Сдача апартаментов в аренду через управляющую компанию отзывы

Что такое доверительное управление

Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риелторы оказывают наймодателям. Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — например, каждый месяц приходят в квартиру, проверяют состояние имущества и забирают арендную плату. За это берут деньги, поэтому собственнику перечисляют не всю сумму аренды за месяц, а только часть. Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риелторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.

Собственник недвижимости заключает договор доверительного управления с агентством или риелтором. По договору он учредитель доверительного управления, а агентство или риелтор — доверительный управляющий. То есть между собственником и нанимателем появляется посредник, который за процент от арендной платы выполняет обязанности собственника. Обычно просят 10—25% от арендной платы за месяц.

Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом, ни Законом № 422-ФЗ об НПД.

Кто пользуется услугой доверительного управления

Чаще всего доверительным управлением пользуется несколько категорий собственников. Во-первых, это люди, которые живут за границей или в другом городе. Они заказывают управляющему полный пакет услуг — от поиска нанимателя до передачи денег, — а потом только получают деньги от сдачи на карту.

Во-вторых, это собственники, которые согласны сами готовить квартиру к сдаче и искать жильцов. Таких больше. Они сами выбирают нанимателя, сдают ему квартиру и первое время следят, чтобы все было в порядке. А когда понимают, что жилец надежный, заказывают услугу доверительного управления: теперь им просто нужен человек, который будет каждый месяц приходить в квартиру, проверять имущество и забирать деньги. Тратить свое время на это они не хотят.

Услугу доверительного управления оказывают как для длительной, так и для посуточной аренды. Каждый собственник выбирает сам, как ему удобнее сдавать квартиру. Обычно играют роль два фактора: деньги и нервы. При длительной аренде мебель и техника прослужат дольше, а простои будут реже — главное, правильно назначить цену. Но денег собственник получит меньше.

С кем лучше заключать договор

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором. По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники. С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать. Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее. Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

В чем преимущество доверительного управления

Главное преимущество — экономия времени собственника. Если взять полный пакет услуг и один раз подписать договор, собственник будет только получать деньги на карту. Ездить в квартиру, контролировать жильцов или разбираться с соседями в случае конфликта не придется. Квартира будет приносить стабильный пассивный доход при минимальных трудозатратах.

Можно передать только часть обязанностей, которые отнимают слишком много времени, — например, ездить в квартиру каждый месяц и проверять ее состояние.

Минусы доверительного управления

Еще есть риск, что собственника обманут. Распространены две схемы:

1. Собственник дает согласие на длительную аренду его квартиры, а мошенник сдает ее посуточно. Агент получает больше денег и только небольшую часть отдает собственнику. При этом имущество портится быстрее и платит за него наймодатель.
2. Агент обещает сдавать квартиру славянам, а заселяет трудовых мигрантов или неблагополучную семью. Ему важно сдать квартиру и не допустить простоев. В итоге — порча имущества, проблемы с соседями и, возможно, разбирательства с полицией.

Какие документы понадобятся

Важно указать, что доверительный управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только ее сдавать. Чем точнее прописаны права — тем безопаснее для обеих сторон.

Зачем регистрировать договор

Если между доверительным управляющим и собственником возникнет спор, суд будет рассматривать ситуацию комплексно. Предугадать, в чью пользу он вынесет решение, сложно. Поскольку регистрация — это обязательный процесс по закону, суд имеет право признать договор недействительным. Но возможно, хватит и нотариальной доверенности. Например, Томский областной суд рассматривал дело, где признал за ДУ права на управление квартирой без договора. Суд посчитал, что прав, которые прописаны в доверенности, достаточно.

Чтобы зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление, нужно обратиться в Росреестр или сдать эти документы через МФЦ:

1. Паспорт.
2. Договор.
3. Акт приема-передачи.
4. Квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей.
5. Если собственник в браке, нотариально заверенное согласие супруга.

В основном в доверительном управлении все риски ограничены договором и доверенностью. Поэтому главное: читайте внимательно индивидуальный договор и доверенность. Продумайте все условия, обговорите и пропишите их вместе с представителем агентства и нотариусом.

Как управлять арендой апартаментов для получения максимального дохода

Помогает ли управляющая компания зарабатывать на аренде апартаментов? Как отзываются о своем пребывании в апарт-отеле арендаторы?

