Роль управляющей компании в капитальном ремонте многоквартирных домов

О РОЛИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ В ОРГАНИЗАЦИИ ПРОЦЕССА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

            В процессе организации и проведения капитального ремонта, помимо фонда, задействованы ещё много сторон: ресурсоснабжающие организации, органы местного самоуправления, собственники. Особая роль принадлежит управляющим компаниям.

         Управляющая компания — первичное звено, с которого всё начинается. Специалисты управляющих компаний предоставляют органам местного самоуправления данные о состоянии каждого дома, находящегося на их обслуживании. На основании этих данных и формируется программа капитального ремонта.

         Когда фонд провёл торги, выбрал подрядчика и заключил с ним договор, опять важная часть работы — за УК. Она должна подготовить дом к проведению капитального ремонта: предоставить ключи от чердака (или подвала), провести освещение в подвал (в старых домах при строительстве оно не было предусмотрено), убрать мусор (а мусор там скапливается десятилетиями), иногда — демонтировать незаконно размещённые собственниками в подвале «стайки», в которых хранят ненужный хлам. 

         Если УК не убирает телевизионные и интернет-кабели, во время ремонта их могут повредить, и жители останутся без связи. Если трубы холодного и горячего водоснабжения проходят через крышу (при так называемой верхней разводке) и прикреплены к стропильной системе, управляющая компания должна устранить это нарушение. Если УК свою часть работы не выполнила, то подрядчик не успевает вовремя зайти на объект и приступить к работам, строительный контроль фонда обязан выставить подрядчику штраф.

         Зачастую подрядчики, опасаясь штрафов, самостоятельно выполняют ту подготовку, за которую отвечает УК, хотя никакой платы за дополнительные работы не получают, ведь договором она не предусмотрена.

         После завершения работ главная роль в обслуживании дома возвращается к УК: если установлено высокотехнологичное оборудование, в УК должны быть квалифицированные специалисты, способные его обслуживать.

         Только согласованные действия всех заинтересованных сторон приведут к желаемому результату: высокому качеству выполнения ремонта и достойному уровню проживания. 

О роли управляющей компании в организации процесса капитального ремонта

В процессе организации и проведения капитального ремонта, помимо фонда, задействованы ещё много сторон: ресурсоснабжающие организации, муниципалитеты, собственники. Особая роль принадлежит управляющим компаниям.

Собрали для вас ответы на 20 вопросов о капитальном ремонте общего имущества в МКД. Для каждого ответа подобрали ссылки на документы. 

В чьи обязанности входит проведение капитального ремонта в МКД

За проведение капитального ремонта отвечает управляющая домом организация. Она считается исполнителем работ по капитальному ремонту, отвечает перед собственниками помещений в многоквартирном доме за его проведение, и ей собственники помещений оплачивают проведенный ремонт.

Документ: 

Статья 161 ЖК РФ

Ситуация: Как выбрать управляющую компанию многоквартирного дома

Кто проводит капитальный ремонт многоквартирных домов

Капитальный ремонт проводят собственники помещений в многоквартирных домах или региональный оператор. Последний проводит капитальный ремонт, только когда фонд капитального ремонта формируют на счете регионального оператора («в общем котле»).

Документы:

Статья 168 ЖК РФ

Решение Московского городского суда от 14.02.2022 по делу № 3А-271/2022

Что такое текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Текущий ремонт помещений, относящихся к общему имуществу жилых домов, как правило, выполняют с периодичностью один раз в пять лет. Техническое обслуживание жилых зданий — это комплекс работ по поддержанию исправного и работоспособного состояния всех его элементов, включая и инженерное оборудование. При их обслуживании предусматривают текущий планово-профилактический ремонт, внеплановый ремонт (аварийный) и капитальный ремонт.

Документы:

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

Статья: Ремонт подъезда многоквартирного дома

Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004

Кто вносит предложение о капитальном ремонте МКД

Обязанность представить собственникам помещений, формирующим фонд капитального ремонта на специальном счете, предложения о проведении капитального ремонта возложена на управляющие организации, товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы, управляющие своими домами, а при непосредственном управлении — подрядные организации, осуществляющие содержание и ремонт многоквартирных домов.

