Риск случайной гибели товара при перевозке транспортной компанией

Обобщение судебной практики по спорам, вытекающим из договоров перевозки грузов и транспортной экспедиции, позволило Верховному Суду Российской Федерации сформировать ряд правовых позиций, касающихся, в частности, ответственности сторон: перевозчиков – за утрату, недостачу или повреждение порчу груза, грузоотправителей – за искажение сведений о грузе, экспедитора – за неисполнение договора и др. (обзор судебной практики, утвержденный Президиумом ВС РФ 20 декабря 2017 г.). Расширить эти позиции и в принципе разъяснить особенности регулирования соответствующих отношений призван рассмотренный на вчерашнем заседании Пленума ВС РФ проект Постановления «О некоторых вопросах применения законодательства о договоре перевозки автомобильным транспортом грузов, пассажиров и багажа и о договоре транспортной экспедиции» (далее – Проект; текст документа имеется в распоряжении портала ГАРАНТ.РУ).

ВС РФ обращает внимание на то, что, помимо норм Гражданского кодекса, Устава автомобильного транспорта и городского наземного электрического транспорта (далее – Устав) и Правил перевозок пассажиров и багажа автомобильным транспортом и городским наземным электрическим транспортом (далее – Правила перевозок), на отношения, которые возникают из договоров перевозки и транспортной экспедиции, заключенных для не связанных с предпринимательской деятельностью целей, распространяются положения Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – закон о защите прав потребителей). Кроме того, перевозчики – организации и ИП, которые осуществляют как коммерческие перевозки, так и транспортировку людей и материальных объектов для собственных нужд без заключения договоров перевозки, должны выполнять обязанности, установленные для эксплуатирующих транспортные средства лиц (в частности – ст. 20 Федерального закона от 10 декабря 1995 г. № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения»).

Также в Проекте отмечается, что если транспортировка пассажира и его багажа выполняется лицом, для которого перевозка является основным видом деятельности, к соответствующему договору применяются положения о публичном договоре и договоре присоединения (ст. 426 и ст. 428 ГК РФ).

Важное разъяснение касается порядка подтверждения факта заключения договора перевозки пассажира и багажа – прямо указано, что в случае отсутствия, в том числе в связи с потерей, или неправильного оформления билета или багажной квитанции наличие договорных отношений между сторонами можно подтвердить другими доказательствами, предусмотренными ст. 55 Гражданского процессуального кодекса.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по перевозке влечет наложение на перевозчика предусмотренной законодательством ответственности (п. 1 ст. 793 ГК РФ). Причем отвечает перевозчик не только за себя, но и за действия иных лиц, услугами которых он пользуется при перевозке, подчеркивает ВС РФ. Так, например, за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу пассажира во время перевозки с использованием арендованного транспортного средства ответственность должен нести именно перевозчик, а не владелец ТС, поясняет суд.

Особое внимание предлагается обратить на тот факт, что перевозчик отвечает за утрату, недостачу или повреждение багажа вне зависимости от наличия его вины в этом. Таким образом, по мнению Суда, причиненный действиями третьих лиц вред (в ДТП по их вине или при хищении багажа) возмещается перевозчиком. От обязанности по возмещению ущерба он освобождается только когда повреждение или утрата багажа произошли в связи с обстоятельствами непреодолимой силы (п. 1 ст. 796 ГК РФ).

Поскольку возмещение ущерба при недостаче или утрате багажа невозможно без определения его стоимости, ВС РФ счел нужным уточнить, что при отсутствии сведений о документальной стоимости багажа – указанной в договоре или счете продавца товара – следует использовать среднюю рыночную цену соответствующих товаров в месте, где багаж должен был быть выдан на день добровольного удовлетворения требования или день принятия судебного решения. Причем даже если невозможно доказать действительную стоимость багажа, суд не вправе отказывать в удовлетворении требования пассажира о возмещении убытков только на том основании, что их размер не может быть установлен с разумной степенью достоверности, подчеркивается в Проекте. В этом случае суд определяет сумму возмещения исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (п. 5 ст. 393 ГК РФ).