Продолжаем публикацию серии интервью с инвесторами, купившими апартаменты в сети YE’S от ГК «Пионер». В этой статье приводим их мнения о наличии управляющей компании (УК). Насколько выгодно сдавать в аренду свою собственность в апарт-отеле через УК? Сколько времени можно сэкономить? Какие вопросы могут решить сотрудники УК?

Отдельно приводим мнения арендаторов — тех, кто снимает номера в апарт-отелях. Это возможность взглянуть на целевую аудиторию рентного бизнеса с другой стороны и принять решение о покупке апартаментов в московских комплексах YE’S Botanica и YE’S Technopark.

Ольга и Игорь Митрофановы, занимаются поставками современного оборудования и техники для стоматологов: «Управляющая компания играет огромную роль. Если делать все самому — уходит огромное количество времени. Они же заботятся о нас 24 часа».

Татьяна Николаева, главный бухгалтер: «Хорошо, если есть управляющая компания, так как мне нужен помощник. УК предоставляет очень качественный сервис и имеет строгий регламент проведения различных работ».

Любовь Воронцова, юрист, кандидат юридических наук: «Ты покупаешь, вкладываешь деньги — и, по сути, прекращаешь волноваться о проблемах. Ты перекладываешь их на другого. В каком-то смысле это делегирование рисков. Будучи юристом, я представляю все негативные моменты сдачи жилого помещения. Думаю, что в апарт-отеле YE’S от этого мы будем ограждены».

Алексей Круглов, бизнесмен: «В других апартаментах придется убить два-три-четыре месяца на ремонт. Ведь говорят же в народе: ремонт можно только начать и невозможно закончить. Апартаменты YE’S с отделкой — это большой плюс».

Ирина Клейман, продюсер онлайн-курсов: «Понравилось, как здесь все эргономично и стильно. Я бы сделала все точно так же. Тогда зачем мне на это терять время?»

Ольга и Игорь Митрофановы: «Самое главное и самое важное в нашей жизни — это время. Время, которое мы тратим на выбор. Когда у тебя все готово, а за спиной нет ремонта, споров и компромиссов, ты понимаешь, что сохранено огромное количество времени. Иногда нужно просто довериться профессионалам».

«Почему не снял квартиру? С «бабушкиным» ремонтом? Это либо панелька, либо старые кирпичные дома. А тут — монолитный дом, свежий, новый. Немаловажно, что в номере телевизор, холодильник и вообще вся бытовая техника очень хорошего качества. И в окружении все есть, что захочешь: рядом парк, торговые центры.

Я уже два с половиной года живу в таких условиях и переходить на более низкий уровень как-то не хочу».

«Найти хорошую квартиру в аренду — это всегда вызов. Особенно, когда речь идет о переезде в незнакомый город. Переезжая из Петербурга в Москву, я понимал, что такой транзит [из YE’S Hoshimina в YE’S Mitino] — это комфортно. Такое чувство, что ты находишься у себя дома, просто в другом городе.

Общение с УК — здесь самая приятная и простая составляющая. Достаточно написать письмо или набрать менеджера по телефону. Мне кажется, ее основные задачи — уют, комфорт, тепло и чистота на этажах, — выполняются потрясающе.

Рынок аренды квартир — достаточно непрозрачный, присутствует посредничество. Этого не было в случае с апарт-отелем. Я был знаком с концепцией, поэтому доверился бренду YE’S. Также для меня были важны: доступность, соотношение цены и качества, скорость заселения, интерьер апартаментов, определенный уровень качества жизни. Говорят же, что быт определяет сознание человека. В этом плане высокая планка сервиса, безусловно, влияет на жизнь. Когда заходишь в YE’S, все воспринимается как качественный жилой комплекс или отель высокого класса».

* Вкладываем статьи с некоторым согласованным опозданием, поэтому даты могут быть указаны с небольшой погрешностью, но зато можно оценить средний доход в месяц по итогам уже нескольких месяцев.

В предыдущей статье (Личный опыт покупки апартаментов.) мы рассказали о том, как проходила наша сделка, какие этапы оформления мы прошли, сколько было потрачено итого денег, что ко всему надо относится спокойно и философски, так как кругом работают живые люди, такие же, как и любой из нас. Добавим, что все процедуры не вызвали у нас никаких вопросов и тревог, все было спокойно и понятно.