Документы:

Глава 18 ЖК РФ

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года

Статья 161 ЖК РФ

Кто может быть владельцем специального счета на капитальный ремонт в МКД

Владельцем специального счета могут быть: ЖСК; ТСЖ; региональный оператор; управляющая компания. Собственники квартир и других помещений в доме могут в любое время принять решение об открытии специального счета дома. Решение принимают общим собранием собственников помещений. Собрание правомочно при голосовании 2/3 собственников от общего числа голосов в многоквартирном доме.

Документы:

Статья 175 ЖК РФ

Паспорт проекта Федерального закона № 940258-7

Вопрос: Нужно ли УК (ТСЖ), являющейся владельцем специального счета, при поступлении взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД на специальный счет применять ККТ

Что входит в содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома

Текущее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме — это перечень необходимых сезонных и других работ, которые проводят для поддерживания дома в надлежащем внешнем и функциональном виде, устранение недочетов и неполадок для комфортного проживания собственников в своих квартирах. 

В это имущество входят помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в данном доме. Это межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями, мусоропроводами и мусороприемниками; крыши; ограждающие несущие конструкции дома.

Документы:

Статья 154 ЖК РФ

Ситуация: Как устанавливаются тарифы на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах

Ситуация: Как рассчитывается плата за коммунальные услуги

Ситуация: Как определяется плата за электроэнергию на общедомовые нужды

Ситуация: Что включается в плату за содержание и ремонт жилого помещения

Ситуация: Как рассчитываются и оплачиваются коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды многоквартирного дома

Чем регламентируется деятельность управляющих компаний многоквартирного дома

Любая управляющая компания должна выполнять работы по обслуживанию многоквартирных домов, руководствуясь нормативными актами в сфере ЖКХ. Вот главные из них:

Статьи 154‒157, 161‒165 Жилищного кодекса РФ

Статьи 209‒217, 288‒293, 683‒688 Гражданского кодекса РФ

Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416

Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75

Входит ли ремонт подъезда в капитальный ремонт многоквартирного дома

В рамках капитального ремонта подъезды не ремонтируют. Ведь капитальный ремонт предполагает выполнение более масштабных работ, направленных на полное устранение неисправностей изношенных элементов общего имущества в целях повышения их эксплуатационных характеристик.

Капитальный ремонт в многоквартирном доме проводят за счет средств собственников, аккумулируемых на счете регионального оператора, либо на специальном счете дома.

Статья: Ремонт подъезда многоквартирного дома

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170

Кто обязан производить капитальный и текущий ремонт и предоставлять необходимые принадлежности

Капитальный ремонт — ответственность арендодателя. Это зафиксировано в статье 616 ГК РФ. При этом текущий ремонт и по договору найма, и по договору аренды — это уже обязанность того, кто берет недвижимость во временное пользование. В законе говорится, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды.

Документы:

Статья 616 ГК РФ

Письмо Минфина России от 22.10.2013 № 12-08-06/44036

Кто контролирует капитальный ремонт многоквартирных домов

Есть две ситуации.

Первая. Капитальный ремонт проводит региональный оператор (фонд капремонта). Тогда оператор обязан выступить в роли технического заказчика и проконтролировать качество выполняемых работ.

Вторая. Деньги на капремонт собирались на специальном счете. Тогда ответственность за контроль лежит на владельце — управляющей организации или товариществе собственников жилья, осуществляющих управление многоквартирным домом.

Документы: 

Статья 180 ЖК РФ 

Статья: Некоторые проблемы правового регулирования осуществления капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома за счет средств, находящихся на специальном счете

Статья: Роль, значение и функции регионального оператора при проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (Гришаев С.П.)

Статья: Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме: новые подходы к правовому регулированию отношений (Матиящук С.)

Обязательно ли платить в фонд капитального ремонта многоквартирных домов

Взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов — это обязательные платежи. Некоторые собственники их не платят, но это исключение. Например, когда дом аварийный и его скоро снесут, сдавать деньги на ремонт не нужно. Взносы собственников попадают в специальные фонды и копятся там. Когда приходит время проводить в доме капитальный ремонт, деньги возьмут из этого фонда.

Документы: 

Статья 169 ЖК РФ

Ситуация: Какие льготы по оплате услуг ЖКХ предоставляются пенсионерам

Ситуация: Как установить факт нахождения на иждивении военнослужащего в целях признания членом его семьи

Какие работы входят в текущий ремонт многоквартирного дома

В текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома входят работы по устранению неисправностей элементов, оборудования и инженерных систем дома, например стен и фасадов, крыши, центрального отопления, мусоропроводов и т. д. Ремонт проводится на основании решения общего собрания собственников помещений. Плата за ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения.

