы с агентом, они нашли мое объявление о сдаче дома на Airbnb, а объекты, которые сдаются в аренду, они не страхуют. Тогда я обратился в «Ресо». Там предложили покрытие рисков в 3 млн рублей без выезда и осмотра, нужно было просто прислать фотографии — меня это устроило.
На большую сумму страховать дом не было смысла: если ущерб больше 3 млн рублей, в любом случае нужно вызывать оценщика. Страховая заплатит столько, во сколько он оценит ущерб.
Я зашел с тыла и сразу обратился к оценщику за консультацией: он как раз жил через два дома от меня. Оценщик сказал, что, пока дом не оформлен как жилой, никто и никогда не оценит его больше чем в 3 млн. Это и был наш вариант.
Я застраховал конструкцию дома — в первую очередь от пожара, а также от полного уничтожения — и внутреннюю отделку. Еще есть покрытие в 500 000 Р от кражи и грабежа. Но на это я обращал внимание в последнюю очередь, поскольку в доме кроме постельного белья, столов и стульев брать нечего. Встроенную технику красть как-то странно.
Страховка обошлась мне в 22 500 Р за год, или 1875 Р в месяц.
Как я сдавал дом
Вот какими площадками я пользовался для размещения объявлений.
«Авито». Изначально я решил разместить объявление о сдаче на «Авито». Мы встретились со знакомым фотографом, с помощью дрона сделали красивые снимки дома.
Я создал объявление, указал в нем размеры, количество спальных мест, а также приложил фотографии спальни, санузла, гостиной — и опубликовал его. Но сайт отказался размещать объявление. Оказалось, что нужно сфотографировать дом с ID — уникальным номером, который получает каждое зарегистрированное на «Авито» объявление. Фото с таким идентификатором на фоне сдаваемого объекта нужны, чтобы отсечь мошенников и фейковые объявления.
Пришлось ехать в дом еще раз и делать ужасные фотографии на обычный смартфон, чтобы разбавить ими красивые снимки профессионального фотографа.
Объявление пользовалось популярностью: несколько сотен человек сохранили его в избранное, один или два раза в неделю мне писали с просьбой о просмотре. Я срывался с места, ехал из центра города в область, показывал дом, а мне говорили: «Ага, спасибо. А что, бани у вас нет?» Или: «Точно нельзя с животными?» Или: «А можно на полдня снять? Нам на целый не нужно». И дальше люди пропадали.
Чтобы отсеять огромное количество пустых звонков, я дополнил объявление:
- Залог — 10 000 Р.
- Минимальный срок аренды — 7 дней.
- «Это отличный вариант для семейного отдыха». А не для попоек в выходные — но это я уже дописывать не стал.
Счетчик «Избранного» продолжал расти, но ни одного бронирования так и не было. Вишенкой на торте стал сам сервис, который попросил платить за неэффективное объявление 100 Р в месяц.
Я снял объявление и с «Авито» больше не работал.
Сарафанное радио. Первыми арендаторами стали знакомые знакомых. Тогда у нас еще не было идеи зарабатывать на сдаче в коммерческих масштабах. Ребята сами искали загородный дом, и это была их инициатива. За проживание в сентябре 2018 года они заплатили 40 000 Р. Залог с них я не взял.
Потом я сдал дом на семь дней новогодних праздников за 100 000 Р, а за майские праздники в 2019 году — первые и вторые — удалось выручить почти 90 000 Р. Но искать среди друзей и публиковать объявления во «Вконтакте» утомительно и не очень эффективно.
Одна семья сняла дом с мая по июль 2019 года за 45 000 Р в месяц. Но потом они уехали в другую страну, и найти новых арендаторов, чтобы сдать надолго и забыть, я не смог. А было лето, разгар сезона.
Чтобы не терять время, в августе я пошел на Airbnb и «Букинг».
«Букинг». С этим сервисом у меня тоже ничего не вышло. Возможно, я был недостаточно настойчив, хотя обвинять в недостаточной настойчивости отца троих детей по меньшей мере смело.
Обязательное правило для публикации объявления на «Букинге» — почтовый адрес, на который сервис отправляет специальный код. Потом этот код нужно ввести для активации объявления. В тот момент почтового адреса у нашего дома еще не было. На этом наша работа с «Букингом» закончилась, так и не начавшись.
Это еще один пример того, что даже «Букинг» не замечает огромного рынка аренды загородного жилья. Сервис чем-то напомнил мне госуслуги: нагромождено много всего, неудобно, а поддержка работает плохо — вернее, совсем не работает.
Но, возможно, если бы не было других каналов, я разобрался бы и в работе «Букинга».
Airbnb. На этот сервис я как хозяин недвижимости пришел в 2019 году. Сначала мне не верилось, что с ним что-то получится, но потом я вспомнил, что мы сами во время путешествий снимали апартаменты через Airbnb — в Тель-Авиве, на Тенерифе и на Крите. Это было жилье не в центре, но дешевле гостиниц в 2—3 раза. И я решил попробовать.
В итоге через Airbnb я сразу сдал дом на август и сентябрь — за те же 45 000 Р в месяц, что и предыдущим арендаторам. Только на всю процедуру у меня ушло полтора часа против нескольких недель поиска по знакомым.
Как все устроено в сервисе Airbnb для владельцев недвижимости
Для регистрации нужно только верифицировать почту. Документы на недвижимость сервис не спрашивал, но пару раз просили арендаторы. Первые заявки посыпались уже через час.
Поскольку раньше я уже снимал жилье через Airbnb, у меня оказался один профиль и для арендатора, и для хозяина недвижимости. Это неудобно. Я в них постоянно путался, поэтому поставил себе приложение на смартфон. В нем четыре кнопки из пяти в меню относятся именно к сдаче, а не к поиску жилья.
Когда приходит бронь, у меня на телефоне всплывает уведомление и я несколько минут переписываюсь с арендаторами в чате. У меня есть две ачивки: «Отвечает в течение часа» и «100% ответов».
Сервис берет 4% от денег, которые приходят на банковский счет, и настойчиво предлагает включить скидки за длительное бронирование или понизить цену. Видно, что для Airbnb важнее большая заполняемость объекта, нежели хорошая для хозяина цена. Тут он ориентирован скорее на арендаторов.
Если мы с арендаторами договорились, они подтверждают бронь и оплачивают ее. Деньги уходят в Airbnb, а мне они поступают в течение 1—2 дней после заселения. То есть может быть так, что арендатор заплатил за новогодние праздники в сентябре, а я увижу эти деньги только 13—14 января. Все это время деньги находятся у Airbnb. Поначалу я сдавал в долларах, и первое время были очень интересные скачки курса при выплатах — в обе стороны. Потом я стал сдавать в рублях.
Я думал, что не смогу конкурировать с турбазами, но это оказалось и не нужно. Понадобилось только выставить стоимость 1500 Р в сутки и указать, что минимальный срок аренды — 30 дней. Для друзей это было уже дорого, а на коммерческом рынке оказалось еще дешево. Хорошие фотографии дома тоже сделали свое дело.
На турбазы же люди ехали, как правило, на выходные и с алкоголем. Это был не наш контингент: дом мы строили все-таки для себя и очень за него боялись.