Разумеется, после того, как получаете собственность, вы переходите от общения с отделом продаж к общению со специалистами УК при поддержке клиентского отдела компании. С УК заключаются 2 договора – об аренде вашего номера УК и об обслуживании отеля и вашего номера УК. Это две разные услуги, где в первой собственник получатель средств, а во второй УК оказывает коммунальные и сервисные услуги на платной основе. Договоры довольно значительные по объему, составлены с небольшим перевесом в свободах в пользу УК, но, как и ранее, оговоримся, что УК крайне необходимо оперативно и быстро оперировать в вопросах загрузки отеля и прогнозировании эксплуатации номерного фонда. Поэтому количество видов процедур, требующих согласования с каждым собственником, стараются снизить. Опять же напомним, что УК получает чёткий % от прибыли с каждого номера и является союзником собственника в борьбе за доход. Конечно при соблюдении честности в подходе всеми сторонами.

Заключив договоры с УК, Вы получаете ссылку на доступ в личный кабинет, где регистрируетесь и начинаете получать отчёты по сдаче номера в проживание, по расходам на коммунальные услуги и сервисы отельного обслуживания. В личном кабинете предусмотрена возможность переписки с УК и электронного согласования отчетов. Так как выплаты осуществляются после проверки их собственниками и утверждения.

Отчет за прошедший период требует времени на подготовку и предоставляется до 25го числа текущего месяца. То есть за декабрь мы должны были получить отчет 25 января. Но что-то пошло не так и, видимо, из-за длинных новогодних праздников и загруженности бухгалтерии подготовкой отчетов для налоговой за прошлый 2020 год (а полагаем, что заботами по ведению бухгалтерии отеля пока скорее всего загружена бухгалтерия компании, строившей отель), в эту дату отчет за декабрь никто не получил. В личный кабинет пришло письмо, что все под контролем, что срок примерно будет задержан на неделю, но и через неделю отчёт не поступил.

Затем пришла красивая иллюстрированная презентация об общих достигнутых результатах за прошлый год, о планах продвижения отеля в этом году и т.п. На дополнительные запросы отвечали, что отчёт по номеру, видимо, ещё в работе, бухгалтерия готовит, что им будет напомнено. Ещё через некоторое время поступило предложение заключить Дополнительное соглашение о том, что собственник не возражает, чтобы УК сдавала номер в средний и долгий срок, в связи с тем, что границы пока остаются почти закрытыми и даже внутренний туризм подвержен давлению частыми постановлениями об ограничениях в работе музеев, театров в условии пандемии. Так как мы все являемся соинвесторами, знаем новостной фон, то вполне логичным было согласиться с этим предложением, тем более, что минимальная цифра, которая гарантировалась соглашением к выплате была 18000 р. в месяц, что превышало, когда-то ранее прогнозируемую для первого года работы отеля в 17000 р. Так же было оговорено, что это минимальная, но при лучшей загрузке номера, разумеется будет предоставлен доход выше по итогам отчета за месяц.

Одновременно с этим мы опять запросили уточнения, что с детализированным отчетом за декабрь. И почему-то получили отказ его нам предоставить, пока не подпишем это соглашение. Хотя, мы были в праве от него и отказаться. И по мнению нашего юриста, эти две процедуры были никак не связаны. Мы вежливо попросили разъяснений, обратив внимание, что как собственники имеем право на отчет по сдаче нашего номера в аренду независимо от текущих задач, и клиентский отдел оперативно отработал эту ситуацию, буквально на следующий день мы получили и отчет, и извинения за досадное недоразумение. Являемся сторонниками того, что любые вопросы быстрее решаются, когда обе стороны настроены найти решение неконфликтным путём.