При этом важно помнить, что перевозчик не несет ответственности за утрату, недостачу или повреждение багажа по причине ненадлежащей его упаковки – за исключением случаев, когда обязался самостоятельно упаковать багаж или знал о недостатках упаковки в момент принятия товара, но не указал это в провозных документах, – так как обязанность по надлежащей подготовке багажа к перевозке с целью обеспечить его сохранность лежит на пассажире (п. 2 ч. 2 ст. 22 Устава, п. 63 и п. 74 Правил перевозок). Тем не менее перевозчик должен доказать, что багаж был утрачен или поврежден именно вследствие ненадлежащей упаковки, отмечает ВС РФ.

Также предполагается указать судам, что при удовлетворения требований пассажира, основанных на законодательстве о защите прав потребителей, они обязаны поставить вопрос о взыскании с перевозчика штрафа, предусмотренного за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке (п. 6 ст. 13 закона о защите прав потребителей), вне зависимости от того, ходатайствовал об этом сам пассажир или нет.

Крайне важным является разъяснение о возможности привлечения к ответственности за вред, причиненный в процессе перевозки, агрегаторов такси и иных лиц, осуществляющих поиск клиентов для заключения договоров перевозки пассажиров и багажа. Агрегатор, по мнению Суда, должен отвечать перед пассажиром в случае, когда заключил договор от своего имени, а также если у пассажира на основании содержания рекламы, информации на сайте агрегатора или переписки с ним сложилось мнение, что он заключает договор именно с этим лицом, а фактический перевозчик является его работником или привлеченным для исполнения обязательств по перевозке третьим лицом.

Отдельный раздел Проекта посвящен пояснениям ВС РФ о надлежащем применении норм, регулирующих перевозку грузов. Определено, в частности, как разграничить договор перевозки груза и иные договоры, предполагающие транспортировку каких-либо материальных объектов. Если основная обязанность одной из сторон договора заключается не в сохранной транспортировке груза, к данному договору не могут применяться положения ГК РФ и Устава о перевозке груза, в частности – о сокращенном (годичном) сроке исковой давности по требованию к перевозчику, считает Суд. В качестве примера приведен договор об утилизации твердых бытовых отходов, предполагающих их вывоз с использованием транспортного средства.

ВС РФ напоминает, что за повреждение или утрату груза в связи с ненадлежащей упаковкой может отвечать как грузоотправитель, так и перевозчик – если обязался сам упаковать груз или не указал в транспортной накладной известные ему сведения о недостатках упаковки. При этом бремя доказывания того факта, что груз поврежден или утрачен именно вследствие ненадлежащей упаковки лежит на перевозчике.

В остальных случаях за сохранность груза с момента его принятия для перевозки до момента выдачи грузополучателю отвечает перевозчик, даже если утрата или повреждения груза произошли вследствие, например, случайного возгорания транспортного средства, аварии не по вине перевозчика или противоправных действий третьих лиц, в частности кражи груза, отмечает ВС РФ. Однако не стоит забывать о законодательно установленных основаниях для освобождения перевозчика от ответственности (ст. 36 Устава).

Особым образом оговаривается в Проекте право грузоотправителя, являющегося продавцом товара, требовать от перевозчика возмещения убытков за просрочку доставки груза, в размер которых может быть включена сумма договорной неустойки за просрочку, выплаченная грузоотправителем покупателю товара.