Что мне очень понравилось у Airbnb. Сначала человек открывает бронирование, то есть подает заявку на него. Я должен подтвердить, что даты свободны и никакие другие гости в это время не приедут. Только после этого гость начинает задавать вопросы об объекте. Никто ни разу не приехал «посмотреть». Так очень удобно понимать, интересует человека бронирование или он просто проходил мимо, как на «Авито».
Платить за публикацию объявления, как на «Авито», не нужно. Airbnb сначала показывает живые деньги, а уже потом просит с них комиссию. Реклама на сервисе тоже бесплатная — кроме как с помощью системы рейтинга и рекомендаций продвинуться там нельзя. На «Авито» иначе: заплатил — и тебя все видят, не заплатил — не видит никто.
Как проходит заселение
За день до заезда я списываюсь с гостями в «Телеграме» или «Вотсапе»: присылаю подробную карту проезда и договариваюсь, во сколько им удобно заселиться. В назначенный день еду туда сам за 1—2 часа, везу с собой электрическую чудо-швабру «с турбонаддувом», как мы ее называем, для влажной уборки. Также набираю расходники из бытовой химии: таблетки и соль для посудомойки, стиральный порошок, ополаскиватели, маленькие гели для душа и прочие подобные вещи.
Полотенца и постельное белье мы обычно стираем на месте, поэтому, как правило, их с собой не вожу — нужно только погладить. Но бывает, что между выселением и заселением один день, а надо перестирать семь комплектов постельного белья, — тогда, конечно, беру из дома запасные.
За час до прибытия пишу контрольное сообщение, чтобы вовремя выйти из дома. Ситуаций, когда гости опоздали, а я их ждал, не было ни разу. Зато пару раз опоздал я сам.
У меня свободный график, поэтому есть возможность совмещать посуточную аренду с основной работой. Но даже при свободном графике бывает, что я не могу отдать ключи, — тогда подстраховывает супруга, которая сейчас в декрете.
Заселение в среднем занимает час-полтора, выезд — 10 минут. Арендаторы чаще всего заезжают со своими продуктами. Но даже если приехать без них, с голоду у нас не умрешь: поскольку иногда мы живем там сами, в доме всегда есть питьевая вода, стратегический запас круп, макарон, сахара, муки, соусов. Молоко и мясо мы заранее не закупаем — портится, но выпить кофе или чаю наши гости могут всегда. Возможно, если бы это был дом только для аренды, список вещей, которые в нем есть постоянно, сильно сократился бы.
Иногда гости просят что-то привезти, но об этом пишут заранее. Например, проектор, тостер, настольные игры, детскую кроватку. Летом популярностью пользуются кресла-мешки и батут, гамаки на улице и качели, мячи для игр на свежем воздухе, спирали от комаров, москитные сетки и т. п.
Уборка
Мы стираем и гладим белье после арендаторов прямо в доме, когда живем там сами. Обычно это делает жена.
Когда срок проживания гостей заканчивается, я тоже договариваюсь об удобном времени, приезжаю и забираю ключи. Специально слежу, чтобы в один день не было заезда и выезда, поэтому все, как правило, проходит спокойно.
Из подтвержденных бронирований за год с небольшим у меня не было ни одной отмены. Первая случилась весной 2021. Вся публика адекватная и соблюдает правила дома: не курить, не заселяться в большем количестве, чем число спальных мест, и прочее. Все делают после себя уборку, хотя не должны. С соседями тоже не было проблем: мы боялись, что арендаторы станут шуметь.
Арендаторы у меня понимающие. Однажды у нас прямо перед заездом сломался кран в ванной, а отменять бронь было уже неудобно: у людей тоже планы. Я написал об этом арендатору, а он сказал, что ничего страшного. Тем более что второй кран был на кухне и работал душ.
Мы стали в авральном режиме искать сантехника, который был готов ехать за город. Он приехал через два дня и починил кран. За неудобства половину арендной платы за эти два дня мы вернули гостям — они были приятно удивлены.
Договор
Я стараюсь подписывать договор аренды с каждым арендатором, но иногда забываю. Благодаря системе рекомендаций стороны еще на этапе бронирования могут посмотреть отзывы и сразу решить, подходят они друг другу или нет. Отказываю я примерно в 30% случаев. Так, всегда отказываю тем, у кого вообще нет отзывов. Также читаю, что в отзывах пишут. Если хозяева остались недовольны гостями, потому что те непунктуальны, для меня это не имеет значения. А вот если пишут, что гости разбили унитаз, — таким отказываю.
У меня ни разу не было разборок по поводу испорченного имущества или еще какого-либо недопонимания с арендаторами. Пока мне невероятно везет, потому что страшные истории я слышу регулярно. Например, у одних знакомых на петергофском направлении арендаторы случайно сожгли дом. Именно из-за таких историй я и приобретаю страховку.
Доходы до пандемии и после: как пассив стал активом
За 2019 год мне удалось выручить за аренду 370 000 Р, из них чуть больше половины — через Airbnb. Тогда же мы оформили супругу самозанятой, чтобы платить налог 4%.
За вычетом 4% налога на руках осталось 355 200 Р.
Доходы от сдачи дома за 2019 год — 370 000 Р
| Май | 90 000 Р |
| Июнь | 45 000 Р |
| Июль | 45 000 Р |
| Август | 45 000 Р |
| Сентябрь | 45 000 Р |
| Октябрь | — |
| Ноябрь | — |
| Декабрь | 100 000 Р |
Когда я стал сдавать дом, к моим постоянным расходам на него прибавилась страховка. Теперь я ежемесячно трачу на дом 9163 Р, в год — 109 956 Р. Разовые расходы тоже есть, за 2019 год они составили 17 492 Р. Сюда входит реклама дома на «Авито», светильник, проектор, кресло и еще некоторые вещи.
Получается, за весь 2019 год мы выручили чистыми:
355 200 Р − 109 956 Р − 17 492 Р = 227 752 Р
Это 18 979 Р в месяц. Не самый прибыльный бизнес, но и не чистый минус. Кто же знал, что начнется в следующем, 2020 году.
Что стало с арендой в 2020 году
Январь, февраль и март были абсолютно мертвыми месяцами, но на 23 Февраля и 8 Марта дом снимали по одной неделе. В праздники я решился поднять цену — и дом уходил уже не по 1500 Р, а по 3000 Р в день.
В конце марта мы изолировались в доме сами. Но ненадолго, так как доходы на основном месте работы резко просели: нам было что есть, а вот платить ипотеку стало уже нечем. Я писал об этом в своем дневнике трат.
Я решил поднять цену до 5000 Р в день, и неожиданно дом забронировали. Мы отдали ключи и вернулись в квартиру. Дальше бронирования посыпались как из рога изобилия. В день было по пять запросов, причем на все лето, — оставалось только выбирать. За первую неделю апреля дом у меня был продан вплоть до середины октября. Думаю, если бы я поставил в тот момент цену 7000 Р, дом все равно бы бронировали.