Мы пока воздержимся от публикации скринов с квитанций, дабы соблюсти некую приватность и коммерческую тайну на этапе всё ещё развития рынка. Всё-таки, наши статьи могут читать и другие строители доходных апарт-комплексов, дадим им время сформировать собственные показатели по выручке и затратам. При личном общении с покупателями мы можем рассказать подробнее, из чего конкретно в данном проекте складываются доходы и расходы. Однако общую цифру дохода (то есть уже за вычетом всех затрат, кроме налогов на доход и недвижимость) за часть ноября, декабрь и январь мы можем озвучить ~ 54800 р. По квитанциям отчёты начаты с 2-го декабря (датой получения собственности на номер в Росреестре). Но «для себя» ведем исчисление с 19 ноября – даты подписания договора передачи номера в аренду УК. С учётом того, что новогодние праздники были испорчены полным запретом работать музеям и ресторанам, после чего последовало лавинное снятие броней по отелям Санкт-Петербурга, на наш взгляд, это достойная цифра. Опять же превышающая 17000 р. в месяц, когда-то прогнозируемые для первого года работы отеля задолго до пандемии.

Непонятных цифр в расходах и доходах мы не обнаружили. В январе был докуплен один дополнительный комплект белья за 2000 р., то есть в рамках той суммы, которая была оговорена как не требующая согласования с собственником. Расходы на коммунальные платежи находятся в рамках прогнозируемых, то есть отличаются от «жилья» в среднем на 15-20%.

Отчет за февраль и прочие были предоставлены не позднее 25 чисел, все было в рамках обещанных сроков без задержек. Доход за февраль составил 16350 р. За март ~15800 р.

Компания взяла на себя также услугу уплаты НДФЛ, теперь голова о подаче декларации до 1го апреля болеть не будет. Поэтому доход за февраль и март указаны УЖЕ после уплаты НДФЛ (до уплаты было бы 19700 р. и 18500 р. соответственно). Это удобно и налоговое законодательство лучше не нарушать.

Продолжение следует…)

** В следующей публикации узнаете о получении документов по раскадастренному на двух владельцев номеру, какие документы будут на руках и какие договора потребуется пере подписать…

Собственники недвижимости, которые хотят сдавать ее в аренду, могут искать арендаторов самостоятельно или обращаться к риэлторам. Но можно сделать так, чтобы вообще не касаться вопросов, связанных со сдачей квартиры в аренду и проживанием в помещении квартиросъемщика. Для этого нужно передать недвижимость в доверительное управление. После подписания договора не придется искать арендатора, подписывать с ним договор, забирать арендную плату, проверять помещение в процессе аренды, решать текущие вопросы. Все это будет делать другой человек — доверительный управляющий.

Доверительное управление квартирой — что это такое?

Под доверительным управлением понимают передачу недвижимости в управление другому лицу. Цель передачи — распоряжение имуществом таким образом, чтобы оно приносило прибыль своему владельцу. В частности, тот, кто становится доверительным управляющим, может:

• публиковать объявления о сдаче квартиры в аренду;
• общаться с потенциальными арендаторами;
• выбирать арендатора из числа тех, кого заинтересовал конкретный объект недвижимости;
• заключать договор аренды квартиры с арендатором;
• ежемесячно получать от квартиросъемщика арендную плату;
• оплачивать коммунальные услуги;
• заказывать клининг для уборки квартиры после того, как прекратил действие текущий договор аренды;
• следить за состоянием вещей, мебели, техники, которые находятся в квартире, в процессе проживания квартиросъемщика;
• заниматься проблемами, связанными с эксплуатацией жилья. Например, решать вопрос с неисправностью электропроводки или порывом труб;
• сообщать собственнику квартиры о том, что нужно заменить мебель или технику, приобрести какие-то вещи или предметы, которыми может пользоваться арендатор;
• принимать решение о досрочном расторжении договора аренды в случае нарушения арендатором условий заключенного договора;
• вселять жильцов и выселять их.

Доверительное управление не позволяет управляющему совершать какие-либо действия, связанные со сменой собственника недвижимости. Это означает, что управляющий не сможет подарить объект кому-либо, обменять или продать. Также он не может использовать недвижимость в качестве залогового имущества, например, при оформлении кредита.