Документы: 

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

Ситуация: Как проводится текущий ремонт жилых домов

Какие виды осмотров установлены правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме

Осмотры общего имущества могут быть текущие, сезонные и внеочередные. Текущие осмотры могут быть общие, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр элементов общего имущества.

Документ: 

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491

Что входит в понятие содержание жилья в многоквартирном доме

В содержание и ремонт жилого помещения входит плата за:

• услуги, работы по управлению многоквартирным домом;
• содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Документы:

Статья 154 ЖК РФ

Сколько голосов нужно для принятия решения в многоквартирном доме по капитальному ремонту

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, поставленные на голосование, принимают большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Документ: 

Статья 46 ЖК РФ

Статья 44.1 ЖК РФ

Чем отличается взнос на капитальный ремонт от ремонта и содержания жилья

Капитальный ремонт — взносы на капитальный ремонт дома поступают в одноименный фонд или на специальный счет УК. Размер платежей рассчитывается в соответствии с графиком капитального ремонта; содержание жилого помещения — это услуги по управлению УК или ТСЖ, работы по содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества МКД, использование коммунальных ресурсов на общие нужды и т. д.

Документы: 

Статья: Текущий и капитальный ремонт здания: понятие, отличия, порядок проведения

Готовое решение: Что такое реконструкция здания и как ее провести

Письмо Минстроя России от 03.07.2017 № 29521-ОГ/04

На что можно потратить средства капитального ремонта со спецсчета

Списывать деньги со счета можно только на оплату работ по капремонту или на оплату целевого кредита. Собственники сами решают, когда ремонтировать дом. Они выбирают подрядчиков, контролируют их и принимают работы. Но ремонт всё равно придется провести до окончания региональной программы капремонта — до 2044 года. Растягивать программу ремонта до 2044 года необязательно, можно собрать средства раньше.

Документы: 

Вопрос: Каков порядок использования средств фонда капитального ремонта многоквартирных домов

Статья 170 ЖК РФ

Что входит в статью содержание и ремонт многоквартирного дома

Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме, кроме платы за содержание и ремонт жилого помещения, перечисляют взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Документы: 

Статья 154 ЖК РФ

Ситуация: Как устанавливаются тарифы на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах

Ситуация: Как рассчитывается плата за коммунальные услуги

Какие услуги входят в содержание жилья в многоквартирном доме

К таким услугам относят:

• работы по содержанию общего имущества и ремонт дома (в том числе взносы на капремонт);
• благоустройство придомовой территории;
• уборка мест общего пользования;
• содержание лифта;
• плата за наем помещения.

Документы:

Ситуация: Что включается в плату за содержание и ремонт жилого помещения

С какой площади берется плата за содержание и ремонт жилого помещения

При расчете платы за содержание и ремонт общего имущества дома управляющая организация исходит из тарифа за один квадратный метр общей площади жилого помещения. Его умножают на площадь жилого помещения, а не доли, как предписывают нормы ЖК РФ (ст. 158, ст. 30 п. 3, ст. 37 п. 1 и п. 2 ст. 39 п. 1 и п. 2).

Документы: 

Глава 5 ЖК РФ

Статья 37 ЖК РФ

Статья 39 ЖК РФ

        Как защищать интересы жильцов многоквартирных домов при 

        рассмотрении предложений о капитальном ремонте  дома от

        управляющих компаний или от регионального оператора.

 В соответствии с Жилищным кодексом РФ ст. 39 собственники жилых помещений многоквартирного дома несут бремя расходов по надлежащему содержанию общего имущества дома ,а в соответствии с Градостроительным кодексом РФ стст. 55.24 ,  55.25 они также несут ответственность за безопасную эксплуатацию многоквартирного дома.

  Для эффективной защиты интересов жильцов многоквартирных домов при          рассмотрении предложений о проведении капитального ремонта дома от управляющих  компаний или от регионального оператора необходимо знать порядок возникновения полномочий,  прав,   обязанностей и ответственности сторон при капитальном ремонте многоквартирного дома,при соблюдении которого   не будут   нарушаться права и законные интересы собственников жилых помещений,пользователей  (нанимателей) жилых помещений многоквартирного дома в части качества проектно-сметной документации , соблюдения требований безопасности  для здоровья,жизни,имущества жильцов дома,  безопасной эксплуатации дома  и   ответственности лица-исполнителя проектно-сметной документации солидарно с ответственностью саморегулируемой организации,членом которой обязан быть исполнитель проектно-сметной документации.