Сыграли роль два фактора: паника — неизвестно было, как долго продлится изоляция, — и отсутствие объектов на рынке. Люди писали мне, что свободных загородных домов с апреля по август не было. И о стоимости речь уже не шла.
Когда закрыли границы, все быстро поняли, что летний отпуск накрывается. Но деньги на него были отложены, и их нужно было потратить. И тут очень кстати пришлись загородные объекты, в том числе мой дом. Изолироваться с детьми на отгороженном от посторонних участке намного приятнее, чем в городской квартире. Тем более летом, в Санкт-Петербурге и когда до города полчаса.
Если говорить про суммы, то за 2020 год мы заработали 731 869 Р. После уплаты 4% налога останется 702 594 Р.
Расходы на содержание изменились мало — те же 109 956 Р.
Разовые расходы выросли до 87 291 Р: мы делали межевание, чтобы в будущем было легче продать дом, вызывали кадастрового инженера, закупались комплектами постельного белья и снова чинили сантехнику. Не все из этих расходов относятся напрямую к аренде, но я учитываю по максимуму, так как при отсутствии дома их бы не было — а я считаю вообще все, что потратили на дом.
Итого на руки за 2020 год мы получили 505 347 Р: 702 594 Р − 109 956 Р − 87 291 Р. Это 42 112 Р в месяц — рост в два раза по сравнению с 2019 годом.
Как быстро окупится дом
Коронавирус не будет длиться вечно. Рынок уже остывает, хотя дом по 5000 Р в сутки все еще снимают: бронирования были и в феврале 2021 года.
В случае нового локдауна рынок снова взлетит, причем даже сильнее, чем в прошлом году. Владельцы загородной недвижимости теперь понимают, что делать в ситуации ажиотажного спроса: повышать цену. А емкость рынка ничтожно мала по сравнению с количеством желающих выехать летом за город. Тем более если выехать больше некуда.
Если локдауна не будет, цены постепенно вернутся к прошлогодним — 3000 Р в сутки.
Я решил однозначно: вдолгую сдавать больше не буду, только посуточно. Проще сдать два раза на семь дней — и выручить те же деньги, что и за целый месяц. А еще две недели пожить за городом самому.
Если говорить про годовую окупаемость дома, то у меня только приблизительные числа. Объясню почему:
- Я считаю только денежный поток — так называемый вал. И не категоризирую его внутри одного объекта. У меня нет отдельных расходов на документы, обслуживание и содержание.
- Если разделить общий денежный поток на грязную прибыль, можно получить достаточно точную картину.
Итоговое значение денежного потока по расходам на дом, включая, например, проценты по кредиту, у меня есть — 3 843 089 Р. То есть 1 м² загородного жилья под ключ обошелся мне в 36 600 Р: 3 843 089 Р / 105 м².
Но в этой сумме уже учтена, например, вся коммуналка, поскольку сама постройка дома обошлась нам в 3,3 млн. А мы уже вычитали коммунальные платежи при расчете чистой прибыли от сдачи дома. Поэтому есть два способа подсчета окупаемости дома в процентах годовых.
Первый способ — вычесть из стоимости дома коммуналку за пять лет. Способ не очень корректен, потому что расходы плавали, а один год мы вообще не топили дом зимой.
«Грязная» коммуналка за пять лет:
109 956 Р × 5 = 549 780 Р
Вычитаем ее из стоимости дома:
3 843 089 Р − 549 780 Р = 3 293 309 Р
Считаем окупаемость:
505 347 Р / 3 293 309 Р = 15% годовых
Второй способ — разделить прибыль от аренды до налогов на «грязную» стоимость дома вместе с коммуналкой. Это более точно отразит картину, потому что данных учитывается больше:
731 869 Р / 3 843 089 Р = 19% годовых
Если считать с налогами:
702 594 Р / 3 843 089 Р = 18% годовых
Можно еще вычесть из стоимости дома стоимость аренды квартиры, которую нам пришлось бы снимать, не будь у нас своего жилья, или прибавить расходы на бензин, которые выросли, когда мы переехали за город. Способов много, но выглядят они избыточно и не по делу, поэтому приводить их здесь я не буду. Именно выкладки выше кажутся мне наиболее близкими к истине.
Если мы проживем в условиях пандемии пять лет, дом окупится только за счет аренды.
Резюмирую: необязательно много зарабатывать на сдаче, стремясь к большим входящим суммам. Можно зайти с другой стороны — снизить порог входа: в формуле «Доход от аренды / Стоимость жилья» не увеличивать числитель, а уменьшать знаменатель. То есть не покупать дорогие квартиры под сдачу, а искать более бюджетные варианты, например частный дом.
Как заработать на загородной недвижимости
- Найдите «свою» площадку, через которую будете сдавать. Возможно, объявления во «Вконтакте» или в «Инстаграме» тоже отлично работают, просто я не пробовал.
- Старайтесь заполучить постоянных клиентов. Именно благодаря людям, с которыми я познакомился в 2020 году, у меня зимой уже есть забронированные даты на лето 2021 года. Еще год назад такое невозможно было представить.
- Лучше платить налоги, чтобы не было проблем с соседями и проверяющими органами. Да и вообще лучше платить налоги.
- Застрахуйте все, что можно застраховать, чтобы спать спокойно.
- Просчитайте финансовую модель: иногда бюджетные загородные дома дают больше процентов годовых, чем дорогие квартиры.
- Позаботьтесь об отоплении на этапе строительства. Грамотно устроенная вентиляция и большие панорамные окна помогут сэкономить на коммуналке. И лучше не строить дом на неровном участке, если только дизайнерские изыски не победили в вашей голове здравый смысл и вы не хотите вложить в фундамент полторы стоимости дома.
Доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества не подпадают по налог на профессиональный доход. Однако для жилой недвижимости сделано исключение.
Отмечу, что сдача квартир в аренду входит в список самых популярных у самозанятых видов деятельности. И действительно, НПД является наиболее оптимальным режимом для арендодателей. Ведь налог по доходам от физлиц составляет всего 4 %, что меньше чем НДФЛ и налог по УСН.
Жилая недвижимость
Ранее я приводил расчеты на 2021 год применительно к пенсионерам, сдающим квартиру.
Какой налог пенсионеру выгоднее платить при сдаче квартиры: выбираем между НДФЛ, УСН, НПД
Из них следует, что выгоднее всего при сдаче квартиры применять НПД, то есть быть самозанятым.
Сдавать в аренду (наем) можно не только квартиру, но и дом или комнату. Все эти объекты подходят под определение жилой недвижимости.
Работа по трудовому договору не будет помехой на пути регистрации самозанятости по сдаче в аренду жилья.
Сдавать в аренду можно как собственное жилье, так и арендованное. Субаренда также будет облагаться НПД, пояснял ранее Минфин в письме от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.
Еще часто возникает вопрос — надо ли платить налог с суммы, которую квартиранты отдают хозяину квартиры за коммуналку.
На этот счет в письме Минфина от 29.05.2019 № 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@, сообщается, что если размер платы за коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, за электроэнергию и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученное от арендатора возмещение коммуналки не будет облагаться НПД.