Особенности доверительного управления недвижимостью

• Услуги предоставляются владельцу объекта в течение длительного времени и на регулярной основе.
• Собственник объекта недвижимости и тот, кто будет управлять объектом, заключают договор. Основными положениями договора выступают перечень оказываемых услуг, срок их оказания и вознаграждение, которое получит управляющий.
• Доверительное управление недвижимостью регулируются положениями договора, заключенного между собственником объекта и управляющим, и нормами статьи 53 Гражданского кодекса РФ.
• Как правило, размер вознаграждения за управление недвижимостью устанавливается с учетом перечня услуг. Но сумма, которую будет получать управляющий, также зависит от региона, где расположена недвижимость, и того насколько опытный управляющий. В большинстве размер вознаграждения составляет 10-25% от величины арендной платы за месяц.
• Средства, которые квартиросъемщик отдает управляющему за аренду, передаются собственнику недвижимости, но не все. Управляющий вычитает сумму, перечисленную за пользование жилищно-коммунальными услугами, прочие расходы. Также от арендной платы отнимается вознаграждение управляющего. Оставшиеся деньги управляющий переводит на счет собственника недвижимости или передает их другим способом, указанном в договоре.

Особенности уплаты налога при доверительном управлении

Тем, кто собирается сдавать квартиру на основании договора доверительного управления, нужно учесть особенность расчета налога. При определении суммы налога к уплате из размера получаемого дохода нельзя вычесть комиссию посредника. Посредником в этом случае выступает управляющий — тот, кто будет сдавать квартиру и оказывать прочие услуги, предусмотренные договором. Эти правила определены:

• общими нормами, прописанными в Налоговом кодексе РФ;
• отдельным законом, регулирующим расчет и уплату налога на профессиональных доход для тех, кто зарегистрирован в качестве самозанятого.

Аналогичные нормы действуют и в отношении коммунальных услуг — расходы, связанные с их оплатой, не могут вычитаться из стоимости аренды при расчете налога на прибыль.

Кто сдает недвижимость с помощью доверительного управления

Это могут быть собственники квартир, которые:

• живут в другом городе или другой стране;
• владеют несколькими объектами недвижимости;
• не хотят заниматься всеми или некоторыми вопросами, связанными со сдачей недвижимости в аренду.

Тех собственников недвижимости, которые решили обратиться к доверительному управляющему, можно отнести к одной из двух категорий:

• люди, заключающие договор с максимально возможным набором услуг, которые будет оказывать управляющий. Чаще всего это те собственники квартир, домов или комнат, которые проживают в другом городе или другой стране. Как правило, у них нет возможности или им финансово невыгодно самостоятельно решать вопросы по сдаче квартиры в аренду, забирать арендную плату, проверять квартиру. Но по договоренности может быть определен ряд вопросов, для решения которых управляющий должен будет связаться с собственником объекта.
• Владельцы квартир, которые хотят сами подготовить недвижимость к сдаче и найти арендатора. После того, как арендатор найден, собственник заключает договор и потом доверяет управляющему взаимодействовать с арендатором, следить за имуществом, забирать деньги за аренду, передавать или переводить средства за вычетом расходов и комиссии. Чаще всего квартиру при использовании такого варианта передают в доверительное управление не сразу после того, как найдется арендатор. Первый месяц или два собственник сам проверяет квартиру и забирает арендную плату. После того, как он решит, что наниматель надежный, он уже доверяет другому лицу или организации управление недвижимостью. Например, это могут быть люди, у которых несколько квартир, или которые могут заняться вопросом непосредственной сдачи, но потом не хотят тратить свое время.

Доверяют ли квартиру в управление для сдачи посуточно

Собственник квартиры может самостоятельно принимать решение о том, как управляющий будет распоряжаться квартирой – все это указывается в договоре. Управляющий может оказывать услуги по сдаче квартиры как в долгосрочную, так и в посуточную аренду. Краткосрочная аренда при определенных условиях может быть более выгодной. Но нужно учитывать, что вознаграждение управляющего будет больше, чем при долгосрочной аренде. Это связано с тем, что ему придется больше времени тратить на оказание услуг, в частности:

• поиск арендатора;
• поселение и выселение жильцов;
• проверка качества оказания услуг клининговыми компаниями;
• решение текущих вопросов по износу имущества;
• решение спорных вопросов с клиентом, например, порча имущества.

Также стоит учитывать, что посуточная аренда не дает гарантии того, что квартиру постоянно кто-то будет снимать. Еще при посуточной аренде квартиросъемщики менее бережно относятся к имуществу. Это повышает риск его быстрого износа или причинения ущерба.