   Ниже будет  вкратце изложен порядок возникновения полномочий, прав,    обязанностей и ответственности сторон при капитальном  ремонте многоквартирного дома,при соблюдении которого    не будут нарушаться права и законные интересы собственников жилых помещений,пользователей  (нанимателей) жилых помещений многоквартирного дома .

 Как известно, в 2013 г.  принят краевой закон  № 227-КЗ от 7.08.2013 г.

«О системе капитального ремонта многоквартирных домов в Приморском крае».В соответствии с жилищным кодексом РФ  и этим краевым законом в Приморском крае  разработана и  30.12.2013 г.  утверждена губернатором региональная программа

(в виде паспорта программы) капитального ремонта многоквартирных домов в Приморском крае,сроком действия на 30 лет.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ ст. 168 :

2. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта  Российской Федерации, и включает в себя:

1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта РФ, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу. 

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

3) плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах  (в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 417-ФЗ) ;

4) иные сведения…..

3. Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые установлены законом субъекта РФ и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям.

4. Внесение в региональную программу капитального ремонта изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не допускается, за исключением случаев принятия соответствующего решения собственниками помещений в этом многоквартирном доме.

   Если конкретный многоквартирный дом  включен в региональную программу,то  собственники жилых помещений многоквартирного дома обязаны  (ЖК РФ ст. 189 части 1 ; 2 ; 4 ; 5)  принять решение о проведении капитального ремонта дома и в этом решении должны быть определены  или  утверждены   основные показатели капитального ремонта дома, включая :

1) перечень работ по капитальному ремонту;

2) смета расходов  на капитальный ремонт;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта.

   При этом  возникает главный  вопрос,откуда взять,каким образом определить ,найти эти показатели капитального ремонта дома,чтобы при этом не были нарушены права и законные интересы жильцов многоквартирного дома.

   В части 5 ст. 189  ЖК РФ необходимо обратить внимание на  словосочетание  «определены   или    утверждены». Эти слова означают,что собственники помещений в многоквартирном доме имеют право САМИ  ОПРЕДЕЛЯТЬ   вышеуказанные показатели  капремонта дома  (перечень работ,смета расходов,сроки,источники капремонта дома)  и своим решением принять  их за основу   ИЛИ   имеют право утвердить показатели  капремонта дома  (перечень работ,смета расходов, сроки, источники капремонта дома), предложенные  каким-то внешним  лицом (управляющая организация,  региональный оператор).    Таким образом  собственники помещений в многоквартирном доме имеют право  не рассматривать, не учитывать показатели  капремонта дома  (перечень работ,смета расходов, сроки, источники капремонта дома),  предложенные  каким-то внешним  лицом  (управляющая организация,  региональный оператор)  ( смотри также ЖК РФ ст. 168 часть 4,приведенную выше). 

    Кроме этого в  решении общего собрания собственников жилых  помещений многоквартирного дома о проведении капитального ремонта  дома в соответствии с  ЖК РФ  ст.ст. 170 ; 175   должны быть определены :

1). способ формирования фонда капитального ремонта дома ;

2).владелец специального счета (если принято решение о формировании фонда капитального ремонта дома на спец-счете ).

   В качестве способов формирования фонда капитального ремонта дома могут быть :

— формирование фонда капитального ремонта дома  на специальном счете ;

— либо формирование фонда капитального ремонта дома на счете регионального оператора.

   При этом владельцем специального счета могут быть :

-товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом ;

— осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.

   Собственники помещений в многоквартирном доме вправе также принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.

   Именно владелец специального счета получает право накапливать, распоряжаться, использовать средства фонда капитального ремонта дома  на нужды   капитального ремонта многоквартирного дома.  

 Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, образуют фонд капитального ремонта дома.

   В соответствии с ЖК РФ ст. 174. часть 1   средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектно-сметной  документации , оплаты услуг технического заказчика, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. 