Заниматься таким пассивным бизнесом в качестве самозанятого могут, в том числе и госслужащие. Кстати, в прошлом году в Думу был внесен законопроект № 1036054-7, который давал аналогичное право лицам, замещающим госдолжности. По задумке автора проекта, право на НПД по аренде должны были получить министры, депутаты, члены Совета Федерации. Но в итоге проект был отправлен в архив, а крупные чиновники и депутаты так и не получили возможности сдавать свои квартиры в рамках НПД.
Нежилая недвижимость
Запрет на сдачу в аренду нежилой недвижимости прямо прописан в Федеральном законе № 422-ФЗ от 27.11.2018.
Об этом запрете также, в частности, сообщает Минфин в письме № 03-11-11/102607 от 27.12.2019.
Однако периодически звучат призывы переписать закон и дать людям право сдавать в аренду любую недвижимость и платить с этих доходов НПД.
Но Минфин пока непреклонен и отвечает, что таких планов у властей нет.
Специальный налоговый режим НПД является исключением из общеустановленного порядка исчисления и уплаты налогов. Предоставление возможности применения НПД в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) нежилых помещений, может привести к росту числа налогоплательщиков, перешедших на НПД, и, соответственно, к потерям доходов бюджетной системы РФ за счет НДФЛ.
Об этом Минфин сообщает в письме № 03-11-11/104183 от 30.11.2020.
Апартаменты
Недавно Минфин выпустил письмо № 03-11-11/106478 от 07.12.2020, в котором разъяснил, что в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) апартаментов, специальный налоговый режим НПД не применяется.
Дело в том, что по номам Жилищного кодекса апартаменты — это нежилое помещение.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
На основании пункта 1 статьи 16 ЖК к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в пунктах 2 — 4 данной статьи ЖК. Апартаменты к жилым помещениям не относятся.
Между тем в ближайшем будущем ситуация с апартаментами может изменится. Совет Федерации готовит соответствующие поправки в ЖК.
Апартаменты будут признаны жилым помещением, граждане получат право регистрироваться в них.
Соответственно, если апартаменты будут считаться жилым помещением, их владельцы-арендодатели получат право быть самозанятыми и платить НПД по ставке 4 % по доходам от сдачи такой недвижимости (если арендаторы — физлица).
Разработкой изменений в Жилищный кодекс, направленных на установление правового статуса многофункциональных зданий и апартаментов, занимается рабочая группа, созданная при комитете Совфеда по федеративному устройству и региональной политике, в состав которой входят сенаторы, представители Минстроя и экспертного сообщества.
Правовые аспекты сдачи жилой недвижимости в аренду
22.07.2019
Для тех, кто когда-либо сталкивался с арендой недвижимости для собственного проживания или сам сдавал квартиру внаём, вставал и вопрос законности процедуры. Как правильно совершить сделку? Как разобраться в разнообразных хитросплетениях статей, пунктов, сводов правил и указаний? О том, что обязан знать арендатор и владелец жилплощади, смотрите в видеоконсультации адвоката нашего правового центра Александра Спиричева
Прежде всего, если вы первый раз сдаете жильё внаём, имеет смысл восполнить багаж знаний по предпринимательскому праву. Необходимость в оформлении договора найма, правила составления отчётной налоговой документации. Будет ли это сдача недвижимости для вас единичной или всё-таки вы намерены вести полноценную предпринимательскую деятельность — сдавать несколько объектов и зарабатывать на этом деньги, решать вам.
«Люди, собираясь сдавать жилплощадь в аренду, думают, что будут легко зарабатывать деньги и не иметь проблем, однако риски достаточно большие, особенно если есть пробелы в знаниях, касающихся юридической стороны этого вопроса», — рассказывает адвокат Александр Спиричев.
Несмотря на, казалось бы, прозрачность и кажущуюся простоту сделки найма, не стоит забывать, что договор аренды жилплощади должен быть оформлен соответствующим образом. Терять этот документ не стоит. Впоследствии при возможных спорах или если у налоговой возникнут вопросы к вашей деятельности, договор будет являться основным документом, который может защитить ваши интересы в суде. Также имеет смысл составлять опись арендуемого имущества, которое находится на территории жилплощади. Заверять договор следует у нотариуса, для того чтобы в случае спорной ситуации минимизировать негативные последствия.
«Во-первых, основной камень преткновения — это налог. Надо понимать, что в зависимости от статуса вас как лица процент налога тоже будет разниться. Физическое лицо, которое сдаёт внаём жильё, должно уплачивать шесть процентов налога со своего дохода. Если вы зарегистрированы как предприниматель — то, соответственно, тринадцать процентов», — говорит адвокат Александр Спиричев.
Независимо от статуса арендатора за неисполнение элементарных обязанностей по уплате налогов за предпринимательскую деятельность предусмотрены немаленькие штрафы и санкции в отношении уклоняющегося лица. Если объектов жилья несколько или подготовка отчётной документации по бухгалтерии вызывает много вопросов, специалисты по налогообложению рекомендуют пользоваться услугами бухгалтеров и специальными электронными сервисами.
«Для самозанятых процент отчислений сейчас составляет четыре процента. Будьте внимательны! Налогообложение в нашей стране имеет уведомительный порядок. Исходя из этого, важно не упустить из внимания сроки подачи налоговых деклараций. В случае нарушения сроков подачи декларации и выплат в соответствии с законодательством предусмотрено начисление пени в размере пяти процентов от суммы задолженности налогового отчисления. В случае подачи неверных данных штраф может возрасти до двадцати–сорока процентов», — говорит адвокат Александр Спиричев.
Налогообложение — это только малая часть того, что необходимо учитывать при сдаче жилой площади внаём. Сдавая квартиру, вы можете столкнуться с иными трудностями.
«Если жилая площадь сдаётся на срок более одиннадцати месяцев, появляется необходимость уведомить Росреестр. Об этом многие забывают, сдавая на длительный срок жильё. Более того, если на вашей жилплощади проживает гражданин или группа граждан более трёх месяцев, вам необходимо зарегистрировать всех лиц по месту пребывания», — говорит адвокат Александр Спиричев.
Вывод напрашивается сам собой. Если вы никогда не сталкивались с арендными сделками по недвижимости, имеет смысл более детально изучить этот вопрос. Наилучшим решением будет обращение к специалисту в этой области, который подробно проконсультирует вас.
Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами. Если соседи пожалуются в налоговую инспекцию, то последует проверка, и арендодателя уличат в уклонении от налогов. Его заставят уплатить НДФЛ за всё время аренды и ещё наложат штраф. Платить придется примерно 20 % от всего дохода.
Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.
- Что нужно предусмотреть заранее
- Как правильно оформить договор с жильцами
- Как зарегистрировать договор
- Что делать, если квартира в ипотеке
- Что делать, если жильцы не хотят выезжать
- Стоит ли оформлять регистрацию жильцам
- Как уплачивать налоги
- Как выгоднее сдавать квартиру
- Что будет, если сдавать квартиру нелегально
Что нужно предусмотреть заранее
Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.
Договоритесь с другими владельцами жилья
Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.
Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.
Заключите с жильцами договор
Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.
Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.
При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.
Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.
Как правильно оформить договор с жильцами
Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.
Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.
Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.
Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.
Кто будет проживать
В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.
Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.
Срок действия
В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:
- Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года
Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.
- Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года
Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.
Условия оплаты
В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.
Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.
Штрафы за просрочку платежей
Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.
Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.
Условия оплаты ЖКУ
В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.
Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.
Предмет договора
Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.
Обеспечительный платеж
Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.
Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.
Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.
Условия одностороннего расторжения
Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.
Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.
Акт приема-передачи
Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.
В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:
- Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
- Количество мебели и техники (укажите их состояние).
- Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.
Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.
Дополнительные условия
Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.
Как зарегистрировать договор
Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.
Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.
Что делать, если квартира в ипотеке
Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.
Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:
- Согласовать планы с банком через менеджера.
- Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.
Что делать, если жильцы не хотят выезжать
Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.
Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.
Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.
Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.
Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.
Стоит ли оформлять регистрацию жильцам
Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:
- Сделать жильцам временную регистрацию.
- Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.
В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.
Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.
Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.
Как уплачивать налоги
Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.
Физические лица
Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.
Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.
Самозанятые
Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.
Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.
Индивидуальный предприниматель
Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.
Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.
Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.
Обычно ставки такие:
- ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
- ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
- ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.
ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.
Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.
Попробовать бесплатно
Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.
Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ.
Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.
Как выгоднее сдавать квартиру
Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.
Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».
Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.
Что будет, если сдавать квартиру нелегально
Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.
Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.
Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.
Лучше сдавать квартиру легально.
Снимать квартиру в Москве непросто: среди бед, на которые жалуются арендаторы, — завышенные цены, устаревший ремонт и, конечно же, проблемные хозяева, которые хранят в квартире ненужные вещи, неожиданно приходят с инспекцией жилья и вообще всячески досаждают съемщикам. Но теперь хотя бы с последней проблемой, кажется, получится справиться. В Москве появляется все больше арендных домов, квартиры в которых жильцы снимают не у хозяина, а у компании. Фиксированная цена, стандартные правила для всех съемщиков, условия, четко прописанные в договоре, — плюсы арендных домов, а бонусом идет обслуживание практически как в гостинице: не нужно беспокоиться об уборке и мелком ремонте. Но действительно ли арендные дома однозначно хороши? Рассказываем, как устроена жизнь в них и что говорят сами арендаторы.
Если про коливинги часто шутят, что это придуманные миллениалами коммуналки, то арендные дома по той же логике можно сравнить с доходными. Москвичи снимали квартиры не у хозяина, а у компании еще в конце XIX века. Хотя покупали землю и строили на ней дома для сдачи в аренду обычно зажиточные горожане, но за арендный бизнес брались и общества, то есть юрлица того времени. Например, Первое российское страховое общество управляло доходным домом на Лубянке, Российское общество застрахования капиталов и доходов — домом в Милютинском переулке, страховое общество «Якорь» — домами на Петровке и Большой Лубянке, а самый богато украшенный и известный — доходный дом страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре. Свою функцию доходные дома выполняли до прихода советской власти, а потом превратились в обычное жилье. В 2002 году мэрия Москвы попыталась возродить доходные дома, в городе даже появился одноименный жилой комплекс, где все квартиры должны были сдаваться в аренду, а вырученные средства — идти в столичную казну. Но ничего не вышло.
Доходные дома — уже под названием арендных — вернулись в Москву только в 2017 году. Тогда компания-застройщик Millhouse вывела на рынок свой первый арендный дом в жилом комплексе «Сколково Парк». Жилье было рассчитано на обеспеченного съемщика — дизайнерский ремонт, встроенная техника, цена выше рыночной, и даже квартиры называются резиденциями. Тем не менее спрос оказался высоким, и через год арендным стал еще один корпус в жилом комплексе. Сейчас Millhouse сдает 66 квартир в двух зданиях, где есть двухкомнатные квартиры площадью от 81 квадратного метра и трехкомнатные — от 134 квадратных метров. В зависимости от площади, мебели и высоты этажа цены меняются: на последних этажах, где высота потолков достигает четырех метров, или на первых с выходами в собственные палисадники аренда будет дороже. Самая бюджетная квартира обойдется в 150 тысяч рублей, самая дорогая — в 290 тысяч.
Директор по маркетингу управления недвижимости Millhouse Станислав Лобанов объясняет, что важный плюс арендного жилья — возможность снимать его у понятной и проверенной компании-застройщика, а не у хозяина, который «выселит вас через месяц, потому что сын решил жениться и съехать от родителей». Все переводы — безналичные, а арендаторам помогает целый отдел, его сотрудники подберут подходящий вариант и решат бытовые вопросы. Договор с компанией нужно заключить минимум на 11 месяцев, на все время проживания можно оформить временную регистрацию.
Марина Орлова, сотрудница, Millhouse, стала одной из первых резиденток арендного дома в «Сколково Парке». Марина рассказывает, что раньше жила в собственном доме на Новой Риге, но пробки и плохая работа управляющей компании вынудили ее искать другое жилье. Еще одной причиной переезда стало желание протестировать локацию и жилой комплекс, чтобы принять решение о покупке. «Я для себя на каком-то этапе решила, что не хочу покупать недвижимость, пока там не поживу. А то случится, как с моей загородной недвижимостью: прекрасный дом, прекрасный ремонт, а управляющая компания такая, что жить там совсем не хочется. Дороги почищены плохо, охрана ужасная, — говорит Орлова. — В арендное жилье я переехала для того, чтобы понять, стоит ли мне покупать здесь недвижимость или нет. Пока я живу здесь, я смотрю, что на сайте бывает в продаже. Такой опыт обойдется дешевле, чем если бы я сразу купила жилье за 30 миллионов рублей, а потом поняла, что мне не она подходит». За квартиру и коммунальные услуги Марина платит порядка 200 тысяч рублей, еще 10 тысяч отдает за машиноместо.
Еще одно важное отличие проживания в арендном доме от того, что предлагают лендлорды-частники, — обслуживание практически как в отеле. Арендаторам необязательно беспокоиться об уборке и ремонте — обо всем этом можно написать в приложении или чате, и компания пришлет мастера или клинера. «Когда у меня дома что-то не работает, я звоню в управляющую компанию и прошу проверить и починить. В течение 30 минут ко мне приходят любые мастера. Мне не надо искать „мужа на час“, а еще наши мастера знают, где какие счетчики и стояки», — рассказывает жительница арендного дома Марина.
Важный плюс арендного жилья — возможность снимать его у понятной и проверенной компании-застройщика, а не у хозяина, который «выселит вас через месяц, потому что сын решил жениться и съехать от родителей»
«Сколково-Парк» считается семейным жилым комплексом: здесь нет маленьких однокомнатных квартир, рядом находится несколько школ и детских садов, как государственных, так и частных. Поэтому съемщикам с детьми в арендных домах рады, а вот животные хоть и не попали под запрет, заплатить за их проживание придется дороже. Страховой депозит, который списывают с арендатора перед въездом, увеличивается с одного месяца до двух.