Когда перевозка груза осуществляется на основании договора транспортной экспедиции, за его утрату, недостачу или повреждение по причине ненадлежащей упаковки отвечает экспедитор, поскольку на нем лежит обязанность проверять представленную клиентом информацию о свойствах груза и условиях его перевозки (п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 июня 2003 г. № 87-ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности»; далее – закон о транспортно-экспедиционной деятельности), подчеркивается в Проекте. А при распределении между экспедитором и перевозчиком ответственности за утрату или повреждение груза вследствие иных причин определяющее значение имеет содержание обязательств экспедитора. Если в соответствии с договором он обязан лишь выполнять определенные функции грузоотправителя, например подготавливать необходимые для перевозки документы или осуществлять расчеты с перевозчиком, такая ответственность на него не может быть возложена, отмечает Суд. Если же экспедитор обязуется фактически осуществить перевозку или гарантировать сохранную доставку груза, он отвечает за утрату или повреждение груза (ст. 7 закона о транспортно-экспедиционной деятельности).

Предъявление грузоотправителем иска о возмещении реального ущерба к перевозчику не исключает возможности заявления аналогичных требований к экспедитору, если в соответствии с договором он также должен был обеспечить сохранность груза, считает ВС РФ. В этом случае должны применяться нормы о солидарных обязательствах (ст. 323 ГК РФ), что исключит возможность неосновательного обогащения грузоотправителя.

Если экспедитор заключает договор от своего имени, именно он вправе предъявлять перевозчику требования о возмещении причиненного частичной или полной утратой либо порчей груза ущерба. Причем не имеет значения, кто является собственником груза и возместил ли экспедитор клиенту соответствующий ущерб, – перевозчик обязан исполнить его требования, указано в Проекте. При этом оговаривается обязанность экспедитора уступить клиенту по его требованию права по договору перевозки с целью возмещения убытков перевозчиком, а также переход к клиенту прав и обязанностей экспедитора в случае его банкротства – по аналогии с уступкой требования и переходом прав по договору комиссии (п. 2 ст. 993, абз. 6 ст. 1002 ГК РФ).

Оплачивается перевозка заключившим договор лицом, поэтому в случае его заключения экспедитором фактический перевозчик не вправе требовать оплаты от грузоотправителя, даже того, который по указанию экспедитора подписал транспортную накладную, подчеркивает Суд.

В заключительном блоке разъяснений рассматриваются вопросы о применении к спорам, связанным с перевозкой и транспортно-экспедиционным обслуживанием, сроков исковой давности и порядке рассмотрения претензий. В частности, поясняется, что срок исковой давности по иску экспедитора к фактическому перевозчику не зависит от момента возмещения убытков клиенту и начинает течь со дня выдачи груза (в случае его недостачи или повреждения) либо со дня признания груза утраченным.

Также отмечается, что перевозчик, не ответивший на предъявленную претензию в течение 30 дней с момента ее получения (ч. 1 ст. 40 Устава), не сможет ссылаться на несоблюдение обязательного претензионного порядка истцом в связи с ненадлежащим оформлением претензии.

Кроме того, Суд напоминает, что на период соблюдения претензионного порядка исковая давность по соответствующему требованию приостанавливается.

Стоит отметить, что и судейское, и научное сообщество в целом поддержали Проект, предложив внести в него ряд поправок. Так, например, включение в один пункт разъяснений о недопустимости взимания платы за оформление билетов и праве агента получать вознаграждение за свои услуги, если договор перевозки пассажира и багажа заключается через него, может быть истолковано как возможность включения в это вознаграждение платы за оформление билетов, полагает заместитель Министра юстиции РФ Юрий Любимов. Кроме того, Минюст России предлагает скорректировать по существу положения проекта об ответственности перевозчика за утрату багажа – ограничив ее только случаями причинения вреда вследствие грубой неосторожности (например, когда водитель не закрыл багажное отделение, в том числе во время остановки в пути, что привело к хищению багажа).

Таким образом, не исключается внесение в Проект точечных правок в ходе его доработки редакционной комиссией.

Когда повреждение или гибель имущества признаются случайными

Случайным повреждением или гибелью имущества признается такая гибель или повреждение, когда в произошедшем отсутствует вина какого-либо лица. Следовательно, не с кого взыскать ущерб от утери вещи или расходы на ее ремонт. Официального определения рассматриваемого понятия в законе нет.