Преимущества и недостатки сдачи квартиры в аренду с помощью доверительного управления

Положительные моменты такие:

• не нужно тратить свое время на действия, связанные с поиском арендатора и заключение с ним договора;
• можно не заниматься вопросами клининга, замены изношенной техники, возмещения ущерба – управляющий может принимать решение по всем подобным вопросам;
• как правило, квартиры, которые находятся в доверительном управлении, сдаются быстрее. Многие арендаторы думают, что управляющий будет менее дотошным в вопросах износа имущества, его порчи, поэтому охотнее соглашаются снять квартиру, состояние которой будет проверять не сам владелец, а другой человек.

К недостаткам доверительного управления можно отнести такие моменты:

• за управление недвижимостью придется отдавать часть арендной платы. Чем больше услуг будет оказывать доверительный управляющий, тем большим будет вознаграждение;
• если собственник доверяет другому лицу искать арендатора и заключать с ним договор, он не будет знать человека, который живет в его квартире;
• если передать квартиру в управление недобросовестному лицу для сдачи в долгосрочную аренду, есть риск передачи квартиры в посуточную аренду;
• более высока вероятность быстрого износа мебели, техники, если управляющий недостаточно ответственно подходит к вопросу контроля за тем, как арендатор соблюдает условия договора.

Требования к квартире, передаваемой в доверительное управление

Особых требований к недвижимости, которую передают в доверительное управление для сдачи в аренду, нет. Главное условие — передавать объект должен владелец, который может подтвердить право собственности.

Сама квартира может быть в любом состоянии — с новым капитальным ремонтом или без него, с мебелью или без нее. По дополнительной договоренности с собственником управляющий может решить вопрос с ремонтом, приобретением необходимой мебели, вывозом ненужных вещей, хлама.

Порядок передачи квартиры в доверительное управление

Нужно сделать следующее:

1. Найти того, кто будет управлять недвижимостью. Это может быть физическое лицо или организация, например, отдельный риэлтор или агентство недвижимости. Поскольку передача квартиры в управление предполагает принятие управляющим важных решений в отношении недвижимости, лучше тщательно проверить репутацию риэлтора или агентства.
2. Обсудить все детали оказываемых услуг, которые будут включены в договор.
3. Договориться о стоимости услуг, оказываемых управляющим.
4. Открыть банковский счет, который будет использоваться для проведения взаиморасчетов с доверительным управляющим.
5. Собрать документы, необходимые для передачи квартиры в доверительное управление.
6. Составить доверенность на передачу квартиры в доверительное управление. В ней прописывается весь перечень действий, которые управляющий может осуществлять. Дополнительно предоставляется информация о том, что квартира предоставляется без права продажи и залога.
7. Составить договор и подписать его.
8. Составить и подписать акт передачи объекта.
9. Зарегистрировать договор в Росреестре.

Что пишут в договоре доверительного управления

Поскольку предметом договора является оказание услуг, то между управляющим и собственником недвижимости заключается договор оказания услуг. В нем указывают:

• данные и реквизиты документов, подтверждающих личность доверителя и доверительного управляющего;
• адрес и характеристику объекта, передаваемого в доверительное управление;
• данные о правоустанавливающих документах на недвижимость;
• факт того, что собственник передает недвижимость в доверительное управление;
• информацию о том, что управляющий может самостоятельно определять то, какой способ его действий будет самым лучшим с точки зрения интересов доверителя;
• срок действия договора, определяемый по согласованию сторон. По действующим правилам он не может быть больше 5 лет. После того, как пройдет 5 лет, по соглашению сторон договор может быть пролонгирован;
• состав объекта. При необходимости отмечается перечень имеющейся мебели, техники и степень их износа;
• права и обязанности доверительного управляющего. Сюда включают подробную информацию о том, что он может и что должен делать, указываются сроки перевода средств, предоставления отчетов, если они предусмотрены;
• указание момента, с которого возникают права и обязанности управляющего. Например, после подписания акта передачи имущества;
• права и обязанности доверителя;
• размер комиссии управляющего;
• условия, при наступлении которых действие заключенного договора прекращается;
• указание того, кто несет расходы, связанные с передачей недвижимости в доверительное управление;
• ответственность сторон. Сюда может включаться информация о размере пени за невыполнение доверительным управляющим обязательств в установленный договором срок;
• порядок разрешения споров;
• адреса и реквизиты сторон договора.