Перед тем как жильцы заселяются в квартиру, в ней проводят генеральную уборку и при необходимости косметический ремонт. О серьезных перепланировках в арендном доме не может быть и речи — оставить жилье нужно в том же виде, в каком оно было принято. За порчу мебели и интерьера придется заплатить неустойку, это все прописано в договоре. В Millhouse обещают, что повесить картину никто не запрещает, но потом придется возместить стоимость покраски стены. Марина Орлова говорит, что в квартире поменяла уже много всего, так как не рассматривает жилье как временное: «Я живу тут на полную катушку. Я не думаю, что будет, когда я буду съезжать».
В ноябре 2021 года москвичка Елена Галеева решила впервые снимать жилье — в ее квартире начался ремонт, и понадобилось переехать куда-то на время. Но, как оказалось, найти подходящий вариант для семьи было непросто. «У нас маленький ребенок, и нас часто не хотели селить в квартиры с хорошим ремонтом. Говорили: „Ой, у нас такой паркет!“ А то жилье, где хозяева соглашались, нам самим не нравилось. Наверное, поселиться с крокодилом проще, чем с ребенком младше года», — возмущается Елена. Выходом из ситуации оказалась возможность снять жилье в арендном доме — семья выбрала 100-метровую квартиру в жилом комплексе «Матч Пойнт» недалеко от Кутузовского проспекта за 170 тысяч рублей. Еще 10 тысяч жильцы доплачивают за два машиноместа. У частных арендодателей аналогичного жилья «без нюансов» за те же деньги Елена не находила. Кроме того, в арендном доме отсутствует «фактор некомфортного арендодателя».
Из плюсов жизни в «Матч Пойнт» Елена отмечает безопасность, чистоту и тишину — сотрудники управляющей компании сами следят за соблюдением порядка: если кто-то из жильцов шумит в неположенное время, соседям не приходится самим идти и разбираться. Также работники ресепшена всегда готовы принять доставку. Но у арендного дома есть и минусы. «Дом, откровенно говоря, средненький. По вентиляции, по качеству подземного паркинга — там просто периодически льет дождь. Часто срабатывает пожарная сигнализация, несколько раз такое было даже ночью», — отмечает недостатки жилья Елена Галеева.
Корпус в жилом комплексе «Матч Пойнт» — один из шести московских арендных домов компании «Дом.рф». Также в ее пакете предложений апартаменты в жилом комплексе «Символ» у метро «Римская», в «Парке легенд» на «Автозаводской», в «Лайнере» на Ходынке, двух домах на «Октябрьском поле», а скоро к ним добавится еще и «Сердце столицы» в Пресненском районе на берегу Москвы-реки. «Дом.рф» еще под старым названием — Агентство ипотечного жилищного кредитования (компания была создана правительством РФ изначально для развития ипотеки в стране) — начал заниматься арендным жильем в 2016 году. Желание зайти на этот рынок чиновники объясняли необходимостью реформ: годами хозяева сдаваемого жилья находились в тени, съемщики были не защищены, а казна недополучала налоги. Первым проектом стал «Лайнер» на 283 апартамента, в которые жильцы могли заехать летом 2017 года.
У нас маленький ребенок, и нас часто не хотели селить в квартиры с хорошим ремонтом. Говорили: «Ой, у нас такой паркет!»
«Дом.рф» выкупает готовое или строящееся жилье, ремонтирует апартаменты (в Москве у компании нет квартир, но в некоторых регионах они есть). В презентации на круглом столе, посвященном арендному жилью, указано, что при приемке ремонта сотрудники «Дом.рф» не занимаются «потребительским терроризмом», в отличие от жильцов-дольщиков, так что подготовить жилье к сдаче можно быстрее. В апартаментах есть мебель и бытовая техника, через службу сервиса легко заказывать необходимые услуги, а оплата производится только безналично, причем клиенты банка «Дом.рф» получают кешбэк. Самое бюджетное жилье — студия площадью 22 квадратных метра на «Автозаводской» — обойдется в 50 600 рублей в месяц. Самое дорогое — видовые апартаменты площадью 47 метров в ЖК «Матч Пойнт» — стоят 252 400 рублей.
Снять жилье можно на срок от одного до 11 месяцев, а потом понадобится продлевать договор. Примерно 50 % жильцов в арендных домах «Дом.рф» за год сменяется. В компании обещают, что в арендном доме получится оформить временную регистрацию, чтобы прикрепиться к поликлинике или записать ребенка в детский сад и школу. В «Дом.рф» сообщают, что каждый четвертый арендатор живет с питомцем, а в качестве дополнительных услуг через приложение можно вызвать сотрудника, который приглядит за животными и польет растения в отсутствие хозяев. Но неизвестно, придется ли доплачивать за сам факт наличия кота или собаки, — запрос «Большого Города» остался без ответа.
Срок арендного договора Елены Галеевой скоро подходит к концу, и женщина переживает, не захочет ли компания оставить себе крупный депозит — жильцы внесли в качестве гарантии стоимость месяца аренды, 170 тысяч рублей. «Мебель очень неважного качества. Кухня разваливается на глазах, и это с учетом того, что мы семьей в Москве только два дня, а остальное время живем в загородном доме из-за ребенка. Никакой сверхэксплуатации точно нет. В общем-то, ничего в этом страшного нет: компания может позволить себе постоянно менять мебель. Но вот это, мягко говоря, неважное качество компания пытается спихнуть с себя, свалить ответственность на арендатора», — рассказывает Елена. Она беспокоится не напрасно — в отзывах на арендные дома немало историй о невозвращенных залогах.
Ирина Шульгина и Александр Бекин прожили в арендном доме — жилом комплексе «Символ» — девять месяцев и были всем довольны. Новый дом, круглосуточная охрана, возможность недорого заказывать уборку, и даже о замене лампочки беспокоиться не нужно — достаточно просто написать в чат и заплатить небольшую сумму. «Мы посмотрели все арендные дома от „Дома.рф“, и этот нам понравился больше всех. В остальных были какие-то минусы — то что-то не достроено, то рядом железная дорога, то далеко от метро. А отсюда мы за час пешком доходили до Китай-города, а на самокатах могли доехать зато же время до Патриков, — вспоминают молодые люди. — Мы хотели снимать трехкомнатную квартиру. Так как мы работаем из дома, нам нужны были спальня и два кабинета. Если у частников брать трешки, цены — какой-то космос или дизайн в стиле 90-х. А тут минимализм, белые стены и серая мебель».
Ирина и Александр тоже заранее изучили отзывы и были готовы к сложностям. В основном жители «Символа» жалуются на плохое заземление — током может ударить даже от мебели — и слишком хорошую слышимость. Один из арендаторов рассказал, как в ужасе проснулся от звука поворачивающегося в замке ключа, но оказалось, что это соседи отпирали свою квартиру, а не его. Ирина и Павел говорят, что с такими ситуациями не сталкивались: «Нас ни разу не ударило током. Стены действительно тонкие, но нам повезло: мы жили в угловой квартире и стыковались с соседней только спальней». За квартиру и коммунальные услуги жильцы платили примерно 105 тысяч рублей.