Из судебной практики (решение АС Омской области от 10.12.2018 по делу № А46-7982/2018) можно сделать вывод, что к таким случаям можно отнести, например:

• утерю имущества при наводнении;
• гибель вещей при пожаре, причиной которого послужил удар молнии;
• разрушение недвижимого имущества, вызванное землетрясением или другим стихийным бедствием.

Общие положения ГК РФ о риске случайной гибели или повреждения имущества

В соответствии со ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели имущества несет собственник, если законом или соглашением сторон не предписано иное.

Право собственности как полное господство собственника над вещью предполагает владение, пользование и распоряжение (ст. 209 ГК РФ). С другой стороны, это господство уравновешивают такие неблагоприятные для собственника моменты, как:

• бремя содержания имущества;
• несение риска потери имущества.

Например, постановлением АС Западно-Сибирского округа от 19.07.2016 по делу № А27-16884/2015 риск случайной гибели недвижимости — нежилого строения, произошедшей вследствие землетрясения, был возложен на его собственника.

Риск переходит к новому собственнику имущества с того момента, как продавец передал ему имущество (ст. 459 ГК РФ).

Обратите внимание! При продаже недвижимости момент перехода рисков на покупателя обычно определяется датой подписания сторонами акта приема-передачи.

Вывод! Следовательно, получая от продавца купленную вещь, необходимо осуществлять действия по проверке ее качества.

Сделать это можно путем визуального осмотра, проведения теста на работоспособность. Обычно способ проверки и порядок уведомления контрагента о найденных недостатках указываются в тексте договора. В случае несоблюдения согласованной процедуры выявления недостатков товар признается принятым, а риск случайной гибели — перешедшим на покупателя.

Пример

Пункт договора о переходе права собственности на оборудование с момента его предоплаты сыграл злую шутку с покупателем (Постановление Двадцатого ААС от 06.07.2018 по делу № А54-5938/2016). Товар доставлялся покупателю уже после оплаты и был поврежден при разгрузке. Покупатель пытался взыскать стоимость поврежденного оборудования с поставщика — и неудачно.

Пояснение суда: вины поставщика в повреждении товара не было, а риск случайной гибели товара несет его собственник (на тот момент собственником уже стал покупатель).

Возложение риска гибели имущества на пользователя

Законодатель предусмотрел ряд случаев, когда риск случайной гибели имущества несет его фактический владелец, а не собственник:

• арендатор по договору финансовой аренды (ст. 669 ГК РФ);
• ссудополучатель, если вещь была испорчена использованием ее не по назначению или другим лицом, которому была передана при отсутствии согласия собственника, либо если ссудополучатель мог сберечь вещь ссудодателя, но не сделал этого (ст. 696 ГК РФ).

При этом в первом случае норма является диспозитивной и может быть изменена контрактом. Во втором случае норма императивна, и при попытке изменить ее судебные органы становятся на сторону ссудополучателя (постановление АС Уральского округа от 22.11.2016 № Ф09-10269/16 по делу № А76-30669/2015).

Однако обязанность доказать, что ссудополучатель мог сберечь вещь ссудодателя, пожертвовав своей вещью или мог предсказать повреждение и предотвратить его, возлагается на ссудодателя.

Пример

Ссудодатель не смог взыскать со ссудополучателя стоимость кровли, которая пострадала от сильного ветра (Постановление АС СКО от 06.02.2018 по делу № А32-33496/2016).

ВАЖНО! Риск случайной гибели несет виновная сторона, если сделка была признана недействительной по ст. 179 ГК РФ.

Риск гибели имущества при строительстве объектов недвижимости

Законом установлены следующие диспозитивные (т. е. те, которые разрешено изменить соглашением сторон) правила:

• риск гибели материалов несет та сторона, которая их предоставила (ст. 705 ГК РФ);
• риск гибели всего объекта обременяет подрядчика до момента принятия такого объекта заказчиком (ст. 741 ГК РФ).