   Далее возникает вопрос,каким образом юридически оформить (в виде договоров)  возникновение полномочий , прав, обязанностей и ответственности  участников  капитального ремонта  многоквартирного  дома так,чтобы  при этом не  нарушались права и законные интересы собственников  помещений и пользователей  (нанимателей) жилых помещений многоквартирного дома.

Участниками отношений при проведении  капитального ремонта  многоквартирного дома,  являются : каждый собственник помещения в доме, с одной стороны ; владелец специального счета ,либо владелей счета -региональный оператор,с другой стороны ; далее технический заказчик ; лицо,выполняющее проектно-сметную документацию ; подрядчик — лицо,выполняющее капитальный ремонт  многоквартирного дома.

   После того,как решением  общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о проведении капитального ремонта  дома определены способ формирования фонда капитального ремонта дома  и владелец специального счета ,либо региональный оператор в качестве владельца счета или спецсчета ,  необходимо  юридически оформить  (в виде договоров)  возникновение полномочий , прав, обязанностей и ответственности участников капитального ремонта  многоквартирного дома.

  Если в качестве способа формирования фонда капитального ремонта дома   выбран- формирование фонда на счете регионального оператора или на его специальном счете и соответственно  в качестве владельца  счета,спецсчета выбран региональный оператор, то  владелец счета,спец-счета  (региональный оператор)   обязан заключить с каждым собственником помещения в многоквартирном доме договор    на  проведение

капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома  и на  выполнение функций распорядителя  счета,спец-счета,включая сбор взносов от собственников помещений в фонд капитального ремонта дома.

Именно такой договор позволит юридически правильно оформить  и

закрепить получение правомочий,прав , обязанности с несением ответственности для  основных  участников  капитального ремонта многоквартирного дома .

   Только после оформления таких договоров с каждым собственником помещения в многоквартирном доме у владельца спец-счета,счета  появляется возможность  (правомочия,обязаннности с определением ответственности)  выполнять дальнейшие , необходимые в соответствии с Градостроительным кодексом РФ ст.ст. 48 ; 52 ; 55.3 ; 55.24 ;  55.25 ; 60  ,  действия по организации и проведению капитального ремонта многоквартирного дома .

    Владелец специального счета заключает договор с лицом,которое имеет право выполнять   функции технического заказчика   при  проведении капитального ремонта многоквартирного дома ,то есть это лицо должно иметь у себя специалиста с необходимым квалификационным документом  и иметь свидетельство о допуске к работам,влияющим на безопасность многоквартирного дома и его безопасную эксплуатацию,выданное соответствующей саморегулируемой организацией в строительстве.В таком договоре должны быть определены права,обязанности и ответственность сторон договора,причем ответственность технического заказчика

должна быть солидарной с ответственностью саморегулируемой организации в строительстве,членом которой он  обязан  являться.

   Технический заказчик  выполняет функции по организации получения разрешения (при необходимости) на капремонт многоквартирного дома, организации выполнения проектно-сметной документации ,осуществляет строительный контроль заказчика при  подготовке проектно-сметной документации и в процессе капитального ремонта дома,участвует в приемке работ вместе с представителем собственников  помещений в многоквартирном доме,оформляет и получает разрешение на ввод в эксплуатацию дома после его капитального ремонта.

   Для этого технический заказчик по поручению владельца спец-счета подготавливает и ведет договор с лицом  (членом саморегулируемой организации проектировщиков и сметчиков в строительстве)  на выполнение проектно-сметной документации на капремонт дома,  а позже — договор  с лицом  (членом саморегулируемой организации строителей)     на проведение капремонта дома.А сами такие договора заключаются между владельцем спец-счета  и лицом  (проектировщик-сметчик ; строитель).

   Технический заказчик  в соответствии с Градостроительным кодексом  РФ ст. 48 часть 5 обязан привлекать на основании договора, вклюающего  в себя определение прав,обязанностей и ответственности сторон, лицо для подготовки проектно-сметной документации на проведение капитального ремонта многоквартирного дома.Это лицо должно иметь аттестованного специалиста и иметь свидетельство о допуске к проектным работам, оказывающим влияние на безопасность многоквартирного дома при проведении и после окончания капитального ремонта дома,которое выдано саморегулируемой организацией проектировщиков и сметчиков в строительстве .Членство этого лица в  саморегулируемой организации проектировщиков и сметчиков  в строительстве означает,что наряду с его ответственностью  по вышеуказанному договору при необходимости  будет нести солидарную ответственность  и саморегулируемая организация проектировщиков и сметчиков.