Обязательно ли регистрировать договор и как это делать

Собственник квартиры может передать квартиру в доверительное управление без регистрации договора. Но действующие законодательные нормы требуют регистрировать документ, на основании которого недвижимостью будет управлять не ее собственник, а другое лицо.

Ответственности за отсутствие регистрации ни одна из сторон не несет. Проблемы могут возникнуть в случае нарушения одной из сторон пунктов оформленного договора. Если одна из сторон обращается в суд, суд будет рассматривать все этапы взаимоотношений доверителя и доверительного управляющего с момента заключения договора. Если договор не будет зарегистрирован в Росреестре, его могут признать недействительным. В таком случае тяжело будет доказать нарушение прав и добиться получения компенсации или выполнения определенных действий от одной из сторон.

Для регистрации договора можно обратиться непосредственно в Росреестр или посетить МФЦ. Понадобятся такие документы:

• паспорт;
• договор, подписанный обеими сторонами;
• акт передачи объекта, подписанный сторонами;
• квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.

Если собственник недвижимости состоит в браке, дополнительно потребуется согласие супруга или супруги. Такой документ нужно заверять у нотариуса.

Размер государственной пошлины за регистрацию договора в Росреестре для физических лиц составляет 2 тыс. рублей.

Как сдать квартиру в аренду – особенности поиска арендатора и распространенные ошибки арендодателей

Налогообложение апартаментов, чем оно отличается от налогообложения квартир. Налог на имущество при продаже и сдаче в аренду

Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Как выгодней платить налоги владельцам апартаментов

Несколько налоговых нюансов при сдаче апартаментов в аренду

Инвестирование в недвижимость с последующей сдачей в аренду очень популярно в России и СНГ. Тем более – в Санкт-Петербурге, куда съезжаются гости со всей страны. Покупка студий или мини апарт-отелей действительно выгодна. Многие собственники заключают договора с управляющими компаниями, а сами получают постоянный доход. Это удобно и сулит ряд выгод.

Как работают управляющие компании (УК), что учесть при выборе и другие детали вы узнаете из этой небольшой статьи.

Критерии выбора

Предположим, вы начали знакомство с одной УК. Сравните их предложение с другими, ведь впереди длительное партнерство и к выбору стоит отнестись очень ответственно. Отметьте себе несколько компаний и проведите со всеми первичные переговоры. Причем не ограничивайтесь одной встречей.

Учтите, отданные в управление помещения не так просто забрать обратно. Особенно если УК будет против. На этом рынке важна репутация и ее никто не хочет терять. Поэтому все детали работы обсуждайте в договоре. Так сказать — «на берегу».

1. Имя и опыт. Прежде всего, компания должна проработать в регионе, где находится объект под аренду — не менее 3 лет. Этого достаточно, чтобы создать себе имя и получить хороший опыт работы.
2. Результаты. Средняя доходность объектов, которыми управляет компания должна быть выше, чем у конкурентов. Только не соглашайтесь ради небольшого процента или суммы будущей прибыли на рисковые условия или неудобные условия.
3. Доверие. Важна открытость. Если собираетесь инвестировать в объект, нужно изучить его и провести осмотр. Для этого есть инвест-туры. А если вдруг УК что-то не договаривает или неконкретна в деталях — вам точно не по пути.
4. Персональные условия. УК может предложить покупку апарт-отеля с уже утвержденной процентной ставкой ежемесячных отчислений инвестору. Есть сделки, в которых даже прописывают страховые выплаты. Это так называемые — гарантированные суммы, которые получает инвестор в любом случае, то есть если даже недвижимость еще не сдана в аренду.
5. Порядочность. По сути, инвестор в РФ не так хорошо защищен юридически, по сравнению с ЕС и США. Конечно, и у нас предусмотрена ответственность, но на практике законодательство России работает слабо. Изучайте, с кем собираетесь иметь дело, чтобы избежать любых накладок.