Так, определением Верховного суда РФ от 29.01.2016 № 305-ЭС15-18966 по делу № А40-97910/2014 принята позиция суда кассационной инстанции, базировавшаяся на гибели спорного объекта до приемки его ответчиком и, следовательно, до перехода на него риска случайной гибели такого объекта.

Однако, например, заказчику строительных работ судом было отказано во взыскании с подрядчика убытков, вызванных хищением оборудования на объекте. Основанием послужило то, что ответчик своевременно предупредил истца о фактах кражи, при этом последний принимал на себя обязательства по охране территории проведения работ (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 22.06.2018 по делу № А19-4011/2017).

Важно! При просрочке принятия объекта заказчиком риск случайной гибели падает на последнего (п. 2 ст. 705 ГК РФ).

Подробнее об ответственности в рамках порядных отношений — в статье «Распределение рисков между сторонами договора подряда».

***

Итак, риск случайной гибели имущества несет его собственник. То есть именно он, в случае отсутствия вины третьих лиц в повреждении или уничтожении вещи, производит необходимое восстановление за свой счет. Однако существуют ситуации, при которых неблагоприятные последствия, произошедшие с предметом сделки, ложатся на того, кто является пользователем имущества. Такое случается в рамках правоотношений по договорам аренды, ссуды, подряда.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Распределение рисков случайной гибели, случайного повреждения материалов, оборудования, результатов работ между сторонами договора подряда

В силу п. 1 ст. 705 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором подряда, риск случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного используемого для исполнения договора имущества несет предоставившая их сторона. Приведенная норма направлена на установление баланса интересов всех сторон обязательства (определение КС РФ от 24.09.2013 N 1477-О) и не должна восприниматься как исключающая обязанность подрядчика принимать все необходимые меры для обеспечения сохранности предоставленных заказчиком в соответствии с условиями договора подряда материалов, оборудования и иного имущества, необходимого для выполнения работ. Буквально из формулировки абзаца второго п. 1 ст. 705 ГК РФ следует, что риск гибели или повреждения используемого для выполнения работ имущества возлагается на предоставившую это имущество сторону лишь тогда, когда такие гибель или повреждение являются случайными. Это подчеркивается и в п. 20 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51, где со ссылкой на ст. 714 ГК РФ разъяснено, что правила распределения рисков случайной гибели или повреждения имущества не применяются, когда указанные последствия наступили в связи с ненадлежащим исполнением обязательств одной из сторон. Обязанность доказывания того, что гибель (повреждение) имущества вызвана обстоятельствами непреодолимой силы, распределяется с учетом правил п. 3 ст. 401 ГК РФ (см. также постановления Пятого ААС от 06.05.2015 N 05АП-2928/15, Второго ААС от 10.03.2015 N 02АП-780/15). Если же гибель (повреждение) имущества не связана с действиями (бездействием) сторон договора подряда и является случайной, то, поскольку стороны не договорились об ином, применяются правила абзаца второго п. 1 ст. 705 ГК РФ. Эти правила предполагают, что, если вследствие обстоятельств непреодолимой силы повреждено оборудование, предоставленное заказчиком, последний лишен возможности взыскать стоимость такого оборудования с подрядчика (постановление Третьего ААС от 09.07.2015 N 03АП-2961/15).

Риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик (абзац третий п. 1 ст. 705 ГК РФ). Приведенное правило также является диспозитивным (то есть может быть изменено сторонами договора подряда) и также касается случаев, когда гибель (повреждение) результата выполненной работы не связана с действиями (бездействием) сторон договора.