   Поскольку подавляющее большинстово работ и услуг, выполняемых при проведении капитального ремонта многоквартирного дома,  оказывают влияние на безопасность многоквартирного дома  и  на его безопасную эксплуатацию,поэтому должна осуществляться подготовка проектной документации и  только затем на её основе- подготовка сметы расходов на проведение капитального ремонта дома (комплексного или частичного) с соблюдением требований безопасности , которые установленны в федеральном законе «Технический  регламент о безопасности зданий и сооружений» № 384-ФЗ  от 30.12.2009 г.

  В соответствии с  этим  законом  требования данного  технического регламента  применяются  к многоквартирным домам  ,  прошедшим капитальный ремонт.

Это  означает,что для проведения капремонта (частичного или комплексного) многоквартирного дома потребуется подготовка проектной документации, которая обеспечит соблюдение требований безопасности,установленных этим техническим регламентом,  а    после выполнения капремонта дома потребуется приемка работ с проверкой на соответствие требованиям безопасности,установленных этим техническим регламентом и проектом.

   В соответствии с Градостроительным кодексом  РФ ст. 48 часть 12.2  

технический заказчик  разрабатывает  задание  (после согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме)   на подготовку отдельных разделов проектно-сметной документации в зависимости от содержания работ,которые требуется выполнить при проведении капитального ремонта дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

   В таком задании должны устанавливаться в том числе  задание  по разработке сметы на капремонт многоквартирного дома  (в соответствии с Градостроительным кодексом РФ ст. 48 часть 12 пункт 11),поскольку возможно бюджетное софинансирование расходов на капремонт дома ;  задание по разработке требований по обеспечению безопасной эксплуатации многоквартирного дома (в соответствии с Градостроительным кодексом  РФ ст. 48 часть 10.1 ; федеральным законом «Технический  регламент о безопасности зданий и сооружений» № 384-ФЗ  от 30.12.2009 г.) ;задание по разработке перечня мероприятий по обеспечению энергетической эффективности дома   (в соответствии с Градостроительным кодексом РФ  ст. 48 часть 12 пункт 11.1.).

    Разработанную в соответствии с вышеприведенными очередностью, условиями, требованиями и заданием   проектную и  сметную документацию  на капремонт многоквартирного дома технический заказчик обязан  представить на утверждение решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее  собрание собственников помещений в многоквартирном доме при этом имеет право ,либо принять за основу разработанную смету расходов на капремонт дома,либо  произвести  её корректировку,вызванную различными факторами.

Утвержденная  на этом этапе  решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме  смета расходов на капремонт дома должна использоваться  при проведении капремонта многоквартирного дома  владельцем спец-счета ,техническим заказчиком,собственниками помещений в многоквартирном доме ,поскольку при этом будут соблюдены права и законные интересы жильцов дома ,жильцы будут защищены от возможных ошибок при расчете сметы расходов на капремонт, от ошибок из-за несоблюдения требований к безопасности здания,жильцов дома,требований к безопасной эксплуатации дома.

   В тоже время  нарушения,ущемления прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме  при использовании сметы расходов на капремонт многоквартирного дома,содержащейся в предложении от организации, управляющей многоквартирным домом,  о проведении капитального ремонта  дома будут иметь  место в обязательном порядке по следующим причинам.

1).Организация, управляющая многоквартирным домом, не уполномочена

собственниками помещений в многоквартирном доме на расчет сметы на проведение капитального ремонта дома,т.к. нет решения общего собрания.

2). Организация, управляющая многоквартирным домом, не имеет права выполнять подготовку проектно-сметной документации на проведение частичного или комплексного капитального ремонта многоквартирного дома,поскольку не имеет квалифицированного специалиста-проектировщика-сметчика, не имеет свидетельства о допуске к проектно-сметным работам, оказывающим влияние на безопасность многоквартирного дома,его жильцов, на безопасную эксплуатацию дома,поскольку  она  не является членом саморегулируемой организации проектировщиков, сметчиков.

3).Организация, управляющая многоквартирным домом, не является членом  саморегулируемой организации проектировщиков, сметчиков,поэтому исключается участие  саморегулируемой организации  в несении солидарной ответственности  за ошибки при подготовке сметы расходов на капремонт дома и вред,ущерб,причиненный зданию и его жильцам, включая завышенные сметные расходы.