Что еще нужно знать при выборе УК

1. Отчеты по результатам. Нужно все проверять и вникать в детали отчетов. Особенно важны цифры по доходам и заполняемости.
2. Условия работы. Они прописываются в договоре, который вы заключаете, и могут меняться при обсуждении условий. Разумеется, все нужно согласовать перед тем, как подписывать соглашение.
3. Мнение других. Познакомьтесь с клиентами этой компании и узнайте их мнение. Также можно верить отзывам о работе УК на независимых специализированных форумах. Ко всему нужно относиться критически и всячески проверять.
4. Ситуация на рынке. Как минимум, нужно понимать, сколько стоит недвижимость и немного разбираться в ставках посуточной или долгосрочной аренды. Динамика этих показателей за последние 5 лет даст понять, на какую сумму вложиться и стоит ли это делать сейчас. Дело в том, что такие инвестиции почти никогда не бывают краткосрочными. Это игра в долгую.
5. Бренд УК. Все бренды неповторимы и каждый уникален по-своему.

Когда вы передадите свое помещение в управление, начинает меняться его репутация, имидж и стиль работы под стандарты и концепцию бренда УК. Например, если помещение 5 лет использует дешевый хостел, у него создается определенный имидж и дорогой апарт может уже отказаться его арендовать.

Этапы работы

Важно иметь представление о работе УК изнутри. Она всегда стремится иметь больше объектов в управлении. Основной штат сотрудников уже обслуживает объекты: отлажены менеджмент, поставка расходных материалов, уборка, стирка, проверка технического состояния, ремонт, устранение неполадок и пр.

Как начинается сотрудничество? Рассмотрим 5 этапов.

1. Заключение договора. В первую очередь заключается агентский договор. В нем прописываются все взаимоотношения инвестора и УК: указываются сроки, суммы, гарантии и требования.

2. Поиск жильцов или арендаторов. Апартаменты добавляются в базу УК, размещаются на сайте компании, добавляются фотографии, описание.

   Напомним, если столкнетесь с вопросом самостоятельного поиска жильцов, рискуете потратить 2-3 недели полноценной нормальной жизни. А если решите сдавать помещение посуточно, это станет для вас полноценной работой. Она не предусматривает выходных и не заканчивается в 6 вечера.

3. Докрутка. Устраняются все неполадки. Объект приводится в презентабельный вид перед заселением первых арендаторов.
4. Контроль жильцов. Как минимум это оплата или плановая личная проверка состояния помещения.
5. Защита имущества. Речь о безопасности и сохранности объекта. Обычные меры: договор страхования имущества, пожарная сигнализация, камеры видеонаблюдения в общих зонах, консьерж-сервис и охрана.

Важно, чтобы управляющая компания хорошо зарекомендовала себя в той локации, где находится ваша недвижимость. Это говорит о ее экспертности, ведь репутация дается с большим трудом.

Спектр вопросов решаемых УК: анализ рынка, рекламные кампании, продвижение объекта, поиск арендаторов (заключение договора), контроль за состоянием недвижимости.

Также УК решает финансовые вопросы, платит коммунальные платежи и налоги, представляет интересы собственника во всех службах, дает отчетность по результатам управления не реже одного раза в месяц. Ее сотрудники отвечают за организацию уборки помещений и ремонтных работ, проверяют оборудование с помощью технических специалистов, устраняют всевозможные неполадки.

И конечно же, УК переводит часть прибыли собственнику согласно договору, оставляя себе процент за управление. Перед тем как выбрать УК, изучите реальное отзывы собственников недвижимости. Это даст возможность понять, честна ли в своих заявлениях компания, которую вы выбрали. Чем больше положительных отзывов о реальной работе и реальных прибылях — тем больше шансов начать плодотворное сотрудничество.

Отзыв клиента управляющей компании Sokroma

«Я купил апарт-отель, которым управляет Сокрома.

По их отчетам прибыль инвестора за год до покупки отеля мною составляла 2,5 миллиона рублей. В первые 6 месяцев, я получил от управляющей компании Сокрома — 1,5 миллиона рублей. Мои финансовые планы успешно выполняются.

Пандемия даже способствует тому, что люди больше путешествуют внутри страны и это положительно сказывается на моем бизнесе. После передачи апарт-отеля в управление Сокрома мой объект был застрахован с учетом моих пожеланий. Камеры наблюдения у них уже были установлены перед входом в апарт-отель и в холле.

Отчеты присылают вовремя и мою долю прибыли, с завидной пунктуальностью, перечисляют мне на карту каждый первый вторник месяца».