Наконец, при просрочке передачи или приемки результата работы указанные выше риски в силу п. 2 ст. 705 ГК РФ возлагаются на сторону, по чьей вине допущена просрочка (см. также п. 7 ст. 720 ГК РФ). Разумеется, вопрос о том, какая из сторон несет ответственность за просрочку, решается исходя из конкретных обстоятельств (постановление Двадцатого ААС от 26.02.2016 N 20АП-435/16, см. также п. 3 ст. 405, п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Ознакомьтесь с требованиями ст. 422 ГК КР (Переход риска случайной гибели товара)

1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.
2. Риск случайной гибели или случайного повреждения товара, переданного во время его нахождения в пути, переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено таким договором или обычаями делового оборота.
3. Условие договора о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента сдачи товара первому перевозчику, по требованию покупателя может быть признано судом недействительным, если в момент заключения договора продавец знал или должен был знать, что товар утрачен или поврежден, и не сообщил об этом покупателю.

Полагаю, что в вашем случае, нет, не относится.

За более подробной консультацией, в случае наличия у вас вопросов – обращайтесь!

Внимание!

Осуществляется консультационный прием на бесплатной основе в понедельник с 9.00. до 12.00, среда с 9.00. до 12.00.

Запись на прием осуществляется по предварительному звонку.

Адрес: г. Бишкек, ул. Московская, 164/12 (пересекает пр. Манаса)
Тел: 0551 803279

Тел. 0555 80 32 79 (вотсап) Макаров Евгений Николаевич (юрист)

Тел. 0550 93 23 33 Макарова Маргарита Григорьевна (нотариус)

7.5. Что необходимо знать о договоре купли-продажи недвижимости?

Договор купли-продажи недвижимости регулируется параграфом 1 (Общие положения о купле-продаже) и параграфом 7 (Продажа недвижимости) главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ»).

Определение договора купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ), а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за неё определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).

Форма договора купли-продажи недвижимости

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это означает, что договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность, а именно – ничтожность.

Однако положение о том, что договор заключается «путем составления одного документа», не ограничивает количество экземпляров договора купли-продажи недвижимости, которых может быть любое количество. Для регистрации перехода права собственности на недвижимость требуется минимум три экземпляра: экземпляр продавца, экземпляр покупателя и экземпляр, который останется в регистрационном деле Росреестра.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Необходимо учитывать, что действующее законодательство не содержит требований по регистрации самого договора купли-продажи нежилой недвижимости. Государственной регистрации подлежит только договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Такой договор считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК). Договор же купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Требования о государственной регистрации распространяются на переход права собственности, но не на договор купли-продажи нежилой недвижимости.

Предмет договора купли-продажи недвижимости и другие существенные условия

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Это означает необходимость описать и детализировать объект недвижимости таким образом, чтобы не возникало сомнений в его определенности. Обычно это достигается указанием в договоре на кадастровый номер продаваемого земельного участка или на условный номер для иных продаваемых объектов недвижимости, а также указанием площади объекта, точного адреса расположения объекта недвижимости, этажа или этажей, на которых расположен продаваемый объект недвижимости, номеров помещений, входящих в продаваемый объект по экспликации, и оформлением в качестве приложения к договору поэтажного плана приобретаемого объекта недвижимости, на котором каким-либо цветом выделены приобретаемые помещения. Разумно указывать в договоре, что приобретаемое здание, строение, сооружение находится на земельном участке, имеющем такой-то кадастровый номер, и прикладывать план этого земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен на куплю-продажу недвижимости, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем, если иное не установлено законом.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Постановлении своего Пленума от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указал, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на продаваемую недвижимость само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Однако для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него. Это означает, что стороны могут заключить договор купли-продажи в отношении несуществующей недвижимости, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем, но для перехода права собственности на такую недвижимость от продавца к покупателю продавец должен обладать правом собственности на неё в момент регистрации перехода этого права собственности к покупателю.

Предметом такого договора купли-продажи будущей вещи может быть и земельный участок, который на момент заключения договора ещё не образован в порядке, установленном федеральным законом.