Проблемы начались, когда арендаторы решили съезжать. Сотрудники управляющей компании пришли на осмотр за две недели до выселения и указали, что нужно исправить — прежде всего, очистить стены. Краска на них очень нежная, и, если даже задеть стену чем-то мягким, например сумкой, остаются следы. Их можно удалить спиртовыми салфетками, но при определенном освещении будет заметно, что в местах повреждений текстура изменилась. «Зачем делать стены такими, что, если ты их слегка задеваешь, остается след. Изначально можно было выбрать другую краску или поклеить моющиеся обои», — считает Ирина. Жильцы очистили стены и согласились со всем, что отметили сотрудники управляющей компании. Они рассчитывали заплатить за ремонт порядка 12–15 тысяч рублей.
Если у частников брать трешки, цены — какой-то космос или дизайн будет в стиле 90-х. А тут минимализм, белые стены и серая мебель
Приемку квартиры пришлось проводить уже без арендаторов — в ночь с воскресенья на понедельник они улетели за границу, а в выходные управляющая компания не работает. Но, уже находясь в другой стране, Ирина и Александр обнаружили, что с них списали больше 30 тысяч рублей — за поврежденные стены и испорченный тюль. Арендаторы уверяют, что за две недели никаких новых повреждений в квартире не появилось, а все старые они исправили: когда на крышку комода попала вода, молодые люди получили от компании контакты производителя мебели и заменили крышку за свой счет. «Компания не учитывает естественную амортизацию. Я больше полугода жил в апарт-отеле YE’S, оставил там след на стене и скол на полу. Когда я сдавал квартиру, сам на это указал, но мне ответили, что все это учитывается как естественная амортизация. Если бы я специально ломал стены и люстры — это одно, а вещи, которые используются, — другое. Я при выезде не заплатил ни копейки», — рассказывает Александр. Сейчас он не уверен, что удержанные компанией средства действительно пойдут на ремонт: «Не факт, что компания все отремонтирует. Когда мы заезжали, увидели, что на полу были сколы, а некоторые стены были поцарапаны. Я это зафиксировал, и нам сказали, что с нас списывать деньги за эти повреждения не будут. Но я подумал: раз это осталось после кого-то, значит, вы это не чинили». На запрос «Большого Города» об арендных домах в «Дом.рф» на момент публикации не ответили, хотя в своей презентации компания указывает, что в месяц проводит 100–125 ремонтов.
Ирина и Александр считают, что юридически оспаривать списание депозита не имеет смысла: они сами заранее со всем согласились и подписали документы. Доказать, что сотрудники называли им сумму в два раза меньше, да еще и обещали, что счет уменьшится, если они очистят стены, бывшие арендаторы не смогут. Так что они решили просто оставить свой отзыв об арендном доме. Сейчас молодые люди снимают жилье за границей и отмечают доброту хозяев — пока никто не потребовал денег за амортизацию. Впечатления от арендного дома у них остались противоречивые: «С одной стороны, снимать жилье у компании удобно, с другой — ты сталкиваешься с равнодушным отношением. До этого мы напрямую общались с хозяином квартиры, мы могли договариваться. А тут ты общаешься с бездушной компанией, которой вообще все равно».
обложка: Beazy — Unsplash.com/Unsplash License
Другие статьи по темам
Содержание статьи
Показать
Скрыть
Разбираемся, выгодно ли сдавать квартиру посуточно, как выбирать квартиру под сдачу и какие есть подводные камни у этой деятельности.
Что выгоднее: краткосрочная или долгосрочная аренда
Сдача квартиры в аренду приносит доход, который позволяет не только погасить затраты на обслуживание жилья, но и заработать. Аренда может быть долгосрочной и краткосрочной. В первом случае все понятно: вы находите арендаторов, заключаете договор, ежемесячно получаете арендную плату и периодически проверяете состояние квартиры. Последнее, впрочем, необязательно: существует страховой депозит, за счет которого можно покрыть убытки, если они будут.
С посуточной арендой сложнее: во-первых, искать жильцов необходимо почти ежедневно, как и следить за состоянием недвижимости. Это может занимать достаточно много времени, совмещать такую деятельность с полным рабочим днем непросто. В то же время доход от посуточной сдачи квартиры может заменить доход от работы в найме.
Как добавить до 10% к инвестициям
К примеру, по данным сервиса «Найди дом», месячная аренда однокомнатной квартиры в Москве обходится в среднем в 41 тысячу рублей, а посуточная — примерно в 2,5 тысячи. То есть при загрузке квартиры более 16 дней в месяц краткосрочная сдача окажется выгоднее. В больших городах квартиры простаивают редко, особенно если находятся в хорошем месте и в приличном состоянии.
Несмотря на то, что посуточная аренда может быть выгоднее, не все готовы на такой бизнес, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. «Собственники, которые предпочитают долгосрочную аренду, почти никогда не соглашаются на короткие сроки. И наоборот, те, кто сдает квартиру посуточно, редко сдают квартиры даже на 1–2 месяца. Это совершенно разные потоки, которые не хотят пересекаться», — отмечает она.
Сколько можно заработать на посуточной аренде
На первый взгляд, бизнес на сдаче жилья в аренду может показаться менее выгодным, нежели вложения в инвестиции или другие финансовые инструменты, особенно если квартиру под сдачу придется сначала купить за свои деньги. По подсчетам аналитиков ЦИАН, в среднем в Москве квартира приносит 5,5% годовых со сроком окупаемости в 18 лет. Однако здесь не берется в расчет стоимость самого актива, а ведь квартиры стабильно дорожают, особенно в крупных городах.
Еще выгоднее сдача апартаментов — специально приспособленных для этого помещений, которые стоят дешевле обычного жилья, но приносят не меньшую прибыль.
Подобрать условия по ипотеке
«Краткосрочная аренда без простоя с точки зрения дохода для собственника более выгодна, чем долгосрочная аренда (не менее 1 месяца). Для квартир бизнес-класса разница в доходе может отличаться в 2–3 раза. Если квартира с помесячной арендой ставкой приносит собственнику 50 тысяч рублей в месяц, то посуточно она может приносить до 150 тысяч рублей», — подтверждает Жукова.
По данным агентства IRN, за 20 лет квартиры в Москве подорожали в 10 раз — если в 2000-х годах квадратный метр обходился в 25–30 тысяч рублей, то сейчас он стоит около 250 тысяч и более. Но для покупки надо иметь сразу всю сумму, и быстро изъять ее не получится, поскольку продажа квартиры даже с дисконтом занимает время.
Купить квартиру для сдачи в аренду с помощью ипотеки
Если у вас нет квартиры, но вы хотите заняться бизнесом с посуточной сдачей квартиры, недвижимость можно купить с помощью ипотечного кредита и покрыть платежи за счет аренды.
Начальная стоимость квартир в Москве варьируется в диапазоне 6–10 млн рублей. Далее закладываем стоимость ремонта (от 500 тысяч рублей) или берем с готовой отделкой, закупаем минимально необходимую мебель (около 100–300 тысяч рублей) и сдаем за 2,5–5 тысяч рублей в сутки. Даже с 50% загрузкой доход составит около 30–60 тысяч рублей в месяц после вычета коммунальных платежей и трат на расходные материалы.