4).Организация, управляющая многоквартирным домом, не  имеет договора с каждым собственниками помещений в многоквартирном доме на расчет сметы  расходов на проведение частичного или комплексного капитального ремонта дома,поэтому эта организация не обязывается определенными обязательствами и не принимает на себя никакой ответственности за шибки при подготовке сметы расходов на капремонт дома и вред,ущерб,причиненный зданию и его жильцам,включая завышенные сметные расходы.

 5).Организация, управляющая многоквартирным домом, выполняет расчет сметы на проведение частичного или комплексного капитального ремонта дома   без  задания от технического заказчика   и  без  предварительной разработки соответсвующего заданию проекта на  частичный или комплексный  капитальный  ремонт многоквартирного дома ,что неизбежно  приведет к ошибкам при подготовке сметы расходов на капремонт дома в части размера сметных расходов, к  кратному завышению сметы, к неадэкватному учету стоимости работ ,оказывающих влияние на безопасность многоквартирного дома,его жильцов, на безопасную эксплуатацию дома,а в итоге приведет к неминуемому нанесению вреда,ущерба  жильцам многоквартирного дома, включая кратно завышенные сметные расходы,а также значительные добавочные

неучтенные расходы,возникшие из-за неадекватного учета требований безопасности.

    Поэтому,если управляющая организация направит собственникам помещений многоквартирного дома предложение,включающее смету расходов на капремонт дома, то с целью соблюдения прав и законных интересов собственников  помещений   необходимо выполнить действия  в соответствии с  вышеприведенным порядком.   То есть :

    Сначала выбрать способ формирования фонда капремонта дома и определить владельца спец-счета  или счета (региональный оператор).

    Затем оформить договора между каждым собственником помещения  в доме и владельцем спец-счета  или счета (региональный оператор).

    Далее владелец спец-счета или счета заключает с лицом (физическим

или юридическим) договор на выполнение функций технического заказчика.

   Далее технический заказчик подготавливает задание и  договор между владельцем спец-счета или счета   и   лицом (физическим или юридическим)  на подготовку проектно-сметной документации на капремонт многоквартирного дома.

   Только наличие проектной документации на капремонт дома гарантирует собственникам помещений  в доме адекватность  (соответствие)  расчета сметы расходов на капремонт дома необходимому объему и составу работ,требующихся при проведении капремонта данного  дома,а также адекватность сметы требованиям безопасности дома,его жильцов, безопасной эксплуатации дома.

    В противном случае ,т.е. при отсутствии проектной документации на капремонт дома, смета расходов на капремонт дома будет кратно завышена,

а требования безопасности здания и его жильцов  не будут соблюдены.

   После выполнения проектно-сметной документации на капремонт многоквартирного дома технический заказчик проверяет её на предмет соблюдения требований технических регламентоа,включая требования к безопасности,  и ,в случае отсутствия замечаний,   представляет смету расходов на капремонт дома на утверждение общему собранию собственников помещений  дома.

    Только после утверждения сметы расходов и других показателей капремонта дома (сроки,источники финансирования и др.)  можно приступать к организации проведения непосредственно капремонта многоквартирного дома.

Как жильцы многоквартирного дома могут инициировать проведение текущего или капитального ремонта? Кто должен его оплачивать? Могут ли собственники помещений контролировать этапы работ и их качество, выбирать необходимые материалы для ремонта?

На эти и другие вопросы отвечает заместитель генерального директора по эксплуатации группы «Комфорт», занимающейся управлением и эксплуатацией многоквартирных домов, Игорь Ситников.

Текущий ремонт

Текущий ремонт инициирует инженерная служба управляющей компании (УК) многоквартирного дома. Она и определяет его параметры — в каком объеме и какие работы необходимы в конкретном доме. Текущий ремонт помещений, относящихся к общему имуществу жилых домов, как правило, выполняется с периодичностью один раз в пять лет.

Техническое обслуживание жилых зданий — это целый комплекс работ по поддержанию исправного и работоспособного состояния всех его элементов, включая и инженерное оборудование. При их обслуживании предусматриваются текущий планово-профилактический ремонт, внеплановый ремонт (аварийный) и капитальный ремонт. Текущий ремонт здания направлен на восстановление исправности и работоспособности его конструкций и систем инженерного обеспечения, поддержание заданных показателей эксплуатации и обеспечение долговечности здания.