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение будущей недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания, помещения, земельного участка, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией). При этом такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ) (п. 2 в Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

В соответствие с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Цена недвижимости является существенным условием договора.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При этом, согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или самим договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Таким образом, если в договоре цена земельного участка или прав на него не указана, то она считается вошедшей в стоимость, находящегося на этом земельном участке здания, сооружения или другого недвижимого имущества.

В том случае, если договором купли-продажи предусмотрена оплата недвижимости в рассрочку (ст. 489 ГК РФ), договор

считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей. Если в договоре отсутствуют указанные положения, то договор не может считаться заключенным.

Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

По общему правилу (п. 1 ст. 552 ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Однако переход прав на земельный участок от продавца к покупателю зависит от того принадлежит ли земельный участок продавцу на праве собственности или нет.

I. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

II. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Условия о качестве объекта недвижимости

Описывая и детализируя объект недвижимости, рекомендуется во избежание споров и недоразумений отразить в договоре условия о качестве (физическом и юридическом) объекта недвижимости.

Такая рекомендация основана на статье 557 ГК, которая в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве недвижимости, позволяет применять правила статьи 475 ГК за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Статья 475 ГК с учетом указанного исключения, в свою очередь, предоставляет покупателю право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за объект недвижимости денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству объекта недвижимости (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков). Если же недостатки объекта недвижимости не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан объект недвижимости ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

• соразмерного уменьшения покупной цены;
• безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Переход риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимости

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимости переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости покупателю.

Регистрация перехода права собственности к покупателю еще не означает, что объект недвижимости передан покупателю. Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Однако будет неправильным думать, что именно после этого к покупателю переходит риск случайной гибели или случайного повреждения приобретенной недвижимости. Указанные риски переходят к покупателю только в момент регистрации перехода к нему права собственности. Это связано с тем, что согласно ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Но стороны все же могут в самом договоре указать, что риск случайной гибели или случайного повреждения приобретенной недвижимости переходит к покупателю в момент передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче.

Гарантии сторон и обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

Хорошо подготовленный договор купли-продажи недвижимости подразумевает наличие в нем гарантий и заверений в отношении продаваемого объекта недвижимости и самого продавца.

Поскольку основные риски в сделке принимает на себя покупатель, то именно он в первую очередь должен озадачиться тем, чтобы указать в договоре те гарантии, которые он хотел бы получить от продавца и нарушение которых может привести к возникновению у покупателя убытков, утрате прав на приобретенную недвижимость либо втягиванию покупателя в судебные споры по различным основаниям. Перечень гарантий зависит от условий и схемы сделки, от того, как оформлен объект недвижимости, от его юридической судьбы, состояния объекта недвижимости, а также от того, являются стороны сделки физическими или юридическими лицами. Подготовка перечня тех гарантий, которые должны быть даны продавцом и включены в договор купли-продажи – задача, которую организатор сделки должен поставить перед юристом, осуществляющим оформление сделки.

Количество гарантий, выдаваемых покупателем, как правило, значительно меньше гарантий продавца и представляют по сути гарантии в отношении полномочий покупателя на заключение договора и ограничений по ведению переговоров о покупке недвижимости и заключению договоров купли-продажи недвижимости с другими лицами.

Статьей 460 ГК РФ установлена обязанность продавца передать покупателю недвижимость свободной от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены недвижимости либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на эту недвижимость. Указанные правила применяются и в том случае, когда в отношении продаваемой недвижимости к моменту её передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Ответственность сторон за нарушение договора, в том числе за нарушение гарантий

Договор купли-продажи должен предусматривать ответственность (условия, вид и размер) за нарушение сторонами принятых на себя обязательств и гарантий. Ответственность может выражаться в возможности взыскания со стороны, допустившей нарушение договора, пеней, штрафов, убытков, процентов и т.п. Кроме того нарушение одной стороной определенных законом или договором обязанностей может привести к возникновению у другой стороны прав, необходимых для своей защиты. Примером могут являться нормы указанной выше статьи 460 ГК РФ.