Если у вас есть около 2 млн рублей на первоначальный взнос, ваш ежемесячный платеж за «однушку» составит примерно 35–45 тысяч рублей, что как раз покрывается посуточной арендой. Вы все равно остаетесь в плюсе, ведь в итоге жилье оказывается у вас в собственности. Правда, банк может прописать в условиях договора ипотеки запрет на сдачу жилья в аренду. При проверке и обнаружении нарушения он вправе потребовать от вас досрочно погасить кредит. Однако если ипотечные платежи поступают регулярно, банк вряд будет вас беспокоить.
Квартира в ипотеке: что можно и что нельзя делать собственнику
Воспользоваться чужой квартирой на правах субаренды
Есть и другой способ. Если своего жилья нет и брать ипотеку не хочется, сдавать в аренду можно чужую недвижимость. Для этого придется самому снять квартиру на длительный срок и заключить с хозяином договор, в котором прописать возможность посуточной сдачи. Лучше использовать эту схему добросовестно, то есть заранее предупредить собственника и обозначить в договоре право на субаренду. Иначе в соответствии со ст. 615 ГК РФ владельцы квартиры вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.
Вашим доходом станет разница в цене между долгосрочной и посуточной арендой за вычетом трат на рекламу, уборку, расходники в квартиру и т. п. Как правило, хосту (тому, кто организует посуточную сдачу на правах субаренды) достается от 5 до 20% прибыли, но по договоренности с хозяином можно прописать точную сумму или проценты в договоре.
Какую квартиру выбрать для краткосрочной сдачи в аренду
Чтобы максимизировать прибыль от бизнеса на посуточной сдаче квартир, важно правильно выбрать объект.
Есть несколько параметров, на которые надо обратить внимание:
- Расположение квартиры. Локация принципиально важна для посуточной сдачи жилья. Располагаться объект должен близко к центрам притяжения — культурным и деловым объектам, достопримечательностям. Если же ваша квартира находится в спальном районе, обратите внимание на транспортную доступность — чем проще добраться до квартиры на общественном транспорте, тем легче будет ее сдать посуточно.
- Размер квартиры. Считается, что лучше всего для краткосрочной аренды подходят однокомнатные квартиры или студии. Это действительно так: туристы и командированные часто ездят поодиночке или парами, редко бывают дома, поэтому не хотят переплачивать за лишние метры. Кроме того, в маленьких квартирах вряд ли будут устраивать вечеринки, а это значит меньше проблем с соседями. Но и двух-трехкомнатные квартиры могут быть востребованы, к примеру, в курортных регионах: отдыхающие часто приезжают семьями и, не желая брать два номера в отеле, арендуют большую квартиру. Таких квартир на рынке меньше, а значит можно устанавливать цену без оглядки на конкурентов.
- Наличие ремонта. Нужно позаботиться о привлекательности внешнего вида квартиры. В отпуске или командировке человеку важен максимальный комфорт. Гость принимает решение об аренде за секунды, посмотрев несколько фотографий. В квартире должны быть минимально необходимые вещи: мебель, кухонный гарнитур, телевизор, холодильник и другая бытовая техника. Такие дополнения, как посуда, салфетки и шампунь, увеличат шансы на посуточную сдачу. Хорошим тоном считается, когда на кухне есть сахар, соль, снеки, необходимые бытовые средства.
#}
Ставка: от 5.5%
Платеж: 9 059 ₽
#}
Как платить налоги за сдачу недвижимости в аренду
Перед тем как сдать квартиру, выберите один из вариантов, как вы будете платить налоги за поступающие доходы:
- Оформить ИП. В этом статусе можно платить налоги по упрощенной схеме — 6% выручки, или по патентной, что предполагает единый платеж за определенный срок. Стоимость патента зависит от региона, уточнить его размер можно в налоговой инспекции. ИП обязательно должны платить взносы в Пенсионный фонд и фонд ОМС. Они фиксированные, и в 2022 году составляют 43 211 рублей. Кроме того, ежегодно в Пенсионный фонд нужно дополнительно перечислять 1% от суммы заработка более 300 тысяч рублей.
- Получить статус самозанятого. Это делается онлайн, через приложение «Мой налог». Если вы сдаете физлицам, то платите 4% от выручки, юрлицам — 6%. При этом нет никаких обязательных страховых взносов.
Важно! Тем, кто сдает квартиру нелегально, грозит штраф. Придется заплатить: 13% неучтенного подоходного налога за три последние года, причем конкретную сумму установит суд, 5% за отсутствие декларации, 40% неучтенного дохода за сокрытие налогов и 500–200 рублей за факт незаконной предпринимательской деятельности.
Также позаботьтесь о страховке квартиры — это покроет убытки, если они все же случатся. После обращения в страховую компанию на объект приедет оценщик, который посчитает стоимость страхового покрытия и премию.
Сдача квартир посуточно: плюсы и минусы
|
Плюсы |
Минусы |
|
Доходность в 1,5–2 раза выше |
Аренда — полноценная работа. Прием гостей, поддержание помещения в чистоте, реклама и ведение графика бронирования требуют сил и времени |
|
Хозяин контролирует квартиру, поэтому ее амортизация меньше |
Необходимо быть на связи круглосуточно, так как гости могут заселиться в любое время |
|
Аренду можно в любой момент прервать, если квартира понадобится. При долгосрочной аренде надо ждать окончания срока |
Постоянные расходы на мелкий ремонт, расходные материалы, стирку, глажку и уборку |
|
Краткосрочная аренда возможна, даже если квартира выставлена на продажу |
Нужно следить за рынком аренды, изучать инструменты рекламы и поиска гостей |
«Посуточные квартиры (квартиры выходного дня) — это фактически гостиница, в которую человек приезжает с одним чемоданом. Там должен быть набор посуды, набор постельного белья, минимальный набор мелкой бытовой техники: чайник, микроволновка. Постоянно меняющийся состав жильцов влечет больше трудозатрат на клининг — приведение квартиры в порядок, смену постельного белья», — говорит Мария Жукова из «Миэль».
Вместо заключения: советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду
Квартиры посуточно как бизнес могут принести неплохой доход, но сам процесс потребует от вас сил, времени и личного участия. Либо придется нанять персонал в помощь, которому нужно будет платить деньги.
«Крайне редко посуточной арендой занимаются сами собственники. Это либо собственник — юридическое лицо, которое когда-то купило несколько квартир и занимается «гостиничным бизнесом». Либо это квартиры, которые по доверительному управлению берет компания. Собственник может жить где-то далеко, даже за границей, а агентство или доверительный управляющий, беря все расходы и сложности на себя, гарантирует ему фиксированный доход», — говорит Жукова.
Если вы все же решили заняться посуточной сдачей жилья, то:
- решите, будете ли вы сдавать свою или чужую квартиру по договору субаренды;
- оцените локацию, размер квартиры и ремонт в ней;
- оформите все необходимые документы, чтобы заниматься бизнесом легально;
- оцените рыночную ситуацию и посчитайте свои вероятные доходы и расходы.
С помощью сервиса Банки.ру вы можете подобрать оптимальные условия по кредиту или ипотеке, найти подходящий вклад или накопительный счет, а также изучить тему инвестиций и выбрать брокера.
Еще по теме:
Сдать или продать? Что делать с квартирой в России, если вы переезжаете за границу