Вся система технического обслуживания жилого фонда согласовывается с действующими нормативами и правилами. Как правило, начало текущих ремонтно-строительных работ планируется на теплый период времени и утверждается генеральным директором управляющей организации с учетом фактического состояния здания и потребности в конкретных работах.

Сотрудники инженерной службы должны регулярно проводить осмотры помещений, зданий, чтобы понять, как скоро требуется профилактический или текущий ремонт, какие именно работы необходимы. Такие осмотры оформляются актами, а затем на их основе формируется общая дефектная ведомость (журнал), где отражены все замечания. На основании результатов осмотров определяются объемы, виды работ, количество необходимых материалов. После этого проводится конкурс по подбору подрядчика.

Приемка работ может быть выполнена совместной комиссией, состоящей из числа собственников помещений дома, сотрудников управляющей организации и уполномоченных сотрудников подрядной организации. При выявлении замечаний, отклонений и брака жители дома могут сообщить об этом в управляющую организацию любым доступным способом: в офис УК по месту расположения объекта, в единый контакт-центр, на электронную почту организации или при личном приеме уполномоченного сотрудника УК. Обычно все подобные обращения рассматриваются и при необходимости устраняются выявленные замечания.

Текущие ремонты входят в счет платы за содержание и ремонт жилого помещения. Удельный вес заменяемых и ремонтируемых элементов конструкции и инженерного оборудования в многоквартирном доме в процессе текущего ремонта не должен превышать уровня 15% их общего объема в многоквартирном доме.

Аварийный ремонт

Аварийный ремонт — это непредвиденная поломка или отказ оборудования: прорыв трубы, засор канализации, короткое замыкание, поломка лифта и др.

Как правило, причиной и виной тому является человеческий фактор или внешнее воздействие. Иногда поломки происходят вследствие устаревания и износа оборудования или конструкций. Все работы по локализации аварии и восстановлению работоспособности должна выполнить УК путем привлечения аварийной службы или своих специалистов.

Капитальный ремонт

Решение о проведении капитального ремонта принимается исключительно собственниками помещений на общем собрании большинством голосов. Мы еще не дожили до выполнения капремонта ни по одному адресу, но законодатель предусматривает это (в идеальных условиях) так:

• по истечению условного срока эксплуатации 25 лет после ввода в эксплуатацию управляющая организация выходит с инициативой к собственникам с предложением провести капитальный ремонт;
• любой ремонт начинается с обследования, диагностики и определения фактического состояния здания, износа конструкций и инженерного оборудования. На основании обследования должны определиться необходимые работы, материалы и ориентировочная стоимость;
• после определения объемов и ориентировочной стоимости УК вправе инициировать общее собрание собственников с целью утверждения полного перечня мероприятий для выполнения капремонта;
• на общем собрании собственники помещений вправе определить и назначить комиссию из своего числа, которая будет участвовать в контроле процессов и приемке работ;
• по результатам проведенного собрания, утверждения видов, объемов работ и общей стоимости УК путем конкурсного отбора определяет подрядчиков;
• утвержденный коллектив собственников вправе участвовать в процессе отбора и определения подрядчиков наравне с УК для прозрачности и контроля;
• после организации ремонтных работ специалисты УК совместно с инициативными собственниками или Советом дома, если он избран и уполномочен ОСС, осуществляют контроль производства работ, качества, объемов и применяемых материалов.

Кроме этого, собственники помещений по своему желанию могут инициировать и организовать при помощи УК работы капитального характера раньше срока, но с учетом организации процессов, описанных выше, — например, заменить лифты на современные и улучшенные. Приблизительно такой сценарий организации капремонта видит для себя «Комфорт».

Полностью отказаться от выполнения капитального ремонта по истечении условного срока службы здания и оборудования нецелесообразно, так как за период жизненного цикла происходит как физический износ, так и моральный, оборудование устаревает, отделка утрачивает свой первозданный вид. Например, ранее в домах применялась алюминиевая проводка, а сейчас только медная, которая по своим свойствам и характеристикам превосходит алюминиевую. Так можно сравнить старые лифты с современными, металлические трубы — с ПВХ, восстановленные и утепленные фасады с разрушенными и т. д.

Игорь Ситников
Заместитель генерального директора группы «Комфорт»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.