Условия, касающиеся выхода из сделки

Для того чтобы не оказаться в безвыходной ситуации, когда договор заключен, но в силу различных причин или обстоятельств не может быть исполнен, рекомендуем детально прописывать в договоре условия по выходу продавца и/или покупателя из сделки и условия, при наступлении которых договор будет считаться прекращенным. Описание и формулировка таких условий – задача вашего юриста.

Анна, здравствуйте!

То обстоятельство, что сам по себе договор (как документ) оформлен не был, не означает, что договор между Вами и ИП не состоялся. Фактически договор был заключен путем т.н. конклюдетных действий (Вы приняли предложение заключить договор путем оплаты товара) (такая возможность предусматривается п. 3 ст. 438 ГК РФ).

По общему правилу, риски случайной гибели товара переходят на покупателя (по общему правилу) после того, как продавец выполняет свою обязанность передать товар.

В силу общих положений о купле-продаже, если продавец принял на себя обязанность доставить товар — обязанность продавца передать товара считается выполненной после вручения товара покупателю, если продавец такую обязанность не принял — с момента передачи товара перевозчику (ст. 458 ГК РФ).

Вместе с тем, если Вы приобретали товар для цели, не связанной с личным использованием (для предпринимательских целей) на данную ситуацию распространяются правила о договоре поставки (специальные правила).

Согласно правилам о договоре поставки в обязанности продавца входит доставка товара (ст. 509, 510 ГК РФ). 

Это в свою очередь, означает, что обязанность продавца по передаче товара по договору поставки по общему правилу считается выполненной в момент передачи товара покупателю. Соответственно, если Вы приобретали договор для предпринимательских (не личных) целей, риски гибели товара в изложенной ситуации несет продавец.

При этом выбор перевозчика по договору поставки может быть осуществлен, как поставщиком, так и покупателем (п. 1 ст. 510 ГК РФ).

Соответственно, неисполнение обязанности передать товар является основанием для возникновения у покупателя права отказаться от исполнения договора (ст. 463 ГК РФ) и требовать возврата суммы предварительной оплаты за товар (п. 3 ст. 487 ГК РФ).

Предупреждение (во исполнение Правил, утв. ФПА РФ (протокол от 28.09.2016 № 7)) – предоставленная выше правовая информация не является юридической консультацией. 

Каждый случай имеет свои нюансы. Для успешного разрешения сложной ситуации обратитесь за юридической консультацией, составлением документов, представлением интересов в судах к адвокату.

1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

2. Риск случайной гибели или случайного повреждения товара, проданного во время его нахождения в пути, переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено таким договором или обычаями делового оборота.

Условие договора о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента сдачи товара первому перевозчику, по требованию покупателя может быть признано судом недействительным, если в момент заключения договора продавец знал или должен был знать, что товар утрачен или поврежден, и не сообщил об этом покупателю.

В отношениях купли-продажи в качестве риска рассматривается гибель товара или его повреждение, произошедшие случайно, по обстоятельствам, не зависящим ни от продавца, ни от покупателя. По общему правилу данный риск, если иное не установлено законом или договором, переходит от продавца к покупателю в момент исполнения продавцом обязательства по передаче товара. С этого момента продавец освобождается от ответственности перед покупателем за судьбу товара, его качество и количество.

Если товар продан во время его нахождения в пути, риск его случайной гибели и случайного повреждения переходит к покупателю в момент заключения договора купли-продажи, если иное не вытекает из самого этого договора или обычаев делового оборота.

В случаях, когда моментом передачи товара является его вручение перевозчику, риск его случайной гибели или повреждения может быть возложен на продавца, если последнему в момент заключения договора было известно об утрате или повреждении товара. При наличии указанного обстоятельства суд по иску покупателя признает условие договора о переходе риска к покупателю недействительным.